《房地产市场形势分析报告(16页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场形势分析报告(16页)（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2010年房地产市场形势分析年房地产市场形势分析房地产 营销策划部7/27/2024http:/ 企业管理资源网房地产频道企业管理资源网房地产频道 报告内容报告内容一、一、2009年房地产市场状况年房地产市场状况二、政策主导下的短、中、长期房地产走势二、政策主导下的短、中、长期房地产走势三、三、2010年房地产市场走势年房地产市场走势四、知名顾问公司市场论断四、知名顾问公司市场论断五、房地产企业动向五、房地产企业动向2http:/ 企业管理资源网房地产频道企业管理资源网房地产频道 2009年房地产市场表现：宽松政策保增长，优惠政策年房地产市场表现：宽松政策保增长，优惠政策助推房市助推房市V型反
2、转型反转宽松的货币政策助推房价大幅攀升，刚需为投机压制未完全释放。宽松的货币政策助推房价大幅攀升，刚需为投机压制未完全释放。宽松的货币政策助推货货币币流流动动性性，大大降低置业门槛，助长了炒房行为；对对通通胀胀的的普普遍遍预预期期使房产成为投资渠道单一的受追捧产品；此外，实实体体经经济济复复苏苏缓缓慢慢使使部部分分投资资金转投楼市投资资金转投楼市；导致2009年房价被大幅推高。112月月全全国国商商品品住住宅宅成成交交均均价价约约4695元元/平平方方米米，同同比比上上涨涨24%。大部分城市房价从2009年初低谷迅速反弹，部分幅度更达一倍。一线城市除广州外全年均房价同比上涨均较明显，二线城市除
3、天津外其余涨幅则较缓。相比前期高峰2007年，各城市房价上涨幅度更大，尤其是上海，涨幅高达87.4%，十大城市只有厦门连续两年同比呈下跌趋势。3http:/ 企业管理资源网房地产频道企业管理资源网房地产频道 2009年房地产市场表现年房地产市场表现存量去化加速，供应缺口增大。存量去化加速，供应缺口增大。各各类类需需求求的的大大量量释释放放，使使2009年年全全国国商商品品住住宅宅成成交交量量也也超超越越历历史史高高峰峰期期2007年年创创新新高高。全年成交量达8亿平方米，同比增长43.9%，比2007年增长16%。一线城市商品住宅成交总量将达4940万平方米，同比增长82%，上海增幅最大，达1
4、00%；而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大二线城市成交总量约6400万平方米，同比增长高达109%。一一线线城城市市供供应应缺缺口口明明显显较较大大。由于房地产开发投资及商品住宅开发投投资资增增长长率率仍仍低低于于20042008年年的的平平均均增增幅幅，开开发发企企业业开开发发意意愿愿降降低低，全全年年完完成成土土地地开开发发面面积积下下降降19.9%，导导致致整整体体市市场场供供应应减减少少，供供应应缺缺口口增增大大。在在对对一一线线城城市市及及成成都都、武武汉汉、厦厦门门、长长沙沙、沈沈阳阳2009年年商商品品住住宅宅供供需需量量的的统统计计中中，除除武汉供需比为1.11外，其余城
5、市供需比均小于1，而这些城市的总供需比只有总供需比只有0.69。对于2006年以来积压的库存，一线城市去库存化明显加快，除深圳仍需3个月的消化周期外，北京、上海和广州均已出清；而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳的库存只有长沙出清，其余仍需17个月的消化期。4http:/ 企业管理资源网房地产频道企业管理资源网房地产频道 2009年房地产市场表现年房地产市场表现开发商现金流从短缺转向充沛，巨资储备土地，加大投资。开发商现金流从短缺转向充沛，巨资储备土地，加大投资。 房地产市场的迅速发展及银行的信贷支持，令开发企业负债率大幅降低，30大上市开发企业2009年三季度的净现金流比同年一季度上涨305%。2
