物权法及其意义全面理解物权法

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1、物权法及其意义：全面理解物权法主讲人简介l周林彬，男，生于周林彬，男，生于19591959年，法学博士。现任中山大学法学院教授、博士年，法学博士。现任中山大学法学院教授、博士生导师、民商法研究所所长、法律经济学研究中心主任。兼任北京大学、生导师、民商法研究所所长、法律经济学研究中心主任。兼任北京大学、对外经济贸易大学法学院教授、中国民商法学、经济法学常务理事，广对外经济贸易大学法学院教授、中国民商法学、经济法学常务理事，广东民商法学会会长等学术职务，兼任中国国际经济贸易仲裁委员会、广东民商法学会会长等学术职务，兼任中国国际经济贸易仲裁委员会、广州、深圳仲裁委员会仲裁员、广州消协副会长、广东商会

2、、北京德恒律州、深圳仲裁委员会仲裁员、广州消协副会长、广东商会、北京德恒律师事务所高级顾问、上市公司独立董事。先后赴欧美及台湾、香港地区师事务所高级顾问、上市公司独立董事。先后赴欧美及台湾、香港地区的多所大学的法学院讲学。已出版法学专著二十余部，发表学术论文六的多所大学的法学院讲学。已出版法学专著二十余部，发表学术论文六十余篇，主持承担和完成国家级、省部级科研项目十项，获得省、部、十余篇，主持承担和完成国家级、省部级科研项目十项，获得省、部、校级科研和教学成果奖八项、先后获得校级科研和教学成果奖八项、先后获得“国家院特殊津贴国家院特殊津贴”、“省级优省级优秀教师秀教师”、“中国杰出青年法学家提

3、名奖中国杰出青年法学家提名奖”等荣誉称号。等荣誉称号。l 引言引言l历经十四年的历经十四年的物权法物权法于于2007年初全国人大会议年初全国人大会议上高票通过，在国内外获上高票通过，在国内外获得好评，并引起社会各界得好评，并引起社会各界广泛关注。广泛关注。（我国物权立（我国物权立法中的法中的“制定最难制定最难”、“争论最多争论最多”、“审议最多审议最多”）l中央政治局学习物权法，中央政治局学习物权法，胡总书记号召全社会学习胡总书记号召全社会学习物权法，树立物权观念。物权法，树立物权观念。全面理解物权法的全面理解物权法的“一、二、三、四、五一、二、三、四、五”l一个理念：系统保护民事（私人）财产

4、权的私法一个理念：系统保护民事（私人）财产权的私法l两类财产：动产和不动产两类财产：动产和不动产l三种物权：所有权、用益物权、担保物权三种物权：所有权、用益物权、担保物权l四项原则：物权法定、物权公示、公秩良俗、平等保护四项原则：物权法定、物权公示、公秩良俗、平等保护l五条意义：政治、经济、法律、社会、文化意义五条意义：政治、经济、法律、社会、文化意义 、 物权法的理念：物权法的理念：一部系统保护一部系统保护民事财产权的私法的私法l1 1“物权物权”的含义：的含义：“物物”是指财产，是指财产，“权权”就是指就是指财产主人自由支配其财产并排除他人干涉的权利。财产主人自由支配其财产并排除他人干涉的

5、权利。l物权主要指有形财产权，是看得见、摸得着、靠得住的物权主要指有形财产权，是看得见、摸得着、靠得住的现实财产权现实财产权 l房屋拆迁的对象与物权所指的有形财产权关系密切房屋拆迁的对象与物权所指的有形财产权关系密切 相关问题：拆迁是涉及人民群众切身财产利益的相关问题：拆迁是涉及人民群众切身财产利益的相关问题：拆迁是涉及人民群众切身财产利益的相关问题：拆迁是涉及人民群众切身财产利益的一件大事一件大事一件大事一件大事l “拆迁”是中国转型时期的一个经典语汇,也是国人对“改革开放”时代最重要的历史记忆之一,是指政府基于公共利益或商事主体基于商业开发方面的目的,拆毁、复建社区的旧有建筑,同时搬迁并重

6、新安置原房屋所有人和相关权利人的总体过程。l 据建设部信访办统计,建设部2002年1至8月份共受理来信4820件(次),其中涉及拆迁问题的占28%;上访1730批次,反映拆迁问题的占70%;在集体上访的123批次中,拆迁问题则占到837%。截止到2003年8月底,国家信访局接收拆迁投诉信件及拆迁户上访人数同比均增长50%左右。l 相关问题：拆迁是涉及人民群众切身财产利益的相关问题：拆迁是涉及人民群众切身财产利益的相关问题：拆迁是涉及人民群众切身财产利益的相关问题：拆迁是涉及人民群众切身财产利益的一件大事一件大事一件大事一件大事l拆迁纠纷同时引发行政诉讼异常升温。据山东省高级人民法院行政审判庭统

7、计,城市房屋拆迁行政诉讼案件2004年增幅达60%,个别地方甚至出现数倍的增长。而屡屡发生于各地的恶性房屋拆迁事件更是将此项问题推向社会转型的风口浪尖。l从南京被拆迁户翁彪、安徽农民朱正亮因拆迁纠纷而点火自焚,到湖南嘉禾强制拆迁案牵动国务院总理的亲自过问;从2000年的北京市万余被拆迁户联名提起拆迁行政诉讼,到2007年3月轰动全国的“重庆最牛钉子户”拒绝拆迁案。全国各地的类似重大案(事)件层出不穷,严重影响了社会的和谐稳定。毫不讳言地说,城市房屋拆迁已经演化成为当代中国最易激发矛盾、引起冲突的领域之一。相关案例：湖南嘉禾拆迁案相关案例：湖南嘉禾拆迁案l“谁不顾嘉禾的面子,谁就被摘帽子”;“谁

8、工作通不开路子,谁就要换位子”;“谁影响嘉禾一阵子,我就影响他一辈子”。这是2003年下半年在湖南省嘉禾县珠泉商贸城开工仪式上打出的大幅标语。l【调查结果调查结果】l1嘉禾县在未进行规划项目定点的情况下,为开发商发放了建设用地规划许可证。l2先办理建设用地批准书,再补办土地使用权挂牌出让手续。3在开发商未缴纳土地出让金的情况下,发放国有土地使用证。4在缺乏拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金足额到位证明等要件的情况下,为拆迁人发放房屋拆迁许可证。l5在没有按规定程序举行听证的情况下,对11户被拆迁人下达强制拆迁执行书。l6项目实施中,县委、县政府滥用行政权力强制推进房屋拆迁,先后对11名公职人

