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1、物业项目预算管理与成本管控物业项目预算管理n n1、预算的作用？n n2、管理处预算谁来做？n n3、管理处预算管理是不是就是编制预算？n n4、管理处的预算应该包括哪些内容？n n5、管理处的预算管理有哪基本要求？n n6、管理处预算编制的方法有哪些？n n一、预算管理的意义n n（一）是管理处实现盈利的重要手段n n 管理处的资源是有限的，预算的过程就是资源分配的过程。只有预先全面考虑、精心考虑才能将各种资源的配置达到最优，才能使各种资源产生最大效益。（二）是管理处优化物业管理过程的重要手段n n 预算的过程是分析工作、分解工作的过程。预算就是将资源分到管理过程的每个环节和每个细节。因此，
2、优化预算的前提优化物业管理过程。（三）是管理处提升整体管理水平的重要手段 预算管理不仅仅是一个财务问题，更是一个管理问题。预算管理好的管理处，肯定管理水平也高。因此，提升预算管理水平肯定能促进提升管理处的整体管理水平。二、管理处的预算主体 谁花钱，谁预算。没有预算不给钱。 强调全员预算或全员参与预算。 要建立“管理处主任、财务人员、工程技术人员”三位一体的预算管理小组，来领导和组织本单位的预算管理工和。n n n n三、预算管理的内容 包括预算的编制、预算的控制、预算的考核。n n（一）预算的编制n n 是首要环节、也是重要环节。是其他两个环节的基础。1、收支预 算表的编制 项项 目目0808
3、年实际年实际0909年预计完成年预计完成20102010年预年预算算1-121-12月预算月预算一、营业收入一、营业收入1 1、住宅管理费、住宅管理费2 2、商铺管理费、商铺管理费3 3、停车场收入、停车场收入4 4、有偿服务收入、有偿服务收入5 5、水费收入、水费收入6 6、电费收入、电费收入7 7、租赁收入、租赁收入8 8、其他收入、其他收入二、主营成本二、主营成本1 1、秩序维护费、秩序维护费工资工资 项项 目目0808年实际年实际0909年预计完成年预计完成20102010年预算年预算1-121-12月预算月预算福利费福利费 工会费工会费 社保社保 材料材料 其他其他 2 2、保洁费用
4、、保洁费用 工资工资福利费福利费 工会费工会费 社保社保 材料材料 垃圾清运费垃圾清运费 项项 目目0808年实际年实际0909年预计完成年预计完成 20102010年预算年预算1-121-12月预算月预算化粪池清理化粪池清理 外墙清洗外墙清洗 其他其他 3 3、维修费用、维修费用 工资工资福利费福利费 工会费工会费 社保社保 材料材料 其他其他 4 4、机电费用、机电费用工资工资 项项 目目0808年实际年实际0909年预计完成年预计完成20102010年预算年预算1-121-12月预算月预算福利费福利费 工会费工会费 社保社保 材料材料 其他其他5 5、电梯费用、电梯费用工资工资福利费福利
5、费 工会费工会费 社保社保 材料材料 其他其他 项项 目目0808年实际年实际0909年预计完成年预计完成20102010年预算年预算1-121-12月预算月预算6 6、绿化费用、绿化费用工资工资福利费福利费 工会费工会费 社保社保 材料材料 其他其他7 7、消杀、消杀 8 8、公用水费、公用水费 9 9、公用电费、公用电费 1010、其他成本、其他成本 1111、间接费用、间接费用 项项 目目0808年实际年实际0909年预计完成年预计完成20102010年预算年预算1-121-12月预算月预算管理层工资管理层工资福利费福利费工会费工会费 社保费社保费 办公费办公费 折旧费折旧费 业务招待费
6、业务招待费 差旅交通费差旅交通费 汽车费用汽车费用 社区活动费社区活动费 管理佣金管理佣金 劳保费劳保费 项项 目目0808年实际年实际0909年预计完成年预计完成20102010年预算年预算1-121-12月预算月预算业主委员会费用业主委员会费用职工误餐费职工误餐费 食堂费用食堂费用 宿舍费用宿舍费用 职工教育经费职工教育经费 其他其他 三、其他业务成三、其他业务成代付水费代付水费代付电费代付电费四、营业税费四、营业税费 五、财务费用五、财务费用 六、营业外收入六、营业外收入 项项 目目0808年实际年实际0909年预计完成年预计完成20102010年预算年预算1-121-12月预算月预算七
