思源重庆雅居乐国际花园营销策略报告

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1、雅居乐国际花园营销策略报告思源经纪重庆目录CONTENTSPartthree目标/任务推导InterpretationofgoalsandtasksParttwo项目本体解读OwninterpretationPartfour项目竞品分析Theactorprocessoflocating.Partfive核心营销策略difficultanddoubtfulpoints.Parteight思源优势The superiority of The superiority of syswinsyswinPartseven营销执行方案ImplementationoftheprogramPartone营销环境

2、研判Marketingenvironmentjudged营销环境研判宏观环境及趋势国际国内经济环境不稳定前提下，本轮措施还为临时性手段；国际国内经济环境不稳定前提下，本轮措施还为临时性手段；重庆发展空间总体上机遇大于挑战，房价及需求有向上空间；重庆发展空间总体上机遇大于挑战，房价及需求有向上空间；两江新区挂牌，两江新区挂牌，“城市向北城市向北”进一步深入民心，成为主行动力。进一步深入民心，成为主行动力。 在国内外经济尚未企稳的前期下，国家为控制房价过快上涨采取一些临时性紧缩政策；重庆作为直辖市之一，城乡统筹综合实验基地，随着第三个副省级新区“两江新区”挂牌，重庆基础设施建设将不断完善，优惠政策

3、将吸引大量外来高新企业，房地产需求量将增加； 重庆房价下跌区间受成本支撑，随着城市价值提升，整体上还处于上升通道，受政策调控下跌几率不大重庆房价下跌区间受成本支撑，随着城市价值提升，整体上还处于上升通道，受政策调控下跌几率不大本次调研为新浪乐居发起关于国务院调控房价出重拳对重庆楼市影响的楼市调查，网上参与人数500余人您认为3套房房贷的停发能否有效遏制重庆市房价过快增长？近期政策出台是否影响你的购房计划？政府是否可能再出调控重拳？您认为国家出台新政会产生如何效果？营销环境研判新政后客户购房网络调查新政扭转了价格上涨惯性思维，投资客群受其制约成交量急刹车；新政扭转了价格上涨惯性思维，投资客群受其

4、制约成交量急刹车；消费者对价格下跌产生逆向思维，刚性需求客户产生了观望心理；消费者对价格下跌产生逆向思维，刚性需求客户产生了观望心理；控制房价过快上涨成为考核硬指标，力度将决定房地产调控深度。控制房价过快上涨成为考核硬指标，力度将决定房地产调控深度。营销环境研判重庆房地产市场近况近10周主城区商品房成交量走势 单位：万平方米近10周主城区商品房成交套数走势 单位：套近10周主城区商品房成交价走势 单位：建面 元/平方米：表示重庆春交会成交周数据春交会：高价高量，契税减免不足虽抵消上涨空间，说明购房力及意愿强烈春交会：高价高量，契税减免不足虽抵消上涨空间，说明购房力及意愿强烈新政后成交量：新政后

5、成交量：新政后成交量环比下滑三分一，但整体上呈止跌回维稳态势新政后成交量环比下滑三分一，但整体上呈止跌回维稳态势新政后成交价格：新政后成交价格：新政后从个盘价格来看，下跌意向不明显，上涨压力明显新政后从个盘价格来看，下跌意向不明显，上涨压力明显新政后客户心理：新政后客户心理：持币待购态度明显，对价格上涨预期降低，观望情绪严重持币待购态度明显，对价格上涨预期降低，观望情绪严重二套房三套房执行各银行执行标准上有不同，还有漏洞可利用；二套房三套房执行各银行执行标准上有不同，还有漏洞可利用；新政提高二套房及以上购买成本及持有成本，投机性购房减少；新政提高二套房及以上购买成本及持有成本，投机性购房减少；

6、相对一线高房价，重庆房价下跌机会不大成为民间业内认同点。相对一线高房价，重庆房价下跌机会不大成为民间业内认同点。营销环境研判最近新开盘项目分析新政前后主城区普通高层楼盘普通高层楼盘开盘成交走势 新政前后主城区别墅楼盘别墅楼盘开盘成交走势 新政前后主城区洋房楼盘洋房楼盘开盘成交走势 高层数据总结（一）：1、江湾城逆政策提价遭遇惨败2、中交丽景平价开盘业绩辉煌3、普通改善型产品面临遭遇战4、近开盘去化率缓升成交稳定洋房别墅数据总结（二）：1、城市型洋房受政策影响较小2、郊区型洋房受政策影响较大3、别墅型产品受政策影响最小4、近开盘去化率缓升成交稳定新政前后主城区江景高层楼盘江景高层楼盘开盘成交走势

7、 城市型洋房及资源型江景别墅产品的稀缺性价格坚挺成交下滑；城市型洋房及资源型江景别墅产品的稀缺性价格坚挺成交下滑；普通高层刚需型两房现市场需求主力，改善型产品受政策制约；普通高层刚需型两房现市场需求主力，改善型产品受政策制约；价格未有下跌实质性动作前提下，整体市场成交量在逐步稳定。价格未有下跌实质性动作前提下，整体市场成交量在逐步稳定。营销环境研判营销环境总结政策表现1、首付提高，买不起；2、利率太高，划不着；3、价格会跌，观望下；4、政策限制，不能买；市场表现1、资源型产品影响少；2、普通改善型受打击；3、成交量下滑现稳定；4、价格上涨预期受限；困难表现1、来人来电数量减少；2、销售目标变相

8、提高；3、客户对价格认同低；4、意向实力客户分化；一要最大量的增加来访量，维持项目市场关注度及客户购买信心；一要最大量的增加来访量，维持项目市场关注度及客户购买信心；二要提高销售团队成交成功率，提高首次上门客户现场成交比例；二要提高销售团队成交成功率，提高首次上门客户现场成交比例；三要维系项目市场价值认可度，加强老带新圈层营销口碑传播面。三要维系项目市场价值认可度，加强老带新圈层营销口碑传播面。目录CONTENTSPartthree目标/任务推导InterpretationofgoalsandtasksParttwo项目本体解读OwninterpretationPartfour项目竞品分析Th

9、eactorprocessoflocating.Partfive核心营销策略difficultanddoubtfulpoints.Parteight思源优势The superiority of The superiority of syswinsyswinPartseven营销执行方案ImplementationoftheprogramPartone营销环境研判Marketingenvironmentjudged1、项目本体分析2、项目前期销售项目本体解读项目本体解读目录u占地：18.26万方u建筑面积：55万方u容积率：2.54u绿化率：50%u套数：3275套u教育配套：4.5万方u山顶公

10、园：13万方u山顶会所：4000方u中央水景大道：1.6万方u一期：小高、高层（洋房）u二期：洋房u三期：公寓项目本体分析项目指标相对主城其他项目体量属中等规模项目，在规模上不具竞争优势；相对主城其他项目体量属中等规模项目，在规模上不具竞争优势；相对主城其他高层项目相比，容积率绿化率有一定数字竞争优势；相对主城其他高层项目相比，容积率绿化率有一定数字竞争优势；背靠背靠130000平方米山顶公园，是本项目竞争周边项目的先天优势。平方米山顶公园，是本项目竞争周边项目的先天优势。会所+商业街+中央景观轴+学校内部配套是提升物业溢价能力基础！綦江南川铜梁合川长寿涪陵璧山渝中区江津永川本案【项目与周边郊

11、县区域关系图】江北区九龙坡区南岸区沙坪坝区渝中区大渡口区本案北碚区渝北区【项目与周边主城区域关系图】巴南区核心圈层客群：南部经开园客群；紧密圈层客群：南岸、巴南、九龙坡、大渡口客群；辐射圈层客群：渝中、江北、渝北、沙坪坝客群；游离圈层客群：江津、綦江、南川等郊县客群。江长区域评价：1、非城市主流发展区域 2、 缺乏市场注意力热点项目本体分析区域分析在两江新区成立后，在两江新区成立后，“居住生活城市居住生活城市”向南的区域抗性尤显突出；向南的区域抗性尤显突出；非城市主流发展区域，缺乏市场注意力热点，物业升值预期降低；非城市主流发展区域，缺乏市场注意力热点，物业升值预期降低；成功取决于立足本土客群

12、的基础上，抓住城市外溢客群是利润点。成功取决于立足本土客群的基础上，抓住城市外溢客群是利润点。地处重庆主城非开发主流热点区域的边缘地带客群对区位价值认同有待政府市场引导！长江美堤雅城n轻轨3号线（在建）n468石桥铺-回龙湾山顶公园丹龙路双龙路转盘n115（南坪五小区-大石坝）n322（美堤雅城-牛角沱汇龙路兰花路南滨端头路暂时端头路往九龙坡往巴南项目本体分析区位分析n145骏逸江南-人和学府大道往渝中本项目位于城市主干道支路旁，展示性昭示性进入性都不是很强；本项目位于城市主干道支路旁，展示性昭示性进入性都不是很强；本项目位于公交站起（终）点，交通通达及枢纽功能不是很明显；本项目位于公交站起（

13、终）点，交通通达及枢纽功能不是很明显；本项目位于二线江景位置，同比一线江景物业不能全称为江景盘。本项目位于二线江景位置，同比一线江景物业不能全称为江景盘。项目展示性昭示性进入性较弱！属于二线江景楼盘，没有绝版资源的支撑！长江美堤雅城融侨苹果城万友七季城山千院n融侨苹果城滨江路n重庆天友公司重庆天友公司n电力公司回龙湾站电力公司回龙湾站n重庆工商大学n山千院n美堤雅城n工商大学兰花湖片区工商大学兰花湖片区回龙湾小区兰湖天小区n万友七季城恒基翔龙江畔n恒基翔龙江畔昌龙地块u北：重庆天友公司u西：美堤雅城u南：待开发地块u东：山千院、山顶公园山顶公园项目本体分析四至分析项目被厂房、老社区及空地围绕，

