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1、土地增值税土地增值税清算审核讲解清算审核讲解 1行业材料行业材料一、背景一、背景 1、国家税务总局关于开展2008年税收专项检查工作的通知（国税发20089号）,该通知明确将房地产行业列入2008年行业税收专项检查的指令性计划，检查覆盖面要求达100%。2、国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知（国税函2007544号），要求对土地增值税重点税源户进行监控，并建立制度。 2行业材料行业材料一、背景一、背景3、国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知（国税函2008318号），要求对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。那些存在偷漏税或对税收核算没把握的房地产企业
2、，由于担心被查，往往聘请中介预查，以求尽早发现问题，预做准备。这是产生业务需求的一个诱因。3行业材料行业材料二、房地产企业经营中主要的涉税税种二、房地产企业经营中主要的涉税税种二、房地产企业经营中主要的涉税税种二、房地产企业经营中主要的涉税税种 1、营业税；税；2、土地增、土地增值税；税；3、企、企业所得税。所得税。4行业材料行业材料三、土地增值税清算审核主要的税收法规依据三、土地增值税清算审核主要的税收法规依据三、土地增值税清算审核主要的税收法规依据三、土地增值税清算审核主要的税收法规依据 1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993138号）2、中华人民共和国土地增值税暂行条例实
3、施细则（财法19956号）3、关于土地增值税若干问题的通知(财税200621号)4、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）5、国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007132号）5行业材料行业材料四、中介机构出具报告的采信问题四、中介机构出具报告的采信问题 1、国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发2007132号）第三条：“纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。”2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第
4、六点：“税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。”6行业材料行业材料五、几个重要的概念五、几个重要的概念 1 1、土地增、土地增值值税税纳纳税税义务义务人人转让转让国有土地使用国有土地使用权权、地上的建筑物及其附着物、地上的建筑物及其附着物( (包括包括地上地下的各种附属地上地下的各种附属设设施施) )并取得收入的并取得收入的单单位和个人位和个人（不包括以（不包括以继继承、承、赠赠与方式无与方式无偿转让偿转让房地房地产产的行的行为为），），为为土地增土地增值值税的税的纳纳税税义务义务人，人，应应当依照土地增
5、当依照土地增值值税税暂暂行条例行条例缴纳缴纳土地增土地增值值税。税。2 2、增、增值额值额纳纳税人税人转让转让房地房地产产所取得的收入减除税法所取得的收入减除税法规规定扣除定扣除项项目（成本、目（成本、费费用、其他）金用、其他）金额额后的余后的余额额，为为增增值额值额。3 3、土地增、土地增值值税税纳纳税人税人转让转让房地房地产产所取得的增所取得的增值额值额按照税法按照税法规规定的税定的税率率计计算征收的一种税。算征收的一种税。7行业材料行业材料六、土地增值税的清算条件六、土地增值税的清算条件 根据国家税根据国家税务总局关于房地局关于房地产开开发企企业土地增土地增值税清算管理有关税清算管理有关
6、问题的通知（国税的通知（国税发2006187号）：号）：（一）符合下列情形之一的，（一）符合下列情形之一的，纳税人税人应进行土行土地增地增值税的清算：税的清算：1、房地、房地产开开发项目全部竣工、完成目全部竣工、完成销售的；售的；2、整体、整体转让未竣工决算房地未竣工决算房地产开开发项目的；目的；3、直接、直接转让土地使用土地使用权的。的。8行业材料行业材料六、土地增值税的清算条件六、土地增值税的清算条件 （二）符合下列情形之一的，主管税（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要机关可要求求纳税人税人进行土地增行土地增值税清算：税清算：1、已竣工、已竣工验收的房地收的房地产开开发项目，已目，已
7、转让的房的房地地产建筑面建筑面积占整个占整个项目可售建筑面目可售建筑面积的比例在的比例在85%以上，或以上，或该比例比例虽未超未超过85%，但剩余的可，但剩余的可售建筑面售建筑面积已已经出租或自用的；出租或自用的；2、取得、取得销售（售（预售）售）许可可证满三年仍未三年仍未销售完售完毕的；的；3、纳税人申税人申请注注销税税务登登记但未但未办理土地增理土地增值税清算手税清算手续的；的；4.省税省税务机关机关规定的其他情况。定的其他情况。9行业材料行业材料就是要核定清算项目的单位面积计税的成本费用，便于土地增值税的计算。七、土地增值税清算的目的七、土地增值税清算的目的 10行业材料行业材料土地增值
