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1、CTR_奔驰广告效果评估报告致: Specializing in China market researchTM2目目录录研究背景与目的研究背景与目的 3主要研究发现主要研究发现7详细研究内容详细研究内容13中高档轿车品牌发展状况中高档轿车品牌发展状况14“奔驰奔驰C级轿车级轿车”银行视频媒体广告投放效果分析银行视频媒体广告投放效果分析18目标受众基本特征目标受众基本特征30研究背景与目的研究背景与目的Specializing in China market researchTM4研究背景研究背景银通传媒成立于2004年，已于中国建设银行和中国银行全力进行合作，致力于打造成中国最大的银行视频媒
2、体传播平台。“奔驰C级轿车” 选择在银通传媒的银行视频媒体上投放广告，并希望通过第三方公正、专业的角度对“奔驰C级轿车”广告在银行视频媒体上投放后的效果进行测评。CTR非常荣幸参与本次“奔驰C级轿车”广告投放效果调研项目。Specializing in China market researchTM5研究设计研究设计研究城市：研究城市：北京研究方法：研究方法：定点随机拦截访问访问时长：访问时长：15分钟左右 样本量：样本量：总样本量N200合格被访者条件：合格被访者条件：25岁以上本地居民个人月收入RMB10,000元以上访问当天看到过银行视频媒体半年内未接受过其他任何形式的市场调查活动本人不
3、在市场调查/广告/公关/银行/汽车生产销售代理等相关行业工作Specializing in China market researchTM6研究目的研究目的品牌的市场表现品牌的市场表现广告效果评估广告效果评估目标受众特征目标受众特征目标受众中，中高档轿车品牌发展状况：目标受众中，中高档轿车品牌发展状况：品牌认知及使用品牌认知及使用: 品牌提及、曾经购买/最经常使用/将来购买广告认知：广告认知：广告提及广告投放后是否能促进品牌未来的发展，提升市场表现：广告投放后是否能促进品牌未来的发展，提升市场表现：广告到达率：广告到达率：有多少人看过广告广告信息传递：广告信息传递：关键信息传递状况对品牌的影响
4、：对品牌的影响：购买可能性、品牌印象、品牌联想、品牌推荐广告到达人群特征：广告到达人群特征：媒体接触习惯、年龄、婚姻状况、教育程度、职业、收入此次研究的主要目的分为如下三个内容：此次研究的主要目的分为如下三个内容：主要研究发现主要研究发现Specializing in China market researchTM8 “奔驰奔驰C280”品牌市场表现背景现状品牌市场表现背景现状从中高档轿车品牌认知度指标上来看，奔驰C280以无提示提及22%和提示后提及91%排在第三位，略低于奥迪A4L及宝马325i。从广告认知情况来看，奔驰C280的广告提示后合计提及率为54%，以较明显的优势位居首位。从品牌
5、购买/使用经验来看，奔驰C280在曾经购买和最常使用率上的表现不及其他3个主要竞争品牌。而在将来购买意愿上，奔驰C280以6%的表现排在第二位，略低于奥迪A4L。综上所述，奔驰C280在市场上的同类产品中表现尚可。相对而言，奥迪A4L和宝马325i是目前较有力的主要竞争对手。注：以上结论基于整个市场为4个主要品牌的假设进行分析，即奔驰C280、宝马325i、奥迪A4L及雷克萨斯IS300。市场上其他品牌/型号的实际表现在本报告中不作体现。银行视频广告效果调银行视频广告效果调查查 Specializing in China market researchTM10主要研究发现主要研究发现 - “奔
6、驰奔驰C级轿车级轿车”广告效果广告效果从过去1个月内各类媒体“奔驰C级轿车”广告到达情况来看，银行视频媒体广告对奔驰C级轿车的信息传递贡献率排第三，为15%，仅次于家中电视广告和楼内液晶电视广告。“奔驰C级轿车”银行视频媒体广告当日到达率为82%。在看过广告后，被访者中有77%的人表示喜欢该广告。广告投放后， 42%的受众表示该广告增加了将来购买“奔驰C级轿车”的可能性， 71%的受众表示将来会向别人提及该广告中有关“奔驰C级轿车”的信息，62%的受众对“奔驰C级轿车”的印象变得更好。同时，有54%的消费者表示将来会向其他人推荐购买该品牌。结合广告片创意，就广告关键信息传递状况来看，广告信息传
7、达到位。主要信息“安全性能好” 的回忆率达到69%。另各有10%的目标受众表示广告传递了“值得信赖”以及“高档轿车”的信息。综上所述，该“奔驰C级轿车”银行视频媒体广告的投放，在一定程度上，达到了提升品牌形象，促进品牌购买/使用的效果，广告宣传效果较明显。Specializing in China market researchTM11主要研究发现主要研究发现 - 广告效果评估广告效果评估KPIKPIs广告到达率82%偏好度（TOP2）77%品牌购买影响（TOP2）42%品牌印象提升62%品牌联想71%品牌推荐54%Specializing in China market researchTM
