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1、大型商业物业目标主力店招商要大型商业物业目标主力店招商要点商业点商业本报告是严格保密的。u简介：简介：此模型给出了大型商业物业尤其是购物中心在主要商家（俗称主力店）此模型给出了大型商业物业尤其是购物中心在主要商家（俗称主力店）引进过程中的一些基本规律及操作要点，同时对一些基础数据进行说引进过程中的一些基本规律及操作要点，同时对一些基础数据进行说明。明。u关键字：招商、购物中心关键字：招商、购物中心2本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。特征分析特征分析楼层楼层楼层楼层一般贯通商场首层一般贯通商
2、场首层44、5 5层层承租面积承租面积承租面积承租面积大型综合性百货大型综合性百货(New World,Sogo)(New World,Sogo)要求面积一般超过要求面积一般超过10,00010,000平方米，平方米，精品百货精品百货( (如如“连卡佛连卡佛”、“西武西武” ” 等等) )面积要求较灵活，一般在面积要求较灵活，一般在3,0003,000平方米或以上平方米或以上单位租金单位租金单位租金单位租金大型综合性百货通常在大型综合性百货通常在60-14060-140元之间，精品百货略高，主要视乎承租元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定面积而定, ,可达可达200200元元9本报告是严
3、格保密的。大型中式酒楼大型主力店大型中式酒楼大型主力店中式酒楼中式酒楼中式酒楼中式酒楼物业名称物业名称物业名称物业名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/ / / /平方米平方米平方米平方米/ / / /月）月）月）月）中信广场中信广场中信广场中信广场5F5F5F5F逸和轩逸和轩逸和轩逸和轩4,0004,0004,0004,00065-7065-7065-7065-70金威大厦裙楼金威大厦裙楼金威大厦裙楼金威大厦裙楼2F2F2F2F迎海渔港迎海渔港迎海渔港迎海渔港2,0002,0002,000
4、2,00040-5040-5040-5040-50深港豪苑裙楼深港豪苑裙楼深港豪苑裙楼深港豪苑裙楼3F3F3F3F食神食神食神食神3,0003,0003,0003,00060-6560-6560-6560-65鼎盛时代裙楼鼎盛时代裙楼鼎盛时代裙楼鼎盛时代裙楼2F-3F2F-3F2F-3F2F-3F海港海港海港海港3,8003,8003,8003,800120-130120-130120-130120-130地王大厦地王大厦地王大厦地王大厦4F4F4F4F名称待定名称待定名称待定名称待定2,0812,0812,0812,08165-7065-7065-7065-70圣廷苑东区圣廷苑东区圣廷苑东区
5、圣廷苑东区2-3F2-3F2-3F2-3F凤凰楼凤凰楼凤凰楼凤凰楼4,0004,0004,0004,00085-90(85-90(85-90(85-90(包管理费包管理费包管理费包管理费) ) ) )楼层楼层楼层楼层通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分承租面积承租面积承租面积承租面积承租面积大，一般在承租面积大，一般在30003000平方米以上平方米以上单位租金单位租金单位租金单位租金承受租金范围通常在承受租金范围通常在50-7050-70元元* *注注: :酒楼签约年期一般为酒楼签约年期一般为9 9年年(3+3+3);(3+3+3);递增幅
6、度通常不超过递增幅度通常不超过10%10%。10本报告是严格保密的。大型主力店大型主力店娱乐中心、美食广场、电影院娱乐中心、美食广场、电影院娱乐娱乐娱乐娱乐美食美食美食美食电影院电影院电影院电影院物业名称物业名称物业名称物业名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/ / / /平方米平方米平方米平方米/ / / /月）月）月）月）太阳广场太阳广场太阳广场太阳广场5F5F5F5FNAMCONAMCONAMCONAMCO1,2001,2001,2001,200营业额抽成营业额抽成28%-32%28%