9、员进行了降职、调离原工作岗位到边远乡镇工作等错误处理,并错误拘捕李会明等3人。相关案例：湖南嘉禾拆迁案相关案例：湖南嘉禾拆迁案l湖南省委省政府召开会议,认定嘉禾事件是一起滥用行政权力、违法违规、损害群众利益并造成很大负面影响的事件。今后各级领导干部要从此事件中汲取教训,要建立健全执法程序制度和执法监督制度,实行行政责任制、评议考核制和执法过错追究制;严禁法院参加拆迁执法队;对这起事件负有直接领导责任的嘉禾县县长及县委书记均被撤职,涉案官员均受到不同程度的党纪政纪处分;撤销对因拆迁受牵连公职人员的处分;湖南省检察院就此事件正式启动了刑事问责程序。l2 2物权法是我国第一部物权法是我国第一部“系统

10、系统”保护财产权保护财产权（特别突出私人财产权）的基本法（特别突出私人财产权）的基本法。l以往与私人财产权有关的法律，主要为以政府以往与私人财产权有关的法律，主要为以政府管理为主要目的行政管理法规，管理为主要目的行政管理法规，不利于私人财不利于私人财产权的保护。产权的保护。相关问题相关问题相关问题相关问题: : : :物权法的实施与房屋拆迁行政法规的物权法的实施与房屋拆迁行政法规的物权法的实施与房屋拆迁行政法规的物权法的实施与房屋拆迁行政法规的修改修改修改修改l物权法42条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。但目前对于城镇国有

11、土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序尚无法律规定，适用的是国务院2001年公布的城市房屋拆迁管理条例。物权法施行后，拆迁管理条例因与物权物权法施行后，拆迁管理条例因与物权法的有关规定不一致，将停止执行，从而可能导致城法的有关规定不一致，将停止执行，从而可能导致城市房屋征收与拆迁工作无法可依。市房屋征收与拆迁工作无法可依。为此，国务院有关方面建议根据立法法的有关规定，在有关征收法律出台前，通过修改城市房地产管理法，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规。修订的城市房地产管理法第六条规定，“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁

12、补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”l3物权法本质上是物权法本质上是“私法私法”，主要调整国家、集体和，主要调整国家、集体和私人之间因为私人之间因为“物物”的归属、利用和流转而发生的民的归属、利用和流转而发生的民事财产关系。事财产关系。l民事财产关系强调民事财产关系强调“平等性平等性”、“有偿性有偿性”，因此应，因此应保护在房屋拆迁的民事补偿关系中当事人讨价还价的保护在房屋拆迁的民事补偿关系中当事人讨价还价的权利权利, ,拆迁补偿费应符合市场规律拆迁补偿费应符合市场规律, ,但这种民事财产关但这种民事财产关系与国家机关上下级之间因

13、为划拨、上缴、处罚等公系与国家机关上下级之间因为划拨、上缴、处罚等公法行为所产生的财产关系不同法行为所产生的财产关系不同 。 相关问题相关问题相关问题相关问题: : : :有关房屋拆迁特别法特别法规的优先适用有关房屋拆迁特别法特别法规的优先适用有关房屋拆迁特别法特别法规的优先适用有关房屋拆迁特别法特别法规的优先适用l我国物权法依照平等保护财产权的原则但这种保护只限于民事关系，一旦进入到商业关系或者行政关系之中，那么，必须按照特别法的规定，采取区别对待的政策。如果城市规划修改、涉及房屋拆迁，那么，必须优先适用城市规划法、城市房地产管理法、土地管理法等一系列经济特别法律，对公民的房屋实施拆迁。不能

14、以为我国物权法规定了平等保护原则，就可以拒绝政府或司法机关按照特别法规定实施房屋拆迁。相关问题相关问题相关问题相关问题: : : :为什么物权法是民事财产权保护的私法？为什么物权法是民事财产权保护的私法？为什么物权法是民事财产权保护的私法？为什么物权法是民事财产权保护的私法？l理由一：该法是我国首部系统保护人民财产权的私法理由一：该法是我国首部系统保护人民财产权的私法, ,是是私人财私人财产权的人权宣言书产权的人权宣言书l物权法第三章系统规定了民事财产权六种保护方式，四种救济途物权法第三章系统规定了民事财产权六种保护方式，四种救济途径（和解、调解、仲裁、诉讼）尤以径（和解、调解、仲裁、诉讼）尤

15、以可诉性可诉性是该法生命所在。是该法生命所在。l 比如业主诉权规定、农村集体经济组织成员诉权的规定、私人比如业主诉权规定、农村集体经济组织成员诉权的规定、私人物权请求权的规定。物权请求权的规定。物权法与作为私人财产权的物权法与作为私人财产权的“权利宣言权利宣言”的的理念，要求破除以私人财产的保护与国家财产的保护发生冲突的理念，要求破除以私人财产的保护与国家财产的保护发生冲突的时候，必然要牺牲私人的财产权益而确保国家权益的传统观念。时候，必然要牺牲私人的财产权益而确保国家权益的传统观念。 相关案例相关案例相关案例相关案例: : : :日本机场绕道日本机场绕道日本机场绕道日本机场绕道l位于东京东北

16、的成田市三里镇的日本成田机场的跑道并不是笔直的，而是绕过了几户民居，这几户民居就是闻名于世的“日本钉子户”。早在1966年，日本政府在建造该机场，并进行征地的时候就遭遇很大困难。后来政府凭借土地征用法，采用强制手段征得足够土地并于1973年建成了1号跑道和机场配套设施。但是，剩下的“钉子户”在自己的土地上建起很高的铁塔，妨碍飞机起降，当局只好继续谈判同时施压，成田机场1978年3月30日终于启用。1999年，迫于2002年世界杯在日本举办的压力，当局必须修建2号跑道，于是放弃谈不下来的地皮，避开“钉子户”地皮，转而向北修建跑道，并于2002年完工。但这条原定2500米的跑道只修了2018米，一

17、些大型客机无法起降。而且，成田机场无法提供成田机场无法提供夜间起降服务，因为根据和机场内几户居民的协议，夜间禁止起夜间起降服务，因为根据和机场内几户居民的协议，夜间禁止起降，以免影响到这几个降，以免影响到这几个“钉子户钉子户”的休息。的休息。这几户人家就住在机场里面，他们已经与政府和机场斗争了40年。很多居民都已经搬迁了，只剩下他们坚守在这里。热田家就住在规划中的3号跑道上，这条跑道一直不能动工。热田在一本书中说：“虽然他们把百姓像虫子一样对待，但我在心情上并没有输，只要我和我的爷爷住在这里，成田机场就决不会完工。”l理由二：对于公有财产从私法救济的角度作出了规定，理由二：对于公有财产从私法救

