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1、第七讲第七讲 物业服务合同物业服务合同第一节第一节 物业服务合同概述物业服务合同概述第二节第二节 物业服务合同的分类物业服务合同的分类第三节第三节 物业服务合同签订要点物业服务合同签订要点第四节第四节 物业服务合同的变更与解除物业服务合同的变更与解除第五节第五节 物业服务企业的续聘与解聘物业服务企业的续聘与解聘第七讲第七讲 物业服务合同物业服务合同第一节第一节 物业服务合同概述物业服务合同概述一、物业服务合同的含义一、物业服务合同的含义物业服务合同的含义：物业服务合同的含义：1.物业服务合同是一种非典型合同，在合同法中没有单独设立该类型合同。2.物业服务合同的签订双方是业主与物业服务企业，双方
2、之间是平等的民事主体关系。3.物业服务合同应当采用书面形式。二、物业服务合同的特征二、物业服务合同的特征1.物业服务合同是当事人意思表示一致的产物。2.物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提。3.物业服务合同是有偿的。4.物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。5.物业服务合同是劳务合同。6.物业服务合同受到较多的国家干预。最主要的特征：最主要的特征：业主是个群体，但要形成一个声音，达成一致的意见。三、物业服务合同的作用三、物业服务合同的作用1.业主自治自律与物业服务企业的统一、专业化管理相结合。这个结合点就是合同。2.确立业主和物业服务企业在物业管理活动中权利义务的法律依据。如收费。四、物
3、业服务合同的主要内容四、物业服务合同的主要内容1.物业管理事项；2.服务质量；3.服务费用；4.双方的权利义务；5.专项维修基金的管理和使用；6.物业管理用房；7.合同期限；8.违约责任。 第二节第二节 物业服务合同的分类物业服务合同的分类一、物业服务合同的分类一、物业服务合同的分类1.前期物业服务合同；2.前期物业管理服务协议；3.物业服务合同。二、前期物业服务合同二、前期物业服务合同1.甲、乙方：甲、乙方：甲方：开发商或建设单位乙方：经招投标选聘的物业管理公司 2. 2.签订日期签订日期 在开发商取得预售许可证（期房）或现房销售之前。二、前期物业服务合同二、前期物业服务合同3.合同期限（1
4、）物业管理条例规定，到业主大会成立，选出业主委员会，并选聘物业管理公司，签订新的物业服务合同时止。（2）应有最长期限，如不超过23年。保护业主利益。（3）也应有最短期限，不短于1年。保护物业公司利益。1.从业主入住到成立业主大会这段时间，以及物业建设阶段，都需要物业服务企业提供物业管理服务。这个阶段的物业管理为前期物业管理。2.前期物业管理与通常情况下物业管理的不同特征。3.前期物业服务合同对日后物业管理能否正常实施的影响。二、前期物业服务合同二、前期物业服务合同4.前期物业服务合同的特征： (1)由建设单位和物业服务企业签订； (2)前期物业服务合同是一种过渡性质的合同； (3)前期物业服务
5、合同是一种要式合同。 要式合同是指法律要求必须具备一定的形式和手续的合同。二、前期物业服务合同二、前期物业服务合同三、前期物业管理服务协议三、前期物业管理服务协议1.甲、乙方甲、乙方甲方：开发商、或开发商选聘的物业管理公司、或开发商和开发商选聘的物业管理公司。乙方：购房人。2.签订时间：签订时间：购房人在签订购房合同前。3.协议期限：协议期限：同前期物业服务合同。三、前期物业管理服务协议三、前期物业管理服务协议1.购房人（业主）在签订房屋买卖（预售）合同时，应同时签订前期物业管理服务协议。 物业管理条例第二十五条规定2.该协议的目的是保障前期物业管理活动当事人（包括业主、物业服务企业双方）的合
6、法权益，减少物业管理纠纷。3.前期物业管理协议有效期：从房屋出售之日起，至业主委员会成立后与其选定的物业管理公司签订新的物业服务合同生效为止。三、前期物业管理服务协议三、前期物业管理服务协议4.前期物业管理服务协议的基本特征： (1)购房人在购房时必须同时签订协议； (2)协议的基本内容应与前期物业服务合同一致； (3)协议应在政府主管部门备案； (4)协议的内容必须对所有购房人一致。 三、前期物业管理服务协议三、前期物业管理服务协议四、物业服务合同四、物业服务合同1.业主委员会成立，标志着前期物业管理的结束，物业管理进入正常的日常运作阶段。 2.业主委员会应听取广大业主的意见，决定是续聘还是
