营改增专题培训完整版课件

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1、目录目录ContentsContents增值税介绍增值税介绍营改增的原因营改增的原因新政解读财税新政解读财税2016 36号号12016年营改增专题培训完整版增值税介绍4增值税的开征与转型1235增值税的特点税制改革时未全面增值税的原因增值税的基本原理增值税一般计税方法22016年营改增专题培训完整版全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁增值税的开征与转型32016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁增值税的特点税收中性收入及时稳定避免重复征税退税简便，鼓励出口便于加强征收管理42016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海

2、口唐山十堰洛阳咸宁税制改革时未全面营改增的原因1. 1. 面临立法技术难题面临立法技术难题面临立法技术难题面临立法技术难题 2. 2.征管技术与力量欠缺征管技术与力量欠缺征管技术与力量欠缺征管技术与力量欠缺 3. 3. 分税制财政体制改革分税制财政体制改革分税制财政体制改革分税制财政体制改革 4. 4. 重复征税问题在当时条件下不突出重复征税问题在当时条件下不突出重复征税问题在当时条件下不突出重复征税问题在当时条件下不突出 5. 5. 部分服务业差额征税，重复征税成都低部分服务业差额征税，重复征税成都低部分服务业差额征税，重复征税成都低部分服务业差额征税，重复征税成都低 6. 6. 对增值税的

3、链条断裂问题采取了弥补措施对增值税的链条断裂问题采取了弥补措施对增值税的链条断裂问题采取了弥补措施对增值税的链条断裂问题采取了弥补措施 52016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁增值税的基本原理增值税的基本原理应缴增值税应缴增值税 = 销售产生的增值税销售产生的增值税销项税额销项税额 采购产生的增值采购产生的增值税进项税额税进项税额某项交易产生的销项税额将作为下一交易环节的进项税额，以此某项交易产生的销项税额将作为下一交易环节的进项税额，以此方式将增值税传递给最终消费方式将增值税传递给最终消费者者销项进项RealityIdentityCreativ

4、ity销项62016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁一般计税方法计税一般计税方法计税一般计税方法是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。计税方法简易计税方法是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额72016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁一般计税方法一般计税方法RealityIdentityCreativity应纳税额=当期销项税额当期进项税额销项税额=销售额税率销售额含税销售额（1+税率）特别提示：一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税特别提示：一般纳税人提供财政部和国

5、家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不个月内不得变更。得变更。82016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁简易计税方法简易计税方法RealityIdentityCreativity应纳税额=销售额征收率特别提示：特别提示：1、小规模纳税人提供应税服务适用。、小规模纳税人提供应税服务适用。2、简易计税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额。、简易计税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额。92016年营改增专题培训完整版全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁理论上的

6、增值税理论上的增值税RealityIdentityCreativity环节环节进货价格进货价格增值额增值额销售价格销售价格材料100200300加工300200500批发500200700零售700200900小计800最终的900为材料100+四个环节的增值额800102016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁关于中间环节免税关于中间环节免税RealityIdentityCreativity环节环节进货价格进货价格（不含税）（不含税）可抵扣可抵扣税额税额税率税率销售额销售额（不含税）（不含税）销项销项税额税额应纳税额应纳税额第一环节1001717%

7、3005151-17=34第二环节300017%50000最后环节500017%700119119小计153v基于增值税的环环抵扣，唇齿相依。所以中间环节免税不是好事，反而是坏事。加重下游增值税税负。112016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁增值税的灵魂增值税的灵魂消除重复征税消除重复征税有免税就有多交税有利于经济增长，扩大促进就业不干扰市场，促进社会分工有进项就可以抵扣中性原则中性原则规范管理规范管理免税不提倡免税不提倡消除重复征税消除重复征税122016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁营改增的原因

8、营改增的原因4阻碍服务业发展1235不利于制造业转型升级重复征税日渐严重扩大了税收成本2015年为什么没有改成132016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁阻碍服务业发展阻碍服务业发展1994：2012201544.6%33.6%50.00%142016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁不利于制造业转型升级不利于制造业转型升级增值税和营业税并行，使得增值税的进项扣除仅仅局限于适用增值税的货物和极少部分服务（交通业、批发零售业），从而导致服务投入在税款扣除上的歧视性待遇，这种差异性待遇必然带来生产企业或者自行

