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1、土地增值税是对有偿转让国土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个得增值性收入的单位和个人征收的一种税。人征收的一种税。第十一章第十一章 土地增值税土地增值税xiongxiaoxiongxiao1993/12/13中华人民共和国中华人民共和国土地增值税暂行条例，土地增值税暂行条例，1994年年1月月1日起在全国开征日起在全国开征土地增值税。土地增值税。第一节第一节 概述概述xiongxiaoxiongxiao土地增值税与国家经济政策土地增值税与国家经济政策1994年年1月月1日以前已签订的房日以前已签订
2、的房地产转让合同，不论其房地产地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值在何时转让，均免征土地增值税。税。1994年年1月月1日以前已签订房地日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在规定投入资金进行开发，其在1994年年1月月1日以后日以后5年内首次年内首次转让房地产的，免征土地增值转让房地产的，免征土地增值税税”xiongxiaoxiongxiao免税免税-2000年年税收优惠政策已于税收优惠政策已于1998年底到年底到期。为配合国家的宏观调控政期。为配合国家的宏观调控政策，启动投资和消费，促进房策，启动投资和消费，促进房地产业
3、发展，经研究决定，此地产业发展，经研究决定，此项免征土地增值税政策的期限项免征土地增值税政策的期限延长至延长至2000年底。年底。xiongxiaoxiongxiao恢复征税恢复征税家税务总局家税务总局国税发国税发2006187号号 xiongxiaoxiongxiao1987年以来的土地使用制度年以来的土地使用制度改革改革成片土地低价转让现象很多成片土地低价转让现象很多,占用浪费耕地较多占用浪费耕地较多楼堂馆所等房地产开发项目楼堂馆所等房地产开发项目增长过快增长过快xiongxiaoxiongxiao1.开征土地增值税，可以抑制开征土地增值税，可以抑制房地产的投机、炒卖活动，房地产的投机、炒
4、卖活动，防止国有土地收益的流失。防止国有土地收益的流失。2.开征土地增值税，增加财政开征土地增值税，增加财政收入。收入。xiongxiaoxiongxiao1.以转让房地产取得的增值以转让房地产取得的增值额为征税对象；额为征税对象；2.征税面比较广；征税面比较广；3.采用扣除法和评估法计算采用扣除法和评估法计算增值额；增值额；xiongxiaoxiongxiao4.实行超率累进税率；实行超率累进税率；5.实行按次征收。实行按次征收。xiongxiaoxiongxiao一、征税范围一、征税范围1.(二级市场二级市场)有偿转让国有有偿转让国有土地使用权土地使用权第二节第二节 征税范围纳税人税率征税
5、范围纳税人税率xiongxiaoxiongxiao 转让国有土地使用权、转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，即地上建筑物及其附着物，即转让房地产并取得收入的单转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳位和个人为土地增值税的纳税人。税人。二、纳税人二、纳税人xiongxiaoxiongxiao三、税率三、税率 土地增值税实行土地增值税实行四级超率四级超率累进税率累进税率，税率为，税率为30%-60%。xiongxiaoxiongxiao土地增值额土地增值额=转让房地产的收入转让房地产的收入-准予扣准予扣除项目金额除项目金额第三节第三节 房地产增值额的确定房地产增值额的确定xiongx
