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1、购物中心定位规划与业态组合购物中心定位规划与业态组合北京北京xxxx商业管理有限公司商业管理有限公司 2013-7-26第一章第一章 购物中心的发展购物中心的发展一、购物中心的定义一、购物中心的定义 国际购物中心协会的解释为：购物中心是指一群建筑，组合在一起的商业设施。按商圈确定其位置、规模，将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为摩尔(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间
2、通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。早期探索阶段早期探索阶段早期探索阶段早期探索阶段美国：美国： 早在早在1919世纪，美国购物中心建设拉开序幕，。世纪，美国购物中心建设拉开序幕，。 2020世纪世纪2020一一3030年代，购物中心在设计、开发和运营方面取年代，购物中心在设计、开发和运营方面取得了显著的进步得了显著的进步 英国：英国： 20203030年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。 澳大利亚：澳大利亚： 2020年代年代 ，购物中心的
3、建设已经纳入首都堪培拉的规划，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的规划 二、购物中心的发展史二、购物中心的发展史20202020世纪世纪世纪世纪50505050年代成型阶段年代成型阶段年代成型阶段年代成型阶段：（郊区大型购物中心的发展，标志着购物中心已经成型）（郊区大型购物中心的发展，标志着购物中心已经成型） 5050年代，现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场年代，现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场 20202020世纪世纪世纪世纪60606060年代勃兴阶段年代勃兴阶段年代勃兴阶段年代勃兴阶段 6060年代末期，美国大小购物中心数量已经超过年代末期，美国大小购物中心数量已
4、经超过1000010000个个 中国购物中心发展历史中国购物中心发展历史 购物中心的在中国的发展可以追溯到二十世纪80年代末，中国开始兴建一些综合性的商业设施，通过出租或出售的方式引入一些商户进场经营，一般没有统一的规范，租售形式杂合，功能单一，服务和配套设施严重缺乏。与规范的购物中心还相差甚远。 真正的购物中心在中国的出现与发展，应该是90年代的中期，典型代表是广州的天河城，项目以统一规划与管理，只租不卖经营模式，成为中国历史上最为成功的购物中心。但在功能的安排和租户的选择方面，依然过于单一，不能满足顾客复合性的消费需求。 近年来中国经济的快速发展，人民生活水平，特别是城市居民的生活水平的大
5、幅度提高，加之天河城等第一代购物中心开发成功，刺激了购物中心行业在中国的飞速发展，新一代的购物中心以北京金源燕莎为代表，功能及品牌极大满足了消费者需求。二、购物中心的发展史二、购物中心的发展史三、购物中心的分类三、购物中心的分类在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的购物中心在城市的商业中心建立的，面积在5万以上，10万平方米以内的购物中心。社区购物中心在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心。都市购物中心由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的零售业态。城郊购物中心厂商直销中心业态业态基基 本本 特特 点点
6、选址选址商圈与商圈与目标顾客目标顾客规模规模商品（经营）结构商品（经营）结构商品售商品售卖方式卖方式服务功能服务功能管理信息系管理信息系统统社区购物中心社区购物中心市、区市、区级商业级商业中心中心商圈半径商圈半径5-105-10公公里里建筑面建筑面积为积为5 5万万平方米平方米以内以内20-4020-40个租赁店，包个租赁店，包括大型综合超市、括大型综合超市、专业店、专卖店餐专业店、专卖店餐饮服务及其他店饮服务及其他店各个租各个租赁店独赁店独立开展立开展经营活经营活动动停车位停车位300-500300-500个个各个租赁店各个租赁店使用各自的使用各自的信息系统信息系统市区购物中心市区购物中心市