6、009年，开发商获国内贷款达11293亿元，增长48.5%；居民个人按揭贷款总值及其增速均达到1998年住房改革以来最高，达8403亿元，增长116.2%，而定金及预收款15914亿元，也增长63.1%。开发企业直接从银行获得的信贷支持占开发资金总量的34%，而此比例在2008年为28%，可见宽松的信贷政策大大缓解了开发企业的融资压力宽松的信贷政策大大缓解了开发企业的融资压力。一线城市一线城市“地王地王”频出，土地价值体现充分。频出，土地价值体现充分。2009年全国土地购置面积约3.19亿平方米，同比减少18.9。随下半年市场回暖，政府土地供应由谨慎转向积极，资金充裕及对后市的乐观预期使开发企
7、业也转向积极扩张，大力储备土地，全全国国10大大总总价价地地王王均均集集中中在在下下半半年年，其其活活跃跃程程度度超超过过2007年。年。与2007年地王多集中在二三线城市不同，2009年地王则回归一线城市。5http:/ 企业管理资源网房地产频道企业管理资源网房地产频道 内地房地产市场发展透视：政策主导下的强势产业内地房地产市场发展透视：政策主导下的强势产业 梳梳理理98年年房房改改以以来来的的地地产产发发展展脉脉络络，政政策策主主导导了了房房地地产产的的发发展展，中中央央和和地地方均对地产都有极强的依赖。方均对地产都有极强的依赖。由于具有短期内立竿见影的强大拉动和财富积聚效应，房地产已经是
8、各级政府保增长的“核心支柱产业”，可以这样理解，只要政府坚持以以经经济济快快速速发发展展为为基基本本原原则则的的战战略略（简称“保八”），在缺少更好选择面前（近年数据证实，居民消费、“铁公基”的拉动效应很小，而唯有出口可以与房地产媲美），房房地地产产是是最最重重要要甚甚至至是是唯一的优势产业唯一的优势产业，此政策至少到此政策至少到2012年二届连续执政到期时止年二届连续执政到期时止。从地方层面而言，1994年开始的中央地方分税制改革导致收支不均，土地出让金收入是地方政府的第二财政，房地产更有政策支持背景。2004年全国土地出让金占同期地方财政收入的47%；2005年，全国财政收入首破3万亿，土
9、地出让金占到1/6强；2006年全国土地出让总收入为7677亿元。中国指数研究院公布数据显示2009年中国60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100%，地方政府土地出让金收益大幅提高，相当于当地财政收入的半数以上。 6http:/ 企业管理资源网房地产频道企业管理资源网房地产频道 内地房地产市场的发展演进：在政策呵护下，未来相内地房地产市场的发展演进：在政策呵护下，未来相当一段时间房地产仍是上升趋势当一段时间房地产仍是上升趋势对内地房地产市场，近、中期看政策，长期还是要回归市场需求。对内地房地产市场，近、中期看政策，长期还是要回归市场需求。预计时间政策指向/预估市场表现开发商策略近
10、期2012年前（暂可判断）“保增长”的关键产业，打压的同时多方呵护，促“稳定”房价、地价不断上扬，市场螺旋式上升，自住让位于投资，物业保有量急剧扩大跑马圈地，享受储地增值的快感，销售周期越长越受益中期2020年前后淡化支柱地位回归自住，市场渐趋平衡开发回报趋向于正常，资产持有获益明显长期2030年以后使其成为国家税收的重要来源，按发达国家估计，物业税占全国财政收入3成以上城镇化完成，人口红利结束，行业“夕阳”化资产持有获益成主流7http:/ 企业管理资源网房地产频道企业管理资源网房地产频道 内地由于政策的变化频繁，导致市场短期调整激烈、内地由于政策的变化频繁，导致市场短期调整激烈、难于判断，
