764837153长沙写字楼市场分析43

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1、长沙写字楼市场分析麓谷板麓谷板块块市府板块市府板块中心板块中心板块城南板块城南板块产业政府地段政府p中心板块中心板块传统的城市中心腹部区域，全市写字楼最集中区域，占全市写字楼90%以上份额 p城南板块城南板块依托省政府新址南迁形成p市府板块市府板块依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成p麓谷板块麓谷板块依托麓谷科技园区的逐渐成形p长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块。p由于长沙在写字楼发展的基础产业经济支持方面的薄弱性造成写字楼区域板块分布具有较强的行政中心依附性。1、长沙写字楼市场现状长沙市写字楼主要分布于中心区（老城区），地域集中性强，行政中心依附性强p五一广场为核心、五一广场

2、为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区；“三横两纵”的写字楼集的写字楼集中分布区，三个核心中分布区，三个核心商务圈；商务圈；p号称长沙号称长沙“金融大道金融大道”的的芙蓉路以金融商以金融商务圈创造出鲜明的特务圈创造出鲜明的特性，沿途数十家银行性，沿途数十家银行证券公司参差林立证券公司参差林立 ，形成了长沙传统的商形成了长沙传统的商务氛围街区务氛围街区长沙规划的长沙规划的CBD区域区域芙芙蓉蓉路路韶韶山山路路人民路人民路劳动路劳动路五一广场商务圈：五一广场商务圈：五一广场为核心，五一大道为主轴，以商业带动商务发展芙蓉路金融商务圈：芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行

3、业为鲜明特性文艺路文化商务圈：文艺路文化商务圈：文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色 五一路五一路1、长沙写字楼市场现状中心区写字楼集中于“日字型区域”，沿城市主干道分布：五一大道、芙蓉路、韶山路；地域集中性强，行政中心依附性强商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛 存在存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂， 难适应难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高现代商务发展

4、的要求，销售情况理想，但出租空置率高商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低对于专业写字楼仍显较低酒店办公与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管理费极高。会议室虽租用方便，但租金昂贵，极少对外销售理费极高。会议室虽租用方便，但租

5、金昂贵，极少对外销售产权产权写字楼真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从0505年亚大时代、年亚大时代、顺天财富中心开始；完全意义上的高档写字楼的出现是长沙顺天财富中心开始；完全意义上的高档写字楼的出现是长沙写字楼市场的新时期写字楼市场的新时期酒店办公酒店办公写字楼写字楼商住混合商住混合商务公寓商务公寓长沙商务市场长沙商务市场市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比市场占比1、长沙写字楼市场现状主流商务产品专业化程度低：实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限，近年高端专业写字楼大力发展1、长沙写字楼市场现状四类商务办公产

6、品特征明显，中高端的写字楼以较高的形象及配套服务吸引国内外大中型企业入驻，租金实现较高。类型类型分布区域分布区域客户群特征客户群特征形象档次形象档次租金费用租金费用代表项目代表项目酒店办公商务需求旺盛的芙蓉路、五一路及韶山路沿线国内外知名企业驻长机构高较高通程大酒店神农大酒店银华大酒店专业写字楼长沙金融商务区的芙蓉广场商圈及五一路商圈大中型企业金融机构各档次形象均有根据档次不同费用各异高：中天广场中：亚太国际低：城市快线商务公寓无规律市区成熟路段成长型中小企业较低费用低门槛低锦绣中环商住楼市区成熟路段起步期实力有限中小型企业低低湖南财富中心将重点研究酒店写字楼及高端专业写字楼市场两类商务产品将

7、重点研究酒店写字楼及高端专业写字楼市场两类商务产品银华大酒店华天酒店通城国际大酒店华侨大厦金源酒店本项目运达国际韶山路韶山路芙蓉路芙蓉路五一路五一路解放路解放路文艺路文文艺路文化商务圈化商务圈p五一广场商务圈：五一五一广场为核心、以商业结广场为核心、以商业结合的写字楼为主合的写字楼为主p文艺路文化商务圈：文文艺路为核心的文化商务艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色和商务活动频繁的特色p芙蓉路金融商务圈：芙芙蓉路为轴线的金融商务蓉路为

8、轴线的金融商务圈则以金融证券等金融圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性行业为鲜明特性五一广场五一广场商务圈商务圈芙蓉路金芙蓉路金融商务圈融商务圈1、长沙写字楼市场现状酒店写字楼市场长沙酒店写字楼分布：集中于文艺路文化商务圈，部分位于芙蓉路沿线酒店中1、长沙写字楼市场现状酒店写字楼市场酒店写字楼特点：借助星级酒店的配套与物业服务，档次感强，租金高，出租率高，五星级酒店配置下的写字楼租金实现度在3.5元/天以上项目项目级别级别层高层高（层）（层）写字楼写字楼层数层数空调空调租金租金物管物管智能化智能化电梯电梯出租率出租率银华大银华大酒店酒店三星三星3030中央空调中央空调2 25 5/ /4 490