14、城市气质不高，影响项目档次；项目被厂房、老社区及空地围绕，城市气质不高，影响项目档次；项目周边活动人群以厂区员工占主体，流动人口的素质层次不齐；项目周边活动人群以厂区员工占主体，流动人口的素质层次不齐；项目周边有大量待开发土地，未来物业升值空间还能进一步预期。项目周边有大量待开发土地，未来物业升值空间还能进一步预期。项目周边为工业区，区域环境质素不高！周边普通商品房云集，地段缺乏豪宅气质！n融侨苹果城底商项目本体分析配套分析4000平方米山顶会所平方米山顶会所+16000平方米社区商业街平方米社区商业街 山顶无边际泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、室内乒乓球馆、健身房、山顶无边际泳池、网球场、篮

15、球场、羽毛球场、室内乒乓球馆、健身房、舞蹈室、桌球室、棋牌室、网络室、儿童天地、水吧、西餐厅等；舞蹈室、桌球室、棋牌室、网络室、儿童天地、水吧、西餐厅等；n底商区域教育资源是除沙坪坝大学城外，重庆最密集高端教育区域；区域教育资源是除沙坪坝大学城外，重庆最密集高端教育区域；目前人气不足，导致区域内生活配套不完善，生活氛围不浓郁；目前人气不足，导致区域内生活配套不完善，生活氛围不浓郁；用内部配套填补外部配套的不足，配套内容档次提供价值支撑。用内部配套填补外部配套的不足，配套内容档次提供价值支撑。目前周边生活配套不完善，居住氛围不浓，高校教育不是必需型教育资源，非唯一性！u板楼（南北通透）u超宽楼距

16、（140米）u视野性（270度）u高层低密度（50%绿化率）u人车分流（安全舒适）u部分产品观长江项目本体分析规划分析板楼及超大楼距决定了项目对居住空间品质具有豪宅竞争力基因；板楼及超大楼距决定了项目对居住空间品质具有豪宅竞争力基因；虽不是一线江景资源，虽不是一线江景资源，50%绿化率及绿化率及13万后花园能填补竞争不足；万后花园能填补竞争不足；从人车分流及从人车分流及270度户型视野来看，更能体现立体品质生活空间。度户型视野来看，更能体现立体品质生活空间。项目本体分析户型分析套内：约套内：约87 ；阳台：约；阳台：约27 套内：约套内：约108；阳台：约；阳台：约33套内：约套内：约119；

17、阳台：约；阳台：约29套内：约套内：约147；阳台：约；阳台：约35点评：南北朝向，采光充足，通风对流；入户花园30 ，空景观阳台，超过12 ，将餐厅与厨房景观再次延伸；主卧270度飘窗，风景尽入室内；次卧皆超长飘窗，南北景观尽入室内；两卫生间，通风采光，室外风景无限好。主力户型集中在主力户型集中在90-120区间，属于功能刚性需求下的舒适型产品；区间，属于功能刚性需求下的舒适型产品；强调室外景观对居住空间的渗透性，室内外风景呈现无缝对接性；强调室外景观对居住空间的渗透性，室内外风景呈现无缝对接性；除动静干湿公私性户型基本要求外，赠送面积的附加值有竞争力。除动静干湿公私性户型基本要求外，赠送面

18、积的附加值有竞争力。户型面积属于首改类产品，赠送面积及内外景观无缝衔接是主卖点！极致产品谁与比肩极致户型谁能挑剔400米，16000中央水景大道45，000一站式名校13，0000山顶公园4000山顶会所140米间距唯一高品质江景现房发售极致产品谁与比肩极致户型谁能挑剔极致现房无需久等【这不足以改变重庆，却可以改变您对重庆商品房未来的看法！】生活方式发展潜力城市资源比邻滨江区域价值出则繁华入则灵境市场标杆区域代表性区位价值产品价值二梯二户、三户产品赠送面积多豪装大堂品牌价值雅居乐品牌雅居乐物管雅居乐产业化设计概念舒适、奢华大开间、宽间距私密性品牌+产品+现楼是项目攻占市场三大法宝！项目本体分析

19、项目价值点分析通过对项目区位地段、周边环境以及自身产品的解读，分析出项目具备几大要素特征:r一个全国前10强品牌实力发展商；r在一个非主流热点开发的城市工业园区；r在一个先天景观资源支撑不强的非豪宅地块；r做一个具有豪宅产品特征的社区项目。项目本体分析总结1、项目本体分析2、项目销售分析项目本体解读项目本体解读目录为了便于研究和称呼特有以下说明：1、左图所有楼栋为项目（大一期）2、已经推出产品1-1、5、6、11栋（暂称一部分）2、将推产品为1-2、2、7、12、13栋（暂称二部分）3、将3、4、8、9栋（暂称三部分）4、将10、14、15栋（暂称四部分）1-12345678910151413

20、12111-2已推将售未售2未售1大一期一部分三部分四部分二部分项目销售分析在销产品统计项目销售分析项目开盘客户分析开盘成交客户区域来源统计开盘成交客户行业职业统计开盘成交客户置业次数统计开盘成交客户付款方式统计南岸是开盘主力客群，对南岸区域客群吸引大或外区域辐射不够；南岸是开盘主力客群，对南岸区域客群吸引大或外区域辐射不够；首次改善型成为本项目主力客群，说明对终极顶端客群吸引不大；首次改善型成为本项目主力客群，说明对终极顶端客群吸引不大；行业划分符合重庆整体特点，按揭比例同时也说明高端客群有限。行业划分符合重庆整体特点，按揭比例同时也说明高端客群有限。房型销售面积（）朝向、噪音、景观推出套数

21、销售套数销售（报价）均价（元/）总价(元)销售率2*2*287中庭3635810070470097%108中庭36367700831600100%3*2*2110景观大道、洋房区166760083600038%111中庭3630740082140083%119端头、城市干道5440715085085074%126中庭、城市干道3623740093240064%128朝主干道、中庭1814680087040078%合计23218479%u同类三房中，110平米户型单价稍高，相比108、111平米的三房性价比稍弱，导致销售相对不佳；u126和128平米同类，126单价明显高于128、故导致总价相对

22、较高，销售率略低于128平米。【成交户型统计分析】u稍小户的两房产品销售看好；u在同样的三房产品中，总价最宜的，消化率相对较高；u三房产品过多，存在较为严重的内部竞争。套内面积：87-128两房共36套，售出35套三房共196套，售出149套注：成交统计截止时间为6.18日注：销售率仅为参考！跃层暂不为本次统计之列！项目销售分析项目一部分开盘销售分析87-108紧凑型户型销售比例最高，说明刚性产品是市场需求主力紧凑型户型销售比例最高，说明刚性产品是市场需求主力靠近中庭景观的户型销售比例居二，说明附加值高产品竞争力强靠近中庭景观的户型销售比例居二，说明附加值高产品竞争力强单价较低性价比产品销售比

23、例居三，说明性价比产品优势也明显单价较低性价比产品销售比例居三，说明性价比产品优势也明显1-15611已推价格适中，速度较快。西侧（边套朝市政道路）119平米销售较慢。面积126平米户型，朝正大门，靠市政路，同时总价相对较高，销售较慢。单价最高，但朝向中庭以及户型总价相对接受度更高，故销售速度快。【一部分：1-1、5、6、11号楼分栋房源整体销售情况】项目销售分析项目开盘一部分销售分析朝中庭的户型销售速度明显快于靠城市干道的产品，紧凑两房三房明显销售快过舒适型三房产品！1-1234567891015141312111-2已推将售未售1未售2大一期【1-2、2、7、12、13栋分户房源统计】房型

24、套内面积（/套）套数套内面积（）套数比(%)面积比(%)2*2*28734295812%9%3*2*210934370612%11%11034374012%11%11234380812%11%11734397812%12%11934404612%12%1261721426%6%1301722106%7%4*2*21461724826%7%1471724996%7%顶层150-180（跃）813013%4%平层88453%3%合计28833715100%100%二期u方正大气；u户户南北通透u户户270度观景飘窗u30%大赠送空间u入户花园、全景双阳台二部分户型特征二部分产品整体品质（景观、私密

25、性、安静度）高于一部分，有四房产品！项目销售分析项目二部分户型统计分析两房产品两房产品34套占套占9%；三房产品；三房产品204套占套占72%，四房，四房34套占套占12%；顶层顶层16套占套占7%。四期高层剩余货量u1239-232-288-298=421套注：1、由于暂时无10、14、15栋高层的户型资料，故本次未做户型配比分析。1-1234567891015141312111-2已推将售四期三期大一期一部分三部分四部分二部分【3、4、8、9栋分户房源统计】房型套内面积（/套）套数套内面积（）套数比(%)面积比(%)2*2*28768591623%18%3*2*2108.9687405.2

