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1、活盈吸绚奔离步邀胁向峰免铱锻粪匪宰贺碎芹苞刺咳友邹太黎易讲际忻蚜房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导相关税收政策培训雨花区局 高猛弊龟碘我创丛槛栅水亮睦惠马铭仁枝鲤妆池字歉堂勾斟扩结仪这钾祭割脏房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导 房地产开发企业纳税辅导房地产开发企业纳税辅导 第一部分：房地产开发企业纳税辅导第一部分：房地产开发企业纳税辅导房地产行业涉及到地税的主要税种包括：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等。害低真诈娥喂肾抗诣叛春贰约有惠胯饯闯蔡厢蹈泞枢财伐滤黄讫噎栖沂行房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导
2、第一节第一节 营业税营业税一、纳税义务发生时间的确定一、纳税义务发生时间的确定一、纳税义务发生时间的确定一、纳税义务发生时间的确定房地产行业纳税义务发生时间为收讫购房款房地产行业纳税义务发生时间为收讫购房款或取得索取购房款凭证的当天。或取得索取购房款凭证的当天。 1 1、采用预收款方式的，其纳税义务发生时、采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。间为收到预收款的当天。2 2、纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发、纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。生时间为不动产所有权转移的当天。3 3、按揭售房业务征收营业税时先付的款项房、按揭售房业务征
3、收营业税时先付的款项房地产企业作预收处理，银行贷款到企业帐后同样地产企业作预收处理，银行贷款到企业帐后同样作预收处理，款到后开出发票。作预收处理，款到后开出发票。慢载洗菲逐掘桶礁刮级辐蛮矛靳辕锈立凄屯驱姚盟搬光暇烂抵家凝脆庸渺房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导二、销售不动产营业额的确定（计二、销售不动产营业额的确定（计税依据）税依据）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方索取的全部价款和价外费用。纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方索取的全部价款和价外费用。1 1、单位将不动产无偿赠与他人，其营业额按下列顺序核定：、单位将不动产无偿赠与他人，其营业额按下列顺序核定：(1)(1)按纳税人当月
4、销售同类不动产的平均价格核定。按纳税人当月销售同类不动产的平均价格核定。(2)(2)按纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格核定。按纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格核定。(3)(3)按下列公式核定计税价格：按下列公式核定计税价格：计税价格计税价格=营业成本营业成本（1+1+成本利润率）成本利润率） / /（1-1-营业税税率）其中房营业税税率）其中房地产行业的成本利润率为地产行业的成本利润率为10%10%。2 2、纳税人将不动产作价作为股利分配给股东，则不动产的所有权发生转、纳税人将不动产作价作为股利分配给股东，则不动产的所有权发生转移，其分配的不动产应按移，其分配的不动产应按“销售不动
5、产销售不动产”征收营业税。征收营业税。3 3、合作建房营业额的确定、合作建房营业额的确定, ,一方出地，一方出资合作建房后，分得房屋一方出地，一方出资合作建房后，分得房屋双方应分别视同销售房屋和转让无形资产按组成计税价格核定营业收入，计双方应分别视同销售房屋和转让无形资产按组成计税价格核定营业收入，计算征税。算征税。4 4、转让在建项目，按下列办法征收营业税。、转让在建项目，按下列办法征收营业税。(1) (1) 转让已经完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入转让已经完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按施工阶段的在建项目，按“转让无形资产转让无形资
6、产”税目征收营业税。税目征收营业税。(2) (2) 转让已经进入建筑施工阶段的在建项目，按转让已经进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产销售不动产”税目征税目征收营业税。收营业税。斑铃揉描涌楷粒噪榆敦嗡乞耍惰诀促柒谅貉倡休渺烦诚部细歹敝持弊逆傈房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导 三、易错易漏环节：三、易错易漏环节：1、对房地产开发企业收取的煤气安装费、有线电视费等费用，如果企业使用有关部门的合法票据直接开据给业户的，则不属于代收代垫款项，不征收营业税。2、房地产开发企业在旧房改造过程中，向回迁户收取的扩大面积款，应作为价外费用记入销售不动产收入，计征营业税，不得用来抵顶拆迁损失。戈奇钦琶
7、扭溪族氏者耍凋眠神衡眯迁剐侨闪友先抬殆抢佑神迸蚜货虫拣婴房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导 第二节第二节 房产税房产税一、基本规定一、基本规定一、基本规定一、基本规定1 1、企业账面房产原值及无偿使用的其他单位、企业账面房产原值及无偿使用的其他单位房屋按房产余值计算，税率房屋按房产余值计算，税率1.2%1.2%2 2、企业出租的营业用房及出租的商品房按租、企业出租的营业用房及出租的商品房按租金计算，税率金计算，税率12%12%3 3、企业销售商品房时，售楼处的房屋按自用，、企业销售商品房时，售楼处的房屋按自用，税率税率1.2%1.2%4 4、国税发（、国税发（20032003）8989号文件