7、-32%太阳广场太阳广场太阳广场太阳广场5F5F5F5F美食广场美食广场美食广场美食广场1,5001,5001,5001,500业主提供硬件设备业主提供硬件设备, ,商户按营业额抽成商户按营业额抽成20%-22%20%-22%金世界友谊城百货金世界友谊城百货金世界友谊城百货金世界友谊城百货负负负负1F1F1F1F法拉利娱乐法拉利娱乐法拉利娱乐法拉利娱乐中心中心中心中心800800800800150-160150-160楼层楼层楼层楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层承租面积承租面积承租面积承租面积一般至少在一般至少在1,0001,000平方米以上平方米以上单
8、位租金单位租金单位租金单位租金娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主; ;电影院行业在国内电影院行业在国内发展尚未成熟发展尚未成熟, ,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐娱乐, ,经营模式以合资及自营为主经营模式以合资及自营为主11本报告是严格保密的。娱娱娱娱乐乐乐乐、美美美美食食食食、电电电电影影影影院院院院大大大大型型型型中中中中式式式式酒酒酒酒楼楼楼楼大型超市大型超市大型超市大型超市百货公司百货公司百货公司百货公司承租面积承租面积递增趋势递增趋势娱娱娱娱乐乐乐乐、美美美美食食食食、
9、电电电电影影影影院院院院大型超市大型超市大型超市大型超市大大大大型型型型中中中中式式式式酒酒酒酒楼楼楼楼百货公司百货公司百货公司百货公司承租水平承租水平递递增增趋趋势势12本报告是严格保密的。百货公司百货公司百货公司百货公司承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置；位置；位置；位置；超市超市超市超市承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积
10、需求，又可聚集人流，向上辐射；需求，又可聚集人流，向上辐射；需求，又可聚集人流，向上辐射；需求，又可聚集人流，向上辐射；娱乐、美食、电影院娱乐、美食、电影院娱乐、美食、电影院娱乐、美食、电影院承租能力最低，但能聚集人流，设承租能力最低，但能聚集人流，设承租能力最低，但能聚集人流，设承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值；同时提升周边商铺价值；同时提升周边商铺价值；同时提
11、升周边商铺价值；大型中式酒楼大型中式酒楼大型中式酒楼大型中式酒楼承租水平低，要求面积大，但可提供消费承租水平低，要求面积大，但可提供消费承租水平低，要求面积大，但可提供消费承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。13本报告是严格保密的。下首层下首层下首层下首层大大大大型型型型超超超超市市市市q放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层q承租
12、面积大，通常在承租面积大，通常在5000平方米以上，仅次于百平方米以上，仅次于百货公司；货公司；q租金承受水平较低，单位租金通常在租金承受水平较低，单位租金通常在35-90元。元。首层首层首层首层二层二层二层二层三层三层三层三层百百货货公公司司占据最佳位置，体现项目档次和特色；占据最佳位置，体现项目档次和特色；承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层商场首层4、5F ；租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租金在金在60-140左右。左右。四层四层四层四层五层五层五层五层娱乐、美食、电影娱乐、美食、
13、电影娱乐、美食、电影娱乐、美食、电影院院院院vv承租能力最低，通常为营业额抽成形承租能力最低，通常为营业额抽成形承租能力最低，通常为营业额抽成形承租能力最低，通常为营业额抽成形式或自营形式，放至较高楼层；式或自营形式，放至较高楼层；式或自营形式，放至较高楼层；式或自营形式，放至较高楼层；vv提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将提供娱乐、休闲功能，能聚人气，将人引导至高楼层；人引导至高楼层；人引导至高楼层；人引导至高楼层；vv承租面积相对较小，但至少在千余平承租面积相对较小，但至少在千余平承租面积相对较小，但至少在千余平承租面积相对较小