6、iaoxiongxiao一、收入的确定一、收入的确定 包括包括:货币收入货币收入,实物收入和其实物收入和其他收入。他收入。 纳税人发生下列情形的，纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格计算征按照房地产评估价格计算征收土地增值税：收土地增值税：xiongxiaoxiongxiao1.隐瞒、虚报房地产成交价格；隐瞒、虚报房地产成交价格；2.提供扣除项目金额不实的；提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当房地产评估价格，又无正当理由的。理由的。xiongxiaoxiongxiao允许扣除项目金额允许扣除项目金额:取得土地使用权所支付的金额
7、取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本房地产开发成本;房地产开发费用房地产开发费用;转让房地产的税金转让房地产的税金;其他扣除项目其他扣除项目二、扣除金额的计算二、扣除金额的计算xiongxiaoxiongxiao(一一)取得土地使用权所支付金额取得土地使用权所支付金额纳税人为取得土地使用权所纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款和按国家支付的土地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。统一规定交纳的有关费用。主要为主要为:地价款地价款,出让金出让金,土地过户费土地过户费用等用等xiongxiaoxiongxiao(二二)开发成本开发成本开发土地和新建房及配套设开发土地和新建房及配套设施的成本
8、施的成本土地征用费土地征用费,拆迁补偿费拆迁补偿费,前前期工程费期工程费,建筑安装工程费建筑安装工程费,基础设施费基础设施费,公共配套设施公共配套设施费费,开发间接费用等开发间接费用等xiongxiaoxiongxiao即与房地产开发项目有关的即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财销售费用、管理费用和财务费用。务费用。 (三三)土地开发费用土地开发费用xiongxiaoxiongxiao 财务费用中的利息支出，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但允许据实扣除，但 最高不能最高不能超过按商业
9、银行同类贷款利超过按商业银行同类贷款利率计算的金额。率计算的金额。xiongxiaoxiongxiao 其他开发费用，按取得其他开发费用，按取得土地使用权所支付的金额土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设与土地和新建房及配套设施的成本之和的施的成本之和的5%以内计以内计算扣除。算扣除。xiongxiaoxiongxiao凡不能按转让房地产项目分摊凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套金额与土地和新建房及配套设施的成本之和的设施的成本之
10、和的10%以内以内计算扣除。计算扣除。xiongxiaoxiongxiao政府批准成立的评估机构评政府批准成立的评估机构评定的定的评估价格评估价格=重置成本重置成本成新率成新率(四四)旧房及建筑物的评估价格旧房及建筑物的评估价格xiongxiaoxiongxiao(五五)与房地产转让有关的税金与房地产转让有关的税金营业税营业税,城市维护建设税城市维护建设税,印花印花税税,教育附加费教育附加费xiongxiaoxiongxiao(六六)财政部规定的其他扣除项财政部规定的其他扣除项目，目，对从事房地产开发的纳税人，对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付可按取得土地使用权所支付的金额与土
11、地和新建房及配的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和，加计套设施的成本之和，加计20%的扣除。的扣除。xiongxiaoxiongxiao小结小结1开征目的开征目的2、税率、税率3、扣除金额的确定、扣除金额的确定xiongxiaoxiongxiao复习与思考复习与思考1、简述土地增值税税率、简述土地增值税税率2、简述土地增值税扣除金额、简述土地增值税扣除金额的确定的确定xiongxiaoxiongxiao 土地增值额土地增值额=转让房地产的转让房地产的总收入扣除项目金额总收入扣除项目金额第四节第四节 应纳税额的计算应纳税额的计算xiongxiaoxiongxiao 土地增值额与扣除项目比例土