9、生产服务（服务内置），或者放弃服务投入。 这不仅妨碍经济增长方式转变、制造业转型，而且抑制了生产性服务需求的增长，束缚了服务业的发展。152016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁重复征税日渐严重重复征税日渐严重 增值税与营业税共存，对同一商品或劳务流转额的部分组成课征两次或两次以上的税收。 对营业税的涉税收入，由于绝大多数没有扣除取得收入相对应的成本费用的进项税额，直接导致营业税纳税人涉税收入中一些组成部分既缴纳了增值税又缴纳了营业税或是缴纳了两次及其以上的营业税。 由于营业税没有实行抵扣制度，造成了增值税纳税人无法抵扣外购劳务、受让无形资产以及购

10、买不动产的进项税额，最终造成这部分价值的重复交税。 例：即提供设备又提供安装业务的如门窗等。例：即提供设备又提供安装业务的如门窗等。162016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁扩大了税收成本扩大了税收成本 随着经济不断发展和市场竞争日益加剧，企业生产经营所涉及的应税项目越来越复杂， 许多新兴产业，如网络工程、系统集成、智能建筑、交通安全、绿化工程等领域， 其混合销售、兼营服务等非常普遍。 在税收征管中，税务人员对应纳税企业征收增值税，还是营业税很难判断， 税务机关内部以及国地税之间对于同一混合销售业务的征税问题经常存在分歧，增加了征管难度和税收成本

11、。 172016年营改增专题培训完整版2012014 4年房地产行业贡献财政收入至少年房地产行业贡献财政收入至少6.36.3万亿元万亿元2014年房地产行业三大税种12502亿元六大税种20540亿元，占比14.63%土地出让收入42606亿元合计63146亿元全国税收收入全国税收收入140350亿元，亿元，182016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁20152015年未改成的原因年未改成的原因 1 1经济形势下行压力太大。GDP增长6.9%，税收增长6.6%。2 24个行业占原来营业税收入的比例是80%左右，技术难度太大。3 3增值税专用发票的数

12、量和风险将会增加，增值税实行的是凭专用发票抵扣税款的制度，营改增之后，全国各个行业都要使用增值税专用发票。192016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁新政解读财税新政解读财税2016 36号号4基本规定1235营业税政策的延续部分纳税地点销售业务的税收问题纳税义务发生时间202016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁新政解读财税新政解读财税2016 36号号9采购业务的处理67810债权性融资对象的选择会计准备、增值税专用发票的管理营改增后地产业的特殊挑战212016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国

13、连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁基本规定基本规定6老项目、老不动产简易计税方法（简易计税方法（5%） 2016年年5月月1日后日后一般计税方法（一般计税方法（11%）222016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁基本规定基本规定 上述所称“房地产老项目或老不动产”是指：对房地产开发企业销售其开发的房地产项目情形，指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目（即“房地产老项目”）； 对其他情形，指纳税人在2016年4月30日前取得或自建的不动产（即“老不动产”）。232016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连

14、锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 表一：房地产开发企业销售表一：房地产开发企业销售其开发的房地产项目其开发的房地产项目1242016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 对房地产老项目可以选择一般计税方法或简对房地产老项目可以选择一般计税方法或简易计税方法易计税方法252016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 表二：非房地产开发情形表二：非房地产开发情形1增值税处理增值税处理262016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁续上：外购的不动产续上：外购的不动产2

15、72016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁合法有效凭证的范围合法有效凭证的范围 应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效凭证。凭证。 上述凭证是指：上述凭证是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有）支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。效凭证。（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外

16、公证机构的确认证明。议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。282016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁合法有效凭证的范围合法有效凭证的范围（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。（4）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支）扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。制的财政票据为合法有效凭证。（5）国家税务总局规定的其他凭证。）国家税务总局规定的其他凭证。29201

17、6年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁表二：非房地产开发的自建表二：非房地产开发的自建302016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁表三：个人销售购买的住房增值税处理表三：个人销售购买的住房增值税处理312016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 表四：不动产经营租赁增值税处理表四：不动产经营租赁增值税处理322016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 原营业税政策的延续部分原营业税政策的延续部分1、对个人售房的增值税政策

18、与营业税保持基本一致，对北京、上海、广州、深圳购买2年以上的非普通住宅适用区别对待政策2、资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中所涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。332016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁原营业税政策的延续部分原营业税政策的延续部分 3、房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金，不征收增值税4、无偿转让不动产将视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。5、不

