颂唐机构新城地产无锡新区旺庄地块项目定位报告

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1、新城地产无锡新区旺庄地块新城地产无锡新区旺庄地块项目定位报告项目定位报告项目区域研判项目区域研判 项目地块研判项目地块研判 项目开发思路项目开发思路 项目整体定位项目整体定位 项目参研解析项目参研解析 区域属性区域竞争地块简介项目核心问题项目战略宏观支撑商业参考解析住宅参考解析项目产品定位产品规划演示PART 1-区域研判区域研判长江北路长江北路核心版块核心版块新城金城东新城金城东路版块路版块梅村版块梅村版块无锡新区商品住宅市场由三大版块组成：长江北路核心版块、新城商贸区版块和梅村版块，本地块位于新城长江路版块旺庄片区内，是位于新区传统核心区旁的配套本地块位于新城长江路版块旺庄片区内，是位于新

2、区传统核心区旁的配套住宅商业新兴区域。住宅商业新兴区域。区域属性 项目属性区位、交通 资源与现状区域规划项目位于无锡市新区旺庄板块，临近旺庄路与长江路等新区政府和旺庄街道所在地，距无锡市火车站约7.5公里，距无锡硕放机场约11公里，地理位置优越项目周边现有宝龙城市广场、润泽东都等项目在售，长江一号也即将开始销售；新区长江路沿线内则有长江国际社区二期，金域缇香、MARK铭城等项目在售；另有新区金城东路版块的融侨、美新等项目。新区是无锡最大的现代化高科技产业园区，集中了无锡75%的一流外资制造型企业，如今已逐步发展成一个拥有完整产业链、商办服务业的综合配套示范区。区域属性 项目属性区位、交通 资源

3、与现状区域规划本报告请严格保密地块位置地块位置长江北路核心版块特点：配套齐、价格高、客层购买力强特点：配套齐、价格高、客层购买力强长江路沿线已经成为新区发展的标志性主干道，随着市政设施的日益完善，各个品牌项目纷纷落户于此，有万科东郡万科金域提香的加盟，也有本土开发长江绿岛，长江国际一二期、Mark铭城、钻石半岛，因此长江路沿线项目已经成为新区商品房价格走向的风向标。随着沿线项目已纷纷交付使用地段的生活成熟度已大大提升，新区交通也主要由此发散，因此长江路沿线已成为新区最重要的精英人士聚集区。 长江绿岛长江绿岛MarkMark铭城铭城长江国际长江国际2 2期期万科东郡万科东郡润泽东都润泽东都金域缇

4、香金域缇香区域属性 项目属性区位、交通 资源与现状区域规划本报告请严格保密区域属性 项目属性区位、交通 资源与现状区域规划项目周边以商办服务为主，东南两侧为老旧工业厂区，据有效消项目周边以商办服务为主，东南两侧为老旧工业厂区，据有效消息称未来会有搬迁可能，但在近期三年内会保持现状。息称未来会有搬迁可能，但在近期三年内会保持现状。区域属性 项目属性区位、交通 资源与现状区域规划长江路板块长江路板块旺庄路板块旺庄路板块金城路板块金城路板块高端居住区高端居住区新区新区CBDCBD新区新区CLDCLD大新区概念跃然纸上大新区概念跃然纸上大新区概念跃然纸上大新区概念跃然纸上价值发现价值发现1 1新区长江

5、路版块是无锡最具国际化特征的现代新城，距市中心直线距离5公里左右，必将成为无锡未来城市发展中心。价值发现价值发现2 2区域周边目前常住人口30万左右，众多品牌开发商集中进驻，整体开发品质以中高端为主，口碑效应亦已形成。价值发现价值发现3 3规划2条地铁穿越新区，快速路、主干路、次干路、支路构成的“网格式道路” 系统已初步形成。价值发现价值发现4 4国际化教育资源、医疗、文化配套日渐集中和完善。区区域域价价值值发发现现占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）219572区域区域位置位置新区旺庄东路春华路总建筑面积总建筑面积( (万平方米万平方米) )630000总户数总户数3000多容积率容积率

6、2.5开盘开盘时间时间2008.6绿化率绿化率70%物业物业形态形态高层开发商开发商无锡旺佳瑞有限公司物业物业管理管理深圳东部产品户型产品户型64一房公寓103-105两房126-146三房164-170 四房176 五房销售销售情况情况目前一期1300多户已完成交付，二期4栋房源已于2010年1月份推出，主推64-170户型，均价约在7000元/区域竞争 项目属性第一国际 新区旺庄路板块新区旺庄路板块第一国际第一国际项目二期于项目二期于2010年初开始推盘，年初开始推盘，以以“贵胄之域贵胄之域新区之巅新区之巅”作作为其主推广核心，以为其主推广核心，以新区标杆新区标杆新区标杆新区标杆的诉求来引

7、导客群，主要针对的诉求来引导客群，主要针对的诉求来引导客群，主要针对的诉求来引导客群，主要针对原春潮村区域内的原住民及拆原春潮村区域内的原住民及拆原春潮村区域内的原住民及拆原春潮村区域内的原住民及拆迁客户迁客户迁客户迁客户。该项目在二期的推广。该项目在二期的推广上无论是品质度还是推广形象上无论是品质度还是推广形象上都要高于其一期，其价格也上都要高于其一期，其价格也随之上涨。随之上涨。主要投放媒体：报广、新区主主要投放媒体：报广、新区主要路口户外、定向要路口户外、定向DM等等项目由项目由1111幢高层组成。幢高层组成。 建筑采用欧建筑采用欧洲巴洛克风格，其优美的曲线与丰富洲巴洛克风格，其优美的曲

8、线与丰富的装饰素材巧妙结合的装饰素材巧妙结合 。项目最高达项目最高达165165米的标志性建筑气势米的标志性建筑气势磅礴磅礴, ,宽阔的宽阔的8080米以上的间距、米以上的间距、1010万万平方米的中央公园、南北贯穿两大湖平方米的中央公园、南北贯穿两大湖泊。一时间成为新区建筑史上的地标。泊。一时间成为新区建筑史上的地标。项目规划特色项目规划特色项目营销策略分析项目营销策略分析项目综合分析项目综合分析u该项目成本与美新玫瑰大道、该项目成本与美新玫瑰大道、国信世家而言要低一筹，因此在国信世家而言要低一筹，因此在价格上也体现出其相对优势价格上也体现出其相对优势（7000元元/）。）。u项目住宅体量属

9、于大型，一期项目住宅体量属于大型，一期从从0606年到年到0909年去化完毕，二期产年去化完毕，二期产品现已推出，三期仍在规划中，品现已推出，三期仍在规划中，未来将是该地区的主要刚性产品未来将是该地区的主要刚性产品推量，预计尚存推量，预计尚存800800套。套。竞争个案分析竞争个案分析占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）21.7所在所在区位区位金城东路和春华路交汇处总建筑面积总建筑面积( (万平方米万平方米) )57总户数总户数3039容积率容积率1.8开盘开盘时间时间2007.11绿化率绿化率36.7%物业物业形态形态高层、洋房开发商开发商江苏省房地产投资有限责任公司物业物业管理管理江苏

10、国信物业户型产品户型产品高层89-102两房134-160三房多层94两房103 三房150 左右跃层销售销售情况情况项目目前高层均价已上涨到7000元/，剩余的130 以上房源。多层洋房数量较少，也基本去化完毕，均价在9000元/ 左右。区域竞争 项目属性国信世家 新区旺庄路板块新区旺庄路板块项目前期以开发商品牌入市，但推广项目前期以开发商品牌入市，但推广出现些问题，主打概念较为模糊，在出现些问题，主打概念较为模糊，在推广过程中显得缺乏核心卖点，周边推广过程中显得缺乏核心卖点，周边配套匮乏，销售也较为平淡。配套匮乏，销售也较为平淡。该项目较美新玫瑰大道和第一国际项该项目较美新玫瑰大道和第一国

11、际项目相比，整体规模相当，但地段略逊目相比，整体规模相当，但地段略逊一筹，因此在销售上也没太多策略，一筹，因此在销售上也没太多策略，09年整体走势较为平稳，现高层均价年整体走势较为平稳，现高层均价为为7000元元/。主要投放媒体：报广、短信、新区主主要投放媒体：报广、短信、新区主要路口户外、要路口户外、SP活动活动项目设计以国际领先的设计思路为基础，融项目设计以国际领先的设计思路为基础，融合深厚的吴越文化底蕴，以纯时尚现代的建合深厚的吴越文化底蕴，以纯时尚现代的建筑风格体现出社区整体生活氛围，产品涵盖筑风格体现出社区整体生活氛围，产品涵盖花园洋房、小高层、高层住宅和酒店、写字花园洋房、小高层、

12、高层住宅和酒店、写字楼及商业设施，户型种类多样化，共包括楼及商业设施，户型种类多样化，共包括3030余种户型，从余种户型，从8080平米到平米到160160平米不等，且户平米不等，且户型功能区分明确，业主的可选择性高。型功能区分明确，业主的可选择性高。 项目规划特色项目规划特色 项目营销策略分析项目营销策略分析 项目综合分析项目综合分析u该项目现在剩余高层房源基本该项目现在剩余高层房源基本以以130平米为主，前期价格略有平米为主，前期价格略有优势，优势，目前以现房展示来目前以现房展示来目前以现房展示来目前以现房展示来吸引周吸引周吸引周吸引周边区域拆迁客以及新无锡人购买，边区域拆迁客以及新无锡人

13、购买，边区域拆迁客以及新无锡人购买，边区域拆迁客以及新无锡人购买，国信的开发重心将转至华庄区域国信的开发重心将转至华庄区域国信的开发重心将转至华庄区域国信的开发重心将转至华庄区域的观湖郡。的观湖郡。的观湖郡。的观湖郡。国信世家国信世家竞争个案分析竞争个案分析占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）21.7所在所在区位区位金城东路158号总建筑面积总建筑面积( (万平方米万平方米) )9总户数总户数602容积率容积率3.5开盘开盘时间时间2009.9.3绿化率绿化率35%物业物业形态形态多层、小高层、高层开发商开发商无锡市古运河置业有限公司物业物业管理管理无锡安丰物业管理有限公司户型产品户型产品