12、地增值额与扣除项目比例=(转让房地产的总收入扣除转让房地产的总收入扣除项目金额项目金额) 扣除项目金额扣除项目金额xiongxiaoxiongxiao增值额增值额m税率税率速算扣除速算扣除m50%30%050%m100%40%5%100%200%60%35%xiongxiaoxiongxiao 应纳土地增值税税额应纳土地增值税税额=土土地增值额地增值额适用税率适用税率-速算速算扣除数扣除数例题例题P246,1,2 xiongxiaoxiongxiao一一 、土地增值税的减免税、土地增值税的减免税 1.纳税人建造普通标准住宅纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项出售，增值额未超过扣除项目
13、金额目金额20%的的第五节第五节 减免税和申报缴纳减免税和申报缴纳xiongxiaoxiongxiao 2.因国家建设需要依法征用、因国家建设需要依法征用、收回的房地产收回的房地产xiongxiaoxiongxiao(一一)缴纳程序缴纳程序1.纳税人应在签订转让房地纳税人应在签订转让房地产合同后，到房地产所在地产合同后，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。税务机关办理纳税申报。二、土地增值税的申报缴纳二、土地增值税的申报缴纳xiongxiaoxiongxiao2.纳税人按照税务机关核定的纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限，到指定税额及规定的期限，到指定银行缴纳。银行缴纳。3.纳税人持纳税
14、凭证到房产、纳税人持纳税凭证到房产、土地部门办理产权变更手续。土地部门办理产权变更手续。xiongxiaoxiongxiao 纳税人应当自转让房地纳税人应当自转让房地产合同之日起产合同之日起7日内向房地日内向房地产所在地税务机关办理纳产所在地税务机关办理纳税申报，并在税务机关核税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值定的期限内缴纳土地增值税。税。(二二)征收管理征收管理xiongxiaoxiongxiao纳税人未按照规定缴纳税款的，纳税人未按照规定缴纳税款的，土地管理部门、房产管理部土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更门不得办理有关的权属变更手续。手续。xiongxiaoxio
15、ngxiao小结小结1开征目的及税率开征目的及税率2、土地增值扣除金额的确定、土地增值扣除金额的确定及计算及计算xiongxiaoxiongxiao复习与思考复习与思考1、简述土地增值税税率、简述土地增值税税率2、简述土地增值税扣除金额、简述土地增值税扣除金额的确定及土地增值税的计算的确定及土地增值税的计算xiongxiaoxiongxiaoLaI7F3C0z)v&s#pXmUiRfOcK9H5E2B+x(u%rZoWlThQeMbJ8G4D1A-w*t!qYnVjSgPdLaI6F3C0y)v&s#pXlUiRfNcK9H5E2A+x(u$rZoWkThPeMbJ7G4D1z-w&t!qYm
16、VjSgOdLaI6F3B0y)v%s#pXlUiQfNcK8H5E2A+x*u$rZnWkThPeMaJ7G4C1z-w&t!pYmVjRgOdL9I6E3B0y(v%s#oXlTiQfNbK8H5D2A-x*u$qZnWkShPeMaJ7F4C1z)w&t!pYmUjRgOcL9I6E3B+y(v%r#oXlTiQeNbK8G5D2A-x*t$qZnVkShPdMaI7F4C0z)w&s!pXmUjRfOcL9H6E3B+y(u%r#oWlTiQeNbJ8G5D1A-x*t$qYnVkSgPdMaI7F3C0z)v&s!pXmUiRfOcK9H6E2B+x(u%rZoWlThQeMbJ8G