18、济的角度作出了规定，填补了公法规制上之空白填补了公法规制上之空白l物权法对监管不利造成国有财产损失的机构和工作人物权法对监管不利造成国有财产损失的机构和工作人员规定了包括民事赔偿责任在内的法律责任员规定了包括民事赔偿责任在内的法律责任l据统计，我国从上世纪90年代国企改制开始，约9万亿国有资产“灰飞烟灭”，若不涉及犯罪的情形下，是否就不予追究个人的责任？l物权法为检察机关以法律监督者的身份针对国有资产流失的案件，向法院提起诉讼，提供了制度接口 l理由之三：物权法尽管较合同法，强行法色彩浓厚，理由之三：物权法尽管较合同法，强行法色彩浓厚，但仍属于私法，贯穿了意思自治的理念但仍属于私法，贯穿了意思

19、自治的理念l第一，私产权利神圣第二，物权法担保物权中将当事人的约定置于最优先的地位，尊重当事人选择的权利。第三，物权法包含不少培育民事主体和民主意识的法律制度，如注重城市小区业主自治组织和农村集体自治组织的发展，可以减轻政府管理负担。l在以往的实践中，当私人财产的保护与国家财产的保护发生冲突的时候，必然要牺牲公民私人的财产权益而确保国家权益，所谓的大局观念、“全局观念”一直占据着主导地位。物权法颁布以后，必须及时更新理念，掌握物权法这一最重要的原则。房屋拆迁中对物权司法救济存在的问题房屋拆迁中对物权司法救济存在的问题房屋拆迁中对物权司法救济存在的问题房屋拆迁中对物权司法救济存在的问题1 1、裁

20、判援引的法律依据存在矛盾、裁判援引的法律依据存在矛盾 l 根据我国立法法第八条第（六）项和物权法第四十二条之规定，对非国有财产的征收，只能由法律规定，为了公共利益进行拆迁时必须依照法律法律规定的权限和程序进行征收。但在实践中，我国的拆迁没有区分公益拆迁和商业拆迁，现实中的拆迁实际上已经等同于对非国有财产（私人房屋）的征收。目前，对这种征收行为进行规范的主要是城市房屋拆迁管理条例而该条例在我国属于行政法规。 房屋拆迁中对物权司法救济存在的问题房屋拆迁中对物权司法救济存在的问题房屋拆迁中对物权司法救济存在的问题房屋拆迁中对物权司法救济存在的问题l2 2、因补偿、安置问题发生争议时的处理程序混乱、缺

21、、因补偿、安置问题发生争议时的处理程序混乱、缺少司法救济途径少司法救济途径l一是城市房屋拆迁条例规定即便被拆迁人不服地方政府的行政裁决而提起行政诉讼，做出裁决的政府部门仍然可以申请法院先予强制拆迁。l二是关于拆迁纠纷诉讼的性质，到底民事诉讼还是行政诉讼规定不明，造成立案难。2005年7月4日最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复具体规定是:“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照城市房屋拆迁管理条例第十六条的规定向有关部门申请

22、裁决。”房屋拆迁中对物权司法救济存在的问题房屋拆迁中对物权司法救济存在的问题房屋拆迁中对物权司法救济存在的问题房屋拆迁中对物权司法救济存在的问题l3 3、拆迁房屋上的承租人保护不力、拆迁房屋上的承租人保护不力l 实践中的情形一般是拆迁补偿款都给了被拆迁人，然后由被拆迁人给承租人补偿。此时，因主动权在被拆迁人手里，法院即使判决被拆迁人对承租人进行补偿，但在具体数额的确定上也无章可循，承租人的权益很难得到保障。但客观地讲，在很多情况下，被拆迁房屋出租给承租人进行商业经营时，承租人因拆迁而遭受的损失是巨大的，其损失数额有时甚至会超过被拆迁人自己。拆迁条例第三十三条虽然规定了对非住宅房屋拆迁时的停产停

23、业损失，但并没有明确这一补偿是否给承租人。 “物权法物权法”之之“物物”：两类法定财：两类法定财产产 1 1“动产动产”是便于是便于“人为移动人为移动”的财产。动产的财产。动产的设立的设立, ,转让以交付为准转让以交付为准 “动产动产”既包括生产工具资料（原材料、机器、既包括生产工具资料（原材料、机器、设备）也有一般生活用品（如电灯电话、汽车）设备）也有一般生活用品（如电灯电话、汽车） 汽车属于动产，但是必须进行过户登记，否则汽车属于动产，但是必须进行过户登记，否则其交易不得对抗善意第三人其交易不得对抗善意第三人 2 2 不动产不动产”是指相对固定的财产，如自然资是指相对固定的财产，如自然资源

24、、土地、房屋、建筑设施等。源、土地、房屋、建筑设施等。 不动产物权的设立和交易，依法登记，发生效不动产物权的设立和交易，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。属国家所有的自力；未经登记，不发生效力。属国家所有的自然资源可以不登记。然资源可以不登记。 物权概念不可物权概念不可“通俗化通俗化”，物的，物的“两分法两分法”与与物权分类的物权分类的“所有制分类法所有制分类法”与与“财产分类法财产分类法”。“物权法物权法”上的上的“权权”：三种物权三种物权“物权法”之“权”：三种权利制度 1 1所有权制度所有权制度 2 2用益物权制度用益物权制度 3 3担保物权制度担保物权制度 1 1 1 1所有权

25、制度所有权制度所有权制度所有权制度 l（1 1）所有权：人对物）所有权：人对物“占有、使用、收益、占有、使用、收益、处分处分”的权利的权利l所有权与所有制关系（物权法的社会主义性质：所有权与所有制关系（物权法的社会主义性质：第第3 3条关于公有制为基础、多种所有制经济共条关于公有制为基础、多种所有制经济共同发展的基本经济制度的规定）同发展的基本经济制度的规定）l所有权是第一物权、基础物权所有权是第一物权、基础物权l（2 2）所有权的取得方式）所有权的取得方式：lA A、原始取得（如工资）、原始取得（如工资）lB B、继受取得（如继承）、继受取得（如继承）lC C、善意取得、善意取得 （无权处分

26、属于他人财产。对赃款赃物（无权处分属于他人财产。对赃款赃物应该实行应该实行“一追到底一追到底”的原则，但也应该有例外。的原则，但也应该有例外。 ）lD D、所有权取得的特别规定、所有权取得的特别规定l拾得物与埋藏物的返还与报酬拾得物与埋藏物的返还与报酬l主物与从物、原物与孳息的归属主物与从物、原物与孳息的归属l通过登记、占有推定所有通过登记、占有推定所有l取得时效的问题取得时效的问题（3 3 3 3）物权法物权法物权法物权法规定的各种所有权制度规定的各种所有权制度规定的各种所有权制度规定的各种所有权制度lA A、国家所有权、国家所有权l国家专有财产国家专有财产（基础设施依法为国家所有。国家专有