9、%90%华天贵华天贵宾楼宾楼五星五星31316 6、9 9、1010中央空调中央空调3.53.51515/ /8 885%85%通程国通程国际大酒际大酒店店五星五星515111-2011-20中央空调中央空调3.83.820205A5A3 380%80%金源大金源大酒店酒店四星四星18186-186-18中央空调中央空调2.82.8含在租含在租金内金内/ /5 580%80%运达国运达国际际五星五星3030姐妹楼姐妹楼中央空调中央空调3 34 45A5A5 570%70%豪庭大豪庭大酒店酒店五星五星2929姐妹楼姐妹楼中央空调中央空调8.78.7含在租含在租金内金内/ /6 665%65%3.

10、8元0.9元1、酒店写字楼均租金约为3.8元/平天2、公寓均租金月0.9元/天平3、酒店写字楼租金：公寓租金4.22:15:11、长沙写字楼市场现状酒店写字楼市场价值实现能力：租金是一般公寓租金的4.22倍，实现力度高典型酒店写字楼扫描：运达国际广场喜来登姊妹楼 占地面积占地面积:11308.17:11308.17平米平米建筑面积建筑面积: :3154531545平米平米酒店级别：五星酒店级别：五星写字楼情况写字楼情况: :与酒店为姐妹楼与酒店为姐妹楼面积区间：面积区间：138.71138.71353.59353.59平方米平方米配置：原装三菱电梯、中央空调、中空配置：原装三菱电梯、中央空调、

11、中空LOW-ELOW-E玻玻璃幕墙璃幕墙租金：租金：3 3元元/ /平米平米* *天天物管：物管：4 4元元/ /平米平米* *月月车库：地下车库：地下400400多个，地上多个，地上100100多个多个喜来登酒店的引入、极富喜来登酒店的引入、极富雕塑感外立面、华贵内装雕塑感外立面、华贵内装使其成为长沙高品位写字使其成为长沙高品位写字楼代言者楼代言者地标外立面地标外立面大堂装修格调高雅大堂装修格调高雅电梯厅雍容华贵电梯厅雍容华贵运达国际广场入驻企业情况：以大型企业为主，以房地产为主要类型运达国际形象好，在这里办公显身份，主要是有喜来登酒店的物管，还有酒店的配套都很齐全，方便接待客人 友谊咨询公

12、司老总运达的物管是一流动，在这里办公很安心，累的时候可以去酒店健身、喝茶、休息很方便 光大期货总经理运达国际入驻企业运达国际入驻企业以半层及整层租住为主以半层及整层租住为主佳兆业佳兆业中粮地产中粮地产金地置业金地置业大有期货大有期货百威啤酒百威啤酒加加酱油加加酱油3M3M公司公司浦发银行（浦发银行（1-7F1-7F）光大期货（光大期货（8F8F）南方水泥南方水泥友谊咨询友谊咨询典型酒店写字楼扫描：华天贵宾楼华天酒店附属楼占地面积占地面积: :建筑面积建筑面积: :酒店级别：五星酒店级别：五星写字楼情况：写字楼情况：6 6、9 9、1010层层面积区间：面积区间：100-450100-450平方

13、米平方米配置：原装三菱电梯、中央空调、中空配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-ELOW-E玻璃幕玻璃幕墙墙租金：租金：3.53.5元元/ /平米平米* *天天物管：物管：1515元元/ /平米平米* *月月车库：车库：长沙本地五星级酒店，华长沙本地五星级酒店，华丽宏伟的外立面，树立起丽宏伟的外立面，树立起高端的形象标志，五星级高端的形象标志，五星级的服务配套的服务配套华天贵宾楼入驻企业情况：大型企业为主，以软件科技产业为主要类型这里办公感觉很舒服、很安静、地板和灯管效果都很好，物管做得很到位 华致酒业老总我们楼下就有健身房，游泳池，棋牌室中午的时候可以去体验下，客户来就在办公楼的地方吃饭

