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1、建设项目业主方建设项目业主方管理指南管理指南山东新和成维生素有限公司营养品项目山东新和成维生素有限公司营养品项目整理编制：卢政学n n 一个建设项目，不管其大小、规模如何，特点异同，一个建设项目，不管其大小、规模如何，特点异同，一个建设项目，不管其大小、规模如何，特点异同，一个建设项目，不管其大小、规模如何，特点异同，业主方对其进行项目管理，国际、国内都普遍应用如下三种：业主方对其进行项目管理，国际、国内都普遍应用如下三种：业主方对其进行项目管理，国际、国内都普遍应用如下三种：业主方对其进行项目管理，国际、国内都普遍应用如下三种：n n （1 1 1 1）业主方自行项目管理（自筹自管模式、工程
2、指）业主方自行项目管理（自筹自管模式、工程指）业主方自行项目管理（自筹自管模式、工程指）业主方自行项目管理（自筹自管模式、工程指挥部模式）。挥部模式）。挥部模式）。挥部模式）。n n （2 2 2 2）业主方委托项目管理咨询公司承担全部的项目）业主方委托项目管理咨询公司承担全部的项目）业主方委托项目管理咨询公司承担全部的项目）业主方委托项目管理咨询公司承担全部的项目管理任务，业主只负责重要事项的决策，即引进业主项目管管理任务，业主只负责重要事项的决策，即引进业主项目管管理任务，业主只负责重要事项的决策，即引进业主项目管管理任务，业主只负责重要事项的决策，即引进业主项目管理咨询服务代管模式。理咨
3、询服务代管模式。理咨询服务代管模式。理咨询服务代管模式。n n （3 3 3 3）业主方委托项目管理咨询公司与业主方人员共）业主方委托项目管理咨询公司与业主方人员共）业主方委托项目管理咨询公司与业主方人员共）业主方委托项目管理咨询公司与业主方人员共同进行管理，即业主方与项目管理咨询公司单位组合进行管同进行管理，即业主方与项目管理咨询公司单位组合进行管同进行管理，即业主方与项目管理咨询公司单位组合进行管同进行管理，即业主方与项目管理咨询公司单位组合进行管理，是以上两种方式的综合，双方的优势互补。理，是以上两种方式的综合，双方的优势互补。理，是以上两种方式的综合，双方的优势互补。理，是以上两种方式
4、的综合，双方的优势互补。前前 言言n n 不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为不管是采取以上何种方式，总的目标是一致，为顺利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目顺利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目顺利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目顺利完成各项项目管理工作。建设业主必须组建与建设项目的管理相适应的部门和机构配置必需的专业人员，建立规范的管理相适应的部门和机构配置必需的专业人员，建立规范的管理相适应的部门和机构配置必需的专业人员，建立规范的管理相适应的部门和机构配
5、置必需的专业人员，建立规范的管理制度、管理工作流程，工作任务分工和管理只能分工，的管理制度、管理工作流程，工作任务分工和管理只能分工，的管理制度、管理工作流程，工作任务分工和管理只能分工，的管理制度、管理工作流程，工作任务分工和管理只能分工，进行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利进行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利进行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利进行项目管理的策划，进度有序推进，使项目建设任务顺利完成。完成。完成。完成。n n 下面以一个新建项目，业主方在工程建设各个阶下面以一个新建项目，业主方在工程建设各个阶下面以一个新建项目，业主方在工程建
6、设各个阶下面以一个新建项目，业主方在工程建设各个阶段的主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验段的主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验段的主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验段的主要工作内容为例，结合成熟、有效的管理经验一、一、工程建设的四个阶段工程建设的四个阶段工程建设的四个阶段工程建设的四个阶段 二、二、工程项目建设程序工程项目建设程序工程项目建设程序工程项目建设程序 投资估算投资估算 长期计划长期计划 五年计划五年计划 年度投资计划年度投资计划项项目目建建议议书书可行性研究可行性研究 可可行行性性研研究究报报告告 设设计计工工作作 建建设设准准备备 建建设设实实施施 生生产
7、产准准备备 竣竣工工验验收收 交交付付使使用用 设设计计总总概概算算 施施工工预预算算施工决算施工决算 预备项目计划预备项目计划建设程序简图建设程序简图 项目建设书项目建设书委托咨询委托咨询 投投 资资 前前 期期项目意向项目意向项目策划项目策划项目评估和项目评估和 审批决策审批决策可行性研究可行性研究报报 告告初步可行性究初步可行性究可行性可行性 研究研究委托咨询委托咨询n n（续下表）（续下表）工程项目建设程序工程项目建设程序投投 资资 时时 期期投投产产时时期期委托监理委托监理编制设计文件编制设计文件初步设计初步设计技术设计技术设计施工图设计施工图设计物资采购物资采购设备订货设备订货开工
8、报告开工报告施工安装施工安装生产准备生产准备试试 运运 行行建设（施工前）建设（施工前）准备准备施工招标施工招标试试 运运 行行竣工验收竣工验收后后 评评 价价投产经营投产经营n n（接上表）（接上表）三、三、四个阶段项目管理四个阶段项目管理工作的主流程工作的主流程四个阶段项目管理工作的主流程四个阶段项目管理工作的主流程临水临电轴线高程移交设计管理、招标管理、进度管理、质量管理、投资管理、安全文明管理、沟通与协调管理、信息合同管理、财务管理、组织管理围墙砌筑立项决策阶段项目建议书初步可行性研究/可行性研究投资决策、立项决策可性性研究报告、立项申请项目规模和项目目标设计大纲/设计要点/设计导则征
9、地红线图征地红线图征地红线图征地办理土地使用证设计及准备阶段建筑方案确定初步设计及报审扩大初步设计施工图设计施工图审查与报建各种报建报批施工许可等办理土方、基坑支护工程地下结构工程主体结构工程外立面装饰工程室内装修工程机电设备安装工程智能化工程专项配套工程（电梯、电信、人防、煤气、绿化、环保等）专业调试专项调试联合调试工程预验收竣工验收缺陷责任期质量回访、保修竣工资料建设资料备案工程结算项目后评价实施阶段竣工验收及交付使用阶段设计顾问咨询勘察钻探与地质报告确定招标代理建筑方案招标/竞赛勘察单位招标监理单位招标施工单位招标材料设备采购设计单位招标临路临建总体规划拆除搬迁四、立项决策阶段四、立项决
10、策阶段项目建议书项目建议书初步可行性研究初步可行性研究详细可行性研究详细可行性研究项目决策项目决策主项申请、批复主项申请、批复 立项决策阶段立项决策阶段编制项目建议书编制项目建议书初步可行性研究初步可行性研究可行性研究可行性研究可行性研究报告可行性研究报告立项批文立项批文项目决策项目决策选址选址上报上报立立项项决决策策阶阶段段n n项目建议书项目建议书 项目建议书应包括以下内容：项目建议书应包括以下内容： （1 1）总论；）总论； （2 2）项目建设的必要性；）项目建设的必要性； （3 3）功能定位与需求分析；）功能定位与需求分析； （4 4）场馆现状及改扩建内容；）场馆现状及改扩建内容； （
11、5 5）项目实施方案；）项目实施方案； （6 6）组织机构与人员配置；）组织机构与人员配置； （7 7）项目实施进度规划；）项目实施进度规划； （8 8）投资估算与资金筹措；）投资估算与资金筹措； （9 9）结论与建议。）结论与建议。 n n初步可行性研究：初步可行性研究：初步可行性研究：初步可行性研究：n n （1 1 1 1）项目建设的必要性和依据；）项目建设的必要性和依据；）项目建设的必要性和依据；）项目建设的必要性和依据；n n （2 2 2 2）市场分析与预测；）市场分析与预测；）市场分析与预测；）市场分析与预测；n n （3 3 3 3）产品方案、拟建规模和厂址环境；）产品方案、拟
