李会娟第四章建设用地法制制度PPT参考课件

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1、4.建设用地法律制度建设用地法律制度李会娟李会娟2011.10.121主要内容主要内容v1.我国地产制度的改革及其发展我国地产制度的改革及其发展v2. 国有土地使用权的出让、划拨、转让国有土地使用权的出让、划拨、转让v3. 土地作用权出租、抵押、终止方面土地作用权出租、抵押、终止方面v4. 违反土地管理法所承担的法律责任违反土地管理法所承担的法律责任4.1 我国地我国地产制度的改革及其制度的改革及其发展展v4.1.1社会主社会主义条件下的条件下的绝对地租地租v4.1.2行政管理向土地有行政管理向土地有偿使用期使用期转化化v4.1.3我国土地管理体制的改革方向我国土地管理体制的改革方向v自学！自

2、学！4.1.4 保保护好耕地好耕地v根据根据“十一五十一五”规划划纲要，到要，到2010年末全国耕地面年末全国耕地面积必必须守守住不低于住不低于18亿亩这根根红线。4.1.4 保保护好耕地好耕地v1）占有耕地）占有耕地补偿制度制度v2）实行基本行基本农田保田保护制度制度v3）农村土地征用村土地征用补偿1）占有耕地）占有耕地补偿制度制度v国国家家保保护耕耕地地，严格格控控制制耕耕地地转为非非耕耕地地。非非农业建建设经批批准准占占用用耕耕地地的的，按按照照“占占多多少少，垦多多少少”的的原原则，由由占占用用耕耕地地的的单位位负责开开垦与与所所占占用用耕耕地地的的数数量量和和质量量相相当当的的耕耕地

3、地; ; 没没有有条条件件开开垦或或者者开开垦的的耕耕地地不不符符合合要要求求的的，应当当按按照照省省、自自治治区区、直直辖市市的的规定定缴纳耕耕地地开开垦费，专款款用用于于开开垦新新的的耕耕地。地。2）实行基本行基本农田保田保护制度制度v经国国务院院有有关关主主管管部部门或或县级以以上上地地方方人人民民政政府府批批准准确确定定的的粮粮、棉棉、油生油生产基地内的耕地。基地内的耕地。v有有良良好好的的水水利利与与水水土土保保持持设施施的的耕耕地地，正正在在实施施改改造造计划划以以及及可可以以改造的中、低改造的中、低产田。田。v蔬菜生蔬菜生产基地。基地。v农业科研、教学科研、教学试验田。田。v国国

4、务院院规定定应当划入基本当划入基本农田保田保护区的其他耕地。区的其他耕地。v第第一一，列列入入基基本本农农田田保保护护区区的的，要要严严格格管管理理。基基本本农农田田应应占占本本行行政政区区域内耕地的百分之八十以上。域内耕地的百分之八十以上。v第第二二，非非农农业业建建设设必必须须节节约约用用地地。可可以以利利用用荒荒地地的的，不不得得占占用用耕耕地地；可以利用劣地的，不得占用好地。可以利用劣地的，不得占用好地。v第第三三，禁禁止止任任何何单单位位和和个个人人闲闲置置、荒荒芜芜耕耕地地。一一年年以以上上未未动动工工建建设设的的，缴纳闲置费。连续两年未使用的，无偿收回。缴纳闲置费。连续两年未使用

5、的，无偿收回。v土地征用是国家土地征用是国家为了社会公共利益的需要，将集体所有土地了社会公共利益的需要，将集体所有土地转变为国家所有土地的国家所有土地的强制行制行为。 v1 1）土地）土地补偿费为该耕地被征用前耕地被征用前3 3年平均年年平均年产值的的6 6至至1010倍。倍。v 归农村集体村集体组织所有所有。v2 2）安安置置补助助费以以需需要要安安置置的的农业人人口口数数计算算。补偿标准准前前3 3年年平平均均年年产值的的4 4至至6 6倍。最高不超倍。最高不超过1515倍。倍。归集体，集体，单位或个人所有。位或个人所有。v 前二前二项的的总和最高和最高标准：准：3030倍倍v3 3）地地

6、上上附附着着物物和和青青苗苗的的补偿费等等（新新菜菜地地开开发基基金金）：各各省省自自定定。归所有者所有。所有者所有。v临时用地用地补偿：3）农村土地征用村土地征用补偿v 土地使用土地使用权有有偿出出让，是指，是指国家国家将将国有土地国有土地使用使用权（以下（以下简称土地使用称土地使用权）在）在一定年限内一定年限内出出让给土地使用者土地使用者，由土地使用者向国家支付，由土地使用者向国家支付土地土地使用使用权出出让金金的行的行为。v 城市城市规划区内集体所有的土地，划区内集体所有的土地，经依法依法征用征用转为国有土地国有土地后，后，该幅国有土地的使用幅国有土地的使用权方可方可有有偿出出让。 4.