26、23%23%111.9515706.917%18%116.9171987.36%6%119.38510140.529%31%顶层151（跃）34531%1%158（跃）34741%1%112（平）33361%1%合计29832418.9100%100%三部分产品以三房居多，两房产品比一、二部分有所增加！项目销售分析项目三部分户型统计分析两房产品两房产品69套占套占23%；三房产品；三房产品221套占套占75%，顶层，顶层9套占套占3%。项目销售分析项目剩余货量整体分析部分房型套数套内面积体量套数比体量比大一期1239237380.88含商业体量第一部分2*2*2688759165%2%3*2*

27、2221108-12825239.918%11%顶层9150-18012631%1%第二部分2*2*2348729583%1%3*2*2204109-1302363016%10%4*2*234146-14749813%2%顶层16150-18021461%1%第三部分2*2*2688759165%2%3*2*2221108-11925239.918%11%顶层9151-15812631%1%第四部分（高层）421138828.134%含商业体量1-1234567891015141312111-2已推将售未售2未售1大一期一部分三部分四部分二部分u剩余为统计高层产品421套左右各部分产品较为单一

28、化,虽有产品特色,但客群相对单一总体规划图1-151-21126123410151413128、110、119119、110、119789147、109、146已推将售未售147、109、14687、10887、108u以上为依据安静度、噪音、视野、朝向、景观等要素综合分析房源分级。1级最佳4级3级2级5级6级最低依据不同的定级因子，权重均有所不同，待后期详细单套房源定价需要再与发展商进一步沟通。朝景观大道和洋房区、视野开阔、安静、间距大，私密性佳，故此处房源级数最好。146、147平米四房产品房源级数最高，110平米三房较低！项目销售分析项目剩余货量价值分析本体销售分析通过对项目前期开盘销售

29、分析及二部分将推产品，得出以下初步结论:r从南岸客群比例占半来看，本项目现阶段对区域外客群吸引力不足；r从按揭购房比例企高来看，本项目现阶段对实力客群的吸附力不够；r从二次购房比例居高来看，本项目现阶段对高端客群的认可度不高；r从前期销售分析类比来看，预测二部分128/146户型将是销售难点。项目本体解读1、三房内部存在一定的竞争；2、四房面积较大，加上单价缘由总价基本上均上百万，本区域内市场竞争优势不明显；销售难点总结1、品牌开发商在城市非热点区域，开发高端项目，成功落地有待检验；2、项目自身资源严重缺失，与市场部分资源性豪宅相比有一定差距；3、地段的尴尬，向外通达性，和认知度有待提高；4、

30、项目仅为区域内豪宅，定位全市高端市场风险较大。本体难点区域的认可度和交通的滞后性，导致现阶段客群购买力较低，对产品总价接受度不高！目录CONTENTSPartthree目标/任务推导InterpretationofgoalsandtasksParttwo项目本体解读OwninterpretationPartfour项目竞品分析Theactorprocessoflocating.Partfive核心营销策略difficultanddoubtfulpoints.Parteight思源优势The superiority of The superiority of syswinsyswinPartse

31、ven营销执行方案ImplementationoftheprogramPartone营销环境研判Marketingenvironmentjudged1、区域市场分析2、重点竞品分析项目本体解读竞争市场分析目录数据来源：重庆网上房地产数据来源：重庆网上房地产 区域市场分析重庆整体市场状况20092009年年5 5月月-2010-2010年年5 5月重庆市主城区新增批准批准预售面积示意图月重庆市主城区新增批准批准预售面积示意图 一年来预售面积节节攀升；成交量呈高位运行；成交价格屡创新高；20092009年年5 5月月-2010-2010年年5 5月重庆市主城区商品房成交价格走势图月重庆市主城区商品

32、房成交价格走势图 20092009年年5 5月月-2010-2010年年5 5月重庆市主城区商品房成交统计月重庆市主城区商品房成交统计 20092009年年5 5月月-2010-2010年年5 5月重庆市商品住宅新开盘月重庆市商品住宅新开盘/ /加推供应走势情况加推供应走势情况 20102010年年5 5月重庆市主城各区商品房成交量对比月重庆市主城各区商品房成交量对比 20102010年年5 5月重庆市主城各区商品房新增批准预售面积分布月重庆市主城各区商品房新增批准预售面积分布 区域市场分析重庆5月整体市场总结20102010年年5 5月重庆市主城各区商品房新开盘月重庆市主城各区商品房新开盘/

33、 /加推放量体量情况加推放量体量情况 20102010年年5 5月重庆市主城各区商品房建面成交价格示意图月重庆市主城各区商品房建面成交价格示意图 市场供应量向西南部分散；南岸价格位于第二梯队；成交均价创新高；区域市场分析南部板块竞争分析图弹子石+南滨路，南岸CBD；主要为江景住宅、酒店、写字楼。江景资源江景资源+CBD辐射辐射+会展经济会展经济=7500-15000元元/平方米平方米李家沱，重庆副中心；主要为高层住宅。规模大盘规模大盘+南山风景南山风景+江景资源江景资源=5200-8000元元/平方米平方米龙洲湾，巴南新城；主要为高层住宅。规模中等规模中等+新城中心新城中心+江景江景=4500

34、-6200元元/平方米平方米鱼洞，巴南新城；主要为高层住宅。规模小规模小+档次低档次低+老城配套成熟老城配套成熟=2800-3500元元/平方米平方米茶园，重庆副中心，新区府；主要为洋房、别墅。南岸新区府南岸新区府+南山风景南山风景+工业园工业园=5500-12000元元/平方米平方米南坪，重庆副中心；主要为商业、写字楼、高层及公寓。配套成熟配套成熟+会展中心会展中心+教育资源教育资源=6500-8500元元/平方米平方米雅居乐南部板块与北部板块的主要竞争关系是价格洼地+南山风景；南部板块与西部板块的主要竞争关系是生活本土性+工作便利性1、区域市场分析2、重点竞品分析项目本体解读竞争市场分析目

35、录融侨城恒大城山千院华润二十四城保利港湾国际雅居乐根据雅居乐国际花园的区位、产品特性、单价及总价因素、客户特征，划分本项目的主要竞争对手：目前主要竞争对手融侨城、山千院、恒大城下半年主要竞争对手除上述三个楼盘，增加华润二十四成、保利港湾国际重点竞品分析竞品选择与雅居乐国际花园一路之隔，45万方庭院洋房社区，具有与本案相近总价区间一期二期项目规划图项目基本情况项目区位图开发商重庆康恒置业有限公司物业管理公司重庆康恒物业物业地址南岸南坪五公里学府大道（工商大学兰花湖校区旁）构成一期：8栋8+1电梯洋房、4栋高层，二期：6+1、7+1花园洋房、高层一期面积区间洋房面积区间：105-165，高层面积区

36、间6589建筑风格一期现代，二期欧式已售一期6栋花园洋房，3栋高层正在销售一期9、10号洋房未售一期1号公寓，二期目前售价9号楼均价7300元/，10号楼均价8000元/，总价区间：70-150万项目推售情况910楼栋套数销售率（%）洋房104850洋房93245在售户型去化情况（2010.4开盘）重点竞品分析山千院-基本资料案场包装简陋无景观展示区施工现场杂乱实地样板房受施工干扰大，未能体现出产品品质山千院实景图山千院实景图山千院售房部山千院售房部洋房与高层混合社区，南岸居住成熟区的中低端洋房社区，洋房以首改、再改客户为主，销售受新政影响明显已售已售6 6栋洋房主要在新政前且市场洋房空巢期推

37、出，去化情况良好；新政后受政策影响，在售的栋洋房主要在新政前且市场洋房空巢期推出，去化情况良好；新政后受政策影响，在售的9 9、1010号洋房去化疲软。号洋房去化疲软。产品打造不注重细节，缺乏亮点产品打造不注重细节，缺乏亮点，在市场低迷、不具备价格优势下，销售不佳，在市场低迷、不具备价格优势下，销售不佳在情理之中。在情理之中。重点竞品分析山千院-营销分析竞争策略在本案靠近山千院附近加强项目标语宣传，吸引对方客户到案场，通过突出项目整体品质，景观示范区展示，附加雅居乐品牌，营造板式高层优于花园洋房来取得竞争领先与本案对比新政前一期去化了70%以上产品，后期销售任务压力较小，但产品整体品质较差，现

38、场展示不佳同等总价下的品牌+品质+营销竞争！竞争关键点项目规模对比品牌产品对比配套对比现场山千院675亩当地开发商，无品牌名气洋房、塔式高层，无展示区，样板房打造粗糙13万方山地公园，游泳池，商业期房，无景观展示区，样板房受工地干扰大雅居乐国际花园480亩07年进入重庆，此为其第一个项目2梯3户/4户18+1、28+1，有展示区、景观区规划幼儿园、小学、中学，13万方山顶公园，1.6万商业现房，有景观展示区，样板房干净整洁对比结果相当国内知名开发商品质更高更胜一筹更能打动客户重点竞品分析山千院-竞争分析融侨半岛位于重庆南岸区铜元局板块，北临长江，西至鹅公岩大桥，东邻苏家坝油库，南接重庆经济技术

39、开发区，占地近三千亩。而融侨城位于三千亩地块的沿江一侧，占地近1500亩。3.3公里的江岸线融侨城占据融侨半岛4公里江岸线的大部分，是整个半岛资源最丰富的收官之作。项目通达性强与渝中区，九龙坡区隔江相望，至渝中区解放碑仅5公里，至南岸区中心南坪转盘约3公里，至九龙坡区中心杨家坪仅3公里。解放碑南坪杨家坪融侨城是融侨半岛的升级及收官之作，坐拥半岛最好地段的混合社区低密度产品5公里3公里3公里重点竞品分析融侨城-基本资料融侨城揽江苑融侨公园融侨城领郡整个项目占地近1500亩，物业类型包括高层、小高层、花园洋房、别墅、酒店、商业等。目前在售的是融侨城A区（揽江苑），占地约124亩，建筑面积15万方，

