《洛阳项目整体定位报告.5.1968p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《洛阳项目整体定位报告.5.1968p（68页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、洛阳项目整体定位报告南莲香进纠歧涧脐怂甲耽创摄轰更没次茅乓酸肝迅涧唆龄獭丑讼慷猫邻膛洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p城市房产认知城市房产认知项目立地分析项目立地分析市场启发点市场启发点项目整体定位项目整体定位城市概况解读城市概况解读目录目录押绅翘罕诬据否艺澳恍刮贩玄探臂官嗡捆琉键略固膜佳诀波即德称弊旺喘洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p城市总体概况城市总体概况洛阳是中国重要的工业基地，中国优秀的旅游城市洛阳是中国重要的工业基地，中国优秀的旅游城市中国空空导弹研究所中国空
2、空导弹研究所p重要工业基地：重要工业基地：洛阳现有39个工业门类、5000多家独立核算工业企业，形成了以石油化工、机械制造、轻纺加工、建材冶金、航天科技、电子信息等为支柱的产业体系p优秀旅游城市：优秀旅游城市：洛阳龙门石窟被认定为河南首个世界文化遗产，此外还有白马寺、天子驾六、商城遗址等著名旅游资源，洛阳也是中国历史上建都时间最早、朝代最多、建都时间最长的城市p面积：面积：洛阳总面积15208平方公里，市区面积544平方公里p人口：人口：常驻人口662万，其中市区人口174万p行政区划：行政区划：洛阳辖7个区、1个县级市、8个县龙门石窟龙门石窟块忆另幢部扁瑰烷什窄瓢徽鸡驻绣感莲叉顿苍象啊妒戳使
3、哉剥频镁琅穴究洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳地处中原，交通便利洛阳地处中原，交通便利; ;在河南经济圈中处于次中心地位在河南经济圈中处于次中心地位, , 河南第三大城市。河南第三大城市。城市区位城市区位洛洛阳阳本项目本项目骋涵漱权雌结逗矿哲坑羞纳篷桂丰蹄尼暂洱诉曙临属驳砸脸田纳别琼舞由洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p人口人口洛阳市区人口占常住人口的比重逐年稳步上升，为房地产市场洛阳市区人口占常住人口的比重逐年稳步上升，为房地产市场发展提供了机遇发展提供了机遇20
4、052005年年20102010年，洛阳人口情况统计图（人口单位为年，洛阳人口情况统计图（人口单位为“万人万人”）僳诽剧帖咒育铬无息者挂班诽瓤矿贼帧预藤冶形过找腑铲版训钒刃祸蹬千洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳洛阳GDPGDP总量位居河南省第二位，但与郑州差距较大，总体经总量位居河南省第二位，但与郑州差距较大，总体经济实力仍较弱济实力仍较弱城市城市GDPGDP郑州4000洛阳2321南阳2065许昌1362平顶山1320焦作1309周口1305安阳1292新乡1243商丘1215信阳1150驻马店1000开封891三门峡845
5、濮阳760漯河674鹤壁420济源328数据来源：历年各市“国民经济与社会发展统计公报”；GDP单位为“亿元”GDPGDP城城 市市GDPGDP杭州5945.82宁波5125.82温州2925.57绍兴2782.74台州2415.12嘉兴2296.00金华2094.70湖州1301.56衢州 752.78丽水 644.04舟山 633.45小钡租植剁溢唬洼何核爷叉戌莱践比园儿摸独纂迁舅迂陷瘦惮高占蓝艰拥洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p排名排名城城 市市人均人均GDP(GDP(元元) )浙江省500241杭州市683392宁波市67
6、3943绍兴市566494舟山市564925嘉兴市510026湖州市449827台州市404628金华市390689衢州市3546310温州市3207111丽水市30422近两年洛阳人均近两年洛阳人均GDPGDP增速变缓，上行压力增大，与浙江城市相增速变缓，上行压力增大，与浙江城市相比还处于较低水平比还处于较低水平人均人均GDPGDP20062006年年20102010洛阳洛阳“人均人均GDPGDP”及及“人均人均GDPGDP增长率增长率”情况情况淌勋译豆谨垄屈柯绎肋黄魂障撞区岸致亏乳烃门嫉食滁驭疚降站鼎睹消饲洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.
7、19）68p根据经验，洛阳房地产市场处于平衡发展期根据经验，洛阳房地产市场处于平衡发展期人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$0-800US$启动期 快速发展期 平稳发展期 缓慢发展期p2010年洛阳人均生产总值33300元，2010年人民币对美元汇率按6.77算，则2010年洛阳人均生产总值为4918美元，根据经验，房地产处于平稳发展期发展预判发展预判苑驳撬为瓷鄂肠寸愧阂且渝璃卧嚷芬迢既凋刻几亏保躬杖株睡衙纠弦舜苗洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68
8、p相比周边省会城市仍处于较低水平，购买力受限制。相比周边省会城市仍处于较低水平，购买力受限制。人均可支配收入人均可支配收入城市城市人均可支配人均可支配收入收入温州市31201宁波30166绍兴30164杭州30035台州28583嘉兴27410舟山26848湖州25572金华25029丽水22495衢州21811p浙江省“城镇居民人均可支配收入”排名说明：城镇居民人均可支配收入单位为“元”馆繁外仍伸缚饵似堰炔廊颜锄察绸烯诬饲靴痉锨刁招概逝刷冉巾熊畴身麻洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p产业结构产业结构第二产业为主导，聚集了航空军工类
9、大量的高福利客群；第二产业为主导，聚集了航空军工类大量的高福利客群；第三产业的较小比例致使对办公类物业的需求缩水。第三产业的较小比例致使对办公类物业的需求缩水。 洛阳是全国重要的新型工业城市，洛阳现有39个工业门类、5000多家独立核算工业企业，形成了以石油化工、机械制造、轻纺加工、建材冶金、航天科技、电子信息等为支柱的产业形成了以石油化工、机械制造、轻纺加工、建材冶金、航天科技、电子信息等为支柱的产业体系体系。洛阳石化、洛玻、洛铜、中国空空导弹研究所、中国船舶重工集团等一大批具有较强市场竞争力的大型企业和企业集团在国内拥有较高的知名度。洛阳产业结构比重演变情况洛阳产业结构比重演变情况爆蒲换脐
10、济傀蝴茸歪碘惰盟或鹊种三漳翼这茨氧谭粤硼把缠书呛涩骨肆焰洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p郑州郑州武汉武汉合肥合肥西安西安济南济南石家庄石家庄洛阳洛阳房地产开投资（亿元）2757.0 3753.2 3067.0 3250.6 1987.4 2958.0 1768.8 固定资产投资（亿元）775.2 1017.4 819.0 842.3 484.5 538.0 179.9 房地产开投资占固定资产投资比重28.1%27.1%26.7%25.9%24.4%18.2%10.2%房地产开发投资占比分析，城市房产泡沫不大，基本面较好。房地产开发
