旅游地产开发模式及案例

《旅游地产开发模式及案例》由会员分享，可在线阅读，更多相关《旅游地产开发模式及案例（98页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团机密Intent-Confidential-2010HEIBEI0218如果开发公司要成功操作该项目，如何进行商如果开发公司要成功操作该项目，如何进行商业业态的策划和规划内容是吸引二级开发商的业业态的策划和规划内容是吸引二级开发商的关键，现实的情况是：他们普遍关注旅游地产关键，现实的情况是：他们普遍关注旅游地产项目。为此，我们将全景展示旅游地产运作模项目。为此，我们将全景展示旅游地产运作模式。式。河北旅投秦皇岛北戴河新区前期策略辅导之旅游地产运作模式河北旅投秦皇岛北戴河新区前期策略辅导之旅游地产运作模式此文件供客户内

2、部使用。未经英国意图国际战略与资本咨询集团及其授权之昆明意图企业管理咨询有限公司书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。第一页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团Copyright 2010 Intent Consulting International Company2目录目录内容内容 页码页码A. A. 趋势和问题趋势和问题 714B. B. 以依托自然资源为核心的开发模式以依托自然资源为核心的开发模式 1525C. C. 以产品提升文化景观为核心的开发模式以产品提升文化景观为核心的开发模式D. D. 以陈述文

3、化主题为核心的开发模式以陈述文化主题为核心的开发模式E. E. 以嫁接产业主题为核心的开发模式以嫁接产业主题为核心的开发模式第二页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团Copyright 2010 Intent Consulting International Company3趋势趋势问题问题综综合合大大时时代代环环境境，对对于于建建立立在在旅旅游游产产业业车车轮轮上上的的旅旅游游房房地地产产而而言言，旅旅游游地地产产作作为为两两个个黄黄金金产产业业的的交交叉叉型型产产业业，已已经经开开始始逐逐步步受受到到业业界界的的关

4、关注。注。旅游地产发展的趋势和开发中的共性问题旅游地产发展的趋势和开发中的共性问题A第三页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团经历了产生经历了产生发展发展崛起的过程崛起的过程Copyright 2010 Intent Consulting International Company4p从城市化的角度来看，随着城际间的交通网络化、公交化、投资区域界线逐渐消失，服务区域的地域突破，地区保护主义走向消亡，旅游地产面对的是更大的市场空间与机会，区域资源开发将被置于更大的地域范围内进行优化配置，从而发挥出更大的价值。p旅游房地产

5、的发源于法国地中海沿岸中世纪世袭贵族的度假城堡，本世纪开始形成一定的市场规模。上世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政府要员，贵族、富商蜂拥而至，一时间成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。阶段一阶段一：上世纪60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始。阶段二阶段二：上世纪70年代1977年美国市场95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域。阶段三阶段三：上世纪90年代大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游地产开发，并取得了客观的收益。从此，旅游地产掀起了世界投

6、资的热潮。一一旅游地产的诞生旅游地产的诞生第四页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团扩大内需政策搭车，旅游业发展借势可为扩大内需政策搭车，旅游业发展借势可为Copyright 2010 Intent Consulting International Company5p借势：宏观调控力度空前，旅游产业长期受益借势：宏观调控力度空前，旅游产业长期受益国务院确定当前进一步扩大内需、促进经济增长的对十大产业振兴规划，并将旅游业作为战略性支柱产业。分析起来，这一旨在保增长，促就业，推动产业整合与升级的庞大振兴计划多少都与旅游有直

7、接或间接关联，特别是其中关于加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设，尤其是安排西部干线铁路和中西部干线机场、支线机场建设的决定对旅游影响最为直接。国家旅游局也陆续提出“八大计划”刺激旅游消费：“国民旅游休闲计划”、“全国乡村旅游倍增计划”、“地震灾后旅游恢复重建计划”、“藏区旅游发展推动计划”、“旅游服务质量提升计划”、“入境旅游发展计划”、“上海世博会全球推广计划”、“全国十万导游培训计划”等一系列计划。p可为：拉动内需，旅游产业振兴有助于可为：拉动内需，旅游产业振兴有助于“保八保八”总的来看，虽然在经济灾害面前，旅游业也不能幸免，但比其他经济部门例如建筑业、房地产业或汽车制造业等具有更强的

8、抵御经济下降的能力。应对这样的经济严冬，旅游业成为恢复最快的行业之一，并成为扩大内需和拉动消费的战略产业和优先突破口。二二旅游地产的成长环境及前景分析旅游地产的成长环境及前景分析第五页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团旅游地产旅游地产“转型转型”不不“转向转向”，开发投资持续增长，开发投资持续增长Copyright 2010 Intent Consulting International Company6p随着宏观调控力度的逐步加大和行业自身发展的重构，房地产已进入转型期，由此，房地产开发企业以往的商业模式、企业运行

9、策略、内部管理方式以及企业的市场定位都将面临着重大的战略性调整。虽然房地产业还处在一个持续上升时期，但开发企业的内外环境却发生了深刻的变化，特别是对于中小房地产开发企业，面临着更严峻的挑战和新的发展战略。同行业竞争压力增大盈利模式发生转变：为了获取更大的利润空间，部分综合能力较强的开发商已经开始延长产业链投资，转变为“哑铃型”盈利模式，即中期销售仅占盈利中很小比例，而前期开发和后期管理服务收入却占很大比重。这种从开发土地、建设住宅，到经营酒店物业和商业物业，乃至房地产服务业的全流程、多组合盈利模式，使得企业可以取得综合性、跨领域复合效益。行业整合、产业嫁接速度加快：如“旅游+地产”、“工业+地

10、产”、“创意+地产”等开发模式已成为重要的突破口。第六页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团海南旅游房地产真实需求的动力，正在有力地改变着市场观望的气氛海南旅游房地产真实需求的动力，正在有力地改变着市场观望的气氛Copyright 2010 Intent Consulting International Company7作为全国唯一的热带岛屿，海南拥有全国独一无二的气候、环境和旅游资源，旅游地产拥有独特的发展优势。组合了居住、旅游、度假、商务、养老、疗养等多种因素在内的全新度假投资置业方式，使越来越多的岛外人士来海南旅

11、游置业成为时尚。特别是海南旅游房地产的低价位，蕴含着巨大的提升空间。可以预期，海南旅游房地产业和高端酒店业具有广阔的发展前景，海南旅游房地产业一定会呈现更加理性、健康的发展。海南案例海南案例第七页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团海南旅游房地产真实需求的动力，正在有力地改变着市场观望的气氛海南旅游房地产真实需求的动力，正在有力地改变着市场观望的气氛Copyright 2010 Intent Consulting International Company8u2006年以来，海南房地产开发投资连续平均增幅在30%以上，

12、商品房销售年均增幅在38%以上，65%以上的商品住房销往岛外。u近阶段，海南房地产市场虽然有一些波动，但总体上还在正常区间运行。海南省政府出台的一揽子政策，将对海南地产业发展起到积极作用。u据了解，目前海南有大批旅游地产项目在建。其中，海棠湾、博鳌、神州半岛、文昌航天城、香水湾、清水湾等大型旅游度假综合开发项目已进入大规模开发建设阶段；喜来登等世界十大高端品牌酒店也进驻海南省东海岸。海南案例链接：海南案例链接：“大旅游、小地产大旅游、小地产”驱动驱动第八页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团通过旅游资源与房地产的产业嫁

13、接获得项目价值的最大化的典范通过旅游资源与房地产的产业嫁接获得项目价值的最大化的典范Copyright 2010 Intent Consulting International Company9u华侨城，作为国内“旅游地产”开发的先驱者，它实现了“以旅游带地产”主题文化产业链王国的打造。u没有旅游产业的发展，就不会有华侨城的地产，主题公园旅游产业可以改善城市生活，带动消费和提高就业因而得到政府的支持，以打造主题公园低价得到土地，以建造旅游高端房地产来补偿公园长期建设需要的现金流，华侨城这种独特的经营模式已得到市场检验并已成熟。把“旅游产业和地产”两者通过主题文化完美的结合起来，打造一个独特的“

14、以旅游带地产”主题文化产业链王国是华侨城的核心竞争力所在。u围绕“旅游+地产”相关产业链升级和上下游的扩展，现在已经成为华侨城收入的主要源泉。“旅游带旺地产、景观提升品位、地产返哺旅游”是华侨城“旅游地产”模式的核心，也是华侨城在中国房地产市场最为核心的竞争力。深圳案例链接：以旅游带地产深圳案例链接：以旅游带地产“主题文化产业链主题文化产业链第九页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团Copyright 2010 Intent Consulting International Company10深圳案例链接：以旅游带地产

15、深圳案例链接：以旅游带地产“主题文化产业链主题文化产业链第十页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团2020年，从产业到旅游，从旅游到地产，华侨城走了很多路年，从产业到旅游，从旅游到地产，华侨城走了很多路Copyright 2010 Intent Consulting International Company11深圳案例链接：以旅游带地产深圳案例链接：以旅游带地产“主题文化产业链主题文化产业链第十一页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团核心竞争

16、力核心竞争力“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”Copyright 2010 Intent Consulting International Company12深圳案例链接：以旅游带地产深圳案例链接：以旅游带地产“主题文化产业链主题文化产业链第十二页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团旅游地产开发的繁荣背后的忧患旅游地产开发的繁荣背后的忧患Copyright 2010 Intent Consulting International Company13p对投资成本的高要求对

17、投资成本的高要求旅游房地产是一种弹性置业的需求，它从前期策划到市场营销和后期物业管理的全过程都与第一、二居所有着完全不同的规律，因此开发者要有足够的心理准备和综合实力的储备。p对产品开发的高要求对产品开发的高要求由于旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户，这些消费者要求更高，投资行为更理智。p对运营能力的高要求对运营能力的高要求旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。p以上三点来看，旅游地产实质上是一个投资周期漫长、投资资金巨大

18、而且对土地储备非常严格的行业，是一个风光无限也风险无尽的产业，其上升空间不可限量，其下跌幅度也不可预言。风险风险第十三页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团从概念走向泛旅游地产从概念走向泛旅游地产Copyright 2010 Intent Consulting International Company14p意图观点意图观点“泛旅游地产”，以旅游作为开发主导，综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合度假项目或者大型区域经济开发，同时，旅游和产业之间是相互转换，相互影响和相互驱动的旅游地产作为区域经济的增长极，以及通过旅游而

19、衍生的相关产业在不断的左右着区域经济的增长和地区开发，其在微观层面也不断的推动房地产开发，而其与房地产和旅游业之间 ，也是相辅相成，形成一条泛旅游地产产业链，我们称之为“泛旅游地产”。p现状认识现状认识通常指的是以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的配套为主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的，融旅游、休闲、度假、居住等多种功能于一体的大型旅游休闲空间。也就是说，国内主流的旅游地产开发，其本质是房地产开发，而旅游是其依附体，通常旅游资源是为房地产服务的，而作为房地产而言，由于其体量和产品的限制，在单个旅游区内对

20、于区域经济和人口的发展也是有限。三三旅游地产发展新趋势旅游地产发展新趋势第十四页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团趋势一：功能演变趋势一：功能演变从从“概念需求概念需求”到到“产品支撑产品支撑”Copyright 2010 Intent Consulting International Company15p从国内旅游行为的角度出发，其特征正在逐渐的从单一性的观光旅游、到有目的的休闲旅游，再发展到的度假休闲旅游。p旅游行为的不断变化，其旅游产品也在悄然发生改变。早期的产品多为满足旅游人口的概念需求，如旅游地产的鼻祖深圳

