成都九鼎房地产交易评估有限公司

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1、成都九鼎房地产交易评估有限公司Stillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望历届考题分析历届考题分析序号（题型）考分分布知识点答题技巧一、问答题一、问答题（共（共30分）分）三个小题，三个小题，每题每题10分分1、估价技术路线、估价技术路线2、评估应搜集资料、评估应搜集资料3、评估结果解释、评估结果解释4、综合能力测试、综合能力测试后后续续内内容容讲讲解解二、单选题二、单选题（共（共20分）分）10个小题，个小题，每题每题2分分1、房地产法规政策、房地产法规政策2、估价规范要求、估

2、价规范要求3、估价方法应用、估价方法应用三、指错题三、指错题（共（共40分）分）估价报告中有估价报告中有13处错误，每处错误，每指出一处得指出一处得3分分1、估价报告规范格式（含技、估价报告规范格式（含技术报告）术报告）2、估价方法选用（估价技术、估价方法选用（估价技术路线的确定）路线的确定）3、估价方法应用、估价方法应用4、估价对象区位、实体、权、估价对象区位、实体、权益的分析益的分析四、改错题四、改错题（共（共10分）分）4处错误，指出处错误，指出并改正每处得并改正每处得2.5分分(倒扣倒扣)1、各种目的的估价特点、各种目的的估价特点2、各种类型估价的特点、各种类型估价的特点3、各种估价方

3、法的实际应用、各种估价方法的实际应用第五章第五章 房地产估价报告的写作房地产估价报告的写作大纲了解对房地产估价报告写作主体的要求，了解房地产估价报告的写作了解对房地产估价报告写作主体的要求，了解房地产估价报告的写作客体、裁体和受体。客体、裁体和受体。（10%）熟悉房地产估价报告的写作原则和构成要素。熟悉房地产估价报告的写作原则和构成要素。（10%）掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。（告的具体写作。（60%）一、房地产估价报告写作的四个基本要素一、房地产估价报告写作的四个基本要素写作主体：写作主体

4、：房地产估价报告的写作主体实质上是从事该项业务的房房地产估价报告的写作主体实质上是从事该项业务的房地产估价机构和专业估价人员。地产估价机构和专业估价人员。写作客体：写作客体：是独立于写作主体之外的种种客观外在事物。是独立于写作主体之外的种种客观外在事物。写作载体：写作载体：是指作者进行写作活动的工具，以及写作成果的凝聚物，是指作者进行写作活动的工具，以及写作成果的凝聚物，亦即语言文字符号，以及语言文字符号、篇章结构生成的文章。亦即语言文字符号，以及语言文字符号、篇章结构生成的文章。写作受体：写作受体：是指文章的接受者。是指文章的接受者。二、房地产估价报告写作的三个原则二、房地产估价报告写作的三

5、个原则客观性原则客观性原则目标性原则目标性原则规范性原则规范性原则三、房地产估价报告的三大构成要素三、房地产估价报告的三大构成要素法律依据性要素法律依据性要素描述性要素描述性要素分析性要素分析性要素成都九鼎房地产交易评估有限公司成都九鼎房地产交易评估有限公司公司地址：公司地址：成都市锦里西路成都市锦里西路107107号号“锦江时代花园锦江时代花园”南楼南楼402402室室电话号码：电话号码：8611509986125099移动电话：移动电话：1370808999313808049279E-mail：Clientcd-估价项目名称：估价项目名称：XXXXXX大厦第七至九层办公用房房地价格评估大厦

6、第七至九层办公用房房地价格评估委委 托托 方：方：成都成都XXXXXX公司公司估估 价价 方：方：成都九鼎房地产交易评估有限公司成都九鼎房地产交易评估有限公司估估 价价 人人 员：员：X XX X 注册房地产估价师注册房地产估价师 注册号：注册号：6100008961000089 X X X X 注册房地产估价师注册房地产估价师 注册号：注册号：51980115198011 X X X X 房房 地地 产产 估估 价价 师师估价作业日期：估价作业日期：20022002年年1111月月8 8日日-2002-2002年年1111月月1111日日估价报告编号：估价报告编号：九鼎房评（九鼎房评（200

7、22002）XXXXXX号号 房地产估价报告房地产估价报告目目 录录一、致委托方函一、致委托方函二、估价师声明二、估价师声明三、估价的假设和限制条件三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告四、估价结果报告（一）委托方（一）委托方（二）估价方（二）估价方（三）估价对象（三）估价对象（四）估价目的（四）估价目的（五）估价时点（五）估价时点（六）价值定义（六）价值定义（七）估价依据（七）估价依据（八）估价原则（八）估价原则（九）估价方法（九）估价方法（十）估价结果（十）估价结果（十一）估价人员（十一）估价人员（十二）估价作业日期（十二）估价作业日期（十三）估价报告应用的有效期（十三）估价报告应用的有

8、效期五、估价技术报告五、估价技术报告六、附件六、附件一、致委托方函一、致委托方函成都成都XXX公司：公司：承蒙委托，我公司对您位于成都市承蒙委托，我公司对您位于成都市XX街街3号附号附4号号(现为现为XX巷子巷子17号号)的的xxx大厦第大厦第7至至9层办公用房建筑面积层办公用房建筑面积1505.79平方米及其占用平方米及其占用范围内应分摊的土地使用权价格进行了评估，作为您抵押贷款的范围内应分摊的土地使用权价格进行了评估，作为您抵押贷款的参参考依据考依据。本着独立、客观、公正的原则，依据我国现行有关法律、法规本着独立、客观、公正的原则，依据我国现行有关法律、法规政策的规定，利用贵方提供的资料以

9、及评估人员现场查勘和市场调政策的规定，利用贵方提供的资料以及评估人员现场查勘和市场调查取得的资料，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按查取得的资料，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选取适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格照估价程序，选取适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行因素的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定，完成了估价工作。现将评估结果报告如下：估算和判定，完成了估价工作。现将评估结果报告如下：估价对象在估价时点估价对象在估价时点2002年年11月月8日的评估价

10、格为：日的评估价格为：小写人民币：小写人民币：450万元；万元；(取整取整)大写人民币：大写人民币：肆佰伍拾万元整。肆佰伍拾万元整。详见下表：详见下表：法定代表人：法定代表人：XXXXX评估有限公司评估有限公司二二二年十一月十一日二年十一月十一日房地单价（元房地单价（元/平平方米）方米）面积（平方米）面积（平方米）总价（万元）总价（万元）第七层第七层2955502.93148.62第八层第八层2985502.93150.12第九层第九层3015502.93151.63总计总计1508.79450.37二、估价师声明二、估价师声明我们郑重声明：我们郑重声明： 1 1、我们在本估价报告中陈述的事实

11、是真实的和准确的；、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2 2、本本估估价价报报告告的的分分析析、意意见见和和结结论论是是我我们们自自己己公公正正的的专专业业分分析析、意意见见和和结结论论，但但受受到到本本估估价价报报告告中中已已说说明明的的“估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件”的限制。的限制。 3 3、我我们们与与本本估估价价报报告告中中的的估估价价对对象象没没有有利利害害关关系系，也也与与有有关关当当事人没有个人利害关系或偏见。事人没有个人利害关系或偏见。 4 4、我我们们依依照照中中华华人人民民共共和和国国国国家家标标准准房房地地产产估估价价规规范范进进行行分析，形成意

12、见和结论，撰写本估价报告。分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5 5、注注册册房房地地产产估估价价师师XX、XX对对本本估估价价报报告告中中的的估估价价对对象象进进行行了实地查勘。了实地查勘。 6 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7 7、委委托托方方提提供供的的资资料料和和陈陈述述的的情情况况直直接接影影响响我我们们的的估估价价分分析析和和结结论论，因因此此委委托托方方应应对对提提供供资资料料和和陈陈述述情情况况的的合合法法性性、真真实实性性、完完整整性性及及其其引引起起的的后后果果负负责责；因因其其失失实实造造成成评评估估结结果果有有误误的

13、的，评评估估机机构和评估人员不承担相应责任。构和评估人员不承担相应责任。注册房地产估价师：注册房地产估价师：XX 注册号：注册号：XXXX 注册房地产估价师：注册房地产估价师：X X X X 注册号：注册号： XXXX三、估价的假设和限制条件三、估价的假设和限制条件 （一）、本报告假设前提条件（一）、本报告假设前提条件 1 1、假设估价对象符合中华人民共和国担保法、中华人民共、假设估价对象符合中华人民共和国担保法、中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法设置抵押的和国城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法设置抵押的有关规定。估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷，不存在司法机关有关

14、规定。估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷，不存在司法机关和行政机关依法裁决、查封或者以其他形式限制该资产权利的情形；和行政机关依法裁决、查封或者以其他形式限制该资产权利的情形； 2 2、至至估估价价时时点点止止估估价价对对象象（房房屋屋及及其其占占用用范范围围内内应应分分摊摊的的土土地地使使用权）未设定抵押担保等他项权利，未发生任何产权转移行为；用权）未设定抵押担保等他项权利，未发生任何产权转移行为； 3 3、本本报报告告未未考考虑虑估估价价对对象象处处置置时时可可能能对对其其价价值值有有影影响响的的债债权权、债债务的限制，也未考虑委托方的资信状况及经营能力；务的限制，也未考虑委托方的资信状况