8、规定：号文件规定：“房地产房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。地使用税。”零彝犯邑尾逛渡赔瑚销益瘪史垫函跟培热倡遁甩瞅冬否酒履兵垛省续椽节房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导 第三节第三节 土地使用税土地使用税一、基本规定一、基本规定1 1、对房地产开发公司自身办公、仓库、车库等用地按照商业用、对房地产开发公司自身办公、仓库、车库等用地按照商业用地征土地使用税。地征土地使用税。2 2、开发项目用地，应从取得土地使用证的次月起缴纳土地使用、开发项
9、目用地，应从取得土地使用证的次月起缴纳土地使用税。未取得土地使用证的，以从城建部门取得的开工许可证的次月起税。未取得土地使用证的，以从城建部门取得的开工许可证的次月起计算缴纳土地使用税，直至产权转移之次月起停止缴纳土地使用税。计算缴纳土地使用税，直至产权转移之次月起停止缴纳土地使用税。 长沙市人民政府办公厅关于印发长沙市城镇土地使用税分级与适用长沙市人民政府办公厅关于印发长沙市城镇土地使用税分级与适用税额标准规定的通知税额标准规定的通知 （长政办发（长政办发200820081212号）的规定号）的规定: :五、五、纳税地点纳税地点: :（一）纳税人应当向土地所在地的地方税务机关缴纳土地（一）纳
10、税人应当向土地所在地的地方税务机关缴纳土地使用税。（二）纳税人多处拥有土地的，市区内土地应向独立核算单使用税。（二）纳税人多处拥有土地的，市区内土地应向独立核算单位的税务登记地的主管地方税务机关申报纳税，长、望、浏、宁四县位的税务登记地的主管地方税务机关申报纳税，长、望、浏、宁四县（市）的土地分别向土地所在地的地方税务机关申报纳税。（市）的土地分别向土地所在地的地方税务机关申报纳税。 趾段鞋券委红时淘埠狂祟在镍通嫉抛屯郁帚捕峡若拭毕几羽涛债菊最坑言房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导湖南省财政厅湖南省财政厅湖南省财政厅湖南省财政厅 湖南省地税局关于调整个人房屋租赁湖南省地税局关于调整个人房屋租
11、赁湖南省地税局关于调整个人房屋租赁湖南省地税局关于调整个人房屋租赁税收综合征收率的通知税收综合征收率的通知税收综合征收率的通知税收综合征收率的通知 湘财税【湘财税【湘财税【湘财税【20092009】7373号号号号各市州财政局、地税局：为进一步促进房地产业健康持续发展，扩大就业，维护社会安定，经报省人民政府批准，现将我省个人房屋租赁税收综合征收率作统一调整：一、对个人出租住房，不分地区与用途，月租金收入1000元以下(含1000元)，按4%的综合征收率;月租金收入1000元以上，按6%的综合征收率征收。二、对个人非住房出租税收的综合征收率由现在的12%-19.675%调整为6%与12%两档，即
12、月租金收入1000元以下者(含1000元)，综合征收率为6%(只征6%的房产税);月租金收入1000元以上者，综合征收率为12%(房产税6%、营业税5%、个人所得税1%)。上述规定从2009年10月1日起执行，并从即日起，停止执行湖南省地方税务局关于进一步明确房地产市场若干税收政策的通知(湘地税函2008135号)第四条内容的规定。泪戚扶锚柄庸盒失檀保瘪翠轴吩换镐堆崇瀑圾糟蓉不釜栈踩骇氛丘诵铁墟房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导第四节第四节 土地增值税土地增值税一、基本规定一、基本规定1 1、土地增值税是对房地产企业将一次开发的、土地增值税是对房地产企业将一次开发的全部开发产品全部销售后按其
13、增值额计算征收的全部开发产品全部销售后按其增值额计算征收的一种税。当房地产企业每次的开发产品未全部售一种税。当房地产企业每次的开发产品未全部售出前应采取预收方式计算土地增值税。出前应采取预收方式计算土地增值税。2 2、土地增值税暂行条例及实施细则的规、土地增值税暂行条例及实施细则的规定：主要是开发成本二级科目的设置：定：主要是开发成本二级科目的设置：（1 1）土地）土地征用及拆迁补偿款；征用及拆迁补偿款； （2 2）前期工程费；（）前期工程费；（3 3）基）基础设施费；础设施费； （4 4）建筑安装工程费）建筑安装工程费 ；（；（5 5）配套）配套设施费设施费 ；（；（6 6）开发间接费用）开
14、发间接费用 。舍渤豁橇腐裁福汁痈夕结腋沛钠瘫腋莽糊火肝视戎乐绽邱赚侮根蓄视怀嗓房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据中华人民共和国税收征收管理法、中华人民共和国土地增值税暂行条例及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增
15、值额。二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。代游备护缺逊趣忌凛眯吱伯歪盒庐休崇旧排面泪亩
16、在旨因装恿浚隅瘟族铺房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。四、土地增值税的扣除项目（
17、一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。（三）
18、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积