14、也非常大体面 明和产业株式会社华天贵宾楼入驻企业：华天贵宾楼入驻企业：隔间小，最小隔间小，最小100-150100-150，可打通，可打通IBMIBM上海贝尔股份有限公司（上海贝尔股份有限公司（1 1层半）层半）华致酒业华致酒业港龙航空有限公司港龙航空有限公司湖南永安国际旅行社湖南永安国际旅行社明和产业株式会社明和产业株式会社文思创新软件技术有限公司文思创新软件技术有限公司国际商业机器有限公司长沙办事处国际商业机器有限公司长沙办事处典型酒店写字楼扫描：通程国际大酒店部分楼层写字楼用途占地面积占地面积: :建筑面积：建筑面积：酒店级别：五星酒店级别：五星写字楼情况：写字楼情况：11-2011-2

15、0层层面积区间：面积区间：100-450100-450平方米平方米配置：原装三菱电梯、中央空调、中空配置：原装三菱电梯、中央空调、中空LOW-ELOW-E玻璃玻璃幕墙幕墙租金：租金：3.83.8元元/ /平米平米* *天天物管：物管：2020元元/ /平米平米* *月月入口气派入口气派外立面形象好、档次高外立面形象好、档次高大堂豪华大堂豪华五星级酒店的专业服务配套、五星级酒店的专业服务配套、豪华的大堂、高端的外立面，豪华的大堂、高端的外立面，城市交通主要干道城市交通主要干道通程国际大酒店入驻企业情况：大型企业为主，主要以全国或外资企业分公司或办事处，金融IT类居多每天都不用去外面找地方吃饭了，

16、很方便，总部来人了直接住在酒店里，交流方便 三星投资有限公司长沙办事处老总在这里办公可以享受到酒店的服务，非常的好 三菱商事株式会社长沙分公司经理通程国际大酒店入驻企业示例通程国际大酒店入驻企业示例24-30024-300平米单位均有，可打通平米单位均有，可打通汇丰银行长沙分行（整层）汇丰银行长沙分行（整层）湖南大金实业投资有限公司湖南大金实业投资有限公司华融证券华融证券中英人寿中英人寿三星投资有限公司长沙办事处三星投资有限公司长沙办事处英美烟草中国公司长沙办事处英美烟草中国公司长沙办事处 索尼有限公司长沙办事处索尼有限公司长沙办事处上海华为技术有限公司长沙办事处上海华为技术有限公司长沙办事处

17、 恒信证卷长沙办事处恒信证卷长沙办事处埃克森美孚中国投资有限公司长沙办事处埃克森美孚中国投资有限公司长沙办事处伊来克斯长沙办事处伊来克斯长沙办事处三菱商事株式会社长沙自动车事务所三菱商事株式会社长沙自动车事务所长沙市新财置业担保有限公司长沙市新财置业担保有限公司摩托罗拉电子有限公司长沙分公司摩托罗拉电子有限公司长沙分公司 酒店写字楼客户特征：汇集了当前长沙最高端的商务客户，国内外大型知名企业分公司或办事处运达国际以房产企业为主，华天贵宾楼以信息科技为主，运达国际以房产企业为主，华天贵宾楼以信息科技为主，通程国际以金融、通程国际以金融、IT知名企业分公司或办事处为主知名企业分公司或办事处为主19

18、79-2008年，全市累计签订利用外资合同金额117.6亿美元，实际利用外资累计达84.7亿美元。去年，全市实际利用外资达18亿美元，单位投资规模也从改革开放初期的平均几十万美元提高到1184万美元。截至去年底，全市外商投资企业达2000多家。而在长设立直接投资企业分公司和办事机构的境外世界500强已有89家，其中设立直接投资的有26家。2009年1-8月全市共引进外来资金470亿元，同比增长6% 酒店写字楼客户群稳定扩张中，潜力需求力有所提升酒店写字楼客户群稳定扩张中，潜力需求力有所提升酒店写字楼客户特征：而且收益长沙今年大力引进大型企业，该类客户群体正在增长中酒店写字楼客户特征：需求层次高

19、，注重形象、服务、配套、物管、交通便捷度等，看重酒店带来的服务提升酒店写字楼客户关注度：最高在于酒店配套酒店写字楼客户关注度：最高在于酒店配套24%，其次将是形象，其次将是形象18%，物管，物管14%，交通，交通13%酒店带来的档次，配套和服务品质是客户最认可的价值点酒店带来的档次，配套和服务品质是客户最认可的价值点p“长沙酒店式写字楼大多都集中以在星级写字楼为载体，长沙酒店式写字楼大多都集中以在星级写字楼为载体，形象高端、服务配形象高端、服务配套都很到位套都很到位，在其他写字楼没有这样的，在其他写字楼没有这样的优越感和舒服感优越感和舒服感“p“大多数酒店写字楼的大多数酒店写字楼的租金也不贵，