19、动产租赁服务采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。342016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 特别提醒：投资政策发生变化特别提醒：投资政策发生变化适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。352016年营改增专题培训完

20、整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁纳税地点的问题纳税地点的问题第四十六条 增值税纳税地点纳税地点为：（一）固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。362016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁纳税地点的问题纳税地点的问题（三）其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自

21、然资源所在地主管税务机关申报纳税。房地产开发企业对于老项目采用简易方式征收的，在收到房地产开发企业对于老项目采用简易方式征收的，在收到预收款时按照预收款时按照3%的预征率预缴增值税。（项目所在地）的预征率预缴增值税。（项目所在地）问题：发票在项目所在开还是机构所在地？问题：发票在项目所在开还是机构所在地？372016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁纳税地点的问题分支机构发生应税服务范围注释所列业务当期已预缴的增值税税款，在总机构当期增值税应纳税额中抵减不完的，可以结转下期继续抵减。分支机构发生应税服务范围注释所列业务，按照应征增值税销售额和预征率计

22、算缴纳增值税。（摘自财税2013106号）附件一“营业税改征增值税试点实施办法”第四十二条第（一）项）382016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁纳税义务发生时间纳税义务发生时间纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天纳税义务发生时间纳税义务发生时间392016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁纳税义务发生时间纳税义务发生时间收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不

23、动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的402016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁纳税义务发生时间纳税义务发生时间案例：案例：开盘就销售完毕的好与坏？思考：思考：是一个公司开发一个楼盘还是一个公司开发多个楼盘的好？412016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁政策规定政策规定现行增值税规定，一般纳税人注销时其留抵税额不予以退税。如果房地产项目结束后，企业有增值税留底税额而注销公司，留抵的进

24、项税额便成为公司的损失。增值税一般纳税人因住所、经营地点变动，按照相关规定，在工商行政管理部门作变更登记处理，但因涉及改变税务登记机关，需要办理注销税务登记并重新办理税务登记的，在迁达地重新办理税务登记后，其增值税一般纳税人资格予以保留，办理注销税务登记前尚未抵扣的进项税额允许继续抵扣。（摘自国家税务总局关于一般纳税人迁移有关增值税问题的公告（国家税务总局公告2011年第71号）第一条）422016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁政策依据政策依据增值税一般纳税人在资产重组过程中，将全部资产、负债和劳动力一并转让给其他增值税一般纳税人，并按程序办理注

25、销税务登记的，其在办理注销登记前尚未抵扣的进项税额可结转至新纳税人处继续抵扣（摘自国家税务总局关于纳税人资产重组增值税留抵税额处理有关问题的公告（国家税务总局公告2012年第55号）第一条）432016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁解决方案解决方案应对措施：应对措施：方案一：是项目结束后，有留抵税额的项目公司不做注销处理，将项目公司办理工商迁移手续，迁移到新的项目地，这样原企业尚未抵扣的进项税额便可以继续抵扣。方案二：开发项目结束后，可将有留抵进项税额的项目公司合并到正在有项目开发的公司，再注销这个项目公司。这样原企业尚未抵扣的进项税额可结转至新

26、公司继续抵扣442016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁销售业务的税收问题销售业务的税收问题折扣销售折扣销售未在同一张发票上分别注明的折扣后的价款为销售额折扣后的价款为销售额价款为销售额，不得扣减折扣额价款为销售额，不得扣减折扣额价款和折扣额在同一张发票上分别注明的未在同一张发票上分别注明的452016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁非合理的销售价格非合理的销售价格 纳税人发生应税行为价格明显偏低偏低或者偏高偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的按照组成计税价格确定。组成

27、计税价格的公式为：组成计税价格=成本（1+成本利润率）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定案例：地产关联企业的绿化公司的高价树。案例：地产关联企业的绿化公司的高价树。462016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁销售价是含税还是非含税销售价是含税还是非含税472016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁如何控制销售进度如何控制销售进度营改增后，对于房地产企业的地产销售业务而言，除了其他营改增行业所面临的一些共同问题

28、以外，如何有效提高销售地产的进项税额和销项税额的匹配度匹配度，按照项目的不同阶段分重点实施增值税合规管理，可能会成为房地产企业的一项特殊挑战。公司公司A公司公司B销项进项销项与进项的匹配问题482016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁兼营与混合销售兼营与混合销售从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。从事货物的生产、从事货物的生产、批发或者