14、，但至少在千余平方米以上。方米以上。方米以上。方米以上。五层五层五层五层大型中式酒大型中式酒楼楼承租面积较大，通常在承租面积较大，通常在3000平方米以上；平方米以上；一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场一般设置在商场顶层，提供休憩、餐饮场所；所；承受租金多在承受租金多在50-70元。元。一般设置规律一般设置规律一般设置规律一般设置规律14本报告是严格保密的。各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律具具体体分分别别予予以以分分析析大型主力店租金水平及承租面积大型主力店租金水平及承租面积规律规律特色主力店特色主力店租金水平及承租面积租金水平及承租面积规律规律一般零
15、售店铺租金水平及承租面一般零售店铺租金水平及承租面积规律积规律特色餐饮店租金水平及承租面积特色餐饮店租金水平及承租面积规律规律15本报告是严格保密的。电器城电器城电器城电器城电器城电器城物业名称物业名称物业名称物业名称承租商户承租商户承租商户承租商户实用面积实用面积实用面积实用面积（平方米）（平方米）（平方米）（平方米）租金租金租金租金（元（元（元（元/ / / /平方米平方米平方米平方米/ / / /月）月）月）月）深港豪苑裙楼深港豪苑裙楼深港豪苑裙楼深港豪苑裙楼1F1F1F1F苏宁电器苏宁电器苏宁电器苏宁电器455455455455280-285280-285振华大厦振华大厦振华大厦振华大
16、厦1-4F1-4F1-4F1-4F顺电顺电顺电顺电4,0004,0004,0004,00070-8070-80南山海洋之心裙南山海洋之心裙南山海洋之心裙南山海洋之心裙楼楼楼楼1-2F1-2F1-2F1-2F国美电器国美电器国美电器国美电器3,0003,0003,0003,00045-5545-55特色主力店特色主力店楼层楼层楼层楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼层
17、或设在商住楼的整个裙楼层或设在商住楼的整个裙楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积承租面积承租面积承租面积一般在一般在一般在一般在3,0003,0003,0003,000平方米上平方米上平方米上平方米上单位租金单位租金单位租金单位租金地段好的店铺单位租金可达地段好的店铺单位租金可达地段好的店铺单位租金可达地段好的店铺单位租金可达70707070元左右元左右元左右元左右, , , ,地段差的店铺单位租金在地段差的店铺单位租金在地段差的店铺单位租金在地段差的店铺单位租金在50505050元元元元左右左右左右左右16本报告是严格保密的。大型家居用品专门店大型家居用品专门店大型家居用品专门店大型家居用品专
18、门店家居家居物业名称物业名称承租商户承租商户实用面积实用面积（平方米）（平方米）租金租金（元（元/平方米平方米/月）月）振业大厦裙楼振业大厦裙楼1-4F达芬奇达芬奇4,00065-75中银大厦裙楼中银大厦裙楼1-3F超凡家居超凡家居10,00040-50特色主力店特色主力店特色主力店特色主力店楼层楼层该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼该行业承租水平低，且商品的消费目的性强，因此通常设置在较高楼层或设在商住楼的整个裙楼层或设在商住楼的整个裙楼承租面积承租面积承租面积大，可达万余平方米承租面积大，可达万余平方米单位租金单位租金承租水平较低，地段好的店铺单位租金可达承租水平
19、较低，地段好的店铺单位租金可达70元左右元左右,地段差的店铺地段差的店铺单位租金在单位租金在40元左右元左右17本报告是严格保密的。健身中心健身中心健身中心健身中心健身中健身中心心物业名称物业名称承租商户承租商户实用面积实用面积（平方米）（平方米）租金租金（元（元/平方米平方米/月）月）地王负地王负1F中航中航1,100170-175(含管理费含管理费)和平广场和平广场2F金朝阳金朝阳3,50040-45上海香港广场上海香港广场3-4FPhysical6,00085-90(含管理费含管理费)特色主力店特色主力店特色主力店特色主力店楼层楼层该行业是商场的配套项目该行业是商场的配套项目,设置楼层相