27、财（基础设施依法为国家所有。国家专有财产的所有权主体不变）产的所有权主体不变）l非国家专有财产非国家专有财产（如国企财产，非国家专有财产的所有（如国企财产，非国家专有财产的所有权主体可变）权主体可变）l国务院代表国家行使国有资产所有权，各级国家机关、国务院代表国家行使国有资产所有权，各级国家机关、国有事业单位在授权范围依法行使不同范围的国有资产国有事业单位在授权范围依法行使不同范围的国有资产所有权所有权l“统一所有、分级管理统一所有、分级管理”的旧国资管理体制与的旧国资管理体制与“分级所分级所有、分级管理有、分级管理”的新国资管理体制的新国资管理体制l国家机关、事业单位对其支配的财产的推定国有

28、。国家机关、事业单位对其支配的财产的推定国有。l国家机关对其支配的财产的非收益原则。国家机关对其支配的财产的非收益原则。l各类国有企业，由各级政府依法履行出资人的各类国有企业，由各级政府依法履行出资人的职责，享受出资人的权益职责，享受出资人的权益l国家所有权行使代表制度，通过国资委和资产国家所有权行使代表制度，通过国资委和资产经营管理公司的经营管理公司的“管人、管财管人、管财”，较好地解决，较好地解决了了 “国有财产主人缺位国有财产主人缺位”的问题的问题l国有资产保护的特别规定（禁止侵占、私分、国有资产保护的特别规定（禁止侵占、私分、哄抢、载留、破坏、加强国有资产监督管理的哄抢、载留、破坏、加

29、强国有资产监督管理的“高压线高压线”条款）条款）l国有资产保护与国有不良资产处置的国有资产保护与国有不良资产处置的“矛盾矛盾”l国有资产交易的特别程序和警惕国有资产收益国有资产交易的特别程序和警惕国有资产收益的的“合法流失合法流失”l国家所有权的限制：非国有财产的征收和征用国家所有权的限制：非国有财产的征收和征用 l为了公共利益（国家利益不等于公共利益）可为了公共利益（国家利益不等于公共利益）可以征收集体和私人财产，对征收财产所有人应以征收集体和私人财产，对征收财产所有人应依法定程序按合理价格给予补偿，对农村集体依法定程序按合理价格给予补偿，对农村集体土地征收要支付合理补偿并保障被征地农民的土

30、地征收要支付合理补偿并保障被征地农民的基本生活。具体办法由国务院规定。（修改的基本生活。具体办法由国务院规定。（修改的房地产管理法）房地产管理法） l抢险、救灾等紧急情况可征用单位和私人财产，抢险、救灾等紧急情况可征用单位和私人财产，对征用财产所有人应给予补偿对征用财产所有人应给予补偿 相关问题相关问题相关问题相关问题: :房屋拆迁中的公共利益界定房屋拆迁中的公共利益界定房屋拆迁中的公共利益界定房屋拆迁中的公共利益界定l1拆迁纠纷日益激化的原因：一是官僚的冷漠，二是资本的贪婪。l2物权法对于“如何界定公共利益”尚未作出明确规定。l拆迁条例也没有区分商业拆迁和公益拆迁（拆迁条例第三条规定，城市房

31、屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。），物权法仅规定了以公共利益为目的征收产生的拆迁,而没有规范商业性拆迁,也没有解释哪些情形属于“公共利益”。 相关案例：相关案例：相关案例：相关案例：“重庆孤岛重庆孤岛重庆孤岛重庆孤岛”l重庆钉子户事件重庆钉子户事件l2004年，重庆南隆房地产开发有限公司与重庆智润置业有限公司共同对九龙坡区鹤兴路片区进行开发，拆迁工作从2004年9月开始，该片区280户均已搬迁，仅剩一户未搬迁。这幢户主为杨武、吴苹夫妻的两层小楼一直伫立在工地上。开发商向九龙坡区房管局提请拆迁行政裁决，要求裁决被拆迁人限期搬迁。九龙坡区房管局于2007年1

32、月11日下达了拆迁行政裁决书，并于2月1日向九龙坡区人民法院提起了先予强制拆迁申请书，法院受理了此案。此后，法院多次组织拆迁三方进行协商，但未有结果。今年3月，九龙坡区法院发布公告，责令吴苹夫妇在2007年4月10日前自动搬迁，并将九龙坡区鹤兴路区17号房屋交重庆南隆房地产开发有限公司拆迁，否则法院将依法实施强制拆除。4月2日重庆智润置业有限公司和吴苹夫妇达成协议。吴苹夫妇接受异地商品房安置，自愿搬迁，并获得90万元营业损失补偿。4月2日下午，户主杨武自愿离开房屋，晚7时拆除施工开始，至当日22时36分，房屋被顺利拆除。相关问题：能否以居民民主投票的方式确定是否拆迁？相关问题：能否以居民民主投

33、票的方式确定是否拆迁？相关问题：能否以居民民主投票的方式确定是否拆迁？相关问题：能否以居民民主投票的方式确定是否拆迁？l北京酒仙桥危改工程实行居民投票 l 酒仙桥街道地处朝阳区，国有企业较为集中，人口密度大。该地区街道房屋建筑大批建于上个世纪五六十年代，属于苏式筒子楼和平房，墙体、市政设施老化严重。2003年，这一地区一部分被批准列入危旧房改造范围，涉及约5473户，企事业单位18家。规划建筑面积84万多平方米，是北京市一次动迁居民数目最大的危改项目。由于开发商和居民对补偿费用意见不一，工程一直无法开工，后来决定由涉及到的酒仙桥小区居民对方案进行投票。 l 采用投票的方法，其出发点无疑值得肯定

34、。但投反对票的居民能否心甘情愿地“服从多数”而不当“钉子户”？大多数居民是否有权利决定极少数居民的去留？因此投票决定拆迁的有效性与合法性都需慎重斟酌。 lB、集体所有权集体所有权l（1 1）集体所有不动产、动产归本集体成员集体所有）集体所有不动产、动产归本集体成员集体所有l农村集体成员的土地分红现象农村集体成员的土地分红现象 l集体所有权主体虚位问题集体所有权主体虚位问题 l集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。产的状况。l（2

35、 2）不同类型农村集体所有权代表及其行使）不同类型农村集体所有权代表及其行使所有权所有权 （三级行权规则（三级行权规则 ）l属于村农民集体所有的，由村集体经济组织属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；或者村民委员会代表集体行使所有权； l分别属于村内两个以上农民集体所有的，由分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；行使所有权；l属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。组织代表集体行使所有权。（3 3）农村集体所有