20、租金也不贵，比如比如华天酒店的租金还没有中天广场的华天酒店的租金还没有中天广场的贵贵，但是，在华天还有很多其他的，但是，在华天还有很多其他的配套配套，非常的，非常的方便方便，有游泳池、有健身房、，有游泳池、有健身房、有高级餐厅等，这些专业写字楼是没有的有高级餐厅等，这些专业写字楼是没有的”；p“现在现在国际知名企业还是比较喜欢高档酒店办公多些国际知名企业还是比较喜欢高档酒店办公多些，首先在星级酒店，首先在星级酒店服务服务周到，配套完善周到，配套完善，现在，现在大企业对租金敏感度还是比较低的大企业对租金敏感度还是比较低的”浦发银行长沙分行总经理浦发银行长沙分行总经理p“办公的地方是我们的第二个家

21、，家就要讲究有家的办公的地方是我们的第二个家，家就要讲究有家的家的感觉家的感觉，舒服，在，舒服，在酒酒店里就有这样的感觉店里就有这样的感觉，其他地方找不到其他地方找不到”；p“酒店的配套是独一无二的酒店的配套是独一无二的，写字楼无法替代的，我们办公讲究的是，写字楼无法替代的，我们办公讲究的是方便方便客客户、方便员工、方便自己户、方便员工、方便自己”光大期货总经理光大期货总经理1、长沙写字楼市场现状酒店写字楼市场酒店写字楼客户特征：严重依赖酒店的服务和配套，短期内未被专业写字楼分流1、小众市场。该类写字楼数量有限，嫁接高端酒店资源，多位于城市核心地段。2、集中消化高端客户群。国内外知名企业驻长沙

22、分公司或办事处多集中于该类写字楼中，客户实力强劲，租金及成本承受能力强。3、高端客户群短期不会大规模流入专业写字楼市场。依赖酒店带来的品质与服务档次。酒店写字楼市场现状的平稳及其高端客户群心态，决定了短期内酒店写字楼市场现状的平稳及其高端客户群心态，决定了短期内专业写字楼很难从该市场大规模分流客户群体，限制了专业写字专业写字楼很难从该市场大规模分流客户群体，限制了专业写字楼价值兑现的客户基础。楼价值兑现的客户基础。长沙酒店写字楼市场现状小结：长沙酒店写字楼市场现状小结：小众市场，消化高端客户群，短期内竞争力依旧强劲小众市场，消化高端客户群，短期内竞争力依旧强劲平和堂中天广场中隆国际华美欧国际湖

23、南文化大剧院泰贞国际金融中心定王大厦舜天国际华侨国际友阿大厦本项目泊富国际p五一广场商务圈：五五一广场为核心、以一广场为核心、以商业结合的写字楼商业结合的写字楼为主为主p文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文文艺路为核心的文化商务圈则以五星化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务形成了韶山路商务圈中心地带地价高圈中心地带地价高昂和商务活动频繁昂和商务活动频繁的特色的特色p芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融融商务圈则以金融证券等金融行业为证券等金融行业为鲜明特性鲜明特性韶山路韶山路芙蓉路芙蓉路五一大道五一

24、大道五一广场商五一广场商务圈务圈文一路文一路文化商文化商务圈务圈芙蓉路芙蓉路金融商金融商务圈务圈1、长沙写字楼市场现状高端专业写字楼市场高端专业写字楼分布：主要集中分布在五一大道与芙蓉路，以近年新兴供应项目为主19901990年年19981998年，年，第一代写字楼的第一代写字楼的兴起兴起19981998年年20052005年，年，第二代写字楼的第二代写字楼的升级和差异化发升级和差异化发展展20062006现在、高现在、高档、标准化写字档、标准化写字楼开始发展楼开始发展代表项目：平安大厦、代表项目：平安大厦、华侨大厦、华联大厦华侨大厦、华联大厦等等产品特征：这一阶段产品特征：这一阶段写字楼市场

25、尚未成熟写字楼市场尚未成熟大部分产品与真正的大部分产品与真正的写字楼差距较远。写字楼差距较远。起步阶段起步阶段发展阶段发展阶段提升阶段提升阶段发展背景：长沙新企业不断增发展背景：长沙新企业不断增多，政府大力发展高新技术企多，政府大力发展高新技术企业，写字楼需求量大增。业，写字楼需求量大增。代表项目：银华大厦、平和堂、代表项目：银华大厦、平和堂、新闻大厦、商业银行大厦、顺新闻大厦、商业银行大厦、顺天财富等天财富等产品特征：顺应当时大中型企产品特征：顺应当时大中型企业的需求，硬件设施相对优良，业的需求，硬件设施相对优良，开始引进完善的物业管理服务。开始引进完善的物业管理服务。发展背景：本土企业开始