11、但长期看还是印证了难于判断，但长期看还是印证了“政策呵护政策呵护”的主线的主线传统理论认为，房地产周期波动至少四、五年，中国上一轮周期跨度近10年，但2008年以来的周期调整只有一年多。原原因因在在于于政政策策影影响响超超过过了了市市场场供供需需，加加上上中中国国政政策策变变化化的的周周期期要要短短于于项项目目开开发发的的周周期期，当当政政策策变变化化周周期期小于项目的开发周期的时候，很难准确预测市场小于项目的开发周期的时候，很难准确预测市场。200820092007供需决定了地产的长周期，政策扰动导致房地产脱离市场自身调整规律，决定了市场的短周期性，因而不断有进入的机会。8http:/ 企业
12、管理资源网房地产频道企业管理资源网房地产频道 基于房地产开发制度下的行业特征，在政策大方向不基于房地产开发制度下的行业特征，在政策大方向不变和人口红利结束前，行业仍有较大发展空间变和人口红利结束前，行业仍有较大发展空间现现行行制制度度下下，杠杠杆杆效效应应放放大大了了地地产产投投资资收收益益。与传统产业不同之处在于，房地产资金杠杆效应明显（较高的资金周转率），放大了自有本金收益率，具有典型的金融性质。只要国内住房开发制度不发生变化，高利润的行业特征还会延续。房地产存在项项目目开开发发和屯屯地地溢溢价价（被动如资金不足放缓开发，主动如李嘉诚在内地有意不开发）两种收益模式，而储备土地往往是最大的收
13、益来源，华侨城（深圳）就是两种模式结合的典型。随随着着市市场场成成熟熟和和政政策策监监管管日日趋趋严严格格，大大规规模模储储备备土土地地的的可可能能性性在在降降低低，但开发杠杆效应还会延续，行业投资机会明显。但开发杠杆效应还会延续，行业投资机会明显。从从执执政政理理念念角角度度出出发发，本本届届政政府府2012年年卸卸任任之之前前的的房房地地产产市市场场走走势，应该是在中有保有压的稳定政策下，继续向好。势，应该是在中有保有压的稳定政策下，继续向好。9http:/ 企业管理资源网房地产频道企业管理资源网房地产频道 研判：在经历了研判：在经历了2009年的政策，年的政策，2010年政策层面趋年政策
14、层面趋紧，行业将进入蛰伏期紧，行业将进入蛰伏期随着经济好转，政府将加强楼市调控以保持市场稳定。随着经济好转，政府将加强楼市调控以保持市场稳定。随着2009年房地产市场的白热化，预计2010年中央将视整体市场环境不断完善调控措施，其中最值得关注的是信贷政策。2009年年新新增增信信贷贷高高达达9.59万万亿亿，2010年年新新增增信信贷贷将将控控制制在在7.5万万亿亿左左右右，1月月份份新新增增贷贷款款已已经经突突破破1.1万万亿亿，直直接接导导致致央央行行12日日上上调调商商业业银银行行存存款款准准备备金金，但但全全年年大大量的信贷投入预示市场量的信贷投入预示市场“不差钱不差钱”。 国务院发布
15、2010年“国11条”已明确二套房贷首付不得低于40%，可见政府已在今年开局发出了收紧信贷的信号，2010年对开发商的信贷也将收紧。政府会继续打击捂盘、囤地行为，以加大市场供给。根据有保有压、抑制投机性购房、鼓励自住和改善型购房的调控大方向，2010年楼市调控政策将呈现更大的差异化，在经济转好的宏观环境下，着力保持房地产市场稳定发展。 10http:/ 企业管理资源网房地产频道企业管理资源网房地产频道 相对政策影响分析相对政策影响分析对于政策，基本分为金融（信贷、加息、准备金率）、交易（税费、贷款分类）、供需、持有四个方面，主要是前两者，将表现为流动性收紧，抑制了客户需求，进而增加开发商回款难
16、度和现金流困境，土地市场再次趋冷。政策解读对市场影响金融类信贷银行信贷额度阶段控制，如1月20日传闻“停止放贷”全年信贷额度仍较高，“不差钱”准备金率12日首次大幅提高0.5%，回笼资金，降低了商业银行贷款能力土地市场可能降温，对开发商资金面影响下半年或显现 加息防通胀，利率上调，存在预期绝对数值变化不大，对负债率高、资金实力欠缺的中小地产商影响大交易类税费收回营业税优惠政策，抑制投资和投机性购房作为重点对新房开发利好贷款差别利率、收紧二套房贷政策利率提高增加还款成本，贷款额度提高影响中低收入人群置业，对投资需求有抑制，减少市场需求，超过加息对开发商影响11http:/ 企业管理资源网房地产频
