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1、亚星亚星江南小镇江南小镇期营销推广方期营销推广方案案凌峻地产江南小镇项目组凌峻地产江南小镇项目组2011.6.22011.6.21筑营销推广方案N1、三期项目市场竞争地位2、三期总体营销推广策略3、三期项目整体推广计划目录三三期期项项目目市市场场竞竞争争地地位位项目核心优势分析项目核心优势分析项目市场竞争地位研判项目市场竞争地位研判推广策略方向定位建议推广策略方向定位建议三期项目市场竞争地位三期项目市场竞争地位 | |项目核心竞争优势分析项目核心竞争优势分析| |项目基本资料项目基本资料三期项目市场竞争地位三期项目市场竞争地位 | |项目核心竞争优势分析项目核心竞争优势分析|SWOT|SWOT
2、分析分析 劣势劣势（W W）机会机会（O O）威胁威胁（T T）优势（优势（S S）核心词语：核心词语：地段地段 交通交通 景观景观 品牌品牌 地处上街区城市发展方向，高端居住片地处上街区城市发展方向，高端居住片区，前景无限区，前景无限交通网络纵横，地段升值潜力大；交通网络纵横，地段升值潜力大； 罕见坐拥左照沟公园景观优势；罕见坐拥左照沟公园景观优势；亚星置业集团亚星置业集团2020年企业品牌形象；年企业品牌形象；社区一期、二期成熟社区氛围社区一期、二期成熟社区氛围u距离区委区政府300米左右，周边高档社区较多；u坐拥左照沟公园，距离人民广场200米；u三期地块三面邻路，一面临公园，地块方正；
3、缺乏商业配套资源，社区周边基础生活配套相对缺乏商业配套资源，社区周边基础生活配套相对 较落后；较落后；劣势（劣势（W W）机会（机会（O O）威胁（威胁（T T）优势（优势（S S） 核心词语：核心词语： / /商业商业/ /分析项目市场竞争地位分析项目市场竞争地位 | |项目核心竞争优势分析项目核心竞争优势分析|SWOT|SWOT分析分析 宜居职教城定位，产品价值提升潜力巨大；宜居职教城定位，产品价值提升潜力巨大；中原西路打通在即，拉近泛郑州区域空间拥；中原西路打通在即，拉近泛郑州区域空间拥；劣势（劣势（W W）机会（机会（O O）威胁威胁（T T）优势（优势（S S）核心词语：核心词语：发
4、展发展 泛郑州交通泛郑州交通分析项目市场竞争地位分析项目市场竞争地位 | |项目核心竞争优势分析项目核心竞争优势分析|SWOT|SWOT分析分析 本案在售项目价格高于市场销售均价本案在售项目价格高于市场销售均价400400元以元以上，三期洋房定价势必会拉高更多差距，客户上，三期洋房定价势必会拉高更多差距，客户接受较缓慢；接受较缓慢；受宏观新政波动影响较大，需要策略导向支持。受宏观新政波动影响较大，需要策略导向支持。劣势（劣势（W W）机会（机会（O O）威胁（威胁（T T）优势（优势（S S）核心词语：核心词语：价格价格 新政影响新政影响分析项目市场竞争地位分析项目市场竞争地位 | |项目核心
5、竞争优势分析项目核心竞争优势分析|SWOT|SWOT分析分析 加快社区商业进度加快社区商业进度 考虑区域配套、项目自身客考虑区域配套、项目自身客 群需求，社区商业配套加快进度，群需求，社区商业配套加快进度，打造高端社区泛会所，提供高端打造高端社区泛会所，提供高端物业服务物业服务全方位集中爆发全方位集中爆发两箱两箱 亮相期集中爆发，多方位导入，拔亮相期集中爆发，多方位导入，拔高项目形象，支撑项目价值高项目形象，支撑项目价值。联合区域炒作联合区域炒作 销售期低开高走定价策略，引导销售期低开高走定价策略，引导式销售节奏。式销售节奏。塑项目品牌塑项目品牌 与区政府联合区域炒作，吸引泛郑与区政府联合区域
6、炒作，吸引泛郑州客群投资走向。州客群投资走向。低开高走低开高走注重项目形象的升级，以项目形象及口注重项目形象的升级，以项目形象及口碑来提升项目品牌形象。碑来提升项目品牌形象。分析项目市场竞争地位分析项目市场竞争地位 | |项目核心竞争优势分析项目核心竞争优势分析| |劣势及威胁转化建议劣势及威胁转化建议 竞品对比分析项目核心竞争优势分析项目核心竞争优势分析 | | 项目市场竞争地位研究项目市场竞争地位研究项目自身优劣分析城市新核公园合院洋房城市新核公园合院洋房项目地理位置优势无与伦比，如何把自身的价值诉求出来时最重要的。项目地理位置优势无与伦比，如何把自身的价值诉求出来时最重要的。客户描述客户
7、描述参考市场调研客群特征，结合本项目属性，按照不同的置业动机置业动机和消费模式，消费模式，将本项目目标客户群分为三大类三大类。以居住目的划分的客户分类：第一类：以第一类：以改善居住改善居住需求为主导的置业人士；需求为主导的置业人士； 第二类：以第二类：以满足居住满足居住需求为主导的置业人士；需求为主导的置业人士； 第三类：以第三类：以投资增值投资增值需求为主导的置业人士；需求为主导的置业人士； 第一类：第一类：以改善居住需求为主导的置业人士以改善居住需求为主导的置业人士心理诉求： 已经拥有自己的住房，但是对于现在的居住环境和居住已经拥有自己的住房，但是对于现在的居住环境和居住面积提出了更高的要
8、求，且也具备相应的经济条件。面积提出了更高的要求，且也具备相应的经济条件。地缘识别： 具有上街区、荥阳市人群特征，基本不受区域的限制具有上街区、荥阳市人群特征，基本不受区域的限制身份识别： 以商界、政界成功人士和企业中高层为主。以商界、政界成功人士和企业中高层为主。Y总，35岁，三世同堂，政府下海，本地人。曾从事土地及合伙经营等生意，喜爱旅游。居住选择：现住在机关家属院，如果有体现尊贵身份的楼盘，就选择购买。意向户型：150-220平米四房或五房。客户语录：客户语录：我一直在寻找这种类型的产品，我现在的住房已经不能满足我的居住需求和心理认同了，之前也看过一些项目，但是都不尽如人意，不是环境不行
9、，就是物业服务不让人放心，另外一些是价格高的离谱。“选择是缘于对体现尊贵身份的认同选择是缘于对体现尊贵身份的认同”第二类：第二类：以改善居住需求为主导的置业人士以改善居住需求为主导的置业人士心理诉求： 对本我价值实现要求较低，反应在生活上，不太注重生活拥对本我价值实现要求较低，反应在生活上，不太注重生活拥有品质感和丰富性（如：很少拿出时间享受生活）有品质感和丰富性（如：很少拿出时间享受生活）地缘识别： 上街、荥阳、巩义下辖乡镇客户群体，受区域的限制性微弱上街、荥阳、巩义下辖乡镇客户群体，受区域的限制性微弱身份识别： 以个体户、当地企业打工者为主。以个体户、当地企业打工者为主。第三类：第三类：以