26、成熟，发展背景：本土企业开始成熟，跨国公司进一步登陆，对办公跨国公司进一步登陆，对办公环境和形象代言要求更高环境和形象代言要求更高代表项目：佳天国际新城、运代表项目：佳天国际新城、运达国际广场、中天广场、湘域达国际广场、中天广场、湘域中央等中央等产品特征：长沙写字楼市场的产品特征：长沙写字楼市场的专业化，开始全面升温专业化，开始全面升温1、长沙写字楼市场现状高端专业写字楼市场长沙高端专业写字楼市场发展历程，长期发挥缓慢，直到06年起才开始全面升温，2007年达到顶峰，20092009年年20102010年市场高端写字楼出现空档期年市场高端写字楼出现空档期。指标指标主流水平主流水平点评点评建筑高

27、度100米以内目前长沙基本没有超高层写字楼建筑面积4-5万平米体量普遍中型单层面积1200-1500平米/层偏小的甲级写字楼平面标准层层高3.3-3.6米层高偏低，净高难以满足2.8米的舒适度标准产权单位面积划分主力面积60-120平米受客户购买力限制影响，面积划分较小大堂高度多为单层高度（少数2层通高、个别3层通高）普遍尺度局促，中天广场一枝独秀，高度达15米（3层通高）大堂面积多为300平米以内普遍狭小，多数仅满足出入基本功能，不能彰显写字楼品质及形象1、长沙写字楼市场现状高端专业写字楼市场建筑指标偏中低：未出现超高层写字楼、体量中型，大堂普遍偏小项目项目配套配套新世纪大厦商业裙楼、酒店定

28、王大厦商业裙楼、中兴银行、酒店顺天国际商业裙楼、锦绣红楼餐厅平和堂商业裙楼、商场百货中天广场商业裙楼、服饰第一大道商业裙楼、服饰商场（你好漂亮）华美欧大厦商业裙楼、商铺招租中亚大时代商业裙楼、中兴银行、酒楼湖南文化大厦商业裙楼、湖南大剧院、餐厅维一星城国际商业裙楼、中西餐厅1、长沙写字楼市场现状高端专业写字楼市场配套以商业裙楼为主，主要以餐饮为主，大多配备中西餐厅1.2万万0.7万万1、高档写字楼售价1.21.2万万/ /平平2、市中心公寓售价70007000元元/ /平平3、高档写字楼售价:公寓售价1.71.7：1 11、长沙写字楼市场现状高端专业写字楼市场价值兑换能力销售价格，均价1.2万

29、/平米（2007年），价值兑现能力相对较高1、高档写字楼均租金约为2.5元/平天2、公寓均租金月0.9元/天平3、高档写字楼租金：公寓租金2.67:13:12.5元元0.9元元1、长沙写字楼市场现状高端专业写字楼市场价值兑换能力租金一般在2-3元/平天，个别突破3元/平天1、06年以前的中高档写字楼入驻情况良好达90%以上，主要由于租金2、06年以后中高端写字楼入驻率很低不到70%，主要因为由于租金和面积段，侧面反映客户群体有限，且物业更新速度缓慢06年前年前06年后年后1、长沙写字楼市场现状高端专业写字楼市场近年高端专业写字楼出租率走低，侧面反应客户群体有限，同时被部分酒店写字楼分流高端专业

30、写字楼典型案例：中天广场长沙当前在售专业写字楼最高端产品优越地理位置、独特外立优越地理位置、独特外立面造型、全市最高端硬件面造型、全市最高端硬件配置使其成为最耀眼写字配置使其成为最耀眼写字楼明星楼明星网络地板网络地板走道玻璃隔断走道玻璃隔断TOTO洁具洁具p占地面积:18741.4平方米 p建筑面积:230000.0平方米p主力面积：200-400平米p层高：26层，3.6米层高p配置：中央空调、日立电梯、5A智能安全防护系统、24小时热水（单梯服务面积仅5000平方米）p租金：3.5元/天平p物管：浙江绿城 3.5元/月平p停车场：地下停车场688位p大堂：800平，15米挑高p入驻率：40