8、税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。八、土地增值税清算项目的界定八、土地增值税清算项目的界定 11行业材料行业材料1、项目概况。包括：项目座落地、总建筑面积、批准总销售面积、总自用面积、总配套设施面积、本次清算建筑面积、项目分类用途情况、项目装饰装修情况、允许分摊的配套设施面积、竣工验收情况、符合普通标准住宅面积情况、立项批复文件、其他有关情况等2、土地增值税纳税(预缴)申报表及完税凭证。3、项目竣工决算报表和有关帐薄。4、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。九、土地增值税清算需提供的资料九、土地增值税清算需
9、提供的资料 12行业材料行业材料5、银行贷款合同及贷款利息结算通知单。6、项目工程建设合同及其价款结算单。7、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。8、无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。9、转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。10、转让房地产有关税金的合法有效凭证。11、与土地增值税清算有关的其他证明资料。九、土地增值税清算需提供的资料九、土地增值税清算需提供的资料 13行业材料行业材料（一）取得收入的形式（一）取得收入的形式清算项目的收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关的经济收益，包
10、括货币收入、实物收入和其他收入。十、清算项目收入的审核十、清算项目收入的审核 14行业材料行业材料（二）（二）转让房地房地产收入的确定收入的确定转让房地产的收入的确定，不仅仅是指买卖或交易双方的成交价，还应包括税务机关根据评估价格确定的收入。因此，在确定收入时，应将因转让房地产而取得的全部价款及有关的经济收益都包括在收入里面。十、清算项目收入的审核十、清算项目收入的审核 15行业材料行业材料（三）非直接（三）非直接（三）非直接（三）非直接销销售和自用房地售和自用房地售和自用房地售和自用房地产产的收入确定的收入确定的收入确定的收入确定1 1、纳纳税人将开税人将开发产发产品用于品用于职职工福利、工
11、福利、奖奖励、励、对对外投外投资资、分配分配给给股股东东或投或投资资人、抵人、抵偿债务偿债务、换换取其他取其他单单位和个人位和个人的非的非货币货币性性资产资产等，等，发发生所有生所有权转权转移移时应视时应视同同销销售房地售房地产产，其收入按下列方法和，其收入按下列方法和顺顺序确序确认认： （1 1）按本企）按本企业业在同一地区、同一年度在同一地区、同一年度销销售的同售的同类类房地房地产产的平均价格确定；的平均价格确定；（2 2）由主管税）由主管税务务机关参照当地当年、同机关参照当地当年、同类类房地房地产产的市的市场场价格或价格或评评估价估价值值确定。确定。2 2、纳纳税人将开税人将开发发的部分
12、房地的部分房地产转为产转为企企业业自用或用于出自用或用于出租等商租等商业业用途用途时时，如果，如果产权产权未未发发生生转转移，不征收土地增移，不征收土地增值值税，在税款清算税，在税款清算时时不列收入，不扣除相不列收入，不扣除相应应的成本和的成本和费费用。用。 十、清算项目收入的审核十、清算项目收入的审核 16行业材料行业材料（四）（四）纳税人按税人按县级以上人民政府的以上人民政府的规定在售房定在售房时代收的各代收的各项费用是否作用是否作为收入收入计税的税的问题对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理：1、代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为
13、转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。2、代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。十、清算项目收入的审核十、清算项目收入的审核 17行业材料行业材料十一、扣除项目金额的审核十一、扣除项目金额的审核 （一）扣除（一）扣除项目包括的内容目包括的内容根据中华人民共和国土地增值税暂行条例，土地增值税计算增值额的扣除项目包括：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用；3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税