10、投资需求为主导的置业人士或团体以投资需求为主导的置业人士或团体心理诉求： 拥有相当的财富基础，能合理分配投资渠道，特别看重品牌消费的稀拥有相当的财富基础，能合理分配投资渠道，特别看重品牌消费的稀缺性和增值性。通过持有稀缺性、品牌性产品达到身份识别和财富增值。缺性和增值性。通过持有稀缺性、品牌性产品达到身份识别和财富增值。生活模式： 通过持有品牌高端物业，以达到资产保值增值、租赁回报等收益目的，通过持有品牌高端物业，以达到资产保值增值、租赁回报等收益目的，同时满足分时性休闲渡假类生活需求。同时满足分时性休闲渡假类生活需求。地缘识别： 具有跨区域的特征，与本项目的联系更多的是体现在跟保利品牌和项具
11、有跨区域的特征，与本项目的联系更多的是体现在跟保利品牌和项目规模品质关联上。目规模品质关联上。身份识别： 以上街、荥阳、巩义及周边的商界、政界成功人士和企业高层为主。以上街、荥阳、巩义及周边的商界、政界成功人士和企业高层为主。周先生，40岁，股份制企业合伙人，曾经经营过煤矿相关产业，喜爱紫砂及翡翠收藏。居住选择：居住选择：n现居住在亚星盛世广场n财富积累有限，家庭财产千万以上，对购买别墅等高端物业价格承受能力有限，想在老城区购置一套高品质住房。n非常喜欢有内涵、有历史感的东西，在符合自身气质和生活习惯的原则下耐心寻找项目；n在目前的经济形势下比较注重个人资产的增值保值，因此想购置一套高档住所，
12、主要用于投资，也考虑日后居住。客户语录：客户语录：自己也曾做过一些古董、玉石类投资，小有收获，但这些投资对专业要求非常高，风险也比较大。跟真正的有钱人相比，我只算个小玩家。现在投资的渠道相对较少，综合考虑后觉得还是房产尤其是比较稀缺的高档房产保值功能比较强，所以会考虑大开发商开发的、品质有保障、物业形象好、服务好的居住产品。“目前市场情况下房产是比较稳妥的投资产品目前市场情况下房产是比较稳妥的投资产品”复合群体复合群体追求品质、休闲，重视综合功能配套的高端客源，追求品质与身份的城市界首，追求淡泊明志、向往宁静畅达的高端客源；整体客户群体内外兼攻：包括城市内部的人群及特色吸引的地市人群。高尚风情
13、住高尚风情住区区多功能综合多功能综合区区主题商业街主题商业街区区城市主力人群中追求综合性生活价值的中高端客户源。城市住宅客户将是固定的客源；未来将承载城市高端生态住宅区域，必将带来稳定优质的高端客源；老城区的主力客源以白领中产为主，他们追求时尚，热爱新鲜，以创新特色的生活理念吸引新潮的主力群体，有何不可？高端客源高端客源向往宁静畅达的高端客源向往宁静畅达的高端客源中高端客源中高端客源倡导综合性住居理念倡导综合性住居理念中端客源中端客源讲求品质、健康时尚讲求品质、健康时尚客户细分表格客户细分表格目标客户界定目标客户界定消费者类消费者类别别年龄年龄阶段阶段级别级别比例比例客客 户户 来来 源源需求
14、物业需求物业说说 明明私营业主30至55核心核心3%3%上街、荥阳、巩义中小企业上街、荥阳、巩义中小企业主主三房、四房、五房三房、四房、五房多次置业、改善置业多次置业、改善置业游离5%小型企业主三房、四房首次、改善置业游离9%个体户两房、小三房过渡性置业、企业高管核心核心20%20%企业管理层企业管理层二房、三房、四房二房、三房、四房投资、改善型置业投资、改善型置业国企职员核心核心15%15%大型企业员工大型企业员工两房、三房两房、三房改善性置业改善性置业行政事业单位游离3%行政单位公务员二房、三房首次置业、改善型置业游离3%事业单位编制人员、二房、小三房首次置业上街、荥阳、巩义下辖县镇客户核
15、心核心15%15%可争取到的以自住或投资为可争取到的以自住或投资为主要置业目的的政府领导和主要置业目的的政府领导和私营业主私营业主二房、三房、四房二房、三房、四房自住、投资自住、投资核心客户核心客户上街周边其他区域客户，对片区有一定的认可，上街周边其他区域客户，对片区有一定的认可，但认可度不高，随时可能被其他项目代替。但认可度不高，随时可能被其他项目代替。老城区私营业主、个体经商户、行政、企老城区私营业主、个体经商户、行政、企事业单位中高收入者。事业单位中高收入者。p来源：城区等中高收入人群为主。p职业：私营业主、个体经商户、公务员以及企事业单位中高层管理人员等p目的：居住置业为主，少量投资置
16、业p年龄：2560岁p收入：年收入在610万元及以上重要客户重要客户游离客户游离客户p来源：郊县及地市中高端客户p职业：个体工商户、私营业主、公务员、教师、医生等中高端客群p目的：居住置业为主p年龄：3045岁p收入：收入较高，年收入在35万元以上 来访区域来访区域 构成比构成比例例老城区 约 60%其他区域 约 5-10% 郊县（市） 约 40-45% 职业职业所占比例所占比例公务员 15%国企职员 25%企业高管 20%个体商户私营业主 40%客户置业趋向描述客户置业趋向描述居住趋向：居住趋向：改善性住房，追求更高品质的生活，需求面积适当的户型，强调产品的性价比。投资趋向：投资趋向：不再一
17、味追求短期回报，而是将物业作为一种资产长期持有，更看重物业复合特性以及自身的升值与保值特性，在很大程度上是对于城市资源的占有。支付趋向：支付趋向：拥有较强的支付能力，能够承受较高的单价与总价，愿为产品及服务买单。购买特征：购买特征： 注重圈层感与标签感，看重居住在周边人群，更愿意居住在现有居住区域。产品要求：产品要求：外观（表现形式）独具个性，包装有品质和使用价值良好，质量和工艺独特，情感附加值高。在满足日常生活的基础上需要足够舒适，能够体现身份，希望得到合理的空间，更好的社区配套。配套、服务要求：配套、服务要求：体现尊贵舒适的都市生活，要求提供的服务在高品质的同时，尽可能的复合与完善。同时保
18、证自身生活的私密。城市新核公园之上 合院洋房地段人群圈层差异优势项目资源60万平城市综合体三期宽景洋房核心优势大尺度户型国际化景观主流区超级高端住宅大盘客户需求对城市很依赖对生活品要求很高对升值潜力看好项目定位三期总体营销推广策略三期总体营销推广策略项目营销推广形象定位项目营销推广形象定位广告语及广告语及LOGO VI推导推导营销策略总纲营销策略总纲策划原则对于江南小镇的定位系统和营销企划策略，对于江南小镇的定位系统和营销企划策略，我们一直我们一直坚持高起点坚持高起点、高品位、高立意的高品位、高立意的“三高三高”原则。原则。营造一个高尚的地段、一种因传统而时尚营造一个高尚的地段、一种因传统而时