21、华侨城，其单纯的通过主题公园驱动房地产，仅仅满足概念上的旅游房地产开发。p而在旅游行为方式升级趋势下的项目开发，多注重创新产品的设计和多元产品的组合，在此发展模式下，产品成为旅游地产的重要支撑。p如芙蓉古城通过建筑符号作为产品表现特征之一，以文化包装项目，将住宅产品和旅游产品有效的整合在一起。六大趋势六大趋势第十五页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团趋势二：空间规模趋势二：空间规模由由“小而精小而精”到到“大而全大而全”的复合型区域开发的复合型区域开发Copyright 2010 Intent Consulting

22、International Company16p就目前旅游房地产的发展现状而言，占地面积正在逐渐的扩大：一方面，不断增长的土地价值使得开发商更愿意在项目开发之前先行圈地，且土地越多越好；另一方面，在累计了多年开发经验的情况下，很多开发商都有着较强的开发自信，在不断的扩大其开发项目的体量的前提下，在产品组合方面，通过不断创新的产品形态，进行合理有效的整合，在“全”的基础上，不断的创新。p在旅游地产大规模开发的发展趋势之下，也开始逐渐演化为大型区域的经济开发，由旅游地产主导的旅游产业和旅游相关产业，逐渐的支撑起地区的人口、经济的发展，并通过复合型的旅游房地产开发，不断的提高土地价值，催热区域经济发

23、展，再反作用于地区产业经济的进步，这也就是之前说到过的泛旅游地产的概念，在这样的发展趋势之下，空间规模从“小而精”到“大而全”的复合型发展趋势将越加明显。六大趋势六大趋势第十六页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团天津珠江温泉城天津珠江温泉城Copyright 2010 Intent Consulting International Company17p作为区域型的大盘开发，天津珠江温泉城通过温泉作为核心引擎，盘活了超过了作为区域型的大盘开发，天津珠江温泉城通过温泉作为核心引擎，盘活了超过了2 2万亩万亩占地的新城开发

24、。占地的新城开发。项目东距北戴河和东陵，为1个小时车程，北距承德避暑山庄3个小时的车程。距盘山和古蓟州黄涯关长城45公里，温泉城占地22500亩，总建筑面积约435万平方米，分十期开发，它包含了上京别墅、珠江帝景温泉度假村、水上皇宫大酒店、体育中心，27洞高尔夫球会、珠江国际外国语学校。除以以外，还设有亚洲最大4A级日式帝景温泉度假村；超五星级15万平方米仿非洲迷城凯越大酒店；国际著名设计大师设计的具有举办国际竞赛资格的27洞高尔夫球场；大型高尔夫双层灯光练习场；帝景体育俱乐部；帝景骑术俱乐部；北京科技大学天津分院；天津财经大学珠江学院；高等教育基地；世界级歌剧院；国际会议中心；潮白河游艇会；

25、天主教堂；大型水上休闲公园；国际疗养医院；趋势二：案例链接趋势二：案例链接第十七页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团趋势三：选址策略趋势三：选址策略自然资源越稀缺越竞争，呈现自然资源越稀缺越竞争，呈现“两极两极”开发战略布局开发战略布局Copyright 2010 Intent Consulting International Company18p对于传统旅游房地产开发而言，选址通常会在两类资源较好的地区：对于传统旅游房地产开发而言，选址通常会在两类资源较好的地区：一类是自然资源较为丰富的地方，如山、湖、海、河周边，

26、这些地区通常空气较好，环境优美，位于城市近郊，具备离城不离尘的特征；另一类是人文资源丰富的地区，如古城遗址、古村落等，此类地区通常人文底蕴浓厚，历史厚重，充满文化气息，在地方人群中引起强烈的内心共鸣，加之自然资源越来越稀缺，且人们对于人文历史的追求不断增强，因此，依托人文资源开发旅游地产成为一种新的发展趋势。p从城市经济发展的角度来考虑，在有限自然资源的经济欠发达地区发展旅游地产，对于经济不很发达的地区，相对贫困的地区地方政府为了提升当地的经济发展和房地产开发商进行了有效的合作，带动区域的招商引资和经济实力；其次是在缺乏自然资源的经济发达城市发展旅游地产发展旅游地产，地方政府可以由开发商进行土

27、地招标，城市周边基础设施的建设，丰富的商业配套。六大趋势六大趋势第十八页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团趋势四：资源整合趋势四：资源整合模式多样，强调在多元化联合中实现旅游资源再模式多样，强调在多元化联合中实现旅游资源再造造Copyright 2010 Intent Consulting International Company19p有效的整合区域各方资源，增强关联效应，开发形式多元化，从单纯的旅游资源依托型转变为共生型，强调各种资源的有效融合，旅游地产的开发投资行为特征已不是单纯的地产投资活动，它对社会文化的促

28、进、生态环境的保护、土地资源的利用等各种层面的影响，均会受到社会舆论的关注；p随着旅游地产进一步扩张，随着资源价值不断异化，导致我们随着资源本身的多化，可以看到对旅游地产本身的内容和项目设计上进一步多样化，导致我们旅游地产操作上和运作上都需要结合资源本身的特点来设置出有吸引力的主题和内容，吸引潜在的市场和消费者。六大趋势六大趋势第十九页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团趋势五：市场需求趋势五：市场需求投资者对品质越来越挑剔，主题特色和质量提投资者对品质越来越挑剔，主题特色和质量提高显得更加重要高显得更加重要Copyr

29、ight 2010 Intent Consulting International Company20p旅游行为的发生载体是客户群体，旅游地产功能产品的升级是旅游行为的不断转变的结果，多变的客户需求，引导着旅游地产产品的不断变化。对于旅游地产而言，其客源结构相对较为复杂，有第一居所需求，有第二居所需求，也有投资需求、养老需求等，且旅游地产的功能产品较为丰富，不同功能的产品所导入的客户层次也不尽相同，因此满足不同档次客户的不同需求，又是旅游地产不得不面临的重要挑战。p面对这一挑战，旅游地产的发展商们正在逐渐的转变产品设计和功能布局，而左右这一变化的是对客户需求的不断深入的研究，随着旅游地产开发的

30、不断成熟，这一趋势将显得愈发明显。六大趋势六大趋势第二十页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团趋势六：智力驱动趋势六：智力驱动策划、规划、产品顾问的龙头作用日益凸显策划、规划、产品顾问的龙头作用日益凸显Copyright 2010 Intent Consulting International Company21p面对专业化程度越来越高的房地产开发，仅靠开发企业和设计单位已经难以满足复杂的开发系统工程，加之旅游地产的规模庞大，系统繁杂，现有的脑库已经远不够用，因此专业顾问公司的作用就显得非常明显，尤其是在设计方介入之前

31、，顾问公司可以起到指导性的作用。p由于顾问公司经验丰富，专业化程度高，在整体定位、市场调研、客户研究，产品建议等方面都能提出专业且合理化的建议，同时顾问公司在平衡各方关系方面，如开发商和政府、开发商和设计院等都能起到特殊的作用。p多脑驱动的头脑风暴将成为行业发展的主流趋势！多脑驱动的头脑风暴将成为行业发展的主流趋势！六大趋势六大趋势第二十一页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团见见“异异”思思“变变”，旅游地产开发思路决定出路，旅游地产开发思路决定出路Copyright 2010 Intent Consulting I

32、nternational Company22p意图咨询在操作旅游地产方面，碰到过各种各样的开发难题，其中最大的阻力其实是来自开发商内部，无论是否有行业经验的开发商，都会被传统思路和思维阻碍。对于一些行业龙头老大，其遇到的是传统的成功经验和创新模式之间的矛盾，而对于经验略浅的开发商，依附于传统的发展意味着较低的投资风险。因此，思维固守和不敢创新可能成为阻碍北戴河和昌黎项目发展乃至旅投公司战略落地的绊脚石。p面对这一问题，意图咨询往往会通过国内外，尤其是国外的先进案例进行引导，对于其在投资开发过程中的资金和财务问题进行合理的评估，最重要的是在当地的客源市场找到合适的着力点，即论证创新产品和开发模式

33、是否能满足当地客群的需求。p见“异”要思“变”，打破固有的成规，北戴河、昌黎等项目要用创新求变的思路去寻找新的出路，在同质化倾向越来越严重的今天，创新和个性化的发展必将杀出一条血路！四四意图咨询思考意图咨询思考第二十二页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团主题定位缺失：如何选择合适定位发展模式，对资源进行优化配置主题定位缺失：如何选择合适定位发展模式，对资源进行优化配置Copyright 2010 Intent Consulting International Company23p项目整体性的定位，在项目前期策划过程中

34、是首要问题，也将是指导项目整盘开发的核心问题。在这个过程中，往往需要确定项目的开发主题，主题既是精神性的，也是指导性的。p但是在旅游地产开发的过程中，国内的开发商商往往会忽视主题性的定位，而更加注重设计和功能布局，重产品轻概念，重利益轻文化是普遍现象，而这也会直接导致项目在长久的开发过程中，缺乏主线和精神纲领，出现“狗尾续貂”的现象较多。p主题定位的难以把握，主要原因在于两点：一是开发商没有充分理解土地属性，没能将土地资源进行优化配置，从而确立开发主线；二是开发商更注重产品的利润价值，通过快速销售项目实现迅速盈利。五五旅游地产开发的六个共性问题旅游地产开发的六个共性问题第二十三页，编辑于星期一

35、：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团启动引擎模糊启动引擎模糊如何在缺乏有效资源的前提下，选择引擎来带动地产开发如何在缺乏有效资源的前提下，选择引擎来带动地产开发Copyright 2010 Intent Consulting International Company24p这其中涉及到两个层面的问题：项目将通过怎样的开发模式来运作；在已确定的开发模式之下，通过何种引擎产品来启动项目。p对于开发模式的问题，实际上是依托项目的主题定位而定的，不同的主题定位引导下的功能组织和产品布局各不相同，而开发模式最核心的问题就是各类功能产品之间的组

36、合与开发。因此，从项目整体性开发的角度而言，需要对项目有一个通盘的思虑。p对于启动引擎的问题，则是在确定了开发模式之后，选择先行开发的产品。而该类产品的选择，面临着风险控制、项目盈利、树立形象、平衡关系等诸多问题，这些复杂的问题交杂在一起，就需要有一个科学和系统的论证，而启动区的成功与否，直接关系到项目开发的成败。旅游地产开发的六个共性问题旅游地产开发的六个共性问题第二十四页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团芙蓉古城芙蓉古城Copyright 2010 Intent Consulting International

37、Company25p芙蓉古城位于成都西郊青羊界，温江永宁镇，新成-温-郫国家级生态保护带，占地近1000亩，投资逾3亿元，以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成，由四合院和独立宅院的建筑群组成，因此成为西部最大的生态园林式旅游、休闲度假、商务会展接待基地，是目前国内屈指可数的融居住、餐饮娱乐、旅游观光、休闲度假、投资于一体的复合式旅游地产项目。p芙蓉古城从02年开始推出旅游商业和住宅产品，巧妙的是，开发商将两者结合在一起，即住宅产品就是旅游产品，将富有各地文化的建筑产品作为公寓出售，同时，这些建筑产品又成为旅游景点，辅之以文化、休闲、酒店、商业等休闲旅游功能

38、，即满足了旅游需求，开发商也实现了项目盈利，获得了较为稳健的发展资金。启动引擎模糊：链接案例启动引擎模糊：链接案例第二十五页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团经营管理不善经营管理不善运作主体如何理顺各类关系，平衡各方利益，实现有运作主体如何理顺各类关系，平衡各方利益，实现有效管理运作效管理运作Copyright 2010 Intent Consulting International Company26p大型旅游地产的开发，周期较长，而在这个漫长的开发周期中，开发商同时还扮演着经营管理的角色，除了前期的开发销售以外，

