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1、2009年写字楼物业年写字楼物业情况调查情况调查2009年年7月月8日日1市场现状市场现状 未来走势分析未来走势分析 项目优劣势分析项目优劣势分析2历史数据历史数据 近年来，成都市办公物业发展较为迅速，2007年出现供不应求的趋势。受此利好趋势影响，2008年成都市办公物业供应量大幅攀升，达到历史最高水平；而与之相对销售量受地震和金融危机等不利因素影响大幅下滑，导致市场存量导致市场存量成倍上涨，成倍上涨，受市场竞争及地震的双重影响，写字楼整体租金水平呈现下滑趋势。写字楼整体租金水平呈现下滑趋势。其中高端写字楼暂未受到明显影响，而低端写字楼租金水平降幅较大。其中高端写字楼暂未受到明显影响，而低端
2、写字楼租金水平降幅较大。309年上半年市场情况年上半年市场情况 继08年成都写字楼市场供应量激增的势头，0909年市场开发量仍不断攀升，年市场开发量仍不断攀升，预计将在未来预计将在未来3-43-4年内达到历史高峰期，市场竞争激烈。年内达到历史高峰期，市场竞争激烈。 上半年各档次的办公用房供应量超过47万，其中青羊区和武侯区供应量最大，分别占总量的26%和24%。 上半年办公用房的成交量超过16万，其中青羊区成交量最大，占到总成交的38%，与之形成强烈反差的是成华区，仅有0.33万办公用房成交。上半年办公用房的成交量呈下降趋势，其中有春节假期、金融危机等影响因素，但部分大型写字楼项目只租不售的经
3、营方式也导致了办公用房成交量的部分大型写字楼项目只租不售的经营方式也导致了办公用房成交量的下降。下降。409年上半年市场情况年上半年市场情况 上半年成都写字楼的成交均价为5532元/，总的来看，上半年成都写字楼上半年成都写字楼的成交价在持续增长，增长率达到的成交价在持续增长，增长率达到8%左右。左右。各行政区中，锦江区办公用房市场成交价格最高，达到了7721元/，平均租金83元/；青羊区成交价格4996元/，平均租金69元/；成华区成交价格仅有3968元/。 从区域成交情况来看，城南和城中成交价格和平均租金较高，成交价分别达到了7767元/和6687元/，租金平均水平分别达到70元/和86元/
4、；城北成交价格也最低，仅3946元/，租金56元/。509年上半年市场情况年上半年市场情况 截至2009年2季度，成都市甲、乙级写字楼总体空置率为成都市甲、乙级写字楼总体空置率为23.6%，与，与1季度相季度相比上升比上升4.1个百分点个百分点；受乙级写字楼供应增加的影响，平均售价比1季度下降6.0%，为10341元/ ；平均租金与平均租金与1季度相比略有下降，降幅季度相比略有下降，降幅0.4%，为93.5元/ 月。 609年上半年已入住甲级写字楼情况年上半年已入住甲级写字楼情况 通过对成都市10个具有代表性的已入住甲级写字楼：时代广场、香格里拉、汇日央扩国际广场、川信大厦、冠城广场、力宝大厦
5、、华敏翰尊国际等调查研究，上半年，成都市甲级写字楼市场表现出以下四个主要特征： 一、租金稳定。一、租金稳定。上半年甲级写字楼的租金主要在91-110元/ 月，最低不低于75元/ 月，最高可达到180元/ 月。 二、空置率低。二、空置率低。上半年甲级写字楼空置率在0%-15%之间，其中力宝大厦和华敏翰尊国际的空置率较高分别达80%和60%。 三、供应量大。三、供应量大。目前成都的10个甲级写字楼的供应面积达到了63万左右（含商业）。 四、行业领先企业入驻。四、行业领先企业入驻。通过对10个甲级写字楼的了解，可以看出，银行业、电器业、地产业、IT业的佼佼者都选择在甲级写字楼办公。 72009年上半
6、年主要新入市项目情况年上半年主要新入市项目情况项目项目名称名称项目地址项目地址面积区间面积区间（）（）销售销售均价均价对外销售面积对外销售面积（）（）销售销售率率已售面积已售面积（）（）新希望国际高新区天府大道与大源三线交汇处150-300700039581 95%37602 金璐天下金牛区茶店子西街30-1500460042229 13%5405 新希望大厦武侯区人民南路与航空路交界处230-3000 1200065721 25%16430 鼓楼国际青羊区大墙西街100-280800046136 60%27682 金沙万瑞中心青羊区蜀金路1号110-820700099288 40%39715