19、的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。境凋缩豫舵澈穷脯忘少弟午究抨僧屋搐忆篓塞柱爱韩搂能娶贷煎僚穆粳馈房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导五、土地增值税清算应报送的资料符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房
20、购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。六、土地增值税清算项目的审核鉴证七、土地增值税的核定征收八、清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积兹队中兽踞纱融梅姨湖沛暖彤骇歉蕊拧额嘱储柞噬极达怨悯仪赂浴许棺倡房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局关于土地
21、增值税清算有关问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函国税函国税函国税函20102202010220号号号号 各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：国家税务局：国家税务局：国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土为了进一步做好土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土为了进一步做好土地增值税清算工
22、作，根据中华人民共和国土为了进一步做好土地增值税清算工作，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中地增值税暂行条例及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中地增值税暂行条例及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中地增值税暂行条例及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：有关问题通知如下：有关问题通知如下：有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题一、关于土地增值税清算时收入确认的问题一、关于土地增值税清算时收入确认的问题一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所土地增值税
23、清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品的销售合同所载的售房金
24、额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。的，应在计算土地增值税时予以调整。的，应在计算土地增值税时予以调整。的，应在计算土地增值税时予以调整。二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确二、房地产开发企业
25、未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题定问题定问题定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开土地增值税时，
26、建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。不得计算扣除。不得计算扣除。不得计算扣除。踌授赁畸椒柏畅掩笔毒吴肢碰扎醇锨矣窖列扛紫欺荔俄冻想篱九颜灿屠谣房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导 三、房地产开发费用的扣除问题三、房地
27、产开发费用的扣除问题三、房地产开发费用的扣除问题三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的
28、金额。其他房地产开发费用，在按照款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“ “取得土地使用权所支付取得土地使用权所支付取得土地使用权所支付取得土地使用权所支付的金额的金额的金额的金额” ”与与与与“ “房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本房地产开发成本” ”金额之和的金额之和的金额之和的金额之和的5%5%以内计算扣除。以内计算扣除。以内计算扣除。以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构（二）凡不能按转
29、让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按证明的，房地产开发费用在按证明的，房地产开发费用在按证明的，房地产开发费用在按“ “取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额” ”与与与与“ “房地产房地产房地产房地产开发成本开发成本开发成本开发成本” ”金额之和的金额之和的金额之和的金额之和的10%10%以内计算扣除。以内计算扣除。以内计算扣除。以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按
30、照以上方法扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同
31、时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。整至财务费用中计算扣除。整至财务费用中计算扣除。整至财务费用中计算扣除。四、房地产企业逾期开发缴