39、还承担着品牌的塑造和管理、持有物业的经营管理、地区开发各方利益的协调管理等重任。p通常在旅游地产开发的过程中，发展商往往面临多重角色扮演的问题，而在这个角色扮演的过程中，通常要平衡三方关系，一是政府，二是民众，三是自身。p各个主体的利益点不同：各个主体的利益点不同：对于政府而言，关注的是土地资源的有效整合与利用；对于民众而言，关注的是旅游区域的娱乐、休闲和配套设施；而对于开发商自身而言，关注的是项目的盈利和品牌的塑造管理问题。p如果无法理顺这些关系，旅游地产的深入开发将会遇到瓶颈。旅游地产开发的六个共性问题旅游地产开发的六个共性问题第二十六页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区

40、项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团罗平油菜花节罗平油菜花节Copyright 2010 Intent Consulting International Company27p罗平油菜花节是一种以“油菜文化”为基础，依托乡村特有生活风情和季节性油菜花风景为资源，从事观光经济作物生产经营活动，将经济作物与旅游业相结合的体验式生态旅游活动，油菜花节从最初单一的观光旅游逐步丰富为“集观光旅游、产品展销、民俗体验和休闲度假为一体的多元化旅游活动。p通过近十余年的发展，罗平油菜花节的运营模式日趋成熟，由早期的政府独营，到当前的“政府引导、企业经营、民众参与”政府所扮演的角色是油菜花

41、节模式成功的根本因素，其职责就是将地方旅游资源整合在一起，并进行行业的管理和服务。企业的介入，则是油菜花节模式做大做强的关键所在。p企业的统一经营管理，能够打破行政壁垒、最大化旅游资源的价值。成功的市场运作使油菜花节成为了赴滇旅游者每年的固定节日，并且省内居民们热情参与其中，积极传播油菜花文化，保障了她的永续发展。经营管理不善：案例链接经营管理不善：案例链接第二十七页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团产品创新匮乏产品创新匮乏如何突破传统的物业形态和功能组织，结合客户需求如何突破传统的物业形态和功能组织，结合客户需求创

42、新产品创新产品Copyright 2010 Intent Consulting International Company28p作为旅游房地产而言，产品创新已经不是简单的产品形态的升级，而是产品功能的突破。比如在度假类物业中：别墅式酒店就是将标准酒店和低密度别墅产品相融合的产物，但是在此基础上，结合第二居所度假的需求，别墅的面积较小，通常面积会在100-200平米之间，提供一房、二房、三房等小面积住宅空间，在设计上往往会设置私家泳池，但是没有地下空间和私家的停车空间，有效的结合需求提高土地利用价值。而这种产品的变化，是在充分结合了客户的度假需求以及科学的产品布局论证之后产生的。p在通过多个成功

43、案例比较后发现，其实产品的创新并不需要复杂的设计论证，尤其是旅游地产的产品创新，更多的是结合客户特殊需求而变化的产品组合方式不同。旅游地产开发的六个共性问题旅游地产开发的六个共性问题第二十八页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团亚龙湾高尔夫别墅亚龙湾高尔夫别墅Copyright 2010 Intent Consulting International Company29p位处海南三亚亚龙湾，坐拥36洞高尔夫球场，占地约100000平米,共规划108套宽院别墅，110套客房。位于亚龙湾高尔夫球会内的优越地理位置，使得项目

44、独享亚龙湾得天独厚的自然美景和36洞国际高尔夫环抱的优雅环境，“水中有岛、岛中有水”，户户邻水的独特建筑规划；浓郁东南亚现代风格的园林设计；超五星级酒店私人定制式服务；构成了无与伦比的亚龙湾高尔夫度假别墅。p亚龙湾高尔夫别墅的户型面积分为120-130的一房，130-150的二房和150以上的三房，同时每户配有私家泳池。p别墅产品合理有效的利用高尔夫景观进行布局，提高了社区的绿化面积，同时也提高了别墅产品的整体档次和品质。p别墅产品在售后统一回租，保证投资者一定的投资回报的同时，也满足了大量前往亚龙湾度假的游客需求，是国内目前较为成功的度假类产品的案例之一。产品创新匮乏：链接案例产品创新匮乏：

45、链接案例第二十九页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团营销推广不力营销推广不力如何在强势树立形象、强力推售项目，实现项目品如何在强势树立形象、强力推售项目，实现项目品牌塑造牌塑造Copyright 2010 Intent Consulting International Company30p作为项目开发的重要步骤，营销推广的重要性已经被越来越多的开发商关注，而一个好项目要提高市场知名度，塑造品牌形象，则必须通过强有力的营销手段来达到目的，但是从目前国内旅游地产的开发现状来看，营销推广存在着诸多问题：问题一：仅以项目作为

46、营销对象，忽略区域价值。问题一：仅以项目作为营销对象，忽略区域价值。营销推广焦点多集中在项目自身，其主要目的只是为了短期内推售项目，而无法满足项目的长期开发推广需求。问题二：无法深层挖掘客源通路，吸引更多客群。问题二：无法深层挖掘客源通路，吸引更多客群。主要是源于前期市场调研不充分，对于未来可能导入的客户判断不严谨。对于旅游地产而言，其客户结构较为复杂，客户来源也比较分散，且不同开发时期所导入的客户也不相同。问题三：营销手段单一，推广执行不力。问题三：营销手段单一，推广执行不力。由于旅游地产体量较大，开发周期较长，传统的房地产营销推广无法满足于旅游地产的开发。旅游地产开发的六个共性问题旅游地产

47、开发的六个共性问题第三十页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团半山半岛半山半岛Copyright 2010 Intent Consulting International Company31p位于三亚市小东海鹿回头半岛，整个半岛由鹿回头公园、鹿回头岭两山和小东海、鹿回头湾两湾组成，是三亚市西至海坡，东至亚龙湾的五十余公里海岸线中唯一一个待开发的半岛，半山半岛占地面积2066多亩，建筑面积100多万平方米，由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个项目包括临海别墅、观海公寓、洲际酒店、豪华商业街、国际

48、潜水基地、游艇会等。项目总销售额预计200多亿元，是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目p半山半岛的整体营销策略体现了“先三亚后项目”，其通过：出版刊物为什么半山半岛赞助“大佛杯”中国高尔夫男子职业球员锦标赛联办“中国财富管理论坛”举行“海洋之星”夏令营等推广方式，提升三亚和鹿回头半岛的综合知名度来实现项目的价值体现营销推广不力：链接案例营销推广不力：链接案例第三十一页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团盈利模式单一盈利模式单一如何通过整合项目功能资源，实现多元化的盈利模式如何通过整合项目功能资源，实现多元化的盈利

49、模式Copyright 2010 Intent Consulting International Company32p国内旅游地产的开发主体依然是地产开发，其核心的盈利依然是房地产项目，旅游资源更多的只是作为概念存在与项目的整体开发过程中。此种模式无法充分的将区域旅游资源有效利用，提高资源价值。p而对于一些有较强经营能力的开发商而言，其更会注重旅游地产长期开发中的后期利润价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，从而形成一个良好的产业链条，实现多元化的盈利模型，实现长期获益。旅游地产开发的六个共性问题旅游地产开发的六个共性问题第三十二页，编辑于星期一：十四点 三

50、十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团上海新天地上海新天地Copyright 2010 Intent Consulting International Company33p上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成具国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。这个项目是建设一个具传统和新纪元生活文化的都市旅游景点，它以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满

51、现代感的新建筑融为一体。p新天地项目作为上海最成功的旅游商业地产，其开发至今历时超过10年，核心利润已经从房地产项目（翠湖天地）逐渐转变为商业街的租金收益，同时，旧城改造、公建配套的建造等通过多元化的经营方式，提高了区域知名度和土地价值，还实现了政府、开发商、民众共赢的发展模式。盈利模式单一：链接案例盈利模式单一：链接案例第三十三页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团旅游地产开发六大共性问题环环相扣旅游地产开发六大共性问题环环相扣Copyright 2010 Intent Consulting Internationa

52、l Company34p从中国旅游地产的发展现状可以看出，中国旅游房地产的发展任重道远。由于发展过程中的诸多不成熟因素及开发的无序，中国旅游地产释放的过于快速，中国现有的旅游地产发展格局面临着重新洗牌，每个项目、每个开发商都面临调整自身定位、自我谋求发展问题。p从目前这六大主要问题来看，其都是旅游地产开发过程中的核心环节，且每个单一的环节都不是单一存在的，而是环环相扣，相互影响又是相互制约的，如果其中的某个环节出现问题，将直接影响下一个环节的开发。p意图咨询发现并向旅投公司提出建议：意图咨询发现并向旅投公司提出建议：在北戴河等旅游地产大盘开发之前，要特别注意前期策划工作的重要性。必须要从项目整

53、盘开发的高度去思量每一个开发环节中的主要问题，以降低项目在操盘过程中的难度，长效解决诸多难点问题。五五意图咨询思考：环环相扣的问题意图咨询思考：环环相扣的问题第三十四页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团Copyright 2010 Intent Consulting International Company35共生共生模式模式所所谓谓共共生生模模式式，类类指指像像北北戴戴河河新新区区之之大大型型旅旅游游度度假假项项目目依依托托自自然然资资源源为为核核心心进进行行开开发发的的模模式式，这这也是目前国内旅游地产最主要的

54、开发方式。也是目前国内旅游地产最主要的开发方式。以依托自然资源为核心的开发模式以依托自然资源为核心的开发模式B第三十五页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团以依托自然资源为核心的开发模式以依托自然资源为核心的开发模式Copyright 2010 Intent Consulting International Company36p主要特征：主要特征：资源条件优良；景观塑造成本较低，提高项目的收益成本。p从目前国内的资源优势来看，主要分为三大类：从目前国内的资源优势来看，主要分为三大类：滨湖类度假项目开发。其主要依托的是现

55、有的湖景资源，如千岛湖、太湖等；滨海类度假项目开发。其主要依托的是海体资源，如海南的亚龙湾，青岛、大连等沿海城市；三是温泉度假项目的开发，其主要依托的是温泉资源，如天津的珠江温泉城，通过对温泉资源的开发利用，开发地产盈利。p从这些度假类项目开发的情况来看，其主要的盈利方式：从这些度假类项目开发的情况来看，其主要的盈利方式：通过地产开发，但是越来越多的开发获利模式已经从单一的地产盈利逐渐转向为旅游资源的开发获利（旅游景区收费）和后期物业持续经营。pp随着自然资源的不断稀缺，这种依托自然资源的地产开发已经逐渐陷入困境，开发商们不得不另辟蹊径，随着自然资源的不断稀缺，这种依托自然资源的地产开发已经逐

56、渐陷入困境，开发商们不得不另辟蹊径，通过多元化的开发模式来取代传统的通过多元化的开发模式来取代传统的“共生模式共生模式”共生模式共生模式第三十六页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团1.1.滨湖类度假项目概述滨湖类度假项目概述Copyright 2010 Intent Consulting International Company37p滨湖类度假项目，作为旅游地产的一种存在类型，是依赖于湖景资源进行综合开发的复合地产项目。p与传统房地产项目不同的是，其地产的开发不是独立进行的，而更需要依托滨湖资源和其它娱乐休闲配套设

