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1、房地产估价师考试房地产开发经营与管理试卷及答案全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理试卷一、单项选择题（共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1、房地产投资信托基金的投资收益重要起源于其拥有物业的（）。A销售收入B转让收入C租金收入D利息收入2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A出售B抵押C转让D经营3、下列风险中属于系统风险的是（）。A比较风险B市场供求风险C将来运行费用风险D持有期风险4、买卖双方要通过数次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反应了房地产的（）。A不可移动性B适应性C弱流动性D相互影响
2、性5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新完工住房13万套，销售住房8万套则吸纳周期为（ ）年。A0.63B1.63C2.25D12.506、在房地产市场周期循环中，供应增加速度高于需求增加速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处在房地产市场自然周期的（）。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段7、下列有关房地产泡沫的表述中，错误的是（）。A市场参加者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B能够用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分
3、析中的时间序列分析法不包括（）。A移动平均法B指数平滑法C市场因子推演法D简单平均法9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由（）负责。A开发商B监理单位C分包单位D总承包单位10、依照估量的总销售收入和估量的销售量来制定价格的定价措施是（）。A目标定价法B成本加成定价法C随行就市定价法D价值定价法11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的措施来分析入住率，这种调查措施属于（）。A观测法B试验法C讨论法D问卷调查法12、某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。假如平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的该城市商品住宅销售量为（）万m2
4、。A390.5B399.5C523.5D543.013、下列影响购房者购置行为的原因中，属于心理原因的是（）。A生活方式B受教育程度C购置动机D自我形象14、某些竞争者也许对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。这种竞争者属于（）竞争者。A从容不迫型B选择型C凶猛型D随机型15、房地产置业投资项目标不确定性原因不包括（）。A购置价格建设工程教育网提供B容积率及有关设计参数C空置率D运行费用16、银行为某家庭提供了期限为的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25，则名义年利率是（）。A7.02B7.04C7
5、.50D7.8517、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限、年利率6的住房抵押贷款。若采取月还款常数为0.7的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（）元。A137.5B410.2C432.2D452.218、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A利润总额B投资利润C税后利润D可分派利润19、已知某房地产投资项目标购置投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目标资本金利润率
6、为（）。A10.0B14.0C25.0D35.020、某房地产开发项目标总开发成本为2600万元，完工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（ ）。A45.05B49.31C5B.86D63.621、张某以40万元购置了一处商业店铺用于出租经营，其购置投资的部分资金来自银行提供的期限为的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。A1.07B1.47C2.07D3.3322、某房地产开发项目标占地面积为1万m2
7、，容积率为1.5，假如房屋开发成本为3000元m2（按建筑面积计），预测能够以8000元m2（按建筑面积计）的销售价格实现所有销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。A3000B5000C7500D800023、下列有关风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A解析法对随机的现金流进行概率分布估量，得到净效益的概率分布B蒙特卡洛法用数学措施在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估量的基础之上D蒙特卡洛法重要用于处理不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题24、某房地产
8、开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列次序正确的是（）。A乙丙甲B甲乙丙C丙甲乙D乙甲丙25、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（ ）。A单元估算法B单位指标估算法C概算指标法D工程量近似匡算法26、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A折旧费B审计费C金融机构手续费D无形资产摊销费27、在投资项目标财务报表中，出目前全投资现金流量表，而不出目前损益
9、表中的项目是（）。A固定资产购置支出B企业所得税C固定资产折旧D贷款利息28、资金起源与利用表能够用来进行房地产开发项目标（）分析。A现金流量B清偿能力C资产与负债情况D资金盈余或短缺情况29、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资我市场的（）。A分离B独立C对立D融合30、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比一般低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因重要是（）。A商用房地产风险更高B商用房地产的收益更高C商用房地产的价值更高D商用房地产的增值潜力更大31、建设贷款的还款资金起源，一般是销售收入或（）。A租金收入B土地出让收入C长期抵押贷款D净经营收入32、银行对个
10、人发放在房抵押贷款时，假如对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来（ ）。A操作风险B法律风险C信用风险D管理风险33、因为写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。A租金调整条款B代收代缴费用条款C装修费用条款D折让优惠条款34、下列有关零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。A设置百分比租金的目标是让业主分享部分经营成果，激励其愈加好地管理物业B知名度大的重要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C百分比租金的基数一般是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的D营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高35
11、、某写字楼潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5，经营费用为潜在毛收入的30，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则的净经营收入为（ ）万元。A330B450C650D700二、多项选择题（共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。所有选正确，得2分；错选或多项选择的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，能够分为（）投资。A建筑安装工程B新建和扩建C设备与工器具购置D迁建和恢复E其他费用2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，一般应分析（）。A物理结构B区域结构C产品结构D供求结
12、构E总量结构3、下列有关房地产市场周期循环的表述中，正确的有（）。A房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相称的波动现象，且此现象重复发生B在房地产周期循环的最低点，空置率最高建设工程教育网提供C房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格D在房地产周期循环的最高点，供应增加率等于需求增加率E在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率一般是同向变动的4、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A空置量B房地产价格指数C平均建设周期D吸纳率E失业率5、房地产产品功效定位是在市场分析的基础上，详细要求拟提供的房地产产品的）。A价格水平B销售对象C基本功效D地理位置E辅助功效6、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（）。A净现值B投资利润率C现金回报率D静态投资回收期E内部收益率7、下列有关名义利率与实际利率的表述中，正确的有（）。A当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率B实际利率真实地反应了资金的时间价值C名义利率真实地反应了资金的时间价值D名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大E计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大8下列有关内部收益率的表述中，正确的有（）。
