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1、A、调查说明B、研究分析提纲C、研究分析内容Contents2A A、调查说明、调查说明A1 调查目的A2 调查内容A3 调查方法A4 样本量A5 调查范围及对象A6 质量控制B、研究分析提纲C、研究分析内容Contents3 A1- A1-调研目的调研目的 此次调研结论可为徐州力宾百货招商与策划提供参考。提供最新最有价值的同业调查资料提供最新最有价值的消费者行为调查资料提供徐州商业店铺租金基础资料4 A A- -调研内容调研内容了解市中心消费者消费行为 1分析市中心消费者消费行为差异 2比较市中心竞争同业现状 3徐州对周边城市的影响和辐射 53 4现有商圈商铺租金状况分析5 A A- -调查
2、方法调查方法深度访谈深度访谈人流观测人流观测客流观测客流观测问卷调查问卷调查同业调查同业调查采用定量与定性研究相结合的方法采用定量与定性研究相结合的方法6 A A- -样本量样本量调查方法设定样本量实际有效样本调研地点消费者行为问卷调查100106市中心 商场高层深访11金鹰百货商业街人群流量观测1天1天金鹰百货，金地百货 商场客流及提袋观测2家每家3次2家每家3次金鹰百货，金地百货 商圈内商场现状调查33金鹰百货，金地百货，百大 现有商圈商铺租金情况5048市中心为主 徐州对周边城市的影响和辐射-淮海经济区内城市 7 A5- A5-调查对象及范围调查对象及范围同业调查现有同业:金鹰百货、金地
3、百货、徐州百大影响类商业：中心时尚大道次影响类商业：古彭百货、白云百货、蓝天百货、华美百货调查范围城市商圈徐州周边城市淮海经济区内城市调查对象逛街消费者商场管理者商圈店铺经营者8 规章制度 执行规范督导项目负责制 现场实施手册访问员管理条例 实地抽样手册项目管理条例 访问员基础培训手册访问员押金制度 BMR质量控制要求与规范 数据采集访问员集中项目培训、模拟、小结、试访、总结，每个项目访问实施过程的前、中、后三个阶段均要根据访问员的经验合理安排相应的陪访，以对访问员有一个综合的评价并及时发现和纠正可能出现的问题。 复核工作由质量控制部门安排专业的复核员来完成。 二次以上复核对问卷进行至少两次以
4、上的审校，保证问卷的信度与效度。 A6- A6-质量控制质量控制9A A、调查说明、调查说明B、研究分析提纲C、研究分析内容Contents10 B- B-研究分析提纲研究分析提纲调查方法调查分析要点结论消费者行为问卷调查消费者逛街及消费行为习惯消费者对商圈百货的看法与期待目标顾客行为分析目标客户习惯分析商圈商场状况分析商场中高层深访同业商场经营现状对淮海经济区区域发展看法对徐州百货业的现状及发展进行深入了解商业街人群流量及提袋人流量观测商业街人群流量商场客流量及提袋率商圈内商铺租金及满意度调查商圈内商铺租金状况统计商圈内商铺业主现有商铺满意度分析商圈内商铺业主需求分析商圈内商场现状调查营业面
5、积、服务设施、功能分类、租金等11 A A、调查说明、调查说明B、研究分析提纲C、研究分析内容 C1 徐州城市发展 C2 市中心商圈现状及规划分析 C3 市中心商圈重点同业商场分析 C4 徐州现有商圈商铺租金情况 C5 市中心区域消费者消费行为分析 C6 市中心区域商圈人群消费需求分析 C7 同业商场管理者深度访谈 Contents12 徐州交通发达，素称“五省通衢”，而今铁路、公路、水运、航空、地下管道“五通汇流”，形成庞大的综合性立体交通运输网络。 铁路：陇海、津浦两大铁路干线在此交汇 公路：境内有国道5条，省道20条，通车公路总里程1.2万公里 水运：京航大运河傍城而过，沿线有邳州、万寨
6、等4 个内河大港 航空：有国内一级航空干线大型民航空港徐州观音机场；大郭庄联航机场也可起降大中型客机全国光缆通讯枢纽和二级邮政中心城市，全市局程控交换机总容量为46.2万门 C1- C1-徐州城市发展徐州城市发展- -区位概况区位概况13 C1- C1-徐州城市发展徐州城市发展- -历史篇历史篇徐州古称彭城，有着4000多年的悠久历史。中华意经和养生学的鼻祖彭祖、汉代开国皇帝刘邦、人杰鬼雄项羽都在徐州留下了他们的痕迹。彭城大地上留下的文化遗产和名胜古迹不胜枚举，其中尤以“汉代三绝”汉兵马俑、汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目，极具艺术欣赏和考古价值，每年10月初，徐州还举办汉文化国际旅游节
7、。而以云龙山水、泉山森林公园为中心的风景区兼有北雄南秀之美，美若西子，秀比江南，是苏北著名的风景胜地。历史上，徐州籍人士就出了11位开国皇帝，故徐州又有“千年龙飞地、一代帝王乡”之誉。“大风起兮云飞扬，威加海内兮归故乡，安得猛士兮守四方！”汉高祖刘邦从彭城大地走出，成为中国历史上第一个布衣皇帝。自汉至今，彭城历经沧海桑田之变，历史文化遗存丰厚。14 C1- C1-徐州城市发展徐州城市发展- -优势之对周边辐射区域所起的作用优势之对周边辐射区域所起的作用 徐州是交通区位优势非常明显的一个城市，除交通区位外，它的地域优势也比较明显，它是淮海经济区的中心城市。徐州地处苏鲁豫皖四省之交，东濒黄海，西接
8、中原，北负齐鲁，南临江淮，古时汴泗二水交汇于此，京杭运河和黄河傍城而过，以彭城驿为中心的水陆驿道四通八达，是我国历史上重要的交通枢纽，素有“五省通衢”之称。如今的徐州已成“五通汇流”之地，初步形成了现代铁路、公路、水路、航空和地下管道有机结合的综合运输体系，成为联系华东与“三北”、沿海与内地的全国重要的立体型交通运输枢纽。 徐州是全国重要的煤炭产地、华东地区的电力基地，拥有煤炭、井盐、铁、钛、大理石、石灰石等30多种矿产，储量大、品位高。煤炭已探明储量达39亿吨以上，预测储量69亿吨,年产量2500多万吨；井盐储量为220亿吨、且品位很高，发展煤化工、盐化工的资源条件十分优越；石膏年开采能力5
9、00万吨，为华东地区之首。 徐州还是国家粮棉生产基地，优质农副产品生产加工出口基地，秸秆养畜示范区、林业科技开发试验示范区和五大蔬菜产区之一，是中国银杏之乡、苹果之乡，全国四大胶合板加工基地之一，农副产品资源十分丰富。徐州过去就被称之为“五省通衢”，现在说她“十省通衢”都不为过。因为现如今的徐州不仅占尽铁路、公路、水路和空中等各项交通上的优势，更有日新月异的现代化通信方式为徐州插上了腾飞九州及世界的翅膀。“不南不北”的徐州既是人流、物流的中心汇聚地，又是各种先进思潮和精神的荟萃交流地。15 C1- C1-徐州城市发展徐州城市发展- -主要宏观经济指标分析主要宏观经济指标分析 国民经济持续健康发