36、权的保护及其权利救济）农村集体所有权的保护及其权利救济l集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。体成员可以请求人民法院予以撤销。（4 4）耕地特别保障制度（严控农地转城建用地）耕地特别保障制度（严控农地转城建用地）l“农业庄园农业庄园”以租用农民集体土地的方式取得以租用农民集体土地的方式取得土地使用权，改变土地农业用途进行休闲娱乐、土地使用权，改变土地农业用途进行休闲娱乐、旅游观光等综合开发，是典型的旅游观光等综合开发，是典型的“以租代征以租代

37、征”圈占农民集体土地的行为圈占农民集体土地的行为 C C、私人所有权、私人所有权l（1 1）私人财产权范围：）私人财产权范围：l动产（收入、储蓄、生活用品、生产工具、原材动产（收入、储蓄、生活用品、生产工具、原材料）和不动产（房屋、土地使用权）料）和不动产（房屋、土地使用权）l第六十五条明确规定了私人合法的投资及其收益第六十五条明确规定了私人合法的投资及其收益（股息红利）受法律保护，这既适应了财产证券（股息红利）受法律保护，这既适应了财产证券化潮流，又是彻底对合法的非劳动收入的确认与化潮流，又是彻底对合法的非劳动收入的确认与保护。保护。l（2 2）私人财产权保护：不受任何单位（包括政府）私人财

38、产权保护：不受任何单位（包括政府）和个人的侵犯和个人的侵犯l私人合法财产不受侵犯与依法行政私人合法财产不受侵犯与依法行政l物权法是否赦免物权法是否赦免“原罪原罪”l物权法保护私人所有权与对私人所有权的公法限物权法保护私人所有权与对私人所有权的公法限制并无根本冲突制并无根本冲突相关问题：拆迁过程中的被拆迁人的信息不对称相关问题：拆迁过程中的被拆迁人的信息不对称相关问题：拆迁过程中的被拆迁人的信息不对称相关问题：拆迁过程中的被拆迁人的信息不对称l目前拆迁行为中，当被拆迁人知道自己的房屋成为拆目前拆迁行为中，当被拆迁人知道自己的房屋成为拆迁对象时，往往是拆迁项目已经确定的时候，被拆迁迁对象时，往往是

39、拆迁项目已经确定的时候，被拆迁人的意愿无法表达。而且依人的意愿无法表达。而且依拆迁条例拆迁条例规定，拆迁规定，拆迁人想要获得拆迁许可，只是单方面向政府房屋拆迁管人想要获得拆迁许可，只是单方面向政府房屋拆迁管理部门提交一系列文件即可，完全不需要获得被拆迁理部门提交一系列文件即可，完全不需要获得被拆迁人的同意。被拆迁人根本不知道拟开发项目的情况，人的同意。被拆迁人根本不知道拟开发项目的情况，更不知道作为拆迁人的开发商的资质等级、经营状况、更不知道作为拆迁人的开发商的资质等级、经营状况、拆迁资金的筹集情况，很难把握自己权利不被侵犯，拆迁资金的筹集情况，很难把握自己权利不被侵犯，至于能较大程度体现民主

40、的听证程序则是很少被运用。至于能较大程度体现民主的听证程序则是很少被运用。l 拆迁条例拆迁条例没有将没有将“拆迁安置补偿协议拆迁安置补偿协议”作为开作为开发商申请房屋拆迁许可证的条件之一本身就存在问题，发商申请房屋拆迁许可证的条件之一本身就存在问题，用政府批文的强制性代替市场规则下开发商和被拆迁用政府批文的强制性代替市场规则下开发商和被拆迁人之间的协商与谈判，无意中将被拆迁人置于被动地人之间的协商与谈判，无意中将被拆迁人置于被动地位。位。lD D 建筑物区分所有权建筑物区分所有权l建筑物区分所有权的权利体系：即专有权（个建筑物区分所有权的权利体系：即专有权（个人住宅）、共有权（小区道路、绿地、

41、公共设人住宅）、共有权（小区道路、绿地、公共设施物业用房、维修基金）和管理权（自我管理施物业用房、维修基金）和管理权（自我管理或委托物业管理）的或委托物业管理）的“三权体系三权体系”，突出了对，突出了对区分所有的建筑物的管理权利区分所有的建筑物的管理权利l“维修基金维修基金”、“车库热卖车库热卖”、“户外公用设户外公用设施的广告收益施的广告收益”问题问题物权法物权法规定的基本精规定的基本精神是，首先应当满足业主的需要，具体办法由神是，首先应当满足业主的需要，具体办法由当事人决定。当事人决定。 l最高人民法院：物业管理司法解释争取今年出最高人民法院：物业管理司法解释争取今年出台台lE E 相邻关

42、系与共有相邻关系与共有l相邻关系的内容：用水、排水、通行、施工、相邻关系的内容：用水、排水、通行、施工、排放有害物的拍邻关系、最小危害义务、补偿排放有害物的拍邻关系、最小危害义务、补偿责任的规定责任的规定l处理相邻关系依据：法律、法规及习惯，以调处理相邻关系依据：法律、法规及习惯，以调解为主、官司为辅解为主、官司为辅l财产共有的类型：按份共有和共同共有财产共有的类型：按份共有和共同共有l共有财产重大事项决足中的共有财产重大事项决足中的“少数服从多数少数服从多数” l共有财产处分中的共有财产处分中的“优先购买权优先购买权”l共有类型不明时的共有类型不明时的“推定按份共有推定按份共有”与婚姻法与婚

43、姻法的的“推定共同共有推定共同共有”的矛盾的矛盾l共有财产的的定分割与离婚时夫妻共同财产的共有财产的的定分割与离婚时夫妻共同财产的分割的矛盾分割的矛盾 l家庭共有财产投资的利益归属与债务种损失承家庭共有财产投资的利益归属与债务种损失承担问题担问题2 2 2 2用益物权制度用益物权制度用益物权制度用益物权制度 l用益物权：依法通过一定方式占有、使用他人用益物权：依法通过一定方式占有、使用他人的财产获得收益的一种权利。包括土地承包经的财产获得收益的一种权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权权l用益物权有利提高财产（尤其是公有财产）的用

44、益物权有利提高财产（尤其是公有财产）的使用效率使用效率l（1 1）土地承包经营权）土地承包经营权( (土地承包经营权的转让土地承包经营权的转让, ,续续包包, ,转包及征收补偿转包及征收补偿) )l土地承包经营权的流转受到严格限制，但物权法土地承包经营权的流转受到严格限制，但物权法对通过招标、拍卖等公开方式取得的对通过招标、拍卖等公开方式取得的“四荒地四荒地”的承包经营权的流转的承包经营权的流转“网开一面网开一面” l广东农村集体建设用地可以直接进入市场，并与广东农村集体建设用地可以直接进入市场，并与国有土地同地、同价、同权；但农民不能在集体国有土地同地、同价、同权；但农民不能在集体土地上盖商