14、90两房143三房198四房销售销售情况情况项目目前已是现房销售，09年9月至今高层均价已上涨到7000元/，多层豪宅10000元/ ，剩余房源只有少数几套，销售已接近尾声。区域竞争 项目属性和睦家园 新区旺庄路板块新区旺庄路板块项目以项目以“国宅国宅”建筑特色、高档配套建筑特色、高档配套为主要卖点进行宣传，在形象推广期为主要卖点进行宣传，在形象推广期用用“国宅气象国宅气象”将项目调性拔高，将项目调性拔高，09年年9月以月以5100元元/平米开盘，仅销售半平米开盘，仅销售半年就已基本去化完毕。年就已基本去化完毕。项目多层产品由于是定制型高端产品，项目多层产品由于是定制型高端产品，在相关官方圈层

15、中口碑较好，现在已在相关官方圈层中口碑较好，现在已10000元元/平米，因此市场接受度也比平米，因此市场接受度也比较快。较快。主要投放媒体：报广、短信等主要投放媒体：报广、短信等该项目该项目拥有拥有1000010000平米的国际顶级会所、平米的国际顶级会所、2100021000平米的超大水景花园平米的超大水景花园, ,全球一线的设全球一线的设备配置备配置, ,项目总建筑面积约项目总建筑面积约9 9万平米。在整万平米。在整体规划上承继皇家宫阙的布局风格体规划上承继皇家宫阙的布局风格, ,由主由主入口、入口水景、中心水景、会所构成项入口、入口水景、中心水景、会所构成项目的中轴线目的中轴线, ,所有

16、建筑依中轴线左右对称所有建筑依中轴线左右对称分布分布, ,建筑细节十分考究。建筑细节十分考究。项目综合分析项目综合分析u项目在地段优势不明显，但开项目在地段优势不明显，但开发商为官方背景，前期蓄客时间发商为官方背景，前期蓄客时间长达半年之久，因此低价处理下长达半年之久，因此低价处理下早早就清盘回笼资金。早早就清盘回笼资金。u项目的建材用料档次较高项目的建材用料档次较高，其，其客群主要是以周边企业中高层领客群主要是以周边企业中高层领导等关系客户，和东亭及区域内导等关系客户，和东亭及区域内的一些改善性客源。的一些改善性客源。项目规划特色项目规划特色项目营销策略分析项目营销策略分析和睦家园和睦家园竞

17、争个案分析竞争个案分析占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）20.9所在所在区位区位新区东起春晖路，西至锡兴路，北靠金城东路，南接春江路总建筑面积总建筑面积( (万平方米万平方米) )37总户数总户数3000一期621容积率容积率1.8开盘开盘时间时间2009.8绿化率绿化率35%物业物业形态形态别墅、小高层、高层开发商开发商无锡美新置业发展有限公司物业物业管理管理上海圣维仕物业管理有限公司户型产品户型产品38 一房72-89两房110-126三房141四房销售销售情况情况项目一期已销售完毕，现推出的是60-120平米的高层房源，价格在7500-8000元/，别墅产品13000元/。区域竞争

18、 项目属性美新玫瑰 新区旺庄路板块新区旺庄路板块 项目最大优势在于新区唯一有联项目最大优势在于新区唯一有联排别墅产品的社区。从举办音乐会等排别墅产品的社区。从举办音乐会等高端活动引导别墅产品入市，提升品高端活动引导别墅产品入市，提升品牌形象和项目档次，在各大平面媒体牌形象和项目档次，在各大平面媒体上宣传抓住该卖点。上宣传抓住该卖点。 该项目该项目0909年下半年通过样板房的年下半年通过样板房的公开和各类公开和各类SPSP活动带动下，不断吸引活动带动下，不断吸引来人，销售稳步上升，成交明显上升，来人，销售稳步上升，成交明显上升，目前项目一期已是现房阶段，二期高目前项目一期已是现房阶段，二期高层同

19、步热销。层同步热销。主要投放媒体：前期户外广告、江南主要投放媒体：前期户外广告、江南晚报、益房、搜房网、晚报、益房、搜房网、SPSP活动活动项目坐落于新区项目坐落于新区CBDCBD，紧邻在建的中央公，紧邻在建的中央公园，发展事业园，发展事业/ /工作与休闲、教育、购物、工作与休闲、教育、购物、娱乐、社交相平衡的住区。全地下车库，娱乐、社交相平衡的住区。全地下车库，人车分流，精装星级大堂，通力环保电梯，人车分流，精装星级大堂，通力环保电梯，户户配置户户配置 “安居宝安居宝”，隔热断桥铝合金，隔热断桥铝合金型材，双层中空型材，双层中空LOW-ELOW-E玻璃，仿石漆立面玻璃，仿石漆立面材料，材料，

20、ART DECOART DECO建筑风格，更有投资建筑风格，更有投资30003000万的健康休闲中心。万的健康休闲中心。项目综合分析项目综合分析u 07年首期通过品牌影响和别墅形象推广，年首期通过品牌影响和别墅形象推广，高层以低价入市，销售良好。但由于高层以低价入市，销售良好。但由于08年年市场惨淡，且区域内竞争激烈，销售一度市场惨淡，且区域内竞争激烈，销售一度不佳。不佳。 u 该项目该项目客群主要来区域企业主与高级白客群主要来区域企业主与高级白领及周边中高收入人群，领及周边中高收入人群，别墅客群主要来别墅客群主要来自于私企业主。自于私企业主。u 其定期举办各种其定期举办各种SP营销活动来塑造

21、品牌营销活动来塑造品牌和形象，并以此吸纳更多客源的做法值得和形象，并以此吸纳更多客源的做法值得借鉴。借鉴。项目规划特色项目规划特色项目营销策略分析项目营销策略分析美新美新玫瑰大道玫瑰大道竞争个案分析竞争个案分析占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）18.6所在所在区位区位新区太湖大道2008号总建筑面积总建筑面积( (万平方米万平方米) )55.4总户数总户数1708容积率容积率2.5开盘开盘时间时间2008.10绿化率绿化率45%物业物业形态形态高层开发商开发商无锡中邦房地产开发公司物业物业管理管理上海中邦物业户型产品户型产品78-89两房165三房销售销售情况情况项目销售已完成75%，现

22、推出的是78-165平米的高层房源，价格在6500-7500元/。区域竞争 项目属性中邦城市 项目弱市市场下，以低价格入市，项目弱市市场下，以低价格入市，着重打造自身产品附加值，赠送中央着重打造自身产品附加值，赠送中央空调，中央净水。通过冠名足球队，空调，中央净水。通过冠名足球队，开展活动提高自身品牌知名度。开盘开展活动提高自身品牌知名度。开盘至今销售保持良好稳定势头。至今销售保持良好稳定势头。 主要投放媒体有：区域户外、少主要投放媒体有：区域户外、少量半版报广、短信拦截、量半版报广、短信拦截、SP活动等活动等 项目项目高达高达50%50%以上的绿化以上的绿化率，既增加了业主的日常率，既增加了

23、业主的日常“收收视绿视绿”，又营造出社区，又营造出社区“鲜氧鲜氧带带”。平均。平均100100米宽的超大栋米宽的超大栋间距，配合采用现代风格立面间距，配合采用现代风格立面的住宅，使整个小区不失优雅的住宅，使整个小区不失优雅又显大气。又显大气。项目综合分析项目综合分析u项目项目08年开盘至今已去化了年开盘至今已去化了75%的房源，后的房源，后续还有续还有300多套的体量，未来与本案竞争大不。多套的体量，未来与本案竞争大不。u项目所在位置与本案各为新区东西端，处于项目所在位置与本案各为新区东西端，处于高速路口，目前高层由原先的高速路口，目前高层由原先的3800元元/拉升拉升到现在的到现在的7000

24、元元/ ，其所针对的客群主要是其所针对的客群主要是其所针对的客群主要是其所针对的客群主要是新区企业员工、新无锡人等新区企业员工、新无锡人等新区企业员工、新无锡人等新区企业员工、新无锡人等，刚性需求客户占刚性需求客户占了了80%以上。以上。项目规划特色项目规划特色项目营销策略分析项目营销策略分析竞争个案分析竞争个案分析新区旺庄路板块新区旺庄路板块中邦城市花园中邦城市花园占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）26所在所在区位区位新区福利院旁总建筑面积总建筑面积( (万平方米万平方米) )60总户数总户数4700容积率容积率2.06开盘开盘时间时间2008.6.28绿化率绿化率42.5%物业物业形

25、态形态多层、小高层、高层开发商开发商无锡民生房地产开发有限公司物业物业管理管理东洲物业户型产品户型产品59 一房85-112两房116-130三房别墅140-260 销售销售情况情况项目销售已完成75%，现推出的是200-300平米的小高层和高层房源，价格在14000元/。区域竞争 项目属性长江国际2 新区长江路板块新区长江路板块 由于一期的口碑基础及形象由于一期的口碑基础及形象定位，项目在区域内知名度较定位，项目在区域内知名度较高，品质展现也较为成熟，整高，品质展现也较为成熟，整体宣传推广以品质、实景作为体宣传推广以品质、实景作为诉求进行宣传。诉求进行宣传。 主要投放媒体有：少量报广主要投放

26、媒体有：少量报广、少量网站通栏、短信、户外、少量网站通栏、短信、户外及区域口碑宣传及区域口碑宣传 本案采用名品精装形式推出，其本案采用名品精装形式推出，其中创新中创新5959+89+89连体小户型，通过合连体小户型，通过合并拆分使户型灵活多变。项目投资自并拆分使户型灵活多变。项目投资自住两相宜，得到市场认可。住两相宜，得到市场认可。 项目南面是新区规划中的景观河项目南面是新区规划中的景观河伯渎港，将来伯渎港与小区之间将会伯渎港，将来伯渎港与小区之间将会修建一个近修建一个近3000030000平方米的滨水长廊，平方米的滨水长廊，其中还会修建网球场、羽毛球场为业其中还会修建网球场、羽毛球场为业主日