12、建规模和厂址环境；）产品方案、拟建规模和厂址环境；）产品方案、拟建规模和厂址环境；n n （4 4 4 4）生产技术和主要设备；）生产技术和主要设备；）生产技术和主要设备；）生产技术和主要设备；n n （5 5 5 5）主要原材料的来源和其他建设条件；）主要原材料的来源和其他建设条件；）主要原材料的来源和其他建设条件；）主要原材料的来源和其他建设条件；n n （6 6 6 6）项目建设与运营的实施方案；）项目建设与运营的实施方案；）项目建设与运营的实施方案；）项目建设与运营的实施方案；n n （7 7 7 7）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案；）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划
13、初步方案；）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案；）投资初步估算、资金筹施与投资使用计划初步方案；n n （8 8 8 8）财务效益和经济效益的初步分析；）财务效益和经济效益的初步分析；）财务效益和经济效益的初步分析；）财务效益和经济效益的初步分析；n n （9 9 9 9）环境影响和社会影响的初步评价；）环境影响和社会影响的初步评价；）环境影响和社会影响的初步评价；）环境影响和社会影响的初步评价；n n （10101010）投资风险的初步分析。）投资风险的初步分析。）投资风险的初步分析。）投资风险的初步分析。nn n n 详细可行性研究详细可行性研究详细可行性研究详细可行性研究 ：n
14、 n （1 1 1 1）项目建设的必要性；）项目建设的必要性；）项目建设的必要性；）项目建设的必要性；n n （2 2 2 2）市场分析；）市场分析；）市场分析；）市场分析；n n （3 3 3 3）建设方案；）建设方案；）建设方案；）建设方案；n n （4 4 4 4）投资估算；）投资估算；）投资估算；）投资估算；n n （5 5 5 5）融资方案；）融资方案；）融资方案；）融资方案；n n （6 6 6 6）财务分析；）财务分析；）财务分析；）财务分析；n n （7 7 7 7）经济分析；）经济分析；）经济分析；）经济分析；n n （8 8 8 8）资源利用效率分析；）资源利用效率分析；）
15、资源利用效率分析；）资源利用效率分析；n n （9 9 9 9）土地利用及移民搬迁安置方案分析；）土地利用及移民搬迁安置方案分析；）土地利用及移民搬迁安置方案分析；）土地利用及移民搬迁安置方案分析；n n （10101010）环境影响；）环境影响；）环境影响；）环境影响；n n （11111111）社会评价；）社会评价；）社会评价；）社会评价；n n （12121212）风险分析与不确定性分析；）风险分析与不确定性分析；）风险分析与不确定性分析；）风险分析与不确定性分析；n n （13131313）提出研究结论与建议。）提出研究结论与建议。）提出研究结论与建议。）提出研究结论与建议。n n项目
16、决策项目决策 投资机会研究投资机会研究 初步可行性研究初步可行性研究 可行性研究可行性研究 决决定定建建设设，转转入入项目实施准备阶段项目实施准备阶段 终终止止研研究究、寻寻求求新新的的投投资资机机会会 项项目目是是否否有有生命力？生命力？ 是是否否存存在在投投资机会？资机会？ 否否 否否 否否 是是 是是 是是 项项目目在在技技术术、经经济济等等方方面面是否可行？是否可行？企业投资项目决策的程序企业投资项目决策的程序政府投资项目决策的程序政府投资项目决策的程序n n项目决策项目决策 行业、部门或区域规划行业、部门或区域规划 项目建议书审批项目建议书审批 可行性研究报告审批可行性研究报告审批
17、批批准准建建设设，转转入入项目实施准备阶段项目实施准备阶段 终终止止研研究究、寻寻求求新新的的项项目目 项项目目是是否否有有必要建设？必要建设？ 项项目目是是否否符符合合行行业业或或区区域规划？域规划？ 项项目目在在技技术术、经经济济等等方方面面是否可行？是否可行？ 否否 否否 否否 是是 是是 是是 独立咨询独立咨询 机构评估机构评估 独立咨询独立咨询 机构评估机构评估n n企业投资项目申请报告应主要包括以下内容：企业投资项目申请报告应主要包括以下内容：企业投资项目申请报告应主要包括以下内容：企业投资项目申请报告应主要包括以下内容：n n （1 1 1 1）项目申报单位情况；）项目申报单位情
18、况；）项目申报单位情况；）项目申报单位情况；n n （2 2 2 2）拟建项目情况；）拟建项目情况；）拟建项目情况；）拟建项目情况；n n （3 3 3 3）建设用地与相关规划；）建设用地与相关规划；）建设用地与相关规划；）建设用地与相关规划；n n （4 4 4 4）资源利用和能源好用分析；）资源利用和能源好用分析；）资源利用和能源好用分析；）资源利用和能源好用分析；n n （5 5 5 5）生态环境影响分析；）生态环境影响分析；）生态环境影响分析；）生态环境影响分析；n n （6 6 6 6）经济和社会效果分析。）经济和社会效果分析。）经济和社会效果分析。）经济和社会效果分析。n n报送企
19、业投资项目申请报告应附以下文件：报送企业投资项目申请报告应附以下文件：报送企业投资项目申请报告应附以下文件：报送企业投资项目申请报告应附以下文件：n n （1 1 1 1）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；）城市规划行政主管部门出具的城市规划意见；n n （2 2 2 2）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见；n n （3 3 3 3）环境保护行政主管部门出具的环
20、境影响评价文件）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件 （4 4 4 4）根据有关法律法规应提交的其他文件。）根据有关法律法规应提交的其他文件。）根据有关法律法规应提交的其他文件。）根据有关法律法规应提交的其他文件。n n项目申请项目申请企业投资项目核准的程序企业投资项目核准的程序 可行性研究可行性研究 编制并递交项目申请报告编制并递交项目申请报告 政府核准审查政府核准审查 核核准准建建设设，转转入入项项目实施准备阶段目实施准备阶段 终终止止研研究究、寻求新的项目寻求新的项目 核准通过？核准通过？ 项项
21、目目在在技技术术、经经济济等等方方面面是否可行？是否可行？ 否否 否否 是是 是是 独立咨询独立咨询 机构评估机构评估n n项目核准项目核准五、设计及准备阶段五、设计及准备阶段1、选址及征地、拆迁、选址及征地、拆迁 土地使用土地使用/转让转让/购买购买/投标投标拆迁、平整拆迁、平整办理土地使用证办理土地使用证建设工程用地使用证建设工程用地使用证围墙砌筑、宣传标语围墙砌筑、宣传标语 设计及准备阶段设计及准备阶段n n 该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝图，该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝图，该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝图，该阶段将工程建设项目的设想变成可实施的蓝图，以及
22、完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。以及完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。以及完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。以及完成建设前期的报批、报建、拆迁等工作。设计管理工作设计管理工作初步设计、设计概算初步设计、设计概算编写总体设计大纲编写总体设计大纲组织国际组织国际/ /国内建筑方案的招标国内建筑方案的招标/ /竞赛竞赛确定建筑方案的中标单位，进行设计合同谈判确定建筑方案的中标单位，进行设计合同谈判协助签订建筑方案设计服务合同协助签订建筑方案设计服务合同施工图设计单位招标、合同谈判、协助签订合同施工图设计单位招标、合同谈判、协助签订合同编制设计依据文件（设计大纲、设计导则、设计编制设计依