10、展，综合实力进一步增强。初步核算，全年实现生产总值1428.91亿元，比上年增长15.1%，增幅提高0.8个百分点，是近十年来的新高。城乡居民生活水平进一步提高，人均可支配收入逐年递增。居民家庭恩格尔系数，其中城市为33.96%；农村为40.99%。16 C2- C2-市中心商圈现状及规划分析市中心商圈现状及规划分析 大同街de过去 上世纪的前半叶，大同街如同北京的王府井，是徐州商业气息最浓、也是最繁华的街面，有“小上海”之称。大同街de现在 目前，大同街有商户约600户左右，多为上个世纪六、七十年代遗留的马路店面，还有部分商户在大同街摆地摊，商业形象方面有所欠缺。 大同街de将来 大同街整体
11、改造项目建成后预计建筑总面积约70万平方米，9座塔楼错落有致、遥相呼应，主楼有68层260米高，将成为徐州城市中心标志性的建筑群。 大同街de钟鼓楼 从望火楼-钟鼓楼-防空楼，到现今已列为市级文物 保护单位，钟鼓楼仍然完好无损地屹立在大同街中心，见证着上世纪三十年代以来的徐州史，夹在百货大楼和泛亚大厦之间的钟声中，人来人往的大同街成为一道独特的风景。 17 C3- C3-市中心商圈重点同业商场分析市中心商圈重点同业商场分析店名面积（平方米）销售额/年（万元）扣点情况百货大楼320005500018-25%扣点金鹰百货750008400020-28%扣点金地百货1000003000018-23%
12、扣点供销大厦一层900011000260-280元/M2/月白云百货370002700018-23%扣点蓝天百货210002100016-22%扣点友谊百货360001300016-23%扣点华美百货18000986015-20%扣点 徐州百货业可分为A、B两类，其中徐州百货大楼、金鹰百货、金地百货属于A类高档百货。这其中又以金鹰百货为首，金鹰07年营业额达到8.4亿元。金鹰3年已发展VIP会员8.6万人，在举办VIP荣耀峰会的当天，前来购物的顾客中VIP客户达到了91，说明了徐州在中高档商品消费上潜力很大，2006年12月18日店庆6天销售5275万元的业绩，创造了中国商业界的一个奇迹。18
13、百货定位无缺失，高级、中档及综合的百货都具备 商场导购系统较完善，指引性较强百货中，金鹰以“价格”“品质”“满意退换”三大承诺 ，成为徐州精品百货的龙头徐州商圈金鹰百货金地百货徐州百货大楼位置徐州市中山北路2号徐州市中山北路6号徐州市中山南路1号开业时间2003年2003年11月1950年建筑面积75000平方米100000平方米32100平方米营业面积40000平方米57000平方米19300平方米06/07年营业额6.6亿/8.4亿2.8亿/3亿6.665亿/5.5亿电梯-数量扶梯44部/货梯4部（48部）扶梯24部/观光梯2部/货梯2部（28部）扶梯12部/观光梯2部（14部）停车位负一
14、层、360个负一层、270个无商场定位高级时尚百货店大型综合百货店中档百货商店指引牌停车场的指示牌和购物指示牌都很明显停车场的指示牌和购物指示牌都很明显购物指示牌都很明显休息场所一层厕所旁边安排了休息的座位厕所旁边有安排了客户休息的座位在步行楼梯处有一排客户休息的座位 C3- C3-市中心商圈重点同业商场分析市中心商圈重点同业商场分析19 C3- C3-市中心商圈重点同业商场分析市中心商圈重点同业商场分析- -商场客流及提袋人流量商场客流及提袋人流量从商场客流量来看，金鹰仍居榜首，销售额与客流量成正比；百大仅比金鹰少500次，可以看出百大的客流量也是不小的。从提袋人群与客流人群比例来看，金鹰金
15、地提袋率均达到20%，百大略低，也达到了17.8%。 金鹰以其豪华大气的购物环境、琳琅满目的国际名品、吸引了众多徐州及周边城市中高消费群体。 20 C4- C4-徐州现有商圈商铺租金情况徐州现有商圈商铺租金情况- -标点地图21 C4- C4-徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况 专业店普查结果以中式餐厅类和小型特色美食类专卖店居首位，共计48家；小型特色美食店6家、书店杂志类5家、休闲服饰专卖店5家、中式快餐类4家、茶馆4家、咖啡馆4家、婚纱摄影类3家、健身健美减肥类3家、休闲西餐厅3家、正装服饰专卖店2家和运动服饰类1家、其他类包括石头记等店共8家。茶馆面积（平）起租时间（年）以前租金
16、情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年计算36.稻草人90802004.5240003600037.红茶坊80702005.6240004800003.人和茶楼100752000.8600006600038.来来往往茶馆1501302002.73600072000咖啡厅面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年计算42.米萝咖啡（矿大店）7006002007.134000034000041.米萝咖啡125012002005.71000000100000040.米萝咖啡5505002004.8300000300000
17、27.爵仕岛咖啡厅5004002005480007200022休闲服饰专卖店面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年计算53.乙姿百纳服装店60502005240002400056.云峰外贸60502007.6480004800011.易塔外贸服装店30162008.2360003600050.以纯8070200412000018000024.第五街牛仔52522005.5不收租金不收租金美容美发类面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年计算28.香榭丽人50302005.82400
18、03000019.胜华美发工作室40302006.2156001560023.南方发型设计40301998.2192002280059.玲玲发屋20151997.836001200018.匠人理发店30242002.6240003600060.CBP美容美体中心25020020059600012000015.大光明美容美发3002701956记不清楚48000 C4- C4-徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况23中式餐厅类面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年计算51.老味米线馆28232002.6480004800061.回味鸭