27、常休闲提供场所。主日常休闲提供场所。项目综合分析项目综合分析u项目为区域内大盘，且凭借一期项目为区域内大盘，且凭借一期良好的品质和品牌积累有一定的口良好的品质和品牌积累有一定的口碑效应，因此碑效应，因此项目客群以新区高端项目客群以新区高端客群和长江国际品牌忠实追随者。客群和长江国际品牌忠实追随者。u项目无论是产品力还是推广调性项目无论是产品力还是推广调性均走的是高端路线，其客群也扩大均走的是高端路线，其客群也扩大为全城客户，且多有投资人士。为全城客户，且多有投资人士。项目规划特色项目规划特色项目营销策略分析项目营销策略分析长江国际二期长江国际二期竞争个案分析竞争个案分析占地面积占地面积（万平方

28、米）（万平方米）5.4区域区域位置位置新区长江北路与旺庄路交叉口总建筑面积总建筑面积( (万平方米万平方米) )15.2总户数总户数1648（一期576）容积率容积率2.2开盘开盘时间时间2010.1.23绿化率绿化率36.8%物业物业形态形态高层开发商开发商无锡润泽置业有限公司物业物业管理管理无锡市宏瑞物业服务有限公司产品户型产品户型36-42单身公寓86两房114-136三房销售销售情况情况目前一期第一批房源已售完，第二批房源将于2010年8、9月份开盘，主推90-151户型，均价约在8200元/区域竞争 项目属性润泽东都 项目第一批房源通过先交定金的方项目第一批房源通过先交定金的方式进行

29、蓄客，价格也以前期预订的式进行蓄客，价格也以前期预订的58005800元元/ /平米成交，去化情况良好，但该开发商平米成交，去化情况良好，但该开发商在无锡市场有着不良的口碑；在无锡市场有着不良的口碑； 从从“生活在北纬生活在北纬2828度度”的的SOLGANSOLGAN来来看，其形象定位较模糊，项目特性不强。看，其形象定位较模糊，项目特性不强。该项目并没有采用大规模的推广，媒体宣该项目并没有采用大规模的推广，媒体宣传力度不大，且现场工程进展也较慢，前传力度不大，且现场工程进展也较慢，前期预约时间也较长，但采用了低价预订模期预约时间也较长，但采用了低价预订模式，所以也吸引了较多客户购买。式，所以

30、也吸引了较多客户购买。主要投主要投放媒体：少量报广放媒体：少量报广竞争个案分析竞争个案分析新区长江路板块新区长江路板块 项目整体规划设计融合了亚太地区发项目整体规划设计融合了亚太地区发达国家诸多优点，利用世界先进科技，追求达国家诸多优点，利用世界先进科技，追求时尚性、活力性、现代性，全力打造亚太风时尚性、活力性、现代性，全力打造亚太风情国际社区。情国际社区。 景观设计景观设计着重体现东南亚特色，以中着重体现东南亚特色，以中心下沉式广场为中心，周围辅以小型绿地、心下沉式广场为中心，周围辅以小型绿地、小河流、小岛、散步道等，并有序串联起来。小河流、小岛、散步道等，并有序串联起来。在绿化上，注重层次

31、配合。主要以乔灌草的在绿化上，注重层次配合。主要以乔灌草的结合为主，分割竖向的空间，创造植物群落结合为主，分割竖向的空间，创造植物群落的整体美，充分表达社区的生态化。的整体美，充分表达社区的生态化。项目规划特色项目规划特色项目营销策略分析项目营销策略分析项目综合分析项目综合分析u项目凭借前期的低价预约策略，吸项目凭借前期的低价预约策略，吸引了相当一部分新区客源，且客源基引了相当一部分新区客源，且客源基础较好，其主要客群来自础较好，其主要客群来自周边拆迁户，周边拆迁户，婚房等刚性需求，还有一部分其他区婚房等刚性需求，还有一部分其他区域客户。域客户。u该项目处于新区第一岗，新区产业该项目处于新区第

32、一岗，新区产业园和生活配套区之间，在地段上有先园和生活配套区之间，在地段上有先天的优势。天的优势。u小户型产品主要目标客群均是投资小户型产品主要目标客群均是投资客户。客户。润泽润泽东都东都占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）12所在所在区位区位新区长江北路与宏源路交汇处 总建筑面积总建筑面积( (万平方米万平方米) )30总户数总户数2170容积率容积率2.5开盘开盘时间时间2009.10.31绿化率绿化率40%物业物业形态形态多层、小高层、高层开发商开发商无锡东城房地产有限公司物业物业管理管理上海万科物业管理有限公司户型产品户型产品82-90两房125-160三房销售销售情况情况项目现推

33、出的是110160平米洋房和120平米多层，洋房均价1600022000元/ ，多层均价1300014000元/。区域竞争 项目属性金域缇香 新区长江路板块新区长江路板块 该项目该项目0808年由万科的金色年由万科的金色系列进入市场，打造在无锡的系列进入市场，打造在无锡的高端产品，但高端产品，但0808年由于金融危年由于金融危机而导致市场惨淡，该项目也机而导致市场惨淡，该项目也一度停滞，后一度停滞，后0909年重新启动，年重新启动，以金域缇香进行推广，凭借品以金域缇香进行推广，凭借品牌、地段和配套等优势成为了牌、地段和配套等优势成为了市场的焦点。市场的焦点。 主要投放媒体有：报广、短主要投放媒

34、体有：报广、短信、户外及区域口碑宣传信、户外及区域口碑宣传 项目共分两期进行开发，正在项目共分两期进行开发，正在施工中的是一期，产品有高层、多层、施工中的是一期，产品有高层、多层、花园洋房、复式公寓等，由于临近太花园洋房、复式公寓等，由于临近太湖大道的优越地理位置，长江路板块湖大道的优越地理位置，长江路板块项目不光受到常驻新区人士的青睐，项目不光受到常驻新区人士的青睐，而且吸引了大批市区的置业人群和房而且吸引了大批市区的置业人群和房产投资客群。产投资客群。项目综合分析项目综合分析u项目为区域内标杆，且凭借其良好的品牌项目为区域内标杆，且凭借其良好的品牌积累和地段配套优势迅速成为市场的热点，积累

35、和地段配套优势迅速成为市场的热点，该项目客群以新区及市区高端客群和万科品该项目客群以新区及市区高端客群和万科品牌投资者为主。牌投资者为主。u项目无论是产品力还是推广调性均走的是项目无论是产品力还是推广调性均走的是高端路线，其客群几乎都是改善性需求者，高端路线，其客群几乎都是改善性需求者，另外，该案也是主要市区客群引向新区的主另外，该案也是主要市区客群引向新区的主要拦截者。要拦截者。项目规划特色项目规划特色项目营销策略分析项目营销策略分析万科万科金域缇金域缇香香竞争个案分析竞争个案分析l 在售项目罗列项目项目体量体量（）（）容积容积率率建筑形态建筑形态开发商开发商开盘开盘时间时间可售销可售销售率

36、售率推广定位推广定位万科金域缇香31万2.5洋房高层万科09.1088%长江路高端白领社区长江国际二期60万2洋房小高层高层民生08.0675%高品质国际化生活城MARK铭城12万4高层无锡恒泰08.1273%长江路稀缺高尚公寓区域竞争 项目属性长江路版块供售统计 l 市场表现月均去化套数在8080套套左右，受调控影响成交量滑落明显区域竞争 项目属性长江路版块成交统计 l 消费群全市范围全市范围中高端客群中高端客群投资客投资客产业导入产业导入客群客群区域竞争 项目属性长江路版块客群统计 l 在售项目罗列项目项目体量体量（）（）容积容积率率建筑形建筑形态态开发商开发商开盘开盘时间时间可售可售销售

37、销售率率项目推广定位项目推广定位国信世家57万1.8洋房小高层高层省房投07.0989%核心商贸区现代化高尚住宅美新玫瑰大道37万1.8小高层高层别墅香港美新07.1298%节能生态型都市社区第一国际63万2.5高层恒盛05.1192%欧式风情社区中邦城市55万2高层中邦08.1078%太湖南大道，55万平方米优雅美域瑞城国际31万1.9小高层高层中锐07.0593%无锡首席国际生活教育社区区域竞争 项目属性金城路版块供售统计 l 市场表现月均去化套数在128128套套左右，可选择面比较广区域竞争 项目属性金城路版块成交统计 l 消费群区域私营业主区域私营业主投资客投资客产业导入产业导入客群客

38、群项目项目项目客群组成项目客群组成国信世家区域改善性客群+在外企工作的新无锡人美新玫瑰大道周边乡镇私营业主+投资客第一国际新区企业员工+周边乡镇私营业主+公务员+投资客中邦城市全市、新区企业新无锡人瑞城国际新区企事业单元员工+新区公务员+少量外籍人士润泽东都新区外资企业员工+投资客区域竞争 项目属性金城路版块客群统计 区域竞争 项目属性客户属性分析研判 主力客主力客户来源于新区来源于新区产业链中的中的稳定中定中产阶层，这部分客部分客户绝大多数大多数为年年轻型成型成长家庭，多家庭，多为70-8070-80人士，人士，购买能力能力为多方构多方构成，家有学成，家有学龄子女，子女，拥有相当的消有相当的

39、消费活力。活力。次次级客客户来源于旺庄区域原住民及周来源于旺庄区域原住民及周边拆迁或改善性需求拆迁或改善性需求业主，主，这部分客部分客户多多为无无锡本地人，本地人，拥有保守消有保守消费概念，概念，对总价敏感，价敏感，但易受但易受样板或板或实景品景品质冲冲击而触而触发跟跟风消消费。高端客群是旺庄区域最受高端客群是旺庄区域最受竞争争挤压的的对象，本身象，本身这部分客部分客户倾向于流向城市副中心或向于流向城市副中心或滨湖区，另外湖区，另外长江路版江路版块的各个高端的各个高端项目与金城目与金城东路版路版块的高端的高端项目都形成了地目都形成了地势争争夺。由以上各项目情况汇总，可知本案区域由以上各项目情况