32、纳的土地闲置费的扣除问题四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。沦逃涂酚谗椒盗踢酮霄凝转符梭琉妮市鹅盾拆案拖连雇亚休批磐融娟山车房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导 五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题五、房地产开发企业取得土地使用
33、权时支付的契税的扣除问题五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“ “按国按国按国按国家统一规定交纳的有关费用家统一规定交纳的有关费用家统一规定交纳的有关费用家统一规定交纳的有关费用” ”，计入，计入，计入，计入“ “取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额” ”中扣除。中扣除。中扣除。中扣除。六、关于拆迁安置土地增值税
34、计算问题六、关于拆迁安置土地增值税计算问题六、关于拆迁安置土地增值税计算问题六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发清算
35、管理有关问题的通知（国税发清算管理有关问题的通知（国税发清算管理有关问题的通知（国税发20061872006187号）第三条第（一）号）第三条第（一）号）第三条第（一）号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回
36、迁户支地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发造的，房屋价值按国税发造的，房屋价值按国税发造的，房屋价值按国税发200
37、61872006187号第三条第（一）款的规定计算，号第三条第（一）款的规定计算，号第三条第（一）款的规定计算，号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。的购房支出计入拆迁补偿费。的购房支出计入拆迁补偿费。的购房支出计入拆迁补偿费。（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆（
38、三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。迁补偿费。迁补偿费。迁补偿费。捅存厉墨垣纯剐梳漏渠鸽篓窖躲贞耕芋殷段耍嘻茂竹建服避卷霹蹋栗雾樊房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题财政部财政部财政部财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的国家税务总局关于土地增值税若干问题的国家税务总局关于土地增值税若干问题的国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税通知（财税通知（财
39、税通知（财税200621200621号）第二条第一款规定号）第二条第一款规定号）第二条第一款规定号）第二条第一款规定“ “纳税人转纳税人转纳税人转纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从（三）项规定
40、的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计购买年度起至转让年度止每年加计购买年度起至转让年度止每年加计购买年度起至转让年度止每年加计5%5%计算计算计算计算” ”。计算扣除。计算扣除。计算扣除。计算扣除项目时项目时项目时项目时“ “每年每年每年每年” ”按购房发票所载日期起至售房发票开具之按购房发票所载日期起至售房发票开具之按购房发票所载日期起至售房发票开具之按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满日止，每满日止，每满日止，每满1212个月计一年；超过一年，未满个
41、月计一年；超过一年，未满个月计一年；超过一年，未满个月计一年；超过一年，未满1212个月但超个月但超个月但超个月但超过过过过6 6个月的，可以视同为一年。个月的，可以视同为一年。个月的，可以视同为一年。个月的，可以视同为一年。八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题金问题金问题金问题纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增纳税人按规定预缴土地增值税后
42、，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。金。金。金。辕谅申狞乐垢唤低法镍椭权诀懂酬胡下弘咙燎猫戈腔扇峪提桓揽屏板嚷榆房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导个人所得税个人所得税法第一、二、三、四条规定：按照对企事业单位的承包经营、承租经营所得，2011年9月1日之前，适用5%-45%的九级超额累进税率；2011年9月1日之后适用3%-45%的七级超额累进税率。己满崩钡色吝筋莽荤喊沧室征供帚犀坟陆锈菊游辈墟揍养硫翠奇鳃撰
43、锄葫房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国税收征收管理法第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六十四条纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、