15、及经营能力； 4 4、估估价价对对象象应应以以保保持持估估价价时时点点时时房房屋屋所所有有权权证证载载明明的的用用途途继继续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途为估价前提；续使用，且为估价对象合法的最高最佳使用用途为估价前提； 5 5、本本报报告告所所采采用用的的建建筑筑面面积积或或土土地地面面积积以以房房地地产产评评估估委委托托书书、房房屋屋所所有有权权证证国国有有土土地地使使用用证证载载明明的的面面积积为为依依据据，我我们们对对该该等等数数据据未实测；未实测； 6 6、估估价价对对象象作作为为整整幢幢大大厦厦的的组组成成部部分分，与与建建筑筑物物的的其其他他部部份份连连为为一一体体，故

16、故本本次次估估价价是是以以估估价价对对象象可可以以合合理理分分享享使使之之具具备备使使用用功功能能的的各各项项权权益为假设前提。益为假设前提。 7 7、委托方对估价对象拥有合法产权及绝对处置权。、委托方对估价对象拥有合法产权及绝对处置权。 （二）、本报告限制条件（二）、本报告限制条件 1 1、本本报报告告评评估估结结果果是是根根据据公公开开市市场场原原则则确确定定的的估估价价对对象象在在估估价价时时点点的的公公开开价价格格。根根据据本本报报告告评评估估目目的的，抵抵押押权权人人应应在在充充分分考考虑虑如如下下因因素素后后，根根据据本本报报告告评评估估结结果果合合理理确确定定贷贷款款额额。、估估

17、价价对对象象产产权权性性质质；、房房地产市场价格波动风险；地产市场价格波动风险；、短期强制处分的不确定性及变现费用；、短期强制处分的不确定性及变现费用；、物业转让时应缴纳的各项税费；、物业转让时应缴纳的各项税费；、资产占有人的金融信用营能力。、资产占有人的金融信用营能力。根根据据中中华华人人民民共共和和国国担担保保法法及及城城市市房房地地产产抵抵押押管管理理办办法法的的有有关关规规定定，办办理理抵抵押押贷贷款款手手续续时时应应到到有有权权机机关关办办理理抵抵押押登登记记后后本本报报告告方方才有效。才有效。2、本本估估价价结结果果包包括括房房屋屋（含含附附属属设设备备设设施施）及及其其占占用用范

18、范围围内内应应分分摊摊的的土土地地使使用用权权的的价价值值。该该土土地地使使用用权权和和附附属属的的设设施施设设备备若若与与房房屋屋分分割割处处置，本估价结果无效。置，本估价结果无效。3、本本报报告告有有效效期期内内若若国国家家政政策策、经经济济环环境境及及物物业业本本身身的的物物理理状状况况等等因因素素和和本本报报告告假假设设前前提提条条件件发发生生重重大大变变动动，且且这这些些变变动动会会对对估估价价结结果果产产生重大影响时，本估价结果无效，应重新委托估价。生重大影响时，本估价结果无效，应重新委托估价。4、如如发发现现本本报报告告内内的的文文字字或或数数字字因因打打印印或或其其它它原原因因

19、出出现现误误差差时时，请请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。5、本本报报告告有有效效期期内内，为为确确定定之之评评估估目目的的服服务务，不不得得用用于于其其他他目目的的。未未经经评评估估机机构构同同意意，本本报报告告书书的的全全部部或或部部分分内内容容不不得得向向委委托托方方和和评评估估报报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。6、本本报报告告书书应应与与估估价价对对象象的的合合法法权权证证一一并并使使用用方方才才有有效效，评评估估机机构构仅对正确使用本报告者负责

20、。仅对正确使用本报告者负责。7、本报告书由、本报告书由“致委托方函致委托方函”、“房地产估价师声明房地产估价师声明”、“估价假估价假设和限制条件设和限制条件”、“估价结果报告估价结果报告”和和“附件附件”构成完整的估价报告。构成完整的估价报告。报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割离报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割离使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。本报告经法定代表人签章，注册房地产估价师签字，评估机构盖章并作本报告经法定代表人签章，注册房地产估价师签字，

21、评估机构盖章并作为一个整体时有效。为一个整体时有效。 四、房地产估价结果报告四、房地产估价结果报告 （一）、委托方（一）、委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）名称：名称：成都成都XXXXXX公司公司法定代表人：法定代表人：XXX住所：住所：成都市红星中路二段成都市红星中路二段XX号号营业执照号：营业执照号：XXXX（二）、估价方（二）、估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价

22、资格等级）名称：名称： XXXX评估有限公司评估有限公司法定代表人：法定代表人： XX住所：住所： XXXX估价资格等级：估价资格等级： X级级资质证书编号：建房估证字资质证书编号：建房估证字2003 2003 XX号号（三）、估价对象（三）、估价对象本报告估价对象为成都本报告估价对象为成都XXX公司所属公司所属xxx大厦第七至第九层办公用房；大厦第七至第九层办公用房； 坐落：坐落：成都市锦江区成都市锦江区XXXXXX街街3号附号附4号号(现为新巷子现为新巷子17号号)； 结构：结构：钢混；钢混；总层数：总层数：9 9层；层；估价对象所在层数：估价对象所在层数：第七至及第九层；第七至及第九层；

23、建筑面积：建筑面积：每层均为每层均为502.93502.93平方米，共计平方米，共计1508.791508.79平方米；平方米；装装修修状状况况：临临街街外外墙墙面面砖砖，背背街街外外墙墙刷刷涂涂料料；第第七七层层为为小小开开间间办办公公室室：公公共共过过道道为为水水泥泥地地面面，墙墙面面为为涂涂料料刷刷白白，天天棚棚为为石石膏膏板板吊吊顶顶；部部分分办办公公室室铺铺木木地地板板，墙墙面面刷刷乳乳胶胶漆漆，天天棚棚为为矿矿棉棉板板吊吊顶顶，其其余余为为水水泥泥地地面面，墙墙面面及及天天棚棚为为涂涂料料刷刷白白；玻玻璃璃地地弹弹门门，防防盗盗门门及及普普通通木木门门，铝铝合合金金窗窗。第第八八层

24、层为为开开敞敞型型办办公公间间，为为新新时时代代广广告告公公司司租租用用：会会客客间间为为文文化化石石铺铺地地，墙墙面面刷刷乳乳胶胶漆漆，天天棚棚为为木木质质吊吊顶顶刷刷乳乳胶胶漆漆；工工作作区区为为水水泥泥地地面面，墙墙面面为为红红砖砖墙墙或或上上刷刷白白涂涂料料，天棚刷乳胶漆；卫生间铺天棚刷乳胶漆；卫生间铺300300300300防滑地砖，墙面贴防滑地砖，墙面贴1.51.5米高米高300300300300的的面面砖砖，其其余余及及天天棚棚刷刷白白涂涂料料；玻玻璃璃地地弹弹门门及及榉榉木木门门，铝铝合合金金窗窗。第第九九层层为为开开敞敞型型办办公公间间：水水泥泥地地面面，墙墙面面及及天天棚棚

25、为为涂涂料料刷刷白白，背背街街为为铁铁门门窗窗，临临街街为为铝铝合合金金窗窗。楼楼梯梯间间为为碎碎花花岗岗石石踏踏步步，铝铝合合金金扶扶手。手。 平面布置：平面布置：方正；方正； 设施设备：设施设备：配置一部中迅赛勒瓦客梯；配置一部中迅赛勒瓦客梯； 车位：车位：院内带地面停车场，有院内带地面停车场，有1515个车位；个车位； 基础设施状况：基础设施状况：水、电、视、讯；水、电、视、讯； 利用现状利用现状: : 作办公室使用作办公室使用; ; 使使用用情情况况：第第七七层层部部分分为为成成都都商商报报租租用用，部部分分空空置置；第第八八层层为为新新时时代广告公司租用；第九层空置。代广告公司租用；

26、第九层空置。 维护保养：维护保养：一般；一般； 工程质量：工程质量：合格；合格； 建成年月：建成年月：19951995年；年；设计用途：设计用途：办公；办公；土地基本情况土地基本情况:土地使用权面积为土地使用权面积为1012.76,用途为商业、综合；形状较方正；用途为商业、综合；形状较方正；权权属属状状况况：根根据据蓉蓉房房权权证证成成房房监监证证字字第第0623481号号房房屋屋所所有有权权证证记记载载：估估价价对对象象所所有有权权人人为为成成都都XXX公公司司，丘丘（地地）号号权权0344596；单单位位产产；他他项项权权摘摘要要：2001年年7月月11日日设设定定1330.45平平方方米

27、米，共共计计200万万元元的的权权利利价价值值，未未注注销销；1999年年9月月16日日设设定定的的906.97平平方方米米，共共计计200万万元元的的权权利利价价值值，已已注注销销；2002年年7月月2日日设设定定1005.86平平方方米米，共共计计200万万元元的的权权利利价价值值，未未注注销销；他他项项权权利利人人均均为为交交通通银银行行成成都都支支行行。根根据据成成国国用用（20012001）字字第第858858号号国国有有土土地地使使用用证证记记载载：估估价价对对象象使使用用者者为为成成都都XXXXXX公公司司，用用途途为为商商业业、综综合合；为为出出让让土土地地使使用用权权；综综合

28、合用用地地土土地地使使用用权权终止日期为终止日期为20432043年年1212月月2929日。日。（四）、估价目的（四）、估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）（说明本次估价的目的和应用方向）为委托方抵押担保提供价格参考为委托方抵押担保提供价格参考（五）、估价时点（五）、估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日） 二二二年十一月八日二年十一月八日（六）、价值定义（六）、价值定义（说明本次估价所采用的价值标准或价值内涵）（说明本次估价所采用的价值标准或价值内涵）本次估价采用公开市场价值标准。本次估价采用公开市场价值标准。 本本报报告告估