40、汇总，可知本案区域客群的基本信息特征如下：客群的基本信息特征如下：新区客群的生活新区客群的生活惯性性 更宜接收新事物，无更宜接收新事物，无论是生活理念是生活理念还是消是消费欲望都欲望都强于无于无锡其它区域其它区域 生活内容更生活内容更趋于国于国际化化时尚化，新尚化，新区多区多为外企，中外企，中产阶级接触国外生活接触国外生活信息机会更多，更有信息机会更多，更有发展方向展方向 投投资性概念更性概念更强，新区中，新区中产阶级更更中意不中意不动产的的纵向价向价值发展，尽管展，尽管实际物物业为自住，但仍期待固定自住，但仍期待固定资产有有所升所升值。 生活基本生活基本处于两点一于两点一线，工作状，工作状态

41、更重于生活状更重于生活状态，因此更需要商，因此更需要商务休休闲或运或运动或或亲子等内容充子等内容充实家庭。家庭。一群候一群候鸟的期待的期待 我我们通常把新区通常把新区产业链上的客上的客层称称为候候鸟一族，他一族，他们来回来回飞在上在上班与下班的路途上班与下班的路途上 这些人尽管从些人尽管从长期看期看拥有很有很强的的购买前景，但在前景，但在现阶段，仍然只段，仍然只能属于能属于刚性需求客群性需求客群 这些人些人对于新于新兴产品与体品与体验式式营销有着更有着更浓厚的厚的兴趣，而且他趣，而且他们的的传播方式更快，更有播方式更快，更有ITIT味道味道 候候鸟们更有性价比的眼光，更有性价比的眼光，为生活梦

42、想也好，生活梦想也好，为子女也好，就近子女也好，就近便利原便利原则永永远是至上的。是至上的。区域竞争 项目属性客户属性分析研判 这些客户的观点完全可以被引导，而且可以创造出潮流效应，并引起这些客户的观点完全可以被引导，而且可以创造出潮流效应，并引起整个圈层的认同与共鸣。整个圈层的认同与共鸣。本报告请严格保密所在区域客源需求特征所在区域客源需求特征 不同消费层次的客源需求特征低端客户最大关注点价格其他要求公共交通、周边生活配套、教育配套产品需求小高层、高层公寓户型要求低总价房源（90左右两房，110左右小三房）对策产品附加值（赠送面积多、赠送实惠多）中端客户最大关注点整体市场形势其他要求地段、周

43、边生活配套、教育配套、社区规模、物业管理、项目品牌、产品品质、户型舒适度产品需求多层、小高层、高层公寓户型要求核心地段中小户型，周边地段的大户型（125-144左右大三房、四房）对策性价比（地段和价格比，附加值和价格比，产品品质和价格比）中端客户是要求最高、最复杂，也是最难满足的客户高端客户最大关注点社区、产品品位其他要求项目品牌、产品品质和舒适度产品需求花园洋房、别墅、复式公寓户型要求核心地段复式和精装大户型、周边地段类别墅产品对策身份、品位感以上三种客源需求的共同点：产品附加值的提升、产品本身有足够的品质感本报告请严格保密新无锡人最大关注点价格，户口其他要求公共交通、周边生活配套、教育配套

44、产品需求小高层、高层公寓户型要求（90左右两房，110左右小三房）对策产品附加值（赠送面积多、赠送实惠多）本地及周边客源最大关注点性价比其他要求地段、周边生活配套、教育配套、社区规模、物业管理、项目品牌、产品品质、户型舒适度产品需求多层、小高层、高层公寓户型要求90左右两房、120-140三房对策性价比，区域配套市区客源最大关注点区域升值潜力其他要求地段、周边生活配套、教育配套、社区规模、物业管理、项目品牌、产品品质、户型舒适度产品需求多层、小高层、高层公寓户型要求120-140三房对策区域价值的展现不同来源的客源需求特征以上两种需求的共同点是：产品附加值的提升、区域价值的展现所在区域客源需求

45、特征所在区域客源需求特征 本报告请严格保密刚性需求最大关注点价格其他要求公共交通、周边生活配套、教育配套产品需求小高层、高层公寓户型要求低总价房源（90左右两房，110左右小三房）对策产品附加值（赠送面积多、赠送实惠多）改善型需求最大关注点整体市场形势其他要求地段、周边生活配套、教育配套、社区规模、物业管理、项目品牌、产品品质、户型舒适度产品需求多层、小高层、高层公寓户型要求核心地段中大户型，原生活圈周边的大户型对策性价比、生活氛围不同消费目的的客源需求特征以上两种需求的共同点是：产品附加值的提升、生活氛围的营造颂唐观点：产品附加值是需求共性颂唐观点：产品附加值是需求共性区域客户选择居住落户的

46、重要条件之一就是区域成熟的生活配套，相对于惠山新城、太湖新城等目前无锡主流生活聚集区而言，新区的产业链明显占优，但由于其缺乏足够的生活氛围，特别是旺庄区域，生活价值并不明显，因此才未完全透出生活便利性的价值度。所在区域客源需求特征所在区域客源需求特征 本报告请严格保密未来客层取向性结论未来客层取向性结论 需求量需求量 需求特征需求特征 核心驱动因素核心驱动因素 随着区域产业结构的逐步调整，人口素质将得到提升，购买能力会有所上升但需求总量不会突然出现激增；随着城市改造和城市建设的深入，旺庄区域生活元素将会变得更丰富便捷，将会吸引更大范围客源前来购房；认可该区域现有良好生活配套，更加认可该区域未来

47、良好的居住空间和配套发展前景，且目前区域房价相对适中；以刚性需求为主，改善性需求为辅，舒适性产品是需求首选，并同时考虑小区综合配套设施；居住升级，改善居住环境，强调产品特性与唯一性，并能享受与众不同的生活感受。性价比整体优越，以较合适的价格能获得较大的未来生活空间，且不动产价值能够维持上升趋势。作为距离新区第一岗商务中心区较近的旺庄路西侧区作为距离新区第一岗商务中心区较近的旺庄路西侧区域，长久以来是价值的终点站，而本案如何突破固有域，长久以来是价值的终点站，而本案如何突破固有的观念，形成拥有特性化的新区生活价值呢？的观念，形成拥有特性化的新区生活价值呢？ 颂唐观点颂唐观点需要我们：站在建立与众

48、不同的生活品味去创造思维！站在建立与众不同的生活品味去创造思维！1、旺庄路板块住宅类项目较少住宅类项目较少，目前唯一在售项目为润泽东都；2、区域未来住宅类土地存量很少住宅类土地存量很少，已出让尚未开发的土地多为商办类用地；3、区域消费群主要以新区企业员工新区企业员工以及投资者投资者为主；4、从产品力产品力来讲，弱于其余两板块弱于其余两板块。项目区域研判项目区域研判 项目地块研判项目地块研判 项目开发思路项目开发思路 项目整体定位项目整体定位 项目参研解析项目参研解析 区域属性区域竞争地块简介项目核心问题项目战略宏观支撑商业参考解析住宅参考解析项目产品定位产品规划演示PART 2-地地块研判研判

49、本报告请严格保密区域属性项目属性地块四至地块现状技术指标西侧：珠江路西侧：珠江路南侧：龙山路南侧：龙山路东侧：湘江路东侧：湘江路北侧：旺庄路北侧：旺庄路中间：天山路中间：天山路本项目东至湘江路，西至珠江路，北临旺庄路，南靠龙山本项目东至湘江路，西至珠江路，北临旺庄路，南靠龙山路，项目中间为天山路，距离铁路直线距离路，项目中间为天山路，距离铁路直线距离100100米左右。米左右。区域属性项目属性地块四至地块现状技术指标整个地块现在尚未完成拆迁，尚几家工厂正待拆迁，预计整个拆迁工整个地块现在尚未完成拆迁，尚几家工厂正待拆迁，预计整个拆迁工作将在年内完成。作将在年内完成。区域属性项目属性地块四至地块

50、现状技术指标润泽东都润泽东都宝龙城市广场宝龙城市广场金源大厦金源大厦公交站公交站1 1：珠：珠江路江路公交站公交站2 2：长：长江路江路工厂区工厂区项目区域主要人流动向为沿旺庄路项目区域主要人流动向为沿旺庄路自东向西，或由珠江路自南向北，自东向西，或由珠江路自南向北，铁道线现状基本隔断滨湖区人流，铁道线现状基本隔断滨湖区人流，目前宝龙针对客群仅有目前宝龙针对客群仅有7%7%来自于滨来自于滨湖区，且多为全城投资型客户。湖区，且多为全城投资型客户。区域属性项目属性地块四至地块现状技术指标宗地基本参数及控规指标宗地基本参数及控规指标用地面积143513.7用地性质商业（其中商业建筑面积不得少于总建筑

51、面积的10%；A块商业建筑面积不少于A块总建筑面积的50%）；由于C地块处于南侧化工厂甲醛罐体破裂时影响半径内，在该工厂未拆迁的前提下，C地块不允许做住宅产品容积率2.2-2.5建筑密度28%绿地率30%限高不限高小户型比例90以下住宅面积占比不低于住宅总建筑面积20%出入口限制A地块沿旺庄路、珠江路不得设置机动车出入口；机动车出入口距离道路交叉口距离不小于80米，出入口宽度不得超过12米地块限制条件较多，商业地块限制条件较多，商业形态设置成为本案关键形态设置成为本案关键区域属性区域属性项目属性项目属性新区长江路版块新区长江路版块旺庄次级居住区旺庄次级居住区经过多年的发展，旺庄区域已经向新区主

52、要生活配套商住区域方面发展，项目所在地段周边加大了改造力度，有望成为新的新区增长点。商办开发热点区域商办开发热点区域旺庄区域历来是无锡新区商办的热点区域之一，由于离新区行政中心金融中心都较近，因此成为商务化功能较齐全的热点区域。生活配套正逐步完善生活配套正逐步完善本项目比邻宝龙城市广场，家乐福即将入驻住宅内容逐步完善住宅内容逐步完善旺新区长江路版块中唯一没有高品质住宅小区的就是旺庄区域，但随着润泽东都、及本案的介入，将有很大机会形成综合生活便利聚集地。自身商业配套优势自身商业配套优势商业建筑面积不少于总建筑面积的10%；A块商业建筑面积不少于A块总建筑面积的50%地块自身有限定地块自身有限定项