19、血粉丝1501202005.6600006000008.老地方40032020009600020000010.鼎香园2802202003720007200009.古彭春80702005600007800048.奥运餐厅4003002005.1212000014400007.老上海面馆10009002002800000不愿透露小型特色美食面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年计算46.世纪羊内家常菜馆55402001180003600062.金汉江1701502004.6420004200026.兰州拉面55402005.63600036
20、00031.二中米线80602005360003600002.阿昌烤鱼2001802003.4360003600035.大姐鸡粥店88602001.116240067200 C4- C4-徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况24婚纱摄影类面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年计算05.魅力百合84672007.1576005760004.宝宝总部（三部）23202006.5276003600032.好莱坞摄影80502007.28000080000健身健美减肥类面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑
21、面积使用面积按年计算按年计算30.月靚坊35302004.2312003600029.风采瘦身70652006.1336004200006.纤丝鸟瘦身美容院1801502006.6记不清楚38400正装服饰专卖店面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年计算57.D&D117.761002005.2336003600047.淘婆名品女装店100602007.4120000156000 C4- C4-徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况25中式快餐类面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计
22、算按年计算21.吉祥馄饨45402007.7336003600020.面养面5003002006.10.118000018000001.永和豆浆（古彭店）4003501999今年刚开始租20000022.粥鼎记6004502006.712000096000（特殊照顾）运动服饰类面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年计算12.艾迪尔2421.52006.54320049200 C4- C4-徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况26休闲西餐类面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年
23、计算34.韩都烤肉2802002006.430000030000016.牧牛郎70602007.1218000018000033.疯狂烤翅100902006.8100000100000其他面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年计算49.醒狮门诊部50452004.6120002160055.爱宁50402005.6240002400052.乐白事天赐缘商店110902004.6360003600044.巴迈隆160832007.1215600015600043.石头记58322006.811000011000058.依婷18015020
24、04.8204002040017.爱的掌门人60502007.7408004080045.美丽靓状151220071200012000书店杂志类面积（平）起租时间（年）以前租金情况（元/年）现在租金情况（元/年）建筑面积使用面积按年计算按年计算54.人文书店15102007.12276002760014.春晖书店16122006.2100001000013.文渊书店36262003.13000036000039.海天书城8007602004.746000046000025.博库书城160015002005.613000001300000 C4- C4-徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况2
25、7咖啡厅以前租金情况现在租金情况物业费按每平计算（元/天）按每平计算（元/天）按每平计算（元/月）42.米萝咖啡（矿大店）1.33 1.33 0.43 41.米萝咖啡2.19 2.19 0.24 40.米萝咖啡1.49 1.49 0.47 27.爵仕岛咖啡厅0.26 0.39 0.80 茶馆以前租金情况现在租金情况物业费按每平计算（元/天）按每平计算（元/天）按每平计算（元/月）36.稻草人0.73 0.73 无37.红茶坊0.82 1.64 无03.人和茶楼1.64 1.81 3.00 38.来来往往茶馆0.66 1.32 无 C4-C4-徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况- -租金及
26、物业费用租金及物业费用婚纱摄影类以前租金情况现在租金情况物业费按每平计算（元/天）按每平计算（元/天）按每平计算（元/月）05.魅力百合1.88 1.88 无04.宝宝总部（三部）3.29 3.29 13.04 32.好莱坞摄影2.74 2.74 无28美容美发类以前租金情况现在租金情况物业费按每平计算（元/天）按每平计算（元/天）按每平计算（元/月）28.香榭丽人1.32 1.64 1.00 19.胜华美发工作室1.07 1.07 无23.南方发型设计1.32 1.56 1.00 59.玲玲发屋0.49 1.64 无18.匠人理发店2.19 3.29 无60.CBP美容美体中心1.05 1.