8、12根据该次调研的结果，广告受众构成特征大致如下：大学专科教育程度以上占88%高端人群为主，私营业主/企业公司中高层管理人员/专业人员/投资人/企业主占总体80%平均个人月收入RMB13,857元，家庭月收入RMB21,298元主要研究发现主要研究发现 - 广告受众特征广告受众特征Specializing in China market researchTM13建议建议根据此次调研结果，媒体受众表现为高学历、高收入群体，该目标人群对中高档轿车的消费存在较大需求。因此，增加广告对这一人群的有效覆盖，可以进一步完善品牌形象、提升品牌印象、传递品牌信息，以及未来的购买可能性。从本次调查的结果来看，媒
9、体到达率约为72%，当日广告到达率为82%。然而，与此同时，广告关键信息传达表现比较到位，目标受众对于广告的整体主观评价正面积极。因此，CTR建议可适当增加广告投放频次或者延长广告投放周期，增加受众接触该广告的机会和频次，以期提高广告到达率，强化品牌形象，进一步维持并提高品牌目前的市场表现。详细研究内容详细研究内容中高档轿车品牌发展状况中高档轿车品牌发展状况“奔驰奔驰C级轿车级轿车”银行视频媒体广告投放效果分析银行视频媒体广告投放效果分析目标受众基本特征目标受众基本特征Specializing in China market researchTM16中高档轿车品牌中高档轿车品牌认知度认知度样本
10、量：所有被访者n=210注：该页数据只体现4个主要竞争品牌，其他品牌数据已忽略。%基于主要竞争品牌，从中高档轿车品牌认知度上来看，奔驰基于主要竞争品牌，从中高档轿车品牌认知度上来看，奔驰C280以无提示提及以无提示提及22%和提示后提及和提示后提及91%排在第三位，略低于奥迪排在第三位，略低于奥迪A4L及宝马及宝马325i。Specializing in China market researchTM17中高档轿车广告中高档轿车广告认知度认知度%从广告认知指标来看，奔驰从广告认知指标来看，奔驰C280的广告提示后合计提及率为的广告提示后合计提及率为54%，以明显的优势位，以明显的优势位居首位。
11、居首位。样本量：所有被访者n=210注：该页数据只体现4个主要竞争品牌，其他品牌数据已忽略。Specializing in China market researchTM18中高档轿车品牌使用经验中高档轿车品牌使用经验%从品牌使用情况来看，奔驰从品牌使用情况来看，奔驰C280在曾经购买和最常使用率上的表现不及其他在曾经购买和最常使用率上的表现不及其他3个主要个主要竞争品牌。而在品牌将来购买意愿上，奔驰竞争品牌。而在品牌将来购买意愿上，奔驰C280以以6%的表现排在第二位，略低于奥的表现排在第二位，略低于奥迪迪A4L。样本量：所有被访者n=210注：该页数据只体现4个主要竞争品牌，其他品牌数据已
12、忽略。中高档轿车品牌发展状况中高档轿车品牌发展状况“奔驰奔驰C级轿车级轿车”银行视频媒体广告投放效果分析银行视频媒体广告投放效果分析目标受众基本特征目标受众基本特征Specializing in China market researchTM20“奔驰奔驰C级轿车级轿车”各类广告传递状况各类广告传递状况样本量：声称看到过“奔驰C级轿车”广告的被访者n=190从过去一个月内从过去一个月内“奔驰奔驰C级轿车级轿车”各类广告的到达状况来看，银行视频媒体广告对奔各类广告的到达状况来看，银行视频媒体广告对奔驰驰C级轿车的信息传递贡献率排第三，为级轿车的信息传递贡献率排第三，为15%，仅次于家中电视广告和
13、楼内液晶电视，仅次于家中电视广告和楼内液晶电视广告。广告。Specializing in China market researchTM21 情节情节/画面画面41 汽车行驶在路上24 车头上有奔驰标志10 两个假人坐在驾驶室系着安全带10 奔驰轿车在路上做安全演示7 笔记本慢慢打开3 汽车开启车灯3 安全气囊弹出3 笔记本上有奔驰的标志3 画外音画外音31 一直引领着整个汽车行业的发展10 自1886年生产出7 智能照明系统7 世界上第一台现代汽车以来3 特别是在汽车安全领域3 主动转弯照明3 弯道灯功能3 预防性安全系统3 产品产品3 梅赛德斯奔驰C级轿车3 字幕字幕62 奔驰logo28
14、 精英本色 旗帜风范14 根据道路及天气状况进行灯光分配10 智能照明系统7 会自动关闭天窗和侧车窗7 主动安全系统3 一直引领着整个汽车行业的发展3 特别是在汽车安全领域3 预防性安全系统3 被动安全系统3 事故后安全系统3 在发生事故后能及时启动安全措施3 同时发动机会自行关闭3 车辆外部也将亮起危险警告灯3 车门从内部解锁3 “奔驰奔驰C级轿车级轿车”银行视频媒体广告内容正确回忆银行视频媒体广告内容正确回忆样本量：看过奔驰C级轿车银行视频广告的被访者n=29广告制作元素广告制作元素 79%Specializing in China market researchTM22 安全性能好69
15、值得信赖的10 高档轿车10 历史悠久的汽车厂商7 引领汽车行业发展的品牌3 品牌好3 新上市3 价格贵3 其他10 “奔驰奔驰C级轿车级轿车”广告关键信息传递广告关键信息传递广告信息传达广告信息传达 76广告信息传达到位。广告信息传达到位。主要信息主要信息“安全性能安全性能好好” 的回忆率达到的回忆率达到69%。另各有。另各有10%的的目标受众表示广告传目标受众表示广告传递了递了“值得信赖的值得信赖的”以及以及“高档轿车高档轿车”的的信息。信息。%样本量：看过奔驰C级轿车银行视频广告的被访者n=29Specializing in China market researchTM23目标受众对目