20、对灵活设置楼层相对灵活,主要视店铺的外观、位主要视店铺的外观、位置是否适合健身中心要求置是否适合健身中心要求承租面积承租面积承租面积较大，至少在千余平方米以上承租面积较大，至少在千余平方米以上单位租金单位租金承租水平较低，承租水平较低，3000平方米以上大型店铺单位租金通常在平方米以上大型店铺单位租金通常在90元以下元以下,1000平方米左右店铺租金可达到平方米左右店铺租金可达到170元左右元左右18本报告是严格保密的。体育运动用品专门店体育运动用品专门店体育运动用品专门店体育运动用品专门店体育运体育运动用品动用品物业名称物业名称承租商户承租商户实用面积实用面积（平方米）（平方米）租金租金（元
21、（元/平方米平方米/月）月）上海港汇广场地下上海港汇广场地下1F名店运动城名店运动城2,50080-100抽成抽成6%-8%上海中信泰富广场上海中信泰富广场4FMarathon sports200300-400特色主力店特色主力店特色主力店特色主力店楼层楼层设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商设置楼层要根据商场整体商户组合布局而定，即该行业需与所在商场楼层的其它业态组合相契合场楼层的其它业态组合相契合承租面积承租面积承租面积较为灵活承租面积较为灵活,大的千余平方米大的千余平方米,小的几百平方米小的几百平方米单位租金单位租金租金承受水平与承租面积直接相关租金承受水平与承租面
22、积直接相关,单位租金范围从单位租金范围从80-400元不等元不等19本报告是严格保密的。美容院及发廊美容院及发廊美容院及发廊美容院及发廊美容院美容院及发廊及发廊物业名称物业名称承租商户承租商户实用面积实用面积（平方米）（平方米）租金租金（元（元/平方米平方米/月）月）嘉汇百货嘉汇百货3F完美完美550190-200地王地王3F完美完美223380-390和平茂业和平茂业2F金宝典发廊金宝典发廊20095-100高科利大厦高科利大厦2F玛莎纤体美容玛莎纤体美容38048-52群星广场群星广场7F梦圆皇宫美容美体梦圆皇宫美容美体2,70065-75特色主力店特色主力店特色主力店特色主力店楼层楼层该
23、行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上该行业是商场、写字楼的配套项目，通常设置在二层或以上承租面积承租面积承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可承租面积灵活，通常小到二百平方米，大到三千平方米均可单位租金单位租金承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达承租水平相对较低，地段好的店铺单位租金可达360元左右元左右,地段差的地段差的店铺单位租金在店铺单位租金在60元左右元左右20本报告是严格保密的。特色主力店承租特征总结特色主力店承租特征总结大大大大型型型型家家家家居居居居用用用用品品品品店店店店 电器城电器城电器城电器城健健健健身身身身中中中中心心心心体育运动用品专门
24、店、体育运动用品专门店、体育运动用品专门店、体育运动用品专门店、美容院美容院美容院美容院承租面积承租面积递递增增趋趋势势单位承租水平单位承租水平（元（元/平方米平方米/月）月）递递增增趋趋势势80-12090605021本报告是严格保密的。下首层下首层下首层下首层q总体承租能力较低，一般放在商场总体承租能力较低，一般放在商场中层以上，如中层以上，如3F以上以上首层首层首层首层二层二层二层二层特色主力店承租特征总结特色主力店承租特征总结大大大大型型型型家家家家居居居居用用用用品品品品店店店店 电器城电器城电器城电器城健健健健身身身身中中中中心心心心体育运动用品专门店、体育运动用品专门店、体育运动
25、用品专门店、体育运动用品专门店、美容院美容院美容院美容院三层三层三层三层四层四层四层四层五层五层五层五层承租能力高、承租能力高、承租面积小的承租面积小的放至较低楼层，放至较低楼层，反之放至高楼反之放至高楼层层22本报告是严格保密的。各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律具具体体分分别别予予以以分分析析大型主力店租金水平及承租面积大型主力店租金水平及承租面积规律规律特色主力店租金水平及承租面积特色主力店租金水平及承租面积规律规律一般零售店铺一般零售店铺租金水平及承租面租金水平及承租面积规律积规律特色餐饮店租金水平及承租面积特色餐饮店租金水平及承租面积规律规律*注