7、级商市级商业中心业中心商圈半径商圈半径10-2010-20公公里里建筑面建筑面积为积为1010万平方万平方米左右米左右40-10040-100个租赁店，个租赁店，包括百货店大型综包括百货店大型综合超市、各种专业合超市、各种专业店专卖店，饮食店店专卖店，饮食店杂品店以及娱乐服杂品店以及娱乐服务设施等务设施等各个租各个租赁店独赁店独立开展立开展经营活经营活动动停车位停车位500500个以个以上上各个租赁店各个租赁店使用各自的使用各自的信息系统信息系统城郊购物中心城郊购物中心城乡结城乡结合部交合部交通要道通要道商圈半径商圈半径30-5030-50公公里里建筑面建筑面积为积为1010万平方万平方米以上
8、米以上200200租赁店以上，包租赁店以上，包括百货店、大型综括百货店、大型综合超市各种专业店、合超市各种专业店、专卖店、饮食店、专卖店、饮食店、杂品店及娱乐服务杂品店及娱乐服务设施等设施等各个租各个租赁店独赁店独立开展立开展经营活经营活动动停车位停车位10001000个以个以上上各个租赁店各个租赁店使用各自的使用各自的信息系统信息系统厂商直销中心厂商直销中心一般远一般远离城市离城市目标顾客目标顾客多为重视多为重视品牌的目品牌的目的的购买的的购买单个建单个建筑面积筑面积100-200100-200平方米平方米为品牌商品生产商为品牌商品生产商直接设立，商品均直接设立，商品均为本企业的品牌为本企业
9、的品牌采用自采用自选式售选式售货方式货方式多家店共多家店共有有500500个个以上停车以上停车位位各个租赁店各个租赁店使用各自的使用各自的信息系统信息系统三、购物中心的建筑特征三、购物中心的建筑特征购物中心建筑是其管理模式特征的具体体现。购物中心建筑的突出特色，体现在通过商业空间步行化和室内化，为购物者营造了一个舒适安全的环境，并组织众多的商店和服务设施，以完善的功能和服务满足人们的多种社会需求，以社会化的公共开放空间充分融入社会生活，将商业活动和其他社会活动紧密结合起来。（1） 商业空间步行化购物中心是商店群的组合，为了协调商店与商店、商店与购物者之间的联系，往往通过一条线型街道来串联商店和
10、组织人流。（2） 商业空间室内化步行商业活动引入室内，并通过人工环境控制，减少恶劣的自然条件对步行活动的影响，创造舒适的环境。（3） 公共空间社会化把零散的商业活动场所开辟成商业活动和社会活动相结合的场所，提供公共空间，吸引人们前来购物。第二章第二章 购物中心的定位购物中心的定位一、购物中心的定位一、购物中心的定位满足地域性、全龄层、多客群、各档次消费者的购物、休闲及娱乐等需求，强调一站式、多样化、超值性消费服务零售、餐饮、娱乐、文化与休闲等多业态并举；主力店（经营主体）、次主力店（专营特色店）、辅助店（文化娱乐会馆等功能店）的差异组合，互补共存。1、市场定位与市场及业态定位相结合，进行不同行
11、业、不同业态的区域性、层次性、互补性、诱导性的商铺与设施环境的整体规划、动线通透、空间营造和谐、布局合理、功能匹配。从购物环境要求看，购物中心要求整体氛围、综合体验的效果。2、业态定位从获利形式上看，百货商城主要通过专柜销售收入的分成方式获利；购物中心主要通过分租物业的租金收入方式获利。以商铺租赁经营为主，实现租金持续增长为目标，进行购物中心的统一运营管理。3、布局定位4、经营定位一、购物中心的定位一、购物中心的定位通常要由专业的物业管理公司和商业运营管理商共同实施后期运营管理的（成熟情况下二者合一），在一个建筑群内，涉及的行业多、店铺多、功能多，商品组合的宽度极宽、深度极深，利益诉求复杂，管
12、理难度巨大，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。提供高效、超值的软硬件管理，方便商户和顾客服务，实施统一物管，整体宣传促销及综合辅助信息服务等全方位管理。5、管理定位满足全客层的生活体验。（如：体验功能、娱乐功能、休闲功能6、服务定位形象定位、主题定位、特殊功能等等7、功能定位8、其它定位准确的定位，是后期进行招商及运营管理的基础。二、购物中心定位的重要性二、购物中心定位的重要性1. 可以确定开发规模、类型、经营模式2. 可以确定项目的物业功能3.可以合理地进行规划布局4. 可以进行合理的的业态组合及配比5. 可以制定相关租赁条件及政策6.可以有针对性的开展营销推广活动7.可以有
