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1、物业管理费物业管理费催缴流程及催缴流程及技巧技巧 涌金物业涌金物业*右岸嘉园管理处右岸嘉园管理处一、宗旨一、宗旨 规范物业管理费收取操作流程，明确从业人规范物业管理费收取操作流程，明确从业人员对物业管理费之组成构架，引导业户对物业管员对物业管理费之组成构架，引导业户对物业管理费支付的正确认识，提高应收账款收缴率，通理费支付的正确认识，提高应收账款收缴率，通过收缴率业绩反映服务方工作之优劣。过收缴率业绩反映服务方工作之优劣。2二、工作描述二、工作描述账务人员根据楼盘之实际需求，按时出具管理费或其他应收账款之账务人员根据楼盘之实际需求，按时出具管理费或其他应收账款之费用清单。费用清单。通过信函、挂
2、号信函、传真、特快等方式准确送达至业户手中。通过信函、挂号信函、传真、特快等方式准确送达至业户手中。根据各业主之付款明细，做好账务入账、销账、核对等工作，避免根据各业主之付款明细，做好账务入账、销账、核对等工作，避免出现人为失误，造成业户之不满情绪。出现人为失误，造成业户之不满情绪。针对拖欠时间较久，不明实际原因之业户，需上门主动沟通，以便针对拖欠时间较久，不明实际原因之业户，需上门主动沟通，以便采取相应解决方法。采取相应解决方法。楼盘负责人需及时了解各业户之动态并对该项工作做好指导、检查楼盘负责人需及时了解各业户之动态并对该项工作做好指导、检查工作。工作。3三、催缴作业流程三、催缴作业流程
3、为维护社区正常运作，对逾期未缴物业管理费为维护社区正常运作，对逾期未缴物业管理费之住户需按下例流程于不同阶段实施不同催缴作业。之住户需按下例流程于不同阶段实施不同催缴作业。4步骤一：对逾期付款业户步骤一：对逾期付款业户物业经理物业经理/客服人员以电话或登门拜访方式催缴客服人员以电话或登门拜访方式催缴 1.收到欠费收到欠费 结果结果 2.没有收到欠费，没有收到欠费， 进入步骤二进入步骤二5 步骤二：欠费金额累计超过步骤二：欠费金额累计超过3个月或包含个月或包含3个月个月寄发催缴函寄发催缴函会计根据未缴款明细制作催缴明细表会计根据未缴款明细制作催缴明细表 1.收到欠费收到欠费客服人员根据催缴明细表
4、制作催缴通知单客服人员根据催缴明细表制作催缴通知单 2.没有收到欠费没有收到欠费 进入步骤三进入步骤三6步骤三：对催缴通知单上超过催缴期限的住户且多次步骤三：对催缴通知单上超过催缴期限的住户且多次 电话催缴还未支付的电话催缴还未支付的 1.收到欠费收到欠费寄发律师函寄发律师函 2 .没有收到欠费没有收到欠费 进入步骤四进入步骤四7步骤四：步骤四： 对寄发律师函内超过所规定的缴费期限还未支付且拒绝对寄发律师函内超过所规定的缴费期限还未支付且拒绝物管沟通的物管沟通的 提请法院诉讼，建议追加其滞纳金提请法院诉讼，建议追加其滞纳金8四、执行细则四、执行细则1电话催款电话催款2制作催款单制作催款单负责执
5、行人负责执行人物业经理/客服人员负责执行人负责执行人物业经理/会计/客服人员使用表单使用表单欠款单元催缴日报表使用表单催缴函寄发记录表催缴通知单时点时点逾缴费通知单上缴费期限时点时点逾缴费通知单上之缴费期限，可参考管理合约约定日期时点时点按月以第一个月25日按季以当季第一个月25日操作说明操作说明会计依据未缴款资料等制作会计依据未缴款资料等制作“催缴函寄发记录表催缴函寄发记录表”客服人员依据客服人员依据“催缴函寄发记录表催缴函寄发记录表”依次制作催缴通知单依次制作催缴通知单催缴通知单中的欠费金额应催缴通知单中的欠费金额应为统计截止日之前的所有欠费为统计截止日之前的所有欠费操作说明操作说明月收第