7、2 我国城我国城镇土地使用土地使用权有有偿出出让v土地使用土地使用权的出的出让的法律特征：的法律特征：v（1）从主体来看）从主体来看v出出让方方:土地所有者土地所有者国家国家 特定，唯一特定，唯一v受受让方：国境内外的公司、企方：国境内外的公司、企业、其他、其他组织和个人，除和个人，除法律有特法律有特别规定者除外。定者除外。 不特定不特定,不唯一不唯一v但是国家是一个抽象的主体，在具体行使但是国家是一个抽象的主体，在具体行使权利利时，一般，一般是是由土地所在地方政府由土地所在地方政府及其所属国家土地管理机构及其所属国家土地管理机构作作为代表代表。v 土地使用土地使用权的出的出让的法律特征：的法

8、律特征：v （2） 从内容看从内容看v 由土地出由土地出让者出者出让土地交土地交给受受让方使用，而受方使用，而受让方方则需需支付相支付相应土地使用土地使用权出出让金金。关于土地使用。关于土地使用权的出的出让，一般理解，一般理解为土地使用土地使用权转让的一种方式。土地使用的一种方式。土地使用权出出让是国家将土地使是国家将土地使用用权从土地所有从土地所有权中分离出来，中分离出来，转移移给受受让人。而土地使用人。而土地使用权的的转让则是指受是指受让人取得土地使用人取得土地使用权后再后再转移移给新的受新的受让人，人，转让双方的法律地位平等，全双方的法律地位平等，全过程可以用下式表示：程可以用下式表示：

9、国家国家国家国家土地所有者）土地所有者）土地所有者）土地所有者）地方政府（代表国家）地方政府（代表国家）地方政府（代表国家）地方政府（代表国家）第二受让方第二受让方第二受让方第二受让方受让方（第一受让方）受让方（第一受让方）受让方（第一受让方）受让方（第一受让方） （ 转变为转让）转变为转让）转变为转让）转变为转让）一级市场一级市场一级市场一级市场（出让）（出让）（出让）（出让）（政府垄断）（政府垄断）（政府垄断）（政府垄断） 二级市场二级市场二级市场二级市场（转让）（转让）（转让）（转让）（平等交换）（平等交换）（平等交换）（平等交换）土地使用土地使用权的出的出让的法律特征：的法律特征：v

10、（3）从客体来看）从客体来看v 土地使用土地使用权出出让的是的是国有土地国有土地，主要是指市、，主要是指市、县、建制建制镇、工、工矿区范区范围内属于全民所有的土地。内属于全民所有的土地。对于集体土于集体土地，地，中中华人民共和国城市房地人民共和国城市房地产管理法管理法第第8条作了明条作了明确确规定：城市定：城市规划区内的划区内的集体所有的土地集体所有的土地，经依法依法征用征用转为国有土地国有土地后，后，该幅国有土地使用幅国有土地使用权方可有方可有偿出出让。4.2.2 土地使用土地使用权出出让所遵循的原所遵循的原则v1.规划原则v2.严格审批，登记原则v3.平等、自愿、有偿原则4.2.3 土地有

11、土地有偿有限期使用制度有限期使用制度土地使用权出让的土地使用权出让的最高年限最高年限按用途规定：按用途规定：（1 1）居住用地）居住用地7070年；年；（2 2）工业用地）工业用地5050年；年；（3 3）教育、科技、文化、卫生、体育用地）教育、科技、文化、卫生、体育用地5050年；年；（4 4）商业、旅游、娱乐用地）商业、旅游、娱乐用地4040年；年；（5 5）综合或者其他用地）综合或者其他用地5050年。年。 土地使用权出土地使用权出让的年限从领让的年限从领取取国有土地国有土地使用权证使用权证之之日起计算日起计算商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须