19、尚的生活概念的生活概念合理利用大一期合理利用大一期（A A、B B区的高层项目）已经形成的产品高端形象和亚区的高层项目）已经形成的产品高端形象和亚星的品牌价值星的品牌价值确立整体营销策略确立整体营销策略| | 项目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 营销课题本案三期推广过程中的营销课题非常之明确，即：本案三期推广过程中的营销课题非常之明确，即：突破地缘封锁，吸引上街区外突破地缘封锁，吸引上街区外（特别是郑州市（特别是郑州市区）的客户群体区）的客户群体1 1配合炒作配合炒作“郑上一体化郑上一体化”的地段概念，将本案地段定位到的地段概念，将本案地段定位到“大郑西大郑西”，有意识规避，有意识规避“
20、上街区上街区”分阶段分重点进行市场传播，界定产品分阶段分重点进行市场传播，界定产品“骨子里的江南骨子里的江南”的的生活以及产品概念。生活以及产品概念。利用大一期形成的和亚星固有的品牌优势，通过利用大一期形成的和亚星固有的品牌优势，通过“合理价位出合理价位出击、快速反应、持续走高击、快速反应、持续走高”的销售手段快速打开市场，积累人的销售手段快速打开市场，积累人气。气。2 23 3执行手段总策略总策略生活方式塑造（传统文化底蕴的现代化生活方式）板块启动（郑上一体化生生活方式塑造（传统文化底蕴的现代化生活方式）板块启动（郑上一体化生活圈）活圈）+ +产品启动（江南小镇三期别墅、洋房）产品启动（江南
21、小镇三期别墅、洋房）我们的任务是将我们的任务是将“江南小镇江南小镇”捆绑在捆绑在“大郑上一体化大郑上一体化”基座上基座上通过通过“郑上一体化郑上一体化”这个超级发射架这个超级发射架用用“传统文化底蕴的现代化化生活传统文化底蕴的现代化化生活”做点燃器，对外发射。做点燃器，对外发射。一旦冲出竞争市场激烈的一旦冲出竞争市场激烈的“大气层大气层”进入无引力（无直接竞争对手）的太空运行轨道自由运行。进入无引力（无直接竞争对手）的太空运行轨道自由运行。江南小镇这一品牌便可在大郑州房地产市场高奏凯歌，一路飘红江南小镇这一品牌便可在大郑州房地产市场高奏凯歌，一路飘红这也是客户追求的终极目标。这也是客户追求的终
22、极目标。总目标总目标地缘突破地缘突破地段成为营销最大障碍，区域内客群总量偏少，影地段成为营销最大障碍，区域内客群总量偏少，影响项目去化速度，而区域外客户（尤其是郑州客户）响项目去化速度，而区域外客户（尤其是郑州客户）对上街区域并不认可对上街区域并不认可产品模糊产品模糊开发商倾注全力打造的开发商倾注全力打造的“江南风格江南风格”与多元化需求与与多元化需求与中原居住习惯存在着中原居住习惯存在着“断裂带断裂带”，完全改良化、变异，完全改良化、变异化的江南风格又破坏了国人引以为豪的江南神韵。化的江南风格又破坏了国人引以为豪的江南神韵。两大难题破题之法方法方法理由理由跳出地段看地段，放大视野，扩大领域，
23、面向全市，以跳出地段看地段，放大视野，扩大领域，面向全市，以“大大郑州、大品牌、大配套郑州、大品牌、大配套”托起托起“大社区、大生活、大氛围大社区、大生活、大氛围”原上街生活圈原上街生活圈9090年代当地人居住的自建房。年代当地人居住的自建房。新上街生活圈新上街生活圈2020世纪世纪“科技科技+ +生活生活”的欧陆建筑群。的欧陆建筑群。大郑州生活圈大郑州生活圈20102010年年“自然生态自然生态+ +民族建筑民族建筑”的人居经典代表的人居经典代表地段解码地段解码逆向思维法逆向思维法凌峻观点凌峻观点凌峻观点凌峻观点 搭乘搭乘“大郑州大郑州”火车头，可以节约传播费用，对产品品质提升有利，火车头，
24、可以节约传播费用，对产品品质提升有利，能快速塑造企业品牌，加快后期产品去化。在这一点上，一期项目也能快速塑造企业品牌，加快后期产品去化。在这一点上，一期项目也给我们做出了重要铺垫给我们做出了重要铺垫破题之法方法方法跳出江南看江南，用跳出江南看江南，用“出口转内销出口转内销”的方法从外向内逆渗透法、的方法从外向内逆渗透法、倒推法，用世界级的眼光遥望江南文化，便抓住江南神韵，巧妙倒推法，用世界级的眼光遥望江南文化，便抓住江南神韵，巧妙利用利用“崇洋崇洋”之心和之心和“民族自豪感民族自豪感”。产品解码产品解码反弹琵琶法反弹琵琶法惊艳世界的江南惊艳世界的江南美国人眼中的江南美国人眼中的江南巴黎人眼中的
25、江南巴黎人眼中的江南加拿大人眼中的江南加拿大人眼中的江南日本人眼中的江南日本人眼中的江南导出主题：导出主题： “当世界在惊艳江南园林时，别忘了我们才是江南的真正主人当世界在惊艳江南园林时，别忘了我们才是江南的真正主人” “ “国际的必定是民族的国际的必定是民族的”风靡华夏的江南风靡华夏的江南北京人眼中的江南北京人眼中的江南广州人眼中的江南广州人眼中的江南上海人眼中的江南上海人眼中的江南杭州人眼中的江南杭州人眼中的江南中原人眼中的江南中原人眼中的江南由以上两点导出江南小镇的主题灵魂：由以上两点导出江南小镇的主题灵魂：“现代现代骨子里的江南骨子里的江南”理由理由郑西是郑州最适合居住的地方郑西是郑州
26、最适合居住的地方最具有代表性的江南设计理念最具有代表性的江南设计理念最能反映江南特色的环境设计最能反映江南特色的环境设计规模大、功能全，完整小区的设计规划规模大、功能全，完整小区的设计规划郑上一体化带来的环境和公共交通效应郑上一体化带来的环境和公共交通效应凌峻观点凌峻观点凌峻观点凌峻观点 通过通过“骨子里的江南骨子里的江南”的煽情炒作的煽情炒作给市场一个超级悬念，给市场一个超级悬念，给顾客一个强大卖点，给顾客一个强大卖点，给社会一个重大新闻。给社会一个重大新闻。“江南小镇江南小镇”在市场的聚光灯下成为一个耀眼的明星。在市场的聚光灯下成为一个耀眼的明星。确立整体营销策略确立整体营销策略| | 项
27、目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 本项目营销推广形象定位本项目营销推广形象定位形象定位要契合项目特质！形象定位要契合项目特质！形象定位要契合客群心理！形象定位要契合客群心理！从客户感知的角度确定形象定位从客户感知的角度确定形象定位卖房子卖房子卖一种卖一种居住方式居住方式卖一种卖一种生活理念生活理念卖一个卖一个未来梦想未来梦想确立整体营销策略确立整体营销策略| | 项目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 确立整体营销策略确立整体营销策略| | 项目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 核心价值主张：核心价值主张：中式建筑文化：中式建筑文化：中式建筑，在现代的物质文明中寻找古朴建筑精神的回