40、由临江的双拼别墅以及11+1的电梯洋房组成。融侨广场实验幼儿园南开中学人民小学内部配套：融侨公园、实验幼儿园、明实验幼儿园、人民小学、川益幼儿园、南开中学等融侨大社区配套目前11+1电梯洋房售价看江楼栋均价13000元/，看中庭楼栋均价9800元/成熟社区、滨江、教育、大盘重点竞品分析融侨城-销售分析融侨城揽江苑位于风临洲A区北侧，只有部分楼栋可看江。11+1小高层板式结构，1梯2户、1梯3户设计，面积90-140，石材精装入户大堂。从客户来源看，本区域（南岸区）客户为主，九龙坡、渝中区其次，大渡口、巴南区、沙坪坝和周边区县也占一定比重。新政前外地客户占一定份额，新政后外地客户很少。新政前，月

41、均去化56套，新政后，月均去化16套。揽江苑剩余部分的电梯洋房、联排别墅，领郡组团部分高层。融侨城楼栋价差主要体现在景观资源上，新政前推出的30#销售了96%，新政后推出的19#销售了35%，32#销售20%左右。户型两房三房四房顶跃底跃合计面积8793-129130-146160-190200-243471套套数41套360套36套17套17套所占比例8.70%76.80%7.30%3.60%3.60%销售率93%98%28%76%76%90%已推产品配比及去化推售情况开盘日期推出楼栋推出套数梯户比开盘均价（元/）2009.10.3122-25#961梯2户82002009.11.2822#

42、1单元、23#2单元401梯2户84002009.12.1926、27#441梯2户85002010.01.1628#281梯3户92002010.2.618、20#651梯2户、1梯3户117002010.4.1130#661梯2户95002010.4.1719#661梯2户120002010.5.132#661梯3户9500以93-129三房为主、1梯2户/3户的11+1板式小高层；在户型面积区间上有竞争，单价总价上竞争不大，本项目有总价优势重点竞品分析融侨城-销售分析竞争策略突出配套的品牌性，完善休闲商业的不足，学校的品质会成为关键点，加快学校品牌引入。项目规模对比品牌产品对比配套对比融

43、侨城1500亩02年进入重庆，已开发了多个项目11+1的1梯2户/3户板式，部分看江，具备良好立面表现力和质感，精装入户大堂,面积区间90-140名校联姻，且已开学，多家幼儿园、小学、中学，融侨广场，14万方融侨公园雅居乐国际花园480亩07年进入重庆，此为其第一个项目2梯3户/4户18+1、28+1，具备良好立面表现力和质感，精装入户大堂，户型大多南北通透，面积区间87-147规划幼儿园、小学、中学，小学、中学引入学校品牌不详，13万方山顶公园对比结果缺乏规模优势入渝时间较短，知名度不高缺乏江景资源，但相似产品具有更高的通透性融侨城大多配套已成型，本案大多在打造中与本案对比融侨城区位、规模、

44、资源、配套优势突出单价优势下的性价比竞争竞争关键点重点竞品分析融侨城-对比分析御临，79-81号楼恒大城大二期用地一期二期大一期占地面积:66万平方米，总建筑面积超过118万方，其中一期主要为11层精装小高层、3+1精装花园洋房，二期由11万的小高层组团和22万的高层组团构成。巴南区李九路、118万方项目、花园洋房、小高、高层组成与本项目相比，在规模上优势明显，社区成熟度也比本项目有优势重点竞品分析恒大城-基本资料幼儿园1.4万运动中心小学3万风情商业街7千方五星综合楼御临，79-81号楼7千方综合楼09年投入使用。1.4万方运动中心已于10年5月启动，3万方商业街即将开业，引入鱼洞二小的恒大

45、城小学即将竣工。项目主要配套1.4万运动中心、幼儿园、鱼洞二小、风情商业街与本项目相比，配套规模外部资源上明显不足，但是教育资源明确重点竞品分析恒大城-基本配套恒大城各期开盘情况规划组团开盘时间供应产品供应面积（）套内均价（元/）供应面积区间（）一期2008.9.11（第一次开盘）小高洋房小高：55-116洋房：130-185小高3790起洋房5970起洋房130-185小高55-116高层22-101二期2009.4.19（第一次开盘）小高高层小高：55-116高层：20-101高层6136起小高6400二期（御临）2010.6.11开盘高层高层：67-102折后6321元/恒大城客群组成分

46、析2010年下半年预计推恒大城御临剩余高层，大二期部分产品。在售御临户型配比户型面积区间比例2房6733%3房94-10767%与本项目相比，恒大城在性价比上有很大竞争优势，在销户型紧凑单价低恒大城主要以南部片区和郊县客户为主，对江北渝北沙坪坝等辐射力有限重点竞品分析恒大城-销售情况08年，花园+小高层主要客户为本区域客户（就是李家沱周边、花溪）占比40%，南岸20%，九龙坡20%，渝中10%，区县客户占10%；09年，主要客户为本区域客户占30%，南岸20%，九龙坡20%，渝中10%，区县客户占10%，其他10%；2010年，本区域客户占28%，南岸20%，九龙坡18%，渝中区9%，区县10

47、%，其他15%。清货一口价空前大优惠最后一周主要策略节日优惠、清货优惠、全国统一优惠等是恒大城惯用营销手段，对促进楼盘销售起很大拉动作用恒大抢跑黄金周万套新品大让利恒大全国楼盘85折大优惠恒大全国楼盘85折大优惠迎新特惠仅10套贺岁大优惠重点竞品分析恒大城-推广情况竞争策略恒大城的价格优势对巴南区、南岸区、九龙坡区和渝中区客户有很强的吸附能力，对本项目低价位产品有很大冲击。强调区域的便利性，突出项目整体品质来取得竞争领先项目规模对比品牌产品对比配套对比营销手段对比区位恒大城989亩06年进入重庆，已开发了多个项目目前在售3栋塔楼，2梯6户，精装修，67-107渔洞二小联姻，7千方综合楼，3万方

48、商业街，1.4万方运动中心常用节日优惠、清货优惠、全国统一优惠拉动销售李家沱雅居乐国际花园480亩07年进入重庆，此为其第一个项目，2010年亮相2梯3户/4户18+1、28+1，户型大多南北通透，面积区间87-147规划幼儿园、小学、中学，13万方山顶公园，4千方会所，1.6万方商业主推品牌形象、楼盘形象经开区对比结果稍逊入渝时间较短，知名度不高非精装修，板式，更胜一筹恒大城很多配套已建成并投入使用，本案大多在打造中不利于促进销售，但有利于项目品牌建立城市核心区与本案对比恒大城价格优势突出、折扣幅度大社区纯粹性+内外景观资源+低密度竞争关键点重点竞品分析恒大城-对比分析一期占地面积为130亩

49、，由11栋滨江高层住宅围合而成，总建筑面积约43万平方米，总户数3400户左右；一期中庭规划36000，一期绿化面积69000；硬件亮点：双层中空的low-e玻璃、卫生间的螺旋降噪管、2.5m/s的高速电梯 西城第一盘，中高端定位，依托华润品牌、规模效应、丰富品质配套设施对西城中高端客户实施打击。项目总占地70万平方米总投资约80亿容积率4.17绿化率40%以上总建筑面积191.6万平方米（住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育建筑面积6.8万平方米）原建设厂厂址、滨江、191万城市综合体与本项目相对，在江景资源、规模上及区域属性上有很强竞争优势重点竞品分析华润

50、二十四城-基本资料户型两房三房四房合计面积66-8188-115123-1441472套套数455套827套190套所占比例29%55%16%销售率100%100%100%100%已售产品配比及销售情况开盘日期推出楼栋推出套数梯户比开盘均价（元/)2009年1月17日A组团2号楼194套2梯6户53002009年3月28日A组团1号楼330套2梯5户52002009年8月7日A组团10号楼159套2梯5户57002010年2月6日B组团（凌江）4号楼394套3梯6户76502010年4月15日B组团（凌江）5号楼395套3梯6户8200推售情况由于今年受项目工期影响，2010年上半年该项目供应

51、量不多，新政后已无产品可售。6号楼小户型公寓，9号楼滨江院馆高层即将推出。目前无可售产品，31-41Mo+即将推出，与本项目不构成竞争与本项目相比，产品会对首次置业客群产生分流重点竞品分析华润二十四城-销售分析竞争策略华润二十四城短期内对本项目冲击不大，本项目应加大推广力度，强调现房销售，突出区域居住的舒适性与项目品质，抢占市场先机项目规模对比品牌产品对比配套对比华润二十四城1050亩08年进入重庆，项目09年开盘，在持销期城市综合体，4.17容积率，部分户型可看江大型Mall、特色商业、甲级写字楼、星级酒店，谢家湾小学（杨二小）总部雅居乐国际花园480亩07年进入重庆，此为其第一个项目，20