27、32 2.00 15.大光明美容美发记不清楚0.44 无C4-C4-徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况- -租金及物业费用租金及物业费用书店杂志类以前租金情况现在租金情况物业费按每平计算（元/天）按每平计算（元/天）按每平计算（元/月）54.人文书店5.04 5.04 无14.春晖书店1.71 1.71 0.31 13.文渊书店2.28 2.74 16.66（包括门外街道的清洁、门口垃圾的清理）39.海天书城1.58 1.58 0.25 25.博库书城2.23 2.23 0.18 29休闲服饰专卖店以前租金情况现在租金情况物业费按每平计算（元/天）按每平计算（元/天）按每平计算（元/月）
28、53.乙姿百纳服装店1.10 1.10 无56.云峰外贸2.19 2.19 无11.易塔外贸服装店3.29 3.29 20（包括水电费）50.以纯4.11 6.16 6.25 24.第五街牛仔不收租金不收租金无小型特色美食以前租金情况现在租金情况物业费按每平计算（元/天）按每平计算（元/天）按每平计算（元/月）46.世纪羊内家常菜馆0.90 1.79 0.91 62.金汉江0.68 0.68 0.59 26.兰州拉面1.79 1.79 无31.二中米线1.23 1.23 2.50 02.阿昌烤鱼0.49 0.49 无35.大姐鸡粥店1.94 2.09 0.34 C4-C4-徐州现有商圈商铺情况
29、徐州现有商圈商铺情况- -租金及物业费用租金及物业费用30健身健美减肥类以前租金情况现在租金情况物业费按每平计算（元/天）按每平计算（元/天）按每平计算（元/月）30.月靚坊2.44 2.44 1.71 29.风采瘦身1.32 1.32 1.43 06.纤丝鸟瘦身美容院记不清楚0.58 无正装服饰专卖店以前租金情况现在租金情况物业费按每平计算（元/天）按每平计算（元/天）按每平计算（元/月）57.D&D0.78 0.84 4.25 47.淘婆名品女装店3.29 4.27 无休闲西餐类以前租金情况现在租金情况物业费按每平计算（元/天）按每平计算（元/天）按每平计算（元/月）34.韩都烤肉2.94
30、 2.94 0.57 16.牧牛郎7.05 7.05 无33.疯狂烤翅2.74 2.74 0.80 C4-C4-徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况- -租金及物业费用租金及物业费用31其他以前租金情况现在租金情况物业费按每平计算（元/天）按每平计算（元/天）按每平计算（元/月）49.醒狮门诊部0.66 1.18 0.40 55.爱宁1.32 1.32 无52.乐白事天赐缘商店0.90 0.90 无44.巴迈隆2.67 2.67 无43.石头记5.20 5.20 4.60 58.依婷0.31 0.31 无17.爱的掌门人1.86 1.86 无45.美丽靓状2.19 2.19 无C4-C4-
31、徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况- -租金及物业费用租金及物业费用中式快餐类 以前租金情况现在租金情况物业费按每平计算（元/天）按每平计算（元/天）按每平计算（元/月）21.吉祥馄饨2.05 2.19 4.40 20.面养面0.99 0.99 0.36 01.永和豆浆（古彭店）今年刚租1.37 1.00 22.粥鼎记0.55 0.44 （特殊照顾）无32运动服饰类以前租金情况现在租金情况物业费按每平计算（元/天）按每平计算（元/天）按每平计算（元/月）12.艾迪尔4.93 5.62 41.67 （店内卫生清理）中式餐厅类以前租金情况现在租金情况物业费按每平计算（元/天）按每平计算（元/
32、天）按每平计算（元/月）51.老味米线馆4.70 4.70 无61.回味鸭血粉丝1.10 1.10 1.33 08.老地方0.66 1.37 0.50 10.鼎香园0.70 0.70 无09.古彭春2.05 2.67 无48.奥运餐厅0.82 0.99 无07.老上海面馆2.19 不愿透露1.80 C4-C4-徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况- -租金及物业费用租金及物业费用33C4-C4-徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况- -租金及物业满意度租金及物业满意度 近七成的商铺被访者对商铺物业服务评价一般。 对商铺物业管理不是很满意的占到11%，不满意的方面包含价格和服务水平等方面
33、。 超过半数的商铺经营者对目前商铺的租金评价一般。 16%的经营者对租金不是很满意，主要是因为价格高和物业服务不到位。34 商铺的建筑面积方面，五成以上是在100平以下，其次是100-500平之间，占到3成。 商铺的使用面积同样集中在100平以下，占到了六成； C4- C4-徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况- -建筑面积及使用面积建筑面积及使用面积35 被访者的商铺以一层为主，占到七成以上；拥有2层商铺的占到二成以上。 C4- C4-徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况- -层高层高36C4-C4-徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况- -起租年限起租年限 被访者的商铺起租年限
34、集中在1-5年，占到近七成。无起租年限也同样有一定的比例，占到二成。37C4-C4-徐州现有商圈商铺情况徐州现有商圈商铺情况- -经营状况满意度经营状况满意度 近四成的商铺经营者对目前商铺的经营状况感到满意；主要是因为位置好及商铺位置客流量大，靠近市中心。 商铺经营者只有很少部分对商铺的位置不是很满意，主要是因为商铺的位置、客流量及交通不方便。38C4-C4-徐州潜在商圈商铺情况徐州潜在商圈商铺情况- -预购面积预购面积 有四成的经营者有购买商铺的打算，预购的店铺面积在50-100平之间的占到五成；50平以下的占到近三成。39C4-C4-徐州潜在商圈商铺情况徐州潜在商圈商铺情况- -预租面积及
35、租金预租面积及租金 预租者不论想租用多大面积的铺面都希望价格合理，价格随着地点和面积的变化而变化。 40C4-C4-徐州潜在商圈商铺情况徐州潜在商圈商铺情况- -预租层数及物业费预租层数及物业费 九成的经营者预租1层的商铺；预租2层和3层商铺的经营者不到一成。预租者对1层的商铺需求量很大。 预租者最能接受的每平每月最高物业费在1.1-5元之间，占到近五成。41C4-C4-徐州潜在商圈商铺情况徐州潜在商圈商铺情况- -选择商铺时考虑的因素选择商铺时考虑的因素 预购者在选择商铺时，考虑最多的是商铺/摊位的位置，其次考虑的是商铺/摊位的面积。42注：因此题为多选题固总比例和大于100%C4-C4-徐