28、归，以中式建筑精髓文脉具体展现。运用简单而重复的基本单元，组成复杂的建筑组群，严整中富于变化，变化中追求灵动，灵动中寻觅古朴中式文化，随岁月呼吸起伏，历久弥新。 中原人骨子里的江南风情中式合院洋房中原人骨子里的江南风情中式合院洋房凝聚中华五千年的居住智慧凝聚中华五千年的居住智慧确立整体营销策略确立整体营销策略| | 项目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 院：院：在传统设计中，早年四合院、六合院四合院、六合院是最能代表中式建筑文化。院口座地朝天、敞口朝上，完全符合儒家所言“藏风聚气”，既满足居者健康需求，又能充分体现在院落与自然的“天人合一”的中国精神，而其空间正反映出公共空间到私密空间的完
29、整转换。由街门进至房间门所形成的环境气氛变化，进而引起心理和行为变化，形成了由外到内的环境缓冲，绝好地保护了个人隐私，同时维护个人空间。其空间划分，上下尊卑、内外亲疏，一切都井然有序。居住其中，时刻能够感受到安全和静谧。确立整体营销策略确立整体营销策略| | 项目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 墙： 综观中式建筑几千年来几乎承袭一种十分明显的外部形式，那便是“墙”的形象。城墙、宫城、院墙等，无论高低长短均是通过不同的组合来体现中式“礼制”，其整体在外观上一般来说是外实内虚、外俭内繁的，同时也极具防御性，这对重视私密性的中式建筑无疑是锦上添花。确立整体营销策略确立整体营销策略| | 项目营
30、销推广形象建议项目营销推广形象建议 素：素： 中式建筑是极为内敛的，表现在建筑色彩上，“黑、白、灰”三色长期占了主要比例。对于它而言，铺张奢华的色彩是不允许在其间的，“舍艳求素、弃闹取静”是建筑色彩最基本的取舍原则。无论何时，走进中式建筑，它带给你的永远是“结庐在人境，而无车马喧”的静谧意境。确立整体营销策略确立整体营销策略| | 项目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 幽幽： 中式建筑特有的人文意韵通常会令人想到“曲径通幽”。再现中式建筑的“幽”，其竹子的种植成了极其重要的元素。比如早最早期的江浙、安徽一带均是中国民居最杰出的地言，清幽的居住环境里，永远都有着竹林的影子。但在设计上设计师也
31、会注重竹子在于“点晴”，而非“滥种”，具体设计位置突不张杨 我们独特的我们独特的复合产品组合复合产品组合高起点、新体验，与国际高起点、新体验，与国际接轨的多元生活方式接轨的多元生活方式消费者青睐的消费者青睐的竞争对手弱势的竞争对手弱势的精神诉求精神诉求冠领上街确立整体营销策略确立整体营销策略| | 项目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 确立整体营销策略确立整体营销策略| | 项目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 合院归来，皇家风范合院归来，皇家风范九宫布局，合院归来，返璞归真九宫布局，合院归来，返璞归真静生活静生活本项目营销推广形象定位本项目营销推广形象定位确立整体营销策略确立整体营销
32、策略| |项目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 小镇三期小镇三期推广语推广语确立整体营销策略确立整体营销策略| |项目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 合院归来合院归来 皇家风皇家风范范主题推广语：主题推广语：6060万万公园之心公园之心合院合院洋房洋房确立整体营销策略确立整体营销策略| |项目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 阶段性推广语：阶段性推广语：九宫布局，合院归来，返璞归真九宫布局，合院归来，返璞归真静生活静生活合院，为超越而来合院，为超越而来确立整体营销策略确立整体营销策略| |项目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 阶段性推广语：阶段性推广语：居大城，享大成居大城，
33、享大成生活渐成熟，美丽正绽放生活渐成熟，美丽正绽放确立整体营销策略确立整体营销策略| |项目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 阶段性推广语：阶段性推广语：品位不确定的，身份是肯定的品位不确定的，身份是肯定的层峰之巅，唯天地层峰之巅，唯天地可可鉴鉴确立整体营销策略确立整体营销策略| |项目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 阶段性推广语：阶段性推广语：居大城，享大成居大城，享大成生活渐成熟，美丽正绽放生活渐成熟，美丽正绽放确立整体营销策略确立整体营销策略| |项目营销推广形象建议项目营销推广形象建议 小镇三期小镇三期VIVI延展部分延展部分方案一方案一53筑营销推广方案N54筑营销推广方案
34、N55筑营销推广方案N56筑营销推广方案N57筑营销推广方案N58筑营销推广方案N方案二方案二59筑营销推广方案N60筑营销推广方案N61筑营销推广方案N62筑营销推广方案N63筑营销推广方案N方案三方案三64筑营销推广方案N65筑营销推广方案N66筑营销推广方案N67筑营销推广方案N68筑营销推广方案N方案四69筑营销推广方案N70筑营销推广方案N71筑营销推广方案N72筑营销推广方案N73筑营销推广方案N备选广告文案表现现代现代的，竟然是传统的的，竟然是传统的江南：骨子里的现代江南：骨子里的现代凡尔赛来了，留下一段回忆罗马来了，也只是匆匆而过十年上街已淡净了浮华的喧躁它内敛光华，期待着自己