52、10年亮相花园洋房、高层塔楼/板楼，2.54容积率规划幼儿园、小学、中学，13万方山顶公园，1.4万方商业对比结果规模优势明显入渝时间较短，知名度不高低密度，高绿化率，产品不够丰富配套劣势明显与本案对比与本案对比 规模、区位、品牌优势突出规模、区位、品牌优势突出利用现房抢夺其产品空档期客户竞争关键点重点竞品分析华润二十四城-对比分析东临九滨路及成渝铁路，隔长江与融侨半岛相望；南望鹅公岩大桥，隔桥为华润二十四城；西接黄杨路及未来南北干道延伸段；北靠丽水菁苑。港湾国际保利出品、滨江豪宅保利出品、滨江豪宅重点竞品分析保利港湾国际-位置分析综合指标占地面积：47969平方米总建筑面积：215860平方

53、米容积率：4.5绿地率：25%物业类型由八栋高层建筑组成推广节奏预计2010下半年推地块由北向南坡地分布，利于实现最大程度的观江视角。塔楼，以舒适型产品为主，囊括2房、3房、4房，各占30%左右。一线江景、八栋高层、一线江景、八栋高层、2/32/3户型可观江户型可观江重点竞品分析保利港湾国际-基本资料土地位置用途土地建筑面积起始价(万元)竞得时间成交价（万元）出让方式净地单价（万元/亩）楼面地价（元/）九龙坡区大杨石组团J分区J08-11-1/04号宗地二类居住 479692158603481209-9-2559000拍卖8202733项目目前正在施工，还未进入推广期。从建筑布局看，建筑分两排

54、排列，通过高低建筑的合理布局，保证了最大限度住宅单位的观江效果。2733元/楼面地价这不是个普通项目预计套内均价最低8500高楼面地价预示产品售价不菲高楼面地价预示产品售价不菲重点竞品分析保利港湾国际-价格预测滨江豪宅竞争策略保利港湾国际对本项目竞争主要在2010年下半年。突出配套的完善性，项目的低密度、高绿化率，板式产品的通透性、稀缺性和项目是准现房且园林景观大手笔打造来取得市场先机项目规模对比品牌产品对比配套对比保利港湾国际71亩03年进入重庆，已开发了多个项目纯塔楼社区，4.5容积率，2/3户型可看江自身配套较少，8万滨江亲水广场雅居乐国际花园480亩07年进入重庆，此为其第一个项目花园

55、洋房、高层塔楼/板楼，2.54容积率规划幼儿园、小学、中学，13万方山顶公园对比结果规模优势明显入渝时间较短，知名度不高低密度，高绿化率，物业类型较丰富配套较齐与本案对比与本案对比 保利港湾国际区位、资源、品保利港湾国际区位、资源、品牌优势突出牌优势突出加快推广节奏，品质下的价格洼地竞争关键点重点竞品分析保利港湾国际-对比分析通过对项目区域竞争分析及重点竞争项目产品，得出以下初步结论:r与渝北江北解放碑弹子石区域外竞争，是性价比下的竞争；r与李家沱龙洲湾鱼洞经开区区域内竞争，是品质品牌下的竞争；r与融侨城二十四城及保利国际港湾，是社区纯粹度下的性价比竞争；r与恒大城山千院，是优质产品的品质竞争

56、。竞争市场分析总结对区域外，是性价比竞争，对区域内，是高品质竞争！目录CONTENTSPartthree目标/任务推导InterpretationofgoalsandtasksParttwo项目本体解读OwninterpretationPartfour项目竞品分析Theactorprocessoflocating.Partfive核心营销策略difficultanddoubtfulpoints.Parteight思源优势The superiority of The superiority of syswinsyswinPartseven营销执行方案Implementationoftheprog

57、ramPartone营销环境研判Marketingenvironmentjudged我们的目标我们在前面分析了市场，了解了对手，认识了自身，那么在目前市场的大环境下，我们的营销目标是什么?目标任务解读目标：通过与开发企业沟通了解，2010年实现销售额约计8亿元。目前回款约2亿元，剩余6个月平均每个月销售1亿元，以平均每套85万元的均价计算，需每月成交117套。目标我们看看市场竟品销售情况项目名称开盘时间推出体量面积区间销售量月均去化销售价格30号楼2010.4.1133套（0.38万方）87-1000.38万方开盘当天销售21套65(两次开盘)950019号楼2010.4.1764套（1.09

58、万方）116-235开盘当天销售44套1200032号楼2010.5.133套（0.36万方）63-97开盘当天销售13套319500目标任务解读融侨城项目名称开盘时间推出体量面积区间销售量月均去化销售价格（10号楼）2010.4.1048套0.63万方104-147开盘消化8套3680509号楼2010.328101-140开盘消化9套147500目标任务解读山千院周边竟品项目月均去化速度为30-36套，我们的目标是117套，为市场速度的三倍！项目自3月开始蓄客，开盘至今，已实现销售250套，月均去化60套；我们的目标是114套，是现有速度的两倍！在此目标前提下，项目在市场竞争中面临着什么营

59、销难点?从而找到解决难点的办法,实现项目整体目标？TheNEXT目标任务解读目录CONTENTSPartthree目标/任务推导InterpretationofgoalsandtasksParttwo项目本体解读OwninterpretationPartfour项目竞品分析Theactorprocessoflocating.Partfive核心营销策略difficultanddoubtfulpoints.Parteight思源优势The superiority of The superiority of syswinsyswinPartseven营销执行方案Implementationofth

60、eprogramPartone营销环境研判Marketingenvironmentjudged在了解营销环境营销目标及目标客群后，分析本项目面临的几大营销难点，并确定项目的核心营销策略核心营销策略解决营销难点的核心策略通过对市场环境和目标客户群体的剖析，我们已经对项目的现状有了更为深入的了解和理解。项目有很多价值点，但同时，双刃剑的另一面必然是存在的难点和威胁，如何解除威胁，规避化解难点，是项目能否成功的关键。接下来，我们将在SWOT分析后尝试从本体、营销环境、客群、区域四个维度，对项目存在的营销难点一一梳理，最终找出解决问题的关键点。分析营销难点四个纬度分析难点，找出解决问题的关键点项目营销

61、难点项目SWOT 分析，扬长避短strength交通：115路等公交车直达小区门口；品牌：香港联交所上市,品牌开发企业;产品：户型方正实用，全现房销售，景观完美呈现，低密度：项目楼间距达70米，建筑密度低。景观良好：13万方山顶公园、小区园林景观；SO战略发挥优势，抓住机遇充分利用项目自身诸如现房、品牌、景观等优势，创造居住价值。WO战略利用机会，克服劣势强化企业品牌，调整销售说辞，树立豪宅销售品质；ST战略发挥优势，弱化威胁叠加自身价值点，强化项目居住的舒适性，扩展客户拓展圈层WT战略减少劣势，避免威胁树立差异化营销，完善现场包装，提升星级服务；weakness区位：地处重庆非热点居住区域，

62、区位认同度低；产品：大户型，总价高，首付高；服务：现场细节服务不够，没有展示出豪宅营销的品质服务；opportunity教育规划：本项目的教育配套尚未确定，具有一定可操作的空间，可提高附加值；价格优势:区域内项目处于价格洼地；threat竞争：区域竞争力大，同价区间客户选择面大；政策：目前国家对房地产市场采取打压政策，未来市场表现不明朗。项目营销难点项目区域项目本体目标客群营销环境项目所处区域为重庆非热点区域；山千院、融侨城、恒大、融汇、华润等项目同区域或周边竞争激烈；区域视角非热点区域，竞争激烈项目营销难点项目区域项目本体目标客群营销环境户型面积过大，总价高，首付高，造成营销上的难度；n产品

63、赠送面积小，单价过高；n产品面积区间过大，总价高；现场细节服务及看房通道包装有待提升、完善；目标客群对项目的开发企业知名度认知不高，缺乏品牌企业的认同感；本体视角品牌认知不高，高总价非豪宅服务项目营销难点项目区域项目本体目标客群营销环境区域内客户外溢现象严重；二次及以上置业客群受政策影响，形成观望情绪；客群视角区域内客群分流，观望情绪浓厚高端客群不足；项目营销难点项目区域项目本体目标客群营销环境环境视角政策影响明显，造成大户型客户迟疑弱市下上客量明显下降，客户购房信心不足上门客户观望情绪浓厚，成交量降低，部分楼盘打折销售本体本体区域区域竞争竞争宏观宏观视角视角体验营销，细节不足，展示不出品质豪

64、宅地产新政策，客户支付能力受影响非热点区域，认同度低，区内客户外溢,高端客群不足四大核心问题项目营销难点关键问题影响项目发展的四大关键问题弱市下，成交率与价格受明显影响解决四大核心问题，是项目在弱市下的关键所在！那么我们如何解决？项目营销难点核心策略解决营销难点体验营销，细节不足，展示不出品质豪宅地产新政策，客户支付能力受影响非热点区域，认同度低，区内客户外溢四大核心问题项目营销难点关键问题影响项目发展的四大关键问题弱市下，成交率与价格受明显影响解决之道！1、行销为先，锁定区域内客户，对项目周边社区、产业单位等进行行销，派发项目资料；2、拓展客源，以巡展、行销形式，拓展渝中区、九龙坡、江北区、

65、重点区县客户，吸引外区客户；体验营销，细节不足，展示不出品质豪宅地产新政策，客户支付能力受影响非热点区域，认同度低，区内客户外溢四大核心问题项目营销难点关键问题影响项目发展的四大关键问题弱市下，成交率与价格受明显影响解决之道！1、精细营销：注重硬性包装，如看房动线包装到位，提高软性服务，展现出豪宅营销的尊崇感；体验营销，细节不足，展示不出品质豪宅地产新政策，客户支付能力受影响非热点区域，认同度低，区内客户外溢四大核心问题项目营销难点关键问题影响项目发展的四大关键问题弱市下，成交率与价格受明显影响解决之道！1、找准客户：找准具有支付能力的高端客群，对推广主题、产品卖点进行梳理，对推广渠道进行调整