13、效地进行统一的运营管理定位的重要性第三章第三章 购物中心的动线设计购物中心的动线设计人的活动在购物中心中表现为各种各样的动线，是购物中心的 动态空间样式。购物中心的人流动线就是消费者在行走过程中动态的、连续的空间路线，是连接购物中心各功能空间之间的路线，由一个点移动到另一个点的路线。购物中心人流动线是连结购物中心内外以及室内各公共空间的水平（同一楼层）与垂直（不同楼层）的联系，是组织和联系各个承租户的纽带，使购物中心的空间系统构成一个完整而有序的整体。一、一、购物中心人流动线的概念购物中心人流动线的概念购物中心人流动线在经营中产生组织交通和组织商业的作用，很多位于不同区域、不同楼层的店铺，要通
14、过人流动线有机地将它们联系起来，共同创造最大的商业价值。购物中心是重视整体环境和功能提升的结果。在购物中心中，消费者不再是单纯的购物，而是一种享受。购物中心作为一类商业建筑，具有特殊的促进消费行为的功能和空间需求。如何组织人流，使消费者能够按照建筑师的意图游览整个购物中心，而又不觉得疲惫、乏味，是购物中心的成功所在。二、二、购物中心人流动线的作用购物中心人流动线的作用平面商业动线设计作用平面商业动线设计作用三、三、购物中心人流动线的设计原则购物中心人流动线的设计原则建筑设计是商业动线的骨架，室内商业空间设计是血肉建筑设计是商业动线的骨架，室内商业空间设计是血肉。在建筑空间没有硬伤前提下，要注重
15、室内商业空间设计对于消费人流的引导作用，例如导示牌、店招、地面铺装、景观小品、照明、以及业态布置等。好的商业动线一定能够形成回路好的商业动线一定能够形成回路，而不能有射线存在，让消费者被迫走回头路。在一些狭长的空间中，如果无法形成充足的回路空间，可利用例如在末端设置主力店，端头设置垂直交通等进行规避处理。商业动线要注意曲与直的结合，既要使消费者对整体格局有所把握，不至于迷失方向；走道不能过于平直、单调，一望到底，尽收眼内，而缺乏了逛的乐趣；曲与直的变化可以改变动线的心理长度，过长的街区适当的增加曲度，可以产生避免街区过长的心理感觉。动线方向的改变要有过渡性动线方向的改变要有过渡性，不要强迫消费
16、者。尤其在商业空间中，要平缓地、无意地改变消费者的行进路线，而不是强制性。平面商业动线设计原则平面商业动线设计原则消费者更喜欢变化的动线。动线设计中可通过通道宽窄的变化进行流线 型的过渡，或者在变宽的部分结合一些景观小品、导示设施或休息设施， 可以改变消费者的心理单调感，增加逛的兴趣。动线的长度也要适当控制动线的长度也要适当控制。长度的适宜指两个方面：一个是平面动线的 总长度 ，要使消费者走尽量少的路，而经过所有的店铺。另一个是单条动线的长度，不宜直线性过长。直线过长时，要采用一定的弧度。平面动线设计时，要重点考虑到商铺临街面和展示。中庭对平面动线的核心化作用中庭对平面动线的核心化作用，一般平
17、面动线需要核心时，不要超过两个，或者多个时要明显区分，否则容易产生迷失感。存在多个中庭时，一定要对空间的功能、形式等方面做出明显的区分存在多个中庭时，一定要对空间的功能、形式等方面做出明显的区分，例如表演活动空间、休闲空间、观赏空间等，切忌多个公共空间的功能雷同。平面商业动线类型平面商业动线类型四、四、购物中心人流动线的设计类型购物中心人流动线的设计类型“线型线型”动线动线“回回”字型动线字型动线“L L”型动线型动线“人人”字型动线字型动线“井井”字型动线字型动线“圆弧型圆弧型”动线动线“复合型复合型”动线动线垂直交通动线类型垂直交通动线类型内部扶手电梯内部扶手电梯内部垂直电梯内部垂直电梯外
18、挂式扶手电梯外挂式扶手电梯外挂式垂直电梯外挂式垂直电梯内部楼梯坡道内部楼梯坡道 举例：北京世贸天阶动线，外街与内街均为线形布局，为了缓解迴游性略差，内街与外街形成联动与回路，部分区域设置中庭、广场等节点，通过直线与弧形的结合增加趣味感五、五、购物中心动线的设计示例购物中心动线的设计示例线性布局的特点线形布局线形布局适用于狭长的基地，规模较小的购物中心，在线形步行街两侧布置店铺 优点: 布局紧凑、通过效率高、店铺浏览率高、方向性强 缺点:迴游性略差、单方向性造成一定的枯燥感 修饰手法：步行街作成弧形来增加趣味性，动线上中间挑空，形成回廊，以增加空间的通透感；适当布置节点为了缓解疲劳感与可视性 北
19、京世贸天阶北京金融街购物中心一般围绕大中庭形成单一动线，简单清晰，形成人流回路；商业展示面佳， 不存在理论上的商业死角；一般用于中高端商业项目，例如恒隆广场、北京金融街购物中心等。回字形动线特点：上海来福士购物广场主力店主力店“L”字型动线和“回”字型动线类似，通过大小中庭节点组织环绕形成；“L”字型动线一般与一些主力店、次主力店的位置结合考虑。“L L型动线特点型动线特点”新加坡ION(香港新鸿基和新加坡嘉德置地消费空间的多元化，建筑空间错落有致；在项目中心位置一般会设计大尺度中庭空间，成为人流集散区；多用于中高档购物中心，例如杭州万象城也采用此类动线设计“人人”字型动线特点字型动线特点北京