35、最初的坚持这坚持应该是种现代化化的中式，有景、有情、有享受这坚持可以淡雅但必须丰富就像今天的吟风赏月，手边的摆置我选择CAPPUCCINO我们并没有否定什么精致的园林追溯的是纯正的江南风韵独有的空间营造是对居住的人性思考这里倡导健康、发展健康、但最重要的这里有健康江南小镇江南小镇，一份对中原的坚持，一处国人的家，一份对中原的坚持，一处国人的家LIVE INLIVE IN中国中国江南江南如果说建筑是凝固的音乐在江南小镇，您会发现建筑更像立体的山水上街的成熟，加上亚星人对理性居住的追求引发了一场居家的二次革命建筑中蕴含的文化与体现的风格并不是几根廊柱，几处浮雕所能囊括的在这次的选择中，您也许希望有
36、景、有情、有境我们知道您的心情，所以为您布置了江南园林我们清楚您的需求，所以这里有功能齐备的会所如果人生只有一次选择机会如果人生只有一次选择机会江南小镇让它完美江南小镇让它完美99.99%99.99%江南：让世界喝彩江南：让世界喝彩一直以来，我们都在不断的追求与前进巴洛克、洛可可、凡尔赛、雅典一路上，我们失落了许多，也遗忘了许多如何找回失去的记忆？清溪潺潺而过，遍地春光灿烂秋来风景怡人，如何不忆江南？赏毕江南园林，社区会所功能齐全从公司回到家里，亲情空间让您温馨满怀在江南小镇，你会找到记忆中的家在江南小镇，你会找到记忆中的家在江南小镇，你会发现，传统的，竟然就是现代的在江南小镇，你会发现，传统
37、的，竟然就是现代的沉梦江南沉梦江南十年往事悠悠十年繁华似锦让岁月的年轮碾磨了十载的上街在其中沉积的有对居住理念的思考沉思中，走过了喧嚣沉思中，烦扰擦身而过沉思中，走近了江南小镇一阵悸荡，恍惚空间交错到苏州的园林绿化丘陵林木掩映，落叶扶疏近30万方如梦般的环境景观处处精致回首来时种种，恍然大悟在上街的记忆中，终于找到了一种生活方式江南小镇江南小镇也许家就该是这个样子也许家就该是这个样子确立整体推广策略确立整体推广策略| |推广策略总纲推广策略总纲 n预计本案客户更为看重项目公园价值、区域发展、地段交通、以及产品及品牌因素，项目要在这些方面多角度提升卖点的包装与传递要在这些方面多角度提升卖点的包装
38、与传递。项目尚缺乏圈层文化和生活理念的倡导，对项目圈层文化和城市高端住宅居住理念的营销以及引引导客户对项目认知程度上升至精神层面高度的工作也至关重要。导客户对项目认知程度上升至精神层面高度的工作也至关重要。n本项目稀缺地段，推广中需要继续放大产品升级优势推广中需要继续放大产品升级优势，吸引更多的圈层客户的关注，从而带动整个项目的热销。n项目推广应更多放大项目给客户带来的身份及地位标签感以及综合服务品质等方面的优势的同时，制定说辞体系，挖掘深度价值制定说辞体系，挖掘深度价值，有效的与竞争对手争夺客户。确立整体推广策略确立整体推广策略| | 推广策略总纲推广策略总纲策略思考策略思考 策略确立策略确
39、立 策略思考策略思考 策略确立策略确立 高调占位，撼动人心高调占位，撼动人心活动营销，循环冲浪活动营销，循环冲浪高举高打，惊艳的、火爆的、迅速的占领市场制高点；高举高打，惊艳的、火爆的、迅速的占领市场制高点；确定项目高端形象和品位价值；打造体现高端形象的展示空间确定项目高端形象和品位价值；打造体现高端形象的展示空间制订匹配高端物业的推广策略；寻找符合高端物业的推广渠道制订匹配高端物业的推广策略；寻找符合高端物业的推广渠道提供国际一流标准的营销服务提供国际一流标准的营销服务确立整体推广策略确立整体推广策略| | 营销推广总纲营销推广总纲解读目标解读目标整体营销推广计划整体营销推广计划阶段性营销推
40、广执行细案阶段性营销推广执行细案营销费用比例分配营销费用比例分配三三期期项项目目推推广广计计划划细细化化树立上街区市场“良好口碑良好口碑”树立上街区新兴宽景洋房“典范形象典范形象”树立在大众群体中的“高不可攀性高不可攀性”树立在目标群体中的“唯一稀缺性唯一稀缺性”树立在上街区的“永恒经典意义永恒经典意义”树立在泛郑州区域的“精品项目形象精品项目形象”整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |解读目标解读目标确保销售任务完成确保销售任务完成7 78 89 9101011111212（月份）（月份）高调保温高调保温巩固地位巩固地位高调入市高调入市树立形象树立形象全面引爆，火爆开盘全面引爆，火爆
41、开盘深度推广，强化形象深度推广，强化形象顺势调整，完成销售顺势调整，完成销售开盘高潮，实现销售开盘高潮，实现销售活动营销，循环冲浪活动营销，循环冲浪入市渲染入市渲染积累客户积累客户销售线销售线推广线推广线舆论先行舆论先行话题营销话题营销整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |整体营销推广计划整体营销推广计划悬念预热，蓄备期：6-8月上旬第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段第五阶段第五阶段形象启动，储客期： 8月中旬-9月中旬强化形象，开盘强销9月下旬-10月巩固地位，维护期：11月初12月底持销期10月下旬舆论先行、话题营销、品牌推广舆论先行、话题营销、品牌推
42、广全面引爆，活动营销，循环冲浪全面引爆，活动营销，循环冲浪窄众传播，高调保温窄众传播，高调保温1、人员进场、培训考核2、销售道具及物料作3、高调舆论切入，树立高端形象。 1、圈层预告，正式接待 2、媒体、专家区域炒作； 3、价格评估； 4、项目产品高端发布会 5、VIP金卡全市发售。1、现场售楼处、样板间体验；2、全攻略广告启动；3、高端奢侈品牌嫁接全球公开；4、国际五星级营销服务。1、跨界营销 ；2、圈层营销，主题活动一周一次；3、定向直销，窄众营销；4、 配合跨界，再次开盘，活动营销。1、老带新专项目推广；2、公关活动，窄众传播；3、定向渠道拓展；4、整合营销阶段划分阶段划分各阶段执行细案
43、各阶段执行细案整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |整体营销推广计划整体营销推广计划第一阶段：修身养性、苦练内功第一阶段：修身养性、苦练内功 舆论先行、炒作营销、品牌推广舆论先行、炒作营销、品牌推广 阶段划分阶段划分各阶段执行细案各阶段执行细案6月-8月中旬开盘强销期开盘强销期筹备期筹备期持销期持销期品牌维护期品牌维护期2011年形象启动蓄客期形象启动蓄客期9月10月11月12月1月整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |整体营销推广计划整体营销推广计划1、人员进场、培训与考核的各项目工作；2、销售道具及销售物料制作；3、外展场筹备与进场准备；4、高调舆论切入，树立高端形象；筹备