45、品房出卖。土地上盖商品房出卖。 l出嫁女的土地承包经营权的土地补偿问题给予特出嫁女的土地承包经营权的土地补偿问题给予特别的法律保护。家庭成员承包土地被征用的利益别的法律保护。家庭成员承包土地被征用的利益应当属于原来家庭成员。应当属于原来家庭成员。 l（2 2）建设用地使用权）建设用地使用权l出让方式出让方式, ,多重使用多重使用, ,用地的自动续期用地的自动续期l（3 3）宅基地使用）宅基地使用l限制使用。限制使用。城市化带来的城市化带来的“城中村城中村”、“空心村空心村”，现实中宅基地流转的隐形市场。，现实中宅基地流转的隐形市场。乡产权别墅乡产权别墅购买的风险购买的风险l（4 4）地役权）地

46、役权l地役权与相邻关系的比较：是否合同设立，是否地役权与相邻关系的比较：是否合同设立，是否有偿，未登记不对抗善意第三人。地役权是按照有偿，未登记不对抗善意第三人。地役权是按照合同约定利用他人不动产，以提高自己不动产效合同约定利用他人不动产，以提高自己不动产效能的权利。能的权利。 与用益物权有关的拆迁问题：与用益物权有关的拆迁问题：与用益物权有关的拆迁问题：与用益物权有关的拆迁问题：l物权法第一百二十一条因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。l存在的问题：被拆迁房屋所占区域内的土地使用权的补偿缺位 l拆

47、迁条例第二十四条之规定，货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。而以拆迁条例为依据制定的地方规章，也基本对土地使用权的补偿采取回避的态度。 3 3担保物权制度担保物权制度l（一）物权法与担保法的关系（一）物权法与担保法的关系l1 1、就、就物权法物权法和和担保法担保法相关的部分来相关的部分来说，二者的关系可以分为三种：吸收、补充、说，二者的关系可以分为三种：吸收、补充、修改。修改。l2 2、物权法物权法与与担保法担保法冲突时的法律适冲突时的法律适用用l担保法及其司法解释的规定与物权法不一致的，应该适用物权法

48、的规定（二）一般规定（二）一般规定l1、区分债权合同和物权变动、区分债权合同和物权变动重大的立法重大的立法转变转变l 区分原则可谓贯穿物权法中的一条区分原则可谓贯穿物权法中的一条“红线红线”，对交，对交易安全的保护作用甚巨；除法律另有规定，该原则应易安全的保护作用甚巨；除法律另有规定，该原则应是我们理解和适用物权变动效力规则的基本原则。是我们理解和适用物权变动效力规则的基本原则。l 此外，区分原则的确立，为非典型担保的蓬勃发展此外，区分原则的确立，为非典型担保的蓬勃发展提供了充分的空间。提供了充分的空间。 l2、担保合同的从属性、担保合同的从属性l物权法物权法对担保无效后的责任承担采取了对担保

49、无效后的责任承担采取了 “过错责过错责任原则任原则”。 l3、物保与人保并存时的关系、物保与人保并存时的关系lA A、同一债权既有人的担保又有债务人提供的物的担保、同一债权既有人的担保又有债务人提供的物的担保时，若对担保责任未约定或约定不明，物的担保责任时，若对担保责任未约定或约定不明，物的担保责任绝对优先，保证人享有先诉抗辩权。绝对优先，保证人享有先诉抗辩权。 lB B、同一债权既有人的担保又有第三人提供的物的担保、同一债权既有人的担保又有第三人提供的物的担保时，若对担保责任未约定或约定不明，保证人和物上时，若对担保责任未约定或约定不明，保证人和物上保证人处于同一清偿顺序，债权人对二者有选择

50、权。保证人处于同一清偿顺序，债权人对二者有选择权。l4、担保物优先受偿权的法定例外、担保物优先受偿权的法定例外 l例如：抵押权是否能对抗破产企业职工债权、租赁权、例如：抵押权是否能对抗破产企业职工债权、租赁权、工程承包人的优先权等工程承包人的优先权等 （三）抵押权（三）抵押权l1 1、抵押物范围的扩大、抵押物范围的扩大：l法律和行政法规没有禁止的财产均可抵押法律和行政法规没有禁止的财产均可抵押l2 2、物权法规定了浮动抵押、物权法规定了浮动抵押：l抵押人（指企业、个体工商户和农户）可将现有和将有的抵押人（指企业、个体工商户和农户）可将现有和将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押；生产设备、原

51、材料、半成品、产品抵押；l动产抵押登记应向抵押人住所地工商行政管理部门办理登动产抵押登记应向抵押人住所地工商行政管理部门办理登记手续；不登记不能对抗第三人。记手续；不登记不能对抗第三人。l动产确定的规则动产确定的规则 l3 3、最高额抵押规则的完善、最高额抵押规则的完善l（放宽了最高额抵押权担保的债权范围（放宽了最高额抵押权担保的债权范围 ；最高额抵押担；最高额抵押担保债权未确定情形，允许当事人约定抵押权的转让或者协保债权未确定情形，允许当事人约定抵押权的转让或者协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高额债权额等议变更债权确定的期间、债权范围以及最高额债权额等 ；规定了抵押权人的债权确定事由；

52、规定了抵押权人的债权确定事由 ）l4、抵押权的实现、抵押权的实现lA完善了担保物权的实现条件。完善了担保物权的实现条件。l债务人不履行到期债务，或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人都可以实现担保物权。将实现担保物权的条件留由当事人去自由约定。lB、简化了担保物权实现的途径。、简化了担保物权实现的途径。l如果当事人不能就担保物权的实现方式达成协议，抵押权人可不经诉讼程序，直接向请求人民法院拍卖或者变卖 l5、行使担保物权的时限、行使担保物权的时限l主债权诉讼时效结束的结果不但可以对抗债权，而且可以对抗用来担保主债权的抵押权，当事人不能通过约定的方式排除 相关问题相关问题: :拆迁中的抵

53、押权保护拆迁中的抵押权保护l 如果被拆迁人在拆迁房屋上设立了抵押权，那么抵押权人理所当然的成为房屋拆迁中的拆迁利益人。物权法第一百九十一条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。l 因此，如果被拆迁人在拆迁房屋上设立了抵押权，那么抵押权人在房屋拆迁中依法享有抵押权，就抵押人的拆迁所得补偿具有优先受偿权。（四）质押（四）质押l1、质押合同生效与质权生效的关系、质押合同生效与质权生效