23、据文件（设计大纲、设计导则、设计要点、设计深度要求、设计进度计划等）要点、设计深度要求、设计进度计划等）办理建设、规划、国土房管、环保、排水、排污、办理建设、规划、国土房管、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防、防雷的交通、消防、供水、供电、煤气、人防、防雷的报建审查工作，领取审核意见报建审查工作，领取审核意见技术设计、施工图设计、施工图预算技术设计、施工图设计、施工图预算施工图审查施工图审查设设 计计工程设计管理工程设计管理设计招标、竞赛设计招标、竞赛设计合同谈判、签设计合同谈判、签订订方案优化、报批、方案优化、报批、施工图审查施工图审查限额设计、出图计限额设计、出图计划管理
24、划管理设计交底、技术协设计交底、技术协调咨询调咨询勘察设计管理勘察设计管理勘察单位的招标勘察单位的招标初探、详探、物探初探、详探、物探勘察成果报告质量勘察成果报告质量评估评估n n建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容：建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容：建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容：建设项目厂（场）址选择应考虑和研究主要内容：n n （1 1 1 1）厂（场）址的自然资源；）厂（场）址的自然资源；）厂（场）址的自然资源；）厂（场）址的自然资源；n n （2 2 2 2）地形地貌及占地面积；）地形地貌及占地面积；）地形地貌及占地面积；）地形地貌及占地面积；n n （3
25、 3 3 3）厂（场）址的工程地质和水文地质条件；）厂（场）址的工程地质和水文地质条件；）厂（场）址的工程地质和水文地质条件；）厂（场）址的工程地质和水文地质条件；n n （4 4 4 4）征地拆迁情况；）征地拆迁情况；）征地拆迁情况；）征地拆迁情况；n n （5 5 5 5）环境保护；）环境保护；）环境保护；）环境保护；n n （6 6 6 6）地区经济技术条件；）地区经济技术条件；）地区经济技术条件；）地区经济技术条件；n n （7 7 7 7）交通运输条件；）交通运输条件；）交通运输条件；）交通运输条件；n n （8 8 8 8）建设项目所需的其他外部条件：如原材料、能源）建设项目所需的
26、其他外部条件：如原材料、能源）建设项目所需的其他外部条件：如原材料、能源）建设项目所需的其他外部条件：如原材料、能源的供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。的供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。的供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。的供应，生活设施的依托条件以及施工条件等。n n 征征地地拆拆迁迁流流程程 n n 严严格格按按项项目目征征地地程程序序办办事事：申申请请用用地地受受理理申申请请并并审审查查有有关关审审批批用用地地征征地地实实施施签签发发用用地地证证书书征征地地批批准准后后的的实实施施管管理理领领发发土土地地使使用用证证建建立立征征用用土土地地档档案案和和移移交交。按按征
27、征地地程程序序排排列列进进度度计计划划。 2、设计管理工作、设计管理工作功能需求调整，编制设计任务书功能需求调整，编制设计任务书规划部门领取设计重点、规划控制指标规划部门领取设计重点、规划控制指标勘察单位的招标或直接委托勘察单位的招标或直接委托初步勘察初步勘察详细勘察详细勘察物探物探设计承发包模式规划、设计界面划分设计承发包模式规划、设计界面划分设计招标设计招标设计合同编制、签订设计合同编制、签订限额设计管理限额设计管理设备的市场调研设备的市场调研设计管理流程图设计管理流程图设计优化设计优化方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计-施工图审查施工图审查三个阶段造价审核三个阶段造价审
28、核设计阶段造价咨询流程图设计阶段造价咨询流程图n n设计承发包模式规划、设计界面划分设计承发包模式规划、设计界面划分设计承发包模式规划、设计界面划分设计承发包模式规划、设计界面划分 设设 计计 工工 作作 界界 面面 确确 认认 表表 负责负责 协助或审核协助或审核 n n设计招标设计招标设计招标设计招标n n设计合同编制、谈判、签订设计合同编制、谈判、签订设计合同编制、谈判、签订设计合同编制、谈判、签订 n n方案设计、初步设方案设计、初步设计流程计流程了解业主建设意图了解业主建设意图用户需求书用户需求书咨询团队提出审查意见，内部会审咨询团队提出审查意见，内部会审方案评审方案评审( (设计、
29、监理、业主设计、监理、业主) )评审成果文件评审成果文件初步扩充设计初步扩充设计初步设计成果验收初步设计成果验收介入初步设计概算工作介入初步设计概算工作初步设计末次审查初步设计末次审查重新组织评审重新组织评审不通过不通过通过通过注：初步设计专项审查建议按专注：初步设计专项审查建议按专业业( (规划、国土、环保、排水、规划、国土、环保、排水、排污、交通、消防、供水、供电排污、交通、消防、供水、供电、煤气、人防、煤气、人防) )分批、分阶段审分批、分阶段审查，以尽早能争取时间，但需注查，以尽早能争取时间，但需注意各专业之间设计人员会签。意各专业之间设计人员会签。 n n施工图设计施工图设计施工图设
30、计施工图设计-施工图审查施工图审查施工图审查施工图审查 初步设计审查完成，领取审核意见书初步设计审查完成，领取审核意见书评审审核意见，研究调整方案评审审核意见，研究调整方案施工图设计施工图设计施工图审查施工图审查( (审图机构审图机构) )审图意见书审图意见书施工图评审施工图评审( (监理单位监理单位) )施工图评审施工图评审成果文件成果文件介入施工图预算，介入施工图预算，施工招标工作施工招标工作评审审核意见，研究调整方案评审审核意见，研究调整方案施工图调整施工图调整施工图审图机构确认施工图审图机构确认n n设计阶段造价咨询流程图设计阶段造价咨询流程图注： 首要确定发包模式、合同包划分，明确首
31、个招标项目必备的条件。(如幕墙、室内装修、图纸深度要求)。 根据招标计划，调整出图计划，以配合招标工作。 编制总控进度计划(包括设计、招标、施工、验收等) 。 投资结算、限额设计目标设置投资结算、限额设计目标设置开始进场开始进场2 2周周发包模式规划、合同包的划分发包模式规划、合同包的划分2 2周周( (初步设计同步进行初步设计同步进行) )招标计划安排，招标管理方案招标计划安排，招标管理方案1周调整设计出图计划，编制总控进度计划调整设计出图计划，编制总控进度计划2 2周周n n（续下表）（续下表）（续下表）（续下表）n n（接上表）（接上表）（接上表）（接上表）初步设计概算审核初步设计概算审
32、核初步设计成果验收通过，设计提交初步设计成果验收通过，设计提交概算概算4 4周周施工图预算审核施工图预算审核施工图设计完成施工图设计完成( (未审查未审查) )，提交预算，提交预算4 4周周标底审核标底审核招标文件完成招标文件完成4 4周周n n设计阶段的各种报批报建手续设计阶段的各种报批报建手续 4 4、工程建设实施前的相关准备工作、工程建设实施前的相关准备工作项目建议总策划（含项目建议总策划（含WBSWBS结构分解）、结构分解）、含综合管理策划含综合管理策划建设项目业主组织架构设置及职能建设项目业主组织架构设置及职能分工（不同阶段应不同设置）分工（不同阶段应不同设置）组织管理模式的策划组织
33、管理模式的策划施工承发包模式的策划施工承发包模式的策划综合管理策划综合管理策划项目管理配套制度、方法、流程、项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的起草、编制合同版本、安全协议的起草、编制与审核（含内部管理制度）与审核（含内部管理制度）风险管理方案风险管理方案工程保险管理方案工程保险管理方案n n项目建议总策划（含项目建议总策划（含项目建议总策划（含项目建议总策划（含WBSWBSWBSWBS结构分解）结构分解）结构分解）结构分解）代建工作代建工作WBS分解图分解图代建主要工作代建主要工作WBSWBS分解图分解图 代代建建工工作作B4B4合同管理合同管理B2B2设计管理设计管理B1B1