36、州商圈商铺情况徐州商圈商铺情况- -了解房地产的渠道了解房地产的渠道 商铺经营者了解房产信息的渠道主要是报纸及电视和网络。 报纸主要是彭城晚报、都市晨报、扬子晚报； 经营者最信任的渠道是报纸和电视。43注：因此题为多选题固总比例和大于100% C5-C5-市中心区域消费者消费行为分析市中心区域消费者消费行为分析- -年龄及收入分布年龄及收入分布 被访者年龄集中在18-25岁之间，占到总量的四成以上；其次26-30岁的被访者占到了二成。 消费者更趋于年轻化,作为商家更多的关注80年代之后的消费群体的消费习惯与生活形态。 被访者个人收入集中在2000元以下，占到了总数的七成以上；其中无收入者就占到
37、了12%；月收入在1001-1500元之间的占到40%；高收入人群比例偏低，月收入3000元以上仅占到8%。44 C5-C5-市中心区域消费者消费行为分析市中心区域消费者消费行为分析-逛街时间逛街时间周末是消费者选择逛街的主要时间，其次是周一到周五白天和放大假时选择逛街。受季节和天气影响，选择晚上逛街的相对来说比白天少。白领，单身贵族，喜欢选择晚上出来逛街，他们大多不喜欢人多的时候逛街。45注：因此题为多选题固总比例和大于100% C5-C5-市中心区域消费者消费行为分析市中心区域消费者消费行为分析- -逛街陪伴逛街陪伴在逛街陪伴中，大多数被访者以朋友/同学/同事为伴，这也是80年代人群购物休
38、闲行为体现的一个特点；其次有近三成的被访者选择同丈夫/妻子/恋人一起逛街；同样还有三成以上的被访者喜欢一个人逛街，这也是越来越多的年轻一族彰显个性的一个体现。46注：因此题为多选题固总比例和大于100% C5-C5-市中心区域消费者消费行为分析市中心区域消费者消费行为分析- -交通工具和到达所需时交通工具和到达所需时间间 逛街出行的交通工具以公共汽车为主，超过六成；其次是电动车和步行共占到二层；也有5%自驾车，这个比例也不低，与我们所选择的中心商圈有一定的关系。近七成多的人到达市中心时间在30分钟以内。30分钟以上的仅占到近三成。47逛街的人群中多数是年轻人，这部分人来市中心的目的很多，主要是
39、以购物为主。闲逛的其次，占了近四成的人群，可以看出，逛街也是部分年轻人选择减压的一种方式。 C5-C5-市中心区域消费者消费行为分析市中心区域消费者消费行为分析- -来市中心的目的48注：因此题为多选题固总比例和大于100% C5-C5-市中心区域消费者消费行为分析市中心区域消费者消费行为分析- -在市中心停留时间在市中心停留时间来市中心的被访者中，有近三成人在市中心停留2-3小时；其次停留的时间在3-4小时；停留6小时以上者仅占一成。49 来市中心的被访者中，只停留一个小时以内的比例很小，只有购物和闲逛的人。大多数消费者还是喜欢在商圈内逗留，例如吃饭喝东西约会等。年轻的消费者会在商圈停留时间
40、较长，用来捕捉时尚的信息。 C5-C5-市中心区域消费者消费行为分析市中心区域消费者消费行为分析- -来市中心停留时间与目的来市中心停留时间与目的50 C5-C5-市中心区域消费者消费行为分析市中心区域消费者消费行为分析- -去百货频次去百货频次来市中心的被访者中，一个月来市中心2次-4次的被访者占七成；被访者来市中心的频率很高。51序号序号金鹰国际购物中心存在的不足金鹰国际购物中心存在的不足金地商都存在的不足金地商都存在的不足1产品价格高，品牌贵价格不太合理，价格高，没特色2车位不足，停车不方便车位少3促销产品少促销产品少，促销不切合实际4档次应该再提高，多引进大品牌品牌较少，不适合年轻人5
41、东西少，重叠的品牌多环境相对不如金鹰感觉好，空气不流通6家电少服务人员态度一般7空气不流通休息区少8折扣少，促销少，降价商品降价幅度小没有娱乐场所，没有餐馆9商场内的餐饮娱乐设施太少，没有小孩玩的地方书城内休息地方少，景观设计类少10商场内休息场所少商品缺少特色 C6-C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -商场商场劣势汇总劣势汇总52序号序号百货大楼存在的不足百货大楼存在的不足中心时尚大道存在的不足中心时尚大道存在的不足1价格贵环境不好，比较乱、人太杂、拥挤2卫生间不好,乱、脏、环境差标志牌不醒目3产品种类单一，国际品牌少布局太紧促,休息地方太少4促销活动少服务员
42、服务态度太差5面积小，不宽敞，没有物品寄存处货品太少6服务态度不太好植物少7柜台摆设有些乱质量不太放心9休息场所不方便，休息地方少商品有些贵10有私人租的柜台，购买不放心商品种类不齐全，吃的太少了 C6-C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -商场商场劣势汇总劣势汇总53序号序号古彭百货存在的不足古彭百货存在的不足友谊百货存在的不足友谊百货存在的不足蓝天百货存在的不足蓝天百货存在的不足白云百货存在的不足白云百货存在的不足1厕所不好，太脏，太小购物环境不太好，有些杂乱假东西较多厕所不好,太脏2促销少，促销幅度小交通不便里面搞美容服务的不太好里面搞美容服务的不好3东西质
43、量不好-商品质量不行-4商品价格高-5购物环境不好，不上档次，人杂，吵-6商品陈旧-7商品类型不太多- C6-C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -商场商场劣势汇总劣势汇总54 C6-C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -商场劣势分析商场劣势分析 价格比较高，车位不足，促销产品比较少，餐饮、娱乐场所稀缺。A类百货类百货 除了A类商场所存在的不足之外，还有提到环境不好，商品质量不放心。以古彭为首的B类百货是不太吸引人们眼球的，被访者对其没有过多的兴趣，即也未做出更多的评价，但是环境不好，商品质量不好提得较多。时尚大道时尚大道B类百货类百
44、货55 C6-C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -经常逛的商场经常逛的商场 来市中心的被访者中，过去三个月经常逛的商场以金鹰国际购物中心为主，68.2%被访者近期去过金鹰国际购物中心。金地商都有63.6%的被访者经常去。被访者光顾经常光顾的还有百货大楼和中心时尚大道。56注：因此题为多选题固总比例和大于100% C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析-三个月内光顾百货五次以三个月内光顾百货五次以上人群上人群来市中心逛商场的被访者中，三个月内逛商场的次数在五次以上的人群中，最常光顾的是金鹰国际购物中心，其次是金地商都。57 C6-C6-市中