26、：一般零售店铺包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等23本报告是严格保密的。零售店铺承租特征总结零售店铺承租特征总结元元/ /8%8%32%32%27%27%5%5%各各楼楼层层递递增增（减）差幅（减）差幅元元/ /各各楼楼层层递递增增（减）差幅（减）差幅63%63%20%20%26%26%58%58%同一商场不同楼同一商场不同楼同一商场不同楼同一商场不同楼层的平均租金以层的平均租金以层的平均租金以层的平均租金以首层为原点，往首层为原点，往首层为原点，往首层为原点，往上层和下层租金上层和下层租金上层和下层租金上层和下层租金均递减均递减均递减均递减一般零售商铺一般零售商铺一般零售商铺一般零售商铺24本
27、报告是严格保密的。各行业商户租金水平及承租面积基本规律各行业商户租金水平及承租面积基本规律具具体体分分别别予予以以分分析析大型主力店租金水平及承租面积大型主力店租金水平及承租面积规律规律特色主力店租金水平及承租面积特色主力店租金水平及承租面积规律规律一般零售店铺租金水平及承租面一般零售店铺租金水平及承租面积规律积规律特色餐饮店特色餐饮店租金水平及承租面积租金水平及承租面积规律规律*注：特色餐饮指酒吧、西餐厅、咖啡厅、快餐厅等类型25本报告是严格保密的。行业行业面积面积租期租期大型主力店大型主力店超级市场超级市场5,0005,000平方米以上平方米以上十十年年或或以以上上（首首三三年年后后调整租
28、金）调整租金）百货公司百货公司10,00010,000平方米以上平方米以上十十年年或或以以上上（首首三三年年后后调整租金）调整租金）娱乐中心娱乐中心1,0001,000平方米以上平方米以上三三年年或或以以上上（首首三三年年后后调整租金）调整租金）一般零售商铺一般零售商铺（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）3030平方米以下平方米以下两年两年30-15030-150平方米平方米三年三年150150平方米以上平方米以上五五年年（首首三三年年后后调调整整租租金）金）餐饮餐饮500500平方米以上平方米以上六六年年或或以以上上（首首三三年年后后调整租金）调整租金）特
29、色主力店特色主力店（包括电器城、家居专门店、健身中心、体育（包括电器城、家居专门店、健身中心、体育用品店、美容中心）用品店、美容中心）10001000平方米以上平方米以上六六年年或或以以上上（首首三三年年后后调整租金）调整租金）租赁条件细节租赁条件细节租赁条件细节租赁条件细节租约期租约期租约期租约期26本报告是严格保密的。行业行业面积面积免租装修期免租装修期大型主力店大型主力店超级市场超级市场5,0005,000平方米以上平方米以上9090天天百货公司百货公司10,00010,000平方米以上平方米以上90-12090-120天天娱乐中心娱乐中心1,0001,000平方米以上平方米以上60-9
30、060-90天天一般零售商铺一般零售商铺（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）（包括服装、鞋、珠宝、眼镜、精品等）3030平方米以下平方米以下2020天天30-15030-150平方米平方米3030天天150150平方米以上平方米以上4545天天餐饮餐饮1,0001,000平方米以下平方米以下6060天天1,0001,000平方米以上平方米以上9090天天特色主力店特色主力店（包括电器城、家居专门店、健身中心、体育用品店、美（包括电器城、家居专门店、健身中心、体育用品店、美容中心）容中心）1,0001,000平方米以上平方米以上60-9060-90天天租赁条件细节租赁条件细节租赁条件细节租赁条件
31、细节装修期装修期装修期装修期27本报告是严格保密的。管理费及空调费管理费及空调费租客自付，不含于租金内，以建筑面积计算租客自付，不含于租金内，以建筑面积计算电费电费按实际使用计算，由租客自付按实际使用计算，由租客自付租期租期两年或以上两年或以上按金按金两个月两个月装修期装修期由二十天起（根据租用面积大小及行业而定）由二十天起（根据租用面积大小及行业而定）法律费用法律费用租赁双方各自承担租赁双方各自承担公证费公证费双方分担双方分担审图费审图费由物业管理公司收取，作为协调图纸审批的行政费用由物业管理公司收取，作为协调图纸审批的行政费用税项税项租客承担因经营运作而产生的所有税费，业主负责营业税租客承担因经营运作而产生的所有税费，业主负责营业税保险保险租租客客承承担担店店内内所所有有财财物物保保险险责责任任，业业主主只只买买房房屋屋结结构构的的水水、火火险险，管管理理费费内内已已含公共部分保险含公共部分保险租赁条件细节租赁条件细节租赁条件细节租赁条件细节其它租约条款其它租约条款其它租约条款其它租约条款28本报告是严格保密的。The EndThe End29