34、项目前期工作项目前期工作B3B3招标管理招标管理C16C16合同包划分合同包划分C17C17合同起草、谈判、签订合同起草、谈判、签订C18C18合同履行合同履行C7C7设计单位招标设计单位招标C11C11设计交底、技术协调、现场服务设计交底、技术协调、现场服务C8C8设计大纲要点设计大纲要点C9C9限额设计及优化管理限额设计及优化管理C10C10设计各阶段报建报批设计各阶段报建报批( (含施工图审查含施工图审查) ) C5C5建设规划、环保、人防等审查报批建设规划、环保、人防等审查报批C1C1项目建议书项目建议书C2C2可行性研究报告可行性研究报告C3C3土地征用、房屋拆迁土地征用、房屋拆迁C
35、4C4勘察、设计勘察、设计C6C6前期协调工作前期协调工作C12C12设计类招标设计类招标C13C13服务类招标服务类招标C14C14施工类招标施工类招标C15C15材料采购类招标材料采购类招标 n n（续下表）（续下表）（续下表）（续下表）n n（接上表）（接上表）（接上表）（接上表）B5B5进度管理进度管理B8B8安全文明管理安全文明管理B9B9档案信息管理档案信息管理B10B10财务管理财务管理B11B11验收与移交验收与移交B6B6质量管理质量管理B7B7投资管理投资管理C19C19各类进度的编制各类进度的编制C20C20进度分析、协调、平衡、调整、汇报进度分析、协调、平衡、调整、汇报
36、C21C21进度管理措施进度管理措施C22C22质量保证体系建立质量保证体系建立C23C23质量控制措施质量控制措施( (加强对监理的管理加强对监理的管理) )C24C24招标阶段的投资管理招标阶段的投资管理C25C25资金使用计划与支付资金使用计划与支付C26C26工程结算与决算工程结算与决算C27C27安全管理体系建立安全管理体系建立C28C28措施费用的控制措施费用的控制C29C29推行推行ISOISO，执行统表的计划，执行统表的计划C30C30财务管理制度财务管理制度C31C31支付与结算管理支付与结算管理C32C32分部验收、末次验收、竣工验收、备案分部验收、末次验收、竣工验收、备案
37、C33C33业主、物业的移交业主、物业的移交代代建建工工作作 二级子工作结构分解举例二级子工作结构分解举例( (二级结构分解二级结构分解) )从代建主要工作从代建主要工作WBSWBS分解分解图中反映代建工作分解到三个层次，图中包括主要图中反映代建工作分解到三个层次，图中包括主要3232项子工作内容，还需项子工作内容，还需继续分解，现以可行性研究工作分解为例，进行分解如下：继续分解，现以可行性研究工作分解为例，进行分解如下： C3C3可行可行性研性研究报究报告告市场分析市场分析营销策略营销策略宏观环境政策分析宏观环境政策分析项目目标分析项目目标分析资源供应资源供应选择厂址选择厂址工艺设计工艺设计
38、生产设备选择生产设备选择土建工程设计土建工程设计组织机构形式组织机构形式人力资源人力资源D3-1D3-1市场调研市场调研D3-2D3-2项目战略分析项目战略分析D33-3D33-3选选 址址D3-4D3-4方案设计方案设计D3-5D3-5项目组织项目组织n n（续下表）（续下表）（续下表）（续下表）D3-6D3-6环境评价环境评价D3-7D3-7经济评价经济评价D3-8D3-8社会影响评价社会影响评价D3-9D3-9投资估算投资估算D3-10D3-10财务评价财务评价D3-11D3-11风险分析风险分析环境评价调研环境评价调研成本效益分析成本效益分析影响评价报告影响评价报告经济评价因素经济评价
39、因素采用的评价方法采用的评价方法社会评价因素社会评价因素采用的评价方法采用的评价方法影响投资的因素影响投资的因素估算方法估算方法资金筹措资金筹措评价指标评价指标各种报表各种报表评价方法评价方法政治风险政治风险技术风险技术风险经济风险经济风险社会和自然风险社会和自然风险其他风险其他风险C3C3可行可行性研性研究报究报告告n n（接上表）（接上表）（接上表）（接上表）业主项目管理单位项目工作分解结构（WBS方式）质量管理时间与进度管理范围管理设计管理采购与招标管理沟通与协调管理财务与费用管理竣工验收和交付使用缺陷责任期管理工程结算竣工决算项目实施阶段1、项项目目可可行行性性报告研究报告研究2、项目
40、筹划、项目筹划3、征地拆迁、征地拆迁4、项项目目建建设设有有关关批批文文、证证照照、手续手续5、施施工工用用水水、电手续电手续6、项项目目评评估估因因素分析素分析7、报报建建、开开工工手续手续8、其其他他前前期期工工作作前期工作管理1、详细规划设计2、初步设计、技术设计、施工图设计3、限额设计管理4、施工图审查5、设计优化6、专项报批7、设计变更管理8、设计质量、进度的管理项目计划和设计阶段1、招标代理工作（含机构的选定）2、设计咨询单位招标3、勘察招标4、设计招标5、监理单位招标6、工程承包商招标7、材料设备招标招标管理工作1、监理单位管理2、总包单位管理3、专业分包单位管理4、设备、材料供
41、货商管理施工阶段管理1、质量安全监督管理机构2、材料质量控制和检验机构3、建筑使用功能、安全检测机构4、专项管理机构（电梯、环保、卫生、防疫、劳动等职能监督体系1、组织机构内各单位质量管理体系2、项目运行质量管理制度3、持续改进实现体系运行增值作用4、ISO标准运行推广、保证质量保证体系项目综合管理风险管理建设资料汇编项目后评价组织机构管理人力资源管理1、分部工程验收2、单体工程竣工验收3、专项工程验收4、单位工程竣工验收5、竣工图、归档资料管理6、完工移交竣工验收阶段综合管理策划综合管理策划设计咨询单位 设计单位 招标代理机构 监理单位 施工单位 材料、设备供应商管理保障体系1、委托下领导、
42、项目管理单位下的组织机构2、组织机构运作管理制度3、管理工作程序4、管理工作制度5、管理工作计划6、奖罚激励机制组织机构保证体系 项目管理是个综合管理的过程，包括目标管理、综项目管理是个综合管理的过程，包括目标管理、综合管理策划配套的管理制度，规范的工作流程等。合管理策划配套的管理制度，规范的工作流程等。立项决策阶段 设计及 准备阶段 实施阶段 竣工验收及交付使用阶段 采购与招标管理风险管理沟通与协调管理质量管理财务与费用管理时间进度管理设计管理 范围管理 人力资源管理 组织机构管理 工程项目成功工程项目成功 n n建设项目业主组织架构设置及职能分工建设项目业主组织架构设置及职能分工建设项目业
43、主组织架构设置及职能分工建设项目业主组织架构设置及职能分工n n （不同阶段应不同设置）（不同阶段应不同设置）（不同阶段应不同设置）（不同阶段应不同设置） 项目组织架构图项目组织架构图 注：（注：（1 1）招标管理工作纳入造价合同管理部；）招标管理工作纳入造价合同管理部； （2 2）设计管理部，前期以设计管理为主，后期转换技术管理；）设计管理部，前期以设计管理为主，后期转换技术管理； （3 3）公司专家组在设计阶段，参与方案、初步设计、施工图）公司专家组在设计阶段，参与方案、初步设计、施工图设计的评审工作。设计的评审工作。 前期及资料前期及资料管理部管理部项目经理项目经理 技术负责人技术负责人
44、设计设计管理部管理部现场现场管理部管理部造价合同造价合同管理部管理部财务财务管理部管理部综合部综合部n n职责与分工职责与分工职责与分工职责与分工n n 代建项目部代建项目部代建项目部代建项目部n n 代表业主进行本工程的代建管理工作，在代建管理部项目经理领导下，制订实施可代表业主进行本工程的代建管理工作，在代建管理部项目经理领导下，制订实施可代表业主进行本工程的代建管理工作，在代建管理部项目经理领导下，制订实施可代表业主进行本工程的代建管理工作，在代建管理部项目经理领导下，制订实施可行性调研，设计项目投资计划、进度计划、质量控制方案，制定并落实具体的工期、质量、成本控行性调研，设计项目投资计
45、划、进度计划、质量控制方案，制定并落实具体的工期、质量、成本控行性调研，设计项目投资计划、进度计划、质量控制方案，制定并落实具体的工期、质量、成本控行性调研，设计项目投资计划、进度计划、质量控制方案，制定并落实具体的工期、质量、成本控制、安全文明施工、合同及信息管理等各项管理目标，全面开展代建管理工作。制、安全文明施工、合同及信息管理等各项管理目标，全面开展代建管理工作。制、安全文明施工、合同及信息管理等各项管理目标，全面开展代建管理工作。制、安全文明施工、合同及信息管理等各项管理目标，全面开展代建管理工作。n n 代建项目部项目经理代建项目部项目经理代建项目部项目经理代建项目部项目经理n n