29、零售的单批发或者零售的单位和个体工商户的位和个体工商户的混合销售行为，按混合销售行为，按照销售货物缴纳增照销售货物缴纳增值税值税其他单位和个体工其他单位和个体工商户的混合销售行商户的混合销售行为，按照销售服务为，按照销售服务缴纳增值税缴纳增值税兼营行为与混合销售492016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 建筑业增值税税负变化将如何影响房地建筑业增值税税负变化将如何影响房地产业？产业？1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管

30、理费或者其他费用的建筑服务。2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。502016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 建筑业增值税税负变化将如何影响建筑业增值税税负变化将如何影响房地产业？房地产业？3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4

31、月30日前的建筑工程项目。512016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 建筑业增值税税负变化将建筑业增值税税负变化将 如何影响房地产业如何影响房地产业？4.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的按照2的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。5.一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。522016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁建筑

32、行业在行动建筑行业在行动住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知价依据调整准备工作的通知 建办标20164号摘要：摘要：为适应建筑业营改增的需要，我部组织开展了建筑业营改增对工程造价及计价依据影响的专题研究，并请部分省市进行了测试，形成了工程造价构成各项费用调整和税金计算方法，现就工程计价依据调整准备有关工作通知如下。532016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁采购业务的处理采购业务的处理（1）甲供材业务的重新定义与筹划）甲供材业务的重新定义与筹划基于建筑业税收的变

33、化，地产企业应尽可能的购买一切可以购买的材料及设备，来获得尽可能多的进项税额。 （2）开发产品的重新定位）开发产品的重新定位在营业税的条件下，企业销售清水房、精装房、向购房人提供家具等销售方式缴纳营业税额是不同的。清水房单价最低，营业税额最低。销售精装房、向买房人提供家具的单价高于清水房，营业税额高，企业销售精装房于税收不利。A：不动产抵扣政策有利于商业房地产的销售B：精装修房对增值税有利。542016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁采购业务的处理采购业务的处理（3）跨期销售，采购策略）跨期销售，采购策略对于分期开发的，跨期销售的，一次性获得的土地

34、成本是否分期抵扣，提前获得的材料及设备成本进项如何抵扣？（4）供应商管理）供应商管理 梳理公司供应商的类型:识别和梳理各种供应商增值税纳税身份类型，并进行相关供应商信息收集；552016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁采购业务的处理采购业务的处理2、根据梳理结果，分析供应商对增值税发票的开具和取得方面的情况，做好增值税发票定版定量的准备工作；3、初步测算在不同发票开具和取得的不同情况下，供应商的价格谈判空间和可能带来的税务影响。4、识别和梳理涉税业务合同模板中的增值税相关涉税条款，如：明确开具发票的义务，明确发票的种类（如专票还是普票，及业务类型对

35、应的发票种类）、含税/不含税价格、付款方式、开票时点、开票地点、合同金额、发票不符合规定导致损失的赔偿责任等等，并根据公司在合同签署的不同主导地位，从税务角度提出修改建议；562016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁还可以进一步明确：1、明确供应商与承包商与公司业务涉及税务调查时，其必须履行通知义务，公司与供应商及承包商的业务涉及税务调查时，对方有配合的义务。2、供应商及承包商的财务有义务配合公司的财务部门，及时提供当地税务法规。3、明确供应商与承包商对退货退款，返利、折让等事项，应提供证明和开具红字专用发票的义务。4、对于跨越营改增过渡期的合同，

36、根据合同执行的实际情况，提出相关的过渡建议， 如对原合同未尽涉税事宜追加补充条款，或在正式实施营改增前按会计收入的核算进行部分结算和开票等。572016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 债权性融资对象的选择债权性融资对象的选择房地产开发企业债权性融资方式主要有：发行债券、银行借款、企业借款、个人借款等。在营业税条件下，上述融资方式对企业缴纳营业税没有影响。营改增后，由于个人借款一般不能开具增值税专用发票，相应融资的进项税额不能得到全部抵扣，企业要为此承担税收损失。融资费用抵扣终将会被允许。582016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深

