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1、住宅底商如何定价一、住宅底商的概念住宅底商就是指住宅底层或低层的商业用房。住宅底商与社区商业配套是有区别的：住宅底商属于“公共建筑”，不属于公摊面积，以出租或出售荻利为目的,由开发商或业主自行经营；而商业配套设施，属于“配套公共建筑”，根据小区规划的要求而建，服务于小区，在住宅销售时作为公摊的一部分，在建成后移交有关部门进行经营管理，没有独立的产权。由于二者在税费和经营运作模式方面完全不同，因此，投资者只能对住宅底商进行直接投资。因住宅底商与住宅配套设施在功能上有互补的作用，且能为开发商带来更多的利润，目前很多新开发的小区都建有底商。二、住宅底商的经营类型住宅的底商作为商业用房，经营的类型可以
2、多种多样，基本可分成以下几种：1、生活、娱乐设施：包括大大小小各种风格的餐饮设施、干洗、区务等娱乐设施和各种休闲康休活功场所。、2中小型连锁超市：在一些商业繁华地带或大型的居住区，中小型连锁超市把底商作为经营地点不失为很好的选择。、3专卖店：各种品牌的专营店，主要分布在繁华的商业街街面上。、4商务设施：银行、旅社、速递、复印、邮局等商务活动服务机构，己经成为多数大型物业不可或缺的构成部分。1、周边商业环境：项目的位置对于底商未来经营的成败有很大的影响，如小区位于商业较繁华的地区，周边的各项商业配套设施已比较齐全，商家之间的竞争亦十分激烈，在经营时风险较大，商家会谨慎入市，投资者也自有所顾忌，因
3、此底商的定价不宜过高；相反，如果项目周边商业配套相对缺乏，则在经营时竞争相对比较小，在客流量有保征的情况下，可考虑将定价相应提高。2、客流量和小区规模：商业设施处于人流量较大的地区，则发生购买的机会也相应增加，会使投资和经营行为更加踊跃。假定某商家在某地经营商铺的前提是商铺每日营业额需达到20,元0，0用0以支付相应的成本并且得到必要的赢利，另假定商品的平均销售单价为元，需求销售量需求销售额三平均销售单价三件，如果进入商铺的顾客中，其中有会有购买行为，即顾客的买比例为5则顾客需求量需求销售量三顾客购买比例O人，按照顾客流失法理论假定有90的会流失比率，可得出该商家在此地开设店铺的每日必要人流量
4、为O()人，如果每日经过该地区的人流量在40,0人0次0以上，就会有令商家较为满意的经营业绩，吸引更多的商家和投资者来此投资经营，市场需求旺盛，则该地区住宅底商在定价时可有所提高。产生较大人流量的情况有以下二个方面：一是项目临近交通枢纽或处于轨道交通、公交线路比较密集的地区；二是小区的规模较大，区内的居民已基本满足客流量的需要，即使项目所在地区交通不便，以商家的经营也不会造成较大的影晌。与上述情况相反，小区的规模较小又未处在交通便利的地区，客流量会受到很大影晌，成为商家在经营中的大忌，影响底商对投资者的吸引力，从而增加销售的压力，因此，这种项目的底商在定价时切不可期望过高。3、小区档次：底商的
5、档次应与住宅本身的品质相一致，突出底商与区内配套的互补作用，有利于提高小区的整体形象，达到住宅与底商在销售时取得双赢的目的，同时又可吸引更多区内的居民来底商的购物。由于高档住宅的整体形象较好，综合品质均较高，其底商更适宜做成精品商业，在底商定价时也应较高；相反，普通社区的底商则应以大众化商业为主，定价时也要与住宅档次相吻合。四、底商售价的确定方法1、成本加成法（成本财向定价：是指开发按照所开发物定的成本加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。具体计算公式为：物业售价单位成本X（目标利润率）-（税率）。用此种方法计算出的售价为在保证目标利润率下的最低价格，因开发商对成本的了解要比对需求的了解
6、多，所以这种定价方法可以简化定价过程，物汪售价更容易被确定。但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资回报，因而在多数情况下所定出的价格要高于购买者所能接受的价格，可能导致销售不利。2租金参照法（需求导向定价）：在阐述该定价法之前我们先说明有关商业物业投资回报率的计算问题。由于投资商业物定所需的资金较大，多数人会选择向银行贷款，现时商业物业的贷款额度一般这6成1，010期贷款的年利率为5.7。6以%购买一个10万0元的底商为例，首付40万元,贷款60万,每月需要还贷0.65万8元9。假设该物业月月租金水平为1.万5元，每年物业管理费为2万元，估计物业空置期为一个月，那么，每年净收入X万兀，得出
7、投资回报率（一X9三租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。例如，某项目所在地区同类型底商的租为为10元0/平方米/月，根据市场情况，投资底商的回报率应不底于1，%可以计算出该该项目底商的销售均价应不高于X-F（元平方米）。该方法计算出的售价为保证投资者投资回报率的最高价格。这种定价格方法是依据购买者的投资回报来确定，充分考虑了市场需求，因而更被投资者所接受，造成物业的火爆销，但按照这种定价销售往往使开发商得不到预期的利润，甚至有可能造成亏损。3、随行就市定价法（竞争导向定价）是以该地区同类物业的价格水平来确定售价，采用这种定价法，项目售价是以竞争对手的价格
8、为定价基础，并做或商或低的小幅度调整，而较少考虑产品成本和市场需求；这种定价的依据是市场经济条件下的现行市价，属于一种中价策略，既可以为开发商带来较合理的利润，又使购买者的投资回报有一定的保障。目前商铺的销售模式主要有只售不租、长期包租、短期委托经营、带租约销售等形式。根据商业项目的规模、位置、铺位类型、经营管理等各种因素的不同，开发商会采取不同的销售模式，投资者购买商铺时要结合项目的具体情况，综合考量各种销售模式的优劣，来选择自己心中理想的商铺。只售不租模式只售不租就是开发商将商铺产权直接销售给投资者，不负责该商铺的招商，由投资者自行使用。直接销售商铺，对投资者而言，可以自由使用该商铺，可出