57、施，是发展商利用临湖规划的旅游度假区（如太湖旅游度假区、阳澄湖旅游度假区）、人工湖泊水库（太平湖）等优势资源开发的具有投资回报和多种功能的旅游度假项目。p这类度假项目多建在滨湖资源优势突出的城郊区域，以提供各类娱乐、运动、度假、养生、居住为经营目的，并随着项目的逐渐开发成熟，不断打向知名度，吸引各地游客前来，从最初的旅游观光发展到休闲度假，以完成从常来到常留到最后定居于此的过程。滨湖类项目滨湖类项目一一第三十七页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团2.2.滨湖类度假项目分类滨湖类度假项目分类Copyright 2010

58、 Intent Consulting International Company38按项目所处区域开发程度分类，可分为区域起步期项目和区域成熟期项目按项目所处区域开发程度分类，可分为区域起步期项目和区域成熟期项目区域起步期项目：这类度假项目的开发通常是作为某个滨湖区域（多为人工湖/水库）发展的启动项目，在政府的规划和支持下开发该滨湖，打造休闲度假场所，此时该滨湖资源一般，也还没树立市场形象，周边也没有其它可依赖的配套资源，完全需要开发商独立领衔开发和营销，如雪野湖休闲度假区等等。区域成熟期项目：项目所在区域有一定的知名度，也已有了成熟的配套，开发商进入后可利用现有资源进行开发，节省了初期的滨湖

59、整治工作，但此类开发竞争压力大，需要有一定的创新点，如千岛湖开元度假村、苏州太湖高尔夫等等。第三十八页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团2.2.滨湖类度假项目分类（续）滨湖类度假项目分类（续）Copyright 2010 Intent Consulting International Company39按项目所拥有的资源配套分类，可分为自有配套型项目和共享配套型项目按项目所拥有的资源配套分类，可分为自有配套型项目和共享配套型项目自有配套型项目：此类滨湖项目产品线丰富，集酒店、娱乐、商业、度假项目于一体，如绿城千岛湖度

60、假公寓。共享配套型项目：这类滨湖度假项目大多是处在一个大区域的滨湖旅游度假区内，而这些度假区有其自身公共的配套，比如说高尔夫、游艇俱乐部等等，作为整体开发中的一个度假项目，它往往仅开发一些必须的度假产品，如度假酒店、别墅，而其它设施则是共享区域内已有的配套，如千岛湖滨江度假酒店别墅，中信太湖城等。第三十九页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团2.2.滨湖类度假项目分类（续）滨湖类度假项目分类（续）Copyright 2010 Intent Consulting International Company40按项目开发特

61、色分类，可分为特色配套类项目、特色住宅类项目和特色品牌类项目按项目开发特色分类，可分为特色配套类项目、特色住宅类项目和特色品牌类项目特色配套类项目：除基础商业、会所、酒店配套外，在此类项目中还会开发其它高品质或者新潮流的配套设施，如中信太湖城开发的太湖文化论坛、千岛湖天清岛度假村开发了易文化主题公园等。特色住宅类项目：此类综合度假项目开发主要特色是在它的住宅项目上，如阳澄湖名人文化村项目。特色品牌类项目：知名开发商，国际品牌五星级度假酒店，品牌的强强联合是现今比较流行的开发方式，如绿城千岛湖度假项目，引进喜来登度假酒店，使整个项目更加受市场关注。第四十页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅

62、投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团3.3.滨湖类度假项目特征滨湖类度假项目特征Copyright 2010 Intent Consulting International Company41p特征一：依托湖景资源开发，对自然资源依赖性大特征一：依托湖景资源开发，对自然资源依赖性大以邻近湖滨为最大卖点，来迎合消费者亲近大自然的需求，因此湖景等自然资源的优劣对项目成功起决定性因素。p特征二：项目离主城区有一定距离，但有发达的交通体系特征二：项目离主城区有一定距离，但有发达的交通体系湖滨类资源一般都位于城郊或郊区，离主城区大致1个小时左右车程。随着区域的开发和人

63、流的导入，项目周边交通体系肯定发达，尤其是为方便自驾出游而建设的公路。p特征三：在项目占地配比上，旅游配套项目所占比重大特征三：在项目占地配比上，旅游配套项目所占比重大滨湖类度假地产与常规住宅地产不同，配套设施与外部环境才是这类项目的重点，因此房地产项目在开发中占地不会倾向绝对大比重。p特征四：项目有很明显的阶段性发展，整体开发时间长，管理服务要求高特征四：项目有很明显的阶段性发展，整体开发时间长，管理服务要求高滨湖类度假项目开发周期长，一般分为导入期、发展期、成熟期三个阶段，历时可能长达10年之久。而由于此类度假项目具有季节性，所以后期物业管理则成为一个难点，如餐饮、清洁等不同于普通住宅小区

64、。p特征五：滨湖资源的特征五：滨湖资源的“可再生性可再生性”，使得项目易被嫁接和复制，使得项目易被嫁接和复制这里的“可再生”不是自然现象，而是人工行为，即对水库的挖掘开发，这样一来，湖泊资源就变得“无穷无尽”了。雷同的滨湖资源和周边环境，为下一次同类型滨湖项目的开发提供了良好的嫁接条件和模仿素材，可复制性强。第四十一页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团4.4.滨湖类度假项目的产品开发指导滨湖类度假项目的产品开发指导Copyright 2010 Intent Consulting International Compa

65、ny42p七里海等滨湖度假类产品的创新之道主要包括以下三方面：p主题创新主题创新在前期策划时要有其最初的主题定位，后期的开发必将围绕这个主题进行，就像写作不能离题一样，主题是项目的灵魂。而主题的创新需要根据区域环境挖掘与提炼，比方说如果北戴河项目所在区域内所有项目的定位都缺乏文化，那么突出文化性则可以作为项目主题定位的备选方案之一；主题的创新还要坚持特色，目前最受欢迎的主题排名是：教育展览、珍禽异兽、植物园林、原野丛林、外国文化、历史陈列、河流历险、生活娱乐、水上公园、动物表演、花卉展览、休闲养生等。p功能创新功能创新七里海等滨湖类度假项目按功能分可有三个层次：基础层次陈列式观光地产、提高层次

66、娱乐式体验地产、发展层次休闲式度假地产。其中娱乐体验和休闲度假层次是北戴河项目的主攻方向，其创新主要从三方面着手：以文化感染人、以形式吸引人、以档次震撼人。p形态创新形态创新产品形态的创新，顾名思义，即是从现有主流的产品形态中开发新的产品，形成差异化竞争。比如说当下的滨湖度假住宅产品多以度假别墅为主，而如果像绿城在千岛湖开发观景小高层公寓那样，避免与千岛湖其它度假住宅产品雷同，则对其销售必将有决定性的帮助。第四十二页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团5.5.七里海等滨湖度假项目的开发引擎解密七里海等滨湖度假项目的开发

67、引擎解密Copyright 2010 Intent Consulting International Company43p七里海项目可使用三种引擎：p引擎一：一线湖景引擎一：一线湖景+ +五星酒店：五星酒店：采取一线湖景资源，以酒店将湖景资源转化为地产资源，将以单纯欣赏湖景、商务会议的客源转化为房地产客源。p引擎二：高尔夫引擎二：高尔夫+ +五星酒店：五星酒店：高尔夫的定位直接宣示了高端路线的市场形象，同时以五星酒店和高尔夫俱乐部的度假村概念带动房地产项目的盈利已经成为较为成熟的模式。p引擎三：温泉引擎三：温泉+ +五星酒店：五星酒店：利用固有资源，通过温泉公园等娱乐场所先期催热市场，土地升值

68、后推动房地产价值上涨，从而实现地产盈利。第四十三页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团5.5.开发引擎解密（续）开发引擎解密（续）Copyright 2010 Intent Consulting International Company44p一般情况下，由于滨湖项目开发周期长，大多都以观光旅游开始，因此此类项目都先投入开发一些娱乐配套（如高尔夫、温泉、游艇等），等项目及区域成熟后再进行房地产销售，完成由旅游向休闲度假的转变。p右图总结了目前国内部分滨湖度假类项目的开发引擎组合。从图中可以看出，随着时代发展，文化、文化

69、、论坛论坛等新的开发引擎逐渐崭露头角，成为一种趋势。第四十四页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团中信太湖城中信太湖城Copyright 2010 Intent Consulting International Company45p位于苏州太湖国家旅游度假区11.2平方公里的核心区，一直为严格控制开发的自然、民俗、文化、古迹保护区域。占地约1000余亩，区域内风光旖旎，有山有水有岛，还有近5公里的黄金岸线。p项目总投资34亿元，总建筑面积达60多万平米。整体开发类型包括大型会议中心、五星级宾馆、酒店式公寓组团、住宅社区

70、等。在其开发的二区中引进了太湖文化论坛，配合酒店商业启动，再开发房地产，从而打造出全国甚至全世界高级别的文化交流和旅游度假胜地。p其开发的太湖文化论坛是继海南博鳌亚洲经济论坛项目之后，唯一一个全国性超大型的、最高规格的、全综合性的以文化为主题的论坛项目。案例链接一案例链接一第四十五页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团千岛湖天清岛度假村千岛湖天清岛度假村Copyright 2010 Intent Consulting International Company46p临千岛湖中心湖区一侧依山而建，与三潭岛、龙山岛和五龙岛

71、等隔水相望，距千岛湖镇约8公里。p项目占地16万平方米，别墅区总体量为1.7万平方米，度假酒店总建筑面积达3.6万平方米，拥有158个泊位的专用车库和大型停车场，全程有近2公里的环岛公路。p在常规度假酒店和别墅开发的基础上，天清岛项目引入“易文化”概念，打造“易文化主题公园”，将中国易文化和现代旅游休闲度假方式相结合，全岛的规划都与易文化相关，突出其养生功能，成为全国第一个易文化养生休闲度假区。案例链接二案例链接二第四十六页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团6.6.滨湖类度假项目的客户定位解析滨湖类度假项目的客户定位

72、解析Copyright 2010 Intent Consulting International Company47p旅游度假区的经济效益很大程度上取决于度假区旅游客源的充裕程度，因此在开发任意一个度假项目时，对客户的精准定位就显得十分关键了，一般客户定位主要从客户来源、客户结构特征、客户需求这三个方面进行综合评价。p研究模型包括三种：客户圈层研究模型、客户地图研究模型（空间）主阶段客户研究模型（时间）第四十七页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团“第五空间第五空间”，你的岛，你的天堂，你的岛，你的天堂杭州千岛湖开元度

73、假村杭州千岛湖开元度假村Copyright 2010 Intent Consulting International Company48p千岛湖度假区内的项目，现在客户核心来源主要以杭州为主，辅助客源是杭州周边城市，偶得客户是长三角区域及境外人士；项目中高端别墅客户分为投资和自住或两者兼有，用作第二或第三居所的客户主要是项目所在城市以及周边城市的企业主、成功人士、企管高层等，而投资型物业为追求稳定回报率，则客户范围较广。案例链接三案例链接三第四十八页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团项目基本情况项目基本情况Copyr

74、ight 2010 Intent Consulting International Company49p千岛湖开元度假村坐落在千岛湖镇麒麟半岛之上，距杭州130公里，上海300公里，距离苏南大中小城市和杭州省地级城市均在300公里以内。项目占地302亩，包括88幢半岛私家别墅、一座五星级酒店、游艇俱乐部、会所等相关配套。案例链接三：杭州千岛湖开元度假村解读案例链接三：杭州千岛湖开元度假村解读第四十九页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团项目发展条件项目发展条件Copyright 2010 Intent Consulti