46、 负责代建管理建设实施领导工作，按代建合同要求全面负责代建工作，组织并根据负责代建管理建设实施领导工作，按代建合同要求全面负责代建工作，组织并根据负责代建管理建设实施领导工作，按代建合同要求全面负责代建工作，组织并根据负责代建管理建设实施领导工作，按代建合同要求全面负责代建工作，组织并根据需要调整代建管理架构，编制工程项目总体进度计划，负责进度、质量、成本控制、文明施工、合需要调整代建管理架构，编制工程项目总体进度计划，负责进度、质量、成本控制、文明施工、合需要调整代建管理架构，编制工程项目总体进度计划，负责进度、质量、成本控制、文明施工、合需要调整代建管理架构，编制工程项目总体进度计划，负责
47、进度、质量、成本控制、文明施工、合同及信息管理等各项管理工作，组织工程的施工管理，落实项目各项管理目标。全面协调解决项目同及信息管理等各项管理工作，组织工程的施工管理，落实项目各项管理目标。全面协调解决项目同及信息管理等各项管理工作，组织工程的施工管理，落实项目各项管理目标。全面协调解决项目同及信息管理等各项管理工作，组织工程的施工管理，落实项目各项管理目标。全面协调解决项目实施中的具体问题。向业主汇报工程进展，为业主决策提供咨询，接受业主指令。实施中的具体问题。向业主汇报工程进展，为业主决策提供咨询，接受业主指令。实施中的具体问题。向业主汇报工程进展，为业主决策提供咨询，接受业主指令。实施中
48、的具体问题。向业主汇报工程进展，为业主决策提供咨询，接受业主指令。n n 技术总负责人技术总负责人技术总负责人技术总负责人n n 负责设计、施工各过程的技术把关，归口管理技术文件审批，组织论证、评价，负负责设计、施工各过程的技术把关，归口管理技术文件审批，组织论证、评价，负负责设计、施工各过程的技术把关，归口管理技术文件审批，组织论证、评价，负负责设计、施工各过程的技术把关，归口管理技术文件审批，组织论证、评价，负责内部技术、质量体系的管理，督促和完善其他单位技术管理体系。责内部技术、质量体系的管理，督促和完善其他单位技术管理体系。责内部技术、质量体系的管理，督促和完善其他单位技术管理体系。责
49、内部技术、质量体系的管理，督促和完善其他单位技术管理体系。n n 前期及资料管理部前期及资料管理部前期及资料管理部前期及资料管理部n n 负责前期工作，办理各项前期手续，办理各项工作的报批报审，进行项目外配套工负责前期工作，办理各项前期手续，办理各项工作的报批报审，进行项目外配套工负责前期工作，办理各项前期手续，办理各项工作的报批报审，进行项目外配套工负责前期工作，办理各项前期手续，办理各项工作的报批报审，进行项目外配套工程的管理，负责建设过程资料的收集与归档。程的管理，负责建设过程资料的收集与归档。程的管理，负责建设过程资料的收集与归档。程的管理，负责建设过程资料的收集与归档。n n 设计管
50、理部设计管理部设计管理部设计管理部n n 对设计进行对口管理，协调业主进行设计优化，进行限额设计管理，协调设计咨询，对设计进行对口管理，协调业主进行设计优化，进行限额设计管理，协调设计咨询，对设计进行对口管理，协调业主进行设计优化，进行限额设计管理，协调设计咨询，对设计进行对口管理，协调业主进行设计优化，进行限额设计管理，协调设计咨询，设计之间有关事宜，确保出图质量，进度。审核各种施工方案，组织专家评审新技术、新材料和各设计之间有关事宜，确保出图质量，进度。审核各种施工方案，组织专家评审新技术、新材料和各设计之间有关事宜，确保出图质量，进度。审核各种施工方案，组织专家评审新技术、新材料和各设计
51、之间有关事宜，确保出图质量，进度。审核各种施工方案，组织专家评审新技术、新材料和各工艺样板，及时解决项目建设过程中的各种技术问题，对设计单位的协调管理。后期转换为技术管工艺样板，及时解决项目建设过程中的各种技术问题，对设计单位的协调管理。后期转换为技术管工艺样板，及时解决项目建设过程中的各种技术问题，对设计单位的协调管理。后期转换为技术管工艺样板，及时解决项目建设过程中的各种技术问题，对设计单位的协调管理。后期转换为技术管理。理。理。理。n n 现场管理部现场管理部现场管理部现场管理部n n 审核的上报的各种方案、计划、变更申请、报表等文件；进行各工序的质量审核的上报的各种方案、计划、变更申请
52、、报表等文件；进行各工序的质量审核的上报的各种方案、计划、变更申请、报表等文件；进行各工序的质量审核的上报的各种方案、计划、变更申请、报表等文件；进行各工序的质量验收及竣工验收、审核计量证书和各种试验或批准承包人的试验；抽检工程质量，参与验收及竣工验收、审核计量证书和各种试验或批准承包人的试验；抽检工程质量，参与验收及竣工验收、审核计量证书和各种试验或批准承包人的试验；抽检工程质量，参与验收及竣工验收、审核计量证书和各种试验或批准承包人的试验；抽检工程质量，参与工程质量事故处理方案的研究和认可；当工程质量严重偏离合同要求，且造成不良影响工程质量事故处理方案的研究和认可；当工程质量严重偏离合同要
53、求，且造成不良影响工程质量事故处理方案的研究和认可；当工程质量严重偏离合同要求，且造成不良影响工程质量事故处理方案的研究和认可；当工程质量严重偏离合同要求，且造成不良影响时，授权下达停工令和返工令；掌握工程动态，汇总各施工单位按规定上报的各种报表，时，授权下达停工令和返工令；掌握工程动态，汇总各施工单位按规定上报的各种报表，时，授权下达停工令和返工令；掌握工程动态，汇总各施工单位按规定上报的各种报表，时，授权下达停工令和返工令；掌握工程动态，汇总各施工单位按规定上报的各种报表，核准后及时报业主和归档；及时向业主报告计量支付、工程变更、工程延期及索赔费用核准后及时报业主和归档；及时向业主报告计量
54、支付、工程变更、工程延期及索赔费用核准后及时报业主和归档；及时向业主报告计量支付、工程变更、工程延期及索赔费用核准后及时报业主和归档；及时向业主报告计量支付、工程变更、工程延期及索赔费用等合同管理方面的情况并给出专业意见。编制总建设进度计划，施工总进度，年度、季等合同管理方面的情况并给出专业意见。编制总建设进度计划，施工总进度，年度、季等合同管理方面的情况并给出专业意见。编制总建设进度计划，施工总进度，年度、季等合同管理方面的情况并给出专业意见。编制总建设进度计划，施工总进度，年度、季度、计划并对进度实施情况进行检查，对比，分析，采取措施，确保计划的实现。度、计划并对进度实施情况进行检查，对比
55、，分析，采取措施，确保计划的实现。度、计划并对进度实施情况进行检查，对比，分析，采取措施，确保计划的实现。度、计划并对进度实施情况进行检查，对比，分析，采取措施，确保计划的实现。n n 造价合同管理部造价合同管理部造价合同管理部造价合同管理部n n 负责对招标代理机构的管理，划分合同包，编制招标计划，监督招标的各个负责对招标代理机构的管理，划分合同包，编制招标计划，监督招标的各个负责对招标代理机构的管理，划分合同包，编制招标计划，监督招标的各个负责对招标代理机构的管理，划分合同包，编制招标计划，监督招标的各个程序，为业主提供招标决策；负责各合同的归口管理，监督合同承诺的实现及合同履行程序，为业
56、主提供招标决策；负责各合同的归口管理，监督合同承诺的实现及合同履行程序，为业主提供招标决策；负责各合同的归口管理，监督合同承诺的实现及合同履行程序，为业主提供招标决策；负责各合同的归口管理，监督合同承诺的实现及合同履行的手段，对各参建单位进行管理；负责工程计量、进度款支付的审核，协助做好各项成的手段，对各参建单位进行管理；负责工程计量、进度款支付的审核，协助做好各项成的手段，对各参建单位进行管理；负责工程计量、进度款支付的审核，协助做好各项成的手段，对各参建单位进行管理；负责工程计量、进度款支付的审核，协助做好各项成本分析，办理工程竣工结算，做好投资控制工作。本分析，办理工程竣工结算，做好投资
57、控制工作。本分析，办理工程竣工结算，做好投资控制工作。本分析，办理工程竣工结算，做好投资控制工作。n n 财务管理部财务管理部财务管理部财务管理部n n 负责工程财务管理；负责编制资金使用计划。负责工程财务管理；负责编制资金使用计划。负责工程财务管理；负责编制资金使用计划。负责工程财务管理；负责编制资金使用计划。n n 综合部综合部综合部综合部n n 接受业主临时指派任务；统一管理代建项目部的车辆、办公用品等，协调各接受业主临时指派任务；统一管理代建项目部的车辆、办公用品等，协调各接受业主临时指派任务；统一管理代建项目部的车辆、办公用品等，协调各接受业主临时指派任务；统一管理代建项目部的车辆、
58、办公用品等，协调各部门之间办公资源的分配与使用，统筹代建项目部的后勤保障工作，并对安全文明施工部门之间办公资源的分配与使用，统筹代建项目部的后勤保障工作，并对安全文明施工部门之间办公资源的分配与使用，统筹代建项目部的后勤保障工作，并对安全文明施工部门之间办公资源的分配与使用，统筹代建项目部的后勤保障工作，并对安全文明施工进行管理。进行管理。进行管理。进行管理。n n组织管理模式的策划组织管理模式的策划 （举例介绍几种管理模式）（举例介绍几种管理模式）建筑设计单位勘查设计单位设计管理大宗设备材料采购总包单位分包单位总包单位监理单位对业主决策、技术提供服务大监理单位咨询服务政府各职能部门对外协调、