17、道企业管理资源网房地产频道 2010年市场展望年市场展望 房价起伏但相对平稳，成交量将回落。房价起伏但相对平稳，成交量将回落。由于2009年房价已上升至高位，部分城市特别是一二线城市房价已触及普通购房者的承受上限，2010年，房价上涨的空间较有限。供应紧缺的局面决定了房价难短期内大幅回落，预计2010年整体房价将在现有水平平稳运行，部分2009年上涨过快的城市将会适度回调。 上半年土地市场将延续上半年土地市场将延续2009年之势，供应增加，下半年存在走低可能。年之势，供应增加，下半年存在走低可能。延续2009年火爆态势，政府对土地市场预期普遍较高，出于增加收益和平衡市场供应的双重因素，各地尤其
18、是二、三线城市会继续加大供应，机会较多，但地价也会坚挺。如果市场按照政策预期进行调整，则土地市场可能再次遇冷。 开发商大多领会了政策脉络，预计会从容应对，恐慌情绪减少。开发商大多领会了政策脉络，预计会从容应对，恐慌情绪减少。开开发发商商们们虽虽有有些些难难以以理理解解政政策策的的突突然然转转变变，虽虽然然他他们们已已经经看看清清了了政政策策脉脉络络。不少开发商开始考虑放慢销售节奏，捂盘现象可能再度卷土重来。未来地产新政最大的变数在地方政府，在中央地产新政日益严厉的时候，地方政府逆向调控，试图缓解房地产市场凛冽寒气。12http:/ 企业管理资源网房地产频道企业管理资源网房地产频道 世联观点世联
19、观点诸诸如如提提高高首首付付、利利率率恢恢复复的的金金融融政政策策对对中中低低收收入入人人群群置置业业影影响响较较大大，但但对对高端支付能力较强的人群影响不大，豪宅市场依然会有不错表现。高端支付能力较强的人群影响不大，豪宅市场依然会有不错表现。预预计计2010年年房房价价将将高高位位盘盘整整，泡泡沫沫暂暂时时还还不不会会破破灭灭，其其中中广广大大的的二二、三三线线城城市市可可能能会会出出现现“量量价价齐齐升升”，一一线线城城市市的的新新房房成成交交量量同同比比将将难难以以再再出出现现较较大大增增长长，相相比比2009年年甚甚至至可可能能还还会会出出现现一一定定下下降降。2008年经济危机以及房
20、地产市场的相对低迷，使得房地产开发商异常谨慎，大幅减少了计划投资和新开工面积，直接导致2009年下半年以来的供给不足，这种供不应求的关系将在今年上半年继续存在。对于深圳，世联董事长陈劲松认为未未来来5-6年年第第三三产产业业可可能能出出现现爆爆发发式式的的增增长长。他预计深圳2010年会有500家企业在中小企业板和创业板上市，这些企业要发展，必然对写字楼有需求。 13http:/ 企业管理资源网房地产频道企业管理资源网房地产频道 易居观点易居观点上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，开发商的资金充裕主要得力于销售资金回笼，其次是信贷，短期内开发商确实不差钱，也不会很快降价，但随着成交
21、量下滑和房地产开发贷的紧缩，预预计计下下半半年年很很多多开发商的资金链会重新紧张，部分有预见的开发商将在上半年降价促销开发商的资金链会重新紧张，部分有预见的开发商将在上半年降价促销。 14http:/ 企业管理资源网房地产频道企业管理资源网房地产频道 开发商开发商2010年动向（目前查到不多，下周继续补充）年动向（目前查到不多，下周继续补充）世茂地产主席许荣茂表示，收紧银根是意料中的事，但目前资金并不缺乏，也不会改变公司内地发展策略。“有机会的话我们不会放过，还会继续拿地”。世茂地产副主席许世坛强调，目前资金充足，继续看好2010年内地楼市。 开发商最担心银根紧缩政策。15http:/ 企业管理资源网房地产频道企业管理资源网房地产频道 本次汇报结束，谢谢！本次汇报结束，谢谢！16