54、的关系l2、可出质的权利及其法定手续规定、可出质的权利及其法定手续规定 l3、应收账款质押、应收账款质押l应收账款质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。l应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。 （五）留置权（五）留置权l区分了民事留置权与商事留置权区分了民事留置权与商事留置权l物权法将留置权的范围扩展至一切债权人合法占有债务人动产的场合（企业之间），仅在涉及自然人时限定动产与债权应属于同一法律关系。 “物权法物权法”之之“法法”：四项法律原：四项法律原则则 l物权法定原则l物权公示原则 l平等保护原则l公序良俗原则1 1 1 1物权法定原则物权法定原则物权法定原则物权法定

55、原则l（1）物权法定原则：物权种类和内容，由法律规定）物权法定原则：物权种类和内容，由法律规定 l（2 2）物权反映所有制关系且具有排他性，不允许当事）物权反映所有制关系且具有排他性，不允许当事人约定物权人约定物权l（3 3）物权是基本民事权利，不允许法律以外的各种）物权是基本民事权利，不允许法律以外的各种“法法”创设物权创设物权l（4 4）物权法是基本法，其他相关法律和行政法规是物）物权法是基本法，其他相关法律和行政法规是物权法的特别法，特别法在不抵触基本法的前提下，可以权法的特别法，特别法在不抵触基本法的前提下，可以优先适用优先适用2 2物权公示原则物权公示原则l（1 1）物权公示原则指物

56、权设立、移转必须要采用）物权公示原则指物权设立、移转必须要采用公示方法表现，比如交付、登记公示方法表现，比如交付、登记 l（2 2）物权公示意义：物权要尽可能的公开化，有）物权公示意义：物权要尽可能的公开化，有利于保障交易安全利于保障交易安全 l（3）权利推定规则：不动产权属证书记载事项与）权利推定规则：不动产权属证书记载事项与不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动不动产登记簿记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。l（4 4）具体内容）具体内容: : A A 改变不动产由土地、房屋、林业等主管部门分改变不动产由土地、房

57、屋、林业等主管部门分别登记的状况，建立统一的不动产登记制度。别登记的状况，建立统一的不动产登记制度。登登记机构与行政管理机关相分离记机构与行政管理机关相分离 B.B.预告登记制度预告登记制度: : 为保障将来实现物权，可以申请预告登记，为保障将来实现物权，可以申请预告登记，预告登记后未经登记人同意处分不动产，不发预告登记后未经登记人同意处分不动产，不发生物权效力。预告登记后债权消灭或能够自行生物权效力。预告登记后债权消灭或能够自行登记而逾期三个月不登记，预告登记失效。登记而逾期三个月不登记，预告登记失效。 开发商自行进行的预售登记和发牌销售，不受开发商自行进行的预售登记和发牌销售，不受物权法的

58、保护。物权法的保护。lC.C.异议登记：异议登记： 权利人、利害关系人可以要求登记机关更改错权利人、利害关系人可以要求登记机关更改错误登记，原登记人不同意登记的，利害关系人有权申请异议登误登记，原登记人不同意登记的，利害关系人有权申请异议登记。异议登记后记。异议登记后1515天必须提起确权之诉。天必须提起确权之诉。lD.D.区分原则：物权合同自合同成立生生效，未办理物权登记，区分原则：物权合同自合同成立生生效，未办理物权登记，不影响合同效力不影响合同效力lE.E.登记机关的错误登记的国家赔偿责任及严格责任。登记机关的错误登记的国家赔偿责任及严格责任。（与行政（与行政赔偿归责原则一致）赔偿归责原

59、则一致）l不动产登记错误赔偿后的求偿程序和追偿义务不动产登记错误赔偿后的求偿程序和追偿义务（不同于行政赔（不同于行政赔偿的偿的“穷尽民事救济穷尽民事救济”的前提条件）的前提条件）lF F、登记机关对申请人提供登记材料的真实性、合法性负责，、登记机关对申请人提供登记材料的真实性、合法性负责，形式审查与实质审查的相结合。形式审查与实质审查的相结合。（登记错误必属登记违法，但（登记错误必属登记违法，但登记违法不等于登记错误）登记违法不等于登记错误）l（5 5）物权公示的其他规定）物权公示的其他规定l 物权法物权法第二十八条因人民法院、仲裁委第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收

60、决定等，导员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。相关问题相关问题相关问题相关问题: : : :政府的征收决定引起房屋物权变动情政府的征收决定引起房屋物权变动情政府的征收决定引起房屋物权变动情政府的征收决定引起房屋物权变动情况下善意第三人的权益保护况下善意第三人的权益保护况下善意第三人的权益保护况下善意第三人的权益保护l在政府的征收决定引起房屋物权变动的情况下，要注意保护善意第三人的权益。依照物权法的规定，政府征收的情况下发生

61、的物权变动，不以登记和交付作为生效要件，征收决定生效后，当事人或者国家即可取得所有权。l由于物权的变动和公示存在“时间差”，实践可能会出现这样的情况，在新权利人取得所有权之后，不动产仍登记在原权利人名下，动产仍由原权利人占有。如果原权利人将给不动产或动产转让给善意第三人，就会存在真正权利人与善意第三人之间的权利冲突问题。3 3平等保护原则平等保护原则l（1 1）国家、集体和私人财产平等保护。）国家、集体和私人财产平等保护。（物权法（物权法第第3 3条关于市场经济与平等保护的规定）条关于市场经济与平等保护的规定）l(2) (2) 物权保护一章规定了传统物权请求权。其中物权保护一章规定了传统物权请

62、求权。其中请求返还原物、排除妨害、消除危险不以相对人请求返还原物、排除妨害、消除危险不以相对人有过错为要件。有过错为要件。l问题：对返还原物、排除妨害、消除危险是否适问题：对返还原物、排除妨害、消除危险是否适用诉讼时效，学者的观点不同，有待司法解释用诉讼时效，学者的观点不同，有待司法解释。l（3 3）物权法不能解决所有物权保护问题，各个不）物权法不能解决所有物权保护问题，各个不同法律是在宪法统率下纵横交错、相辅相成，共同法律是在宪法统率下纵横交错、相辅相成，共同规范物权关系同规范物权关系4 4公序良俗原则公序良俗原则l物权的取得和行使，应当遵守法律和社会公德，物权的取得和行使，应当遵守法律和社

63、会公德，不得损害公共利益和他人合法权益不得损害公共利益和他人合法权益 l偷窃物不得买卖和善意取得的例外偷窃物不得买卖和善意取得的例外; ;l特殊物品不得留置特殊物品不得留置; ;l地役权的限制地役权的限制. .l物权处分（遗嘱）的绝对性与婚姻法、继承法物权处分（遗嘱）的绝对性与婚姻法、继承法的冲突的冲突 物权法的意义：政治、经济、法律、社会、文物权法的意义：政治、经济、法律、社会、文物权法的意义：政治、经济、法律、社会、文物权法的意义：政治、经济、法律、社会、文化化化化l从政治、经济、社会、法律、文化方面，从政治、经济、社会、法律、文化方面，充分认识制定和实施物权法的重大意义充分认识制定和实施