7、另行选聘其他的物业管理公司，并签订物业服务合同。3.合同的双方为业主委员会和物业管理公司。委托管理期限由双方协议商定，一般为3年。4.物业服务合同签订后，前期物业服务合同与前期物业管理服务协议同时终止。5.委托期满，需要再次决定是续聘还是另行选聘其他物业管理公司。五、专项服务的委托合同五、专项服务的委托合同1.物业服务企业可以将绿化、保安、保洁等服务委托给其他专业的服务公司承担。 2.这些专项服务的委托合同不属于物业服务合同，虽然它们和物业管理活动相关。六、三个物业服务合同的差异六、三个物业服务合同的差异项目前期物业服务合同前期物业管理服务协议物业服务合同合同主体甲方：开发商或建设单位乙方：甲
8、方选聘的物业管理公司甲方：与前期物业服务合同相对应，即房地产开发单位或其委托的物业服务企业乙方：购房人（业主）甲方：业主委员会（代表所有业主）乙方：物业管理公司签订时间甲方出售住宅前每个购房人（业主）在签订房屋买卖（预售）合同时同时签订一般应在业主委员会成立后3个月内，最迟不应迟于6个月合同有效期限合同有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后与其选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止协议的有效期限从房屋出售之日（业主购房之日）起，至业主委员会成立后与其选定的物业管理公司签订物业服务合同生效时止合同有效期限由双方协议商定，以年为单位，一般为3年 第三节第三节 物业服务合同签订要点物业服务合同
9、签订要点一、物业服务合同签订时的要点一、物业服务合同签订时的要点 目前政府制订了全国性的物业服务合同示范文本。签订合同时可以参照政府颁布的示范文本为基础。 签订合同时需要注意以下四个要点：1.“宜细不宜粗的原则”；2.不应有无偿无限期的承诺；3.合同的签订既要实事求是，更要留有余地；4.要明确违约责任的界定及争议的解决方式（仲裁或 诉讼）。二、二、“宜细不宜粗宜细不宜粗”的原则的原则 一般物业服务合同中对委托的管理服务应包括五个层次的约定：1.针对委托项目的约定；2.该委托项目的具体内容；3.该委托项目的管理服务的质量标准；4.该委托项目的管理和服务费用；5.对物业服务企业的奖惩约定条款。三、
10、不应有无偿无期限的承诺三、不应有无偿无期限的承诺1.物业管理本质上讲是有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物，不是市场经济的要求。2.无偿服务会导致住用人之间享受到的服务不一致。3.无偿提供服务在实践中证明是有害、行不通的。4.物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是行不通的，实践中也是难以做到的。四、既要实事求是，更要留有余地四、既要实事求是，更要留有余地1.物业服务企业要量力而行。2.分期建设项目，对各建成使用期的物业管理承诺。3.各项承诺要恰到好处，留有余地；宁可不足，不可过头。五、要明确违约责任的界定及争议的解决方式五、要明确违约责任的界定及争议的解决方式1.明确各类问题出现后
11、，如何区分责任以及承担相应责任的前提条件。2.要明确解决问题的方式和途径，有时要事先约定解决的期限及费用的处理等条款。3.三层解决方式：协商；调解；仲裁或诉讼。 第四节第四节 物业服务合同的变更与物业服务合同的变更与解除解除一、物业服务合同的变更一、物业服务合同的变更 物业服务合同的变更是指合同生效后，在履行过程中，因合同签订时所依据的主客观情况或条件发生变化，由双方当事人依据法律法规和合同规定对原合同内容进行的修改或补充。 合同的变更有两种情况：1.一方先提出变更自己的权利义务，另一方只作与之相对应的变更。2.双方同时提出合作变更，一方变更条款时，另一方作相应变更。 无论何种变更，都要求双方
12、协商一致。二、物业服务合同的解除二、物业服务合同的解除 合同的解除是指在合同的有效期内，依法终止合同的权利义务关系，终止合同的履行。 物业服务合同解除的主要原因有：1.约定解除合同的条件成立。2.事后协商解除。3.因物业服务企业被吊销资质、解散、撤销、破产等不再具备签订合同的主体资格的原因。4.合同期限届至。5.其他原因。 第五节第五节 物业服务企业的续聘与物业服务企业的续聘与解聘解聘一、物业服务企业的续聘一、物业服务企业的续聘 物业服务企业的续聘有两种情况：1.首次业主大会召开后，对原开发商聘用的物业服务企业的再次聘用。2.业主大会对原聘用的物业服务企业在物业管理委托期限到期后的再次聘用。 是否续聘，要充分考虑广大业主的意见。二、物业服务企业的解聘二、物业服务企业的解聘 物业服务企业的解聘也有两种情况：1.自然解聘自然解聘，即合同期满后不再续聘。2.提前解聘提前解聘，指在合同期限内，由于某种原因，合同双方或单方提出终止合同的履行，即提前解除合同。 提前解聘属于提前解除合同，是合同解除中的约定解除。它会对日常物业管理工作造成很大影响，需要十分慎重。 解聘后要更换物业服务企业，需要做好新物业公司的招投标工作。