45、心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -逛商场购买的商品逛商场购买的商品注： 表示每类商品或服务中，消费比例最高的百货商场。58商品或服务品类商品或服务品类金鹰国际购物金鹰国际购物中心中心金地商都金地商都百货大楼百货大楼中心时尚中心时尚大道大道古彭百货古彭百货华美百货华美百货友谊百货友谊百货蓝天百货蓝天百货白云百货白云百货鞋靴类鞋靴类45.4%27.3%29.1%12.7%16.3%0.9%0.9%4.5%7.3%休闲服饰休闲服饰57.3%45.5%43.6%30%16.4%1.8%3.6%6.3%6.4%职业装职业装0.9%1.8%2.7%3.6%0.9%0.9%1.8%6
46、.4%皮草皮草晚装晚装0.9%时尚首饰时尚首饰手表手表11.8%13.6%6.3%17.2%13.6%0.9%箱包箱包配饰配饰6.3%6.3%0.9%21%1.8%0.9%1.8%高档珠宝高档珠宝1.8%2.7%0.9%童装童装玩具玩具0.9%3.6%6.3%0.9%0.9%1.8%1.8%家电家电0.9%1.8%2.7%IT和数码产品和数码产品1.0%0.9%0.9%家俬家俬 灯饰灯饰1.0%0.9%0.9%0.9%化妆品化妆品美体护肤品美体护肤品香水香水10.9%10.8%9.1%8.1%0.9%维他命维他命营养保健品营养保健品1.8%0.9%家具厨房用品家具厨房用品0.9%2.7%综合超
47、市综合超市1.8%8.1%0.9%1.8%1.8%1.8%餐饮餐饮2.7%3.6%0.9%4.5%0.9%0.9%0.9%娱乐娱乐3.6%0.9%健身健身1.0%0.9%美容美容2.7%0.9%序号序号逛街时最长去的餐饮场所逛街时最长去的餐饮场所举办婚宴或请客去的餐饮场所举办婚宴或请客去的餐饮场所1KFC，麦当劳，麦当劳41.7%同仁居同仁居26.4%2好七水饺、大娘水饺好七水饺、大娘水饺29.9%小尾羊火锅城小尾羊火锅城13.6%3上海面馆上海面馆8.1%花园、锦江、苏源、敦煌、金鹰等酒店花园、锦江、苏源、敦煌、金鹰等酒店9%4老上海，老面汤老上海，老面汤7.2%KFC7.2%5小吃部小吃部
48、6.3%开元开元6.4%6笑笑凉皮笑笑凉皮6.3%老上海，老面汤老上海，老面汤5.4%7快餐店快餐店6.3%全聚德全聚德5.4%8永和豆浆永和豆浆4.5%聚德顺聚德顺3.6%9韩式、毛家、胖子菜馆韩式、毛家、胖子菜馆 3.6%大公馆大公馆2.7%10金港酒店金港酒店 2.7%必胜客必胜客1.8%11同仁居同仁居 2.7%大娘水饺、好七饺子大娘水饺、好七饺子3.6%12巴西烤肉巴西烤肉3.6%巴西烤肉巴西烤肉2.7%13必胜客必胜客1.8%好福楼好福楼1.8%14汉王府汉王府1.8%渔米之乡渔米之乡1.8%15冰淇淋冰淇淋1.8%亚华生态园亚华生态园1.8%16开元开元1.8%金口福金口福1.8
49、% C6- C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -经常去的餐饮场所经常去的餐饮场所注： 表示每类商品首选的比例。59 C6-C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -每次消费金额每次消费金额总体上看，被访者每次逛商场消费的金额集中在200元以下。60 C6-C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -喜欢的百货商场喜欢的百货商场喜欢的百货商场，首选是金鹰国际购物中心，其次是金地商都。金鹰国际给徐州人一股清新、强劲的国际时尚百货之风，民众享受到前所未有的时尚消费体验和精致生活，成为 本市民众最喜欢的购物中心。61注：
50、因此题为多选题固总比例和大于100%注: 表示喜欢该商场原因中中选率最高的前三项.商圈人群购物体验分析商圈人群购物体验分析-喜欢的百货商场原因喜欢的百货商场原因喜欢商场的原因喜欢商场的原因金鹰国际购物金鹰国际购物中心中心金地商都金地商都百货大楼百货大楼中心时尚大道中心时尚大道古彭百货古彭百货友谊百货友谊百货蓝天百货蓝天百货白云百货白云百货商场里有我要买的东西商场里有我要买的东西18.2%10.9%12.7%14.5%3.6%0.9%0.9%0.9%距离家或上班地点较近距离家或上班地点较近6.3%3.6%4.5%5.4%1.8%交通方便交通方便8.2%8.1%10.9%11.7%1.8%0.9%
51、0.9%有停车场、停车方便有停车场、停车方便2.7%2.7%2.7%购物环境好购物环境好33.6%12.7%8.1%6.3%0.9%商品种类丰富商品种类丰富10.9%14.6%5.4%15.5%3.6%0.9%商品价格合理商品价格合理0.9%1.8%8.1%12.6%4.5%0.9%1.8%在成人购物期间照顾孩子的在成人购物期间照顾孩子的儿童乐园等服务性设施儿童乐园等服务性设施1.8%0.9%品牌档次符合自己品牌档次符合自己10%7.2%4.5%6.3%2.7%有推广、折扣、促销活动有推广、折扣、促销活动6.3%4.5%4.5%1.8%1.8%0.9%国际品牌多国际品牌多8.1%3.6%0.9
52、%服务人员的服务水平高、服服务人员的服务水平高、服务质量好务质量好6.3%3.6%1.8%0.9%商场内或周边的餐饮娱乐设商场内或周边的餐饮娱乐设施施0.9%0.9%1.8%4.5%商品质量放心商品质量放心6.3%6.3%11.8%0.9%有会员优惠有会员优惠0.9%1.8% C6-C6-市中心区域消费者消费需求分市中心区域消费者消费需求分- -获取商场信息的渠道获取商场信息的渠道 亲戚亲戚/ /朋友朋友/ /他人介绍他人介绍是顾客获得百货商场相关促销的主要渠道，其次是手机短信，第三是报纸。 户外广告具有非常强烈的视觉冲击力，特别是那些画面的时尚、亮丽可以强有力的引起刺激， 唤起消费者的购物欲
53、望 。63注：因此题为多选题固总比例和大于100% C6-C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -需增加的服务或设施需增加的服务或设施被访者最希望增加的是的餐饮方面的设施，其次是休闲娱乐方面的设施。 64在希望增加的餐饮设施方面 ，一般中餐厅/中式餐厅和著名冰淇淋/甜品店需求最高。 C6- C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -希望增添餐饮设施希望增添餐饮设施65 C6-C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -希望增添休闲娱乐设施希望增添休闲娱乐设施在希望增加的休闲娱乐方面，运动、健身运动、健身方面的设备需要