17、4D1A-w*t$qYnVjSgPdLaI7F3C0y)v&s#pXmUiRfNcK9H5E2B+x(u$rZoWkThQeMbJ7G4D1z-w*t!qYmVjSgOdLaI6F3B0y)v%s#pXlUiQfNcK8H5E2A+x(u$rZnWkThPeMbJ7G4C1z-w&t!qYmVjRgOdL9I6F3B0y(v%s#oXlUiQfNbK8H5D2A+x*u$qZnWkShPeMaJ7F4C1z)w&t!pYmVjRgOcL9I6E3B0y(v%r#oXlTiQfNbK8G5D2A-x*u$qZnVkShPdMaJ7F4C0z)w&s!pYmUjRfOcL9H6E3B+y(u%r#
18、oWlTiQeNbJ8G5D1A-x*t$qZnVkSgPdMaI7F4C0z)v&s!pXmUjRfOcK9H6E2B+y(u%rZoWlThQeNbJ8G4D1A-w*t$qYnVjSgPdLaI7F3C0y)v&s#pXmUiRfOcK9H5E2B+x(u%rZoWkThQeMbJ8G4D1z-w*t!qYnVjSgOdLaI6F3C0y)v%s%s#pXlUiRfNcK8H5E2A+x(u$rZnWkThPeMbJ7G4C1z-w&t!qYmVjRgOdL9I6F3B0y)v%s#oXlUiQfNcK8H5D2A+x*u$rZnWkShPeMaJ7G4C1z)w&t!pYmVjRgOc
19、L9I6E3B0y(v%r#oXlTiQfNbK8G5D2A-x*u$qZnWkShPdMaJ7F4C1z)w&s!pYmUjRgOcL9H6E3B+y(v%r#oWlTiQeNbK8G5D1A-x*t$qZnVkSgPdMaI7F4C0z)v&s!pXmUjRfOcL9H6E2B+y(u%r#oWlThQeNbJ8G5D1A-w*t$qYnVkSgPdLaI7F3C0z)v&s#pXmUiRfOcK9H5E2B+x(u%rZoWkThQeMbJ8G4D1z-w*t!qYnVjSgPdLaI6F3C0y)v&s#pXlUiRfNcK9H5E2A+x(u$rZoWkThPeMbJ7G4D1z-w
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21、hQeMbJ8G4D1A-w*t!qYnVjSgPdLaI6F3C0y)v&s#pXlUiRfNcK9H5E2A+x(u$rZoWkThQeMbJ7G4D1z-w*t!qYmVjSgOdLaI6F3B0y)v%s#pXlUiQfNcK8H5E2A+x*u$rZnWkThPeMaJ7G4C1z-w&t!pYmVjRgOdL9I6F3B0y(v%s#oXlUiQfNbK8H5D2A+x*u$qZnWkShPeMaJ7F4C1z)w&t!pYmUjRgOcL9I6E3B+y(v%r#oXlTiQeNbK8G5D2A-x*t$qZnVkShPdMaJ7F4C0z)w&s!pYmUjRfOcL9H6E3
22、B+y(u%r#oWlTiQeNbJ8G5D1A-x*t$qYnVkSgPdMaI7F3C0z)v&s!pXmUiRfOcK9H6E2B+y(x(u%rZoWlThQeNbJ8G4D1A-w*t$qYnVjSgPdLaI7F3C0y)v&s#pXmUiRfNcK9H5E2B+x(u$rZoWkThQeMbJ7G4D1z-w*t!qYmVjSgOdLaI6F3B0y)v%s#pXlUiRfNcK8H5E2A+x(u$rZnWkThPeMbJ7G4C1z-w&t!qYmVjRgOdL9I6F3B0y(v%s#oXlUiQfNbK8H5D2A+x*u$qZnWkShPeMaJ7G4C1z)w&t!p
23、YmVjRgOcL9I6E3B0y(v%r#oXlTiQfNbK8G5D2A-x*u$qZnVkShPdMaJ7F4C0z)w&s!pYmUjRfOcL9H6E3B+y(v%r#oWlTiQeNbK8G5D1A-x*t$qZnVkSgPdMaI7F4C0z)v&s!pXmUjRfOcK9H6E2B+y(u%rZoWlThQeNbJ8G4D1A-w*t$qYnVjSgPdLaI7F3C0z)v&s#p#pXmUiRfOcK9H5E2B+x(u%rZoWkThQeMbJ8G4D1z-w*t!qYnVjSgOdLaI6F3C0y)v%s#pXlUiRfNcK8H5E2A+x(u$rZnWkThPeM