66、；2、调整说辞：针对新政制定说辞，对竞争对手形成针对性销售说辞，加强对客户改善置业的专项说辞；体验营销，细节不足，展示不出品质豪宅地产新政策，客户支付能力受影响非热点区域，认同度低，区内客户外溢四大核心问题项目营销难点关键问题影响项目发展的四大关键问题弱市下，成交率与价格受明显影响解决之道！1、提高客户转换率：加强销售培训及考核机制；思源认为：在市场环境不理想的前提下，要实现价量齐飞的目标，唯一的办法就是更大的储客量和更高的成交转化率思源策略！思源将利用思源特色营销方式，核心策略上将围绕增大储客量和提高转化率两条线，同步实现雅居乐目标！项目营销难点关键问题影响项目发展的四大关键问题如何将解决之

67、道执行到位?核心营销策略思源增大客户储备量策略案场保障提高成交转化率渠道拓宽解决来访不足问题提高项目成交率打造项目综合竞争优势提高市场竞争力有效传播项目价值体系行销巡展外卖场商会外地渠道区县渠道膜拜思源增大客户储备量策略核心营销策略增大客户储备量策略一:思源渠道行销两大行销方向对周边企事业单位、专业市场进行一一膜拜，挖掘潜在客户。思源意向客户合理利用，运用电话和拜访的方式，挖掘目标客户。三大行销成功保障专业行销团队，高级客户经理一对一深层挖掘客户科学可行的行销计划，保证行销顺利进行不同的销售道具，对不同的客户起不同的作用解决方式思源行销渠道核心营销策略渠道执行之准备工作三大准备工作：团队组建、

68、资源整合、销售道具2010.72010.82010.92010.121、团队组建行销人员招聘行销人员培训行销人员考核行销人员上岗2、资源整合行销工作计划大众资源收集客户资源收集渠道资源收集3、销售物料准备折页海报户型单页2010.102010.11三大准备项目渠道策略团队名称：思源【雅居乐国际花园】行销特别行动队团队构成：执行能力强，沟通能力强、善于交际及应酬团队分类：普通行销组及高级客户经理组，针对不同客户进行不同的客户服务，体现动态营销。团队管理：有效激励，目标分解解决方式思源行销渠道（团队建设）核心营销策略对客户信息进行分层整理，根据营销战略划分客户资源，建立客户数据库；【大众资源】整合

69、广泛的客户资源，包括思源经纪积累的重庆大客户资源系统资源VIP会员资源，搜集其客户的联系方式；目的：对信息进行漫天洪水式传播，使项目信息形成强大的知晓面；【客户资源】南岸周边原住民及企事业单位辐射渝中、九龙坡、江北片区客层资源；目的：对目标客户进行精准打击，有效锁定目标客户范围；【渠道资源】整合企事业单位渠道政府资源产业公司资源目的：制定联合营销策略，扩大销售渠道；客户信息资源渠道执行之准备工作资源整合项目渠道策略资源整合：思源积累的三北区域楼盘客户资源两路及三北区的成交客户楼盘名单（示意两路及三北区的成交客户楼盘名单（示意) )项目渠道策略根据不同区域的客户资源，对客户属性制定不同的销售道具

70、，进行信息传递及营销；项目折页项目海报户型单页易拉宝小礼品渠道执行之准备工作三大准备工作之销售道具项目渠道策略渠道执行之阶段划分渠道执行工作的总控图2010.72010.8漫天布网精确打击2010.92010.122010.102010.11短信发放资料发放产业客户拜访企事业推荐政府、私营企业主推荐商圈巡展二次营销项目渠道策略漫天布网精确打击二次营销第一网：利用户外短信等传统媒介，广泛发布消息，形成强大的信息知晓度；第二网：行销团队对周边企事业单位进行扫楼，发放信息，以项目海报为主；1、对周边工业区的产业目标客群进行深耕，深挖式的一对一营销，采取对点上门拜访，直邮等方式！并采用产业内部的交流会

71、，巡展会等！2、区域企事业单位实行大客户战略，采取一对一营销，采取对点上门拜访，直邮等方式！并采用单位内部的交流会，巡展会等！1、前期成交客户进行感情维系；2、制定系列活动方案；3、联系老客户，开展活动，传递二次营销信息；4、利用不同平台，实行团购方案。吸引眼球广泛造势挖掘意向客户促进营销促进老客户营销渠道执行之阶段划分三阶段的工作划分项目渠道策略推广手段：巡展、短信针对范围：重庆巴南、九龙坡、渝中片区、江北社区，商圈（周末），部分区县活动目的：更多发展本项目VIP会员和VIP会员活动时间：8月开始活动方式：1、联系社区物管，协谈社区内宣传本项目，在社区进行项目资料发放；2、选择商圈、重点区域

72、进行周末巡展，进一步挖掘区域客户，吸纳外区客户；3、拓展更多客源，进行周边辐射区域客户拓展，所需物料：海报、户型单页、折页、户型模型、易拉宝、礼品等布展形式：行架、喷绘画面团队组织：行销人员3-4名，管理人员1个。渠道执行之渠道活动执行要点活动执行：巡展（社区，企业，商圈，区县、专业市场）项目渠道策略核心营销策略解决方式主城区各区域巡展本案高端高总价产品：三北区域客户中端总价产品：南岸、渝中、九龙坡低总价产品：南岸、重点区县拓展客群来源，找到不同总价段对应客户，提高成交率核心营销策略解决方式增设外卖场步行街杨家坪观音桥核心商圈增加外卖场采用方式：实行大客户战略，采用“点对点”行销。开始时间：2

73、010年9月2010年12月，后期持续性开展.所需物料：宣传海报、户型单页、折页等针对范围：区域内政府各机关部门、区内学校、企事业单位。渠道执行之渠道活动执行要点活动执行：点对点拜访行销流程：1、联系大客户：行销大客户团队通过电话拜访的方式，与各单位的工会或办公室等部门，咨询产品推荐的可能性；为前往行销做好初步的基础铺垫工作。2、确定大客户优惠事项：确定与大企业及单位团购合作关系等，优惠政策可根据各每家企业单位的实际情况进行调整。与各单位工会负责人联系，以工会名义组织员工购房，最后给工会负责人以奖励；3、制定行销计划：实行大客户战略，指派大客户经理专门负责大客户，大客户经理每天访问1-2个政府

74、机关、大型企业单位；4、抵达企业及单位现场、大客户经理讲解项目情况，洽谈合作事宜，并举行专场产品推荐会;5、保持与大客户的联络，电话等方式回访客户。项目渠道策略物流企业：97家科技企业近：263家外资企业：293家高新科技企业：170多家餐饮企业：132家解决方式思源行销渠道（企事业单位行销）核心营销策略重庆润申机械厂凯林制药公司科瑞制药公司天友乳业股份二厂华新机械配件厂巨成混泥土金鹏气体公司力多服装厂联隆家具厂海舒科技瑞生机械厂容丰电器公司液压机械厂金锚钢结构公司泊众工贸公司赛蒙特服饰公司东方贸易公司重庆隆西建设公司南岸区鑫美家具公司康达印刷厂留嘉香餐饮有限公司城投路桥管理公司双箭科技有限公

75、司国泰物流公司腾辉集团关西涂料重庆广积良餐饮公司重庆老院子餐饮公司重庆陶然居风味公司豪东服务公司长东机电设备重庆建中数码光洁汽车维修重庆红三建事业公司重庆苍龙建筑设备租赁重庆苍龙建筑设备租赁加拿大蒙特斯教育试剂厂迈特电力设备南岸区物资回收天虹实业公司嘉杰集团友朋公司日报报业发行公司公路工程检测公司红辣椒食品公司重庆国泰集团瑞派制衣公司长安工业园茶园工业园产业滨江餐饮服务业会展相关产业滨江休闲产业南岸物流东港工业园汽车市场南岸区府在綦江、江津、万盛、南川四个购买力相对较强的区县设置短期售房部，可以在人流量较大的区县中心短期租赁玻璃房或者商铺，按照一个星期一次的频率专车接送客户看房，并享有团购优惠

76、政策，优先选房。利用区县短期售房部吸附区县客户思源优势：有大量区县楼盘操作经验的思源人，熟知区县客户购买习惯，确保区县短期售房部的成效及储客率。解决方式区县短期售房部核心营销策略思源全国平台资源互动。利用思源经济在全国沿海发达城市的影响力和积累的客源，形成良性互动，针对沿海具有投资倾向的客户推荐本案，形成重庆高端产品价格相对偏低的有利条件吸引其他城市的客户。思源遍布全国十余个大中型城市，拥有强大的客户网络，能为项目带来丰富的客源推介。思源全国平台资源整合，用以行销。解决方式思源行销渠道（思源全国平台资源整合行销）核心营销策略思源有和多家商会合作的经验，并取得了良好的销售业绩。、按照以往经验，思