29、估价价结结果果是是反反映映估估价价对对象象（房房屋屋及及其其占占用用范范围围内内应应分分摊摊的的土土地地使使用用权权）在在本本次次估估价价目目的的下下，根根据据公公开开市市场场原原则则确确定定的的估估价价对对象象在在估估价价时时点点的的公公开开市市场场价价格格（该该价价格格为为交交易易双双方方负负担担各各自自税税费费的的价价格格），未未考考虑虑未未来来市市场场变变化化风风险险和和短短期期强强制制处处分分等等因因素素对对其其价价格的影响。格的影响。（七）、估价依据（七）、估价依据1、房地产估价规范（、房地产估价规范（GB/T50291-1999）；）；2、中中华华人人民民共共和和国国城城市市房房

30、地地产产管管理理法法中中华华人人民民共共和和国国土土地地管管理法城市房地产抵押管理办法中华人民共和国担保法；理法城市房地产抵押管理办法中华人民共和国担保法；3、地方有关法规政策；、地方有关法规政策；4、房地产评估委托书；、房地产评估委托书；5、委托方提供的估价对象的权属证明和其他有关资料；、委托方提供的估价对象的权属证明和其他有关资料；6、估价对象实地查勘记录；、估价对象实地查勘记录；7、本公司掌握和搜集的有关资料。、本公司掌握和搜集的有关资料。（八）、估价原则（八）、估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）（说明本次估价遵循的房地产估价原则）1、合法原则；、合法原则；2、最高最佳使用原则

31、；、最高最佳使用原则；3、替代原则；、替代原则；4、估价时点原则。、估价时点原则。（九）、估价方法（九）、估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）房房地地产产评评估估的的常常用用方方法法有有市市场场比比较较法法、收收益益法法、成成本本法法、假假设设开开发发法法等等，估估价价方方法法选选用用应应按按照照房房地地产产估估价价技技术术规规范范（GB/T50291-1999）要要求求，根根据据当当地地房房地地产产市市场场发发育育情情况况，结结合合估估价价对对象象的的具具体体特特点点以以及及估估价价目目的的等等，选选择择适适

32、宜宜的的估估价价方方法法。有有条条件件选选用用市市场场比比较较法法进进行行估估价价的的，应应以以市市场场比比较较法法为为主主要要的的估估价价方方法法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。本项目的估价技术路线和方法为：由于估价对象的用途为办公楼，根据市场本项目的估价技术路线和方法为：由于估价对象的用途为办公楼，根据市场调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易和租赁活调查，近期内与估价对象处于同一供需圈，用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为活跃，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法和收益法进行评

33、估。动较为活跃，市场交易和租赁案例较多，适用于市场比较法和收益法进行评估。经综合分析考虑，拟采用市场比较法和收益法分别法进行评估，最终以算术平均经综合分析考虑，拟采用市场比较法和收益法分别法进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的最后评估结果。法确定估价对象的最后评估结果。市市场场比比较较法法的的定定义义为为：将将估估价价对对象象与与在在估估价价时时点点近近期期有有过过交交易易的的类类似似房房地地产产进进行行比比较较，对对这这些些类类似似房房地地产产的的已已知知价价格格作作适适当当的的修修正正，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合理理价价格格或或价价值值的的方方法法。在在房房地地产

34、产市市场场比比较较发发达达的的情情况况下下，是是一一种种说说服服力力强、适用范围广的估价方法。强、适用范围广的估价方法。收收益益法法的的定定义义为为：预预计计估估价价对对象象未未来来的的正正常常净净收收益益，选选用用适适当当的的资资本本化化率率将将其其折折现现到到估估价价时时点点后后累累加加，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合理理价价格格或或价价值值的的方方法法。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。（十）、估价结果（十）、估价结果历历经经上上述述评评估估程程序序和和评评估估方方法法后后，最最后后确确定定估估价价对对象象在在估估价价时时点

35、点2002年年11月月8日评估价格为：日评估价格为：小写人民币：小写人民币：450万元；万元；(取整取整)大写人民币：大写人民币：肆佰伍拾万元整。肆佰伍拾万元整。详见下表：详见下表：单价（元单价（元/平方米）平方米）面积（平方米）面积（平方米）总价（万元）总价（万元）第七层第七层2955502.93148.62第八层第八层2985502.93150.12第九层第九层3015502.93151.63总计总计1508.79450.37（十一）、估价人员十一）、估价人员（列出所有参加本次估价人员的姓名）（列出所有参加本次估价人员的姓名）XX中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师注册号：注册号：XX

36、XXXX中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师注册号：注册号：XXXXXX房房地地产产估估价价师师（十二）、估价作业日期（十二）、估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）（说明本次估价的起止年月日）2002年年11月月8日至日至2002年年11月月11日日（十三）、估价报告应用的有效期（十三）、估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）一年）自本估价报告完成之日起一年内有效，即自本估价报告完成之日起一年内有效，即2002年年11月月11日至日至2003年年1

37、1月月10日日五、估价技术报告五、估价技术报告五、估价技术报告五、估价技术报告仅供估价机构存档和有关管理部门查阅仅供估价机构存档和有关管理部门查阅仅供估价机构存档和有关管理部门查阅仅供估价机构存档和有关管理部门查阅六、附件（略）六、附件（略）六、附件（略）六、附件（略）估价技术报告估价技术报告（一）个别因素分析（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）（详细说明、分析估价对象的个别因素）本报告估价对象为成都本报告估价对象为成都XXXXX公司所属公司所属xxx大厦第七至第九层办公用房；大厦第七至第九层办公用房； 坐落：坐落：成都市锦江区庆云南街成都市锦江区庆云南街3号附号附4号号(现

38、为新巷子现为新巷子17号号)； 结构：结构：钢混；钢混；总层数：总层数：9 9层；层；估价对象所在层数：估价对象所在层数：第七至及第九层；第七至及第九层；建筑面积：建筑面积：每层均为每层均为502.93502.93平方米，共计平方米，共计1508.791508.79平方米；平方米；装装修修状状况况：临临街街外外墙墙面面砖砖，背背街街外外墙墙刷刷涂涂料料；第第七七层层为为小小开开间间办办公公室室：公公共共过过道道为为水水泥泥地地面面，墙墙面面为为涂涂料料刷刷白白，天天棚棚为为石石膏膏板板吊吊顶顶；部部分分办办公公室室铺铺木木地地板板，墙墙面面刷刷乳乳胶胶漆漆，天天棚棚为为矿矿棉棉板板吊吊顶顶，其

39、其余余为为水水泥泥地地面面，墙墙面面及及天天棚棚为为涂涂料料刷刷白白；玻玻璃璃地地弹弹门门，防防盗盗门门及及普普通通木木门门，铝铝合合金金窗窗。第第八八层层为为开开敞敞型型办办公公间间，为为新新时时代代广广告告公公司司租租用用：会会客客间间为为文文化化石石铺铺地地，墙墙面面刷刷乳乳胶胶漆漆，天天棚棚为为木木质质吊吊顶顶刷刷乳乳胶胶漆漆；工工作作区区为为水水泥泥地地面面，墙墙面面为为红红砖砖墙墙或或上上刷刷白白涂涂料料，天棚刷乳胶漆；卫生间铺天棚刷乳胶漆；卫生间铺300300300300防滑地砖，墙面贴防滑地砖，墙面贴1.51.5米高米高300300300300的的面面砖砖，其其余余及及天天棚棚

40、刷刷白白涂涂料料；玻玻璃璃地地弹弹门门及及榉榉木木门门，铝铝合合金金窗窗。第第九九层层为为开开敞敞型型办办公公间间：水水泥泥地地面面，墙墙面面及及天天棚棚为为涂涂料料刷刷白白，背背街街为为铁铁门门窗，临街为铝合金窗。楼梯间为碎花岗石踏步，铝合金扶手。窗，临街为铝合金窗。楼梯间为碎花岗石踏步，铝合金扶手。 平面布置：平面布置：方正；方正； 设施设备：设施设备：配置一部中迅赛勒瓦客梯；配置一部中迅赛勒瓦客梯； 车位：车位：院内带地面停车场，有院内带地面停车场，有1515个车位；个车位； 基础设施状况：基础设施状况：水、电、视、讯；水、电、视、讯； 利用现状利用现状: : 作办公室使用作办公室使用;

41、 ; 使使用用情情况况：第第七七层层部部分分为为成成都都商商报报租租用用，部部分分空空置置；第第八八层层为为新新时时代代广告公司租用；第九层空置。广告公司租用；第九层空置。 维护保养：维护保养：一般；一般； 工程质量：工程质量：合格；合格； 建成年月：建成年月：19951995年；年；设计用途：设计用途：办公；办公；土土地地基基本本情情况况:土土地地使使用用权权面面积积为为1012.76,用用途途为为商商业业、综综合合；形形状状较较方方正；正；权权属属状状况况：根根据据蓉蓉房房权权证证成成房房监监证证字字第第0623481号号房房屋屋所所有有权权证证记记载载：估估价价对对象象所所有有权权人人为

42、为成成都都XXXX公公司司，丘丘（地地）号号权权0344596；单单位位产产；他他项项权权摘摘要要：2001年年7月月11日日设设定定1330.45平平方方米米，共共计计200万万元元的的权权利利价价值值，未未注注销销；1999年年9月月16日日设设定定的的906.97平平方方米米，共共计计200万万元元的的权权利利价价值值，已已注注销销；2002年年7月月2日日设设定定1005.86平平方方米米，共共计计200万万元元的的权权利利价价值值，未未注注销销；他他项项权权利利人人均均为为交交通通银银行行成成都都支支行行。根根据据成成国国用用（20012001）字字第第858858号号国国有有土土地