54、增添的比例最高，其次是电影院。 66 C6-C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -逛街时喜欢吃的美食逛街时喜欢吃的美食面类快餐/米线、冷面、粉丝是受访者逛街时最喜欢吃的美食，其次是冰淇淋/比萨、汉堡等西式快餐。67注：因此题为多选题固总比例和大于100%C6-C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -一起逛街的人数及消费金一起逛街的人数及消费金额额被访者一般2个人一起逛街的比例比较高，占到五成；其次是3个人一起逛街，占到三成。被访者每次逛街的平均消费在100元以下，占到九成。消费在5-50元区间的占的比例最高，占到七成。68 C6-C6-
55、市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -经常休闲的地方经常休闲的地方被访者经常休闲消遣的地方是滨湖公园、小南湖、云龙湖、彭园、广场。69 C6-C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -经常休闲的活动经常休闲的活动被访者休闲消遣的活动有看电视、看书、喝茶、上网和登山、观光旅游、滑雪、滑冰、看海等。70C6-C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- - “大同街大同街”一提及到“大同街”被访者想到最多的就是餐馆多、小吃多、繁华，但也有很多人想到那边店很小、人杂、环境差等。民众越来越渴望有个良好的饮食环境，以提高就餐及生活的档
56、次。提到“大同街”能想到的很多专卖店路太窄了，人多时太拥挤，不太逛，小店不好，人杂，环境差餐馆多，小吃多，繁华钟鼓楼，中山堂，老同昌茶叶店，同仁居服装店多，鞋店多第二中学，供销大厦71被访者对力宝集团和乐宾百货认知度不高。C6-C6-市中心区域消费者消费需求分析市中心区域消费者消费需求分析- -对百货的认知对百货的认知72被访者中女性多于男性；被访者来自鼓楼区的居多，占到三成；其次是泉山区和云龙区各占二成。 C6-C6-商圈人群背景资料商圈人群背景资料7373被访者文凭集中在高中、中专、技校； C6- C6-商圈人群背景资料商圈人群背景资料未婚和已婚的比例相差不大，各占一半。74被访者的职业多
57、数是一般职员，占到四成，其次是专业技术人员。 C6-C6-商圈人群背景资料商圈人群背景资料75 C6-C6-商圈人群背景资料商圈人群背景资料被访者家庭月收入在5000元以上的居多。被访者以单身和小三口之家居多。76C7-C7-同业商场管理者深度访谈同业商场管理者深度访谈- -访金鹰企划部经理*先生实录提问问题回答内容徐州发展现状？在商业领域相对于其他周边城市有哪些优势？徐州处在交通枢纽的位置，在交通上有很大优势，像江苏苏北地区还没有像徐州这样的一个大型的商业圈，徐州现在建成这样一个商业圈，对徐州当地市区的消费有一定影响，同时也带动了周边的城市的发展。那它有什么劣势呢？还有什么不足呢？ 城市规模
58、不高，属于三类城市，消费水平较低；其次市场竞争比较激烈，商圈属于浓缩形，相隔500米就有三家，竞争比较激烈；三是规划比较小，人群居住比较集中，造成了开商场的地方也相对较为集中。 徐州现在的商业有没有遇到一些威胁呢？威胁是存在的，马上还有很多国际上有名的百货要进驻徐州，比如我们前面彭城路大同街那里要建起一个，淮海西路那有个摩登国际要建起来，还有新城区也要建起来，它们建成以后对我们本市的商业发展是有刺激作用的 ，对徐州本身现有的商场也构成一定的威胁。那您觉得徐州未来的发展机会是否大呢？ 未来发展机会还是很大的，现在徐州的经济增幅在23%，全省排在前3-5位，商业是跟经济挂勾的，有钱了才能买这些东西
59、。所以徐州的商业还是很有前景的，如果增幅不减，相信百货将会是越开越多。 消费群体构成？ 金鹰的消费者主要是政府人员、教师、医护人员、还有自由职业者；百大的定位它不是根据人的工作或者职业划分，它是根据年龄断来划分，10-50岁的都有，它能满足各个阶层不同人群的需要。金地主要是针对于中青年，它的消费群体主要是学生或者是刚毕业的年青人。77C7-C7-同业商场管理者深度访谈同业商场管理者深度访谈- -访金鹰企划部经理*先生实录提问问题回答内容消费水平怎么样？在金鹰消费的个人月收入都是在3000-5000元的人，光顾金地的人月收入在2000-3000元左右，月收入在2000元以下就可以去百大。 徐州商
60、业经营状况？ 整体经营状况良好。金鹰营业额高的原因是什么？ 主要是消费者对品牌的一个认知度，金鹰没来之前，百大一直是一支独秀，金鹰刚来的一两年也一直跟百大是平分秋色，但是后期百大由于多种原因竞争力下降，使得部分顾客流失。金鹰销售额大的原因，一是体量大，楼层多，卖的东西多，基数比较大。另外在竞争上用的是错位竞争。第三是店堂的氛围，营销企划的特色和店堂的特色对消费群体有一定的刺激。 金鹰的经营模式有哪些特色？一是环境，金鹰的购物环境是徐州最好的；另外一个是环艺布置；三是一些特色的企划活动；四是有一个人员素质很好的管理团队；五是对于VIP顾客的维护。 今年金鹰的工作重点是什么？主要是抓洋节日如圣诞等
61、，对传统节日也是一个不漏的搞活动。在一些有特色的如奥运会、国庆节等日子里做一些环艺美城，搞一些特色吸引顾客。 金鹰做的最好的是什么，最成功的是什么？ 金鹰最成功的是用人机制，讲的是一个竞争，不像国企讲的是一个关系，或者是一个年龄，我们就是讲竞争，能者就上，不能就下，而不讲关系，这样对整个企业的发展是个良性循环。78C7-C7-同业商场管理者深度访谈同业商场管理者深度访谈- -访金鹰企划部经理*先生实录提问问题回答内容在竞争中，金鹰的核心竞争力是什么？ 人的竞争，员工的竞争。比如一个商场的环境很好，设施也很好，就是人不怎么样，有顾客要买东西，服务态度很差，爱理不理的，那交易还是不能达成，这样逐渐
62、的就没有竞争力了。 你觉得徐州市中心的发展机会在哪里？缺少高端的商务机构和成型的宾馆 。徐州商业未来三到五年的发展态势怎么样? 属于一个中低端淘汰，中高端发展，高端进行并购的态势。 徐州周边城市的商业发展对徐州商业会有什么样的影响？ 促进徐州的发展。如果周边城市没有百货，那么周边城市的人就会跑到其他城市去选购，那徐州是离他们最近的一个城市，他们肯定会跑到徐州来消费。如果当地有百货，那要看他们的规模，肯定没有徐州这样大的商圈中心，他们在当地能买到就去买，买不到他们还是会考虑到徐州来消费，寻求自己需要的产品。79 谢谢观看，请给予指正！谢谢观看，请给予指正！希望能够成为贵公司希望能够成为贵公司得力