59、报建报批手续、验收、移交勘察、设计、监理工程招标项目1分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位规划设计单位专项工程设计项目3项目2设备、材料厂家甲设备、材料厂家乙设备、材料厂家X建设单位建设单位市政设计单位“小业主小业主+ +大监理大监理”组织管理模式组织管理模式 “小业主小业主+ +大监理（项目管理与部份项目的现场监理）大监理（项目管理与部份项目的现场监理）+ +现场监理组织管理模式现场监理组织管理模式 对业主决策、技术提供服务大监理单位咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位勘察、设计、监理工程招标、大
60、宗设备材料采购项目1项目3项目2建设单位建设单位建筑设计单位勘查设计单位设计管理规划设计单位专项工程设计市政设计单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位“专业化项目管理专业化项目管理”组织管理模式组织管理模式 建筑设计单位勘查设计单位设计管理大宗设备材料采购土建总包单位分包单位总包单位监理单位对业主决策、技术提供服务项目管理咨询服务政府各职能部门对外协调、报建报批手续、验收、移交勘察、设计、监理工程招标项目1分包单位施工单位施工单位规划设计单位专项工程设计项目3项目2设备、材料厂家甲设备、材料厂家乙设备、材料厂家X建设单位建设单位市政设计单位“大业主自筹自管
61、的平行监理大业主自筹自管的平行监理”组织管理模式组织管理模式 建设单位建设单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位监理单位总包单位分包单位总包单位分包单位平行发包施工单位平行发包施工单位工程建设前期管理七通一平其它对外协调报建报批建筑设计单位勘查设计单位设计管理规划设计单位专项工程设计市政设计单位招标与采购管理设计勘查监理招标设备和材料采购工程施工招标n n施工承发包模式的策划施工承发包模式的策划施工承发包模式的策划施工承发包模式的策划 传统的发包模式，不适应现代工程管理，许多工传统的发包模式，不适应现代工程管理，许多工程管理从四种管理模式中进行组合、派生、
62、延伸，今发包程管理从四种管理模式中进行组合、派生、延伸，今发包模式多样化，特别是总包管理与平行发包进行优化组合，模式多样化，特别是总包管理与平行发包进行优化组合，根据不同类型建筑管理需要，有多种管理模式能适应不同根据不同类型建筑管理需要，有多种管理模式能适应不同的管理需要。的管理需要。 举例说明几种发包模式：举例说明几种发包模式： （1 1）“土建机电安装土建机电安装+ +总包管理服务总包管理服务”发包模式发包模式 （2 2）“土建机电总包土建机电总包+ +指定分包指定分包”模式模式 （3 3）“土建土建+ +指定分包指定分包+ +点包管理服务点包管理服务”的模式的模式 n n 方案一、方案一
63、、方案一、方案一、“土建机电安装土建机电安装土建机电安装土建机电安装+ + + +总包管理服务总包管理服务总包管理服务总包管理服务”发包模式发包模式发包模式发包模式n n 从土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主施工单位，从土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主施工单位，从土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主施工单位，从土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主施工单位，其它由业主平行发包或直接委托签订合同，但纳入主施工单位的管理范围，其它由业主平行发包或直接委托签订合同，但纳入主施工单位的管理范围，其它由业主平行发包或直接委托签订合同，但纳入主施工单位的管理范围，其它由
64、业主平行发包或直接委托签订合同，但纳入主施工单位的管理范围，负责所有施工单位现场配合、安全、资料、统一验收工作，总包管理服务费负责所有施工单位现场配合、安全、资料、统一验收工作，总包管理服务费负责所有施工单位现场配合、安全、资料、统一验收工作，总包管理服务费负责所有施工单位现场配合、安全、资料、统一验收工作，总包管理服务费用在招标时明确，可用包干费率或包干总价的方法明确，其模式如下：用在招标时明确，可用包干费率或包干总价的方法明确，其模式如下：用在招标时明确，可用包干费率或包干总价的方法明确，其模式如下：用在招标时明确，可用包干费率或包干总价的方法明确，其模式如下： 业主业主监理单位监理单位土
65、建机电安装总包单位土建机电安装总包单位幕墙幕墙工程工程施工施工单位单位智智能能化化工工程程施施工工单单位位室室内内装修装修专专项项施施工工单单位位A专专项项施施工工单位单位B主主要要设设备备材材料料供供应应注：注：合同关系合同关系 监理管理关系监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、专项施工单位指人防、煤气、 绿化、信号屋盖、电梯等。绿化、信号屋盖、电梯等。 n n 方案二方案二方案二方案二“土建机电总包土建机电总包土建机电总包土建机电总包+ + + +指定分包指定分包指定分包指定分包”模式模式模式模式 n n 以土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主包单位，幕墙，以土建机电安装（含消防、
66、负责消防验收工作）为主包单位，幕墙，以土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主包单位，幕墙，以土建机电安装（含消防、负责消防验收工作）为主包单位，幕墙，智能化、室内装修业主组织以总包名义招标，然后由总包单位与分包单位签订智能化、室内装修业主组织以总包名义招标，然后由总包单位与分包单位签订智能化、室内装修业主组织以总包名义招标，然后由总包单位与分包单位签订智能化、室内装修业主组织以总包名义招标，然后由总包单位与分包单位签订合同，归属总包管理。业主支付一定管理费，其它专项工程由业主招标或直接合同，归属总包管理。业主支付一定管理费，其它专项工程由业主招标或直接合同，归属总包管理。业主支付一定管理
67、费，其它专项工程由业主招标或直接合同，归属总包管理。业主支付一定管理费，其它专项工程由业主招标或直接委托，但纳入总包管理范围。委托，但纳入总包管理范围。委托，但纳入总包管理范围。委托，但纳入总包管理范围。 业主业主监理监理土建机电总包单位土建机电总包单位幕幕墙墙施施工工单单位位智智能能施施工工单单位位室室内内装装修修施施工工单单位位专专项项施施工工单单位位A专专项项施施工工单单位位B主要主要设备设备材料材料供应供应注：注：合同关系合同关系 监理管理关系监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、专项施工单位指人防、煤气、 绿化、信号屋盖、电梯等。绿化、信号屋盖、电梯等。 n n 方案三方案三“土建土
68、建+ +指定分包指定分包+ +点包管理服务点包管理服务”的模式的模式n n 此方案实际是方案一、方案二的组合，以土建（含机电此方案实际是方案一、方案二的组合，以土建（含机电安装，智能化工程指定分包），幕墙，室内装修业主平行发包签订安装，智能化工程指定分包），幕墙，室内装修业主平行发包签订合同，以及其它专项工程均纳入总包管理范围。合同，以及其它专项工程均纳入总包管理范围。 业主业主监理监理土建总包单位土建总包单位智智能能化化施施工工单单位位幕幕墙墙施施工工单单位位室内室内装修装修施工施工单位单位专专项项施施工工单单位位A专专项项施施工工单单位位B主要主要设备设备材料材料供应供应商商机机电电安安装
69、装施施工工单单位位注：注：合同关系合同关系 监理管理关系监理管理关系专项施工单位指人防、煤气、专项施工单位指人防、煤气、 绿化、信号屋盖、电梯等。绿化、信号屋盖、电梯等。 项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的项目管理配套制度、方法、流程、合同版本、安全协议的起草、编制与审核（含内部管理制度）。起草、编制与审核（含内部管理制度）。编制和审定配套的管理制度编制和审定配套的管理制度建立规范的工作流程建立规范的工作流程图纸会审工图纸会审工 作流程图作流程图施工进度控制工作流程施工进度控制工作流程 图图原材料、构配件进场签认流程图原材料、构配件进场签认流程图进口材料设备核定流程进口材料设备