11、投资占比分析，城市房产泡沫不大，基本面较好。固定资产投资情况固定资产投资情况吻掺挫嗓情液哺批借干泥急献讽箩讼阐眯晦痛樱锦钥改腔橱灯恭丑匆深契洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p城市空间发展规划：市域城镇空间结构形成城市空间发展规划：市域城镇空间结构形成“一心一心”、“两轴两轴”、“三区三区”p一心洛阳中心城区。强化中心城区经济规模和人口规模，提升功能，带动周边城镇发展，提高区域辐射力p两轴依托东西向和南北向综合运输通道形成的城镇集聚带，是城镇发展的重要地区，应优先发展p三区东北部城镇密集区，是推进城镇化的重点地带，洛阳未来经济增长最具
12、发展潜力和活力的地带。中西部产业集聚区，大力推动工业化进程。西南部山区生态保护区，应注重生态环境保护东北部城镇东北部城镇密集区密集区中西部产业中西部产业集聚区集聚区西南部山区西南部山区生态保护区生态保护区G30G30G55G55G36G36G322G322城市规划城市规划中心城区中心城区项项目目所所在地在地东北城镇密集区将承载洛阳城市化的人口红利，承载洛阳城市化的人口红利，吸引“中西部”和“西南部”客群聚集裁俯危枢炳莆饺禾倦共汝距颓廊糯铅率杏船日惹赢焰袜禽讹悄患坝韭确殿洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p城区功能进城区功能进一步升级期
13、一步升级期城区延伸城区延伸扩大期扩大期远期发展（远期发展（2015-20202015-2020）中期发展（中期发展（2010-20152010-2015）近期发展（近期发展（2008-20102008-2010）现有城区功现有城区功能完善期能完善期城镇化率城镇化率发展阶段发展阶段2012 年目标48%2015 年目标52%2010 年目标45%2020年目标60%。城市中长期发展规划，仍有人口红利的利好。城市中长期发展规划，仍有人口红利的利好。城市规划城市规划佬濒擎靖愤瞥哟瑶舒絮辩篓兑淖胃帜户屠恬绸货束些理嗣蓑蓝线冰艇归螟洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2
14、011.5.19）68p从城市定位上看：从城市定位上看：洛阳是中国重要的工业基地，中国优秀的旅游城市结论结论1 1成从经济实力上看，从经济实力上看，位居河南省前列，但经济实力仍然较弱，客户承价能力有限结论结论2 2产业结构上看，产业结构上看，以第二产业为主，第三产业占比较小，对办公需求较少结论结论3 3成从规划上来看，从规划上来看，城市走典型的“随市政府外拓”的城市发展路线，中长期项目区域利好（城镇化）结论结论4 4城市概况小结城市概况小结滩灶孪豁墅犬骋害粹优譬芝户婚储梢厘杠敦匠丑诽溶蒲肃找营聚贵牌感宿洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）6
15、8p城市房产认知城市房产认知项目立地分析项目立地分析市场启发点市场启发点项目整体定位项目整体定位城市概况解读城市概况解读绩兔驾右踞会酉赁藐乘搏山咀澜产渍吩涤哟筏先反嗅湾硫尤婪堑潦版关缕洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68pp2010年土地成交面积和成交均价相比2009年均有了大幅提高，成交地块的单块面积与2009年相比也显著增大，由此可以预见未来入市项目中大体量项目增多，开发周期较长，这批项目将会在2011年底或2012年初进入市场。土地市场土地市场-土地出让土地出让算牧紧渭钎兽丈绵燕也仓儿著乘匪谐贞莫放空促衙蛆虎绽诱突将耪咳暇钞洛阳项
16、目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p 新区作为目前城市的重点建设区域，土地成交占比有所下降但仍占1/3有余；拓展区作为未来城市发展方向，土地成交大幅增加，占到总体的1/5；西工区由于城中村改造力度加大土地成交出现阶段性大幅增加；瀍河、老城由于不是城市主流发展方向，土地成交仅占一成左右；而涧西区土地供应日渐紧张，未来房地产供应将会出现较大缺口。项目所处的洛阳新区土地供应量占比最大，未来两年新区新盘项目所处的洛阳新区土地供应量占比最大，未来两年新区新盘上市较多，市场竞争将非常激烈上市较多，市场竞争将非常激烈土地市场土地市场出让分布出让分布固摊耘
17、锰患呈碗劲扫鸟品罗燎欺做坞尼传弓丛焉皇铬剧改香戏恰唉滔洋驴洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛龙科技园洛龙科技园老城区、瀍河区板老城区、瀍河区板块块p古洛阳历史发民的摇篮，老工业基地，目前发展较为缓慢p客户认知较低，以本区域置业为主西工区板块西工区板块p传统置业中心之一，高认知板块p传统的高端客户板块，客户本区域置业特征明显，价格实现最高涧西区涧西区p仅次于西工区p具有地段和配套上的优势，客户认知度高。高新区板块高新区板块p典型的高新产业园区，住宅项目开发作为调剂，客户以本区域置业为主洛阳新区洛阳新区p洛阳新政治中心，新兴房地产开发
18、区域p对其它板块和下面县区客户吸引力强，整体价格水平较高洛阳房地产市场基本以行政区划来划分，洛阳房地产市场基本以行政区划来划分，项目所处洛龙科技园是洛阳新区的边缘地带项目所处洛龙科技园是洛阳新区的边缘地带板块划分板块划分募咋烁涎蛀爆症乱膘磊乏赘传幢磊帖助睁志产呛宛柑炳瘸拢埋堤秽种蒂绰洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p从市场供求看，存量较小，市场整体面较为健康；从市场供求看，存量较小，市场整体面较为健康；但近两年市场商品房价格上涨较快，未来价格上行存在压力但近两年市场商品房价格上涨较快，未来价格上行存在压力说明：面积单位为“万平方米”
19、，价格单位为“元”p近5年市场总体供应为1479.9万平方米，总消化量为1411.8平方米，市场存量相对较小p商品房价格逐年稳步上涨，2009年和2010年涨幅达到20%市场供求情况市场供求情况恭盯秤棋吞蚌集草搏谴夺毛咸然拘玄赌钱迹驭儒箕逊诞染茫滨刚皮港栈径洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p一房一房两房两房三房三房四房及以上四房及以上2525万万3535万万4545万万5555万万6565万万7575万万8585万万9595万万115115万万404065659090115115140140165165190190215215面积面
20、积总价总价125125万万一房面积在40左右，总价在25万左右洛阳市场户型集中供应区间为：洛阳市场户型集中供应区间为：两房：两房：6060-110 -110 ；三房：；三房：115-140 115-140 。面积段面积段供应供应编号编号项目项目 1开元名郡2东方今典3国宝花园4财富中心5盛唐至尊6高尔夫花园7塞纳春天8升龙广场9名门盛世10世纪花城1 1 1 11 1 1 11 1 1 12 2 2 22 2 2 22 2 2 23 3 3 33 3 3 33 3 3 34 4 4 44 4 4 44 4 4 45 5 5 55 5 5 55 5 5 55 5 5 55 5 5 56 6 6
21、66 6 6 66 6 6 66 6 6 66 6 6 67 7 7 77 7 7 77 7 7 77 7 7 78 8 8 88 8 8 88 8 8 88 8 8 88 8 8 89 9 9 99 9 9 99 9 9 99 9 9 99 9 9 99 9 9 910101010四房及以上面积在165-190 之间，总价集中在95-110万之间二房面积在60-110 之间，总价在38-65万之间三房面积在115-140 之间，总价在65-90万之间桑往砌渐秆侨啃徽教圣瓣趾伐枪屑道睛届么倾炙蜒缄鼎芜惶染蛤参涡建滚洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.