63、助手！得力助手！沈阳通明市场信息研究有限公司沈阳通明市场信息研究有限公司地址：沈阳市皇姑区长江街59甲2102号邮编：110000电话：86-24-86297816 传真：86-24-86297581 80锦联经典生活商业战略沈阳精诚置业顾问有限公司2007年5月16日 写在最初项目各物业销售合同额一览表: 锦联经典生活商业比重情况看锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的说明商业占项目总值的32%，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。下一步的工作重点是销售商业。项目
64、项目面积（）面积（）成交均价（元成交均价（元/ /）销售合同额（万元）销售合同额（万元）占配比占配比住宅住宅95139951394,7204,720449,056,080449,056,08035%35%商铺商铺长江街长江街140241402416,00716,007224,482,168224,482,16818%18%宁山路宁山路142471424710,02210,022142,783,434142,783,43411%11%金沙江街金沙江街278127818,0008,00022,248,00022,248,0002%2%恒山路恒山路3450.83450.87,5037,50325,8
65、91,35225,891,3522%2%合计合计34502.834502.812,04012,040415,404,954415,404,95432%32%写字间写字间21500215005,5005,500118,250,000118,250,0009%9%沿长江街公寓（精装）沿长江街公寓（精装）43000430006,0006,000258,000,000258,000,00020%20%半地下车库半地下车库3939个个2020万万/ /个个7,800,000 7,800,000 1%1%地下车位地下车位340340个个1010万万/ /个个34,000,00034,000,0003%3%
66、合计合计194141.8194141.86,6066,6061,282,511,0341,282,511,034100%100%长江街商业分析市场长江街商业街关键词长江街商业街关键词: 中低档商业街中低档商业街 商圈辐射范围较小商圈辐射范围较小 业态杂乱无序业态杂乱无序 发展空间较大发展空间较大竞品周边竞品周边竞品 水木清华水木清华 ：销售率销售率20%左右，仅面积小、总价低左右，仅面积小、总价低 商铺销售。商铺销售。 建赏欧洲建赏欧洲 ：销售体量小、销售期限长。销售体量小、销售期限长。沈房销售情况2007年存量商业面积年存量商业面积33.85万平方米万平方米 2007年商业批准预售同比增幅年
67、商业批准预售同比增幅89%2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29% 商业关键词：商业关键词：供大于求供大于求 、价格下降、价格下降积累客户分析 截止截止2007年年5月月11日，经典生活商铺来电客户日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户组，到访客户72组，前期走访商家客户组，前期走访商家客户24组，共计组，共计251组。经统计，诚意客户达组。经统计，诚意客户达34组。组。 通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积200-300居多；心居多；心理价位长江街理价位长江街14000元元/、宁山路、宁山路9
68、000元元/、 通过对客户进行装户情况分析通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。街客户需求较少。 关键词：关键词：需求集中需求集中在长江街南侧位置在长江街南侧位置；价格高；价格高；在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？至至20072007年底，力争实现销售合同额年底，力争实现销售合同额人民币117，960，000元！销售原则销售原则整体销售、快速回笼资金整体销售、快速回笼资金实施途径实施途径改变改变原社区商铺为区域商业中心原社区商铺为区域商业中心结合市场情况和我们的目标结合市
69、场情况和我们的目标锦联锦联经典生活应该具备什么样的定位？经典生活应该具备什么样的定位？位置位置恒山路恒山路金沙江街金沙江街宁山路宁山路长长江街江街分区分区休休闲闲健身区、文化区、学生快餐区健身区、文化区、学生快餐区培培训训机构区机构区餐餐饮娱乐饮娱乐区区品牌店区品牌店区业态业态大型健身机构、文具用品、学生快餐、大型健身机构、文具用品、学生快餐、图书图书城城特色特色语语种、知名培种、知名培训训中心中心餐餐饮饮机构、商机构、商业业机构机构名牌服名牌服饰饰、国、国际际美容、特色美美容、特色美食街食街结结构构一、二一、二层结层结构；三构；三层层整整层结层结构构一、二、三一、二、三层结层结构构一、二、三
70、一、二、三层结层结构构一、二一、二层结层结构；三构；三层层整整层结层结构构均价（元均价（元/ /）750075008000800010000100001600016000命名命名后街（后街（Backstreet） 波士智堂（波士智堂（Boss Meeting） 娱客地界（娱客地界（Yoko Zone） 时尚连廊（时尚连廊（Fashion Mall） 商业分区及业态定位定位 整体商网定位：旺整体商网定位：旺本本 “旺本”意为“旺本钱” 定位都清晰了，客户从哪里来？定位都清晰了，客户从哪里来？方向 关注关注“主力店主力店”和和“品牌店品牌店”效应效应 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会有主力店的
71、地方，就有无穷的商业机会” 知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程整个商铺销售（招商）的进程 策略 倡导差异化营销倡导差异化营销招商应该从核心主力店开始启动，招商应该从核心主力店开始启动，按照按照“核心主力店核心主力店-次主力店次主力店-品牌专卖店品牌专卖店-小型商家小型商家”为顺序。为顺序。价格策略价格策略用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓。点打缓。租售并举策略租售并举策略为购买商铺客户提供租赁服务，减轻为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力。客户资本压力。配合工作1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月关键事件关键事件关键事件关键事件招商招商销售中心销售中心开放开放商业房商业房展会展会商业样板商业样板段开放段开放销售节奏销售节奏客户积累阶段客户积累阶段工程进度工程进度强销阶段强销阶段持销阶段持销阶段长江街封顶长江街封顶