75、ng International Company50p千岛湖开元度假村是千岛湖发展的必然产物，满足社会的需求。右表总结了千岛湖旅游度假区的发展历程。p从表中可以看出，开元度假村的出现正好处于这个度假区的快速发展阶段，基础旅游设施已经基本完备，其它娱乐配套也已经开始施工，区位、交通、资源、设施一应俱全，整个千岛湖步入良性发展轨道，正在从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展。因此开元的出现正好贴合当时的区域需求。案例链接三：杭州千岛湖开元度假村解读案例链接三：杭州千岛湖开元度假村解读阶段/时间探查阶段（1982-1991年）参与阶段（1992-2001年）发展阶段（2

76、002-2006年？）重大事件开发建设东南湖区桂花岛，标志着千岛湖旅游正式开始起步。1993年，淳安县政府出台了“谁投资、谁经营、谁受益”的鼓励政策，调动了社会各方投资建设的积极性；1998年千岛湖风景区总体规划正式实施。2000年，成为全国首批级旅游区2002年，县政府提出千岛湖旅游要从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展；2006年杭千高速通行，成为旅游区旅游业发展的转折点。阶段特征受城市、交通、市场等制约，千岛湖旅游的吃、住、行、游购、娱乐等旅游要素发展不平衡，产业规模小，投资少，缓慢发展。1997年接待游客65.8万，比1991年上升了139.3，实现门票

77、收入2858万。旅游景点实现了从量到质的提升，极大提高了千岛湖湖区景点的品位。滨湖度假酒店、私人豪华游艇、水上康体健身逐渐成为千岛湖旅游发展的三大休闲产业；高速极大的带动了千岛湖综合型房地产市场的成长步伐，各品牌开发商纷纷进驻，并获得收益典型项目鱼味馆建成接待游客；新安江旅游服务公司成立。千岛湖海外海大酒店、凤凰休闲度假村等一批酒店设施投入建设。五星级酒店开元度假村建成开业。新旅游码头、水上休闲主题公园、羡山休闲度假中心、游艇俱乐部等项目开始施工建设，千岛湖步入良性发展轨道第五十页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团项

78、目产品解析项目产品解析Copyright 2010 Intent Consulting International Company51p从一开始，开元集团就力图在千岛湖开发一个高端项目；现如今，漫步在千岛湖，开元度假村别墅融入了山地别墅和水岸别墅中，最高限度地收纳无边的湖光美景。岩石岸线形成千岛湖开元度假村半岛的外围线，也形成度假村的曲折悠回的园区轮廓线，与湖面水线保持有12米左右的波动。山脊沿半岛的纵深从湖面陡峭升起，平均标高高于一般季节水岸线35米，树木和丛林覆盖整个基地，这也让人自然想到朱熹在此留下的“半亩方塘一鉴开，天光云影一徘徊。”尤其是夜幕降临之时，登上作为千岛湖开元度假村的特色尊

79、贵配套设施，耗资1000万的曼哈顿56号超豪华游艇，眺望千岛湖开元度假村，灯火辉煌，波光粼粼，将“东方夏威夷”的浪漫休闲风情再度展现。p建筑设计建筑设计千岛湖开元度假村以休闲度假为主题进行开发，建筑设计规划依据半岛屿山水皆景的环境特点，由88席半岛度假别墅及面积近33000平方米的夏威夷风格五星级标准度假酒店组成，整体规划设计以尊重自然、珍爱自然、融入自然为最高原则，每一条道路的走向，每一处建筑的布局都充分考虑环境的容纳与和谐，形成水域、森林、道路、建筑四大规划体系。案例链接三：杭州千岛湖开元度假村解读案例链接三：杭州千岛湖开元度假村解读第五十一页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴

80、河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团项目产品解析（续）项目产品解析（续）Copyright 2010 Intent Consulting International Company52p景观布局景观布局千岛湖开元度假村充分利用原生态环境景观，以开阔湖景与城市绿带为外景，以青山绿岛、生态园林为内景建构大环境体系，突出了野趣、生态、写意、浪漫的环境特征。整体景观规划以夏威夷风情为模本，采用全景式设计手法，以山脊和湖湾为主景观轴和主功能轴进行景观设计，丰富的景观资源和景观元素被组织成一个均衡的体系在园区内流动。p度假产品度假产品千岛湖开元度假村从英国进口的“曼哈顿56号

81、”，价值1000多万元，是目前浙江省乃至整个华东地区价格最高、性能最好、最豪华的游艇，由世界顶级游艇制造商英国SUNSEEKER国际游艇制造公司设计制造，与英国皇室乘座的游艇同一型号。船体长18.65 米，宽4.59米，高6.15米，半载排水量26.7吨，最大航速23节，续航力270英里，性能极其优异。酒店为别墅生活提供完美的度假休闲设施与生活配套，具体配套设施包括：商场、中餐厅、西餐厅、休闲吧、足浴、桑拿、KTV包厢、SPA、游艇俱乐部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、儿童嬉水池、室内恒温游泳池。第五十二页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域

82、成片综合开发模式 意图咨询集团项目客户分析项目客户分析Copyright 2010 Intent Consulting International Company53p第一阶段（第一阶段（2004-20052004-2005年），度假村酒店开始营业年），度假村酒店开始营业这时主要导入政府、考察团、商界高官、高管等商界政界要员，通过这些高端峰层客户的影响力，预热项目知名度，确立了项目的整体市场高端形象。p第二阶段（第二阶段（2005-20062005-2006年），打造五星级酒店年），打造五星级酒店项目基本完全成熟，此时导入著名跨国企业和民营企业的商务会议和私人度假客源，这时知名影星等社会名人也

83、慕名而来。p第三阶段（第三阶段（2007-2007-至今），度假村已经成为首批自驾游基地至今），度假村已经成为首批自驾游基地通过前两个阶段的客源导入，酒店客户扩散至普通自驾游客户，客源面更广，整个项目已经成为一个非常高端且高知名度的高端度假酒店。案例链接三：杭州千岛湖开元度假村解读案例链接三：杭州千岛湖开元度假村解读第五十三页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团成功核心密码成功核心密码Copyright 2010 Intent Consulting International Company54p走走“高端定位高端定位

84、”之路之路随着人们对度假居住概念的重新认识，千岛湖风景区必将以其独特的自然、健康、稀有度假养生资源、良好的区位交通等因素的存在迅速成为一个高档次的度假休闲场所。千岛湖开元度假村，作为杭州千岛湖旅游度假区内的一分子，坚持打造高档旅游房地产项目。p补补“市场产品市场产品”之缺之缺在开元度假村没在千岛湖落脚之前，该区域内只有一些简单的旅游设施和中低端度假酒店。而开元五星级酒店的进入正好填补了千岛湖没有五星酒店的市场空白。“五星级酒店式度假社区”的千岛湖开元度假村的出现，意味着浙江首度出现了以五星级酒店为配套的别墅社区，这在当时的华东地区，甚至是全国也是罕见的。除此之外，游艇码头作为高档的娱乐配套也顺

85、势提升了项目的档次。p树树“百年老店百年老店”之牌之牌千岛湖开元度假村的成功，“开元”这一品牌也功不可没。建设一家酒店固然不易，而要把开元打造成“百年老店”则更为艰巨。开发商在项目开发的过程中，确立了“创造特色、打造品牌、关注客户、用心服务”的经营理念，并一直致力于成为拥有国内一流的饭店管理公司、省内最具特色的房地产公司和具有综合优势的相关产业群组成的大型国家级企业集团，成功嫁接了饭店业和房地产业，呈现双轮驱动、比翼齐飞的发展局面。案例链接三：杭州千岛湖开元度假村解读案例链接三：杭州千岛湖开元度假村解读第五十四页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域

86、成片综合开发模式 意图咨询集团对七里海启动项目的启示对七里海启动项目的启示Copyright 2010 Intent Consulting International Company55p明确的项目定位明确的项目定位首先，应用一种地产业与旅游休闲业相复合的开发模式，将地产与旅游业、酒店业相复合，所开发的度假别墅与五星级标准度假酒店或高尔夫相辉映，把“文化、休闲、度假、观光、游乐、生活”等融入到项目的每一个细节，满足懂得生活享受的消费者的休闲生活需求。p先进的开发指导思想先进的开发指导思想在七里海开发过程中，始终把产品的品质放在第一位，做就要做精品。不同规划设计，如投资策划、建筑设计、装修设计、

87、景观设计等聘请知公司。p科学系统的营销策略科学系统的营销策略最后，采用科学系统的营销策略。案例链接三：杭州千岛湖开元度假村解读案例链接三：杭州千岛湖开元度假村解读第五十五页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团1.1.滨海类度假项目概述滨海类度假项目概述Copyright 2010 Intent Consulting International Company56p这里的滨海度假项目，其实是旅游度假与居住的结合体，它以房地产开发为其现实载体，以度假式居住为其主体特征，与传统房地产相比较，滨海度假物业具有其自身特征：如强烈

88、依存海滨资源；有明显的地区限制；以度假的要求开发物业，注重度假功能的开发；强调建筑与环境的景观一致性等等。p旅投公司在决策黄金海岸等滨海旅游度假项目前，必须清楚地认识到不同地区、文化背景的影响，因为这些影响，使得同时沿海国家在开发滨海旅游的时间上差别很大。一般来讲，影响滨海度假项目兴旺的因素有很多，这里主要提出三点：海滨资源自身的吸引力快速城市化的影响人们对滨海兴趣的转变，意识到海滨对身体健康的好处滨海类项目滨海类项目二二第五十六页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团2.2.滨海类度假项目分类滨海类度假项目分类Copy

89、right 2010 Intent Consulting International Company57按项目受众广度和类型不同，可分为大众类项目、私人类项目和商务类项目按项目受众广度和类型不同，可分为大众类项目、私人类项目和商务类项目大众型项目：项目所处海滨资源佳，被大众公认，产品线丰富，可满足绝大部分人休闲度假需求，如半山半岛项目。私人型项目：虽同为滨海度假项目，但因其高档的产品，私密的环境，客户定位有一定指向性，多为顶级成功人士打造，如香水湾1号项目。商务型项目：除休闲度假外，此类项目更趋向会议类度假，其中提供配套齐全的会议设施等，如博鳌蓝色海岸项目。第五十七页，编辑于星期一：十四点 三

90、十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团2.2.滨海类度假项目分类（续）滨海类度假项目分类（续）Copyright 2010 Intent Consulting International Company58按项目产品线丰富程度不同，可分为按项目产品线丰富程度不同，可分为“全向型全向型”项目和项目和“半向型半向型”项目项目“全向型”项目：项目功能分区明确，物业类型齐全，周边资源丰富，几乎覆盖了滨海度假应有的所有产品，别墅、公寓、酒店、游艇、温泉、SPA、商业等，如三亚半山半岛。“半向型”项目：产品类型主要以别墅和酒店为主，辅以简单娱乐设施，其它配套

91、不足或缺失，这种类型的项目在现今市场上占有较大比重，如东和海棠福湾、大连莱茵海岸度假村等等。第五十八页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团3.3.滨海类度假项目的产品趋势剖析滨海类度假项目的产品趋势剖析Copyright 2010 Intent Consulting International Company59p国内的滨海度假项目主要集中在海南、青岛、大连等沿海城市，其海景资源相对来讲是比较优质的，在国内外也享有盛名。这些城市的滨海项目产品体现了大众化和个性化的集合，即除了基本都有的别墅、公寓、五星酒店、酒店公寓、商