12、采取拍卖、招标方式；有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。的，可以采取双方协议的方式。 土地出让方式土地出让方式拍卖出让拍卖出让招标出让招标出让挂牌出让挂牌出让协议出让协议出让4.2.4 城城镇土地使用土地使用权的出的出让方式方式（1 1）拍卖出让）拍卖出让 拍卖出让土地使用权，是指出让人发布拍卖拍卖出让土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价竞价，按按“价高者得价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的原则，确定土地使用权受让人的方式。的

13、方式。 特点：特点：竞争具有公开性，价格是确定受让人的唯一竞争具有公开性，价格是确定受让人的唯一条件。条件。主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、主要适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市金融业、旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。的黄金地段。1）拍）拍卖出出让 （2 2）招标出让）招标出让 是指在规定的期限以内，由符合招标条是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，件的单位或个人，以书面投标形式，竞投竞投某某宗地块的土地使用权，由招标人宗地块的土地使用权，由招标人择优择优确定土确定土地使用者的出让方式。地

14、使用者的出让方式。 此种方式的特点是：此种方式的特点是：引入了市场竞争机制引入了市场竞争机制主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目（3）协议出让（私下协议）协议出让（私下协议）是指土地使用权的有意受让人直接向作为出让方的土地所有是指土地使用权的有意受让人直接向作为出让方的土地所有者提出有偿使用土地的愿望，由出让方与有意受让人在没者提出有偿使用土地的愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。权一致意见的方式。v主要适用于工主要适用于工业项

15、目、市政公益事目、市政公益事业项目、非盈利目、非盈利项目及目及政府政府为调整整经济结构、构、实施施产业政策而需要政策而需要给予扶持、予扶持、优惠的惠的项目，采取此方式出目，采取此方式出让土地使用土地使用权的的出出让金不得低于金不得低于国家国家规定所确定的最低价定所确定的最低价。 （4 4）挂牌出让）挂牌出让 指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的结果确定土地使用者的

16、行为据挂牌期限截至时的结果确定土地使用者的行为挂牌挂牌时间不得少于不得少于 10 个工作日。个工作日。特点：特点：体现了招标和拍卖的优点，并同样具有公开、体现了招标和拍卖的优点，并同样具有公开、公平、公正特点。公平、公正特点。4.3国有土地使用国有土地使用权的划的划拨1 1、概念：、概念： 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者在土地使用者缴纳补偿、安置等费用缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权使用，或者将土地使用权无偿交付无偿交付给土地使用者使用的行给土地使用者使用的行为。为。2 2、

17、期限、期限 以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，定外，没有使用期限的限制。没有使用期限的限制。v划划拨范范围下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上县级以上人民政府人民政府依法批准划拨：依法批准划拨：（1 1）国家机关用地和军事用地；）国家机关用地和军事用地；（2 2）城市基础设施用地和公益事业用地）城市基础设施用地和公益事业用地（3 3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4 4）法律、行政法规规定的其他用地）法律、

18、行政法规规定的其他用地特点 1无期没有明确的期限 2无偿无需支付土地使用权出让金，但可能缴纳相应补偿 3无自由流转权利不能转让、出租和抵押 土地使用权出让与划拨的区别土地使用权出让与划拨的区别出让出让划拨划拨民事行为民事行为行政行为行政行为有偿，有期限有偿，有期限 无偿，无期限无偿，无期限相对任意处置相对任意处置限制限制264.3.3 划拨土地使用权的转让、出租、抵押划拨土地使用权的转让、出租、抵押v国务院国务院55号令：第七章号令：第七章 划拨土地使用权划拨土地使用权v 第第44条：条：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵

19、押。情况外，不得转让、出租、抵押。 v 第第4545条：条： 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。v（1 1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；v（2 2）领有国有土地使用证；）领有国有土地使用证；v（3 3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；v（4 4）依照规定

20、签订土地使用权出让合同，向当地市、县）依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府人民政府补交土地使用权出让金补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押或者以转让、出租、抵押所获所获收益抵交收益抵交土地使用权出让金土地使用权出让金 271.划拨土地的转让划拨土地的转让v土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权单独或者土地使用权转让：是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。 v原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。权的一方称为受让人

21、。 v转让方式：出售、交换和赠与等。转让方式：出售、交换和赠与等。 v出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一出售是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。定收益的行为。 v交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。交换是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。 v赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行赠与是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。为。28v转让与出让的区别国家国家国家国家土地所有者）土地所有者）土地所有者）土地所有者）地方政府（代表国家）地方政府（代表国家）地方政府（代表国家）地方政府（代表国家）第二受让方第二受让方第二受让方第二受让方