43、地使使用用证证记记载载：估估价价对对象象使使用用者者为为成成都都XXXXXXXXXX公公司司，用用途途为为商商业业、综综合合；为为出出让让土土地地使使用用权权；综综合用地土地使用权终止日期为合用地土地使用权终止日期为20432043年年1212月月2929日。日。（二）、区域因素分析（二）、区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）（详细说明、分析估价对象的区域因素）商商服服繁繁华华度度：估估价价对对象象临临新新巷巷子子，西西距距红红星星路路约约100米米，紧紧邻邻大大发发电电器器市市场场。距距天天府府广广场场约约1公公里里，距距春春熙熙路路约约0.7公公里里，周周围围商商铺铺林林立立，

44、商商服服繁繁华华度度较较好好。随随着着玉双路的全线畅通及该区域的旧城改造，更提升了玉双路的全线畅通及该区域的旧城改造，更提升了该区域的整体形象。该区域的整体形象。 交交通通便便捷捷度度：估估价价对对象象距距公公交交车车站站约约300米米，附附近近有有6、28、62、8路路等等多多条条线线路通过，距火车北站约路通过，距火车北站约4公里，距新南门汽车客运中心约公里，距新南门汽车客运中心约2公里，交通较方便；公里，交通较方便； 公公共共配配套套设设施施完完备备程程度度：估估价价对对象象周周边边有有天天涯涯石石小小学学、和和平平街街小小学学、四四川川工工业业学学院院、电电子子科科技技大大学学等等学学校

45、校；附附近近有有王王府府井井商商场场、百百盛盛购购物物广广场场、东东风风商商贸贸大大厦厦、太太平平洋洋商商厦厦、九九环环宾宾馆馆、红红星星饭饭店店、星星光光宾宾馆馆、猛猛追追湾湾邮邮政政分分局局、外外文文书书店店、四四川川省省图图书书馆馆、猛猛追追湾湾游游泳泳馆馆、成成都都游游乐乐园园；银银行行、电电影影院院、医医院院、菜菜市市场、餐馆、派出所等城市配套设施完善；场、餐馆、派出所等城市配套设施完善； 城市基础设施完善度：城市基础设施完善度：水、电、气、视、讯、路配套齐备；水、电、气、视、讯、路配套齐备； 环境质量状况：环境质量状况：空气质量一般，周边环境一般。空气质量一般，周边环境一般。（三）

46、、市场背景分析（三）、市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况、包括过去、现在和可预见的未来）（详细说明、分析类似房地产的市场状况、包括过去、现在和可预见的未来） 1 1、宏观政策背景、宏观政策背景 （1 1）入世为中国经济带来新活力）入世为中国经济带来新活力 中中国国经过十十多多年年的的艰苦苦谈判判，已已经加加入入了了世世贸组织，成成为全全球球经济一一体体化化的的一一员，这为中中国国经济的的繁繁荣荣提提供供了了崭新新的的活活力力和和机机遇遇，无无论是是对商业发展类型，还是商业经营深度，都将得到历史性的提升。对商业发展类型，还是商业经营深度，都将得到历史性的提升。（2）西部大开发战略）

47、西部大开发战略1999年年底底中中共共中中央央提提出出实实施施“西西部部大大开开发发”战战略略，这这对对处处于于开开放放与与发发展展最最前前沿沿的的成成都都，作作为为西西部部大大开开发发支支撑撑城城市市的的成成都都，对对其其经经济济增增长长影影响响无无比巨大。如何抓住这一历史性机遇，促进成都经济升级换代至关重要。比巨大。如何抓住这一历史性机遇，促进成都经济升级换代至关重要。2、成都市办公类房地产市场分析、成都市办公类房地产市场分析从从2000年年下下半半年年国国民民经经济济走走势势来来看看，受受国国内内国国际际大大气气侯侯的的影影响响，成成都都市市经经济济总总体体增增长长步步伐伐有有明明显显的

48、的放放缓缓趋趋势势。下下半半年年来来，消消费费品品零零售售总总额额增增速速出出现现一一定定幅幅度度的的下下滑滑，虽虽然然固固定定资资产产投投资资增增长长速速度度仍仍在在进进一一步步提提高高，但但是是社社会会总总需需求求增增速速明明显显不不够够，显显示示出出上上半半年年持持续续上上升升后后后后劲劲不不足足，增增长长乏乏力力。写写字字楼楼租租售售需需求求与与地地区区经经济济景景气气状状况况息息息息相相关关，去去年年上上半半年年成成都都经经济济的的恢恢复复性性发发展展本本来来就就对对写写字字楼楼市市场场的的复复苏苏启启动动意意义义不不大大。而而这这种种经经济济刚刚刚刚出出现现好好势势头头就就遭遭遇遇

49、挫挫折折，无无疑疑使使得得写写字字楼楼市市场场刚刚刚刚看看到到的的一一线线曙曙光光又又黯黯淡淡下下来来，从从目目前前写写字字楼楼盘盘的的情情况况看看，整整个个市市场场表表现现为为少少量量位位置置好好、配配套套设设施施完完善善的的新新楼楼好好销销、大大量量旧旧楼楼冷冷清清的的情情况况。估估价价对对象象位位于于市市中中心心商商业业区区，商商业业繁繁华华度度较较好好，随随着着玉玉双双路路的的全全线线贯贯通通及及该该区区域域旧旧城城改改造力度的加大，提升了该区域的整体形象，增强了其物业的吸引力。造力度的加大，提升了该区域的整体形象，增强了其物业的吸引力。（四）、最高最佳使用分析（四）、最高最佳使用分析

50、 （详细分析、说明估价对象最高最佳使用）（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）最最高高最最佳佳使使用用是是指指法法律律上上允允许许、技技术术上上可可能能、经经济济上上可可行行、经经过过充充分分合合理理的论证能使估价对象产生最高价值的使用。的论证能使估价对象产生最高价值的使用。估估价价对对象象当当前前法法律律上上允允许许的的用用途途为为办办公公，根根据据估估价价人人员员现现场场调调查查及及对对估估价价对象所在区域的环境、潜在市场分析后，办公用途为其最高最佳使用对象所在区域的环境、潜在市场分析后，办公用途为其最高最佳使用。（五）估价方法选用（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由

51、）（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）房房地地产产评评估估的的常常用用方方法法有有市市场场比比较较法法、收收益益法法、成成本本法法、假假设设开开发发法法等等，估估价价方方法法选选用用应应按按照照房房地地产产估估价价技技术术规规范范（GB/T50291-1999）要要求求，根根据据当当地地房房地地产产市市场场发发育育情情况况，结结合合估估价价对对象象的的具具体体特特点点以以及及估估价价目目的的等等，选选择择适适宜宜的的估估价价方方法法。有有条条件件选选用用市市场场比比较较法法进进行行估估价价的的，应应以以市市场场比比较较法法为为主主要要的的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中

52、的一种估价方法。估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。 交交易易和和租租赁赁活活动动较较为为活活跃跃，市市场场交交易易和和租租赁赁案案例例较较多多，适适用用于于市市场场比比较较本本项项目目的的估估价价技技术术路路线线和和方方法法为为：由由于于估估价价对对象象的的为为办办公公楼楼，根根据据市市场场调调查查，近近期期内内与与估估价价对对象象处处于于同同一一供供需需圈圈，用用途途相相同同的的类类似似房房地地产产法法和和收收益益法法进进行行评评估估。经经综综合合分分析析考考虑虑，采采用用市市场场比比较较法法和和收收益益法法分分别别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的现状

53、公开市场价值。进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值。市市场场比比较较法法的的定定义义为为：将将估估价价对对象象与与在在估估价价时时点点近近期期有有过过交交易易的的类类似似房房地地产产进进行行比比较较，对对这这些些类类似似房房地地产产的的已已知知价价格格作作适适当当的的修修正正，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合理理价价格格或或价价值值的的方方法法。在在房房地地产产市市场场比比较较发发达达的的情况下，是一种说服力强、适用范围广的估价方法。情况下，是一种说服力强、适用范围广的估价方法。收收益益法法的的定定义义为为：预预计计估估价价对对象象未未来来的的正正常常净净收

54、收益益，选选用用适适当当的的资资本本化化率率将将其其折折现现到到估估价价时时点点后后累累加加，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观观合合理理价价格格或价值的方法。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。或价值的方法。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。（六）估价测算过程（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）（详细说明测算过程，参数确定等） 1 1、利用市场比较法评估、利用市场比较法评估 通通过过搜搜集集分分析析市市场场交交易易资资料料，从从中中选选取取三三宗宗与与估估价价对对象象处处于于同同一一供供需需圈圈内内，并并在在用用途途、规规模模、档档次次、建建筑筑结结构构等等方

55、方面面与与估估价价对对象象相相同同或或相相类类似似的的房房地地产产交交易易案案例例作作为为可可比比实实例例，通通过过对对其其交交易易情情况况、交交易易日日期期、区区域域因因素素、个个别别因因素素进进行行比比较修正后，求取估价对象七层的比准价格，较修正后，求取估价对象七层的比准价格， 其计算公式为：其计算公式为：比比准准价价格格=比比较较实实例例房房地地产产的的交交易易价价格格交交易易情情况况修修正正系系数数交交易易日日期期修修正正系系数数区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数估价对象评估价格估价对象评估价格=比准价格比准价格建筑面积。建筑面积。（1）选取可比实例）选取

