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1、房地产市场分析房地产市场分析23.13.1房地产市场的一般问题房地产市场的一般问题3.1.13.1.1房地产市场的非均衡性房地产市场的非均衡性在交易市场上，房地产市场表现为投资性市场与消费性市场的双重属性。因此它的价格形成机制和一般商品有较大的不同。房地产市场不存在均衡点，该市场没有均衡价格。未来需求变化的预期是价格预期形成的主要决定因素。人们对房地产价格的预期一旦形成，就可以同时影响供求关系；市场力量并不能决定预期作用的方向和性质，错误的预期可能会偏离潜在均衡价格，走向更大的偏差，这是房地产市场经常产生泡沫的原因所在。3.1.2房地产市场的非规范性房地产市场的非规范性从房地产的性质来看，房地
2、产是缺乏供给弹性和替代弹性的资产。房地产价格形成具有个别性。任意两个房地产产品的价格总有不同，不存在规范价格。从房地产价格的影响因素来看，房地产能够产生的现金流量受多种因素的影响，因此，房地产的基本价值难以确定，尤其对于房地产存量更是如此。3.1.3房地产市场的不完全竞争性房地产市场的不完全竞争性房地产市场是不完全竞争市场，这主要是由房地产的特殊性质决定的。（1）房产商数量有限，单个房产商占市场的较大份额，可以影响和控制市场价格，自由出入市场相对困难。（2）房与地的不可分割性以及房地产开发的区域性，也决定了房地产开发商在增量市场中的垄断性地位。（3）房产商生产的住房不同质，使得购买者往往缺乏普
3、通商品市场上存在的大量替代品，房产商可以利用消费者对其产品的特殊偏好索取更高的价格。（4）住房交易成本高，购买者处于劣势地位，购买者缺乏价格的谈判能力，因而市场无法自动达到帕累托最优状态3.2房地产市场分析的内容体系与特点房地产市场分析的内容体系与特点3.2.1房地产市场分析的层次房地产市场分析的层次1、区域房地产市场分析区域房地产市场分析是研究区域内所有的物业类型，对区域内总体房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。2、专业房地产市场分析专业房地产市场分析是对研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析，侧重于专业市场供求分析等内容。3、项目房地产市场分析项目房地产市
4、场分析是对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。3.2.2房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容1、地区经济分析地区经济分析研究地区的经济环境，它包含地区经济的基本趋势分析和地区基础产业的发展趋势分析。2、区位分析区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。此处所指的是宏观层次上的分析。3、市场概况分析市场概况分析是对地区房地产各类市场总的未来趋势分析。4、专业市场供求分析5、项目竞争分析项目竞争分析的主要是分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征。3.2.3房地产市场分
5、析的特点房地产市场分析的特点1、投资决策中的房地产市场分析主要做项目房地产市场分析2、项目融资中的房地产市场分析对项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。3、房地产开发中的房地产市场分析房地产市场分析为其提供项目建成后的市场可接纳的售价和租金水平；并进行亮点的挖掘，制定营销策略。4、市场宏观管理中的房地产市场分析以房地产宏观管理部门为主体的市场分析3.3房地产市场调查的方法和程序房地产市场调查的方法和程序3.3.1房地产市场调查的目的和内容房地产市场调查的目的和内容对于房地产市场的市场调查，有狭义和广义之分。狭义的市场调查就是公开的个案现场做调查，并收集资料进行销售