53、目C地块在南侧化工厂未拆迁情况下不得规划住宅产品区域属性项目属性地块四至地块现状技术指标SWOT分析分析 颂唐观点：颂唐观点：对于本项目而言，外环境的障碍尚属于次要问题，关键在于新区各个名盘挤压下，对于客户精冷定位成为产品立项的重要考量条件，而从未来区域发展情况而言，新区旺庄周边以及为生活配套吸引的区域客户依然会成为本案主要的目标业主。SWOTSWOTSTWOA A 新新区区长长江江路路版版块块已已是是成成熟熟区区域域，交交通通便便利利，商商业业配配套套也也已已逐逐渐渐完完善；善；B B 宝宝龙龙城城市市广广场场及及家家乐乐福福位位于于本本项项目目北北侧侧，是是该该区区域域现现有有的的唯唯一一

54、综合商业配套；综合商业配套；A A 本本项项目目南南侧侧的的化化工工厂厂尚尚未未完完全全搬搬迁迁，影响到环境质量；影响到环境质量；B B 地地块块临临近近铁铁路路道道线线，有有可可能能引引起起住住宅宅业主的整体评价；业主的整体评价；C C 项项目目C C地地块块无无法法在在短短时时间间内内作作为为住住宅宅推向市场影响了项目开发统一与完整推向市场影响了项目开发统一与完整；A A 近近区区域域市市场场住住宅宅存存量量较较少少，存存在在比比较较好的市场空间好的市场空间 B B 项项目目所所处处为为旺旺庄庄交交通通要要道道，项项目目形形象象易易扎扎根根，且且新新区区人人口口与与住住房房需需求求不不断断

55、增增长有利产品去化；长有利产品去化；C C 项项目目自自身身商商业业配配套套带带来来的的生生活活便便利利性性优势优势A A 整整体体市市场场未未来来1-21-2年年内内面面临临诸诸多不确定因素；多不确定因素；B B 本本地地块块面面临临着着来来自自长长江江路路沿沿线线各各大大盘盘与与金金城城东东路路新新区区新新商商务务中中心的双面挤压与品质挑战；心的双面挤压与品质挑战；C C 投投资资型型产产品品包包括括小小户户型型公公寓寓在在内的产品面临市场饱和的问题内的产品面临市场饱和的问题结合以上，我们通过S-C-Q模型来界定实现项目目标的核心问题S（Situation）=项目背景事实C（Complic

56、ation）=R1vsR2的冲突或矛盾Q（Question）=如何从R1到R2？非期望结果由特定情境导致的特定结果R1R1期望值结果不喜欢某一结果，想得到其他结果R2R2？核心问题核心问题 本报告请严格保密基于目标及市场现实的核心问题导出（1） 高端产品消化量的挑战问题？R2R2：期望结果：期望结果 R1R1：市场现实结果：市场现实结果 期望：既要保证资金回笼，又要保证利润率。在平凡的区域价值上做好产品认可度。现实：提高售价势必就要影响到销售速度。区域高价楼盘长江国际2期年销量：09年：8.75万09年至今：2.2万市场分析市场分析 届定风险来源届定风险来源区域市场高价房源的抗性区域市场高价房

57、源的抗性关键：区域的价值观影响销售与利润关键：区域的价值观影响销售与利润 Q Q核心问题核心问题1 1：矛盾：矛盾项目利润获得与整体去化速度之项目利润获得与整体去化速度之间的回款利益纠结间的回款利益纠结C C本报告请严格保密基于目标及市场现实的核心问题导出（2） 激烈的市场竞争带来的风险？R2R2：期望结果：期望结果 R1R1：市场现实结果：市场现实结果 期望：从激烈的市场同质化竞争中突围，占领市场份额现实：1、市场供应充足，各种类型及高品质高性价比的产品齐全；2、品牌项目的挤压与客户拦截；市场分析市场分析 届定风险来源届定风险来源同质供应、竞争激烈同质供应、竞争激烈关键：同质供应，激烈的市场

58、竞关键：同质供应，激烈的市场竞争带来项目竞争风险争带来项目竞争风险Q Q核心问题核心问题2 2：风险：风险同质供应的激烈市场环境下，同质供应的激烈市场环境下，如何超越对手，实现项目发展目标如何超越对手，实现项目发展目标C C本报告请严格保密R2R2：期望结果：期望结果 R1R1：市场现实结果：市场现实结果 期望：塑造项目高端品牌想象，并在此基础上树立企业品牌影响力现实：区域内知企和知盘众多，包括金科、首创、万科等项目的形象先声夺人。市场分析市场分析 届定风险来源届定风险来源知名大盘的挤压知名大盘的挤压关键：在众多知名楼盘挤压下，关键：在众多知名楼盘挤压下，如何建立并维持项目品牌形象如何建立并维

59、持项目品牌形象Q Q核心问题核心问题3 3：难点：难点如何在激烈竞争中迅速建立并维如何在激烈竞争中迅速建立并维持好自身品牌形象？持好自身品牌形象？ C C基于目标及市场现实的核心问题导出（3） 如何创立项目高端品牌形象？本报告请严格保密项目区域研判项目区域研判 项目地块研判项目地块研判 项目开发思路项目开发思路 项目整体定位项目整体定位 项目参研解析项目参研解析 区域属性区域竞争地块简介项目核心问题项目战略宏观支撑商业参考解析住宅参考解析项目产品定位产品规划演示PART 3-开开发思路思路快速快速滚动化开化开发价价值最大化开最大化开发一般常规开发模式有两种一般常规开发模式有两种复地公园城邦复地

60、公园城邦阳光城市花园阳光城市花园蓉湖一号蓉湖一号万科金域蓝湾万科金域蓝湾金科东方王榭金科东方王榭朗诗未来之家朗诗未来之家对于本案而言：对于本案而言：新区旺城板新区旺城板块的客群状的客群状态润泽东都首批房源都首批房源预登登记客客户多达多达340340组有余，在有余，在宏宏观调控下此版控下此版块5 5月均月均销售售8080余套，余套，这完全完全说明明该地段客群在住宅需求上地段客群在住宅需求上仍有相当潜力仍有相当潜力因此，本因此，本项目在安全起目在安全起见基基础上，做一般上，做一般常常规住宅住宅产品的品的滚动开开发，并不会，并不会预到太到太大的大的营销阻力，但在阻力，但在项目收益上由于地目收益上由于

61、地块环境与指境与指标限制，而无法形成丰收格局。限制，而无法形成丰收格局。那在保那在保证安全上岸的策略之外，我安全上岸的策略之外，我们是否是否有可能跳出区域不利条件的束有可能跳出区域不利条件的束缚，脱离洼，脱离洼地效地效应，并把，并把项目做出价目做出价值度并打开度并打开产品品利利润最大化的格局呢？最大化的格局呢？寻找一个价值突破口寻找一个价值突破口寻找一个价值突破口寻找一个价值突破口在局域竞案层面，对于我们而言：品质高端化，成为主流声音品质高端化，成为主流声音长江一号长江一号新区长江路板块新区长江路板块占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）2.7所在所在区位区位新区长江路、旺庄路交叉口南侧,新

62、区管委会西侧 总建筑面积总建筑面积(万平方米万平方米)15.3总户数总户数未知容积率容积率5.8开盘开盘时间时间未定绿化率绿化率25%物业物业形态形态酒店式公寓、高层、办公、商铺开发商开发商无锡茂业置业有限公司物业物业管理管理未定户型产品户型产品主楼两栋,一栋33层左右的为公寓楼,另一栋楼为写字楼销售销售情况情况未售竞争个案分析竞争个案分析新区长江路板块新区长江路板块 该项目该项目0808年奠基后运行较年奠基后运行较为低调，并没有大量的广告进为低调，并没有大量的广告进行宣传，预计等商业部分进入行宣传，预计等商业部分进入试营业后其高层住宅产品才进试营业后其高层住宅产品才进入市场，目前并无营销动作

63、。入市场，目前并无营销动作。 项目集结酒店式公寓、商业、办项目集结酒店式公寓、商业、办公于一体公于一体,以划时代的多元结构和多以划时代的多元结构和多功能商务空间功能商务空间,形成功能互补、资源形成功能互补、资源共享的国际化商务平台。重新界定新共享的国际化商务平台。重新界定新区区CBD商务秩序商务秩序,引领新区未来商务引领新区未来商务发展的格局。商务价值决定投资价值发展的格局。商务价值决定投资价值,长江长江1号以傲视新区的国际商务综合号以傲视新区的国际商务综合体为财富磁石体为财富磁石,强力吸纳全球财富机强力吸纳全球财富机遇遇,聚集最精良的生财力量聚集最精良的生财力量,成就商务成就商务置业投资的首

64、选之地。置业投资的首选之地。 项目综合分析项目综合分析u项目目标打造成新区长江路项目目标打造成新区长江路CBD标杆，且标杆，且凭借其良好的品牌积累和地段配套优势势必凭借其良好的品牌积累和地段配套优势势必将成为市场的热点，将成为市场的热点，该项目客群以新区及其该项目客群以新区及其周边高端客群为主。周边高端客群为主。u项目会秉承茂业一向的作风，先运行其商项目会秉承茂业一向的作风，先运行其商业再进行住宅销售，以商业带动人气拉动住业再进行住宅销售，以商业带动人气拉动住宅销售。宅销售。项目规划特色项目规划特色项目营销策略分析项目营销策略分析竞争个案分析竞争个案分析长江一号长江一号首创首创悦府悦府新区长江

65、路板块新区长江路板块占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）11.2所在所在区位区位新区苏巷路南侧、景渎路东侧、机场路西侧、冷渎港北侧总建筑面积总建筑面积(万平方米万平方米)23.5总户数总户数一期639容积率容积率2.1开盘开盘时间时间2010.6-7绿化率绿化率46.5%物业物业形态形态多层、高层、小高层、花园洋房开发商开发商无锡首创新东置业有限公司物业物业管理管理未定户型产品户型产品13幢高层14幢洋房销售销售情况情况未售竞争个案分析竞争个案分析新区长江路板块新区长江路板块 该项目该项目20102010年上半年开始年上半年开始进行推广，目标打造新区又一进行推广，目标打造新区又一高端住宅社