56、可比实例可比案例资料表下下一一张张可比案例可比案例项项目目ABC物业名称物业名称自由天地办公用房自由天地办公用房亚太大厦办公用房亚太大厦办公用房和风小筑办公用房和风小筑办公用房位位置置红星路二段红星路二段干槐树街干槐树街大慈寺路大慈寺路交易日期交易日期2002.62002.102002.11交易价格交易价格（元（元/）3600（一次性付款）（一次性付款）3860（一次性付款）（一次性付款）3800（一次性付款）（一次性付款）区区域域因因素素商服繁华度商服繁华度附近有王府井商场、东风商贸广附近有王府井商场、东风商贸广场、太平洋购物广场、星光宾馆，场、太平洋购物广场、星光宾馆，距羊东餐饮一条街约距

57、羊东餐饮一条街约20米，距春米，距春熙路约熙路约0.5公里公里,周围商铺林立周围商铺林立,商商业集聚规模高业集聚规模高附近有王府井商场、东风商贸广附近有王府井商场、东风商贸广场、太平洋购物广场、星光宾馆，场、太平洋购物广场、星光宾馆，距羊东餐饮一条街约距羊东餐饮一条街约200米，距米，距春熙路约春熙路约0.7公里公里,商服繁华度较商服繁华度较高。高。附近有王府井商场、东风商贸广附近有王府井商场、东风商贸广场、太平洋购物广场、星光宾馆，场、太平洋购物广场、星光宾馆，距春熙路约距春熙路约0.5公里公里,周围商铺林周围商铺林立立,商业集聚规模高商业集聚规模高交通便捷度交通便捷度距公交车站约距公交车站

58、约100米，公交车有米，公交车有6、8、62、28、路等多条线路通过，、路等多条线路通过，距火车北站约距火车北站约4公里，距新南门公里，距新南门客运中心约客运中心约2公里，对内、对外公里，对内、对外交通较方便交通较方便距公交车站约距公交车站约300米，公交车有米，公交车有6、8、62、28、路等多条线路通过，、路等多条线路通过，距火车北站约距火车北站约4公里，距新南门公里，距新南门客运中心约客运中心约2公里，对内、对外公里，对内、对外交通较方便交通较方便距公交车站约距公交车站约100米，公交车有米，公交车有4、58、62、98、3路等多条线路通路等多条线路通过，距火车北站约过，距火车北站约4公

59、里，距新公里，距新南门客运中心约南门客运中心约2公里，对内、公里，对内、对外交通较方便对外交通较方便人口状况人口状况人口密度大，人流量大人口密度大，人流量大人口密度大，人流量大人口密度大，人流量大人口密度大，人流量大人口密度大，人流量大环境质量环境质量空气质量一般，周边治安环境一空气质量一般，周边治安环境一般般空气质量一般，周边治安环境一空气质量一般，周边治安环境一般般空气质量一般，周边治安环境一空气质量一般，周边治安环境一般般个个别别因因素素临街状况临街状况临红星路临红星路临干槐树路临干槐树路临大慈寺路临大慈寺路设备配置设备配置一部电梯、地下停车场一部电梯、地下停车场二部电梯、地下停车场二部

60、电梯、地下停车场一部电梯、地下停车场一部电梯、地下停车场平面布局平面布局方正方正方正方正方正方正总层数总层数5207所在楼层所在楼层4152物业管理物业管理较好较好较好较好较好较好建成时间建成时间200219982003（2）、交易情况修正）、交易情况修正由于由于A、B、C三个案例交易均为正常交易，无需修正，修正系数均为三个案例交易均为正常交易，无需修正，修正系数均为100/100。（3）、交易日期修正）、交易日期修正由由于于A、B、C三三个个案案例例交交易易日日期期与与估估价价时时点点相相近近，且且在在该该月月内内该该类类商商业业用用房房价格无明显波动，故交易日期修正系数均为价格无明显波动，

61、故交易日期修正系数均为100/100。（4）、区域因素和个别因素修正）、区域因素和个别因素修正以以评评估估对对象象的的各各因因素素条条件件为为基基础础，确确定定其其相相应应指指数数为为100，将将比比较较实实例例各各因因素素分别与之进行比较，量化出相应指数。分别与之进行比较，量化出相应指数。区域因素和个别因素比较修正系数表区域因素和个别因素比较修正系数表下下一一张张案案例例因因素素ABC比较比较分值分值比较比较分值分值比较比较分值分值区区域域因因素素商服繁华度商服繁华度稍好稍好103相似相似100稍好稍好103交通便捷交通便捷稍好稍好102相似相似100稍好稍好102环境质量环境质量相似相似1

62、00相似相似100相似相似100人口状况人口状况相似相似100相似相似100相似相似100区域因素修正值区域因素修正值105100105个个别别因因素素临街状况临街状况稍好稍好102稍差稍差98稍好稍好102设备配置设备配置稍好稍好104稍好稍好105稍好稍好104所在楼层所在楼层稍好稍好102稍好稍好106稍好稍好101平面布置平面布置相似相似100相似相似100相似相似100物业管理物业管理稍好稍好105稍好稍好104稍好稍好105成新度成新度稍好稍好107较好较好103稍好稍好108个别因素修正值个别因素修正值120116120（5）、比准价格计算）、比准价格计算比准价格计算表比准价格计

63、算表项项目目ABC交易单价交易单价(元元/)360038603800交易情况修正交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正区域因素修正100/105100/100100/105个别因素修正个别因素修正100/120100/116100/120修正后单价（元修正后单价（元/）285733283016估价对象七层的比准价格估价对象七层的比准价格=(2857+3328+3016)3=3067元元/2、利用收益法评估、利用收益法评估 通通过过估估价价人人员员的的市市场场调调查查及及估估价价机机构构长长期期积积累累

64、的的数数据据表表明明，该该区区域域的的办办公公用用房房租租金金收收益益较较为为稳稳定定，本本次次评评估估假假设设其其年年净净收收益益每每年年固固定定不不变变。根根据据成成国国用用（20012001）字字第第858858号号记记载载：综综合合用用地地土土地地使使用用权权终终止止日日期期为为20432043年年1212月月2929日日，至至估估价价时时点点止止，尚尚余余4141年年。钢钢混混结结构构非非生生产产用用房房使使用用年年限限为为6060年年, ,当当土土地地使使用用年年限限短短于于建建筑筑物物使使用用年年限限时时，以以土土地地尚尚可可使使用用年年限限确确定定未未来来的的收收益益期期，因因

65、此此从从估估价价时时点点计计，收益期收益期N=41N=41年。则本次评估选用与之对应的收益法公式为：年。则本次评估选用与之对应的收益法公式为：式中：式中：V收益价格收益价格（元元/）A年净收益年净收益（元元/）；）；R资本化率资本化率（%）；）；N收益期收益期（年）。（年）。(1)参数的确定参数的确定 与与估估价价对对象象类类似似办办公公用用房房租租赁赁案案例例较较多多，经经估估价价人人员员现现场场调调查查和和综综合合考考虑虑相相同同档档次次、相相同同类类型型、区区位位接接近近的的写写字字间间的的有有关关资资料料，该该区区域域办办公公用用房房目目前前正正常常租租金金为为30-4530-45元元

66、/M2./M2.月月, ,出出租租率率80%80%，可可出出租租面面积积占占总总面面积积90%90%；考考虑虑估估价价对对象象实实际际情情况，第七层的租金取况，第七层的租金取3535元元/ / (2) (2)年有效毛收入测算年有效毛收入测算 年有效毛收入年有效毛收入= =单位月租金单位月租金出租率出租率可出租比率可出租比率1212个月个月 =3580%90%12=302.4 =3580%90%12=302.4元元/ / (3) (3)年运营费用测算年运营费用测算 运运营营费费用用中中，维维修修费费为为有有效效毛毛收收入入的的3%3%，管管理理费费由由承承租租方方支支付付，税税金金占占有有效效毛

67、毛收收入入的的17.5%17.5%（房房产产税税12%12%，营营业业税税及及附附加加5.5%5.5%），合合计计占占有有效效毛毛收收入入的的20.5%20.5%。根根据据成成都都市市建建筑筑行行业业平平均均水水平平，参参照照四四川川省省建建设设厅厅颁颁布布的的“二二定定额额”和和相相关关配配套套文文件件，经经估估价价人人员员现现场场勘勘察察并并结结合合估估价价对对象象现现状状测测算算，确确定定在在估估价价时时点点钢钢混混结结构构的房屋成本为的房屋成本为10001000元元/ /平方米。保险费根据房屋成本的平方米。保险费根据房屋成本的33计算。计算。年运营费用年运营费用= =单位年有效毛收入单

68、位年有效毛收入20.5+20.5+房屋造价房屋造价33=302.420.5+10003=64.99=302.420.5+10003=64.99元元/ / (4) (4)年净收益的测算年净收益的测算 年净收益年净收益= =年有效毛收入一年运营费用年有效毛收入一年运营费用 =302.4-64.99=237.41 =302.4-64.99=237.41元元/ / （5 5）资本化率的确定）资本化率的确定 根根据据房房地地产产估估价价规规范范, , 资资本本化化率率的的确确定定方方法法有有市市场场提提取取法法、安安全全利利率率加加风风险险调调整整值值法法、复复合合投投资资收收益益率率法法、投投资资收收