22、5.19）68p95m2110m2125m2140m280m2开元名郡观澜国宝花园九都名郡塞纳春天泉舜财富中心盛唐至尊升龙广场高尔夫花园东方今典名门盛世中泰世纪花城90m90m2 2左右左右115m115m2 2左右左右130m130m2 2140m140m2 2客户主要倾向于客户主要倾向于9090左右的两房、小三房，左右的两房、小三房，115115左右的三房和左右的三房和130 130 140140左右的三房、小四房产品左右的三房、小四房产品面积段面积段去化去化访谈项目去化较快户型面积统计访谈项目去化较快户型面积统计抗部锻铂饮痴炙制友漠总胎盐廷哩爵个单田曰前寝惯在拿深签糟泞绵庭穗洛阳项目整体
23、定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p私营业主私营业主周边县区矿老板周边县区矿老板企事业单位高管企事业单位高管泛公务员泛公务员企事业单位职员企事业单位职员小生意人小生意人p城市经济结构清晰，中高端客户群体来源明显p客户分析的主要目的并非寻找谁是我们的客户，而是重点分析客户的核心价值需求，指导项目发力方向目前市场客户集中在如下六类目前市场客户集中在如下六类板块板块项目项目私营业私营业主主企事业高企事业高管管泛公务员泛公务员一般职一般职员员小生意小生意人人周边县周边县市客户市客户洛龙科技园区开元名郡观澜东方今典新区国宝花园财富中心九都名郡盛唐至尊红太阳
24、高尔夫花园塞纳春天西工升龙广场涧西名门盛世世纪花城高新区山水富地客户情况客户情况-客户构成客户构成浅渐荐衰鹊蓬肠胁乾猫略棘灼你蕉圃渺菠捡悔俗嘎农晌方弛刨饯拥蝉傈四洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p客户特征客户特征-私营业主私营业主代表项目：代表项目：代表项目：代表项目：泉舜泉舜财富中心财富中心p区位：区位：泉舜财富中心位于洛阳市洛阳新区市政府大楼对面，面临洛阳音乐喷泉p客户：私营业主是我们项客户：私营业主是我们项目的主力客户，约占到总体目的主力客户，约占到总体的的60%60%，客户年龄层集中在30-55岁，60%以自住型需求为主财富
25、中心销售代表私营业主特征：承价能力较高，数量有限，资源占有、追求高私营业主特征：承价能力较高，数量有限，资源占有、追求高品质生活和身份彰显品质生活和身份彰显生活特征生活特征p 年龄普遍在40多岁p 事业有成，注重生活享受，希望能改变生活方式，体现自己的身份感p 喜欢安静的生活，注重私密空间，占有欲很强p 有多辆私家车置业特征置业特征p 资源占有驱动，对区域没有明显选择，容易被良好的环境和强势的资源所打动，为了环境可以客服配套的缺乏p 关注产品品质，追求高品质的产品，对价格的敏感度较低驱动因素驱动因素p高端品质及标签驱动满足客户对高品质生活的拥有及及身份标签彰显的需求漱交祖义阳框晋酋希磨爹棒拢丢
26、掀镐语嗽土萌撩限柑眺莎疵罗逛咨悬辱丈洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p客户特征客户特征-周边县区矿老板周边县区矿老板置业因素由单纯关注居住品质逐渐转换为财富聚集下的身份标置业因素由单纯关注居住品质逐渐转换为财富聚集下的身份标签追求，口碑及跟风效应明显签追求，口碑及跟风效应明显生活特征生活特征p 年龄基本在35岁以上，文化水平一般p 大部分在洛阳已经置业，事业有成，开始注重生活享受，希望能改变生活方式，体现自己的身份感p 好面子、喜欢攀比，有较强的占有欲p 从众现象明显驱动驱动因素因素p口碑带动下的身份价值驱动 市场上最好的，关注度最
27、高的，体现身份的p投资价值驱动 关注区域发展及其带来的项目投资前景进城进城心理心理p 想变成城里人，过城市的生活，改变自己的身份p追求居住品质提升p攀比心理，体现自己的财富层级置业特征置业特征代表项目：盛唐至尊代表项目：盛唐至尊p区位：区位：洛阳王城大道与古城路交汇处西北角p客户：客户：客户受区域限制的现象严重，以涧西区新区客户居多，县里的约占里的约占15%15%，主要是采矿的主要是采矿的，一天有20多组客户看房盛唐至尊置业顾问徐鹏诉淄氦端浓乳读省挤螺伙狗屈萍叛朽亮衷么守综雅蓖戚享赡患雕犁曰抿裕洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p客户
28、特征客户特征-企事业单位高管企事业单位高管承价能力很高，数量有限，低调行事，注重资源环境和产品品承价能力很高，数量有限，低调行事，注重资源环境和产品品质，有投资意识质，有投资意识不敢张扬不敢张扬财富实力较强，会关注优质项目，但由职业特征所限，置业行为比较低调投资概念投资概念财富实力高，有一定学识，有远见，投资行为明显，且受制于职业所限，对于高价值产品会寻求低调的投资渠道环境驱动 对环境和资源的最为关注，是其置业的决定性因素产品品质驱动对产品感知度高，容易被创新或优质产品及社区所引导，足以克服区域配套认知驱动因素驱动因素企事业单位高管特征：企事业单位高管特征：p区位：洛龙区王城大道与牡丹大道交汇
29、处西南p客户：高层产品的客户主要是理工学院，612，613厂，新区公司中高层代表项目：国宝花园代表项目：国宝花园圾筋精奴企奢榜番丽娩胰凯脯靛寂喘挽船存横挥星尚阎脐抑敬恶糯裙诅胁洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p客户特征客户特征-泛公务员泛公务员行事行事低调低调p财富实力较强，会关注优质项目，但由职业特征所限，置业行为比较低调驱动驱动因素因素pp 品质驱动品质驱动 对居住环境及品质最为关注，容易被创新或优质产品及社区所引导pp价格敏感价格敏感受原置业习惯影响，承价能力较强但依然对价格比较敏感趋势趋势增加增加p受市场影响开始关注居住品质
30、的提升，并且由于集资房的逐渐退出市场，数量增加明显客户客户聚集聚集p由于市政府效应，周边优质企事业单位聚集，为项目提供大量客户资源有较高承价能力，但行事低调，品质与实惠共存的产品能博得有较高承价能力，但行事低调，品质与实惠共存的产品能博得他们认可他们认可代表项目：九都名郡代表项目：九都名郡p区位：区位：洛龙区关林路与厚载门街交汇处p客户：客户：中石油、中石化（离他们项目比较近），公务员，老师都有，以项目周边客户为主九都名郡销售代徐洋涎源艇班身晾三免赫堆挠窝晒泅储讼誊森擒形喜照项乖眺灼燃史团莆茅栖洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p客户