66、区，以户外和电台高端住宅社区，以户外和电台作为主要宣传手段，配合在新作为主要宣传手段，配合在新区欧尚超市的推介活动，吸引区欧尚超市的推介活动，吸引了不少人气。了不少人气。推广手段：推广手段：电台、户外、电台、户外、SPSP活动活动 项目高耸向上、沉稳大气的项目高耸向上、沉稳大气的Art Art DecoDeco建筑群落，采用立体式、多元化建筑群落，采用立体式、多元化的园林规划设计的园林规划设计, ,通过通过“溪、园、林、溪、园、林、彩彩”的景观概念的景观概念, ,将社区中的游园广将社区中的游园广场与参差其中的组团洋房庭院景观巧场与参差其中的组团洋房庭院景观巧妙融合。多层次造坡的空间组合妙融合。

67、多层次造坡的空间组合, ,舒舒适大气的户型设计适大气的户型设计, ,纯粹和谐的社区纯粹和谐的社区氛围氛围, ,完美结合典雅的建筑艺术与优完美结合典雅的建筑艺术与优雅城市生活雅城市生活, ,引领无锡高尚居住风情。引领无锡高尚居住风情。项目综合分析项目综合分析u项目目标打造成新区又一高端住区，且凭项目目标打造成新区又一高端住区，且凭借其靠近欧尚超市的地段优势和首创品牌进借其靠近欧尚超市的地段优势和首创品牌进行前期宣传，行前期宣传，该项目客群以新区太湖大道周该项目客群以新区太湖大道周边高端客群为主。边高端客群为主。项目规划特色项目规划特色项目营销策略分析项目营销策略分析 竞争个案分析竞争个案分析首创

68、首创悦府悦府金科金科米兰米米兰米兰兰新区长江路板块新区长江路板块占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）8.2所在所在区位区位新区锡兴路西侧、江溪路北侧、规划道路东侧、金城东路南侧总建筑面积总建筑面积(万平方米万平方米)18.9总户数总户数未知容积率容积率2.3开盘开盘时间时间未定绿化率绿化率25%物业物业形态形态高层、酒店式公寓、花园洋房、商铺开发商开发商无锡金科房地产开发有限公司物业物业管理管理金科物业户型产品户型产品商业、办公不小于40%销售销售情况情况未售竞争个案分析竞争个案分析新区长江路板块新区长江路板块 该项目该项目20102010年即将进入推年即将进入推广阶段，目前工地围墙以金科

69、广阶段，目前工地围墙以金科及项目前期品牌宣传为主，目及项目前期品牌宣传为主，目标打造新区又一高端住宅社区，标打造新区又一高端住宅社区，实景展现是金科营销的常用手实景展现是金科营销的常用手段，预计该项目将以实景呈现段，预计该项目将以实景呈现的模式吸引人气，以震撼的现的模式吸引人气，以震撼的现场来打动客群。场来打动客群。 该项目为意大利地中海建筑风格，该项目为意大利地中海建筑风格，以花园洋房和高层为主，配有商业办以花园洋房和高层为主，配有商业办公和酒店式公寓。其景观以组团水景公和酒店式公寓。其景观以组团水景为主，今后势必将呈现出极具震撼力为主，今后势必将呈现出极具震撼力的效果。的效果。项目综合分析

70、项目综合分析u该项目离本案较近，依靠金科品牌目标打该项目离本案较近，依靠金科品牌目标打造成新区又一高端住区，且靠近新之城商业造成新区又一高端住区，且靠近新之城商业广场，对本案而言是一个重要的威胁，广场，对本案而言是一个重要的威胁，该项该项目客群以新区及其周边高端客群为主，与本目客群以新区及其周边高端客群为主，与本案客群基本一致。案客群基本一致。项目规划特色项目规划特色项目营销策略分析项目营销策略分析 竞争个案分析竞争个案分析金科金科米兰米米兰米兰兰融侨观邸融侨观邸新区长江路板块新区长江路板块占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）15.7所在所在区位区位新区锡士路和新光路交界处总建筑面积总建筑

71、面积(万平方米万平方米)35.2总户数总户数约2600容积率容积率2.2-2.3开盘开盘时间时间未定绿化率绿化率25%物业物业形态形态高层、花园洋房、商业开发商开发商无锡融侨金辉置业有限公司物业物业管理管理未知户型产品户型产品高层98-165洋房120-209销售销售情况情况未售竞争个案分析竞争个案分析新区长江路板块新区长江路板块 该项目该项目20102010年下半年即将年下半年即将进入推广阶段，预计以融侨及进入推广阶段，预计以融侨及项目前期品牌宣传为主，目标项目前期品牌宣传为主，目标打造新区又一高端住宅社区，打造新区又一高端住宅社区，该项目前期营销基本以活动营该项目前期营销基本以活动营销为主

72、。销为主。 该项目为该项目为ART DECEART DECE建筑风格，以建筑风格，以花园洋房和高层为主，将充分体现较花园洋房和高层为主，将充分体现较高品质度，建成后立面冲击力较强，高品质度，建成后立面冲击力较强，是新区又一高端精品住宅社区。是新区又一高端精品住宅社区。项目综合分析项目综合分析u该项目将依靠融侨品牌目标打造成新区又该项目将依靠融侨品牌目标打造成新区又一高端住区，且靠近新之城商业广场和米兰一高端住区，且靠近新之城商业广场和米兰米兰商务公园，米兰商务公园，该项目客群以新区及其周边该项目客群以新区及其周边高端客群为主，属于本案未来客群争夺对象。高端客群为主，属于本案未来客群争夺对象。项

73、目规划特色项目规划特色项目营销策略分析项目营销策略分析 竞争个案分析竞争个案分析融侨观邸融侨观邸项目项目体量（）体量（）建筑形态建筑形态商业模式商业模式针对客群针对客群营销推广营销推广长江1号15.3万酒店式公寓高层办公商铺集中式购物公园新区外企高管、全市范围内有一定经济基础的白领以上阶层未有大规模营销动作首创悦府23.5万多层高层小高层花园洋房社区服务型商业通过前期品牌塑造所导入的全市高端客群及新区高端客群以电台、户外及SP活动进行前期推广金科米兰米兰18.9万高层酒店式公寓花园洋房商铺商务公园类集中式商业综合体品牌影响下的全市高端客群及新区企业高管以电台、户外及活动进行前期形象推广融侨观邸

74、35.2万高层花园洋房商业社区服务型商业新区企业高管及周边改善型需求高端客户未有营销动作，预计前期以品牌宣传为主颂唐观点：颂唐观点：未来至年底的区域市场高端住宅产品将层出不穷，且部分项目明显未来至年底的区域市场高端住宅产品将层出不穷，且部分项目明显占有地利优势。占有地利优势。市场供应方面，2011年上半年到2012年上半年将会是市场供应的高峰期，但就旺庄区域而言，本案是主力推量项目；市场需求方面，从销售趋势来看2009年无锡房地产市场已进入前所未有的高峰期，随着政策影响持续加大，区域内价格又维持坚挺，市场观望值越来越高，但客群购买承受也持续加大；客群关注随着小户型市场去化进一步饱和，以及投资情

75、绪低落，常规化刚性需求与小幅度改善型产品会更易突破市场冰点。未来市场机会留给我们的空间并没有想像中那么大，突破关键在于未来市场机会留给我们的空间并没有想像中那么大，突破关键在于产品本身对市场凝聚力以及规划配套带来的强大利好。产品本身对市场凝聚力以及规划配套带来的强大利好。本报告请严格保密项目区域研判项目区域研判 项目地块研判项目地块研判 项目开发思路项目开发思路 项目整体定位项目整体定位 项目参研解析项目参研解析 区域属性区域竞争地块简介项目核心问题项目战略宏观支撑商业参考解析住宅参考解析项目产品定位产品规划演示PART 4-项目解析目解析商业参考及解析商业参考及解析定位定位定位定位商业商业商

76、业商业l 集中式商业启示案例一：星期八小镇案例一：星期八小镇 星期八小镇是国内首家儿童社会角色扮演主题乐园星期八小镇是国内首家儿童社会角色扮演主题乐园。近7000的小镇，包含50个主题馆，为3-13岁的孩子，提供70多种社会角色体验。让孩子尝尝做大人的滋味！ l 集中式商业启示定位定位定位定位商业商业商业商业案例案例：星期八小镇星期八小镇定位定位定位定位商业商业商业商业l 集中式商业启示案例案例：星期八小镇星期八小镇前言前言前言前言市场篇市场篇市场篇市场篇定位篇定位篇定位篇定位篇运营篇运营篇运营篇运营篇我们可以看到衍生的可以我们可以看到衍生的可以整合整合的的商业价值链商业价值链非常丰富非常丰富

77、l 集中式商业启示定位定位定位定位商业商业商业商业案例案例：星期八小镇星期八小镇数据数据1 1：在试运营的一年中，累计前来星期8小镇游玩的儿童已超过2020万人次万人次，按保守估计，星期8小镇实现的门票收入已远超过千万元人民币已远超过千万元人民币。数据数据2 2：仲盛世界商城迄今为止，1楼2楼的商铺出租率也仅有30%。小学生张晓桐前后已在星期8小镇进行了四次的角色体验，但迄今为止她所体验的场馆未超过16家。由于整个场馆一次无法全部体验，势必会带来回头客。显然，像张晓桐像张晓桐这样的儿童已经成为带动仲盛世界商城人气的因素之一。这样的儿童已经成为带动仲盛世界商城人气的因素之一。 在百货零售业招商中

78、，同质化严重已成普遍现象，而在百货零售业招商中，同质化严重已成普遍现象，而星期星期8 8小镇无疑是靠差异化形成了特有的竞争力小镇无疑是靠差异化形成了特有的竞争力定位定位定位定位商业商业商业商业l 集中式商业定位契机 当传统的百货业趋向于没落，大型ShoppingMall迅速崛起的时候。主题商业也越来越被关注主题商业也越来越被关注。商业的主题按照项目本身的条件选择，正确的主题商业不但能吸引较多的客流量，并且在招商环节，也能大量吸引相应的商家进入本案定位关键词：本案定位关键词：主题商业、家庭娱乐消费主题商业、家庭娱乐消费案例二：尼奥运案例二：尼奥运动休休闲广广场尼奥广场建筑面积约17000平方米，