7、、营业外支出七、营业外支出 八、利润总额八、利润总额 审批 ： 审核 ： 制表：2、资产负债表预算的编制（1）资产负债表：反映企业在某一特定日期财务状况的报表。例如，公历每年12月31日的财务状况，由于它反映的是某一时点的情况，又称为静态报表。 n n资产=负债+所有者权益 资产负债表揭示的财务信息主要有四个方面：n nA、可以提供某一日期资产的总额及其结构，表明企业拥有或控制的资源及其分布情况，即，有多少资源是流动资产、有多少资源是长期投资，等等。 n nB、可以提供某一日期的负债总额及其结构，表明企业未来需要用多少资产或劳务清偿债务以及清偿时间，即，流动负债有多少、长期负债有多少、长期负债
8、中有多少需要用当期流动资金进行偿还，等等。n nC、可以反映所有者所拥有的权益，据以判断资本保值、增值的情况以及对负债的保障程度。n nD、资产负债表还可以提供进行财务分析的基本资料。 资产负债表资产负债表资产负债表资产负债表 编制单位：编制单位：编制单位：编制单位：有限公司有限公司有限公司有限公司 208208年年年年1212月月月月3131日日日日 单位：元单位：元单位：元单位：元 资 产年初数年初数期未数期未数 含义含义流动资产： 是指可以在一年内或一个营业周期内变现或运用的资产是指可以在一年内或一个营业周期内变现或运用的资产货币资金反映企业反映企业库存现金库存现金、银行结算户存款银行结
9、算户存款等等货币资金货币资金的合计数。的合计数。 短期投资反映企业购入的各种能随时变现，持有时间不超过反映企业购入的各种能随时变现，持有时间不超过1 1年的年的有价证券有价证券以及以及不超过不超过1 1年的其他投资。年的其他投资。 应收票据反映企业收到的未到期收款也未向银行反映企业收到的未到期收款也未向银行贴现贴现的应收票据，包括的应收票据，包括商业承兑商业承兑汇票汇票和和银行承兑汇票银行承兑汇票。 应收帐款反映企业因销售产品和提供劳务等而应向购买单位收取的各种款项。反映企业因销售产品和提供劳务等而应向购买单位收取的各种款项。 其他应收款反映企业对其他单位和个人的应收和暂付的款项。反映企业对其
10、他单位和个人的应收和暂付的款项。 其中：内部往来预付帐款反映企业预付给供应单位的款项。反映企业预付给供应单位的款项。 存存 货货反映企业期末在库、在途和在加工中的各项反映企业期末在库、在途和在加工中的各项存货存货的的实际成本实际成本 流动资产合计 资 产年初数年初数期未数期未数 含义含义非流动资产： 流动资产以外的资产，为流动资产以外的资产，为非流动资产非流动资产 长期股权投资反映企业不准备在反映企业不准备在1 1年内变现的投资。年内变现的投资。 固定资产原价 减:累计折旧固定资产净值长期待摊费用非流动资产合计资产总计 负债及所 有者 权益年初数年初数期未数期未数 含义含义流动 负债 预计在一
11、个正常营业周期中清偿的债务预计在一个正常营业周期中清偿的债务短期借款反映企业借入尚未归还的一年期以下的借款反映企业借入尚未归还的一年期以下的借款 应付票据应付帐款反映企业购买原材料或接受劳务等供应而应付给供应单位的款反映企业购买原材料或接受劳务等供应而应付给供应单位的款项项 预收帐款反映企业预收购买单位的货款反映企业预收购买单位的货款 应付职工薪酬反映企业应付未付的反映企业应付未付的职工工资职工工资 应交税费反映企业应交未交的各种反映企业应交未交的各种税金税金 其他应付款反映企业所有应付和暂收其他单位和个人的款项反映企业所有应付和暂收其他单位和个人的款项 其中：内部往来其中：内部往来流动负债合