20、三里屯太古里一般用于开放式街区，彰显“街”的文化理念；建筑外观和空间富于变化创新；平面上注重消费节点区域，由此进行人流发散，例如广场等空间的打造；多用于一些开放式街区。“井井”字型动线特点字型动线特点中心中心广场广场上海大悦城动线形成回路，商业展示面佳；中庭空间利用率和商业价值极高，往往会安排一些极富特点的功能设施来吸引消费者，例如跨层电梯、大型LED、高层平台等。“圆弧型圆弧型”动线特点动线特点若干个单体组成，每个单体自成一个内部动线体系，通过外部道路连为一体。每个单体定位清晰，单体与单体之间在定位、业态、品牌上存在差异性。宁波和义大道宁波和义大道“复合复合”型动线特点型动线特点商业规划要点
21、购物中心是为消费者和商户服务的，而且在评估购物中心价值的时候首先是营业坪效和租金收益。虽然这些评价需要在后期运营环节中实现，但租户搭配质量和消费者满意度却是由前期规划及项目定位造成的。六、购物中心规划及设计要点六、购物中心规划及设计要点1、购物中心业态规划通常来讲，购物中心的业态规划根据其市场定位、经营 定位和功能定位进行划分 例如：六、购物中心规划及设计要点六、购物中心规划及设计要点2、功能规划 抓住购物中心的集“买、吃、玩”这三种最基本的消费功能，加上多种附加功能的整合及互补，自然可吸引不同需求的多（年龄）客层的客流。因此，一般项目中功能定位是将购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、酒店、商务办公
22、和综合服务等多功能于一体，力求满足消费者一天消费、一家消费、一站消费的需求。六、购物中心规划及设计要点六、购物中心规划及设计要点3、交通规划购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。 六、购物中心规划及设计要点六、购物中心规划及设计要点购物中心的客行交通购物中心的客行交通 购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。 购物中心的车流交通购物中心的车流交通 车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道
23、。 第四章第四章 购物中心的业态组合购物中心的业态组合业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系业态组合涉及三个层面的问题：一、购物中心业态组合定义一、购物中心业态组合定义定义：定义：业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的
24、定位包括三个层面：整体的功能性定位1即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别目标客群的选择2位于不同城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到购物中心内商业业态种类的选择及各业态的配比规模选择3城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构二、定位优先原则二、定位优先原则业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径：要途径：各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融
25、，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价：功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体目标客群的一致性：特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：根据消费人群合理安排商品位置：将品牌化妆品、珠宝首饰、手表等需求弹性大，利润高的商品布置在一层每层均设置至少一两家知名品牌商家带动人气，周边搭配非知名品牌：知名品牌搭配小品牌分布在各个楼层，而非让知名品牌集中分布。有利于将人流引向各