79、由五条步行商业街、三栋独立综合商业-商务楼等多种建筑形态聚合而成。从功能划分上，分从功能划分上，分为购物美食物美食区、运区、运动休休闲区、居家生活配套区、品牌精品区和文化休区、居家生活配套区、品牌精品区和文化休闲区等多个板区等多个板块，是可以独立完成吃、喝、玩、乐、购、寝一站式连贯消费和体验式消费的商业综合体。消费客户群定位消费客户群定位社会名流、商界精英社会名流、商界精英热衷时尚运动、勇于挑战自我崇尚社交，善于沟通并深谙相关礼仪文化底蕴深厚，追求品位产品定位产品定位运动主题展卖与体验中心运动主题展卖与体验中心尼奥广场以市场需求为导向，充分利用市场空白把握先机。确立了“运运动主题展卖与体验中心

80、动主题展卖与体验中心”的定位方向。国际众多顶尖运动休闲和商务社交礼品品牌的济济一堂，不仅是尼奥广场的魅力所在，同时也推动整个“本家商业”走到了高端消费市场的最前沿。作为全国首家专业，专项、专营的主题购物休闲广场，尼奥广场势必将对各实力品牌运营商形成巨大的吸引力，使之成为全国运动休闲爱好者和高端商务人士购物体验、社交休闲的天堂。特色主特色主题商商业业态：高尔夫服饰、高尔夫球具及全套相关用品网球服饰、网球球具及全套相关用品台球球具+钓具击剑装备+马术服饰、马术装备野营工具、户外用品野营用品汽车装备、户外装备、野营食品潜水装备、冲浪装备、皮划艇装备、水上滑板、泳衣、泳镜滑雪装备、滑冰装备热气球装备、

81、滑翔装备配套运配套运动休休闲商商业场馆：地下室为保龄球馆一楼为游泳馆辅楼为羽毛球馆及室外网球场、蓝球半场二楼为健身与瑜珈SPA中心三楼为茶餐厅和咖啡西餐厅内圈商铺为品牌运动服饰与器材专卖点市场趋势：能够创造一个区域的市场关注焦点，作为整个区域的主题配套，从而成为版块关注的又一重心发展目标：建立区域主题商业地位优势，以此带动地段价值的重新审视，突破固有的传统价格曲线，并以此形成客群人气效应的认可，从而带动其它住宅产品的品质提升颂唐观点：提倡商业主题化，并利用其带来的整体价值突破，做成颂唐观点：提倡商业主题化，并利用其带来的整体价值突破，做成版块内的焦点关注楼盘版块内的焦点关注楼盘颂唐认为“主题化

82、商业产品在区域的发展中是可以形成相当影响力的”，主题商业能够带来大量人气的同时，也会同步拉升商业销售的价值，从而打破宝龙的垄断可能。在商业配套有品牌化主题支撑与生活体验的同时，也会加强对住宅的价值拓展。核心问题就在于如何建立主题化商业产品核心优势，有两个方向：核心问题就在于如何建立主题化商业产品核心优势，有两个方向：迎客迎客群所需群所需 形象品质化形象品质化商业个案研究小结商业个案研究小结 本报告请严格保密我们以目前万科在新区的商业发展我们以目前万科在新区的商业发展我们以目前万科在新区的商业发展我们以目前万科在新区的商业发展规划战略作为一个参考规划战略作为一个参考规划战略作为一个参考规划战略作

83、为一个参考万科金域缇香首轮商业规划方案万科金域缇香首轮商业规划方案万科金域缇香首轮商业规划方案万科金域缇香首轮商业规划方案万科金域缇香第二轮商业规划方案万科金域缇香第二轮商业规划方案万科金域缇香第二轮商业规划方案万科金域缇香第二轮商业规划方案第二轮方案主旨是为了第二轮方案主旨是为了扩大商业形成的价值，扩大商业形成的价值，且在不影响高端住宅的且在不影响高端住宅的居住品质条件下，放大居住品质条件下，放大商业人气凝聚，强化商商业人气凝聚，强化商业街特征，并以此突出业街特征，并以此突出全案的配套核心地位与全案的配套核心地位与地段价值！地段价值！颂唐的建议方案颂唐的建议方案a)a) 有效分割主力店，使原

84、本两三千平米的主力店面积隔成一千平米以下的易有效分割主力店，使原本两三千平米的主力店面积隔成一千平米以下的易套现产品，且在不影响功能和业态分布的基础上，能自由组合。套现产品，且在不影响功能和业态分布的基础上，能自由组合。b)b) 为了带动项目进深社区配套型商业的价值放大，我们将原有的入口主力商为了带动项目进深社区配套型商业的价值放大，我们将原有的入口主力商业街铺格局定制成拥有硬景铺装的商业广场，并使之能延伸人流动线引入商业街铺格局定制成拥有硬景铺装的商业广场，并使之能延伸人流动线引入商业内街，全面拉动前后商业价值点。业内街，全面拉动前后商业价值点。1 1、新区及以第一岗周边拥有近、新区及以第一

85、岗周边拥有近2424万消费需求人口，现区域居住人万消费需求人口，现区域居住人口数量每年仍在不断增长；口数量每年仍在不断增长；2 2、区域内至今仅有一个家乐福超市作为生活邻里配套中心，本项、区域内至今仅有一个家乐福超市作为生活邻里配套中心，本项目可以补充宝龙邻里化目可以补充宝龙邻里化MALLMALL的不充分；的不充分；3 3、旺庄版块到目前为止所有配套多为商务服务型为主，但在市场、旺庄版块到目前为止所有配套多为商务服务型为主，但在市场逐步成熟过程中，周边对于生活化主题消费已有相当需求；逐步成熟过程中，周边对于生活化主题消费已有相当需求；4 4、旺庄路改造使本区域与其它各区域相隔更近，客流导向更为

86、丰、旺庄路改造使本区域与其它各区域相隔更近，客流导向更为丰富，这使得版块内的投资发展格局更为多元化。富，这使得版块内的投资发展格局更为多元化。同样，我们拥有成为新区主题化商业的诸多有利条件：同样，我们拥有成为新区主题化商业的诸多有利条件： 本案主题化商业配套本案主题化商业配套将成为无锡新区休闲娱乐标杆将成为无锡新区休闲娱乐标杆新区住宅市场新区住宅市场颂唐观点：突破口颂唐观点：突破口在市场压力剧增下，如何突破区域未完全发在市场压力剧增下，如何突破区域未完全发展的束缚，强化本案自有的主题商业背景产品特性，从而创造住宅展的束缚，强化本案自有的主题商业背景产品特性，从而创造住宅附加值影响力，成为本案价

87、值价格大幅提升的最重要突破口。附加值影响力，成为本案价值价格大幅提升的最重要突破口。本报告请严格保密项目解析结论项目解析结论 对于本案自身价值及市场竞争强度考虑对于本案自身价值及市场竞争强度考虑本项目应本项目应放大并提升地块价值（项目固放大并提升地块价值（项目固有生活理念造就的升值潜力），并通过商业价值维持有生活理念造就的升值潜力），并通过商业价值维持/ /超越和新生活方式的引导以超越和新生活方式的引导以及商业带来的服务价值提升，及商业带来的服务价值提升，引领旺庄区域市场并建立市场竞争进入壁垒。引领旺庄区域市场并建立市场竞争进入壁垒。市场竞争弱市场竞争强附加值低附加值高 城市资源价值城市资源价

88、值自然资源价值自然资源价值 产品价值产品价值 服务价值服务价值 生活方式生活方式机会市场机会市场相对竞争市场相对竞争市场完全竞争市场完全竞争市场一般来讲，后一项竞争力是在前一项或者前几项的基础上打造的自然、城市资源价值的核心竞争力模式：开发商采取不作为态度，单纯将外部资源价值作为核心竞争力产品价值核心竞争力模式：在外部资源基础上，开发商从产品方面发力打造项目核心竞争力服务、生活方式核心竞争力模式：依托外部资源和自身产品，打造项目软性的核心竞争力服务和生活方式本报告请严格保密本案发展战略及整体定位必须符合项目的愿景、目标，解决项目的核心问题成本导向型市场向增长型市场转型阶段，以成本为导向，主动城

89、市化，规模经营，形成可持续开发。项目目标、愿景项目目标、愿景利润：以商业套现追求足够利润率风险：商业如何热销保证品牌形象提升商业在后期配套服务的品牌价值核心问题核心问题Q1矛盾项目利润获得与整体去化速度之间的回款利益纠结Q2风险同质供应的激烈市场环境下，如何超越对手，实现项目发展目标Q3难点如何在激烈竞争中迅速建立并维持好自身品牌形象？ 解决方向解决方向在地块价值不足的基础上，凭借商业核心产品理念塑造良好的品牌形象并吸引关注，依靠高端商业配套的附加值组合去拓展价值度利用主题化商业配套用地去建立区域商业焦点地位，并以此作为项目配套优势特征，区隔同质化竞争依靠商业运作以及商业配套带来的品牌效应，突

90、出本案对于区域的核心身份，并以此带动企业与产品的品牌力。加强商业规划设计投入；维护业态设定并导入商业品牌运作工程；本报告请严格保密战略企业目标项目属性市场竞争项目发展战略项目发展战略以住宅样板形象开启项目品牌之门，用商以住宅样板形象开启项目品牌之门，用商业价值体现地段价值，用主题化商业延伸项目特性业价值体现地段价值，用主题化商业延伸项目特性区域良好的发区域良好的发展前景已可见展前景已可见配套环境比较理想，但配套环境比较理想，但无法形成绝对竞争优势无法形成绝对竞争优势规模在区域内规模在区域内没有优势没有优势项目条件项目条件公司目标项目赢利模式保证项目利润率保证产品价值度树立企业品牌形象定位为新区