37、圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁会计准备（二级科目设置）会计准备（二级科目设置）应交增应交增应交增应交增值税值税值税值税未交增未交增未交增未交增值税值税值税值税增值税增值税增值税增值税留底税留底税留底税留底税额额额额应交税金简易征简易征简易征简易征收增值收增值收增值收增值税税税税592016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁会计准备（三级科目设置）会计准备（三级科目设置）Descriptionofthe销项税额销项税额进项税额转出进项税额转出进项税额进项税额已交税金已交税金减免税款减免税款出口退税出口退税转出多交增值税转出多交增值税 营改增抵减的销项税

38、额营改增抵减的销项税额贷方贷方借方借方转出未交税金转出未交税金602016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁会计准备会计准备准备内容：提前修改企业会计制度、培训会计人员准备内容：提前修改企业会计制度、培训会计人员【相关文件】(93)财会字第083号财会字199522号财会201213号612016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁增值税专用发票的管理增值税专用发票的管理数额巨大数额巨大税款数额较大税款数额较大单位虚开单位虚开十年以上有期徒刑或武器图像十年以上有期徒刑或武器图像三年以上十年以下有期徒刑三年以上

39、十年以下有期徒刑三年以下有期徒刑三年以下有期徒刑622016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁虚开发票的定义虚开发票的定义没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；人开具增值税专用发票；有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；具数量或者金额不实的增值税专用发票；进行了实际经营

40、活动，但让他人为进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发票。自己代开增值税专用发票。虚开632016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁取得发票环节取得发票环节取得发票环节的行为不当，会造成税负增加取得发票环节的行为不当，会造成税负增加应纳增值税应纳增值税=销项税额销项税额进项税额进项税额进项税额构成要件：进项税额构成要件：（1）必须取得增值税专用发票，普通发票无效！）必须取得增值税专用发票，普通发票无效！（2）每张增值税专用发票都必须通过税局认证！）每张增值税专用发票都必须通过税局认证！642016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁

41、广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁取得发票环节取得发票环节第一、经济行为应取得专用发票，由于疏忽或价格原因，第一、经济行为应取得专用发票，由于疏忽或价格原因，而未取得；或取得而未取得；或取得“假票假票”或或“认证不通过认证不通过”的发票。的发票。第二、取得专用发票后，未及时第二、取得专用发票后，未及时(180(180天内天内) )到税务局认证，到税务局认证，使得进项税额作废；使得进项税额作废；国税函2009617号：652016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁失控发票失控发票 指防伪税控企业因金税卡被盗而丢失其中未开具的发票丢失空白专用发票被列为

42、非正常户(含走逃户)的防伪税控企业未向税务机关申报或未按规定缴纳税款的发票失控发票662016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁虚开发票抵扣问题虚开发票抵扣问题 取得虚开的增值税专用发票（暨取得虚开的增值税专用发票（暨“让他人为自己虚开让他人为自己虚开”），仍然做了抵扣，除税务机关追缴已抵扣的税款外，），仍然做了抵扣，除税务机关追缴已抵扣的税款外，涉及刑事责任的，移交司法机关。涉及刑事责任的，移交司法机关。“恶意取得恶意取得”补税且涉及刑事责任补税且涉及刑事责任“善意取得善意取得”补税但不涉及刑事责任补税但不涉及刑事责任672016年营改增专题培训完

43、整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁发票的种票发票的种票有抵扣时限的增值税专用发票： 增值税专用发票、 货物运输业增值税专用发票、 机动车销售统一发票、公路内河货物运输业统一发票海关缴款书 等具体见等具体见WORD文档文档682016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁不能抵扣的汇总不能抵扣的汇总一、票款不一致的增值税专用发票一、票款不一致的增值税专用发票国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知（国税发【1995】192号）第一条第(三)项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付

44、运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。”基于此规定，票款不一致的不可以抵扣进项税金。692016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁“对开发票对开发票”不能抵扣进项税金不能抵扣进项税金所谓“对开发票”是指一购货方在发生“销售退回”时，为了规避开红字发票的麻烦，由退货企业再开一份销售专用发票视同购进后又销售给了原生产企业的行为。部分纳税人认为，用发票对开这种方法解决“销货退回”问题只是等于把这批不符合质量要求的货物又“卖回”了销货方，并不造成购销双方的税款流失，因为退货方已将这

45、张发票作了账务处理，也计提了销项税金，不存在少缴或逃缴税款问题；702016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁税法依据税法依据增值税暂行条例实施细则第十一条规定：“一般纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。712016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁面临的风险面临的风险 罚款：罚款：根据发票管理办法第三十六条规定，未按照规定开具发票的，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处10000元以下的罚款。有