22、受让方（第一受让方）受让方（第一受让方）受让方（第一受让方）受让方（第一受让方） （ 转变为转让）转变为转让）转变为转让）转变为转让）一级市场一级市场一级市场一级市场（出让）（出让）（出让）（出让）（政府垄断）（政府垄断）（政府垄断）（政府垄断） 二级市场二级市场二级市场二级市场（转让）（转让）（转让）（转让）（平等交换）（平等交换）（平等交换）（平等交换）29划拨土地的出租划拨土地的出租v土地使用权出租：是指土地使用者将土地使用土地使用权出租：是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。他人使

23、用，由他人向其支付租金的行为。 v原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。土地使用权的一方称为承租人。v与转让区别：与转让区别：转让人失去土地所有权，而出租人并不失去所有权。转让人失去土地所有权，而出租人并不失去所有权。30v划拨土地的抵押划拨土地的抵押v第十一条第十一条 转让、抵押土地使用权转让、抵押土地使用权，其地上建筑物、，其地上建筑物、其他附着物其他附着物所有权所有权随之转让、抵押；转让、抵押随之转让、抵押；转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内地上建筑物、其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让、

24、抵押。但地上建筑物、的土地使用权随之转让、抵押。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。其他附着物作为动产转让的除外。 v出租土地使用权出租土地使用权，其地上建筑物、其他附着，其地上建筑物、其他附着物物使用权使用权随之出租；出租地上建筑物、其他附着随之出租；出租地上建筑物、其他附着物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。物使用权，其使用范围内的土地使用权随之出租。v原则：房随地走，地随房走原则：房随地走，地随房走31划拨房地产的转让、出租、抵押划拨房地产的转让、出租、抵押v第四十条第四十条 【划拨转让报批划拨转让报批】以划拨方式取得土地使用权的，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时

25、，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院

26、规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 v两种方式：两种方式：v一是需要办理出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方一是需要办理出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金；缴纳出让金；v二是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金。二是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金。32v第五十一条第五十一条 【抵押权人优先受偿限制抵押权人优先受偿限制】设定设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中依法拍卖该房地产后，应当从拍卖

27、所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。抵押权人方可优先受偿。 v条文注释条文注释 划拨取得的土地使用权抵押的，抵押权人的优划拨取得的土地使用权抵押的，抵押权人的优先受偿权先受偿权后于后于土地使用权出让金。土地使用权出让金。 v划拨取得的土地使用权之上的房屋以营利为划拨取得的土地使用权之上的房屋以营利为目的出租的，应将其中的土地收益上缴国家。目的出租的，应将其中的土地收益上缴国家。33划拨土地使用权的收回划拨土地使用权的收回v第四十七条无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，第四十七条无偿取得划拨土地使用权的土地使用

28、者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。并可依照本条例的规定予以出让。v对划拨对划拨土地使用权土地使用权，市、县人民政府根据城市建设，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回无偿收回，并可依照，并可依照本条便的规定予以出让。本条便的规定予以出让。v无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他他附着物附着物，市

29、、县人民政府应当根据实际情况给予，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当适当补偿补偿。v注销登记：前注销登记：前15日内。日内。v若继续使用的：若继续使用的：v提前收回的：给予相应补偿。提前收回的：给予相应补偿。344.4 国有土地使用国有土地使用权的的转让1.转让条件条件v （1 1）必必须是是出出让的的土土地地使使用用权才才能能进行行转让。v （2 2）必必须依依照照土土地地使使用用权出出让合合同同规定定的的期期限限和和条条件件对土土地地进行行投投资、开开发、利用。、利用。v （3 3）土土地地使使用用权转让必必须办理理过户登登记。土地使用土地使用权转让方式方式v土土地地使使用用权转让有有

30、三三种种方方式式即出售、交即出售、交换、赠与。与。v 出出售售也也称称之之为买卖。土土地地使使用用权的的出出售售是是指指从从国国家家手手中中取取得得土土地地使使用用权的的受受让者者将将经过一一定定程程度度开开发的的土土地地或或者者具具有有土土地地使使用用权的的地地上上建建筑筑物物、设施施出出卖给第第三三人人，而而由由此此将将土地使用土地使用权转移移给第三人的行第三人的行为。 交交 换v 交交换，也也称称之之为“交交易易”。土土地地使使用用权的的交交换是是指指当当事事人人双双方方约定定互互相相转移移土土地地使使用用权或或一一方方转移移土土地地使使用用权，另另一一方方转移移金金钱以以外外标的的物物