70、核定流程 图图隐蔽工程签认流程图隐蔽工程签认流程图分部工程工序交接签认流程图分部工程工序交接签认流程图工程变更流程图工程变更流程图设计变更流程图设计变更流程图工程质量事故处理流程图工程质量事故处理流程图工程停、复工流程图工程停、复工流程图工程进度款、预结算审核工作流程图工程进度款、预结算审核工作流程图索赔处理程图索赔处理程图工程竣工验收流程图工程竣工验收流程图n n制定风险管理方案制定风险管理方案制定风险管理方案制定风险管理方案 n n工程保险管理方案工程保险管理方案工程保险管理方案工程保险管理方案n n 工程保险是针对工程项目在建设过程中可能工程保险是针对工程项目在建设过程中可能工程保险是针
71、对工程项目在建设过程中可能工程保险是针对工程项目在建设过程中可能出现的自然灾害和意外事故而造成的物质损害和依法出现的自然灾害和意外事故而造成的物质损害和依法出现的自然灾害和意外事故而造成的物质损害和依法出现的自然灾害和意外事故而造成的物质损害和依法应对第三者的人身伤忙或财产损失承担的经济赔偿责应对第三者的人身伤忙或财产损失承担的经济赔偿责应对第三者的人身伤忙或财产损失承担的经济赔偿责应对第三者的人身伤忙或财产损失承担的经济赔偿责任提供保障的一种综合性保险。任提供保障的一种综合性保险。任提供保障的一种综合性保险。任提供保障的一种综合性保险。n n工程保险分类：工程保险分类：工程保险分类：工程保险
72、分类：建筑工程一切险、安装工程一切险、预期利益损失保建筑工程一切险、安装工程一切险、预期利益损失保建筑工程一切险、安装工程一切险、预期利益损失保建筑工程一切险、安装工程一切险、预期利益损失保险；险；险；险；项目保险和承包商保险；项目保险和承包商保险；项目保险和承包商保险；项目保险和承包商保险；工期保险和年度保险；工期保险和年度保险；工期保险和年度保险；工期保险和年度保险；工程保险方案的制定：工程保险方案的制定：工程保险方案的制定：工程保险方案的制定：制定建设项目工程保险方案的基本原则；制定建设项目工程保险方案的基本原则；制定建设项目工程保险方案的基本原则；制定建设项目工程保险方案的基本原则；建
73、设项目工程保险方案的制定；建设项目工程保险方案的制定；建设项目工程保险方案的制定；建设项目工程保险方案的制定；建设项目工程保险的保险合同的选择；建设项目工程保险的保险合同的选择；建设项目工程保险的保险合同的选择；建设项目工程保险的保险合同的选择；工程保险的基本流程：工程保险的基本流程：工程保险的基本流程：工程保险的基本流程： （1 1 1 1）申请承保；）申请承保；）申请承保；）申请承保； （2 2 2 2）申请理赔；）申请理赔；）申请理赔；）申请理赔； （3 3 3 3）申请批改。）申请批改。）申请批改。）申请批改。建设项目工程保险的提保方式；建设项目工程保险的提保方式；建设项目工程保险的提
74、保方式；建设项目工程保险的提保方式；建设项目的保险费用；建设项目的保险费用；建设项目的保险费用；建设项目的保险费用；建设项目保险索赔。建设项目保险索赔。建设项目保险索赔。建设项目保险索赔。招标管理工作方案招标管理工作方案合同发包模式规划（设计、勘察、监合同发包模式规划（设计、勘察、监理、咨询服务、施工、大宗材料理、咨询服务、施工、大宗材料/ /设设备规划、比较）备规划、比较）合同、合同分界面管理方案合同、合同分界面管理方案招标计划安排招标计划安排招标程序招标程序投标承诺跟踪检查（表格形式进行）投标承诺跟踪检查（表格形式进行） 5 5、项目招标工作管理、项目招标工作管理n n招标管理工作方案招标
75、管理工作方案招标管理工作方案招标管理工作方案 （设计类）（设计类）（服务类）（服务类）（服务类）（服务类）（施工类）（施工类）材料、设备供应单位：材料、设备供应单位：根据工程用材、设备情况、列举清单、重点做好幕墙主材、装修主材、电梯、发电机组、根据工程用材、设备情况、列举清单、重点做好幕墙主材、装修主材、电梯、发电机组、冷却塔、空调机组、监控设备等的选择采购工作。冷却塔、空调机组、监控设备等的选择采购工作。 n n 合同发包模式规划（设计、勘察、监理、咨询服务、合同发包模式规划（设计、勘察、监理、咨询服务、合同发包模式规划（设计、勘察、监理、咨询服务、合同发包模式规划（设计、勘察、监理、咨询服
76、务、施工、大宗材料施工、大宗材料施工、大宗材料施工、大宗材料/ / / /设备规划、比较）设备规划、比较）设备规划、比较）设备规划、比较） 设计单位设计单位（1 1）主设计单位）主设计单位（2 2）专业设计单位（钢结构、幕墙、智能、消防、装修）专业设计单位（钢结构、幕墙、智能、消防、装修）（3 3）专项设计单位（人防、电信、环保、外水外电、绿化、）专项设计单位（人防、电信、环保、外水外电、绿化、勘察单位）勘察单位）服务类单位服务类单位（1 1）招标代理（监理、施工、材料设备）招标代理（监理、施工、材料设备）（2 2）施工图审查单位）施工图审查单位（3 3）材料检测单位）材料检测单位（4 4）工
77、程检测（桩基、焊缝、防雷、沉降观测等）工程检测（桩基、焊缝、防雷、沉降观测等）施工单位施工单位施工单位施工单位 （1 1 1 1）总包单位）总包单位）总包单位）总包单位 （2 2 2 2）绿化工程（平行发包）绿化工程（平行发包）绿化工程（平行发包）绿化工程（平行发包） （3 3 3 3）配套工程（煤气、人防、环保、外水外电、）配套工程（煤气、人防、环保、外水外电、）配套工程（煤气、人防、环保、外水外电、）配套工程（煤气、人防、环保、外水外电、市政道路、室外照明等）（平行发包）市政道路、室外照明等）（平行发包）市政道路、室外照明等）（平行发包）市政道路、室外照明等）（平行发包） （4 4 4 4
78、）材料设备供应单位）材料设备供应单位）材料设备供应单位）材料设备供应单位 （5 5 5 5）电梯供货单位）电梯供货单位）电梯供货单位）电梯供货单位 （6 6 6 6）发电机组、空调主机等设备供应单位）发电机组、空调主机等设备供应单位）发电机组、空调主机等设备供应单位）发电机组、空调主机等设备供应单位n n招标程序招标程序 申请招标申请招标准备招标文件准备招标文件发布招标公告发布招标公告进行资格预审进行资格预审确定投标人名单确定投标人名单发售招标文件发售招标文件批准招标批准招标索购资审文件索购资审文件填报资审文件填报资审文件确认投标意向确认投标意向研究招标文件研究招标文件核查招标文件核查招标文件
79、购买招标文件购买招标文件核查资审文件核查资审文件招标程序图招标程序图招标人招标人投标人投标人招标中心招标中心n n（续下表）（续下表）（续下表）（续下表）组织现场考察组织现场考察参加现场考察参加现场考察提出质疑问题提出质疑问题确定投标策略确定投标策略召开标前会议召开标前会议发送会议记录发送会议记录编制投标文件编制投标文件接受投标书接受投标书递交投标文件递交投标文件公开开标公开开标审查标书审查标书评标比较评标比较评标报告评标报告定定 标标发出中标通知书发出中标通知书商签合同商签合同通知未中标人通知未中标人参加开标会议参加开标会议准备履约保证准备履约保证合同谈判合同谈判监督开标过程监督开标过程监督
80、评标过程监督评标过程核备招标报告核备招标报告n n（接上表）（接上表）（接上表）（接上表）六、实施阶段六、实施阶段“七通一平七通一平”的推进管理的推进管理施工阶段相关手续的办理施工阶段相关手续的办理“三控、二管、一协调三控、二管、一协调”安全管理安全管理实施阶段对设计、监理、施工单位的管理实施阶段对设计、监理、施工单位的管理对外协调对外协调 此阶段把施工蓝图转换实物的阶段，是工程建设的主要阶段。此阶段把施工蓝图转换实物的阶段，是工程建设的主要阶段。 “七通一平七通一平”的推进管理的推进管理注：报建报批手续主要包括施工许可证，质量安全委托监督，其它专项工程报建报批，注：报建报批手续主要包括施工许
81、可证，质量安全委托监督，其它专项工程报建报批，根据工程进展，分步、分阶段进行。根据工程进展，分步、分阶段进行。“七通一平七通一平”指：道路通、水通、电通、电话通、网络通、电视通、煤气通、场地平整指：道路通、水通、电通、电话通、网络通、电视通、煤气通、场地平整签发开工令办理各项报建报批手续组织设计技术交底、图纸会审施工组织设计方案审查或会审质量安全保障体系审查分包单位资质审查人员到位、材料、机械准备情况“七通一平”的移交组织召开工地例会正式动土开工n n施工阶段相关手续的办理施工阶段相关手续的办理施工阶段相关手续的办理施工阶段相关手续的办理 n n质量、进度、投资、安全档案管理质量、进度、投资、