44、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。季络静贺酷鹤盼檀昭工瑚巴卞笋烁蛮供蚁憾具蜀萌慢翻闺纷痰似箕誊们迎房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导中华人民共和国税收征收管理法实施细则中华人民共和国税收征收管理法实施细则第九十八条税务代理人违反税收法律、行政法规，造成纳税人未缴或者少缴税款的，除由纳税人缴纳或者补缴应纳税款、滞纳金外，对税务代理人处未缴或者少缴税款的税款百分之五十以上三倍以下的罚款。咐臼榷珍蹲壳临哎耪甚掺耿捞泛面陡致番社摹宜拉押肘总厨晓部蠢悲边溉房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导个人承租经营企业或者企业的部分个人承租经营企业或者企业的部分业务的税收征管问题业务的税
45、收征管问题1、营业税 财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知（财税200316号）第二条第（六）项“双方签订承包、租赁合同（协议，下同）将企业或企业部分资产出包、租赁，出包、出租者向承包、承租方收取的承包费、租赁费（承租费，下同）按服务业税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三个条件的，属于企业内部分配行为不征收营业税：1.承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；2.承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；3.出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础”之规定，对于个人承租企业、单位部分业务的，应由承包人作为营业税的纳税义务人，承担纳税义务，而无论
46、承包方是否实行独立核算；对于出包方而言，其所收取的承包费，除非符合规定的三个条件，否则亦应按照“服务业”缴纳营业税。蜀客刻节复抢浇帮阿碉淌酗赣怖寸斧钩末撑柔扭及惺崖蛮膨椎壮庇癸馈奶房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导2、所得税 国税发19978号第一条“企业全部或部分被个人、其他企业、单位承租经营，但未改变被承租企业的名称，未变更工商登记，并仍以被承租企业名义对外从事生产经营活动，不论被承租企业与承租方如何分配经营成果，均以被承租企业为企业所得税纳税义务人，就其全部所得征收企业所得税”，以及第二条“企业全部或部分被个人、其他企业、单位承租经营，承租方承租后重新办理工商登记，并以承租方的名义对外
47、从事生产经营活动。其承租经营取得的所得，应以重新办理工商登记的企业、单位为企业所得税纳税义务人，计算缴纳企业所得税”。 疤钞哮污渴贿崔瓣题爷咐储附灿店涸篷堵结朴扶抡湛衬耐典德灌建招叶泌房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导国家税务总局关于个人对企事业单位实行承包经营、承租经营取得所得征税问题的通知（国税发1994179号）第一条“企业实行个人承包、承租经营后，如果工商登记仍为企业的，不管其分配方式如何，均应先按照企业所得税的有关规定缴纳企业所得税。承包经营、承租经营者按照承包、承租经营合同（协议）规定取得的所得，依照个人所得税法的有关规定缴纳个人所得税”，第二条“企业实行个人承包、承租经营后，如
48、工商登记改变为个体工商户的，应依照个体工商户的生产、经营所得项目计征个人所得税，不再征收企业所得税”之规定，对于个人承包经营的，应当区分承包方是否重新办理工商登记而确定所得税的纳税义务人。若个人承包经营后未办理变更登记或者重新办理工商登记的，则应以出包方为企业所得税的纳税义务人；若个人承包经营后单独办理个体工商户等工商登记的，则应当以个人申请办理工商登记后的企业或者机构为所得税的纳税义务人。盛摇敷唐斜稍重线史恒挝乌蚤业娥敷严堵察乾紧浚非涉服厩诱及汗辞跋果房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导根据中华人民共和国税收征收管理法实施细则第四十九条“承包人或者承租人有独立的生产经营权，在财务上独立核算，
49、并定期向发包人或者出租人上缴承包费或者租金的，承包人或者承租人应当就其生产、经营收入和所得纳税，并接受税务管理；但是，法律、行政法规另有规定的除外”之规定，实行承包经营时，其纳税义务人的确定应以是否具有独立的生产经营权以及财务上是否独立核算为标准，而无论是否重新办理工商登记或者如何办理工商登记。因此，若承包方是独立核算、独立经营的，则应当因此，若承包方是独立核算、独立经营的，则应当因此，若承包方是独立核算、独立经营的，则应当因此，若承包方是独立核算、独立经营的，则应当由承包方作为纳税义务人；若承包方没有独立核算或者没由承包方作为纳税义务人；若承包方没有独立核算或者没由承包方作为纳税义务人；若承
50、包方没有独立核算或者没由承包方作为纳税义务人；若承包方没有独立核算或者没有独立经营权的，则应当以出包方为纳税义务人。有独立经营权的，则应当以出包方为纳税义务人。有独立经营权的，则应当以出包方为纳税义务人。有独立经营权的，则应当以出包方为纳税义务人。 舵岛倪粒悼准抑初膏斑收腊任昂桅竖榴砍讽茵鲍琼岿虚挨徊疙众近剩拾憨房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导总 结房地产项目清算或注销，工作量大，政策性强，涉及税种多，时间跨度长，对照现行政策，要做到：开出发票，取得发票，缴清税费。垃篓栗狸臂壁陋樊男活啥蔓或凹搪殖埂蹄恤花菇盈账摇扼室酒媳饰嫌迎册房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导 长沙市雨花区地方税务局纳税人学校第五期培训班高 猛电话：15116415377足涛辽求森矿冲料但卑藐坠服稠瞬搭缮笔税肩客舞肥惨掩祸篓麓问忌诫诽房地产行业纳税辅导房地产行业纳税辅导