31、的的行行为。它它是是以以双双方方当当事事人人都都需需要要支支配配对方方的的物物为前前提提的的，是是双双方方当当事事人人的的合合意意，以以物物易易物物是是其其基基本本特特征征，可可以以是是土土地地使使用用权与与其其他他物物的的交交易易，也也可可以以是是土土地地使使用用权之之间互互易易，但但有有时也也一一表表现为混合交易。混合交易。赠 与与v 赠与与是是指指赠与与人人自自愿愿把把自自己己的的土土地地使使用用权无无偿转移移给受受赠人人一一方方的的行行为。它它一一方方面面需需要要赠与与人人有有把把自自己己拥有有的的土土地地使使用用权无无偿转给受受赠人人的的意意思思表表示示，另另一一方方面面又又需需要要

32、受受赠人人接接受受赠与与，其其基基本本特特征征是是无无偿。在在赠与与物物交交付付之之后后，除除特特殊殊情情况况外外，赠与与人人不不得得随随意意撤撤回回。土土地地使使用用权的的赠与与是是赠与与人人将将土土地地使使用用权无无偿转移移给受受增增人人的的行行为，受受赠人人成成为土土地地使使用用权的的新新的的受受让人人。与与出出售售一一样，赠与与的的只只是是土土地地使使用用权，土地所有土地所有权仍仍归国家。国家。土地使用权转让的原则土地使用权转让的原则（一）权利义务同时移转（一）权利义务同时移转 “认地不认人认地不认人” 土地使用权转让时，转让人与原土地使用权出让人所签订的出土地使用权转让时，转让人与原

33、土地使用权出让人所签订的出让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之移转给受转让人，让合同以及登记文件中所载明的权利、义务随之移转给受转让人，发生多次移转亦是如此。发生多次移转亦是如此。（二）产权一致（二）产权一致出让和转让暂行条例出让和转让暂行条例第第2323条规定：条规定：“土地使用权转让时，其地上建土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。筑物、其他附着物所有权随之转让。”（三）效益不可损（三）效益不可损4.4.3土地使用土地使用权转让程序程序v1.申申请v2.批准或同意批准或同意v3.签约v4.公公证v5.过户登登记4.5土地使用土地使用权的出租的出租v1.1.定定义：

34、国国有有土土地地使使用用权租租赁是是指指土土地地使使用用权者者在在土土地地使使用用权出出让合合同同规定定的的年年限限内内，将将土土地地使使用用权出出租租给承承租租人人使使用用，由由承承租租人人向向出出租租人人支支付付租金的行租金的行为。v2.2.与与转让区区别v3.3.与出与出让区区别v4.4.租租赁关关系系：土土地地使使用用权的的出出租租，建建筑筑物物及及其其他他附着物的出租。附着物的出租。 房房产一致原一致原则。4.5.2土地使用土地使用权出租的条件出租的条件v1）出租土地使用）出租土地使用权是国家有是国家有偿出出让具有物具有物权性性质的土地使用的土地使用权。v2）必）必须进行开行开发利用

35、利用v3）签订租租赁合同合同v4）办理登理登记4.5.3土地使用土地使用权出租的程序出租的程序v1.签约出租合同主要内容出租合同主要内容出租人的出租人的权利和利和义务承租人的承租人的权利和利和义务v2.登登记不不经登登记的出租行的出租行为无效无效4.6 土地使用土地使用权的抵押的抵押v1.含含义指土地使用指土地使用权人以不人以不转移土地占有的方式，将其合移土地占有的方式，将其合法享有的土地使用法享有的土地使用权作作为债权的担保，在的担保，在债务人不人不履行履行债务时，债权人有人有权依法依法处分分该土地使用土地使用权，并从并从处分所分所获的价款中的价款中优先受先受偿。v2.特性特性1）从属性）从

36、属性2）特定性）特定性3）价）价值性性4）不可分性）不可分性5）物上代位性）物上代位性6）优先受先受偿性性4.6.2土地使用土地使用权抵押的条件抵押的条件v1.只有经过出让和转让方式取得的土地使用权，才能抵押v2.土地使用权抵押时，其上建筑物、附着物随之抵押v3.不得违背法律规定4.6.3土地使用土地使用权抵押的程序抵押的程序1.签订合同合同2.公公证3.登登记4.注注销(1) 土土地地使使用用权权出出让让合合同同约约定定的的使使用用年年限限届届满满，土土地地使使用用者者未未申申请请续续期期或或者者虽虽申申请请续续期期但但未未获获批批准准的的，土土地地使使用用权权由由国国家家无无偿偿收收回回，