82、安全档案管理质质量量管管理理建立质量保证体系、严格执行标准、规范建立质量保证体系、严格执行标准、规范对重点单位质量进行检查、验收对重点单位质量进行检查、验收组织分项分部工程的验收组织分项分部工程的验收进进度度管管理理编制工程进度总体计划编制工程进度总体计划编制单项工程进度计划编制单项工程进度计划编制月、季、年度计划编制月、季、年度计划建立三级进度管理体系建立三级进度管理体系对进度计划分析、协调、平衡和调整对进度计划分析、协调、平衡和调整投投资资管管理理推行限额设计，施工用预算审核推行限额设计，施工用预算审核划分合同，设定投标限价、控制造价划分合同，设定投标限价、控制造价编制投资计划和季度、月度
83、资金使用计划编制投资计划和季度、月度资金使用计划工程结算和编制工程竣工财务决算工程结算和编制工程竣工财务决算建立基建专户进行财务管理建立基建专户进行财务管理建建设设档档案案信信息息管管理理全面推进全面推进ISO9001质量管理体系质量管理体系严格执行省统一用表、安全统表严格执行省统一用表、安全统表施工过程资料与工程建设同步施工过程资料与工程建设同步成立项目文献编写小组成立项目文献编写小组明确信息来源、传递、处理方式明确信息来源、传递、处理方式定期定期/不定期检查进行完善不定期检查进行完善安安全全文文明明综综合合管管理理建立安全综合治理领导小组建立安全综合治理领导小组,工作小组工作小组,安全管理
84、体系安全管理体系签订各方的安全生产协议书签订各方的安全生产协议书审查安全文明施工专项方案审查安全文明施工专项方案编制实施综合管理方法编制实施综合管理方法对厂区临时道路对厂区临时道路,办公区办公区,生活区生活区,材料堆放区材料堆放区,临水临水,临电进行总体策划临电进行总体策划安全综合检查安全综合检查,安全生产例会安全生产例会安全安全,消防培训消防培训,信息公告信息公告测量放线、复核测量放线、复核材料、设备进场验收、见证取样、送检材料、设备进场验收、见证取样、送检施工进度计划审核、检查、修正、工期施工进度计划审核、检查、修正、工期目标考核目标考核施工机械、设备、检测仪器报验施工机械、设备、检测仪器
85、报验工程变更管理工程变更管理现场质量管理（旁站、巡视、检测、试现场质量管理（旁站、巡视、检测、试验等手段）验等手段）特殊过程、关键部位进行见证、验收特殊过程、关键部位进行见证、验收综合治理管理（安全、防火、环卫、治综合治理管理（安全、防火、环卫、治安、文明施工等）安、文明施工等）质量事故的调查处理质量事故的调查处理进度款的计量与支付进度款的计量与支付办理现场签证办理现场签证工程结算审核工程结算审核编制监理月报、季报、年报总结编制监理月报、季报、年报总结合同事件的评估和处理合同事件的评估和处理协助业主处理日常性事务协助业主处理日常性事务设备制造、钢结构制作、石材加工的监设备制造、钢结构制作、石材
86、加工的监造造管理主要控制点管理主要控制点n n实施阶段对设计、监理、施工单位的管理实施阶段对设计、监理、施工单位的管理实施阶段对设计、监理、施工单位的管理实施阶段对设计、监理、施工单位的管理 根据多年的工程管理经验，在建设过程中，设根据多年的工程管理经验，在建设过程中，设计单位、监理单位、施工单位存在一些主要问题有充计单位、监理单位、施工单位存在一些主要问题有充分的认识，现从各单位存在问题主要工作内容，重要分的认识，现从各单位存在问题主要工作内容，重要控制点，采取的管理措施，以及相关配套管理方法进控制点，采取的管理措施，以及相关配套管理方法进行列表分述如下：行列表分述如下： n n对设计单位的
87、管理措施对设计单位的管理措施对设计单位的管理措施对设计单位的管理措施对监理单位的管理控制措施对监理单位的管理控制措施 对施工单位的管理控制措施对施工单位的管理控制措施七、竣工验收及七、竣工验收及使用阶段使用阶段验收验收移交移交竣工结算及竣工决算竣工结算及竣工决算项目后评价项目后评价 竣工验收与移交阶段竣工验收与移交阶段分分 部部 验验 收收九大分部九大分部地基与基础地基与基础主体结构主体结构装饰工程装饰工程建筑屋面建筑屋面建筑给排水与采暖建筑给排水与采暖建筑电气建筑电气空调与通风空调与通风智能建筑智能建筑电梯工程电梯工程分部工程完成，组分部工程完成，组织初步验收，审查织初步验收，审查施工过程资
88、料，给施工过程资料，给质检站审查，由质质检站审查，由质检站、设计、施工、检站、设计、施工、业主、监理参加验业主、监理参加验收，形成验收记录。收，形成验收记录。A专专 项项 工工 程程 验验 收收规划规划环保环保排水、排污排水、排污交通交通消防消防供水、供电供水、供电煤气煤气人防人防防雷等防雷等各专项工程施工完各专项工程施工完毕，整理资料，向毕，整理资料，向业主管理部门申请业主管理部门申请验收，领取验收证验收，领取验收证明文件。明文件。B竣工验收竣工验收编写验收方案编写验收方案/验收计验收计划，成立验收小组划，成立验收小组组织预验收，完成整组织预验收，完成整改，形成预验收总结改，形成预验收总结报
89、告，向档案馆申请报告，向档案馆申请工程资料初验工程资料初验向质量监督部提交清单向质量监督部提交清单验收方案验收方案验收计划验收计划竣工验收申请表竣工验收申请表质量评估报告质量评估报告勘察文件质量检查报告勘察文件质量检查报告设计文件，质量检查报告设计文件，质量检查报告工程款支付证明文件工程款支付证明文件工程质保修书工程质保修书单位工程施工安全评价书单位工程施工安全评价书规划验收文件规划验收文件消防验收文件消防验收文件环保验收文件环保验收文件电梯准用证电梯准用证监督机构的整改情况监督机构的整改情况发发出出正正式式竣竣工工验验收收通通知知组组织织竣竣工工验验收收会会议议形形成成竣竣工工验验收收报报告
90、告C工程移交工程移交向建设单位移交向建设单位移交向使用单位移交向使用单位移交向物业管理公司移交向物业管理公司移交成立移交工作小组，成立移交工作小组，编写移交方案与计划，编写移交方案与计划，实物移交，建设档案实物移交，建设档案移交移交备备 案案v专项验收完成专项验收完成v竣工验收完成竣工验收完成v整理备案资料整理备案资料v资料提交审查资料提交审查v领取备案回执领取备案回执保保 修修 工工 作作工程状况的检查和监督保修、工程状况的检查和监督保修、质量回访质量回访质量通病的分析、防治、质质量通病的分析、防治、质量事故的鉴定量事故的鉴定督促和监督保修工作督促和监督保修工作办理保修期结束的移交、保办理保
91、修期结束的移交、保修金的支付工作修金的支付工作备案与保修工作备案与保修工作DEn n竣工结算及竣工决算竣工结算及竣工决算竣工结算及竣工决算竣工结算及竣工决算 竣工决算报表竣工决算报表 n n项目后评价项目后评价项目后评价项目后评价n n 项目后评价的工程程序：项目后评价的工程程序：项目后评价的工程程序：项目后评价的工程程序：n n（1 1 1 1）选定进行项目后评价的建设项目；）选定进行项目后评价的建设项目；）选定进行项目后评价的建设项目；）选定进行项目后评价的建设项目；n n（2 2 2 2）项目后评价的筹划准备；）项目后评价的筹划准备；）项目后评价的筹划准备；）项目后评价的筹划准备；n n
92、（3 3 3 3）深入调查与广泛收集资料；）深入调查与广泛收集资料；）深入调查与广泛收集资料；）深入调查与广泛收集资料；n n（4 4 4 4）分析研究。）分析研究。）分析研究。）分析研究。n n项目后评价报告一般包括一下内容：项目后评价报告一般包括一下内容：项目后评价报告一般包括一下内容：项目后评价报告一般包括一下内容：n n（1 1 1 1）概况；）概况；）概况；）概况；n n（2 2 2 2）项目理想决策后评价；）项目理想决策后评价；）项目理想决策后评价；）项目理想决策后评价；n n（3 3 3 3）物资采购工作后评价；）物资采购工作后评价；）物资采购工作后评价；）物资采购工作后评价；n n（4 4 4 4）勘察设计后评价；）勘察设计后评价；）勘察设计后评价；）勘察设计后评价；n n（5 5 5 5）企业生产运行后评价；）企业生产运行后评价；）企业生产运行后评价；）企业生产运行后评价；n n（6 6 6 6）项目效益后评价；）项目效益后评价；）项目效益后评价；）项目效益后评价；n n（7 7 7 7）结论。）结论。）结论。）结论。xiexie!xiexie!谢谢！谢谢！