31、%透明玻璃中空外墙透明玻璃中空外墙中天广场入驻企业：以大型企业为主，以金融、贸易行业为主这里地理位置好、我们一直想在这一块建自己的办公楼，但是一直没找到，正好中天这个形象和物管都比较到位，符合目前我们的需求，就是价格贵了点、不过还可以接受。 招商银行股份有限公司长沙分行高端专业写字楼典型案例定王大厦芙蓉路新供应写字楼芙蓉中路核心地段、芙蓉中路核心地段、低单梯服务面积、国低单梯服务面积、国际酒店管理公司物管际酒店管理公司物管是其核心竞争力是其核心竞争力p占地面积:2635.2平方米p建筑面积：91551.5平方米p主力面积：70-200平米p层高：30层、3.3米层高p配置：中央空调、日立电梯、

32、外墙陶瓷锦砖、外墙漆、地面水泥砂浆、防盗门 p租金：1.5-2元/天平p物管：国际酒店“速8”全面托管 2.8元/月平p停车场：372位架空停车场地上102位临时停车场p大堂;80平p入驻率：60%立面竖向线条过多造成视野狭小立面竖向线条过多造成视野狭小公共空间装修粗糙公共空间装修粗糙定王大厦入驻企业：以中型企业为主，以咨询培训、知名企业分公司、信息科技类居多东海期货东海期货湖南卡斯特酒业湖南卡斯特酒业联想长沙分公司联想长沙分公司金拓天油茶科技有限公司金拓天油茶科技有限公司雅寇国际湖南分公司雅寇国际湖南分公司澳大利亚国家会计事务所澳大利亚国家会计事务所雷升信息技术雷升信息技术创想伟业科技发展公

33、司创想伟业科技发展公司天娱广告长沙分公司天娱广告长沙分公司中致集成家居中致集成家居中致家购中致家购新里程咨询管理有限公司新里程咨询管理有限公司上海中智国际教育咨询公司上海中智国际教育咨询公司如果营销咨询有限公司如果营销咨询有限公司真才教育湖南分公司真才教育湖南分公司华夏大地教育网华夏大地教育网欧信通讯器材欧信通讯器材长沙市芙蓉区都正街街道金沙里社区居委会长沙市芙蓉区都正街街道金沙里社区居委会湖南强泰锰制品有限公司湖南强泰锰制品有限公司湖南万源科技有限公司湖南万源科技有限公司合众人寿保险合众人寿保险永一会计师事务所永一会计师事务所维财投资管理有限公司维财投资管理有限公司捷特人力资源开发有限公司捷

34、特人力资源开发有限公司位置很好、租金也还可以，正好有适合我们要租的面积段，就是配套差了点现在 招商银行股份有限公司长沙分行高端专业写字楼典型案例：中隆国际五一大道标志性写字楼原名原名” 恒隆国际大厦恒隆国际大厦“占地面积占地面积: :3975.0003975.000平米平米建筑面积建筑面积: :49841.00049841.000平米平米主力面积：主力面积：150-250150-250平平 层高：层高：2828层，层，3.33.3米层高米层高配置配置 ：分户中央空调、三菱电梯、中空：分户中央空调、三菱电梯、中空LOW-ELOW-E玻璃玻璃幕墙、地面玉晶石、高级磁砖幕墙、地面玉晶石、高级磁砖租金

35、：租金：1.81.8元元/ /平米平米* *天天物管：威盛，物管：威盛， 2.52.5元元/ /平米平米* *月月停车场：停车场：91639163平约平约400400位位大堂：大堂：5050平平入驻率：入驻率：90%90%优越地理位置、良好昭优越地理位置、良好昭示性、不规则外立面是示性、不规则外立面是其成功关键其成功关键分户空调主机分户空调主机平面布局平面布局中隆国际入驻企业：中等规模企业为主，以房地产公司、咨询培训及知名企业分公司为主要类型形象不错、比较高档、物管服务也可以、位置好、价格不贵，适合代表我们现在企业目前的形象 利郎商务男装总经理高端专业写字楼典型案例：顺天国际财富大厦长沙当年标

36、志性甲级写字楼入口气派入口气派内装用材讲究、品质感强内装用材讲究、品质感强外立面现代挺拔外立面现代挺拔占地面积占地面积: :79177917平平建筑面积建筑面积:78568:78568平米平米主力面积：主力面积：150-300150-300平平层高：层高：3636层层3.33.3米米配置：中央空调、中航南光电梯、中空配置：中央空调、中航南光电梯、中空LOW-ELOW-E玻璃幕墙玻璃幕墙租金：租金：1.81.8元元/ /* *天天物管：深圳中航物业公司物管：深圳中航物业公司 2.82.8元元/ /月月平平停车场：地下停车场停车场：地下停车场 400400位位大堂：大堂：15001500平有较多商