91、旺庄焦点定位为新区旺庄焦点以主题商业配套为背景的多元复合产品以主题商业配套为背景的多元复合产品树立项目价值标杆商业特色商业品牌创造项目利润率商业平台保证销售套现及现金流开发策略：开发策略：开发策略：开发策略：1 1 1 1、强调新城产品带来新型的生活理念，以优质样板场景带动形象提升、强调新城产品带来新型的生活理念，以优质样板场景带动形象提升、强调新城产品带来新型的生活理念，以优质样板场景带动形象提升、强调新城产品带来新型的生活理念，以优质样板场景带动形象提升2 2 2 2、特色化主题商业功能包括健康生活以及新区白领时尚形式的服务，强化区域焦点商业地位、特色化主题商业功能包括健康生活以及新区白领

92、时尚形式的服务，强化区域焦点商业地位、特色化主题商业功能包括健康生活以及新区白领时尚形式的服务，强化区域焦点商业地位、特色化主题商业功能包括健康生活以及新区白领时尚形式的服务，强化区域焦点商业地位3 3 3 3、配合商务化产品功能，汇聚周边高端人流与关注，在此基础上再设定商业广场零售产品进行套现、配合商务化产品功能，汇聚周边高端人流与关注，在此基础上再设定商业广场零售产品进行套现、配合商务化产品功能，汇聚周边高端人流与关注，在此基础上再设定商业广场零售产品进行套现、配合商务化产品功能，汇聚周边高端人流与关注，在此基础上再设定商业广场零售产品进行套现项目区域研判项目区域研判 项目地块研判项目地块

93、研判 项目开发思路项目开发思路 项目整体定位项目整体定位 项目参研解析项目参研解析 区域属性区域竞争地块简介项目核心问题项目战略宏观支撑商业参考解析住宅参考解析项目产品定位产品规划演示PART 5-项目定位目定位l 本案住宅产品线建议l 地块无明显自然景观资源利用，地块整体呈现均好；l 容积率2.22.5 因此为最大化住宅价值，我们根据建议选取向上向上连续的产品线连续的产品线：小高层住宅小高层住宅+ +高层住宅高层住宅l “圆梦”系列产品线与本案的切合程度大方向大方向p 契合契合“圆梦圆梦”系列产品的调性系列产品的调性p 实际产品设实际产品设置需进行调整置需进行调整l 本案住宅产品发展高度尊尊

94、享享圆圆梦梦乐乐居居起起航航起航起航乐居乐居圆梦圆梦尊享尊享产产品品高高度度调性调性l 本案住宅客户定位区域内城市价值的依赖者，追求高性价比区域内城市价值的依赖者，追求高性价比中高端客户中高端客户 购买力相对较强产品品质要求高，对社产品品质要求高，对社区感，物业有高要求区感，物业有高要求改善型客户改善型客户 需求三房或四房需求三房或四房中端客户中端客户 年龄普遍比较偏高家庭结构较为完善购买能力较强改善型自主改善型自主为子女购房为子女购房外企中层外企中层对功能性与舒适性有要求对功能性与舒适性有要求根据购买力选择产品根据购买力选择产品 三房三房二房二房/ / 三房三房价格敏感客户价格敏感客户 年龄

95、普遍比较小单身或准夫妻首次置业刚性首置刚性首置过渡型首置过渡型首置考虑结婚等需求，功能性考虑结婚等需求，功能性产品产品考虑到交通便利性，居住考虑到交通便利性，居住独立性，未来投资价值等独立性，未来投资价值等需求，对产品舒适性，总需求，对产品舒适性，总价等要求较高价等要求较高二房二房l 本案住宅产品设置建议 在“圆梦”系列产品线设置时，必须结合市场发展与区域特征，因此，我们建议：l 增加紧凑型产品比重，提升产品附加值；增加紧凑型产品比重，提升产品附加值；l 缩减大面积产品占比，切合区域发展趋势；缩减大面积产品占比，切合区域发展趋势；l 提升总价竞争力。提升总价竞争力。l 住宅产品配比建议产品类型

96、产品类型面积段面积段（）（）套数占比套数占比普通二房809040%小三房10011030%宽敞三房12014025%大面积产品1501605%紧凑型产品紧凑型产品+高附加值产品高附加值产品+舒适型产品l 集中式商业体量确定20092009年无锡人均商业面积为年无锡人均商业面积为1.21.2区域商业辐射人口区域商业辐射人口3030万万区域现有商业体量超过区域现有商业体量超过3030万万区域商业空白：区域商业空白：5656万万p 以金太湖国际、哥伦布广场、宝龙城市广场为代表的集中式商业，月均去化面积可以达到1500200015002000；p 以紫金门皇后街为代表的住宅底商，月均去化面积在3003

97、00左右左右；p 以洛城商业街为代表的特色商业街月均去化面积在18001800左右左右。项目项目开盘日期开盘日期销售面积销售面积月均去化月均去化哥伦布08.12200001300金太湖08.01650002500宝龙08.12250001600紫金门07.0912000300洛城商业街09.04200001800 结合本项目定位，就考虑结合本项目定位，就考虑1 1年左右年左右的销的销售周期，建议销售型商业体量控制在售周期，建议销售型商业体量控制在2.532.53万万l 集中式商业档次建议档次定位：档次定位：高端形象，中端定位的特色风情商业高端形象，中端定位的特色风情商业p 地块资源p 企业目标

98、p 规避风险高档消费业态高档消费业态l 资源最大化利用l 形象、价值提升中档消费业态中档消费业态l 主流、快速回现l 规避风险根据以下原因，对商业档次进行定位：根据以下原因，对商业档次进行定位：p 地块：支持中档，非城市核心区p 目标：快速回现，实现利润p 客户：终端消费者，周边居民与从业者p 需求：休闲、生活需要l 集中式商业整体定位新区首席体验式亲子休闲广场亲子休闲广场或或运动休闲广场运动休闲广场l 集中式商业客户定位客户定位：客户定位：商业的客户涵盖了投资者、经营者和终端的消费者，三者共商业的客户涵盖了投资者、经营者和终端的消费者，三者共同决定了商业的成功运营同决定了商业的成功运营l 集

99、中式商业客户分析消费者消费者p目标定位：目标定位：周边区域居民、私企业主、锡东片区白领和商务人士p年龄特征：年龄特征：年龄在2040岁间，其中25-35为主力消费群p收入状况：收入状况：普通居民家庭年收入在6-10万元左右，私营业少则百万，多则千万以上p消费力：消费力：群体具有较强的消费能力p消费心理：注重性价比，看重特色和口味，消费心理：注重性价比，看重特色和口味，品牌忠实度较高；小业主和政府客户消费习惯相对传统，看重餐饮的档次、气派、面子；周边无锡本地居民对于时尚、新奇的业态有尝鲜和跟风心理，追求良好的就餐环境和氛围；追求适度的私密性；关注点关注点p 便捷性p 特色性p 性价比p 商业环境

100、、氛围p 昭示性l 集中式商业客户分析经营者经营者锡城知名餐饮连锁（外婆人家）特色休闲连锁（迪欧咖啡）主力店700800特色休闲餐饮200500一般零售型商业100以内目标定位知名的连锁餐饮和休闲店比较看重商业氛围与发展空间一般零售型商铺主要生活独立个体经营者进行管理，比较看重租金与日均营业额比面积需求消费心理关注点关注点p 地段、交通p 人流量p 商业氛围p 养铺期时间p 物业管理l 集中式商业客户分析投资者投资者区域内、周边区域投资客或商业自营客户有闲散资金，在投资环境改变的情况下，看重商铺投资价值需求面积在小于200左右，投资门槛在150万左右目标定位有过一次或多次投资经历，看重区域发展

101、，认可本项目的商业定位在目前市场不确定不断增加的情况下，选择较为稳妥的投资方式消费需求消费心理关注点关注点p 地段、交通p 人流量p 商业氛围p 升值潜力p 投资回报率p 容易出租或转手p 物业管理投资者：投资者：商铺是财富积累的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了商铺是财富积累的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益生财或升财，即追求财富利益l 集中式商业客户分析l 集中式商业客户分析投资者：投资者：最终是根据经营前景来判断商铺投资的可行性，其最直观的最终是根据经营前景来判断商铺投资的可行性，其最直观的决定因素则是租金和售价的比值：回报率决定因素则是租金和售价的比值：

102、回报率l 集中式商业客户分析投资者：投资者：投资回报的安全稳定性是客户购买商铺时最关注的因素，财投资回报的安全稳定性是客户购买商铺时最关注的因素，财富等级越高，越关注回报的安全稳定性富等级越高，越关注回报的安全稳定性 本项目针对中小投资本项目针对中小投资客户进行销售客户进行销售 为了保证项目商业部分的高为了保证项目商业部分的高销售速度和销售价格，建议：销售速度和销售价格，建议：l 集中式商业分割建议分割原则分割原则基于销售考虑，商业全部以小面积划基于销售考虑，商业全部以小面积划分产证。大面积需求的客户可购买多分产证。大面积需求的客户可购买多个产证面积个产证面积按照餐饮和其他业态的需求面积，按照

103、餐饮和其他业态的需求面积，主力餐饮需求面积在主力餐饮需求面积在700-800700-800 一般餐饮经营面积在一般餐饮经营面积在200-300200-300 其它业态的经营面积在其它业态的经营面积在100100 以内以内无锡商铺投资客的承受总价在无锡商铺投资客的承受总价在300300万以万以内，投资门槛在内，投资门槛在150150万左右万左右本项目建议总价控制在本项目建议总价控制在300300万以内，面万以内，面积控制在积控制在150200150200 以内为佳以内为佳分割依据分割依据l 集中式商业运营建议销售模式建议：销售模式建议：只招商主力店，其余自然销售只招商主力店，其余自然销售销售前期招商亲子主力店销售前期招商亲子主力店，招商成功后自然销售，不承诺返租或带租约销售，但可充当中介左右，引入商业运营团队，引荐业主与商业团队签订委托经营合同优势：优势：开发商无须额外管理经营的事劣势：劣势：无法控制前期业态和开业时间，对整体项目和企业形象有损伤；若引入商业运营团队，可避免此类问题适用条件：适用条件：区域商业氛围成熟，宝龙城市广场以及长江1号所带来的人群聚拢效应排布：排布：13F13F街铺街铺+ +BLOCKBLOCK独立商铺独立商铺+ +酒店式公寓酒店式公寓入口广场广场车行入口人行入口预祝项目圆满成功预祝项目圆满成功THANK YOU 本报告请严格保密