37、土土地地使使用用者者应应当当交交还还土土地地使用权，并办理注销登记。使用权，并办理注销登记。(2) 在在特特殊殊情情况况下下，国国家家根根据据社社会会公公共共利利益益的的需需要要，可可以以依依照照法法律律程程序序提提前前收收回回土土地地使使用用权权，并并根根据据土土地地使使用用者者使使用用土土地地的的实实际际年年限限和和开开发发利利用用土土地地的的实实际际情况给予相应的补偿。情况给予相应的补偿。(3) 土土地地使使用用权权由由于于土土地地灭灭失失、标标的的物物不不再再存存在在而而终终止。止。终止的原因主要有以下几个方面： 4.7 土地使用土地使用权的的终止止4.7.2 土地使用土地使用权的的终

38、止的法律后果止的法律后果(1) 土土地地使使用用者者不不再再享享有有该该土土地地的的使使用用权权，土土地地使使用用权权受受让让人人与与土土地地所所有有者者或或其其代代表表之之间间关关于于在在该该块块土土地地上上的的权权利利义义务随之解除。务随之解除。(2) 地地上上建建筑筑物物和和其其他他附附着着物物随随土土地地使使用用权权的的终终止止而而由由国国家家无无偿偿取取得得，土土地地使使用用权权受受让让人人不不得得以以任任何何理理由由提提出出地地上上建建筑物和其他附着物的所有权请求，亦不得擅自毁坏之。筑物和其他附着物的所有权请求，亦不得擅自毁坏之。 (3) 土土地地使使用用权权出出让让合合同同规规定

39、定必必须须拆拆除除的的设设备备等等，土土地地使使用用权权受受让让人人必必须须在在规规定定的的期期限限内内拆拆除除。除除土土地地使使用用权权出出让让合合同同另另有有规规定定者者外外，非非通通用用建建筑筑等等必必须须由由土土地地使使用用权权受受让让人人按按规规定定的的期期限限拆拆除除和和清清理理，或或者者由由土土地地使使用用权权受受让让人人支支付拆除费和清理费用。付拆除费和清理费用。 4.7.3 土地使用土地使用权提前提前终止止v1.根据社会公共利益需要根据社会公共利益需要v2.说明理由并公告明理由并公告v3.不得不得损坏建筑物等，免除拆除和坏建筑物等，免除拆除和清理的清理的义务v4.给予受予受让

40、人合理人合理补偿4.7.4 土地使用土地使用权期期满后的后的续期期v第四十一条土地使用第四十一条土地使用权期期满，土地，土地使用者可以申使用者可以申请续期。需要期。需要续期的，期的，应当依照本条例第二章的当依照本条例第二章的规定定重新重新签订合同合同，支付土地使用，支付土地使用权出出让金，并金，并办理登理登记。v与与规划不符划不符时，不得，不得续期。期。v提前六个月申提前六个月申请 4.8 违反土地管理法的法律反土地管理法的法律责任任v4.8.1 违反反土地管理法土地管理法的法律的法律责任任v4.8.2 刑法刑法中增加了保中增加了保护土地土地资源源的新内容的新内容vend第一节 土地使用权的取

41、得相关法规：中华人民共和国房地产管理法 （20072007年年8 8月月3030日日）一、土地使用权取得的方式：出让（一级市场）划拨（非市场行为）转让（二级市场） 东方（集团）总公司出于家电行业效益滑坡东方（集团）总公司出于家电行业效益滑坡考虑，为提高效益和解决企业下岗职工的安置问题，该公考虑，为提高效益和解决企业下岗职工的安置问题，该公司未经批准将其位于王城东街司未经批准将其位于王城东街6060号的国有划拨土地（批准号的国有划拨土地（批准用途为仓储用地）用途为仓储用地）1400014000平方米改作经营性用地，并于平方米改作经营性用地，并于20012001年年6 6月正式动工建设月正式动工建设“金碧辉煌圆环娱乐城金碧辉煌圆环娱乐城”，该项目工程于该项目工程于20032003年年5 5月竣工，目前已投入经营。月竣工，目前已投入经营。案例分析：案例分析：请问：东方公司的行为属何种性质？请问：东方公司的行为属何种性质？ 应该如何处理？应该如何处理？56