9、租给商家亦可自己经营，灵活度较高。但只售不租带来的是整个卖场或商业街的产权分离，开发商只管卖不管租，小业主各自为政。这势必将导致整个卖场或商业街陷入没有规划、没有主题、没有特色的混乱经营局面，规模大的卖场后果将更严重。业主自行出租商铺将容易出现商业街中介或某一业态过多，业态互补性不够，整条商业街的商业聚客能力不足。长期返租模式返租销售也叫售后包租、售后回租，是指开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。根据包租或承租年限的长短，可分为长期包租和短期返租两种方式，其中长
10、期包租的年限往往根据大商家的承租年限，一般以十年、十五年为常见。采用长期包租销售模式的商场往往是找个大商家租赁，将铺位分割成蚂蚁铺，然后以年回报率8，带10年租约返租销售。由于大商家采用的是统一收银、开放式大卖场经营，业主基本在商场内找不到自己的铺位，这种商铺被称为“虚拟产权式商铺”长期包租的销售模式，小业主在前10年内的投资回报相对有保障（前提是返租期内开发商遵守承诺、大商家持续经营），但返租期过后，由于业主找不到自己的铺位，接受不了大商家的低租金，投资收益将完全失去了保障。对于长期包租销售的商铺，一旦发展商经济实力不强，在大商家支付较低租金的情况下不能支付小业主的回报，就会出现发展商拖欠回
11、报的现象。短期委托经营，放水养鱼做旺卖场短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租金，取得商铺短期的经营权。开发商得到了物业前期的经营管理权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。这种销售模式，投资者需了解开发商和经营管理公司的经营能力，因为它在很大程度上决定了商铺价值的实现。带租约销售模式带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位。同时，对于投资者而
12、言，商户的租金真实反映了商铺售价水平，水份较少。但是，带租约销售使投资者承担了被动接受商家的风险，一旦商家经营无力，租金回报将降低。因此，投资者购买商铺前一定要充分了解商家的经营能力、品牌度等等。开发商销售商铺，往往是根据实际情况，结合多种销售模式进行销售，如街铺只售不租、内铺返租销售；街铺部分带租约直接销售；街铺带租约销售、内铺返租销售等等。不管是哪种销售模式，商铺投资者投资前一定要先认清各种销售模式的优势及其风险，了解开发商、商家的信誉及经营管理能力，考察商家的业态、业种规划，同时要结合自己的资金能力。只有经过多方参考，才能有效回避投资风险。、商铺价格的确定方法一）、成本加成法（成本导向定
13、价）是指开发商按照所开发物定的成本加上一定百分比的加成面来制定房地产销售价格。具体计算公式为：物业售价=单位成本*（目1+标利润率）用此种方法计算出的售价为在保证目标利润率下的最低价格，因开发商对成本的了解要比对需求的了解多，所以这种定价方法可以简化定价过程，物业售价更容易被确定。但这种定价忽略了市场需求、购买者预期的投资回报，因而在多数情况下所定出的价格要高于购买者所能接受的价格，可能导致销售不利。（二）、租金参照法（需求导向定价）：租金参照法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。例如，某项目所在地区同类型商铺的租金为为100元/平方米/月，根据市场情况，投资商的
14、回报率为10%,可以计算出该该项目的销售均价100X1210%=1200（0元/平方米）。该方法计算出的售价为保证投资者投资回报率的最高价格。这种定价格方法是依据购买者的投资回报来确定，充分考虑了市场需求，因而更被投资者所接受，造成物业的火爆销售，但按照这种定价销售往往使开发商得不到预期的利润，甚至有可能造成亏损。（三）、随行就市定价法（竞争导向定价）是以该地区同类物业的价格水平来确定售价，采用这种定价法，项目售价是以竞争对手的价格为定价基础，并做小幅度调整，而较少考虑产品成本和市场需求；这种定价的依据是市场经济条件下的现行市价，属于一种中价策略，既可以为开发商带来较合理的利润，又使购买者的投
15、资回报有一定的保障。建议：成本导向定价成本导向定价法是通过一个个假想的期望销售数字计算出的定价，如果销售数字没达到预期要求，则必然无法达到预期利润。以成本加上一个标准的或固定的利润来决定产品的价格的方法，具体包括成本加成定价法、投资回报率定价法和损益平衡销售量与目标定价法三种方法。1、成本加成定价法是指产品的价格由产品的成本加上某一标准比例（或成数）构成。其计算公式为：单位成本=单位变动成本+单位固定成本=单位变动成本+总固定成本/预计销售量成本加成价格=单位成本/（1-期望的销售利润率）2、投资回报率定价法是指公司首先确定某一比例为公司的投资回报率，然后据此制订目标价格，其计算公式为：目标定
16、价=单位成本+投资回报率*资本投资/单位销售3、损益平衡销售量与目标定价法是指厂商考虑在某一特定的目标定价下，万一出现不能完成预期目标的销售量的情况，以不赔本为前提计算损益平衡销售量进而反推产品定价是否合理的定价方法。其计算公式为：损益平衡销售量=固定成本/（价格-变动成本）商铺如何定价？A根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：亿元。B凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100；%第二层次之，根据项目的具体情况取小于100的%系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。c计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积