37、业平有较多商业入驻率：入驻率：95%95%顺天财富入驻企业：以中大型企业为主，以咨询培训类、知名企业分公司或办事处、信息科技类为主要类型在当时顺天算是比较高档体面的写字楼，符合我们大公司的形象要求，大堂、电梯很豪华，还有高级餐管和酒店配套，很方便。 金网络置业长沙分公司总经理高端专业写字楼典型案例：湖南省文化大厦结构创新，韶山路当年标志性写字楼占地面积占地面积: :6073.596073.59平米平米建筑面积建筑面积: :45786.2945786.29平米平米主力面积：主力面积：100-400100-400平平层高：层高：2828层层3.63.6米米配置：中央空调、日立电梯、中空配置：中央空

38、调、日立电梯、中空LOW-ELOW-E玻玻璃幕墙璃幕墙租金：租金：1.61.6元元/ /* *天天物管：保利物业物管：保利物业3 3元元/ /月月平平停车场：地下加地上临时约停车场：地下加地上临时约500500位位大堂：大堂：900900平平8.18.1米挑高米挑高入驻率：入驻率：95%95%湖南首座全钢结构写字楼、湖南首座全钢结构写字楼、保利物管、与文化产业结保利物管、与文化产业结合是其独有亮点合是其独有亮点写字楼入口与剧院入口混杂写字楼入口与剧院入口混杂内装高档、科勒洁具内装高档、科勒洁具湖南文化大厦入驻企业：以大型企业为主，主要以知名企业分公司或办事处、信息科技为主要类型建筑比较显品位、

39、保利是 个大品牌、下面是剧院，还有很多中高档餐馆、很方便，租金也不高比较喜欢 湖南通融投资管理有限公司副总注：客户分析以亚大时代广场、定王大厦、华侨国际、中天广场恒隆国际、第一大道、顺天国际财富中心、华美欧国际大厦、湖南文化大厦、平和堂为调查样本客户群档次较酒店写字楼较低，中小企业占到客户群档次较酒店写字楼较低，中小企业占到7 7成比例，行业以第三产业为主，集中在金融、成比例，行业以第三产业为主，集中在金融、咨询培训、房地产、咨询培训、房地产、ITIT四大行业种四大行业种1、长沙写字楼市场现状专业写字楼市场专业写字楼客户特征：入驻企业类型省内企业主，集聚金融投资、咨询培训、房地产、IT等类型中

40、小型企业高档专业写字楼客户关注度：高档专业写字楼客户关注度：形象形象20%20%、价格、价格15%15%、配套、配套14%14%、地段、地段13%13%，对价格和地段的关注上升，对价格和地段的关注上升1、长沙写字楼市场现状专业高端写字楼市场高档专业写字楼客户需求特征：更多的关注写字楼的形象、配套、性价比p“现在很多企业都现在很多企业都想找形象高、配套好想找形象高、配套好、有适合自己、有适合自己面积段面积段的高写字楼，的高写字楼，但是目前还是比较少但是目前还是比较少”；p“现在高档专业现在高档专业写字楼大堂、电梯、其他配套写字楼大堂、电梯、其他配套还是没有达到高档的水平、还是没有达到高档的水平、

41、没有根据入驻企业类型提供些相对应的服务，没有没有根据入驻企业类型提供些相对应的服务，没有享受高档的感觉享受高档的感觉”用友软件湖南分公司总经理用友软件湖南分公司总经理长沙邦友置业顾问有限公司副总经理长沙邦友置业顾问有限公司副总经理长沙高档写字楼和一线城市相比，名不副实，产品配置与服务都有很大提升空间，客长沙高档写字楼和一线城市相比，名不副实，产品配置与服务都有很大提升空间，客户对享受品质的不满将是产品进一步提升的推动力户对享受品质的不满将是产品进一步提升的推动力p“长沙写字楼现在不断的出现高档专业写字楼，未来会形成四个商务区，长沙写字楼现在不断的出现高档专业写字楼，未来会形成四个商务区，但是现

42、在这些写字楼但是现在这些写字楼配套还是很不到位配套还是很不到位，大堂和普通，电梯和很普通，大堂和普通，电梯和很普通，和一般写字楼差距拉不开，性价比没有在酒店里办公方便舒服和一般写字楼差距拉不开，性价比没有在酒店里办公方便舒服p“像中天广场这样高形象的写字楼，虽然很显身份但是像中天广场这样高形象的写字楼，虽然很显身份但是租金比在华天酒租金比在华天酒店里租还贵店里租还贵，但是，但是配套和物管配套和物管都不如华天都不如华天”；1、长沙写字楼市场现状专业高端写字楼市场高档专业写字楼客户现状：以中小企业为主，对性价比关注提升，对品质现状满足程度不高有提升空间2、长沙写字楼市场发展趋势三分天下，滨江区域、