12、计流动负债合计负债及所有者 权益年初数年初数期未数期未数 含义含义非流动负债：流动负债以外的流动负债以外的负债负债，应当归类为，应当归类为非流动负债非流动负债 长期借款长期借款反映企业借入尚未归还的一年期以上的反映企业借入尚未归还的一年期以上的借款本息借款本息 应付债券反映企业发行的尚未偿还的各种反映企业发行的尚未偿还的各种长期债券长期债券的本息的本息 长期应付款反映企业期末除长期借款和应付债券以外的其他反映企业期末除长期借款和应付债券以外的其他长期应付款长期应付款 非流动负债合计负 债 合 计所有者权益 实收资本（股本）反映企业实际收到的反映企业实际收到的资本总额资本总额 资本公积资本公积盈
13、余公积盈余公积未分配利润未分配利润反映企业尚未分配的利润反映企业尚未分配的利润 所有者权益合计所有者权益合计负债和所有者权益负债和所有者权益总计总计负债及所有者 权益年初数年初数期未数期未数 含义含义非流动负债：流动负债以外的流动负债以外的负债负债，应当归类为，应当归类为非流动负债非流动负债 长期借款长期借款反映企业借入尚未归还的一年期以上的反映企业借入尚未归还的一年期以上的借款本息借款本息 应付债券反映企业发行的尚未偿还的各种反映企业发行的尚未偿还的各种长期债券长期债券的本息的本息 长期应付款反映企业期末除长期借款和应付债券以外的其他反映企业期末除长期借款和应付债券以外的其他长期应付款长期应
14、付款 非流动负债合计负 债 合 计所有者权益 实收资本（股本） 反映企业实际收到的反映企业实际收到的资本总额资本总额 资本公积资本公积盈余公积盈余公积未分配利润未分配利润反映企业尚未分配的利润反映企业尚未分配的利润 所有者权益合计所有者权益合计负债和所有者权负债和所有者权益总计益总计n n3、利润表（损益表）预算的编制n n是反映物业管理企业在一定时期内经营业绩或经营成果及分配情况的会计报表。n n收入-费用利润 n n按月编制和报送。其揭示：（多或单）n n1）一定时期企业的盈亏状况n n2）企业盈亏的原因及构成n n3）有助于评估企业的获利能力项 目本期金额本年累计金额上期金额一、营业收入
15、 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用二、营 业 利 润 加：营业外收入 减：营业外支出三、利 润 总 额减：所得税费用四、净利润二、预算编制的要求（支出预算） 一全，二细，三实，四多1、全 预算编制应“横向到边，纵向到底，中间到位”。2、细 如测算人工费，人头要细到0.几个人(因为可能几个人干一项活，也可能一个人干几项活),上班时间要细到0.几个小时（不能多少天）。 测算材料费要细到多少根领带、多少个膨胀螺丝。测算办公费用可能要细到一个月或一年要用多少支签字笔等。测算电费要细到有多少个灯泡，每个灯泡多少瓦，每个灯泡开多少分钟等测算低值易耗品要细到有多少水笼头，每个笼头的
16、出水量有多大，开多长时间，等等。n n3、实n n 就是预算要做实。预算编制之前，要进行工作分析和工作分解。n n 预算就是将一年、一季、一月要干的事情，用货币的形式反映出来。n n 科学预算的基础是工作的有效分析和有效分解。n n首先，要对工作的科学性进行分析。n n其次，要对工作进行详细分解。n n要将每项工作尽可能从时间上和空间上分解到最小单元。同时要明确每个单元的工作数量和工作质量。再分析一下每个单元需要多少资源。如：预算供配电系统维护费工作分析和工作分解为：（1）保持配电房清洁卫生； （2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运
17、行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；（3) 委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主(使用人)；（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具：（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；（10）填写运行记录，建档备查。n n服务标准包括：n n（1）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积