6、及售后情况的总结和分析。从广义而言，房地产市场调查并不拘泥与房地产项目本身，还包括房地产宏观经济环境、房地产政策、法律环境，以及房地产市场的整体供求趋势的调查分析等等。房地产市场调查的内容可划分为以下两大部分：房地产投资宏观环境调查与意向项目投资环境调查。1、房地产投资宏观市场调查1）政策、法律环境调查2）项目区域经济环境调查3）房地产市场需求和消费行为调查4）房地产产品调查5）房地产价格调查2、意向项目投资环境与投资方案调查1）社区经济环境调查2）房地产项目市场竞争情况调查。3）房地产项目设计方案调查3.3.2房地产市场调查的方法与技术房地产市场调查的方法与技术市场调查方法可分为两大类，第一
7、类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。3.3.3市场调查的程序市场调查的程序一般而言，市场调查的主要程序可以分为如下几个步骤：初步调查、决定收集资料的方法、设计调查表、选样、资料整理与分析及报告的准备与提出。如图3-1所示。初步调查决定收集资料的方法设计调查表选样资料整理与分析报告的准备与提出图3-1：市场调查的主要程序初步调查初步调查初步调查是确定问题及研究的范围，并经过研究，拟定出一套计划。可以分为三个步骤：情况分析预备调查决定研究范围。决定收集资料的方法决定收集资料的方法资料可以分为两类：
8、初级资料和次级资料。初级资料（或原始资料）指专为某项计划而收集或实验而得的资料；次级资料（或二手资料），指原始资料经过整理后所形成的可为他人利用的资料。设计调查表设计调查表决定调查方式；查表及问卷的设计一项房地产市场调查工作至少应设计以下四种调查表格：a、当地房屋产资源统计表；b、房地产出租市场统计表c、房地产出售统计表；d、房地产个案市调分析表选样选样在全部消费者中，选择一部分具有代表性的进行调查，即选样或抽样调查。资料整理与分析资料整理与分析主要有以下过程：编辑；编号；制表；分析与解释报告的准备与提出报告的准备与提出一般而言，房地产市场调查人员所拟写的市场调查报告应当包含以下内容：（1）前
9、言（2）当前市场分析（3）区域市场调查与分析（4）主要个案分析与比较（5）本案基地与环境分析（6）规划分析建议（7）价格与贷款政策（8）推出时机分析（9）结论3.4房地产市场预测的种类和方法房地产市场预测的种类和方法3.4.1房地产市场预测的内容房地产市场预测的内容1、市场需求预测市场需求预侧，就是根据有关资料(包括历年统计资料或市场调查的专项资料)分析研究，做出正确的判断。因为房地产开发周期比较长，短期预测不适用于商品房建设。2、产品供给能力预测全行业供给能力预测包括一定地区同类房地产的总体生产规模、公司数量、管理与服务水平等。本企业供给能力预测包括本公司开发房地产的规模、规格、技术等方面的
10、发展趋势。3、商品房销售前景预测商品房销售前景预测指对今后一段时间内最接近的房地产销售水平的预测，包括销售量、品种、规格、价格等指标的预测。4、市场价格趋势预测主要包括以下几方面：影响房地产价格变化的主要因素。房地产价格水平变化可能对供求双方带来的影响。房地产价格涨落对消费者购买力的转移、商品供求的影响程度。3.4.2房地产市场预测的方法房地产市场预测的方法在房地产市场的预测中，常用的预测方法主要有：经验判断法；预测调查预测法；数学外推预测法；季节变动趋势预测法；相关因素预测法；此外，还有商品生命周期曲线预测法、概率模型预测法等等。3.4.3房地产市场预测的程序房地产市场预测的程序1、目标测定
11、房地产市场预测的目的、房地产商品类型、地域范围及时间2、资料整理一是企业积累的历来的市场信息资料；二是调查收集市场动态的原始材料3、因素分析影响房地产市场运行有主观、客观多方面的因素，对因素分析通常应根据具体情况而作定性、定量分析。4、结果论证对预测结构必须从技术、经济两方面论证其合理性。结合没有考虑或业已变化的因素，并借助经验、推理和知识去判断和修正预测结果。5、编写报告通过理论检验、资料检验、专家检验之后，得出新的预测结果及主要结论，编写预测报告。报告分两种：一是一般性报告；二是专门性报告。本章基本概念本章基本概念市场分析市场调查市场预测询问法观察法实验法集合意见法市场因子法市场调查法直线方程法