69、益益率率排排序序插插入入法法等等四四种种。本本次次估估价价采采用用以以市场提取法为主，并以安全利率加风险调整值法加以修正的方法确定。市场提取法为主，并以安全利率加风险调整值法加以修正的方法确定。估估价价人人员员通通过过对对成成都都市市办办公公用用房房的的租租售售市市场场的的抽抽样样调调查查计计算算，得得到到全全市市房房地地产产综综合合资资本本化化率率平平均均为为8-14%8-14%；而而根根据据安安全全利利率率加加风风险险调调整整值值法法，一一年年期期银银行行存存款款利利率率为为1.98%1.98%，根根据据对对目目前前成成都都全全市市房房地地产产市市场场的的调调查查分分析析和和评评估估人人员

70、员的的经经验验，办办公公类类房房地地产产风风险险调调整整值值6-8%,6-8%,该该地地段段为为成成都都市市中中心心商商业业区区, ,办办公公用用房房入入住住较较稳稳定定, ,本本次次估估价其风险调整值取价其风险调整值取6.02%6.02%。据此，确定本次估价采用的资本化率为。据此，确定本次估价采用的资本化率为8%8%。 （6 6）收益价格的测算）收益价格的测算V=237.4111.97=2842元元/（取整）（取整） （七）、估价结果确定（七）、估价结果确定 （详细说明估价结果及其确定的理由）（详细说明估价结果及其确定的理由） 通通过市市场比比较法法和和收收益益法法得得出出的的结果果较为接接

71、近近，都都比比较真真实的的反反映映了了市市场状况，可以将状况，可以将这两种两种结果的算果的算术平均平均值作作为最最终结果。果。估价估价对象第七象第七层评估估单价价= =（比准价格（比准价格+ +收益价格）收益价格）22 = =（3067+28423067+2842）2=29552=2955元元/ / （取整）（取整） 估估价价人人员对估估价价对象象所所在在区区域域多多个个类似似写写字字楼楼进行行了了现场调查，多多层电梯梯办公公用用房房楼楼层价价格格相相差差不不大大，有有的的甚甚至至为均均价价，多多数数楼楼盘楼楼层间差差异异在在2020元元至至5050元元之之间，考考虑实际调查情情况况及及本本次

72、次评估估目目的的，估估价价对象象楼楼层间价价差差取取3030元元/ /平平方方米米，因因此此第第八八层单价价为29852985元元/ /平平方方米米；第第九九层单价价为30153015元元/ /平平方方米。米。 估价估价对象在估价象在估价时点点20022002年年1111月月8 8日的日的评估价格估价格为： 小写人民小写人民币：450450万元；万元； ( (取整取整) ) 大写人民币：大写人民币：肆佰伍拾万元整。肆佰伍拾万元整。 法定代表人：法定代表人：XXXXXX评估有限公司评估有限公司二二二年十一月十一日二年十一月十一日单价（元单价（元/平方米）平方米） 面积（平方米）面积（平方米）总价

73、（万元）总价（万元）第七层第七层2955502.93148.62第八层第八层2985502.93150.12第九层第九层3015502.93151.63总计总计1508.79450.37 详见评估结果下表：详见评估结果下表： 第一章第一章 房地产估价技术路线及其确定房地产估价技术路线及其确定大纲u了解房地产估价技术路线的概念了解房地产估价技术路线的概念（10%）u熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成过程的关熟悉房地产估价技术路线与房地产价格内涵、房地产价格形成过程的关系，熟悉房地产估价技术路线与房地产估价方法之间的密切关系。（系，熟悉房地产估价技术路线与房地产估价方法之间的密

74、切关系。（30%）u掌握房地产估价技术路线的确定方法和过程掌握房地产估价技术路线的确定方法和过程（60%）一、房地产估价技术路线的概念是指导整个房地产估价过程的技术思路，其结果和目的就是确定房地产价格是指导整个房地产估价过程的技术思路，其结果和目的就是确定房地产价格内涵和价格形成过程。内涵和价格形成过程。二、房地产估价技术路线与房地产价格内涵，价格形成过程及估价方法的关系。房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。格内涵时的思路。例如：划拨用地抵押价值评估（两种技术路线、一种价格内涵）例如

75、：划拨用地抵押价值评估（两种技术路线、一种价格内涵）路线与方法都是估价人员对房地产价格形成过程的认识。每种房地产估价方法路线与方法都是估价人员对房地产价格形成过程的认识。每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。都体现了一种技术路线。市场法：市场法：房地产的价格可利用周边类似房地产的实际成交价格修正求得。房地产的价格可利用周边类似房地产的实际成交价格修正求得。成本法：成本法：房地产的价格可由各组成部分的市场价格累加而成。房地产的价格可由各组成部分的市场价格累加而成。收益法：收益法：房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定。房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定。假设开发法：假设开发

76、法：未完成的房地产价格最终取决于它开发建成后的市场价格。未完成的房地产价格最终取决于它开发建成后的市场价格。三、房地产估价技术路线确定的方法1、确定房地产估价技术路线要对估价基本事项有充分的认识。、确定房地产估价技术路线要对估价基本事项有充分的认识。要充分了解估价对象（实体、权益、区位）要充分了解估价对象（实体、权益、区位）要充分了解估价目的要充分了解估价目的要充分了解估价时点要充分了解估价时点2、确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则、确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则合法原则合法原则确认估价对象具有合法产权确认估价对象具有合法产权确认估价对象的合法用途确认估价对象的合法用途确认

77、合法的交易或处分方式确认合法的交易或处分方式替代原则替代原则无论利用什么估价思路和估价方法，都必须首先承认替代原则无论利用什么估价思路和估价方法，都必须首先承认替代原则最高最佳使用原则最高最佳使用原则首先要确定房地产的最高最佳使用状态，进而才能确定房首先要确定房地产的最高最佳使用状态，进而才能确定房地产在这种状态下的价值。地产在这种状态下的价值。估价时点原则估价时点原则估价结论具有很强的时间相关性（时间价值）估价结论具有很强的时间相关性（时间价值）估价结论具有很强的时效性（市场波动性）估价结论具有很强的时效性（市场波动性）估价对象在不同时点有不同的状态，相应就有不同的价格。估价对象在不同时点有

78、不同的状态，相应就有不同的价格。四、房地产价格技术路线的确定过程1、首先明确估价对象的价格内涵、首先明确估价对象的价格内涵2、其次确定其价格形成的过程、其次确定其价格形成的过程3、再确定估价的测算过程和需要利用的估价方法、再确定估价的测算过程和需要利用的估价方法五、本章知识点可能的考题题型及答题技巧从历届的考题看：第一大题从历届的考题看：第一大题3个问题共个问题共30分，第二大题单选题分，第二大题单选题10小题共小题共20分（分（30-50分之间）分之间）第一类考题：如何确定估价技术路线第一类考题：如何确定估价技术路线例例题第二类考题：如何搜集估价资料？第二类考题：如何搜集估价资料？例例题第三

79、类考题：估价人员如何解释自己的评估报告第三类考题：估价人员如何解释自己的评估报告例例题第四类考题：综合能力测试第四类考题：综合能力测试试题第二章 各种估价方法在房地产估价中的应用大纲了解每种估价方法的实质和难点了解每种估价方法的实质和难点 （10%10%）熟悉房地产估价的价值标准以及价值标准与估价目的、估价方法之熟悉房地产估价的价值标准以及价值标准与估价目的、估价方法之间的关系间的关系 （30%30%）掌握各种主要房地产估价方法的共性和特性，以及如何在估价中综掌握各种主要房地产估价方法的共性和特性，以及如何在估价中综合运用各种房地产估价方法合运用各种房地产估价方法 （60%60%）一、公开市场

80、价值标准与估价方法、估价目的公开市场、公开市场价值、公开市场价值标准公开市场、公开市场价值、公开市场价值标准各种估价方法的实质都是确定估价对象的公开市场价值各种估价方法的实质都是确定估价对象的公开市场价值估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间无严格的对应关系。法之间无严格的对应关系。二、房地产估价方法的选用要符合房地产估价规范的规定规范正文1 1、估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假、估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综

81、合运用。设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。2 2、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。3 3、根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，、根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。估价报告中予以说明并陈述理由。4 4、有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方、有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法

82、为主要的估价方法。法。5 5、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。6 6、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。其中的一种估价方法。7 7、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。三、各种房地产估价方法的应用研究市场比较

83、法（比准价格）市场比较法（比准价格）概念将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。客观合理价格或价值的方法。理论依据房地产价格形成的替代原理（大数法则）。房地产价格形成的替代原理（大数法则）。适用对象具有交易性的房地产。具有交易性的房地产。 适用条件在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。操作步骤搜集交易实例；搜集交易实例；选取可

84、比实例；选取可比实例；建立价格可比基础；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行交易日期修正；进行房地产状况修正；进行房地产状况修正；求取比准价格。求取比准价格。收集资料收集资料交易双方情况及交易目的：交易者的名称、性质、法人代表、住址交易双方情况及交易目的：交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况；更重要的是要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行等基本情况；更重要的是要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易。公平自愿的交易，即属正常交易。交易实例房地产状况：一般包括坐落位置、形状与面积，地质条件，交易实例房地产状况：一般包

85、括坐落位置、形状与面积，地质条件，购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的购物、交通等环境条件，土地利用现状与规划用途，有关地上建筑物的基本情况，权利情况基本情况，权利情况成交价格成交价格应包括房地产总价、房屋总价、土地总价及相应的单价及相应包括房地产总价、房屋总价、土地总价及相应的单价及相应的单价与房屋租金内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类应的单价与房屋租金内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币种类和货币单位等情况。和货币单位等情况。付款方式包括：一次性付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金付款方式包括：一次性付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方