44、期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期话题营销：统一口径，制造稀话题营销：统一口径，制造稀话题营销：统一口径，制造稀话题营销：统一口径，制造稀缺；缺；缺；缺；制造登场气势，传播豪宅悬念制造登场气势，传播豪宅悬念制造登场气势，传播豪宅悬念制造登场气势，传播豪宅悬念6月-8月中旬开盘强销期开盘强销期筹备期筹备期持销期持销期品牌维护期品牌维护期2011年形象启动蓄客期形象启动蓄客期9月10月11月12月1月整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案从现在开始统一对外口径
45、，释放信息，制造“稀缺、高价格”的市场舆论。1 1、制造稀缺、制造稀缺 保留一些给关系户，筛选高端客户群体。2 2、提高售价预期、提高售价预期 价格某000千起，朝向好的某千，低于某千早就整售了。筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案主题：主题： 合院归来，皇家风范！合院归来，皇家风范！九宫布局，合院归来，返璞归真九宫布局，合院归来，返璞归真静生活静生活最终目标：制造登场气势最终目标：制造登场气势 传播高端住宅悬念传播
46、高端住宅悬念 地段就是房地产的最终价值。地段就是房地产的最终价值。为此，在8月入场后至9月中旬蓄客前的一段时间内，本案的最终目标就是通过各个层面的营销渗透，建立并明确本案即城市高端住宅的地位形象，为本案制造登场悬念，引起业内及市场的热情关注。筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案户外媒体户外媒体时间建议：2011年5-8月地点建议：1、310国道；2、中原西路，荥阳。本案将于8月中旬开始内部储客，因此相对应的推广媒体也
47、应开始发力，形成前期推广的预热状态。户外广告需要与项目近程紧密配合，常换常新，给客户以信心。筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案工地现场包装工地现场包装时间：8月下旬开始内容：1、楼体字2、围挡3、事件营销楼体字筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段
48、执行细案软文：软文：郑州市及上街区具有影响力平面媒体、网络媒体时间时间投放形式投放形式主题主题7-8月新闻报道+软文+采访稿合院归来，皇家风范！九宫布局，合院归来，返璞归真静生活！筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案时间时间投放形式投放形式主题主题7-8月项目网站、项目BLOG开始建立，在搜房、新浪、精品楼盘网络上发布楼盘信息。合院归来，皇家风范！九宫布局，合院归来，返璞归真静生活！网络：网络：建立独立项目网站、建立
49、网上售楼中心对全市客户进行辐射。筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案第二阶段：高调迅速占领市场制高点第二阶段：高调迅速占领市场制高点 密集营销，牢抓眼球密集营销，牢抓眼球开盘强销期开盘强销期筹备期筹备期持销期及二次开盘持销期及二次开盘品牌维护期品牌维护期2011年形象启动蓄客期形象启动蓄客期1月筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期5月-8月中旬9月10月11月1
50、2月整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案 圈层预告，外展场进场；圈层预告，外展场进场； 媒体、谁与争锋？媒体、谁与争锋？ 售楼之星海选售楼之星海选活动活动 价格大竞猜；价格大竞猜； 项目产品高端发布会项目产品高端发布会 VIPVIP金卡全市发售。金卡全市发售。话题营销：针对业界、媒体进行推介，话题营销：针对业界、媒体进行推介，话题营销：针对业界、媒体进行推介，话题营销：针对业界、媒体进行推介，开展开展开展开展 价格评估，引起市场关注，拔价格评估，引起市场关注，拔价格评估，引起市场关注，拔价格评估，引起市场关
51、注，拔高大众心理预期高大众心理预期高大众心理预期高大众心理预期开盘强销期开盘强销期筹备期筹备期持销期及二次开盘持销期及二次开盘品牌维护期品牌维护期2011年形象启动蓄客期形象启动蓄客期5月-8月中旬9月10月11月12月1月筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案项目产品高端发布会项目产品高端发布会时间：2011年9月初地点：最高档酒店形式：邀请所有供应商及合作厂商； 媒体、业界专家规划专家陈鲁豫主持筹备期筹备期开盘强销
52、期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案政府系统：直投政府系统：直投DMDM、会议笔记本、会议笔记本、台历台历汽车汽车4s4s店、高级食府：发放现金夹店、高级食府：发放现金夹或直投或直投针对此类人群进行，告知产品信息针对此类人群进行，告知产品信息时间：时间：8 8月中旬月中旬99月初月初预算：预算：1010万万圈层营销圈层营销针对政府公务员、企事业单位管理者经针对政府公务员、企事业单位管理者经常出入的场所，进行圈层营销，锁定目常出入的场所，
53、进行圈层营销，锁定目标客户。标客户。时间：2011年9月中筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期政府、企事业政府、企事业DMDM直投直投整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案销售线销售线 - VIP - VIP金卡全市发售金卡全市发售发放时间：发放时间：20112011年年9 9月中旬月中旬发放形式：发放形式：1、认购金额1万元；2、作为VIP尊贵会员，可享受专属于体验之旅；3、可享有全市首次VIP内部认购会第一优先认购权利；4、可享受5千元总房款优惠；5