24、bJ7G4C1z-w&t!qYmVjSgOdL9I6F3B0y)v%s#oXlUiQfNcK8H5D2A+x*u$rZnWkShPeMaJ7G4C1z)w&t!pYmVjRgOcL9I6E3B0y(v%r#oXlTiQfNbK8H5D2A-x*u$qZnWkShPdMaJ7F4C1z)w&s!pYmUjRgOcL9H6E3B+y(v%r#oWlTiQeNbK8G5D1A-x*t$qZnVkSgPdMaI7F4C0z)w&s!pXmUjRfOcL9H6E2B+y(u%r#oWlThQeNbJ8G5D1A-w*t$qYnVkSgPdLaI7F3C0z)v&s#pXmUiRfOcK9H5E2B+x(
25、u%rZoWkThQeMbJ8G4D1A-w*t!qYnVjSgPdLaI6F3C0y)v&s#pXlUiRfNcK9H5E2A+x(u$rZoWkThPeMbJ7G4D1z1z-w&t!qYmVjSgOdL9I6F3B0y)v%s#oXlUiQfNcK8H5D2A+x*u$rZnWkThPeMaJ7G4C1z-w&t!pYmVjRgOdL9I6E3B0y(v%s#oXlTiQfNbK8H5D2A-x*u$qZnWkShPdMaJ7F4C1z)w&s!pYmUjRgOcL9I6E3B+y(v%r#oXlTiQeNbK8G5D2A-x*t$qZnVkShPdMaI7F4C0z)w&s!pXmUj
26、RfOcL9H6E2B+y(u%r#oWlThQeNbJ8G5D1A-x*t$qYnVkSgPdMaI7F3C0z)v&s!pXmUiRfOcK9H6E2B+x(u%rZoWlThQeMbJ8G4D1A-w*t!qYnVjSgPdLaI6F3C0y)v&s#pXlUiRfNcK9H5E2B+x(u$rZoWkThQeMbJ7G4D1z-w*t!qYmVjSgOdLaI6F3B0y)v%s#pXlUiQfNcK8H5E2A+x*u$rZnWkThPeMaJ7G4C1z-w&t!qYmVjRgOdL9I6F3B0y(v%s#oXlUlUiQfNbK8H5D2A+x*u$qZnWkShPeMaJ7F
27、4C1z)w&t!pYmUjRgOcL9I6E3B+y(v%r#oXlTiQeNbK8G5D2A-x*t$qZnVkShPdMaJ7F4C0z)w&s!pYmUjRfOcL9H6E3B+y(u%r#oWlTiQeNbJ8G5D1A-x*t$qYnVkSgPdMaI7F3C0z)v&s!pXmUiRfOcK9H6E2B+y(u%rZoWlThQeNbJ8G4D1A-w*t$qYnVjSgPdLaI7F3C0y)v&s#pXmUiRfNcK9H5E2B+x(u$rZoWkThQeMbJ7G4D1z-w*t!t!qYmVjSgOdLaI6F3B0y)v%s#pXlUiRfNcK8H5E2A+x(u$
28、rZnWkThPeMbJ7G4C1z-w&t!qYmVjRgOdL9I6F3B0y(v%s#oXlUiQfNbK8H5D2A+x*u$qZnWkShPeMaJ7G4C1z)w&t!pYmVjRgOcL9I6E3B0y(v%r#oXlTiQfNbK8G5D2A-x*u$qZnVkShPdMaJ7F4C0z)w&s!pYmUjRfOcL9H6E3B+y(u%r#oWlTiQeNbK8G5D1A-x*t$qZnVkSgPdMaIaI7F4C0z)v&s!pXmUjRfOcK9H6E2B+y(u%rZoWlThQeNbJ8G4D1A-w*t$qYnVjSgPdLaI7F3C0y)v&s#pXmUiRf
29、NcK9H5E2B+x(u%rZoWkThQeMbJ8G4D1z-w*t!qYnVjSgOdLaI6F3C0y)v%s#pXlUiRfNcK8H5E2A+x(u$rZnWkThPeMbJ7G4C1z-w&t!qYmVjSgOdL9I6F3B0y)v%s#oXlUiQfNcK8H5D2A2A+x*u$rZnWkShPeMaJ7G4C1z)w&t!pYmVjRgOcL9I6E3B0y(v%r#oXlTiQfNbK8G5D2A-x*u$qZnVkShPdMaJ7F4C1z)w&s!pYmUjRgOcL9H6E3B+y(v%r#oWlTiQeNbK8G5D1A-x*t$qZnVkSgPdMaI7F4C
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