46、前款所列两种或者两种以上行为的，可以分别处罚。违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款一倍以下的罚款。722016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁面临的风险面临的风险 没有货物往来的发票对开可能被视为虚开发票。没有货物往来的发票对开可能被视为虚开发票。最高人民法院关于适用全国人民代表大会常务委员会关于惩治虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定的若干问题的解释的通知（法发199630号）明确，具有下列行为之一的，属于虚开增值税专用发票：一、没有货物购销或者没有提供或

47、接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；732016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁多缴纳印花税多缴纳印花税要多缴纳印花税印花税暂行条例规定，在中华人民共和国境内书立、领受购销合同的单位和个人，是印花税的纳税义务人。发票对开是企业视为自身新增加了一笔销售行为，如果书立合同，还需要缴纳印花税，应按购销金额的万分之三贴花742016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁少缴企业所得税少缴企业所得税发票对开是企业通过对开发票，新增加了一笔销售收入，虽然对增值税没有影响，但是影响了企业

48、所得税的计算。企业所得税法实施条例规定了多种扣除项目，有许多费用扣除项目以销售收入为基础。主要是收入的增加，影响了业务招待费、广告费以及业务宣传费的计提基数。752016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 房地产、建筑企业营改增过渡期间的三房地产、建筑企业营改增过渡期间的三种不能抵扣进项税金的增值税专用发票种不能抵扣进项税金的增值税专用发票 （一）营改增前签订的材料采购合同，已经履行合同，但建筑材料在营改增后才收到并用于营改增前未完工的项目，而且营改增后才付款给供应商而收到材料供应商开具的增值税专用发票。（二）营改增前采购的材料已经用于营改增前已经完

49、工的工程建设项目，营改增后才支付采购款，而收到供应商开具的增值税专用发票。（三）营改增之前采购的设备、劳保用品、办公用品并支付款项，但营改增后收到供应商开具的增值税专用发票。762016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 房地产、建筑企业营改增后不能抵扣进房地产、建筑企业营改增后不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票项税金的七种特殊增值税专用发票（一）没有供应商开具销售清单的开具（一）没有供应商开具销售清单的开具“材料一批材料一批”、汇、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。国税发2006156号第十

50、二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具销售货物或者提供应税劳务清单，并加盖财务专用章或者发票专用章。因此，没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣进项税金。772016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 获得按照简易征收办法的供应商开具的增获得按照简易征收办法的供应商开具的增值税发票值税发票国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告（国家税务总局公告2014年第36号）规定：一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法

51、依照3%征收率计算缴纳增值税，同时不得开具增值税专用发票。1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。3、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）。因此，建筑企业购买的沙、石料，如果是从按照简易征收办法的供应商采购的，则建筑企业只能获得增值税普通发票，则不能抵扣进项税金。782016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁购买职工福利用品的增值税专用发票购买职工福利用品的增值税专用发票 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）

52、 附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十七条纳税人的交际应酬消费属于个人消费。因此，建筑企业和房地产企业发生的购买烟酒茶土特产招待客人的增值税进项税不可以抵扣增值税销项税。792016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁发生非正常损失的材料发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金（例如，工地上被小偷偷窃和运输费用中含有的进项税金（例如，工地上被小偷偷窃的钢材、水泥）的钢材、水泥） 财政部 总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十六条第（二）项规定，非正常损失的购进货物及相关的加

53、工修理修配劳务和交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。案例分析：推倒重建案例分析：推倒重建政策依据：附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十六条第（三）项规定第（三）项规定：802016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁发生非正常损失的材料发生非正常损失的材料财税201636号第二十八条非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。收、销毁、拆除的情形。812016年

54、营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 差旅费用中的交通费用、业务招待费用差旅费用中的交通费用、业务招待费用的增值税进项税不可以抵扣的增值税进项税不可以抵扣 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十六条第（六）项规定，购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。因此.企业发生的个人出差飞机票、高铁票，手机票和酒店餐票不可以抵扣增值税进项税。822016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸

55、宁贷款利息贷款利息（六）接受贷款服务向贷款方支付的利息及有关费用的六）接受贷款服务向贷款方支付的利息及有关费用的增值税进项税不可以抵扣。增值税进项税不可以抵扣。 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2：营业税改增值税试点有关事项的规定规定：纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投资顾问费用、手续费用、咨询费用和手续费用的进项税额不得从销项税额中抵扣。832016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁获得的增值税专用发票超过法定认证期限获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天天国家税务总局关