54、、本金可直接抵扣房款。筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案广告线广告线目目 的的实施时间实施时间1 1、户外广告持续、户外广告持续吸引市场关注，截留区域意向客户8-9月2 2、工地视觉包装持续、工地视觉包装持续形成高档项目独树一帜的包装系统8-9月3 3、软文发布持续、软文发布持续消费取向引导，制造登场悬念8-9月4 4、网络广告出街，炒作持续、网络广告出街，炒作持续配合户外形成预热明暗线7-9月开始5 5、平面媒体
55、启动、平面媒体启动释放VIP卡发售信息8月初开始筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案第三阶段：强化形象，活动营销第三阶段：强化形象，活动营销 全面引爆，火爆开盘全面引爆，火爆开盘开盘强销期开盘强销期筹备期筹备期持销期及二次开盘持销期及二次开盘品牌维护期品牌维护期2011年形象启动蓄客期形象启动蓄客期筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期1月5月-8月中旬9月10月
56、11月12月整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案 现场售楼处、样板间体验；现场售楼处、样板间体验； 全攻略广告启动；全攻略广告启动； 巨星助阵，高端奢侈品牌跨界嫁接巨星助阵，高端奢侈品牌跨界嫁接暨全球公开；暨全球公开； 国际五星级营销服务。国际五星级营销服务。话题营销：针对话题营销：针对话题营销：针对话题营销：针对VIPVIPVIPVIP卡客户、业卡客户、业卡客户、业卡客户、业界及媒体先行开放品鉴，做足界及媒体先行开放品鉴，做足界及媒体先行开放品鉴，做足界及媒体先行开放品鉴，做足话题，充分引起市场燥动。话题
57、，充分引起市场燥动。话题，充分引起市场燥动。话题，充分引起市场燥动。2010年开盘强销期开盘强销期筹备期筹备期持销期及二次开盘持销期及二次开盘品牌维护期品牌维护期2011年形象启动蓄客期形象启动蓄客期筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期1月5月-8月中旬9月10月11月12月整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案奢侈品嫁接发布会OPEN DAYOPEN DAY全球发售全球发售暨高端奢侈品牌跨界嫁接发布会暨高端奢侈品牌跨界嫁接发布会“为极致、奢华成就喝彩”
58、时间：暂定2011年9月地点：最高端酒店筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案客户到访体验系统客户到访体验系统安全感酒店感品位感国际感细致感听觉视觉嗅觉味觉触觉国际五星级营销服务国际五星级营销服务筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案媒介媒介投
59、放形式投放形式投放频次投放频次主题主题户外户外道旗启动、中原路户外、道旗启动、中原路户外、310310户外、郑上路户外户外、郑上路户外3030天天居于大城，尽享居于大城，尽享大成大成层峰之巅，唯天层峰之巅，唯天地可鉴地可鉴品味不确定的，品味不确定的，身份是肯定的身份是肯定的报纸报纸新闻报道软文硬广新闻报道软文硬广郑州日报晚报郑州日报晚报一周一次强推一周一次强推杂志杂志新闻报道专刊新闻报道专刊杂志专刊杂志专刊网络网络在主流网络、独立网站首页上发布通栏、大旗帜、在主流网络、独立网站首页上发布通栏、大旗帜、文字链文字链每天每天电视字幕电视字幕上街区电视台、铝厂电视台、荥阳电视台等2020次次/ /天
60、天DMDM短信短信特定资源投放（如：银行、移动高端客户）特定资源投放（如：银行、移动高端客户）连续一周连续一周全攻略广告全攻略广告筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案第四阶段：借势而上，扩大战果第四阶段：借势而上，扩大战果 深度推广，圈层营销深度推广，圈层营销开盘强销期开盘强销期筹备期筹备期持销期持销期品牌维护期品牌维护期2011年形象启动蓄客期形象启动蓄客期筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启
61、动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期1月5月-8月中旬9月10月11月12月整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案 圈层营销，主题活动一月二次；圈层营销，主题活动一月二次； 定向直销，窄众营销；定向直销，窄众营销； 配合跨界，稀缺营销。配合跨界，稀缺营销。开盘强销期开盘强销期筹备期筹备期持销期持销期品牌维护期品牌维护期2011年形象启动蓄客期形象启动蓄客期筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期1月6月-8月中旬9月10月11月12月整体策略推广计划刚要整体策
62、略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案圈层营销，主题活动圈层营销，主题活动时间：2010 年8-11月地点：现场展示中心筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案1、征文活动征文活动2、宏观经济走势宏观经济走势3 3人谈人谈3、选择到郑州体验品质及实力选择到郑州体验品质及实力4、高端客群品茗会高端客群品茗会5、主题演讲或论坛主题演讲或论坛6、上街区老上街区老照片展
63、照片展7、绚丽新华，中秋晚会；绚丽新华，中秋晚会；8、走进欧洲世界，欧洲收藏品品鉴、走进欧洲世界，欧洲收藏品品鉴9、御道养生，天地人和、御道养生，天地人和-中医大师授问养生之道中医大师授问养生之道筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案针对大众针对大众SPSP活动，为了让更多的人群了解区域，留下新的印象，制造火爆的氛围，因活动，为了让更多的人群了解区域，留下新的印象，制造火爆的氛围，因此举办如下：此举办如下：针对人群：任