86、式等内容。支付方式等内容。成交日期，交易情况，特殊交易需说明。成交日期，交易情况，特殊交易需说明。实质实质通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定估价通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定估价对象在公开市场上最可能的成交价。对象在公开市场上最可能的成交价。比准价格比准价格= =可比实例价格可比实例价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易日期修正系数交易日期修正系数房地产状况调整系数房地产状况调整系数难点难点修正因素的准确量化修正因素的准确量化（如住宅的朝向、楼层差的量化）（如住宅的朝向、楼层差的量化）成本法（积算价格）概念是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣

87、除折旧，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。理论依据卖方的角度：生产费用价值论；买方的角度：替代原理；卖方的角度：生产费用价值论；买方的角度：替代原理；适用对象既无收益又很少发生交易的房地产。既无收益又很少发生交易的房地产。适用条件该商品可自由进入市场和大量重复生产。该商品可自由进入市场和大量重复生产。操作步骤操作步骤搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； 估算重新购建价格；估算重新购建价格； 估算折旧；估算折旧； 求取积算价格。求取积

88、算价格。资料收集资料收集 有关房地产开发的成本，税费，利润等资料有关房地产开发的成本，税费，利润等资料客观市场价格，建造年客观市场价格，建造年代，结构类型，耐用代，结构类型，耐用 年限，已使用年限，残值率，实际新旧程度，重置年限，已使用年限，残值率，实际新旧程度，重置价格，基准地价等。价格，基准地价等。实实质质通过对估价对象的各组成部分的市场价格的估算，最终确定通过对估价对象的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价值。估价对象整体的市场价值。积算价格积算价格=土地取得费用开发成本管理费用投资利息销售税费土地取得费用开发成本管理费用投资利息销售税费销售费用销售费用+开发利润开发

89、利润=重新购建价格折旧重新购建价格折旧难难点点折旧的求取折旧的求取折旧折旧=物质折旧功能折旧经济折旧物质折旧功能折旧经济折旧=重新购建价格市场价格重新购建价格市场价格(现值现值)(租金损失资本化法求折旧租金损失资本化法求折旧剩余技术求折旧剩余技术求折旧)房地产成本的增加并不一定能增加其价值；房地产成本的增加并不一定能增加其价值；要区分实际成本和客观成本；要区分实际成本和客观成本；要结合市场供求分析来确定评估价值。要结合市场供求分析来确定评估价值。u收益法收益法收益法分为直接资本化法和收益法分为直接资本化法和报酬资本化法报酬资本化法 概念是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率是求取估价

90、对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。值的方法。(现金流量折现法现金流量折现法)理论依据收益法是以预期原理为基础的；收益法是建立在货收益法是以预期原理为基础的；收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的。币具有时间价值的观念上的。适用对象是有收益或有潜在收益的房地产是有收益或有潜在收益的房地产适用条件是房地产的收益和风险都能够量化是房地产的收益和风险都能够量化操作步骤（操作步骤（7个）个）1、搜集有关房地产收入和费用的资料；、搜集有关房地产收入和费用的资料；2、估算潜

91、在毛收入；、估算潜在毛收入；3、估算有效毛收入；、估算有效毛收入；4、估算运营费用；、估算运营费用；5、估算净收益；、估算净收益；6、选用适当报酬率或折现率；、选用适当报酬率或折现率；7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。搜集资料搜集资料主要收集收益实例资料：如涉及有效毛收入、合理运营费用和市主要收集收益实例资料：如涉及有效毛收入、合理运营费用和市场收益率水平的信息等有关房地产收入和费用的资料，是否带有租约。场收益率水平的信息等有关房地产收入和费用的资料，是否带有租约。例如住宅：该地价区段同类型住宅的平均收益水平，经营税费，以确定年平该地价区段同类型

92、住宅的平均收益水平，经营税费，以确定年平均净收益均净收益该地银行一年期贷款利率，同类型住宅的租金与售价比率，同行该地银行一年期贷款利率，同类型住宅的租金与售价比率，同行业平均净收益等以确定资本化率。业平均净收益等以确定资本化率。该住宅的土地使用权期限，建成年代，耐用年限，重置价格，平该住宅的土地使用权期限，建成年代，耐用年限，重置价格，平均房屋空置率，实际新旧程度，结构类型等均房屋空置率，实际新旧程度，结构类型等对出租的房地产：可供出租的面积，租金水平，出租对出租的房地产：可供出租的面积，租金水平，出租率，空置率，运营费用，管理费等资料。率，空置率，运营费用，管理费等资料。有关房地产有关房地产

93、收入和费用的资料收入和费用的资料实质实质以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值价时点的价值收益价格收益价格收益价格收益价格= =难点难点AA、求取净收益时扣除项目的准确界定，如何从各种要素求取净收益时扣除项目的准确界定，如何从各种要素创造的总收益中剥离出由房地产本身所创造的收益？实际中把不创造的总收益中剥离出由房地产本身所创造的收益？实际中把不是由房地产本身所创造的收益当作是由房地产本身所创造的收益当作“运营费用运营费用” B B、报酬率报酬率的确定的确定假设开发法假设开发法概念概念是求取估价对象未来开发完成后的价值，减

94、去未来的正常是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。值的方法。理论依据理论依据是以预期原理为基础的；在形式上是评估新建房地产是以预期原理为基础的；在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。价格的成本法的倒算法。适用对象适用对象具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。适用条件适用条件估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。惟一实用的估价方法。1

95、、有房地产资料库、有房地产资料库2、房地产投资开发和交易的税费清楚、房地产投资开发和交易的税费清楚3、有长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。、有长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。操作步骤操作步骤1、调查待开发房地产的基本情况、调查待开发房地产的基本情况2、选择最佳期的开发利用方式、选择最佳期的开发利用方式3、估计开发经营期、估计开发经营期4、预测开发完成后的房地产价值、预测开发完成后的房地产价值5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费6、进行具

96、体计算，求出待开发房地产的价值。、进行具体计算，求出待开发房地产的价值。搜集资料搜集资料弄清土地的位置：弄清土地的位置：土地所在城市的性质、所在城市内的区域的性土地所在城市的性质、所在城市内的区域的性质、具体的坐落状况，如周围环境，进出交通的便利与否等质、具体的坐落状况，如周围环境，进出交通的便利与否等选选择最高最佳的土地用途。择最高最佳的土地用途。弄清土地的状况：弄清土地的状况：面积大小，形状，平整程度，基础设施通达程度，面积大小，形状，平整程度，基础设施通达程度，地质和水文状况等。地质和水文状况等。为估算开发成本，费用等。为估算开发成本，费用等。弄清政府的规划限制：弄清政府的规划限制：用途

97、，建筑高度，容积率用途，建筑高度，容积率为确定最佳最为确定最佳最高利用方式。高利用方式。弄清将拥有的土地权利：弄清将拥有的土地权利：包括弄清权利性质（目前均为使用权），包括弄清权利性质（目前均为使用权），使用年限，可否续期，以及对转让出租抵押等的有关规定。使用年限，可否续期，以及对转让出租抵押等的有关规定。为预为预测未来开发完成后的房地产价值，租金等选择最佳的开发利用方式包测未来开发完成后的房地产价值，租金等选择最佳的开发利用方式包括用途，规模，档次等的确定。最重要的是选择最佳的用途。括用途，规模，档次等的确定。最重要的是选择最佳的用途。实质实质特别选用于特别选用于“待开发房地产待开发房地产”

98、“再开发潜力的房地产再开发潜力的房地产”。本质上可看作是市场法原理和成本法原理的综合运用。本质上可看作是市场法原理和成本法原理的综合运用传统方法的公式传统方法的公式:待开发房地产的价值待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值开发开发成本成本管理费用管理费用投资利息投资利息销售税费销售税费销售费用销售费用开发利润开发利润投资者购买待开发房地产应负担的税费投资者购买待开发房地产应负担的税费难点难点预计估价对象开发完成后的价格、投资开发后的房地预计估价对象开发完成后的价格、投资开发后的房地产的经营方式（售、租、自用）产的经营方式（售、租、自用）基准修正法基准修正法概念概念在政

99、府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法。理论依据理论依据是以替代原理为基础的是以替代原理为基础的适用对象及条件适用对象及条件政府确定公布了基准地价的地区。政府确定公布了基准地价的地区。操作步骤操作步骤一般分为一般分为5个步骤：个步骤：1、搜集有关基准地价的资料、搜集有关基准地价的资料2、查出估价对象所处地段的基准地价、查出估价对象所处地段的基准地价3、进行交易日期修正、进行交易日期修正4、进行土地状况修正、进行土地状况修正5、求出估价对象宗地的价格、求出估

100、价对象宗地的价格实质实质市场法的变异，基准地价就是市场法的变异，基准地价就是“可比实例可比实例”的价格。的价格。宗地价格宗地价格=基准地价基准地价（1修正系数修正系数）TWY难点难点是要准确把握基准地价的价格内涵。是要准确把握基准地价的价格内涵。第三大题（指错题）答题技巧：（一）考核的知识点（一）考核的知识点房地产估价规范全部要求房地产估价规范全部要求各种估价方法的综合运用能力各种估价方法的综合运用能力（二）答题技巧及思路（二）答题技巧及思路A报告书格式不完整的错误报告书格式不完整的错误整个报告书漏项（整个报告书漏项（8项）项）估价报告书漏项（估价报告书漏项（13项）项）估价技术报告书漏项（共

101、估价技术报告书漏项（共7项）项）B 报告书中内容描述不完整的错误1、对估价对象描述不清、对估价对象描述不清（1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。土地使用权和房屋所有权。（2）对估价对象的性质没有描述清楚）对估价对象的性质没有描述清楚（3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚）对估价对象的物质实体状况描述不清楚2、行文、谴词造句不当、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊）3、逻辑不严谨、逻辑不严谨（1）前后不一致（数据、方