77、源确保商会合作可以确保增加项目去化量 解决方式商会合作核心营销策略核心营销策略思源增大客户储备量策略案场保障提高成交转化率核心营销策略思源增大客户储备量策略案场保障提高成交转化率渠道拓宽解决来访不足问题提高项目成交率打造项目综合竞争优势提高市场竞争力有效传播项目价值体系告知目标客群项目信息案场管理之团队构建案场管理之团队构建雅居乐项目组雅居乐项目组组织架构组织架构核心营销策略日常培训日常培训1 1、根据项目业务需要对、根据项目业务需要对新老员工进行针对性培训新老员工进行针对性培训2 2、定期开展成功案例点、定期开展成功案例点评分析评分析3 3、不定期对销售人员进、不定期对销售人员进行随机性的专

78、业知识、服行随机性的专业知识、服务意识的抽查，以提高销务意识的抽查，以提高销售人员的各项素质售人员的各项素质5 5、政策性的培训、政策性的培训6 6、开展拓展活动，提高、开展拓展活动，提高团队凝聚力团队凝聚力7 7、建立季度考评机制定、建立季度考评机制定期总结前期经验教训，项期总结前期经验教训，项目组内实行末位淘汰。目组内实行末位淘汰。销售管理之培训计划培训计划进场前培训计划进场前培训计划核心营销策略销售逼定、一页纸说辞销售逼定手段调整：（1）、保持激情、强化技巧：通过案场适度的激励政策，可以刺激及保持销售员较稳定的积极性和热情点，但对于技巧的强化培训才是提升转化率的根本。此次培训必须侧重于了

79、解客户的需求后，对于客户心理的引导。说辞的丰富重点：竞品项目的对比分析客户集中抗性点的弱化引导工程施工体系的品质支撑培训重点：从良性的角度，认识市场的宏观变化持续性的进行并收集银行按揭政策及手续要求的培训进行工程口的专业化培训（含：施工流程、工艺亮点、标准量化、采购标准、景观打造等）考核重点：说辞的准确性流程的固化性市场信息掌握的广泛性销售技巧的灵活性核心营销策略-现场管理（1）、惩罚机制：针对未完成周保底任务指标的销售人员，进行100元的惩罚，所罚款项作为团队活动基金，亦可用于团队奖励使用；针对每周销售套数较少的小组，进行100元的惩罚，所罚款项作为团队活动基金，亦可用于团队奖励使用。（2）

80、、淘汰机制：针对连续两周没有完成任务的销售人员，将对其进行停岗处理，专注进行老客户的跟踪维护，如有成交可即上岗。如连续一个月仍未新增成交的，则退回公司另行安排，公司保留辞退的权利。（3）、晋升培训机制：针对每月的销售冠、亚、季军，进入公司“金种子”（计划名称待定）培训营，享有公司专门针对销售经理的培训机会，并优先享有承担公司新接项目的销售管理工作的机会核心营销策略精英团队合理而人性化的接待流程微笑的客户服务案场管理制度管理制度：案场管理制度案场销售接待程序案场作息时间制度案场奖惩制度案场客户管理制度案场统计资料汇报制度服务体系：专业化服务微笑服务风险提示服务及时服务满意度服务投诉处理服务销售管

81、理之管理制度案场管理制度核心营销策略温馨速递；签约客户回访、未成交客户温馨速递；签约客户回访、未成交客户回访、受理客户投诉、日常现场巡查、回访、受理客户投诉、日常现场巡查、项目网站业主论坛、客户档案的建立、项目网站业主论坛、客户档案的建立、礼品派送、客户满意度之星评比礼品派送、客户满意度之星评比严格的销售规范、人员规范化管理、投诉处理严格的销售规范、人员规范化管理、投诉处理销售管理之满意度执行满意度执行按时发送各节点短信、按时发送各节点短信、 E-mail E-mail （节日、生日、活动、工程节点告知、签约提醒、到帐提醒等）（节日、生日、活动、工程节点告知、签约提醒、到帐提醒等）让客户及时了

82、解所购买楼盘的工程进度信息，加强与签约后客户间的沟通，实现对短信客户关怀的标准化、规范化操作，便于客户提前作好相应的准让客户及时了解所购买楼盘的工程进度信息，加强与签约后客户间的沟通，实现对短信客户关怀的标准化、规范化操作，便于客户提前作好相应的准备工作，同时提升客户对开发商的整体满意度。备工作，同时提升客户对开发商的整体满意度。认购提示认购提示签署认购书第二天签署认购书第二天1010：0000签约提醒签约提醒签署认购书第五天且客户尚未签约（第五天签署认购书第五天且客户尚未签约（第五天1616：0000）认购流程完毕温馨提示认购流程完毕温馨提示认购签约流程完全结束后第二天认购签约流程完全结束后

83、第二天1010：0000工程进度告知工程进度告知每两周发放一次工程已完成部分进度告知每两周发放一次工程已完成部分进度告知全款到帐全款到帐全款到帐第二天全款到帐第二天1010：00 00 入住问候入住问候集中入住结束后第三天集中入住结束后第三天1010：0000生日问候生日问候-在客户生日当天上午在客户生日当天上午1010：0000，以短信的形式，给予客户生日问候在客户生日当天上午，以短信的形式，给予客户生日问候在客户生日当天上午1010：0000，以，以E-mailE-mail的形式，给客户发送生日贺卡的形式，给客户发送生日贺卡节日问候节日问候-重要节日前一日上午重要节日前一日上午1010：0

84、000，以短信或，以短信或E-mailE-mail的形式问候的形式问候 业主及其业主及其 家人项目网站在显著位置增加节日问候家人项目网站在显著位置增加节日问候天气变化的温馨提示天气变化的温馨提示 针对天气突变情况，如天气转凉、暴风雪等，在接到天气状况变化信息当天针对天气突变情况，如天气转凉、暴风雪等，在接到天气状况变化信息当天1717：0000前给予客户短信提示。前给予客户短信提示。核心营销策略客户满意度工作的执行原则客户满意度工作的执行原则三位一体，服务客户客服部、销售部、物业围绕业主服务三者在做好自己职责范围的客户维护工作外，同时在其也两个部门上的领域也应该能够为业主解决一些实际问题。时刻

85、保持与业主的接触、沟通与业主随时保持接触和沟通，使业主的一些想法或不能及时反映出来，从而针对这些问题进行解决和处理。接触沟通方式可以通过温馨短信提示、电话回访、业主论坛、各种活动的举办或最直接的业主调查问卷等方式来进行。为了充分的保证客户满意度的提高，建议作大型活动前提前对业主进行民意测验，在允许范围内昼考虑业主的意见。解决方式客户满意度保障核心营销策略监控品质、监控案场以及各销售细节的监控标准构成了监控标准体系。1、监控执行案场的各项标准和制度；2、建立风险管理、沟通管理以及信息反馈机制，适时优化案场品质管理体系；3、保证客户满意度及工作满意度；4、提升案场服务细节和效率；5、对案场策划、销

86、售等的工作进行跟进和督促6、品管销售数据性管理和监控，确保销售整体各项工作无误。品质监控旨在维系和保证销售工作有效执行，提升价值及客户满意度品质监控旨在维系和保证销售工作有效执行，提升价值及客户满意度解决方式品质监控核心营销策略活动营销D型：潜在客户排除仅到访一般性客户维护到访且满意活动营销到访会推荐C型：到访客户直接促销落订意向等待活动营销意向会推荐加紧跟踪，快速落订意向会购买B型：意向客户一般性的客户维护仅成交重点维护，争取继续购买成交且满意活动营销成交会推荐A型：成交客户深度挖掘的潜力客户类型思源CRM将客户细分为十级，针对不同级别客户进行深度分析与挖掘!解决方式精细化客户分类核心营销策

87、略销售管理之沟通方式沟通方式方式一方式一: :周例会沟通机制周例会沟通机制解释:项目确定在每周五或每周一举行双方例会,就本周工作总结和下周工作计划进行梳理;方式二方式二: :不定期沟通机制不定期沟通机制解释:项目临时工作沟通,不定期,有事情及可立马沟通.方式三方式三: :突发事件沟通机制突发事件沟通机制解释:项目如遇突发事件,需要双方立马进行协商,解决.方式四：日报，周报，月报，季报，年报等沟通机制方式四：日报，周报，月报，季报，年报等沟通机制解释：按照时间进度提交销售统计报表。核心营销策略降低购房门槛：低首付，客户只用付较低的首付款，其余部分由开发商承担，购房者在交房前还清适用对象：首次置业

88、者，尤适用对象：首次置业者，尤其是上班不久积蓄不多的高其是上班不久积蓄不多的高薪工作人士薪工作人士 适用项目：首次置业项目适用项目：首次置业项目效果评估：效果评估： 效果较好，能够有效的挖掘潜力客户，促进成交。但是如果购房者以后的还款能力效果较好，能够有效的挖掘潜力客户，促进成交。但是如果购房者以后的还款能力发生问题，或交房时由于各种原因导致购房者不愿付首付部分房款，开发商将承担发生问题，或交房时由于各种原因导致购房者不愿付首付部分房款，开发商将承担较大风险较大风险效果及注意事项效果及注意事项首次置业的高薪族，他们有稳定首次置业的高薪族，他们有稳定的令人羡慕的工作，但由于时间的令人羡慕的工作，

89、但由于时间原因并没有充足的储蓄原因并没有充足的储蓄重要营销策略弱市下针对性策略之一：降低购房门槛降低客户购买风险：对客户担心的市场风险、房屋质量风险等，开发商以某一种合同承诺的方式进行分担主要形式：无理由退房、保价计主要形式：无理由退房、保价计划、试住等划、试住等适用项目：所有项目适用项目：所有项目 效果评估：效果评估： 效果较好，尤其是在淡市中能够打消购房者担心房价下跌的顾虑，促进项目快速销效果较好，尤其是在淡市中能够打消购房者担心房价下跌的顾虑，促进项目快速销售；但是开发商承担的风险较大，需要对市场有一个准确的判断售；但是开发商承担的风险较大，需要对市场有一个准确的判断无理由退房：购买该项