92、业街、娱乐配套等产品外，不同的项目还会根据其所在海域的属性不同、开发商实力的不同开发各具风格的产品。p如半山半岛开发的国际潜水基地、游艇会、温泉、养生山谷、生活美术馆；香水湾1号拥有的私属沙滩、婚礼教堂；大连莱茵海岸度假村中的室内滑雪场、卡丁车赛场、封闭式海水戏水乐园等等（部分项目情况见下表）。大众型产品个性化产品半山半岛观海公寓、临海别墅、洲际酒店、卡尔森酒店、豪华商业街、SPA国际潜水基地、游艇会、温泉、4000亩养生山谷“琦园”、生活美术馆香水湾1号独栋/联排别墅（每栋别墅带私人泳池）、度假型别墅式酒店、双会所、SPA私属沙滩、婚礼教堂博鳌蓝色海岸独栋别墅、别墅式酒店、商业街、会所会议型

93、酒店（完善的会议场地和设施）大连莱茵海岸度假村别墅、公寓、无星酒店、商业中心、海上餐厅室内滑雪场、卡丁车赛场、封闭式海水戏水乐园、游艇码头第五十九页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团4.4.旅投黄金海岸项目可借鉴趋势旅投黄金海岸项目可借鉴趋势Copyright 2010 Intent Consulting International Company60p让产品线日趋丰富让产品线日趋丰富虽然目前市场上单个滨海度假项目的产品还是相对比较简单的，一般以别墅+酒店的形式出现，但是随着人们休闲度假意识越发强烈，度假要求也会越来

94、越高，为了满足消费者的需求，为项目赢得更高利润，度假产品不可能再是一成不变地面向大众，而是必须迎合客户的喜好，创新产品类型。三亚半山半岛的成功，其中有部分原因就是它拥有相对完整的产品线，加上它周围已开发的产品资源相当充盈。p将产品形态多样化将产品形态多样化滨海度假项目这类综合的复合地产项目，除了要求产品线丰富，产品功能分区清晰外，产品形态也要求多样化。比方说，住宅区除了别墅也要有观景公寓；酒店除了一般商务酒店、标准型酒店外，别墅式酒店、度假酒店也应涉及。p产品档次应趋向中高端产品档次应趋向中高端随着选择滨海度假的人越来越多，度假产品的受众面也随之越来越广，而在此基础上，无论是上层人士还是普通百

95、姓，越是高档的产品越让人们趋之若鹜，以希望享受一个真正的假期。而产品在档次上的差距除了能提升项目品牌知名度外，也可以为项目盈利添上亮丽一笔。第六十页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团5.5.旅投黄金海岸等滨海类度假项目的核心竞争力挖掘旅投黄金海岸等滨海类度假项目的核心竞争力挖掘Copyright 2010 Intent Consulting International Company61p资源优势资源优势优质的滨海资源，怡人的海景风光，不但可以让前来旅游度假的人放松心情，净化心灵，利用大海和沙滩打造的一系列运动更是具

96、有强大的吸引力，与大海搏击，这是只有滨海度假才能享受到的不可复制的资源优势。p产品优势产品优势滨海度假项目除了可以开发别墅、酒店、高尔夫、温泉等产品外，还能打造潜水基地、游艇俱乐部等多样的度假设施。p开发优势开发优势开发引擎的缺失，大大降低了投资风险。当然引入酒店等其它高档配套更能凸显该类项目的价值，从而获得更多收益。p这些核心竞争力，在滨海资源的缺失下，往往容易加大项目可复制性的难度。这些核心竞争力，在滨海资源的缺失下，往往容易加大项目可复制性的难度。第六十一页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团山海结盟养生谷山海结

97、盟养生谷三亚半山半岛，三亚半山半岛，“皇冠上的红宝石皇冠上的红宝石”Copyright 2010 Intent Consulting International Company62p半山半岛，热带风情优雅小镇，大型滨海复合地产，仿佛一个微观城市，将世界美好城市浓缩于一处商业、娱乐、休闲、居住、功能齐备，是中国滨海地产第一品牌。p项目基本情况项目基本情况半山半岛项目，位于海南省三亚市小东海鹿回头半岛，鹿岭路27号，鹿回头公园旁，距离市区和大东海3公里。项目总占地规模2066亩，是由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个项目包括临海别墅、观海公寓、高星级酒店、豪华商业街、国际

98、潜水基地、游艇会等等。项目总销售额预计200多亿元，是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目。案例链接四：三亚半山半岛案例链接四：三亚半山半岛第六十二页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团1.1.项目开发背景项目开发背景Copyright 2010 Intent Consulting International Company63p半山半岛位于三亚小东海鹿回头半岛，整个半岛由鹿回头公园、鹿回头岭两山和小东海、鹿回头湾两湾组成，是三亚市西至海坡，东至亚龙湾的五十余公里海岸线中唯一一个待开发的半岛，有着优质的沙滩和背山面

99、海的绝顶自然资源。案例链接四：三亚半山半岛案例链接四：三亚半山半岛p为了最大化地发挥这些资源的价值，三亚市政府极力招揽大企业进入，力图将此个板块打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域，包括有着海南中南海之称的六星级酒店悦榕山庄酒店，世界酒店业NO1洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场鹿回头高尔夫球场(国际18洞，洞洞见海，洞洞全灯光)。 而半山半岛尽享世界顶级荣耀，尊处于这一六星级区域的核心地带。第六十三页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团2.2.项目产品规划项目产品规划Copyright 2010

100、 Intent Consulting International Company64p半山半岛项目产品类型丰富，功能分区明确，集娱乐、商业、休闲、养生、居住于一体。项目分三期开发，总建筑面积达100多万平方米。其中:一期（鹿回头湾区）占地1056亩，总体量达49万平方米，以酒店公寓、小高层公寓、独栋别墅为主；二期（双海湾区）占地802亩，主要产品有小高层公寓、独栋别墅；三期（东海湾区）占地208亩，开发30层高层公寓。p除规划部分别墅提升项目整体档次外，小区建筑以高层为主，提升了整体容积率在1以上。同时，后期规划了大量的商业酒店类配套，以提升项目运营收益。案例链接四：三亚半山半岛案例链接四：三

101、亚半山半岛第六十四页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团3.3.成功核心密码成功核心密码Copyright 2010 Intent Consulting International Company65p区位资源决定顶级身份区位资源决定顶级身份半山半岛项目既属三亚市区地段，又独享顶级环境，地段的价值奠定了半山半岛项目打造高端产品的基础。地段造就了产品的稀缺性，是半山半岛的最大卖点。p产品组合引导主流趋势产品组合引导主流趋势主流的物业形态组合预示了现代滨海度假项目的潮流模式。别墅、公寓、酒店公寓、五星级酒店、温泉、SPA、

102、游艇、潜水、养生山谷、商业街、生活美术馆等，再加上周边高品质资源如悦榕庄酒店、鹿回头高尔夫球场等，几乎覆盖了度假客户的全部需求，一站式度假服务，可以保证客户长时间逗留。而且本项目采用的高科技技术和高端建材是项目产品品质上的重要卖点。为提高利润额，项目以高层产品为主，并规划了大量的后期商业。先以别墅作为先期入市的主要产品树立高端形象，后期逐步提升高层产品的比例，以达到名利双收的效果。半山半岛销售价格为三亚市场最高价，远超出市场竞争者的售价。高端定位引起的高利润也是差异化竞争的一种方式。p营销战略引领市场关注营销战略引领市场关注半山半岛的营销战略可谓是三亚空前的，开发商并没有强化企业品牌，而是全力

103、打造项目品牌作为品牌运行的核心支撑，大手笔的营销投入是市场去化的重要支持。案例链接四：三亚半山半岛案例链接四：三亚半山半岛第六十五页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团1.1.温泉类度假项目概述温泉类度假项目概述Copyright 2010 Intent Consulting International Company66p温泉度假项目，是依托温泉资源统筹开发的复合地产。由于温泉资源自身的资源稀缺性与配套高尚性的双重属性，因此可以真正作为配套的内容融入到大配套的概念中，易于以温泉为核心进行资源的整合与配套的完善，易于后

104、期对项目主题的概念包装、品牌塑造与营销推广。p温泉度假项目的关键是品牌与配套，通过配套重塑屈居区域、打造品牌，从而完成客户的旅游观光到休闲度假的转换，最终形成集旅游、休闲、度假、居住为主要功能的复合型地产。温泉度假类项目温泉度假类项目三三第六十六页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团2.2.温泉度假项目的分类温泉度假项目的分类Copyright 2010 Intent Consulting International Company67p根据景观组合分根据景观组合分景观组合的开发模式。保继刚、王冠贤等人从景观组合的角度

105、出发,以广东省为例,将温泉旅游地资源(景观)开发模式分为4种:自然景观组合开发模式、人造景观组合开发模式、综合开发模式、家庭式小规模开发模式。p以资本角度分以资本角度分从资本开发的角度可以将温泉开发模式分为外来资本主导开发的温泉地和当地资本主导开发的温泉地两种。我国的温泉地主要是以外来资本(金)为主导开发的,如:汤岗子疗养温泉地、白洋淀温泉城。p以区位角度分以区位角度分具体包括:近郊休闲度假开发、远郊保养度假开发、间城市的观光度假开发以及边远地区的“秘汤”开发。这种模式出现的先后与城市旅游的开发顺序密切相关,即城市旅游的开发也是按照城市中心带、近郊、远郊、间城市、边远地区,或者说是由城市内部空

106、间到城市周边地带的逐步过渡的开发模式。第六十七页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团昆明温泉山谷昆明温泉山谷Copyright 2010 Intent Consulting International Company68p总占地面积9600亩，是由世纪天乐开发的一个超大型社区，涵盖旅游、会议、休闲、度假、运动、养生六大功能的生态度假小镇。由国际会议中心区、森林温泉生态运动区（高尔夫）、森林温泉公园区、森林温泉网球学校区、森林温泉生态住宅疗养区五大功能区组成。p在项目开发的第1阶段，世纪天乐将推出适合云南人居住、养生的高

107、尚住宅，开发量占项目开发总量的10-20%左右。这部分住宅价格并不高，且配套设施建设与项目开发并轨实施。对于温泉山谷而言，第一波客户是对项目认知度较高的云南本地人。他们可以承受较为适宜的价位，同时减少项目宣传上的阻力。p在第2阶段，世纪天乐将客户拓展到国内。在3-5年时间内，打造出酒店、会议中心、温泉SPA公园、生态运动场等配套，并以第一阶段已经成型的生活氛围来吸引全国客户。p最后一个阶段，温泉山谷内各种主题配套已经成型，项目价值可以通过情景营销直观地表现出来。届时，全球华人将列入世纪天乐的销售对象。案例链接五：昆明温泉山谷案例链接五：昆明温泉山谷第六十八页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河

108、北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团3.3.温泉度假项目的特征温泉度假项目的特征Copyright 2010 Intent Consulting International Company69p资源依赖资源依赖作为项目的基本属性，在资源的稀缺性与配套的完整两方面对温泉资源深度依赖，并且作为项目的核心竞争力存在。p配套先行配套先行由于项目的地缘性因素，旅游地产项目区域内配套一般比较匮乏，完善配套是吸引客源的先决条件。作为配套的重要组成部分，温泉配套的开发直接影响项目的运营与地产项目的开发。p多元化多元化从国内温泉度假项目的发展情况看，项目规模正在从小体量单

109、一性逐渐转变为大体量多元化特征，也就是从“小而精”到“大而全”的发展方向转变。体现为三个方面：产品多元化功能多元化资源多元化第六十九页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团4.4.温泉度假项目开发的内部影响因素温泉度假项目开发的内部影响因素Copyright 2010 Intent Consulting International Company70p包括包括温泉资源综合素质自然和人文旅游资源丰度温泉旅游文化特色第七十页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意