16、标受众对“奔驰奔驰C级轿车级轿车”广告的喜好度广告的喜好度总体来看，目标受众对总体来看，目标受众对“奔驰奔驰C级轿车级轿车”银行视频媒体广告的喜欢程度较高，为银行视频媒体广告的喜欢程度较高，为77%。样本量：n=210841265536423839Specializing in China market researchTM24“奔驰奔驰C级轿车级轿车”广告对品牌将来的购买影响广告对品牌将来的购买影响42%的目标受众表示在看了的目标受众表示在看了“奔驰奔驰C级轿车级轿车”广告后，增加了将来的购买可能性。广告后，增加了将来的购买可能性。样本量：n=210841265536423839Specia
17、lizing in China market researchTM25“奔驰奔驰C级轿车级轿车”广告对品牌印象的影响广告对品牌印象的影响占总体占总体62%的目标受众表示在看了该广告后，的目标受众表示在看了该广告后， 对对“奔驰奔驰C级轿车级轿车”有了比以前更好的有了比以前更好的印象。印象。样本量：n=210841265536423839Specializing in China market researchTM26品牌联想品牌联想从整体表现来看，大多数被访者（从整体表现来看，大多数被访者（71%）在看过该广告后，表示将来在和其他人谈到）在看过该广告后，表示将来在和其他人谈到中高档轿车时会提到
18、该广告中有关中高档轿车时会提到该广告中有关“奔驰奔驰C级轿车级轿车”的信息和印象。的信息和印象。样本量：n=210841265536423839Specializing in China market researchTM27品牌推荐度品牌推荐度54%的目标受众看完该广告后，表示将来会向其他人推荐购买的目标受众看完该广告后，表示将来会向其他人推荐购买“奔驰奔驰C级轿车级轿车” 。样本量：n=210841265536423839Specializing in China market researchTM28目标受众对目标受众对“奔驰奔驰C级轿车级轿车”银行视频媒体广告的评价银行视频媒体广告的评
19、价%样本量：所有被访者n=210Specializing in China market researchTM29“奔驰奔驰C级轿车斗牛篇级轿车斗牛篇”广告到达率广告到达率总体广告到达率总体广告到达率样本量：所有被访者n=210“ 奔驰奔驰C级轿车斗牛篇级轿车斗牛篇”总体广告到达率为总体广告到达率为55%。其中，家中电视、楼内液晶电视和。其中，家中电视、楼内液晶电视和银行视频媒体的贡献率分列渠道前三位。银行视频媒体的贡献率分列渠道前三位。广告认知渠道广告认知渠道样本量：出示图片提示后声称看过广告的被访者n=115中高档轿车品牌发展状况中高档轿车品牌发展状况“奔驰奔驰C级轿车级轿车”银行视频媒体
20、广告投放效果分析银行视频媒体广告投放效果分析目标受众基本特征目标受众基本特征Specializing in China market researchTM31家中电视广告银行视频媒体广告楼内液晶电视广告机场视频媒体广告飞机上视频媒体广告手机彩信视频广告报纸杂志户外大牌广告互联网广告电台广播健身房广告朋友介绍4S店地铁视频媒体广告公交车液晶电视广告户外电视广告媒体接触媒体接触媒体接触媒体接触媒体选择偏好媒体选择偏好媒体选择偏好媒体选择偏好样本量：所有被访者N=210媒体接触习惯媒体接触习惯Specializing in China market researchTM32目标受众基本特征目标受众基
21、本特征:年龄年龄% 3737平均（岁）平均（岁）平均（岁）平均（岁）样本量：所有被访者n=210Specializing in China market researchTM33目标受众基本特征目标受众基本特征: 性别性别%样本量：所有被访者n=210Specializing in China market researchTM34目标受众基本特征目标受众基本特征: 婚姻状况婚姻状况%样本量：所有被访者n=210Specializing in China market researchTM35目标受众基本特征目标受众基本特征: 教育程度教育程度%样本量：所有被访者n=210Specializi
22、ng in China market researchTM36目标受众基本特征目标受众基本特征: 职业职业样本量：所有被访者n=210Specializing in China market researchTM37目标受众基本特征目标受众基本特征: 个人月收入个人月收入 13,85713,857 平均（元）平均（元）平均（元）平均（元）%样本量：所有被访者n=210Specializing in China market researchTM38目标受众基本特征目标受众基本特征: 家庭月收入家庭月收入 21,29821,298 平均（元）平均（元）平均（元）平均（元）%样本量：所有被访者n=
23、210For more information,contact us at Thank You!For more information,contact us at 如何进行房地产市场分析For more information,contact us at 学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告For more information,contact us at 市场市场为什
24、么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和
25、消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？For more information,contact us at 什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！For more information,contact us at 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思
26、路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析For more information,contact us at 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第
27、一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。For more inform
28、ation,contact us at 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。For more information,contact us at 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP
29、、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、
30、房地产等专业人士访谈For more information,contact us at 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以
31、数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展For more information,contact us at 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资
32、产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标For more information,contact us at 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三
33、）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1
34、388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数For more information,contact us at 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给
35、结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结For more information,contact us at 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资
36、源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标For more information,contact us at STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）For more informa
37、tion,contact us at SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等For more information,contact us at O/T（机会
38、（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。For more information,contact us at SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势
39、WFor more information,contact us at 进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖数十万份专业资
40、料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！For more information,contact us at 补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2For more information,contact us at 学习内容 理论部分 案例学习