56、于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号）第一条规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。基于此规定，获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天不可以抵扣进项税额。842016年营改增专题培训完整版全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁超期认证怎么办？超期认证怎么办？国家税务总局公告2011年第50号规定：对增值税一般纳税人发生对增值税一般纳税人发生真实交易真实交易但由于但由于客观原

57、因客观原因造成增造成增值税扣税凭证值税扣税凭证逾期逾期的，经主管税务机关审核、逐级上报，的，经主管税务机关审核、逐级上报，由国家税务总局认证、稽核比对后，对比对相符的增值税由国家税务总局认证、稽核比对后，对比对相符的增值税扣税凭证，扣税凭证，允许纳税人继续抵扣其进项税额。允许纳税人继续抵扣其进项税额。852016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁支付的拆迁补偿费支付的拆迁补偿费房地产企业现金支付给被拆迁人的拆迁补偿费用和建筑企房地产企业现金支付给被拆迁人的拆迁补偿费用和建筑企业支付给农民或村委会的青苗补偿费用，不可以抵扣税金业支付给农民或村委会的青苗

58、补偿费用，不可以抵扣税金（因拆迁补偿费用不缴增值税和个人所得税）.862016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁没有规定抵扣期限的增值税扣税凭证没有规定抵扣期限的增值税扣税凭证 购进农产品，取得的农产品收购发票或者销售发票； 接受境外单位或者个人提供的应税服务，从税务机关或者境内代理人取得的解缴税款的中华人民共和国通用税收缴款书； 接受铁路运输劳务,以及接受非试点地区的纳税人提供的航空运输、管道运输和海洋运输劳务，取得的运输费用结算单据。 纳税人申报抵扣上述运输费用结算单据的，应按照要求填写增值税运输发票抵扣清单，随同其他申报资料向主管税务机关进行申

59、报。872016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 营改增后在商业地产方面面临的特殊挑营改增后在商业地产方面面临的特殊挑战战商业地产是指作为商业用途的地产，常用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。对于房地产开发商而言，运作商业地产通常有“只租不售”、“完全出售+后续管理”、“租售结合”、“先售后租”等形式。房地产企业需要考虑各种不同运作模式对商业地产增值税处理所带来的影响。882016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁核心问题核心问题如何管理进项税额与销项税额的匹配度：如何管理进

60、项税额与销项税额的匹配度：与地产销售业务类似，在商业地产的经营活动中也可能出现进销项错配的情况。相关企业应准确匡算进项税额得以实现全部抵扣的时间表，一方面从财务管理上考虑进项税额不能及时抵扣对房地产企业资金占用带来的现金流影响，另一方面从业务运作模式调整上考虑如何使得进项税额尽快合理合法抵扣销项税额；892016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁核心问题核心问题如何识别商业地产收益的性质并区分其收入组成：如何识别商业地产收益的性质并区分其收入组成：源自商业地产的收益在形式上表现多样，这些收益既可能表现为不动产租金（可能适用11%增值税税率）、资金融通

61、收益（可能适用6%增值税税率），也可能包含设备出租、水费、电费、电话费、上网费、传真费、物业管理费、装修费用等名目的收入（可能各自适用6%、11%或17%的增值税税率），甚至归属于不征收902016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁核心问题核心问题增值税的投资收益。因此相关房地产企业需要对商业地产的每一类别的收入在合同上进行合理安排和细致划分，并做好会计资料支持，按各自适用的增值税税率进行申报，避免由于会计核算不清导致税务机关按照最高增值税税率征收增值税，从而导致较高的税务成本。912016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海

62、口唐山十堰洛阳咸宁 房地产企业应如何抓住营改增的机房地产企业应如何抓住营改增的机遇，实现税务优化遇，实现税务优化方案方案1：对具有不同业态的样本项目增值税税负进行模拟对具有不同业态的样本项目增值税税负进行模拟测算；测算；以了解在其他因素不变的情况下，营改增对样本公司带来的增值税税负影响，为后续销售价格制定、供应商采购谈判等提供参考建议。在测算过程中，企业需要从房地产业样本项目的销项税额、进项税额两端出发，以了解营改增可能对收入、成本和费用带来的影响和税负变化率。922016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 房地产企业应如何抓住营改增的机房地产企业应