26、楼层，带动小品牌商家的销售，使整个商场不留下死角餐饮和娱乐场所放在较高的楼层：餐饮、电影院、游戏厅等容易聚集人流的业态放置高层，以此消化高层的面积和引导人群向高层流动。休闲轻餐饮各楼层均需少量布置：除高层集中餐饮外，在各楼层均需设置一至两家休闲餐饮，缓解购物疲劳，延长消费者在商场的购物时间三、购物中心业态分布原则三、购物中心业态分布原则四、各业态业种物业需求四、各业态业种物业需求1、经营面积：200002、单层面积：50003、经营层数：1-4层4、柱距：8m*8m以上5、层高：一层4.5m以上，二层以上不低于3.5m，有中庭更佳6、通电情况：一、二级负荷2部2000KVA变压器7、进深：60
27、m8、临街宽度：100m9、荷载：350kg/10、硬件设施：扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区11、停车场大型百货大型百货1、柱距:8m*8m以上2、层高:一层层高4.5m，二层以上层高3.5m3、建筑面积:单层面积50004、通电情况:一、二级负荷2部2000KVA变压器5、硬件设施:扶梯、货梯、中央空调、消防分区、独立卸货区6、进深60m以上为宜大型超市大型超市1、用电量约为600KV；照明负荷约为240KV；动力负荷约为115KVA;消防负荷约为45KV.2、层高9米，柱距10米以上3、承重4.5KN/。4、需求面积不少于3000平米5、荷载400KG/平米6、有独立出入口7、新风
28、量不应小于每人25m3/h影院影院1、使用面积：1000以上2、总用电量：1000KVA(三相)3、上下水：直径100MM水管4、排污：管径150mm5、空调系统、新风系统6、停车场KTVKTV1、面积：1000以上2、层高：3-4.5m3、上下水：管径100mm的上水管，下水150mm以上4、排污：150mm以上管径化粪池5、烟道：预留排烟管道6、隔油池及排油烟井道7、供配电:国家标准（一般1000平米需250千瓦)8、燃气9、停车场大型餐饮大型餐饮1、面积：300-500平米2、荷载：450KG/平米3、上下水：100mm-150mm管径水管4、隔油池：6立方米5、排烟管道预留6、排污：1
29、50mm以上管径7、空调：8、供电：150-300KVA（380V)9、燃气西式快餐西式快餐1、面积100-300平米2、上下水100-150mm管径水管3、供电：250KVA4、荷载350KG/平米5、空调、新风咖啡厅、茶艺馆、休闲吧咖啡厅、茶艺馆、休闲吧1、面积80-150平米2、上下水100-150mm管径水管3、供电：250KVA4、荷载350KG/平米5、空调、新风面包房、蛋糕房等面包房、蛋糕房等其他业种其他业种五、业态业种组合示例（一）五、业态业种组合示例（一）xx国际购物中心规划影院主题百货F4xxx国际购物中心名品服装服饰、美容美发、健身中心、儿童体验中心、电玩城、KTV、中西
30、式餐饮、培训机构、百货、咖啡厅、甜品店、水吧、食街等F3超市F2F2F1F1B1地下停车场业态业种数量面积占比经营方式购物黄金珠宝21600.8%租赁酒行11000.5%租赁眼镜店11000.5%租赁钟表店21600.8%租赁家居用品12001.0%租赁服装服饰百货其他若干500025.0%租赁品牌家电110005.0%租赁数码体验中心1600.3%租赁餐饮大型餐饮2200010.0%租赁西式快餐26003.0%租赁中式餐饮510005.0%租赁食街110005.0%租赁XXXX购物中心业态业种设置（一）购物中心业态业种设置（一）业态业种数量面积占比经营方式娱乐健身中心1200010.0%租赁
31、电玩城18004.0%租赁KTV115007.5%租赁儿童体验中心115007.5%租赁休闲咖啡厅11200.6%租赁书吧1800.4%租赁甜品店、水吧21000.5%租赁茶艺馆11200.6%租赁西点坊（蛋糕、面包坊）22001.0%租赁服务儿童摄影12001.0%租赁美容美发13001.5%租赁培训机构27003.5%租赁金融服务210005.0%租赁合计20000100%XXXX购物中心业态业种设置（二）购物中心业态业种设置（二）33.90%23%29%11%3.10%购物餐饮娱乐休闲服务购物中心业态配比，旨在突出餐饮、娱乐、休闲、服务，弱化购物功能原因：（因商业综合体内设有超市及主题百
32、货，购物功能突出）。六、案例鉴赏六、案例鉴赏北京北京XXXX购物中心购物中心一期6.5万平方米的体量，项目二期规模达到13.5万平方米所属商圈所属商圈高新技术产业的发展，带动了高素质外来就业人口的加速涌入。中关村海淀园拥有企业总数达20000家，从业人员超过50万人；上地核心区域写字楼近100万平米，产业人员约10万人。项目北京乃至全国高校最为集中的区域，占北京高校总数量的73%。项目周边多个高档小区的涌现，带动了上清板块人口素质与消费能力的升级，核心居住人口将近20万，边缘商圈辐射人口近70万。区域人口中，“70后”占总人口的48%，“80后”占25%，整体呈现高学历、年轻化特点。区域内人口