14、金；5、财政部规定的其他扣除项目。18行业材料行业材料十一、扣除项目金额的审核十一、扣除项目金额的审核 （二）取得土地使用（二）取得土地使用权所支付金所支付金额的的审核核取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。对取得土地使用权时未支付地价款，必须提供已支付的地价款凭证，对不能提供已支付的地价款凭证的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。19行业材料行业材料十一、扣除项目金额的审核十一、扣除项目金额的审核 （三）房地（三）房地产开开发成本的成本的审核核开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。是指房地产开发项目实际
15、发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用,这些成本允许按实际发生额扣除。上述费用的审核主要是跟概预算、合同等资料进行比较、分析，看是否存在明显异常；需要分摊费用的，是否按规定进行分摊；各项费用是否取得合法有效的凭证。20行业材料行业材料十一、扣除项目金额的审核十一、扣除项目金额的审核 这里强调的是，如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，纳税人是在已征用和拆迁好的土地上进行开发，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分土地征用及拆迁费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。如果纳税人取得的是已经进
16、行了土地开发的“熟地”。即已经过“三通一平”，则这部分支出已体现在纳税人取得土地使用权所支付的金额中，这部分前期工程费在纳税人的房地产开发成本中就不允许再扣除。21行业材料行业材料十一、扣除项目金额的审核十一、扣除项目金额的审核 2、其他房地产开发费用（销售费用、管理费用）其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的5以内予以扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，房地产开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）按取得土地使用权所支付的费用和房地产开发成本计算的金额之和的10以内计算扣除。22行业材料行业材料十一、
17、扣除项目金额的审核十一、扣除项目金额的审核 3、关于金融机构证明是指各类银行、保险公司及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。包括国家专业银行、区域性银行、股份制银行、外资银行、中外合资银行、以及其他综合性银行；包括全国性保险企业、区域性保险企业，股份保险企业、中外合资保险企业，以及其他专业性保险企业；还包括城市信用社、农村信用社、各类财务公司以及其他从事信托投资、租赁等业务的专业和综合性非银行金融机构。对于企业之间的借款等支付的利息不允许扣除。23行业材料行业材料十一、扣除项目金额的审核十一、扣除项目金额的审核 （五）与（五）与（五）与（五）与转让转让房地房地房地房地产产有关的税金
18、有关的税金有关的税金有关的税金审审核核核核与与转让转让房地房地产产有关的税金是指在有关的税金是指在转让转让房地房地产时缴纳产时缴纳的的营营业业税、城市税、城市维护维护建建设设税、印花税。因税、印花税。因转让转让房地房地产产交交纳纳的的教育教育费费附加，也可附加，也可视视同税金予以扣除。印花税的扣除同税金予以扣除。印花税的扣除细细则则中中规规定允定允许许扣除的印花税，是指在扣除的印花税，是指在转让转让房地房地产时缴纳产时缴纳的印花税。的印花税。房地房地产产开开发发企企业业按照按照施工、房地施工、房地产产开开发发企企业财务业财务制度制度的有关的有关规规定，其定，其缴纳缴纳的印花税列入管理的印花税列
19、入管理费费用，已相用，已相应应予以扣除，不再允予以扣除，不再允许许重复扣除。重复扣除。对对于个人于个人购购入房地入房地产产再再转让转让的，其在的，其在购购入入时时已已缴纳缴纳的契的契税，在旧房及建筑物的税，在旧房及建筑物的评评估价中已包括了此估价中已包括了此项项因素，在因素，在计计征土地增征土地增值值税税时时，不另作，不另作为为“ “与与转让转让房地房地产产有关的税有关的税金金” ”予以扣除。予以扣除。 24行业材料行业材料十一、扣除项目金额的审核十一、扣除项目金额的审核 (六六) 关于房地关于房地产企企业加加计扣除扣除问题对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成
20、本金额之和，加计20的扣除。在确定加计20的扣除时，应注意代收费用金额是否包括在加计20%的扣除基数数额内，在加计20的扣除时需减除大市政费、四源费、用电权费、绿化费的金额后，再作为加计20的扣除的基数。25行业材料行业材料十一、扣除项目金额的审核十一、扣除项目金额的审核 （七）关于代收（七）关于代收费用的扣除用的扣除问题代收费用作为转让收入计算的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值税时不允许扣除代收费用。对房地产开发企业在售房时代收的费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，只允许扣除大市政费、四源费、用电权费、绿化费。26行业材料行业