110、图咨询集团温泉资源综合素质温泉资源综合素质Copyright 2010 Intent Consulting International Company71p温泉资源是温泉旅游地赖以发展的主要物质基础,是产生旅游吸引的主要因素之一,也是决定温泉旅游开发选址的客观必要条件。据我们的研究,可以从地质地貌背景、水质、温度、流量等因素来评价温泉旅游资源的开发价值。p具体而言：具体而言：地质地貌背景决定温泉的稳定性、温泉地的地貌景观特色和开发用地条件水质决定温泉的治疗功能温度和流量决定温泉的储量,进而影响温泉旅游开发的容量规模和旅游地持续发展的能力。其中,尤以温度、流量和温泉的治疗功能对温泉旅游开发的影响

111、最大,并成为吸引旅游者的主要因素。p以广东省几个大型的温泉旅游地为例,清新、恩平、中山和斗门的温泉都具有温度高、流量大、无色无味、含多种微量元素并能治愈多种病症的特点。在清新温矿泉的游客抽样调查显示,有32.8%的游客认为温泉的治疗功能是温泉旅游地的第三重要的吸引要素。第七十一页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团自然和人文旅游资源丰度自然和人文旅游资源丰度Copyright 2010 Intent Consulting International Company72p温泉旅游地如果仅仅靠单纯的温泉沐浴往往很难保证全年

112、都有大量的游客。p温泉旅游市场特征也表明,其月变化与气候有着很强的负相关关系,以大理地热国为例,其3年月平均游客量与月平均气温的相关系数为R=-0.645(显著水平为0.05),即寒冷的季节是温泉旅游的旺季,而炎热的季节则是温泉旅游的淡季。p因此,温泉旅游淡旺季差异成为温泉旅游开发不可回避的问题,进行综合性的旅游开发是解决这一问题的关键,温泉地周边的自然和人文景观丰富程度就成为决定温泉旅游综合开发成功与否的关键因素。p一般而言,温泉地的自然和人文景观种类越多、资源级别越高,那么其整体旅游吸引强度则越大。第七十二页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域

113、成片综合开发模式 意图咨询集团温泉旅游文化特色温泉旅游文化特色Copyright 2010 Intent Consulting International Company73p旅游经济是特色经济,特色是旅游的灵魂,文化是特色的基础。温泉旅游实质上是旅游者对温泉旅游地沐浴文化的体验,温泉旅游开发就是温泉沐浴文化的塑造。p在我国,温泉旅游资源是一种遍在性的资源,随着大量温泉旅游度假区的出现,旅游者不仅仅满足于温泉治疗的需求,转而对温泉旅游地的综合性文化体验的追求,温泉旅游文化特色成为决定温泉旅游地竞争力的关键因素。p思考：我们能否将温泉单一疗养的物化享受,提升到符合现代消费的文化、精神层面,发展成

114、为一种以健康文化为主题的休闲度假旅游？并且从自然景观、建筑风格、园林设计、服务方式等方面成功地塑造了这一主题,创造一种体现中国传统沐浴文化特色的“温泉文化”品牌。第七十三页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团5.5.温泉度假项目开发的外部影响因素温泉度假项目开发的外部影响因素Copyright 2010 Intent Consulting International Company74p包括包括客源市场交通条件区域经济发展水平空间集聚和竞争决策者行为第七十四页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期

115、策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团客源市场客源市场Copyright 2010 Intent Consulting International Company75p一般地,大型温泉旅游地需要较理想的城镇群为依托,否则将很难达到或超过维持经营所需的门槛游客量。p游客抽样调查表明,温泉旅游地的客源市场主要是以国内为主,而且80%的游客集中在4小时交通半径范围内的周边城镇群。这就要求温泉旅游地必须选址在经济发达、人口众多的城市或特大城市的周边地区,以保证有良好的客源市场条件。p河北省的主要温泉地应该来说都具有良好的客源市场条件,这主要利益于京津与渤海区域发达的经济、众多的人口。类似

116、地,在辽宁的沈阳和大连一线大城市集中地带,由于经济发达、人口众多,温泉旅游潜在市场巨大,沿线许多大型的温泉旅游地如安波、千山、汤汉等都得到了很好的发展。第七十五页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团交通条件交通条件Copyright 2010 Intent Consulting International Company76p温泉往往分布于偏远的山区,温泉旅游开发除了有良好的客源市场支持以外,还必须与城市有高等级公路等便捷的内外交通联系,即旅游地的可进入性条件要好。p以清新温矿泉旅游度假区为例,在清四一级公路开通以前,

117、清新温泉虽具有良好的区位和资源条件,但由于其恶劣的可进入性条件,温泉的开发一直停留在资源简易利用上,游客也仅限于周边的居民。清四公路的竣工大大改善了旅游地的可进入性条件,使珠江三角洲地区各大城市都在4小时交通半径范围内,优越的交通条件为其带来了大量的游客。p思考：京津冀区位交通条件基准下的温泉项目选址？第七十六页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团区域经济发展水平区域经济发展水平Copyright 2010 Intent Consulting International Company77p温泉旅游度假区不同于一般的资

118、源型旅游地,它是一种利用温泉资源再开发的高投入的旅游项目,区域经济发展水平在很大程度上决定温泉旅游地的开发规模和消费层次。p与主题公园类似，作为企业行为的大型温泉旅游地的开发,只有在区域经济比较发达的地区,才具备较大规模的投资能力,否则只有引进外资,或是政府行为代替企业行为,将有限的地方财政收入集中起来进行投资。p20世纪90年代以来,我国的经济重心向沿海地区倾斜,南方特别是广东省的经济在全国属于发达地区,大规模、高投入的以建设高级别墅区和大型露天温泉为特色的温泉旅游度假区大量兴起,开发规模大都成百上千公顷。p区域经济发展水平对温泉旅游地影响还表现在温泉游客的消费能力上。一般而言,大型温泉旅游

119、项目的高投入需要靠高消费、高门票来保证其生存发展。pp以上事实说明以上事实说明, ,温泉旅游地的投资和开发规模在很大程度上受到区域经济发展水平的影响。温泉旅游地的投资和开发规模在很大程度上受到区域经济发展水平的影响。第七十七页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团空间集聚和竞争空间集聚和竞争Copyright 2010 Intent Consulting International Company78p受温泉出没的地质条件决定,往往在同一区域有多个温泉出现,导致多个温泉旅游地在同一区域集聚,因此产生温泉旅游地的空间竞争。

120、除了需求方面和供给方面的一些共性因素外,影响温泉旅游地空间竞争的主要因素由温泉特色和温泉规模决定,此外,微观区位条件也很重要。p温泉特色由温泉沐浴方式体现,往往指温泉旅游地的露天温泉特色。调查表明,露天温泉特色是吸引游客的3个主要因素之一。温泉规模是指温泉流量、投资额、占地规模,但更重要的是指期望游客逗留时间和实际游客逗留时间。温泉特色和温泉规模相互作用的结果往往将温泉旅游地分为不同的档次。p我国的温泉旅游目前仍处于观光、泡浴为主的阶段，因此温泉旅游地的空间竞争受旅游者的空间行为规律影响,当多个高投入、高门票的温泉旅游地在同一地域同时出现时,大尺度的旅游者往往只选择地位级别、知名度高的温泉旅游

121、地,而放弃地位级别较低、知名度小的温泉旅游地。第七十八页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团决策者行为决策者行为Copyright 2010 Intent Consulting International Company79p投资者决策行为：投资者决策行为首先是温泉旅游地区位的选择。投资者掌握、运用与温泉旅游发展相关信息的好坏程度直接决定温泉旅游地选址的优劣,进而影响到温泉旅游地的发展。其次,投资者行为决定温泉旅游地的投资规模。一般而言,大型的温泉旅游地不但要求高质量的环境营造,而且需要建设高标准的温泉沐浴、住宿、餐饮

122、、娱乐等旅游设施,因而需要巨大的资金支持,如清新温矿泉旅游度假区;而小型的温泉旅游地如粤北山区的家庭作坊式的温泉需要的资金相对小得多。也就是说,温泉旅游地开发的档次和规模很大程度上由投资者的投资力度决定。第三,投资者行为决定温泉旅游地的开发方向。开发方向与投资者的经验、智力、偏好、欲望和态度等个人因素相关。如有的投资者选择综合性温泉旅游的开发方向,有的选择主题式温泉旅游的开发方向等。p政府决策行为：目前国内的温泉旅游开发模式主要有3种:政府投资开发、外资和个体投资开发、政府与外资合作开发。第七十九页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模

123、式 意图咨询集团Copyright 2010 Intent Consulting International Company80第八十页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团6.6.温泉度假项目的核心竞争力剖析温泉度假项目的核心竞争力剖析Copyright 2010 Intent Consulting International Company81p温泉资源的稀缺性温泉资源的稀缺性我国温泉资源丰富，但温泉资源开发力度小。温泉和与之结合的差异产品可以创造出不可复制性的资源环境，难以超越与复制的优势避免了同质化竞争，将持续增

124、加产品附加值。p区位优越性区位优越性由于温泉度假项目的配套先行属性，在生活配套方面具备其他旅游地产项目初期无法比拟的优势。而选址优势则可以让项目具备与可以与其他旅游地产项目相当的交通优势。因此在总体区位上，温泉度假地产具有领先优势。p规模优势规模优势温泉度假项目专一化与大型化两种趋势并存。一般认为专一化是旅游度假项目成功的关键，但目前度假项目呈规模扩大趋势。大多数开发者趋向于开发巨型度假项目，因为这种地产可以开高综合业务，包括会议、奖励、团队旅游。如泰国芭堤亚使馆城就拥有2500间客房，并分成三个翼，大使翼接待低收入游客、花园翼接待老年人，而海洋翼则接待会议旅游者。第八十一页，编辑于星期一：十

125、四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团6868亿配套砸出的卫星城亿配套砸出的卫星城宝坻珠江温泉城（京津新城）宝坻珠江温泉城（京津新城）Copyright 2010 Intent Consulting International Company82p复合型卫星城复合型卫星城京津新城是合生珠江房地产房地产开发公司倾力打造的集工业、科研、教育、休闲、会展、商贸、居住于一体的现代化新城，共由文化传承板块，休闲度假、峰会、会展板块，生态宜居板块、康乐保健板块，商贸物流板块，京津新城教育基地与国际、国内总部后台系统服务基地、国内外中小企业创业园板块等

126、五大板块组成，为以温泉文化为主题的复合型卫星城。p规模开发与强劲配套规模开发与强劲配套温泉城占地22500亩，规划总建筑面积约435万平方米，分十期开发，它包含了上京别墅、珠江帝景温泉度假村、水上皇宫大酒店、体育中心，27洞高尔夫球会、珠江国际外国语学校。案例链接六：宝坻珠江温泉城案例链接六：宝坻珠江温泉城第八十二页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团1.1.“进攻型进攻型”的功能体系的功能体系Copyright 2010 Intent Consulting International Company83p其主要功能，

127、是以会议博览、运动休闲、度假居住为主导的集旅游观光、保健康体、商业娱乐、教育文化为一体的综合性、突出温泉文化的新城区。功能规模定位于世界一流、亚洲第一。市场定位于环渤海地区的大众消费，辐射和服务于全国乃至日本、韩国等周边国家和欧美地区。案例链接六：宝坻珠江温泉城案例链接六：宝坻珠江温泉城p因为项目所处区域本身没有太多旅游资源，于是通过“南非迷城”这一种另类风格模式创造一种独有的资源，主要主体特色景观包括：全国最顶级的大型建筑；在每个区建造不同情调的商业街；规划日式建筑作为景区旅游资源，并将其整合进温泉的概念中。第八十三页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导