102、法选用与测算过程中的方法运用、标题与内）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由）4、写作有错误、写作有错误（1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不规范）表达形式不规范5、综合察看1、对照估价规范看估价报告安全是否符合规范格式，内容描述项目是否、对照估价规范看估价报告安全是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼

103、、符号、序号、术语、大写、错别字完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。等是否准确。2、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确。确。3、估价时点是否准确、估价时点是否准确4、修正年限是否正确、修正年限是否正确5、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6、对采用的方法是否有合理的说明和理由、对采用的方法是否有合理的说明和理由7、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明8、注意利息的计算方式，期限、注意

104、利息的计算方式，期限9、报告有效期应以报告完成之日为准、报告有效期应以报告完成之日为准10、现实用途和法定用途相符、现实用途和法定用途相符11、注意对价格的称谓是否错误（比准、收益、积算）、注意对价格的称谓是否错误（比准、收益、积算）12、纠纷房屋，拆迁房屋，拍卖等特殊的估价，应注意特别说明原因状、纠纷房屋，拆迁房屋，拍卖等特殊的估价，应注意特别说明原因状况。况。13、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复。、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复。14、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确。、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确。C估价

105、方法选用上的错误估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法。、只使用了一种估价方法。2、能用市场比较法的没有用。、能用市场比较法的没有用。3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。其中的一种估价方法。5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合

106、有关的规定。估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。D、估价方法应用方面的错误、估价方法应用方面的错误详见各种方法详见各种方法“易犯错误点易犯错误点”估价的假设和限制条件：估价的假设和限制条件：说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊调查确认资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价处理及其可能的影响，本估价报告报告使用的限制条件。使用的限制条件。（三）估价对象（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，（概要说明估价对象的状况，包

107、括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至，周围环境，景对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至，周围环境，景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护，保养，使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权年月，

108、维护，保养，使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）属状况）（七）估价依据（七）估价依据（说明本次估价所依据的本房地产估价规范，国家和（说明本次估价所依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）搜集的有关资料）（十）估价结果（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的

109、人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。的资格证明等。附件附件第一类考题：第一类考题：1、2003年第一（二）题年第一（二）题1、某公司一幢办公综合楼于、某公司一幢办公综合楼于1993年年10月建成，为钢筋混凝土结构，共月建成，为

110、钢筋混凝土结构，共7层，裙楼层，裙楼1、2层为自营商铺，层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估，请方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估，请写出应选用的估价方法及估价技术路线。写出应选用的估价方法及估价技术路线。答题要点：1、选用成本法、收益法和比较法中任两种的（、选用成本法、收益法和比较法中任两种的（2分）（答一种方法给分）（答一种方法给1分）分）2、将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值（、将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值（2分）分）

111、3、收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估（、收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估（2分）分）4、答（、答（1）选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金）选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金答（答（2）或评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出）或评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金让金答（答（3）说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价）说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值（值（3分）分）5、收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价、收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年

112、限，并从估价时点起计（时点起计（1分）分）2、2001年第一（三）题年第一（三）题商业区某商场共商业区某商场共6层，每层建筑面积层，每层建筑面积3000平方米，土地使用年平方米，土地使用年限为限为40年，从年，从1996年年5月月18日起计。该商场一至四层于日起计。该商场一至四层于1998年年5月月18日租出，租期为日租出，租期为5年，月租金为每平方米年，月租金为每平方米240元，且每年不变；元，且每年不变；五至六层于五至六层于1998年年7月月1日租出，租期为日租出，租期为3年，月租金为每平方米年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用元，现空置。问现评

113、估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。哪两种估价方法，并写出估价技术路线。答题要点：1、应优先选用的估价方法是收益法和市场法（、应优先选用的估价方法是收益法和市场法（2分）分）2、因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估、因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法（价方法（1分）分）3、在市场交易实例比较多的情况下，应选择市场法为另一种、在市场交易实例比较多的情况下，应选择市场法为另一种估价方法（估价方法（1分）分）4、在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响（、在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响（2分）有租约的租

114、金收入用实际租金（分）有租约的租金收入用实际租金（2分）租约期满后的租金分）租约期满后的租金收入用客观租金（收入用客观租金（0.5分）空置部分也要计客观租金收入（分）空置部分也要计客观租金收入（0.5分）分）5、将两种方法的估价结果综合，确定最后估价值（、将两种方法的估价结果综合，确定最后估价值（1分）分）第二类考题：第二类考题：1、2001一大题第（二）题一大题第（二）题某公司欲将其位于商业区的一栋自建某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为

115、框架结构，建筑面积为面积为6000平方米，竣工日期为平方米，竣工日期为1980年年5月。现委托某估价公司评估其月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料？转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料？答题要点：1、该地区对房地产价格有普遍影响的资料（、该地区对房地产价格有普遍影响的资料（1分）分）2、估价对象有关的物质实体、估价对象有关的物质实体权益权益区位等资料（区位等资料（1分）分）3、了解该区段的城市规划是否允许改变商业用途（、了解该区段的城市规划是否允许改变商业用途（2分）分）4、若可以改变需了解商业用途下类似房地产的租金售价等资料（、若可以改变需了解商业用途下类似房地

116、产的租金售价等资料（2分）分）5、改变用途需投入的改建费用等资料（、改变用途需投入的改建费用等资料（2分）分）6、补交土地出让金的标准等（、补交土地出让金的标准等（2分）分）2、2003年一大题第（三）题 某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约1515公里。土公里。土地面积地面积76727672平方米；自用生产车间建筑面积平方米；自用生产车间建筑面积33003300平方米，办公楼建筑面积平方米，办公楼建筑面积10501050平方米，临街商业用房建筑面积平方米，临街商业用房建筑面积580580平方米，已出租。商业用房的用平方米，已出租

117、。商业用房的用地已于地已于19951995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为年办理了土地使用权出让手续，出让年限为4040年，蓁自用房屋年，蓁自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料请房地产估价机构预测开发效益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？答题要点：1 1、现状房地产状况（物质实体、区域和权益）

118、资料（、现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料（1.51.5分）分）2 2、规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的、规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案）（或技术经济指标）（合法的最佳方案）（或技术经济指标）（1 1分）分）3 3、该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）、该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的现金流）资料（或经营期的现金流）资料（1.51.5分）分）4 4、该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）（、该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）（1 1

119、分）分）5 5、相关税费（、相关税费（0.50.5分）分）6 6、贷款利率（、贷款利率（0.50.5分）分）7 7、该地区类似居住物业开发的平均利润水平（、该地区类似居住物业开发的平均利润水平（1 1分）分）8 8、该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用（、该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用（1 1分）分）9 9、市政配套费用和土地开发费用（、市政配套费用和土地开发费用（1 1分）分）1010、该地区土地出让金（地价）的规定和标准（、该地区土地出让金（地价）的规定和标准（1 1分）分） 第三类考题：第三类考题：1、2001一大题第（一）题一大题第（一）题某估价公司于某估价公司于1999年年

120、8月月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款万元，银行据此贷款给其业主给其业主800万元。万元。2001年年10月月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为经法院判决该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，万元。为此，银行要求估价公司赔偿该银

121、行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？答题要点：1 1、银行按估价价值的八成贷款给业主，风险考虑不够（、银行按估价价值的八成贷款给业主，风险考虑不够（2 2分）分）2 2、抵押时间为、抵押时间为9999年年8 8月，月，20012001年年1010月月1 1日拍卖，由于时间变化房地产价值发日拍卖，由于时间变化房地产价值发生变化（生变化（3 3分）分）3 3、由于短期和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值（、由于短期和强制性

122、变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值（2 2分）分）4 4、房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开价值（、房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开价值（2 2分）分）5 5、估价公司当时的估价结果是客观合理的，估价公司就没有责任（、估价公司当时的估价结果是客观合理的，估价公司就没有责任（1 1分分）2、2002年一大题第（一）题年一大题第（一）题某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积为，估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500，总建筑面积为，总建筑面积为4500，2002年年

123、1月竣工。评估公司的评估结果为月竣工。评估公司的评估结果为850元元/。甲。甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元元/，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？答题要点：1 1、评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；、评估的是公开市场价值或市场价格，是客观合理的价格；2 2、而实际发生的成本可能超过社会平均水平；、而实际发生的成本可能超过

124、社会平均水平；3 3、估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化。、估价时点与实际成本发生时点有差异，价格会有变化。第四类考题：第四类考题：有一临街商铺要转让有一临街商铺要转让,建筑面积建筑面积500, ,土地使用年限土地使用年限4040年年, ,自自20002000年年1010月月1313日起计日起计. .该商铺现已出租该商铺现已出租, ,租金为每月租金为每月5000050000元元, ,租期租期为为2 2年年, ,自自20012001年年1010月月1313日计日计. .当地商业房地产租赁的综合税率为当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的租金收入的10%,10%,现转让价格为现转让价格为510510万元万元. .假如你欲购买该商铺用于假如你欲购买该商铺用于出租出租, ,作为长期投资作为长期投资, ,期望收益率为期望收益率为10%.10%.请回答根据上述资料你能请回答根据上述资料你能否决定购买否决定购买? ?为什么为什么? ?答题要点：不能决定购买不能决定购买1、现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势；、现租约期满后的客观租金水平不知道，故还需了解租金变化趋势；2、租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；、租约期满后的客观出租率不清楚，还需调查掌握；3、出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。、出租经营成本的水平不清楚，还需调查掌握。