7、 合计292955 43%126833 上述5个项目，其供应量占整个成都市上半年总供应量的61%，成交量占整个成都市上半年总成交量的75%，说明市场竞争将越来越集中于少数几个项目中。市场竞争将越来越集中于少数几个项目中。 82009年上半年主要在售项目情况年上半年主要在售项目情况项目项目名称名称总套总套数数总建筑面总建筑面积积( () )主力面主力面积积( () )畅销户型畅销户型主要客户构成主要客户构成畅销畅销/ /滞销原因分析滞销原因分析喜年喜年广场广场3333336733967339100-120100-120、200-250200-250 30 30楼以下楼以下（700700以上销以上
8、销控）控） 个人投资个人投资60%60%，企业占，企业占40%40% 目前喜年广场是地标性建目前喜年广场是地标性建筑，前期由于成都市市场低迷筑，前期由于成都市市场低迷和喜年广场销控政策使其销售和喜年广场销控政策使其销售速度较慢。近几个月市场转好速度较慢。近几个月市场转好使其销售有所增长。使其销售有所增长。新希望新希望国际国际1861863958139581157157、282282150150左右左右 企业购买占企业购买占较大比例较大比例 单价低、片区企业办公需单价低、片区企业办公需求，未来写字楼集中。求，未来写字楼集中。新希望新希望大厦大厦1631636572165721300-350300
9、-350250-300250-300 个人投资占个人投资占大部分大部分 项目集中在城南政务区，项目集中在城南政务区，区域办公需求旺盛区域办公需求旺盛金沙金沙万瑞万瑞360360B B栋和栋和C C栋栋9928899288100-150100-150、180-280180-280200-600200-600 企业购买占企业购买占70%70%，投资，投资30%30%。 单价低、片区企业办公需单价低、片区企业办公需求旺盛。求旺盛。国嘉国嘉新视界新视界1121122000020000133-200133-200 200 200以下以下（1818层上整层卖层上整层卖现已卖现已卖2 2层）层） 投资投资6
10、0%60%，企，企业购买业购买40%40%。 3.9 3.9米层高。电梯配置米层高。电梯配置30003000/ /部。车位配比单层部。车位配比单层1 1：2020。地铁口牛市口站。开盘期间价地铁口牛市口站。开盘期间价格较低格较低鼓楼鼓楼国际国际3603604613646136 23 23楼以下楼以下88-10088-100，2323层以上层以上274.274. 70 70年产权年产权80-80-100100平米平米 个人投资个人投资 70 70年产权、总价低，周边年产权、总价低，周边商务环境成熟。商务环境成熟。92009年上半年主要在售项目情况年上半年主要在售项目情况项目项目名称名称目前销售均
11、目前销售均价价( (元元/ /) )售价变化售价变化优惠情况优惠情况优惠变化优惠变化面积销售率面积销售率(%)(%)月销售速度月销售速度( () )喜年喜年广场广场1300013000无无 一次性一次性5%5%，按，按揭揭3%3%。无无30%30% 3400 3400（6 6月月份销售份销售60006000）新希望新希望国际国际70007000开盘开盘1010日内日内59005900元元/ / 一次性一次性2%2%，分，分期期1%1%，按揭无。，按揭无。 开盘一次开盘一次性性3%3%，分期，分期2%2%，按揭，按揭1%1%95%95%1600016000新希望新希望大厦大厦1250012500
12、 开盘销售开盘销售16-17F16-17F，均价均价1350013500元元/ / 一次性一次性3%3%，分，分期期2%2%，按揭，按揭1%1%。无无 25% 25%（销售控（销售控制，按楼层推售）制，按楼层推售）70007000金沙金沙万瑞万瑞70007000 开盘开盘65006500元元/ /，目，目前前70007000元元/ /，每周涨，每周涨100100元。元。 一次性一次性300300元元/ /，按揭，按揭200200元元/ /无无 40% 40%（B B栋栋20%20%，C C栋栋60%60%，开盘，开盘即销售即销售30%30%）40004000国嘉国嘉新视界新视界12000120