63、如何抓住营改增的机遇，实现税务优化遇，实现税务优化2、对供应商进行筛选和信息完善：、对供应商进行筛选和信息完善：考虑到增值税进项税额的抵扣，房地产企业需要对供应商进行筛选，根据商业实质的要求和具体业务的需要，考虑选择具有一般纳税人资格的供应商。对于入围的供应商，考虑到未来增值税发票升级版的需要，在现阶段，还应要求供应商提供完整的发票信息，为未来顺利开票做好准备。932016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 房地产企业应如何抓住营改增的机房地产企业应如何抓住营改增的机遇，实现税务优化遇，实现税务优化3、对过渡期合同进行梳理：、对过渡期合同进行梳理：一

64、方面，需要对过渡期房地产项目进度进行梳理，区分新建、在建、即将完工、已完工等各种状态，以考虑如何适用相关的过渡期增值税政策；另一方面，需要与合同签约方就过渡期合同的交易价格、增值税税负承担主体、发票的开具和取得要求、纳税义务时点等进行协商或重新确认，并考虑签署相关的补充协议来明确上述条款变化。942016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 房地产企业应如何抓住营改增的机房地产企业应如何抓住营改增的机遇，实现税务优化遇，实现税务优化4、制定增值税管理流程：、制定增值税管理流程：及时制定房地产业增值税适用政策及常见问题法规手册，并制定发票管理手册、业务流

65、程操作手册等，为不同业务部门提供相关的增值税遵从指导。952016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁 房地产企业应如何抓住营改增的机房地产企业应如何抓住营改增的机遇，实现税务优化遇，实现税务优化5、重新审视公司的业务模式和组织架构：、重新审视公司的业务模式和组织架构：分析不同商业模式和组织架构的税务影响，作出必要的调整，这可能涉及公司设立形式、运营模式转换等方面，以实现税务利益的优化。6、做好增值税内部培训工作、做好增值税内部培训工作：除了参与金税税控设备培训、税务部门主办的增值税培训外，房地产企业还应按财务人员、业务人员和管理人员，以及营改增实施前

66、和实施后等几个维度分别开展增值税内部培训。962016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁具体节点安排具体节点安排2016年年5月月1日前日前1、按照主管税务机关的要求，配合完成增值税纳税人登记，选择计税方法，购置税控设备，完成增值税发票的定量定版和申领工作；2、测算和评估房地产业税负变化，对房地产老项目计税方法进行合理选择；3、考虑制定销售与采购的涉税调整策略；4、对运营模式进行梳理，实现价税分离5、完成增值税会计核算改造；6、完成供应商信息的收集、分类和整理；7、完成合同复核和修改；8、对管理人员、财务人员、业务人员进行培训。972016年营改增专

67、题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁具体节点安排具体节点安排2016年年6月月25日前日前1、做好增值税实务操作和遵从有关的工作，确保能够按客户要求开具增值税专用发票和普通发票，就取得的增值税专用发票完成认证；2、实现会计核算平稳过渡；3、顺利完成第一次增值税申报；4、建立并完善增值税管理手册；5、实施针对性培训。982016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁营改增对物业公司的影响营改增对物业公司的影响（一）“营改增”对于一般纳税人的物业管理公司税负的影响:物业费为X营改增前的税额：X*5%=0.05X营改增后的税额：

68、X/(1+6%)*6%=0.056X分析：若进项税额0.006X， 则“营改增”后企业的税负额将下降。 992016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁营改增对物业公司的影响营改增对物业公司的影响（一）“营改增”对于小规模纳税人的物业管理公司税负的影响:“营改增”之后，小规模纳税人当期应缴纳的增值税额=（全部价款+价外费用）*3%/（1+3%），税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。1002016年营改增专题培训完整版集团：武汉：全国连锁广州深圳武汉厦门海口唐山十堰洛阳咸宁物业公司应对营改增的措施物业公司应对营改增的措施1、要全面考虑企业的成本、进项税额抵扣及资金占用等情况及对公司整体的影响；2、要着重分析企业的人工成本所占的成本比重；3、若人工成本过大，可以考虑劳务外包形式， “营改增”后，企业可以取得发票进行税额抵扣，从而降低企业的税负。 1012016年营改增专题培训完整版