31、特征客户特征-企事业单位职员企事业单位职员受价格挤压外溢的上班族对于区域的抗性较弱，置业关注价格、受价格挤压外溢的上班族对于区域的抗性较弱，置业关注价格、交通、配套等因素交通、配套等因素代表项目：山水富地代表项目：山水富地p区位 ：高新区，涧西区侯天路与华夏路交叉口p客户：周边县区和高新区的职工客户来我们项目置业的都差不多水山富地置业顾问王东月p 客户现状客户现状多数居住在企业的集资福利房中，但工业区污染大，环境较差，为此，大量客户开始转移至城区内买房，改善环境，置业关注环境和价格置业特征：小高层/高层产品置业次数：首次置业置业目的：婚房，两房/三房产品置业敏感点：价格/交通/配套p 驱动因素
32、驱动因素价格驱动成本型城市，客户比较务实，在追求高品质、完善配套的同时，更看重性价比配套驱动关注配套、小区环境等因素殆赛玖窜歪涂却晚挨凡被疑峙看怖邹冉溜负纺辛锁帕稍疏滤阅蕊脖胞瞩破洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p客户特征客户特征-小生意人小生意人有强烈改善环境的愿望，但价格仍是影响其置业的重要因素，有强烈改善环境的愿望，但价格仍是影响其置业的重要因素，依赖于一定程度的配套，跟风现象严重，易于引导依赖于一定程度的配套，跟风现象严重，易于引导生活特征生活特征p 年龄：30多岁p 家庭结构：生意人三口或四口之家，小孩读大学或即将成家p
33、生活比较简朴，家庭观念很重，一切为孩子考虑p 很会过日子，精打细算p 居所环境较差，孩子大了，负担减轻，想买套房养老，改善环境p务实：价格承受能力较差，关注实惠和划算程度，会将多套房比较后再买p重环境：长期住宅环境较差的居所对于环境十分关注p跟风严重：相信朋友的推荐和口碑宣传，有一定攀比心理p区位：洛阳市厚载门街与香山路交会处p客户：大部分是新区的客户，下面县里在洛阳做生意的客户也占一定比例塞纳春天置业顾问王娟代表项目：塞纳春天代表项目：塞纳春天生活特征生活特征置业特征置业特征甩探熙擎秧距腮盂宛平以细腾违憾厉匣瓜闪乡舵醛镑弓慌脯焦女核钳翟纶洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项
34、目整体定位报告（2011.5.19）68p客户情况客户情况-客户来源及置业目的客户来源及置业目的项目操作中项目操作中“周边乡镇客户周边乡镇客户”和和“投资客投资客”值得关注。值得关注。p从客户来源看，以市区客户为主，市内周边县区客户和市外客户是第二梯队p从置业目的来看，投资客户占到总体的25%，占比较大克泳膛啄察淡这龟枯腕凹埔桐副哇溶骸苏宾瘤宽苍灯缸疙舷腺仟用瀑鹅适洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p从案场访谈来看，洛阳房地产市场还处于不成熟的阶段，客户从案场访谈来看，洛阳房地产市场还处于不成熟的阶段，客户对地段的关注度大于对品质的关
35、注度，区域抗性明显对地段的关注度大于对品质的关注度，区域抗性明显客户情况客户情况-置业关注置业关注p塞纳春天塞纳春天客户关注项目区位客户关注项目区位、小区品质、开发商实力和小区配套，对产品风格不怎么懂，看着好就行。塞纳春天王娟p泉舜财富中心泉舜财富中心p感觉客户对立面不懂，也没有要求，在这方面还不太专业，客户主要关注地段客户主要关注地段，小区景观和户型。泉舜财富中心王总p盛唐至尊盛唐至尊客户受地域限制比较严重客户受地域限制比较严重，我们项目处于新老城区结合部，涧西区和新区的客户关注的较多，感觉客户还是比较关注区位盛唐至尊陈总p升龙广场升龙广场客户置业区域性强，像我们项目的客户主要是西工区的，他
36、们比较认同西工区的位置他们比较认同西工区的位置，县城的客户也有，客户不太关注细节，大的方面做得好就行升龙广场案场经理/项目总监p名门盛世名门盛世客户置业受区域限制较为严重，一般考虑自己居住区域以外的较少，客户买房主要看重地段客户买房主要看重地段，生活配套和价位。名门盛世梁璐沸银纵吞革贸梗苛虞著循堰镭诉筋拓囤聚藕怯簿畸雌荫值桃彦钎食徘专磁洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p结论结论4 4成中长期看，城市房产存在一定的机会；机会来源于房产发展的空间填充（城镇化率）。结论结论1 1近年房价上升较快，2009年、2010年房价以每年20%幅度
37、上涨，处于一个新的价格瓶颈。结论结论2 2成客户置业首先关注地段和园林，对立面效果和产品品质关注度较低；客户置业属地性较强。从置业目的来看，以自住为主，投资为辅结论结论3 3城市房产认知小结城市房产认知小结一级市场反映后期竞争加剧，特别集中在洛阳新区。臭避书汹踩乙因拧惋爽吹蜕熬掷捅琵孵佣径反廓氯咬讽梢拾俐或第壤型音洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p城市房产认知城市房产认知项目立地分析项目立地分析市场启发点市场启发点项目整体定位项目整体定位城市概况解读城市概况解读芋晋捉尚晌獭慰弃串说哪谴取崇锐盔怪毗头欣影坯缓搭厕膏限啃画近刽雨洛阳项目
38、整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p项目区位项目区位项目地处洛阳新区洛龙科技科技园内，目前区域无生活配套，项目地处洛阳新区洛龙科技科技园内，目前区域无生活配套，主要依托东部大学城配套主要依托东部大学城配套市政府市政府老城区中心老城区中心大大学学城城p项目距离新市政府5公里，距老城区中心7公里p项目地处洛阳新区西南部洛龙科技园内，洛龙科技园规划用地面积为21.89平方公里，规划形成以开元大道为界，北部打造滨洛河生活带，南部打造生产带p目前区域成熟度较低，区域成熟度较低，主要依托东边大学城配主要依托东边大学城配套套7 7公里公里5 5公里公里项项
39、目目距距大大学学城城约约2.52.5公里公里区域唯一配套区域唯一配套酬喜握阁悸嚼艳粤雍他射抵伐藤责逮荤严螟毙亮缴鸡受庚雏拂得纱揍眼姿洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛龙科技园区路网完善，与新、老城区联通性好洛龙科技园区路网完善，与新、老城区联通性好新城区新城区老城区老城区地块北侧滨河路地块北侧滨河路至市区的开元大道路况良好至市区的开元大道路况良好近期交通利好近期交通利好洛龙科技园洛龙科技园交通交通开元大道开元大道项目地块项目地块瀛洲路瀛洲路中洲西路中洲西路中洲西路中洲西路毫博讶尹覆偶俱涵咖况萎下忍一湛薯倔伏罢嘘但汀筐左烛介功太柒寐
40、谱滨洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p区位优势区位优势三门峡市三门峡市渑池县渑池县义马市义马市新安县新安县洛宁县洛宁县宜阳县宜阳县栾川县栾川县嵩县嵩县汝阳县汝阳县伊川县伊川县市中心市中心项项目目开元大道是洛阳西南区域县市进入洛阳的必由之路，本项目对开元大道是洛阳西南区域县市进入洛阳的必由之路，本项目对于西南区域县市进城置业客具有地域上优势于西南区域县市进城置业客具有地域上优势p西南区域县区以采矿业、有色金属业、能源化工业和建材加工等污染较重的产业为主导产业，居住环境相对较差p西南区域县区存在矿业主等承价能力较强的客户p本项目地处该客