13、00 08 08年年1212月开盘推出月开盘推出1212楼以下，均价楼以下，均价88008800元元/ /；0909年年3 3月推出月推出13-1913-19楼，楼，9000-110009000-11000元元/ /，20-2420-24层被抵押。现在层被抵押。现在1212楼以下剩楼以下剩1 1套，价格套，价格1000010000元元/ /；13-1913-19层层1200012000元元/ /，还剩，还剩30%30%。 一次性一次性3%3%，按，按揭揭1%1%。无无 70% 70%（开盘卖（开盘卖掉掉20%20%） 1000 1000（6 6月月20002000，7 7月月1 1日日到到7
14、7月月7 7号号600600）鼓楼鼓楼国际国际82008200无无 一次性一次性100100元元/ /，按揭无，按揭无无无 60% 60%（2323以下以下90%90%，2323楼以上半楼以上半层或整层销售现层或整层销售现已售已售2 2层）层） 5000 5000（5.1-5.55.1-5.5日日70007000，5.6-5.165.6-5.16日日40004000，6 6月月35003500。7.1-7.87.1-7.8日日30003000102009年上半年主要在售项目情况年上半年主要在售项目情况 通过对上述成都市主要在售写字楼项目销售情况调查来看，整体销售情况较为乐观。主要原因在于受到成
15、都市政府于4月上旬发布的关于进一步加快金融业发展的若干意见的政策利好影响（对于符合条件的公司购买、租赁或自建办公用房给予购买：1000元/ ，租赁： 3年内20元/ 月的资金补贴或按照土地拆迁整理成本挂牌出让土地；其高级管理人员，自机构开业年度起3年内，按照个人所得税市、区地方留成部分的50%予以补贴 ），各项目进入5月后销量均有不同程度的提升。 新政策的发布对于成都市（尤其是东大街及人南路区域）办公物业市场起新政策的发布对于成都市（尤其是东大街及人南路区域）办公物业市场起到了促进作用，但针对到了促进作用，但针对339项目而言，由于不属于金融聚集区，并未产生积极有项目而言，由于不属于金融聚集区
16、，并未产生积极有利的影响，反而成为项目办公物业销售的不利因素。利的影响，反而成为项目办公物业销售的不利因素。11将入市项目情况将入市项目情况 注：红色字体表示该写字楼项目只租不售。注：红色字体表示该写字楼项目只租不售。12将入市项目情况将入市项目情况 注：红色字体表示该写字楼项目只租不售。注：红色字体表示该写字楼项目只租不售。项目项目名称名称地理位置地理位置地块面积地块面积（亩）（亩）容积容积率率土地价格土地价格（万元（万元/ /亩）亩）楼面地价楼面地价（元（元/ /）写字楼体量写字楼体量（）（）简述简述铁狮门项目 东大街7号、8号地块38.01 5.5/3.514404799.98 约400
17、00 项目规划由三座高约158m、超过40层的塔楼和一片不超过5层的商贸片区构成，分别是甲级写字楼、住宅、酒店式公寓、商场，建筑总面积为17.6万。百扬大厦 东御街与人民南路交汇处14.20 资料不详约100000 高度166m，地上37层，地下5层，总建筑面积近14万，集时尚高档百货、高级商务写字楼、特色餐饮、娱乐休闲场所为一体的综合性多功能大厦，负二楼到负五楼为停车场，负一楼到八楼为现代化百货卖场，九楼以上为高档写字楼。仁恒置地广场 人民路南路二段红照壁28.77 资料不详72073 项目开发用地19180，总建筑面积190980。规划的办公楼和商场建筑面积分别为72073和64556。酒
18、店式公寓的规划总建筑面积为51415。中航城市广场 城南三环外资料不详75935 项目预计开发量19.8万，系甲级写字楼与商业集合的大型商业综合体。商业部分为68234，写字楼为75935，收益性车库39480摩根中心 海椒市街3-5号13.38 11.77资料不详约50000 集甲级写字楼、行政级公寓、品牌商业街为一体的市中心高端城市综合体项目，两座120m高的ARTDECO风格建筑主体。行政级公寓与甲级写字楼呈U型平行布置，形成半围合式布局。住宅面积在59-89之间，层高2.95m。 甲级写字楼共35层，高130m。新鸿基地产 攀成钢地块资料不详明宇金融广场 东大街紫东楼段资料不详13将入
19、市项目情况将入市项目情况 通过对上述将入市项目情况调查来看，未来1年内将进入市场的甲、准甲级写字楼总体量保守估计将达到65万，其中约有41万要进行销售，优质办公优质办公物业市场竞争将呈现出愈演愈烈的趋势物业市场竞争将呈现出愈演愈烈的趋势 。 未来新增写字楼更多的集中于东大街及人南路区域，这两个区域竞争将达到白热化程度，339项目所处成华区猛追湾及周边区域目前办公物业数量较少，项目所处成华区猛追湾及周边区域目前办公物业数量较少，档次较低，未来短期内基本无新增办公物业，本项目的推出有利于避免激烈的档次较低，未来短期内基本无新增办公物业，本项目的推出有利于避免激烈的市场竞争，填补市场空白，如何充分利