6、一次催缴通知单，此后每月依次执行，月收第一次催缴通知单，此后每月依次执行，直至三次，后进入诉讼程序直至三次，后进入诉讼程序季收第一次催缴通知单，此后每月依次执行，季收第一次催缴通知单，此后每月依次执行，直至三次，后进入诉讼程序直至三次，后进入诉讼程序说明说明物业经理及客服人员应主动登门拜访以便提醒业主缴纳物业管理费9负责执行人负责执行人客服人员客服人员4提请法院诉讼提请法院诉讼欠缴管理费满一年以上者欠缴管理费满一年以上者时时 点点负责执行人负责执行人物业经理物业经理使用表单使用表单 诉讼明细表诉讼明细表 寄发律师函寄发律师函依法院判决程序依法院判决程序对于不适合进入诉讼程序的对于不适合进入诉讼
7、程序的3催缴通知单寄发催缴通知单寄发101. 物业经理应就恶意不缴纳管理费一年以上者编制诉讼明细表，经总公司相关领导审核确认2. 经确认的诉讼对象名单提报业主委员会，经业主大会（业主代表大会、发展商）决议同意授权后执行，首先寄发律师函3. 律师函内容由律师出具4. 邮寄挂号信证明、寄发律师函明细表连同律师函影印本应一并存档5. 对于律师函规定之催缴期限后还未支付欠款的业主，立即进入诉讼程序6. 所有诉讼函资料留底存档法院终审判决后，已过最后判决付费日期1.向法院申请债务人财产冻结2.拍卖债务人财产，以便清算物业经理应提报公司总部，注明原因，及后续催缴计划方法11 付款通知付款通知单单元号元号：
8、 客客 户：日日 期：期： (总计) (金金额) (月度月度) (期期间) (帐项说明明)备注：备注：1. 1. 请于请于年年 月月 日前支付款项日前支付款项, , 逾期将按规定加收滞纳金。逾期将按规定加收滞纳金。2 2为方便您付款为方便您付款, , 建议您与管理处联系选择银行代扣代付的付款方式。建议您与管理处联系选择银行代扣代付的付款方式。3 3如果您选择银行汇付如果您选择银行汇付 , , 请使用以下帐户请使用以下帐户 , , 并注明物业名称、房号和付款内容。并注明物业名称、房号和付款内容。 帐户名称帐户名称 ) ) 开户银行开户银行 ) )： 银行帐号银行帐号 ) )： 若对此付款通知有任
9、何疑问，请于管理处联系。若对此付款通知有任何疑问，请于管理处联系。 地址：地址： 电话：电话： 传真：传真： 邮编：邮编：1213141516六、催缴技巧及应对方法六、催缴技巧及应对方法开发商有纠纷，如房屋质量问题开发商有纠纷，如房屋质量问题 采取措施：采取措施：1).有效沟通，通过电话、会面与业主商讨解决方法，如涉及到发展商方面的，做好畅通的沟通渠道，一般开发商在其责任范围内同意解决。2). 如无法达成共识，只要管理处帮业主作为了，则业主应该履行其缴纳管理费的义务，如业主继续不交的，可通过法律手段处理.对物管服务不满，与管理处有纠纷对物管服务不满，与管理处有纠纷采取措施：采取措施： 1).有效沟通，向业主表示物管为其服务之诚意，在管理处职责范围内，尽量满足其要求。 2).适当在一些特殊时节里，赠送小礼品，经常电话沟通询问业主的需求，让业主能感受到只有业主与物业共同努力才能有效管理整个小区。17六、催缴技巧及应对方法六、催缴技巧及应对方法业主交房后，一直未入住业主交房后，一直未入住 采取措施：1).在交屋时，注意提醒业主留下有效联系方式，建议业主留下固定电话。2). 根据公司催款流程发放账单及催款函，在必要时发放律师函。无正当理由，不交管理费无正当理由，不交管理费 采取措施：采取措施：有效沟通无果后，直接通过法律途径追讨欠费，建议追加其滞纳金。18