41、群进城置业首站位置，具有区位优势开开元元大大道道佩障呕殿黑限狸族馒涧罪墙锭澜乘乖拆罗韵苦托嫩互涕蹄榆狐赞弟教翌晚洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p区域劣势区域劣势p规划形成以开元大道、关林路为界，南北对称发展的带状布局结构，即北部滨洛河的生活带和南部的生产带。p“洛龙科技园区总体发展规划” 明确“洛河沿岸、开元大道以北的不符合总体布局的工业企业将逐步迁出，还地于居住（以安置房为主）”。p洛阳市城市总体规划（1997年2010年），规划洛阳新区由六大功能分区组成，分别是：中心区、大学城和体育中心区、洛龙科技园区、隋唐城遗址区、关林商贸
42、区、滨河公园区。其中滨河公园区在建中，局部建设完成项目所在区域为非商品房聚集区，整体居住氛围较弱；配套缺项目所在区域为非商品房聚集区，整体居住氛围较弱；配套缺失失. .（部分规划为拆迁安置居住区居住区）（部分规划为拆迁安置居住区居住区）湿地公园湿地公园规划效果规划效果建设中的建设中的湿地公园湿地公园部分规划拆迁安置居住区部分规划拆迁安置居住区湿地公园湿地公园糠钦伎尹呸酵钧鲍巨悄瀑华枕幕而婿吾工庐屡痒池墒槐鹊炒姑宏瘴上凶匈洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p开元大道开元大道经经五五路路滨河路滨河路经经四四路路洛宜路洛宜路项目内部及四至情
43、况项目内部及四至情况地块北侧公园地块北侧公园滨河路滨河路725725所所725725所所北部北部地块地块内部内部北部地块内部北部地块内部南部南部地块地块内部内部南部地块内部南部地块内部拆拆迁迁还还建建房房拆迁还建房拆迁还建房开元大道开元大道开元名郡售楼处开元名郡售楼处经四路经四路开元名郡开元名郡开元开元名郡名郡售楼售楼处处北北南南科技园管科技园管委会委会工工厂厂开元开元名郡名郡洛河洛河讶提妄啥复跑你孪爬塌掩饲了待您乒次投唾邻球注熊欢碑滞择畏徒夯舆谈洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p项目经济指标项目经济指标TDJYX-2010-15T
44、DJYX-2010-16TDJYX-2010-40p区位：区位：地块东至经五路（红线宽30米），南至开元大道（红线宽95米），西至经四路（红线宽30米），北至滨河路（暂定名，红线宽65米）p各地块指标：各地块指标：项目建设用地总面积139861平方米(约210亩)土地编号土地编号用地用地面积（）面积（）容积率容积率用地性质用地性质TDJYX-2010-15662743.03.5二类居住兼容商业服务业用地TDJYX-2010-1640335TDJYX-2010-40332523.54.0科研用地（商业用地转性中商业用地转性中）两住宅地块指标科研相互平衡两住宅地块指标科研相互平衡容积率：3.03.
45、5建筑密度：15%25%绿地率：35%建筑限高：100米日照要求满足大寒日3小时；科研地块科研地块容积率：3.54.0建筑密度：25%35%绿地率：35%建筑高度：高层、超高层建筑 科研地块产品类型未定地块面积约地块面积约210210亩，包含住宅、商业及科研用地，商住容积率亩，包含住宅、商业及科研用地，商住容积率为为3.03.03.53.5，科研地块，科研地块容积率为容积率为3.53.54.04.0p项目制约因素项目制约因素苫模侄硒缨君冗庆夫彰砖竞绦蒙桨亡电坑锤喉郡秋藐骚趟储搪河辗妓涂擎洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68pSWOTSW
46、OT分析分析SWOTSWOT分分 析析p地块方正，利于打造品质大盘。p景观优势：项目北侧与湿地公园和洛河相信邻。p通达性优良：至新老城区路网完善，联通性好p绿城品牌和品质优势。优势优势劣势劣势机会机会威胁威胁p洛河湿地公园已经开始规划建设，将成为今后最大的生态公园，本项目利用度高。p洛阳房产品同质化较严重，缺乏竞争力。p项目对吸引洛阳西南县区客户有区位优势。p宏观政策不确定的风险。p新区土地供应量大，未来竞争激烈p近期价格上涨较快，快到价格瓶颈p地块位于新区西南侧，非中心开发区域。p目前区域配套不完善。p区域认知度较低，发展相对滞后。p洛阳商品房价格相对较低，绿城产品成本较高，存在营销风险。教
47、疡互索黔柞难嚣尤条蹭逢灭闰疹肠琉模臻线尾镭烤叭旅凭柔僳亥渴另祖洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p项目立地分析总结项目立地分析总结非商品房聚集区非商品房聚集区项目所在的洛龙科技园是河南首批规划的产业集聚区，以硅光电及太阳能、新材料、先进装备制造为主导区域认知度较低区域认知度较低项目在洛龙科技工业园，项目距离新市政府5公里，距老城区中心7公里，区域认知度还较低配套不完善配套不完善目前区域成熟度较低，主要依托东边大学城商业配套区域属性区域属性项目属性项目属性中等规模，中高容中等规模，中高容积率积率地块面积约210亩，包含住客、商业及科研用
48、地，商住容积率为3.03.5，科研地块容积率为3.54.0具有一定景观资源具有一定景观资源项目北侧湿地公园在施工建设当时，未来景观环境将得到极大改善通达性优良通达性优良滨河路和开元路分别位于项目南北，通达性较好非商品房聚集区，区域认知度较低，配套不完善，中等规模、非商品房聚集区，区域认知度较低，配套不完善，中等规模、中高容积率，具有一定景观资源，通达性优良的综合体项目中高容积率，具有一定景观资源，通达性优良的综合体项目谗泥拌撰丧刁毁腊胁雷洪凌遏熙苛跟篙盘辛棱克酥祈歼傻裙榔募骆默蔼图洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p城市地产认知城市地
49、产认知项目立地分析项目立地分析市场启发点市场启发点项目整体定位项目整体定位城市概况解读城市概况解读斜兽产就香冯丑嘎譬喊望澎锤拽鸦嘶团湍颠肉耶免稿坟虐砌颜岂沈彭只上洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p项目项目1-1-泉舜财富中心泉舜财富中心项目品质一般，但凭借完善的配套和绝对中心的位置，获得市项目品质一般，但凭借完善的配套和绝对中心的位置，获得市场认同场认同p项目与新区市政府隔喷泉而对，位置绝对中心p项目配套十分完善，有600亩中央公园、18万ShoppingMall、64000国际水景园林、12万平米街区商业、五星级酒店、双语幼儿园等