128、旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团2.2.巨额投入与迷城再现巨额投入与迷城再现Copyright 2010 Intent Consulting International Company84p自然资源的借用与保护是旅游地产开发成功的基础。在项目开发中，投资造景势必造成庞大的先期投入，并且由于临界点的存在及门槛效应，风险较高。p表现在本案中，花费30亿人民币，效仿南非耗资40亿美元在本地兴建的南非迷城，同等量级的投入保证了项目吸引力与体验式异国情调的完美复制，为后续地产开发创造了优良的环境。案例链接六：宝坻珠江温泉城案例链接六：宝坻珠江温泉城第八十四页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅

129、投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团2.2.成功核心解码成功核心解码Copyright 2010 Intent Consulting International Company85“环渤海环渤海”的兴起与的兴起与“金十字金十字”的机遇的机遇p中国有三大经济圈：珠三角、长三角和环渤海经济圈。与前二者相比，环渤海经济区城市之间联动尚不明显，“大北京”的概念还没有真正形成。然而以珠三角与长三角的发展轨迹来看，高度发展的城市圈之间的城市联动已成必然。基于这样的北京，连接京津唐三地的“中心区”的建设有着难以估量的深远意义。p项目位于京津唐三角区的中心点，东以潮白河为界

130、，西临津蓟高速公路，距津蓟高速公路周良庄出口仅200米。京津新城项目位于天津市宝坻区（周良庄镇），京津唐三地中心位置。西北距离北京98公里，约1小时车程，南距天津45公里，约30分钟车程，东距唐山105公里。随着连接天津市区与津北地区的津蓟高速公路的开通，宝坻地区津蓟-京沈高速的十字形交通架构已经完成，区域正式成为连接京津唐三地的核心区域。由于高速的贯通与十字形路网的辐射，形成了以天津、北京两大城市为核心主题的客户群体网络。抢占这一“金十字”商机，无疑将带来非常可观的经济收益与品牌收益。在这样的背景下，珠江温泉城应势而动。案例链接六：宝坻珠江温泉城案例链接六：宝坻珠江温泉城第八十五页，编辑于星

131、期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团众多景点环伺下的周良温泉资源众多景点环伺下的周良温泉资源Copyright 2010 Intent Consulting International Company86p珠江温泉城位于天津市宝坻区、宝坻北依燕山，东近渤海，不仅自身拥有蓟界云山、石幢金顶、潮白飞练、朝霞望日等自然和人文景观，而且周围有着众多中外驰名的旅游景点，东距北戴河和清朝最大的皇家墓群东陵，分别为1个小时左右的车程，北距承德避暑山庄3个小时的车程。距被清代乾隆皇帝誉为早知有此山，何必下江南的盘山和古蓟州黄涯关长城只有45公里

132、。p处于地热资源中心地带，地下3000米左右就有水质优良的温泉水，储藏量高达十一亿立方米，热源面积近200平方公里，出水口温96-102度；项目东而是水面宽达1000米的潮白河，与温泉城地面的水系相通，水资源丰富。案例链接六：宝坻珠江温泉城案例链接六：宝坻珠江温泉城第八十六页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团温泉文化的挖掘与综合度假基调的敲定温泉文化的挖掘与综合度假基调的敲定Copyright 2010 Intent Consulting International Company87p温泉是一种结合现代养生、休闲、

133、旅游为一体的文化现象。随着人们旅游消费观念的更新，一些注重纯感官体验的全新旅游方式逐渐为大家所认同，温泉旅游，便是其中之一。p旅游观念的转变，日益完善的区域交通为温泉旅游发展提供了良好的外部环境，具有中国特色的温泉休闲度假旅游文化的形成，为温泉旅游提供了内在动力。当前温泉旅游行业，已经从规模发展阶段走向文化发展阶段，中国温泉资源开发和温泉旅游消费正在进入一个全新的阶段。p利用这一契机，合生创展以“温泉”为切入点，打造了一个以温泉为主体的综合旅游度假项目，其利用温泉对其后期规划进行的品牌整合和对资源的深度挖掘，正是“温泉度假”类地产开发的核心内容。案例链接六：宝坻珠江温泉城案例链接六：宝坻珠江温

134、泉城第八十七页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团项目定位项目定位Copyright 2010 Intent Consulting International Company88p立足环渤海经济圈，以倡导传播温泉文化为特色，将温泉文化的概念融合至项目规划设计及经营理念中，创造以水为主题、和谐共生、资源共享、可持续发展的生活环境，形成一个富有吸引力的绿色、环保、居住为目的的新品位、新感觉、新价值、新理念的北国江南温泉城.案例链接六：宝坻珠江温泉城案例链接六：宝坻珠江温泉城第八十八页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅

135、投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团旅投公司今后类似大盘项目的难点解决方案旅投公司今后类似大盘项目的难点解决方案Copyright 2010 Intent Consulting International Company89p包括三个部分：1.资源大盘开发的解决思路2.“主题复合型”功能复合体系3.规划落地意图咨询思考意图咨询思考第八十九页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团1.1.资源大盘开发的解决思路资源大盘开发的解决思路Copyright 2010 Intent Consult

136、ing International Company90p“经营城市经营城市”理念理念打造一个上万亩的大盘，必须融入经营城市、区域运营的旅游地产开发理念。旅投公司必须秉承区域运营的理念，全面实施市场化企业化品牌化资本化及国际化运作，实现“项目品牌企业品牌城市/区域品牌”的升华。p“泛地产泛地产”理念理念体现人与地产相关的渐进发展线索：旅游观光度假休闲家居发展次序。p“创造市场创造市场”理念理念“优秀的企业满足市场，伟大的企业创造市场”。如果旅投公司今后的项目因其资源的独特和稀缺性，就不能等市场，而应自行创造市场。p“永续发展永续发展”的理念的理念旅游地产必须考虑资源的永续发展。项目坚持人与自然持

137、续和谐共生，保证其地域特色与资源经营的持续性。使人天合一，相互辉映，相得益彰。案例链接六：宝坻珠江温泉城案例链接六：宝坻珠江温泉城第九十页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团2.2.“主题复合型主题复合型”功能复合体系功能复合体系Copyright 2010 Intent Consulting International Company91p如果项目的地块庞大、且资源复杂，那么项目功能上就需要体现复合型温泉城的主题，并由此确定自身的目标细分市场。p可能项目需要确立可能项目需要确立“以功能定规划、以功能导消费以功能定规划

138、、以功能导消费”或或“以市场定功能、以消费现功能以市场定功能、以消费现功能”的原则，做到全而不乱，有序开发，功能全面，主次有分。例如：的原则，做到全而不乱，有序开发，功能全面，主次有分。例如：三大主导功能：保健康体、运动休闲、度假居住；四大辅助功能：会议会展、旅游观光、商业娱乐、教育文化。案例链接六：宝坻珠江温泉城案例链接六：宝坻珠江温泉城第九十一页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团3.3.规划落地规划落地Copyright 2010 Intent Consulting International Company92

139、p旅投今后类似项目的开发可采取功能交叉复合开发模式，以三大主导功能先入世，四大辅助功能建筑同步开发，“商务旅游主导消费、商务功能引领规划”。p功能引导规划功能引导规划p集观光旅游、会务、休闲娱乐为一体的功能性建筑，应具有不可复制的惟一性。构筑成一个开放自主、色彩斑斓、多元兼容的现代城市。p商务主导，建筑配套商务主导，建筑配套p项目的商务功能部分以商务为主导、间作配套的理念，可规划商务生活配套区，能承接国内、国际各类高级多功能会议。p稀缺资源打造稀缺建筑稀缺资源打造稀缺建筑p针对稀缺资源，例如海岛等的规划设计，可规划独栋大型住宅尊邸。p企业商务住宅化企业商务住宅化p项目亦可规划建设企业会所型住宅

140、、硬软件完备的独立王国。p个人度假个性化个人度假个性化p在个人休闲度假居所的建设上，通过对消费者喜好的市场调查以“个性化住宅”满足不同消费者的度假休闲需求。案例链接六：宝坻珠江温泉城案例链接六：宝坻珠江温泉城第九十二页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团Copyright 2010 Intent Consulting International Company93提生提生模式模式所所谓谓提提升升模模式式，类类指指像像通通过过改改造造提提升升南南戴戴河河这这类类原原有有自自身身的的产产品品，来来塑塑造造大大型型旅旅游游度

141、度假假项项目目的开发模式。的开发模式。以产品提升文化景观为核心的开发模式以产品提升文化景观为核心的开发模式C第九十三页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团以产品提升文化景观为核心的开发模式主要开发两类项目以产品提升文化景观为核心的开发模式主要开发两类项目Copyright 2010 Intent Consulting International Company94p通常有主题公园开发和 GOLF度假项目开发等。p主题公园开发主题公园开发主要是在一个具备潜力自然资源的区域，通过主题公园的开发，带动区域人气，提升土地价值，

142、强力整合周边资源，提升文化景观，其盈利也从单一的地产开发，直接向主题公园经营获利转移，部分已经开始通过不断提升的土地价值，逐渐进行土地一级开发运作。pGOLFGOLF度假项目开发度假项目开发是目前国内最主流的提升模式，即在现有景观资源优势并不明显的区域，通过高尔夫球场、高尔夫会所的引擎导入，提高项目的知名度和周边的土地价值，从而带动区域开发。一一提升模式的开发类型提升模式的开发类型第九十四页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团1.1.主题公园概述主题公园概述Copyright 2010 Intent Consultin

143、g International Company95p国内对于主题公园的定义观点不一。王德刚认为“主题公园是根据特定的主题创造的舞台化的休闲娱乐场所, 是现代人造景观的典型代表”。董观志认为“ 主题公园就是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的的形态” 。保继刚认为“主题公园是具有特定的主题, 由人创造而成的舞台化的休闲娱乐活动空间, 是一种休闲娱乐产业”。p在这里我们综合认为在这里我们综合认为: :p主题公园是指具有特定的主题, 人为创造的休闲娱乐产业, 是包括诸多娱乐活动、休闲要素、接待服务设施于一体的现代旅游目的地。二二主题公园主

144、题公园第九十五页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团2.2.国内主题公园开发条件分析国内主题公园开发条件分析Copyright 2010 Intent Consulting International Company96p主题公园的开发需要具备客源市场和交通条件、成功的微观选址、成功的主题选择与精品工程建设、发达的区域经济发展水平以及科学的经营管理五大条件。第九十六页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团3.3.国内主题公园的运营与赢利模式国内主

145、题公园的运营与赢利模式Copyright 2010 Intent Consulting International Company97p主题公园的盈利模式即主题公园通过投入相关经济要素后获取经济收入的方式和获取其他物质利益手段的结合，其核心是主题公园获得现金流入的途径组合。从对主题公园产品系列的挖掘深度来说，主要有以下几种盈利模式（按产品开发深度顺序排列）：p旅游门票盈利模式旅游门票盈利模式即通过简单的圈起来收取门票的模式，这是主题公园最基本和最初级的盈利模式。p游憩产品服务盈利模式游憩产品服务盈利模式即提供有助于丰富体验（经历）的游憩服务以及相应的服务体验来实现盈利的模式，它是主题公园的核心盈利模式。p旅游综合服务盈利模式旅游综合服务盈利模式即是在主题公园区，通过旅游者的餐饮、住宿、购物等相关外延服务来获取盈利。p公园商业盈利模式公园商业盈利模式即通过自身的节庆活动和对外招商以及其他会展、广告、等其他的一系列对外服务而达到盈利目的的盈利模式的组合。这是主题公园的深度开发盈利模式。第九十七页，编辑于星期一：十四点 三十四分。河北旅投北戴河新区项目前期策略之实施辅导旅游区域成片综合开发模式 意图咨询集团第九十八页，编辑于星期一：十四点 三十四分。