21、材料十一、扣除项目金额的审核十一、扣除项目金额的审核 （八）房地（八）房地（八）房地（八）房地产产开开开开发发企企企企业业开开开开发发建造的与清算建造的与清算建造的与清算建造的与清算项项目配套的公目配套的公目配套的公目配套的公共共共共设设施的扣除施的扣除施的扣除施的扣除问题问题房地房地产产开开发发企企业业开开发发建造的与清算建造的与清算项项目配套的居委会和目配套的居委会和派出所用房、会所、停派出所用房、会所、停车场车场（库库）、物）、物业业管理管理场场所、所、变变电电站、站、热热力站、水厂、文体力站、水厂、文体场馆场馆、学校、幼儿园、托儿、学校、幼儿园、托儿所、医院、所、医院、邮电邮电通通讯讯
22、等公共等公共设设施，按以下原施，按以下原则处则处理：理：1 1、建成后、建成后产权产权属于全体属于全体业业主所有的，其成本、主所有的，其成本、费费用可用可以扣除；以扣除；2 2、建成后无、建成后无偿偿移交移交给给政府、公用事政府、公用事业单业单位用于非位用于非营营利利性社会公共事性社会公共事业业的，其成本、的，其成本、费费用可以扣除；用可以扣除； 3 3、建成后有、建成后有偿转让偿转让的，的，应计应计算收入，并准予扣除成本、算收入，并准予扣除成本、费费用。用。 27行业材料行业材料十一、扣除项目金额的审核十一、扣除项目金额的审核 （九）属于多个房地（九）属于多个房地产项目共同的成本目共同的成本
23、费用的扣除用的扣除问题属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。（十）关于房地（十）关于房地产装修装修费用的扣除用的扣除问题房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。28行业材料行业材料十一、扣除项目金额的审核十一、扣除项目金额的审核 （十一）关于（十一）关于转让旧房如何确定扣除旧房如何确定扣除项目目金金额的的问题1、新建房与旧房的界定新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方
24、税务局具体规定。29行业材料行业材料十一、扣除项目金额的审核十一、扣除项目金额的审核 2、扣除项目金额的确定转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。30行业材料行业材料十一、扣除项目金额的审核十一、扣除项目金额的审核 2、扣除项目金额的确定纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格
25、，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称税收征管法）第35条的规定，实行核定征收。31行业材料行业材料十二、土地增值税的计算十二、土地增值税的计算 土地增值税增值额规定税率土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额1
26、00%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。32行业材料行业材料十三、免征土地增值税的几种情况十三、免征土地增值税的几种情况 (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税；1、关于普通标准住宅的界定普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。2、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。33行业材
27、料行业材料十三、免征土地增值税的几种情况十三、免征土地增值税的几种情况 (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。（三）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（四）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（五）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。34行业材料行业材料十三、免征土地增值税的几种情况十三、免征土地增值税的几种情况 （六）对于以房
28、地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（财税字199548号）但对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用上述暂免征收土地增值税的规定。（财税200621号）35行业材料行业材料十四、清算后再转让房地产的处理十四、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积36行业材料行业材料十四、清算后再转让房地产的处理十四、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积37行业材料行业材料十五、清算报告及工作底稿模版十五、清算报告及工作底稿模版 具体详见附件38行业材料行业材料谢谢 谢！谢！ 39行业材料行业材料