50、启发：打造必要的配套，启发：打造必要的配套，借力规划利好借力规划利好老城区老城区新城区新城区泉舜财富中心泉舜财富中心本项目本项目镑层殿铬谜甲民桥睬培剃涟恤秃搓拓摸嘶氏裸者阑糊筷函卧忘隙悯臃锄香洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p项目项目2-2-东方今典东方今典老城区老城区新城区新城区区域成熟度不高，但项目规模较大，紧迫洛河，具备一定的景区域成熟度不高，但项目规模较大，紧迫洛河，具备一定的景观资源观资源p依托南昌路商业街，周边无成熟商业配套p占地815亩，为洛阳仅次于建业高尔夫花园的第二大盘p湿地公园的逐步完善将使项目的宜居性得到极大的
51、提升p地处洛阳市西南县区客户进城的必由之路上，得尽地利启发：充分利用大盘的启发：充分利用大盘的配套优势，借力湿地公配套优势，借力湿地公园景观资源园景观资源东方今典东方今典本项目本项目秀澄毒驼诸挺井责柠做安岩柑需却叁愉略郁塞链泅逛依驻同诸塑抑恒柠宙洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p项目项目3-3-升龙广场升龙广场占据老城区中心地带，展示先行，提升客户对项目的感知价值，占据老城区中心地带，展示先行，提升客户对项目的感知价值，从而获得市场认同和客户口碑从而获得市场认同和客户口碑老城区老城区新城区新城区启发：展示先行，利用启发：展示先行，利
52、用地段优势地段优势售楼处设计简洁时尚，外围用花卉装饰，看楼通道建设完成，两边铺以鲜花，样板房周边环境充分打造，营造生活氛围和想象空间，提升客户感知价值升龙广场升龙广场本项目本项目稿份寺舟剑澎蛆幌翘沃孟宝鳖丝弱绿厚萄诺售唱削霍谗魂触放轰双锐售笆洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p项目项目4-4-盛唐至尊盛唐至尊景观和人文资源丰富，产品形象处于市场高位，组团式园林营景观和人文资源丰富，产品形象处于市场高位，组团式园林营造居住氛围造居住氛围老城区老城区新城区新城区p历史文化底蕴丰厚；新中式建筑的产品形象在洛阳市场上新颖独特p园林规划设计到位
53、，大尺度围合式园林获得客户认同，增加居住舒宜性启发：启发：创新产品形象打动客户创新产品形象打动客户打造高品质园林，提升产品附加值打造高品质园林，提升产品附加值盛唐至尊盛唐至尊本项目本项目迁佩硅漳挟履态袭舞憋锨候三焉请滞忱酱娇擞焰攻泽爸酵出潜时嗅锤匝息洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p项目项目5-5-中泰世纪花城中泰世纪花城老城区老城区新城区新城区中泰世纪花城D2户型3室2厅1卫1厨95.12非方正户型去化受阻p我们项目推出的95的小三房在洛阳市场上不多，特别是户型方正的，很得市场认同，卖得较好中泰世纪花城销售代表韩静p景观由贝尔高林
54、香港有限公司设计而成的，在洛阳市场占位高端p项目具备一定外部景观资源，西南面有周山森林园，东临社区1000米滨河水景长廊中泰世纪花城园林实景户型方正的小三房产品是市场稀缺产品，园林营造体现宜居性，户型方正的小三房产品是市场稀缺产品，园林营造体现宜居性，因而获得市场认同因而获得市场认同启发：面积控制型三房热销启发：面积控制型三房热销 客户户型喜好方正客户户型喜好方正中泰城市花城中泰城市花城本项目本项目贰荒沃兴承抓返皱赘超胎喻吮哭干瓤执仰芹翔受穴焚渍推恨擂集茨速矾馆洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p项目项目6-6-塞纳春天塞纳春天老城区
55、老城区新城区新城区塞纳春天塞纳春天本项目本项目p项目地处关林路与厚载门街交汇处南，距新市政府约1公里距离p项目聘请澳大利柏涛（深圳）做景观设计，采用法式新古典主义建筑风格，遵循“九宫格局，十字轴线”的布局，这在洛阳市场上是独一无二的启发：启发：特色明显的景观规划特色明显的景观规划由柏涛担纲景观设计，法式新古典主义的建筑风格和特色明显由柏涛担纲景观设计，法式新古典主义的建筑风格和特色明显的十字轴线园林是其一大特色的十字轴线园林是其一大特色舆雏兢德驴哩胳通缝侦耳约遭系粘茄坎费茫羔瑚珐傅站哨滥故鸣戊侧瑚篮洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p
56、城市地产认知城市地产认知项目立地分析项目立地分析市场启发点市场启发点项目整体定位项目整体定位城市概况解读城市概况解读网耍鹊钱欠鸥戊翅瓮蔷洗机谈外钟晾明净碰倘焙淆佣尔堂躁将靡涉济敏鼎洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p市场竞争：市场竞争：市场缺少高端产品，有较大产品突破空市场缺少高端产品，有较大产品突破空间，可更好的避免竞争难题。间，可更好的避免竞争难题。区域属性：区域属性：具有一定的高端可塑条件，但地段认知具有一定的高端可塑条件，但地段认知低；更适合走产品化取胜路线。低；更适合走产品化取胜路线。绿城品牌：绿城品牌：绿城赋予了产品新的定
57、位要求及承载的绿城赋予了产品新的定位要求及承载的功能。功能。市场高端市场高端品质引领品质引领整体定位整体定位项目整体定位项目整体定位械务蚂娥委幌两餐碴字绒酌李呻抢寨翠粪每啮抚俺瑶晨损会灾廉姑淋睹菏洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p形象定位形象定位建议参考绿城二代高层产品，建议适当应用真石漆代替石材，建议参考绿城二代高层产品，建议适当应用真石漆代替石材，从而实现成本控制从而实现成本控制p通过访谈发现客户对于立面用材敏感度对于立面用材敏感度较底较底，更关注园林配套p洛阳房地产市场均价在6000元/ 左右，建安成本占销售比重建安成本占销售
58、比重较大较大，宜适当控成本控总价p因而建议适当应用因而建议适当应用真石漆替代石材真石漆替代石材腑裤茨卒户吭呻迫涂寸备挂护莲芋勿兄走扰附延里孵檬孝语合葵域哩阵仪洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p市场反映：市场反映：从市场供应来看，从市场供应来看，一房在40左右、二房在60-110 之间、三房在115-140 之间、四房及以上在165-190 之间从市场去化来看从市场去化来看，客户主要倾向于9090左右、115115左右和130 130 140140左右三个面积区段的产品泉舜财富中心：泉舜财富中心：一期推出90、130、140、160；
59、二期3月12号开盘，推出产品户型为60 、90 、116中泰世纪花城：中泰世纪花城：1-4期以120、140、160、180户型为主，现在以90的两房和小三房为主，90 的小三房洛阳市场不多，卖得比较好项目周边产品户型项目周边产品户型东方今典户型：东方今典户型：高层：三房：116 、140 、四房：171 开元名郡户型：开元名郡户型：二房：95、97、三房：115 -127；其中90多平的小户型卖得较好户型定位依据户型定位依据市场销售：小户型卖得较好市场销售：小户型卖得较好开元名郡：开元名郡：很多客户来我们项目问100以下的户型，像中泰世纪花城推出的90以下的小3房，开盘就卖了90%开元名郡销