18、灰，配电柜表面无污渍；n n（2）每日检查一次；n n（3）每年测试、试验1次；n n（4）每年进行2次；n n（5）限电、停电至少提前三日通知业主(使用人)；n n（6）每年检测1次；n n（7）每年检测2次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测1次；n n（8）持续保持配电房内主要电器设备干燥；n n（9）每月检测1次；n n（10）每日填写运行记录并归档备查。4、多 预算的编制要多次上下沟通，多次讨论。n n（二）预算的执行n n1、严格预算执行的纪律n n2、严格预算执行的项目n n3、严格预算执行的时间n n（三）预算的控制n n1、严格签字制度，没有预算的支出不予签字。n
19、 n2、突发事件必须发生的支出应有严格的申报程序。n n3、可实行归口控制。n n4、可采用下册或图表控制的方法。n n 保安材料费1季节预算1季节余额3000元1.25报1300元17002.28报1500元2003.20报200元0日期项目时 间累计金额n n（四）预算执行结果的分析与奖罚n n 逐项分析,找出差异及产生差异的原因,并进行奖罚.n n四、预算编制的方法n n（一）固定预算（静态预算）n n（1）以过去实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，在过去实际费用基础上增加或减少一定百分比确定出的预算。n n（2）其假设的前提是：现有的业务活动是必须的；原有的各项开支都是合理的；增
20、加费用预算是值得的。n n（3）主要特点是预算编制后，一般不做变动或更迭，具有相对固定性。（二）零基预算n n（1）零基预算是以零为基础的预算n n（2）零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期内业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各项支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。n n（3）有助于物业管理企业提高收费的使用效益，从而提高物业管理企业的竞争能力n n具体步骤：（1）提出可能发生的费用项目及费用额.(2)将费用项目分为必须保证支出的和费用额可增减变动的两类.(3)将费用额可增减变动的费用项目按成本效益率大小排列.(4)分配预算资源时,先满足必须保证支出的,再按成
21、本效益率大小分配.物业项目成本管控一、要不要进行成本控制？二、如何进行成本控制？一、要不要进行成本控制？1、酬金制 资金 支出结余（不足） 酬金的性质：收入？利润？支出？成本？ 酬金计提的基数？为什么？ 酬金计提的比例？2、包干制 收入成本利润3、混合制 既实行酬金制，计提管理酬金，又获取利润。 后两种方式物业管理企业都要获取利润，因此，必须控制成本，从成本中抠利润。 n n三、如何进行成本控制n n1、运用价值工程n n 价值工程又称价值分析，是对产品或服务进行功能分析，使目标以最低的总成本，可靠地实现产品或服务的必要功能，从而提高产品或服务的价值。n n 克服片面追求物业管理功能（品质）的
22、趋势！n n n n在物业管理实践中，业主追求的是价值最大化，而不是功能最大化。如果功能略有下降，而成本可大幅度降低，能提高价值，也是业主所追求的。因此，在物业管理过程中，要加强功能成本分析，即加强价值分析。如：我们要仔细分析物业管理的功能是什么？（安全、有序、卫生）其中：保安的功能是什么，绿化的功能是什么，保洁的功能是什么，业主需不需要这些功能，这些功能有没有改进的空间和余地等等。(服务无止境，但资源是有限的）n n保安的功能守 护消 防车 管咨 询展 示（保护、维护、看护、看望）（防火、灭火、发现火灾隐情）（车辆引导、车辆看护）n n如垃圾筒中放入垃圾袋，以前一天要换四次，卫生相当好。但是