33、的可支配性收入及消费支出高于北京市整体水平，且差距逐年放大；2009年上半年海淀区累计社会消费品零售总额达488.7亿元，占全市的20%。周边商业分布情况项目位置项目位置交通情况交通情况四纵：四纵：两条高速路：八达岭高速、京包高速。两条城市主干道：信息路、安宁庄东路（规划并部分完成）。三横：三横：北五环路、小营西路、清河中街。公共交通：公共交通：轻轨13号线：上地站Shuttle Bus 频繁往返。地铁8号线：永泰庄站。公交客运总站：公交客运总站：项目东区内规划建设了上清区域最大的市政公交客运总站，将成为多条公交线路汇集的交通枢纽。项目项目定位：时尚情侣与时尚家庭的生活舞台时尚情侣与时尚家庭的
34、生活舞台面向北京上地中关村区域高知型终端消费人群面向北京上地中关村区域高知型终端消费人群立足时尚年轻家庭消费和区域商务消费立足时尚年轻家庭消费和区域商务消费集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的集时尚购物、生活配套、餐饮、娱乐、文化、运动为一体的多功能、多主题，引领区域崭新生活方式的地标性商业旗舰多功能、多主题，引领区域崭新生活方式的地标性商业旗舰客群定位为年轻的家庭式消费。区域商业中心定位为Living Mall而不是Shopping Mall。强化客户的购物体验，规避与网络商业的竞争。业态业种规划业态业种规划通过引入区域内最大的生活卖场，最大的五星级影院，最大的真冰溜冰场，最
35、全的餐饮品牌，最大的儿童娱乐城，最时尚的零售卖场，将项目打造成区域内规模最大、业态最丰富、最时尚的家庭娱乐购物中心。5000平米北京唯一一家满足奥运赛道标准的室内商业真冰冰场5000平米国际认证snoopy儿童乐园2万平米家庭主题层，集儿童娱乐、教育、餐饮、休闲、家居等多种儿童及青少年业态为一体，家庭主题层独有的装修设计，将为北京及周边城市的家庭带来独一无二的消费体验。京北最大五星级影院CGV1.6万平米沃尔玛购物广场室内快捷速通的立体交通网络106台电梯/电扶梯通过3、4层的空中连廊连接东西两区，实现人流无障碍穿行和流动。顾客在消费时有清晰的方向感，不容易迷路，不容易产生疲劳和压抑感。B1X
36、X购物中心二期食通天美食广场食通天美食广场佳之优品佳之优品Harbor HouseHarbor House美式家居、家饰、家具美式家居、家饰、家具利快生活利快生活停车场停车场悦瓷坊悦瓷坊BERSHOPBERSHOP杂货店杂货店美克美家美克美家多样屋多样屋F1面包新语面包新语屈臣氏屈臣氏星巴克星巴克KFC棒约翰棒约翰APPLEsasaH&M哈根达斯哈根达斯太平洋咖啡太平洋咖啡MAP BY BELLETOMY HILFIGERTOMY HILFIGERMANGOOchirlyIDOF2GAPGAPSELECITEDVERO MODA字里行间字里行间ESPRITH&MONLYJACK&JONES满记
37、甜品满记甜品F3必胜客必胜客美吉姆美吉姆英孚青少英孚青少天才宝贝天才宝贝悠游堂悠游堂呷哺呷哺F4望湘园望湘园太平洋咖啡太平洋咖啡麻里麻里麻里麻里便宜坊便宜坊冰场冰场麻辣诱惑麻辣诱惑仙踪林仙踪林玩具反斗城玩具反斗城探奇乐园探奇乐园妈妈好孩子妈妈好孩子芝麻开门芝麻开门丽家宝贝丽家宝贝F5眉州东坡眉州东坡巴贝拉巴贝拉麻辣诱惑麻辣诱惑苗乡楼苗乡楼拿渡拿渡金鼎轩金鼎轩巴厘泰巴厘泰兰瑜伽兰瑜伽美丽田园美丽田园SPASPA丝域养发馆丝域养发馆胧月轩胧月轩三元梅园三元梅园F6雅山雅山海底捞海底捞云海肴云海肴权金城权金城眉州小吃眉州小吃陕面居陕面居黄记煌黄记煌吞云小莳吞云小莳将太无二将太无二西堤牛排西堤牛排F7
38、KFCKFC屈臣氏屈臣氏平实美学平实美学L103卡西欧卡西欧StarbucksStarbucksSasaSasaAppleAppleNikeNikeAdidasAdidasCrocsCrocs探路者探路者CK CK underwearunderwearBread TalkBread TalkPapa JohnPapa Johns sRimeRime尊贵视力尊贵视力HotwindHotwindThe North FaceThe North Face优古利诺优古利诺For your For your leisureleisurePine woodPine woodWestlinkWestlinkN
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