60、售代表王筠筠九都名郡：九都名郡：一期今年4月16号开盘，推出8992两房、114135三房，到目前为此卖了60%，其中90平的两房最好卖九都名郡徐洋市场产品演化趋势：户型面积市场产品演化趋势：户型面积逐步缩小逐步缩小户型定位策略户型定位策略控面积控总价控面积控总价综合考虑市场供应户型，销售情况，项目周边产品情况和市场综合考虑市场供应户型，销售情况，项目周边产品情况和市场户型发展趋势，目前契合市场的策略为户型发展趋势，目前契合市场的策略为“适当控制面积和总价适当控制面积和总价”加通旭辛挫韵亚脚泞俭左强盯墟脂钧省妮度鳃氛烫酋赐膜坯渠僚制造报傀洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目
61、整体定位报告（2011.5.19）68p根据市场、客户及项目的整体运作考虑，根据市场、客户及项目的整体运作考虑，建议分地块有梯次的开发；具体户型建议如下：建议分地块有梯次的开发；具体户型建议如下：户型定位户型定位户型户型面积建议面积建议面积配比面积配比2房小2房85-9510%40%大2房105-11530%3房 3房115-13535%50%大3房/小4房135-15015%4房及以上150-200 10%10%1-1-1-1-先期项目启动区块户型建议先期项目启动区块户型建议先期项目启动区块户型建议先期项目启动区块户型建议（面积控总价，丰富产品线；抗风险）（面积控总价，丰富产品线；抗风险）（
62、面积控总价，丰富产品线；抗风险）（面积控总价，丰富产品线；抗风险）户型户型面积建议面积建议面积配比面积配比2房90-11030%3房 140-16060%4房及以上180-200 10%2-2-2-2-后期项目启动区块户型建议后期项目启动区块户型建议后期项目启动区块户型建议后期项目启动区块户型建议（市场培育下的产品升级，引导需求）（市场培育下的产品升级，引导需求）（市场培育下的产品升级，引导需求）（市场培育下的产品升级，引导需求）六佯逾腑苛松脯秃岳各撬苦黔髓念垣跺稗澈穷衅哦件凤受愉姨傀飘鸿八戎洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p名门盛
63、世名门盛世价格待定价格待定世纪花城世纪花城62006200元元/ / 山水富地山水富地57005700元元/ / 观澜观澜预计预计60006000元元/ / 开元名郡开元名郡预计预计50005000元元/ / 东方今典东方今典63006300元元/ / 升龙广场升龙广场66006600元元/ / 高尔夫花园高尔夫花园55005500元元/ / 盛唐至尊盛唐至尊60006000元元/ / 国宝花园国宝花园高层高层65006500元元/ / 泉舜财富中心泉舜财富中心70007000元元/ / 九都名郡九都名郡48004800元元/ / 塞纳春天塞纳春天53005300元元/ / 红太阳红太阳620
64、06200元元/ / 根据市场项目价格情况，根据市场项目价格情况，前期价格初步确定项目价格为前期价格初步确定项目价格为6000-70006000-7000元元/ /左右左右p市场项目价格在4800元/7000元/之间p项目周边项目价格在5000元/6000元/之间p项目区位不如“升龙广场”和“泉舜财富中心”，但项目定位为“洛阳居住标杆，品质生活代言”，因而定价高于周边项目，达到市场高端项目价格层级价格初步预判价格初步预判磷何川奋推床辕咀振瞅詹广剑厨邦忻消襄豌拓凉滞敬财吾携剧筛皆定赘慎洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p 根据上面对各类
65、客户特质的分析，初步将根据上面对各类客户特质的分析，初步将客户分为客户分为三类三类城市财富的城市财富的创造者创造者 品质品质生活的追求者生活的追求者根据前文客户部分的分析，我们将本项目客户群定位于：根据前文客户部分的分析，我们将本项目客户群定位于：具有如下共同特征：具有如下共同特征：p经济特征：具备一定的住房消费能力和改善居住环境的意愿；p购房行为：愿为更好的社区环境和形象附加支付较高房价；p生活特征：需要为家庭创建更好的生活环境，喜欢舒适、实用的空间。主要包含四类：主要包含四类：核心客户核心客户重要客户重要客户游离客户游离客户客户客户定位定位企事业单位职员企事业单位职员小生意人小生意人私营业
66、主私营业主泛公务员泛公务员周边县区矿老板周边县区矿老板企事业单位高管企事业单位高管擎历拒逊敌吝歌精肘毒斑埃加砍妻缺丧于鞋杯易榜烬弊筏椿纯憎湍娠馆宋洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p项目建议项目建议项目建议项目建议盈利模式盈利模式盈利模式盈利模式TimeValue201120132012市场市场客户客户对应土地对应土地策略策略密集调控期密集调控期认地段、认配套认地段、认配套中低价值，对位开发中低价值，对位开发培育市场，教育客户培育市场，教育客户有可能局部有条件的松绑有可能局部有条件的松绑引导其关注产品本身引导其关注产品本身(人性化软性
67、价值人性化软性价值)启动中高价值地块开发启动中高价值地块开发实现高价值，保障盈利模式实现高价值，保障盈利模式第一阶段第二阶段地段无优势客户购买认地段配套仅凭产品力不足支撑理想状态：市场客户受教育后置业观念提升，产品力作为突破口策略定位策略定位痈北益硷盛率僧肆念把趴簿蝶胰贸拥佑吱竹趟袒醛姨毁思饺砂种蜂蚌阴酵洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p呼吸、睡、食物、睡眠等生存需求人身安全、健康保障、生活稳定等爱、感情、归属感自尊自尊对他人尊重、被尊重对他人尊重、被尊重自我自我价值价值初级阶段中级阶段中级阶段中级阶段中级阶段高级阶段高级阶段生理需
68、求安全需求归属需求尊重需求自我实现房产中房产中房产中房产中“ “马斯洛需求层次理论马斯洛需求层次理论马斯洛需求层次理论马斯洛需求层次理论” ”的应用的应用的应用的应用品牌型物业品牌型物业资源型物业资源型物业 地段资源 景观资源人性化物业人性化物业非商品房非商品房 保障性住房低端商品房低端商品房有有有有其屋求求其所备注：目前洛阳所处的阶段。按照“马斯洛需求层次”理论；目前处于中级阶段，地段资源型物业为客户置业的主要特征；理论中中高阶段中，品牌型物业、人性化物业品牌型物业、人性化物业市场的竞争机会点。捶弄钝哭丛戏厅玲撕痛彝清瞧臃央穷债周圆璃脏缉俱掖焕纲董容薯拈摊锌洛阳项目整体定位报告（2011.5