20、用有利时机，对于推动项目销售将起到市场竞争，填补市场空白，如何充分利用有利时机，对于推动项目销售将起到积极有利的影响。积极有利的影响。14市场现状市场现状 未来走势分析未来走势分析 项目优劣势分析项目优劣势分析15高端写字楼放量入市，市场竞争加剧高端写字楼放量入市，市场竞争加剧 通过上图可以看出，09年成都市全年甲级、准甲级写字楼的供应量已接近08年全年所有类型办公物业供应量之和。优质办公物业的放量入市，必然将导优质办公物业的放量入市，必然将导致彼此间市场竞争更为激烈。致彼此间市场竞争更为激烈。注：供应量只统计可供销售的写字楼，只租不售的写字楼因对投资者市场无明显影响，故未列入统计。注：供应量
21、只统计可供销售的写字楼，只租不售的写字楼因对投资者市场无明显影响，故未列入统计。16高端写字楼挤压低端写字楼生存空间高端写字楼挤压低端写字楼生存空间 如上图所示，09年上半年入市的甲级、准甲级写字楼供应量只占到总供应量的53.3%，而销量却占到总销量的75.9%，说明高端写字楼内部进行激烈竞争高端写字楼内部进行激烈竞争的同时，对外也在不断地抢占市场份额，以达到扩充生存空间，减缓内部竞争的同时，对外也在不断地抢占市场份额，以达到扩充生存空间，减缓内部竞争的目的。随着下半年更大体量的优质写字楼入市，这一趋势将更加明显。的目的。随着下半年更大体量的优质写字楼入市，这一趋势将更加明显。17马太效应明显
22、马太效应明显 成都市办公物业市场呈现出“优者愈优，劣者愈劣”的马太效应，从前面的市场现状可以看出：高端办公物业尤其是甲级写字楼，其销售率、销售价格、高端办公物业尤其是甲级写字楼，其销售率、销售价格、租金水平和入住率远高于低端办公物业，生存环境优势明显。租金水平和入住率远高于低端办公物业，生存环境优势明显。如此，也就不难理解在即将入市的高端写字楼项目中，已经提出超甲级写字楼概念，力图进一步细化产品分类，抢占制高点。18政策利好，推动市场升温政策利好，推动市场升温 通过对此前市场现状中重点关注的在售项目销售情况分析可以看出，09年1-4月，各项目销售业绩平平，进入5月以后，销量发生质的飞跃。之所以
23、出现如此明显的改变，应归功于成都市政府于成都市政府于4月上旬发布的月上旬发布的关于进一步加快金融业关于进一步加快金融业发展的若干意见发展的若干意见这一文件，通过对于购买、租用和自建写字楼给予的财政补这一文件，通过对于购买、租用和自建写字楼给予的财政补贴和个人税费返还，促进市场迅速升温，为成都办公物业市场的稳定发展起到贴和个人税费返还，促进市场迅速升温，为成都办公物业市场的稳定发展起到了保驾护航的作用。了保驾护航的作用。19市场现状市场现状 未来走势分析未来走势分析 项目优劣势分析项目优劣势分析20优势：优势：作为成华区打造作为成华区打造RBD的重点项目，受政府及社会关注度高；的重点项目，受政府
24、及社会关注度高；项目所属猛追湾项目所属猛追湾-建设路片区通过改造，入住人口密度大大提高，办公物业的建设路片区通过改造，入住人口密度大大提高，办公物业的发展潜力看好；发展潜力看好；项目所属区域乃至整个成华区高端办公物业稀缺，市场空白有待填补；项目所属区域乃至整个成华区高端办公物业稀缺，市场空白有待填补；项目相对成华区其他将入市的高端办公物业启动较早，先一步入市有利于抢占项目相对成华区其他将入市的高端办公物业启动较早，先一步入市有利于抢占区域内市场份额，避免区域内激烈竞争。区域内市场份额，避免区域内激烈竞争。21劣势：劣势：从成都市范围内来看，项目位置不属于东大街和人南路沿线传统商务聚集区；从成都市范围内来看，项目位置不属于东大街和人南路沿线传统商务聚集区；项目启动时间同东大街及人南路几个高端办公物业启动时间相仿，同期入市竞项目启动时间同东大街及人南路几个高端办公物业启动时间相仿，同期入市竞争较为激烈，而延期入市则未来竞争激烈程度可能更高；争较为激烈，而延期入市则未来竞争激烈程度可能更高；项目位置条件不满足成都市政府项目位置条件不满足成都市政府关于进一步加快金融业发展的若干意见关于进一步加快金融业发展的若干意见的的文件要求，因此难于吸引金融业这一类潜在大客户，客户构成上可能存在缺失；文件要求，因此难于吸引金融业这一类潜在大客户，客户构成上可能存在缺失；22