23、成本很高。现在为了降低成本，可能一天只换二次，那么可能会有一些影响，但影响很有限，如原来是98分，现在是92分，尽管功能有所下降，但没有实质影响，而成本下降了一半，价值大大提高了。n n道路照明（包括路灯、射灯、围墙灯、彩灯） n n对于每项工作、每个岗位、每个环节、每对于每项工作、每个岗位、每个环节、每样物品我们都要问一问，这是什么？它是样物品我们都要问一问，这是什么？它是干什么的？它的功能是什么？业主需要吗干什么的？它的功能是什么？业主需要吗？它是必须的吗？有没有替代的办法？有？它是必须的吗？有没有替代的办法？有没有改进的空间？功能下降一些，是否可没有改进的空间？功能下降一些，是否可带来成
24、本的大幅下降？带来成本的大幅下降？n n这一原理也可应用于物业管理的早期介入这一原理也可应用于物业管理的早期介入n n价值工程的具体运用就是在物业管理实践寻找“替代”品。包括：n n1、材料的替代品n n2、工具的替代品n n3、方法的替代品n n4、人的替代品n n动物替代人n n设备设施替代人n n年龄大的替代年龄小的n n文化低的替代文化高的n n形象差的替代形象好的 n n保洁员替代保安员n n2、完善细节管理n n 物业管理是从成本中抠利润。物业管理企业的成本呈现出“点多、面广、线长”的特点。这些特点要求我们更多地关注成本管理的细节，要将成本管理的重点锁定在管理和服务中的每一个细节。
25、n n如：n n（1）公共水电费的控制n n计量无遗漏：计量无遗漏是水电成本精益控制的前提和基础 n n管理无空白：有相应的能源使用规定，派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如长明灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭的用电系统等。 n nn n电价核算准确：主要对公用电费的分摊。因为电力部门每天按照丰、平、谷三个用电时段分三个不同的标准计量电价，所以实际电费单价需要从总电费和使用小时两个指标反算得到。 n n临界点运行：用电控制的临界点运行是指凡是使用电力能源的系统，如设备设施用电、照明系统用电等，其开启、关闭和运作的时间和方式，刚好能满足物业正常的需要，用电的管理
26、在没有多余浪费的需求和供应的平衡点上运行。理想的临界点运行是不存在的，临界点运行是电费控制不懈追求的目标。 （2）低质易耗品的控制 A、批量进货。一保证供货时间，二价格肯定要低。 B、以旧换新。就是维修工要换东西或要领用东西，必须要以旧换新。n nC、局部更换。如水笼头坏了,不要换整个水笼头.换一个具体部件,如垫圈或垫片。n nD、折分再用。n nE、重复使用。油漆刷子,用完以后用水泡着,重复利用。n nF、修了再用。n nG、定期检查。尤其是一些长期不使用的比如阀门、水龙头，设备房等，要经常去开一下，让它走动走动。 n n(3)如地下停车场的电费,可通过广告牌的形式,即可美化停车场,又可节约
27、电费.n n(4) 小区进入口改成门禁系统n n(5)节能降耗，采用节能灯 n n3、控制风险成本n n约定意识：在谈判和签订合同过程中，应尽可能把有关事项约定清楚。特别是涉及合同期限、双方收益分配、安全责任等重大问题时，一定要书面约定清楚，并考虑一些潜在的风险因素。对小区经营类合同的期限，原则上应与物业服务合同的期限一致；对利用小区设施设备进行的经营所得收益，应约定为管理费收益。n n警示意识：对小区内一些可能影响业主人身、财产安全的隐患要及时排查与清除。对一些无法避免的潜在风险，应以醒目标志警示业主。n n告知意识：对一些涉及业主利益的事项或活动，应以适当方式告知全体业主或有关业主。n n