43、市府区域、市中心商务圈，地块所处位置的写字楼产品面对的主要竞争压力来自于二环内滨江区域及市中心商务圈所供应公寓产品滨江新城河东滨江区生态商务区长沙CBD区 p五一广场为核心、五一路、芙蓉路、韶山路为经纬的写字楼核心区（芙蓉CBD所在区域），目前商务氛围浓厚，高档写字楼集聚p新河三角洲。项目占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米，其中，黄海标高39米架空平台上住宅面积300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；平台下社区商业配套和停车库等建筑面积约120万平方米。规划建设的一栋高约260米标志性建筑，将成为中南地区的新地标。p滨江新城：总用地面积721.5公

44、顷 ，定位为长沙的城市核心区，即集观光休闲、商业、贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区 。p南湖新城南湖新城将构筑成“两园一带四区”的格局，四区即滨江山水居住区、滨江商务区构筑市委市政府行政商务圈的滨江商务构筑市委市政府行政商务圈的滨江商务片区片区在土地利用规划中，行政办公和商业金融用地共60.22公顷，按规划核心商务区容积率控制在5-8之间 ，保守估计未来滨江新城商务办公物业供应量将超超过过100100万平米万平米。岳麓滨江新城岳麓滨江新城定位为长沙的定位为长沙的“文化曼哈顿文化曼哈顿”区域区域 ，以以“两馆一厅两馆一厅”建设为契机，打造长沙建设为契

45、机，打造长沙标志性城市滨水区。标志性城市滨水区。未来商务办公物业供应量约为7575万平万平米，主要由北辰项目提供米，主要由北辰项目提供新河三角洲新河三角洲定位为长沙的定位为长沙的”维多利亚湾维多利亚湾“，打造成以绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区，并具有一定商业商务功能的城市核心延伸段 在土地利用规划中，行政办公和商业金融用地共26.33公顷，按规划核心商务区容积率控制在5-8之间 ，保守估计未来滨江新城商务办公物业供应量将超过超过4040万平米万平米。南湖新城南湖新城2、长沙写字楼市场发展趋势：未来三新商务中心办公物业大量供应，达215万平，竞争将趋向白热化项目项目区域区域规划区规划区

46、写字楼写字楼建筑建面建筑建面专业写字楼专业写字楼空间建面空间建面工程进度工程进度等级等级保利保利南湖广场南湖广场天心区天心区南湖新城南湖新城1010万万5 5万万在建在建超甲级（超甲级（200200米）米）华远华远金外滩金外滩芙蓉区芙蓉区五一广场五一广场13.1513.15万万6 6万万筹建筹建超甲级（超甲级（198198米）米）万达广场万达广场开福区开福区五一广场五一广场2121万万1010万万筹建筹建超甲级（超甲级（200200米）米）泊富广场泊富广场开福区开福区 五一商务区五一商务区9.79.7万万 6 6万万 在建在建超甲级（超甲级（228228米）米）国际金融中心国际金融中心 芙蓉区

47、芙蓉区五一商务区五一商务区2020万万 1010万万 筹建筹建5A5A世茂滨江世茂滨江 岳麓区岳麓区滨江新城滨江新城1212万万6 6万万筹建筹建超甲级（超甲级（240240米）米）绿地滨江绿地滨江岳麓区岳麓区 滨江新城滨江新城 筹建筹建超甲级超甲级2、长沙写字楼市场发展趋势品质高端化，超高层高档写字楼近年频现，总建面达85.85万，市场风险认为扩大化1、近年发展快速。自06年起，长沙高档专业写字楼成为新增供应项目的主流方向。2、品质提升空间大。当前该类供应档次名不副实，供应集中位于甲级写字楼的中低层次。3、价值实现相对高。甲级写字楼售价在1.2万/平米，租金在2-3元/天。4、客户群风险存在。中小企业占7成，关注性价比，虽有品质提升需求但易被酒店写字楼服务吸引分流。5、未来竞争激烈。未来潜在高端专业写字楼供应庞大，近期超高层陆续启动，竞争趋向白热化近年发展加快，品质提升空间大，但客户群存在一定风险，近年发展加快，品质提升空间大，但客户群存在一定风险，未来高端竞争趋向白热化，尤其是滨江区域，竞争聚集度高未来高端竞争趋向白热化，尤其是滨江区域，竞争聚集度高长沙高端专业写字楼市场小结：长沙高端专业写字楼市场小结：