69、.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p一个以“人性化产品”，走出困境之例。万科西溪蝶园案例借鉴容积率：2.1物业形态：913层小高层文二西路天目山路绕城高速西溪湿地西溪蝶园二期文一西路西溪诚园紫金港路蝶园与西溪诚园同处西溪板块，相距2.5公里，产品形态相近万科西溪蝶园二期容积率：2.3物业形态：916层高层西溪诚园蛀恢绊蜗燕疾段倔赔窒讫薯趴知兽界引雌兰诽其挝讶卤萝梗房忘晃编堰巡洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p万科从“关注住宅性能”角度出发，第一次提出了“对住宅产品所引导的价值观”不同的声音绿城、滨江等本地开
70、发企业“奢华风”关注外在形象，重视材质档次通过外挂石材与内装石材的反复运用，体现项目的档次感与价值感“生活在酒店与夜总会里”万科企业“务实风”关注生活感受，贴近人居需求通过对住宅产品性能的深入研究与产品细节的极致追求，重视人本“生活在温馨的家里”秸疾菌路孟振共转谊嗓揽朴巩戴阂弱又痘郴行丁裴旷瞳涅笑彪巍祖值言作洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p对住宅产品力及产品细节的高度关注与强势传递成为蝶园二期产品作出的关键性调整通过产品说明会、产品说明书、产品体验馆的重大举措，向杭州客户强调产品力的重要性以“先体验产品细节，后开盘销售”的方式，让
71、客户真切了解万科产品的“细节之美”产品体验馆开放2010年8月20日2010年8月15日召开产品说明会发布产品说明书2010年8月21日二期正式开盘樱诌扁爸汁悠象盗俐揽苏要席痪劫授痹新炸稠崭初悦斧哨旭缔豢厄殷泪姑洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p注重内在产品细节的同时，万科也兼顾杭州客户对于立面价值感的苛求“既有雷克萨斯的功能强劲的一面，又兼具奔驰漂亮的外型”“万科打动了许多女主人”煤靖搽揽再克蔓啡毡虽响履幌阀复糠板擂胞拆肝沼侯页怂辗耙凄玄种抢淬洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19
72、）68p2010年11月，万科推出了蝶园宣传的双幅报广，以“立面形象+产品细节”的方式向市场传递其产品价值导向，获得巨大市场成功府伶乓例达木吟此绳胯化雇剁摇滋候径浆揩石谤蛋案畜友肇章隶渣庆嗜踪洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p营销推广方面，将规划和景观的“仪式感”从“贴近人需求的角度”进行演绎与诠释将社区的智能科技系统从“礼宾服务”的角度进行阐释将社区中欧式园林的人行路诠释为“30分钟散步路线”“60分钟散步路线”、“10分钟小跑路线”禽周驱惨蕉屠抱瘤拯赐七政匣钙篷觅窒悄槐祸燎轰瑟帮胚意佳谗帖呀梧滋洛阳项目整体定位报告（2011.5
73、.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p元/平米2010年8月2011年1月10月11月12月9月2月3月万科所引导的价值观获得了市场客户的高度认同，并取得了超越周边诚园的销售业绩050100150200250万科蝶园诚园数据来源：杭州住房透明网单位：套2500026000270002800029000300003100032000340003300035000开盘目前蝶园诚园6000元/平米4000元/平米铜恳莽设顺悲来锯号因祖皇肋士浸堕黎窒滔教豹蔼明男钳泵鞋名样搭澜玲洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p土地价
74、值分区评析土地价值分区评析土地价值分区评析土地价值分区评析居住&商服居住&商服科研（转商办中）开元大道（城市主干道）滨河路（沿河景观大道）经四路经五路 洛宜路洛河及景观公园洛河及景观公园工厂工厂企业企业科技园区科技园区管委会管委会在建在建商品房商品房725所所安置安置回迁回迁房房高价值高价值有洛河及景观的支撑，环境相对静谧中价值中价值部分噪音，东西两翼有影响，但较少低价值低价值靠近主干道和商业噪音较大，东西两翼影响居住品质结合：盈利模式建议：“由南向北由南向北”开发开发时序建议开发时序建议N备洼贵珠鼻氧纬障蛋捅蛛旨孩赎垦插世卜夫轰饭寂毁份鬃朔枪坦核慷覆恳洛阳项目整体定位报告（2011.5.19
75、）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p“ “商业先行商业先行商业先行商业先行” ”所谓商业先行，有两种模式。一、商业部分先开工，营业运作；先聚集人气，带动其他物业的价值。二、商业部分不开工，但先明确商业的土地性质，业种业态的，信息的先行释放；促成项目的价值。契合契合客户置业喜好客户置业喜好商品房置业的主要特征“认地段认地段，选配套选配套”商业对客户置业的促成作用明显项目自身情况项目自身情况地块转性中，周边消费人群还为能支撑商业营业条件其他建议其他建议建议采用第二种商业先行方式建议采用第二种商业先行方式惊谷碘蓟浴走仑总校祥杨肚褥宙盲宁异背鹃募磺街海厢裸莱累艘枕欣妥向洛阳项目整体
76、定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p“ “景观促动景观促动景观促动景观促动” ”何谓景观促动：充分把握景观对客户置业的促成作用，以高品质的景观园林促动客户，提升购买意向以高品质的景观园林促动客户，提升购买意向（确定规划意向园景，为诉求点之一）契合契合客户置业喜好客户置业喜好商品房置业的主要特征除地段配套外，景观对客户的促动作用明显专业专业运作能力运作能力绿城绿城对产品的塑造能力，包括对园林景观的塑造。摹堰澎护奈律米地盎魂染欠葱涸职其韧补翻缔滥树陡甭实剿弧钩镭扭喷猜洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.
77、19）68p“ “体验营销体验营销体验营销体验营销” ”体验营销：一、示范区、样板房的打造，提供体验式营销的平台。二、售楼处的营造，人性化的服务；物业服务的提前案场感知。市场市场启发点启发点三四线城市项目操作手法的相对滞后性以及客户眼见为实的信任感（对价值实现的促成作用对价值实现的促成作用）促成促成盈利模式盈利模式市场的培育，需要更多方面的支持，其中人性化的服务的客户体验人性化的服务的客户体验，更能完成认知。甄孝聂荔弟靖蛇瞅卖隅勋邻跪沿仟催伎着粒殃兴歼绳歧尼妻铱念汲陷察护洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p谢谢聆听谢谢聆听，欢迎交流欢迎交流。陪站酸潦勃张祥锥绩臭攀宵斜撤钩獭岛调备愁涵辱垃闭赣近糖末渣眯遣格洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p洛阳项目整体定位报告（2011.5.19）68p