28、报告意识：对业主的一些违规或违法行为，及业主之间的一些侵权纠份，如管理处无法协调，应及时报告有关部门或业主委员会。n n证据意识：要注意证据的收集、保留。无论是费用的追缴、还是警示、告知或报告都应留下证据。证据的载体可以是书面资料、录音资料、录像资料、像片资料及实物资料等。n n诉讼时效意识：物业管理收费权保护的法律诉讼时效为两年，即从起诉之日起两年以外所欠物业管理费法院不予保护，除非诉讼时效中断。因此，对欠费业主，管理处应每月进行书面催缴，并保留催缴证据。对有必要通过法律诉讼来追讨的物业管理费，应在诉讼有效期内及时起诉。n n风险转移意识：通过一定的方式将风险转移给其他人或团体。包括：n n
29、1、购买保险n n2、通过合同方式转移给对方n n4、强化责任成本n n建立责任成本中心n n责任成本中心是物业管理企业建立责任中心的一种形式。n n成本中心是指仅仅对成本的发生负责的责任中心。n n各管理处、各专业部门都可为成本中心。n n对成本中心的考核在确保品质指标的前提下，重点考核成本预算的完成情况。n n n n5、降低组织成本n n组织成本是影响物业管理企业成本的一个重要因素。也是物业管理企业在成本控制中所忽略的。组织成本可以分为静态和动态两部分。其中静态部分就是一个组织本身结构所决定的成本；而动态部分则是指一个组织在运作过程中，由于机制不同导致组织效率不同，从而引起成本不同。因此
30、，降低组织成本，要从两方面入手：1 1）要完善组织结构，也就是完善组织的硬件）要完善组织结构，也就是完善组织的硬件部分。部分。n n(1)职能部门的设置要少而精n n(2)要考虑是内部专业化还是外部专业化n n(3)管理能否采用”1+N”的模式n n(4)能否白天值班和夜间值班人员的要求不一样,甚至考虑用业主值班顶管理费用.n n(5)岗位设置如何既可保证基本安全,又能减少人力成本.n n(6)如采用”酬金制”尽可能用兼职方式n n(7)一专多能等n n2 2）要完善运作机制，也就是完善组织的软）要完善运作机制，也就是完善组织的软件部分。件部分。 n n(1)费用报销的流程n n(2)预算控制
31、的制度n n(3)费用报销的权限（4）人员调配方法n n6、提升科技含量n n（1）智能化道闸系统n n 既可以大由降低人力成本，又可增加经营收入，还可减少车辆管理风险n n（2）办公自动化系统n n（3）物料采购与管理系统n n（4）电脑收费系统n n（5）小区保安监控系统n n7、业务外包 业务外包是指项目管理处将非核心业务以合同形式交由外部服务供应商完成，以提高资源配置效率的生产组织形式和战略管理模式 外包范围 * 非核心业务 * 不擅长业务 * 成本平衡点之外n n8、发挥集中优势n n（1）物料集中采购优势n n（2）垃圾集中清运优势n n（3）保险集中购买优势n n（4）工程集中招
32、标优势n n9、增加边际收益n n开展房屋租赁中介n n垃圾对外承包n n经营小区广告n n经营小区健身场所10、加强成本结构的分析、加强成本结构的分析屋村主营收入成本比（单位：万元）屋村主营收入成本比（单位：万元）屋村主营收入成本比（单位：万元）屋村主营收入成本比（单位：万元）项目项目项目项目上年数上年数上年数上年数收入收入收入收入比率比率比率比率上年同上年同上年同上年同期数期数期数期数收入收入收入收入比率比率比率比率本期本期本期本期数数数数收入收入收入收入比率比率比率比率与同期与同期与同期与同期差额差额差额差额与上年与上年与上年与上年差额差额差额差额工资工资工资工资材料费材料费材料费材料费
33、外包费用外包费用外包费用外包费用公用水电公用水电公用水电公用水电其他费用其他费用其他费用其他费用总主营成本总主营成本总主营成本总主营成本经营收入经营收入经营收入经营收入项目主营成本结构表项目主营成本结构表项目项目上年数上年数结构结构比率比率上年同上年同期数期数结构结构比率比率本期数本期数结构结构比率比率与同期与同期差额差额与上年与上年差额差额工资工资材料费材料费外包费外包费公用水电公用水电其他费用其他费用总主营成本总主营成本加强成本结构的分析就是要找出成本控制的重点。切忌“眉毛胡子一把抓”。重要的成本重点控制成本比重大的项目对成本构成影响大的项目重要的成本详细控制分解成本细项按细项进行控制 谢 谢