64、物权法的重大意义1 1政治意义：深化改革、巩固成果政治意义：深化改革、巩固成果 l (1(1）物权法是巩固经济体制改革）物权法是巩固经济体制改革（尤其是公有产（尤其是公有产权改革）权改革）成果的重要法律制度成果的重要法律制度 （物权立法的指导（物权立法的指导思想：关于国家基本经济制度和市场经济的规定）思想：关于国家基本经济制度和市场经济的规定）l（2 2）完善市场体制建设、全面建设小康社会离不）完善市场体制建设、全面建设小康社会离不开物权法开物权法（保护私人财产，鼓励（保护私人财产，鼓励“藏富于民藏富于民”） l（3 3）站在依法治国基本方略的高度，催化）站在依法治国基本方略的高度，催化“依法

65、依法行政行政”（尤其是规范涉及私人财产的政府立法和执（尤其是规范涉及私人财产的政府立法和执法）法）上一个新台阶上一个新台阶l应该强调，行政机关在行使公权力的过程中：应该强调，行政机关在行使公权力的过程中：l首先，要牢固树立物权观念和尊重财富的意识。首先，要牢固树立物权观念和尊重财富的意识。l其次，对于公民财产权的限制，除了要有法律其次，对于公民财产权的限制，除了要有法律依据，还必须遵守法定程序。依据，还必须遵守法定程序。l最后，随着物权法的实施，行政机关不能仅仅最后，随着物权法的实施，行政机关不能仅仅依靠行政执法手段行使管理权，行政指导、行依靠行政执法手段行使管理权，行政指导、行政奖励、行政合

66、同等现代管理手段和人性化的政奖励、行政合同等现代管理手段和人性化的执法方式将得到更广泛的应用，使行政机关的执法方式将得到更广泛的应用，使行政机关的监督和服务职能变得更加突出。监督和服务职能变得更加突出。2 2经济意义：物尽其用、提高效率经济意义：物尽其用、提高效率l（1 1）现代物权促进对资源的有效率利用，在）现代物权促进对资源的有效率利用，在一个物上设立的物权越多，权利的分割越细，一个物上设立的物权越多，权利的分割越细，利用效率则越高。利用效率则越高。（用益物权）（用益物权） l（2 2）保护基本生产资料不受侵占和破坏，保）保护基本生产资料不受侵占和破坏，保证正常生产生活秩序。证正常生产生活

67、秩序。（保护耕地与自然资源）（保护耕地与自然资源） l（3 3）提高公民投资、建设和生产经营的信心，）提高公民投资、建设和生产经营的信心，促进产业发展。促进产业发展。（保护投资）（保护投资） 3 3社会意义：定分止争、促进和谐。社会意义：定分止争、促进和谐。l（1 1）物权法通过界定财产归属，规范财产利用及调整）物权法通过界定财产归属，规范财产利用及调整相邻关系、共有关系、物业管理关系来减少民事财产纠相邻关系、共有关系、物业管理关系来减少民事财产纠纷。纷。这是促进这是促进“人际和谐人际和谐”。 l（2 2）物权法虽然是私法，但它涉及对公权力的约束，）物权法虽然是私法，但它涉及对公权力的约束，即

68、规范国家和政府在征收、征用私人财产过程中的公法即规范国家和政府在征收、征用私人财产过程中的公法行为。行为。这是促进政府与百姓之间的这是促进政府与百姓之间的“官民和谐官民和谐”. .相关问题相关问题相关问题相关问题: : : :我国现行拆迁法规的不足我国现行拆迁法规的不足我国现行拆迁法规的不足我国现行拆迁法规的不足l我国现行拆迁法规的有效供给不足,拆迁条例在立法指导思想上对如何保证城市建设的需要考虑得多,对如何保障被拆迁人的权益考虑得少;偏于行政管理和执行效率,忽视公民民事权利保护,重实体轻程序,对社会公平关注不足;立法科学性不够,没有全面反映和调整市场经济条件下拆迁关系的真实结构,不能较为公正

69、地协调各方利益当事人的利益得失,更不能有效解决弱势群体“有法难依”的矛盾境遇。显然,以这项法规为核心的我国拆迁法律制度亟需进行反思和重构。l 面对新时期房屋拆迁和土地征收的社会焦点问题，应当强调私权保护理念与公共利益的和谐互动，运用物权法依法办事，取信于民。l（3 3）物权法反映了现代社会对环境保护）物权法反映了现代社会对环境保护的要求，注重生产与环保并重、的要求，注重生产与环保并重、这是促这是促进人与自然的进人与自然的“生态和谐生态和谐 ”。4 4法律意义：推进法典、完善法制法律意义：推进法典、完善法制 l（1 1）物权立法是对）物权立法是对0404年宪法修正案关于保护年宪法修正案关于保护私

70、有财产的回应和细化私有财产的回应和细化l（2 2）物权立法突破了我国传统立法观念和立）物权立法突破了我国传统立法观念和立法实践当中法实践当中“重视公有财产，忽视私有财产重视公有财产，忽视私有财产”的缺陷的缺陷; ;物权法把分散性物权规则予以有机统物权法把分散性物权规则予以有机统一，组合成一个对财产权完整的保护体系一，组合成一个对财产权完整的保护体系l（3 3）物权立法大大推进了我国制定）物权立法大大推进了我国制定民法典民法典的进程。的进程。5 5文化意义文化意义：倡礼明德、淳风化俗倡礼明德、淳风化俗l物权法物权法“敢叫日月换新天敢叫日月换新天”，通过界定和，通过界定和保护私人财产权，破天荒地颠

71、覆了我国千年积保护私人财产权，破天荒地颠覆了我国千年积淀的忽视私权保护的传统，开辟了民权文化的淀的忽视私权保护的传统，开辟了民权文化的新纪元新纪元l“仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱” 物物权法权法的颁行，倡礼明德、淳风化俗、开辟了的颁行，倡礼明德、淳风化俗、开辟了以保护私人财产权为荣、以侵犯私人财产权为以保护私人财产权为荣、以侵犯私人财产权为辱的泱泱礼仪盛邦新时代辱的泱泱礼仪盛邦新时代. .结语结语l胡总书记指出，要充分认识依据宪法和法律对胡总书记指出，要充分认识依据宪法和法律对国国 家、集体和私人的物权给予平等保护的重大意家、集体和私人的物权给予平等保护的重大意 义，牢固树立依法平等保护和正确行使财产权义，牢固树立依法平等保护和正确行使财产权利的物权观念，为实施物权法营造广泛的社会利的物权观念，为实施物权法营造广泛的社会思想基础。思想基础。