64、何人群均可参加针对人群：任何人群均可参加活动时间：活动时间：8 8月份一整月月份一整月内容设定：内容设定：8 8月初月初88月月5 5日：通过大众广播、报纸媒体释放大赛信日：通过大众广播、报纸媒体释放大赛信息，全城征集；息，全城征集；8 8月月6 6日日88月月1010日：到接待中心进行报名日：到接待中心进行报名8 8月月1111日日88月月2020日：以日：以“上街区记忆上街区记忆”为题材进行主为题材进行主题题8 8月月2121日日88月末：评选出一、二、三等奖月末：评选出一、二、三等奖活动预算：活动预算：1010万元（主要用于宣传与礼品费用）万元（主要用于宣传与礼品费用）征文活动征文活动寻
65、找上街那些老公园的故事寻找上街那些老公园的故事筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案圈层营销圈层营销宏观经济走势宏观经济走势3 3人谈（郑州大学著名导师、自身媒体人、人谈（郑州大学著名导师、自身媒体人、资深房地产经纪人）通过资深房地产经纪人）通过PRPR活动进行圈层活动进行圈层营销，锁定目标客户。营销，锁定目标客户。针对人群：意向客户、媒体记者、政府部门针对人群：意向客户、媒体记者、政府部门相关相关领导及企事业单位领导
66、，有影响力的私营业领导及企事业单位领导，有影响力的私营业主主地点：多文多酒店地点：多文多酒店活动规模：活动规模：200200人左右人左右时间：时间：9 9月中旬月中旬活动预算：活动预算：2020万万 2011-20122011-2012年，宏观经济走势年，宏观经济走势筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案事件营销事件营销选择到郑州营销中心体验品质及实力，通过媒体选择到郑州营销中心体验品质及实力，通过媒体的力量制造大的力
67、量制造大的声音在市场上制造热点，形成关注！的声音在市场上制造热点，形成关注！邀请邀请媒体去郑州体验亚星品质活动媒体去郑州体验亚星品质活动针对人群：意向客户、媒体记者针对人群：意向客户、媒体记者活动规模：活动规模：2020人人-50-50人左右人左右活动时间：活动时间：1010月中旬月中旬活动预算：活动预算：1 1万万筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案圈层营销圈层营销高端客群品茗会，通过高端客群品茗会，通过SPSP活
68、动进行圈层活动进行圈层营销，锁定目标客户。营销，锁定目标客户。针对人群：意向客户、媒体记者、政府部门针对人群：意向客户、媒体记者、政府部门相关相关领导及企事业单位领导，有影响力的私营业领导及企事业单位领导，有影响力的私营业主主地点：售楼中心地点：售楼中心活动规模：活动规模：3 30 0人人-50-50人左右人左右时间：时间：1111月初月初预算：预算：2 2万万 高端客群品茗会高端客群品茗会筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶
69、段执行细案圈层营销圈层营销知名知名民俗家上街区民俗家上街区现代之源主题演讲现代之源主题演讲上街民间照片，知名收藏家上街区上街民间照片，知名收藏家上街区建国后发展史照片展建国后发展史照片展针对人群：意向客户、媒体记者、政府部门针对人群：意向客户、媒体记者、政府部门相关相关领导及企事业单位领导，有影响力的私营业领导及企事业单位领导，有影响力的私营业主主地点：售房中心地点：售房中心活动规模：活动规模：5 50 0人人-100-100人左右人左右时间：时间：1111月中旬月中旬活动预算：活动预算：2 2万万 上街区上街区现代之源、建国后发展史主题演讲暨照片展现代之源、建国后发展史主题演讲暨照片展第五阶
70、段：窄众传播、高调保温，巩固地位第五阶段：窄众传播、高调保温，巩固地位 开盘强销期开盘强销期筹备期筹备期持销期及二次开盘持销期及二次开盘品牌维护期品牌维护期2011年形象启动蓄客期形象启动蓄客期筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期1月5月-8月中旬9月10月11月12月整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案 老带新专项目推广；老带新专项目推广；其他圈层活动其他圈层活动定向渠道拓展；定向渠道拓展； 整合营销整合营销开盘强销期开盘强销期筹备期筹备期持销期及二
71、次开盘持销期及二次开盘品牌维护期品牌维护期2011年形象启动蓄客期形象启动蓄客期筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期1月5月-8月中旬9月10月11月12月整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案老带新专项推广老带新专项推广传播+成交活动形式：活动形式：（1）向业主发放标有业主姓名和房号的“业主权益卡”，并通过业主之手将业主权益卡传递给其亲朋好友，其亲朋好友凭卡购房，双方都将享受一定优惠；（2）加大老带新政策的力度，主要以老业主现金奖励及新客户折扣优惠两个
72、方面；（3）同时开展忠诚业主评选，重视业主意见，并对“老带新” 表现卓越的客户（如带新客户满2个）进行高额奖励。筹备期筹备期开盘强销期开盘强销期品牌维护期品牌维护期形象启动蓄客期形象启动蓄客期持销期持销期整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |阶段性营销推广执行细阶段性营销推广执行细 | 案各阶段执行细案案各阶段执行细案项目项目第一阶第一阶段段悬念悬念预热预热第二阶第二阶段段形象形象启动启动 第三阶第三阶段段开盘开盘强销强销第四阶段第四阶段持销期持销期第五阶第五阶段段品牌品牌强销强销总计总计6 -86 -8月月8-98-9月月9 91010月月10101111月月11111212月月费用比例费用比例101025%25%30%30%25%25%1010100%100%推广预算：建议本案营销推广费用按总销售额的1计算。以下分配再结合每个阶段营销重点，可做相应调整。整体策略推广计划刚要整体策略推广计划刚要| |营销费用预算营销费用预算116筑营销推广方案N