90、目楼盘的购房者，若两年后觉得有问题或者不合适，可以全额退款，开发商签约承诺完全回购。保价计划：根据承诺，计划实施期内购买该楼盘的消费者，可以在区域平均房价下跌时获得开发商的差额补偿。试住：客户试住计划需交纳一定数额的定金及签署预购（试住）合同书，在签署预购（试住）合同书以后至入伙期间，发展商自行供楼。在入伙后正式试住物业，每月按照以规定的租金交纳月租，试住期限为3年，在3年试住期间任一时间内，客户可将之前交纳的月租金低作首期房款，在补齐首期房款后可签署商品房买卖合同，办理产权过户和银行安揭手续，进入供楼阶段，在三年试住期满，如客户不想够房，发展商可以退回定金，收回物业。效果及注意事项效果及注意

91、事项时间时间房价房价开发商以开发商以“承诺承诺”的形式承的形式承担房价下跌的部分风险担房价下跌的部分风险？重要营销策略弱市下针对性策略之二：降低客户购买风险重要营销策略弱市下针对性策略之三：大户型定向营销定向营销基金：128、146平米将是项目的营销难点1、大户型置业基金：针对定向团购，设定专项营销基金；重要营销策略弱市下针对性策略之四：创造项目价值叠加方式第一：营销价值提升（思源能做什么？）1、资源行销体系的超额营销回报_找到支付能力强的高端客户思源经过龙湖、万科、万达、瑞安新天地等项目的营销经验，通过思源已有的行销资源的的利用（3万个北部片区高端客群及专业投资客户）以及在万科项目操盘中对3

92、00个渝北片区企业的接触工作能增加项目额外销售量35-45%；2、区县客群的支撑带来增量客群；在区域客群容量有限的情况下，增加区县客群的客源量，据思源经验重庆年销售量超过20万平米的项目，区县客群基本占到去化量的25%-30%，大量的区县客群购买力支撑了项目销售；3、思源外地客群资源的利用；随着重庆城市地位的逐步提高，两江新区的挂牌成立，外地客群的比例逐年上升，思源将发挥来自北京，成都，山西，天津等地分公司或二手房经纪平台提供项目外地推介，解决5-10%增量销售额；重要营销策略弱市下针对性策略之四：创造项目价值叠加方式第一：营销价值提升（思源能做什么？）4、销售执行力及客户深挖机制不浪费每一个

93、客户资源，重视种子客户的维系，提升关系客户购买量；在思源通过与众多大开发企业的合作，形成一套完整的客户筛选流程与判断机制以及客户满意度管理办法，经验判断约能提高客户资源利用率减少客户流失10%左右，提高10%销售额，另外重视种子客户的维系，提升关系客户购买量；5、思源完整客户满意度服务与监控体系为开发企业的长远品牌建立保驾护航；实施全方位的客户满意度管理与监控办法，以客户为中心建立关系营销，长远支撑开发商品牌战略；通过思源的资源以及营销方式，销售执行力及管控能力的提升，区县渠道及外地资源的共同利用约能提高85%销售额；重要营销策略弱市下针对性策略之四：创造项目价值叠加方式第二：配套的优先打造，

94、塑造竞争优势（教育，生活，景观等配套打造）片区内生活配套严重缺乏，需要优先招商超市等方式解决生活配套，作为项目一个配套买点的叠加方向；同样还可以在教育配套等方面不输于竞争对手。按照经验，生活配套、交通配套、教育配套、景观配套等方式的全面完善，能增加项目40%-50%约的去化量；第三：在完成如此高速的情况下，价格与利润空间的要求需要甲方降低2010年采取入市低价吸引市场，2011年采取平价或略低价+配套价值+产品价值+营销价值换取销售量，平均售价比市场低10-15%，略能带来去化速度快40-50%，2012年采取拉高剩余产品价格平衡整盘销售价格的操盘策略；渠道增量商会合作5%区县短期售房部5%主

95、城区域巡展25%思源渠道行销45%合计80%通过思源两大策略实施，可以确保增量80%！解决方式效果总结核心营销策略在市场平均去化量的基础上，通过思源挖深客户储备渠道，扩大客户储备平台，利用思源各方面资源以及良好的现场保障制度，可以在现有月均最高去化量60套的基础上，去化量增加80%达到108套的去化量！思源结论解决突破核心营销策略核心营销策略思源增大客户储备量策略案场保障提高成交转化率渠道拓宽解决来访不足问题提高项目成交率打造项目综合竞争优势提高项目综合市场竞争力有效传播项目价值体系告知目标客群项目信息核心营销策略提高项目综合市场竞争力策略一：强调现楼现生活销售说辞：强调现楼现生活物料推广：实

96、景展示核心营销策略提高项目综合市场竞争力策略二：教育配套提升名校联姻：尽快落实与知名学校联姻，提升项目的价值体系核心营销策略提高项目综合市场竞争力策略三：商业配套招商促进引进知名商家，利用商业配套，满足客户生活需求，提高竞争力。核心营销策略提高项目综合市场竞争力策略四：制作雅居乐生活手册综合解读雅居乐生活配套交通篇：饮食篇：购物篇：娱乐篇：教育篇：核心营销策略思源增大客户储备量策略案场保障提高成交转化率渠道拓宽解决来访不足问题提高项目成交率打造项目综合竞争优势提高项目综合市场竞争力有效传播项目价值体系告知目标客群项目信息，具体参见营销执行目录CONTENTSPartthree目标/任务推导In

97、terpretationofgoalsandtasksParttwo项目本体解读OwninterpretationPartfour项目竞品分析Theactorprocessoflocating.Partfive核心营销策略difficultanddoubtfulpoints.Parteight思源优势The superiority of The superiority of syswinsyswinPartseven营销执行方案ImplementationoftheprogramPartone营销环境研判Marketingenvironmentjudged前文的分析项目面临的营销难点以及核心策

98、略，接下来我们看一下如何具体实施及解决所有影响目标达成的营销难点。营销执行方案营销执行方案n本项目竞争定位是做区外的挑战者，区内的领导者n区域外是性价比竞争，区域内是品质竞争n强调项目南滨江绿洲概念，脱离工业区楼盘形象n项目客群定位为以首改再改客群为主，针对首置群体强调一次到位n项目一期产品主卖点是低密度高层，不是洋房，只是高层洋房化思源之于本案的几个重要观点具体的营销执行策略之前，我们对项目有以下几点重要观点1、项目形象策略2、项目推售策略3、项目客户储备方案4、项目推广方案5、项目展示方案Parteight营销执行方案Implementationoftheprogram项目核心价值提炼项目

99、推广定位营销执行方案项目形象策略项目核心价值提炼项目本体价值点梳理项目价值点归纳1、产品舒适度高低密度，户型设计舒适，双阳台，板式建筑，通透；2、准现房销售准现房销售，眼见为实，园林完美呈现3、雅居乐企业品牌上市开发企业，全国10强，实力雄厚4、山顶会所4000平方米山顶会所，区域唯一5、景观价值：滨江、400米景观长郎6、社区配套：教育配套完善，商业配套完备7、性价比高：项目销售单价处于区域低洼8、产品+准现房+品牌核心价值点南滨之上，洋房级宽景高层豪宅南滨之上，洋房级宽景高层豪宅定位阐释：南滨之上，拔高项目地段形象，洋房级，展示出项目的景观、产品价值体系，高层豪宅，点出项目的产品特征。雅居

100、乐国际花园形象定位项目形象策略扭转洋房概念为洋房级定位沈阳雅居乐常州雅居乐万科渝园成都雅居乐国际花园上海雅居乐南京雅居乐眼见未来,比想象更美好远见 心见 共见未来项目推广方案之推广主题表现项目推广策略项目推广策略上海雅居乐南京雅居乐沈阳雅居乐成都雅居乐国际花园项目推广策略之推广主题表现对于品牌:将各分公司项目作为背景,使客户认知到雅居乐全国遍地开花,树立置业信心;对于卖点:提出核心卖点,不做大而全的推广,使客户印象深刻雅居乐, 让生活更美好（教育篇）项目推广策略上海雅居乐南京雅居乐沈阳雅居乐成都雅居乐国际花园项目推广策略之推广主题表现对于品牌:将各分公司项目作为背景,使客户认知到雅居乐全国遍地

101、开花,树立置业信心;对于卖点:提出核心卖点,不做大而全的推广,使客户印象深刻雅居乐, 让生活更美好（生活篇）1、项目形象策略2、项目推售策略3、项目客户储备方案4、项目推广方案5、项目展示方案Parteight营销执行方案Implementationoftheprogram推售原则房源评定价格策略价格走势销控方案推售计划回款计划Act1【工程进度原则】根据各栋的工程进度和取得预售许可证的时间，合理安排每期推售的产品量。Act2【户型均好性原则】推货时，各类户型均好搭配推出，保证产品线供应丰富，为客户广度提供保证。Act3【景观均好性原则】各类产品景观均好搭配推出，价格差异化定位，满足客户需求。

102、Act4【小批量推售原则】小货量推售，制造需求紧俏，小步快跑，营造热销氛围。Act5【价值提升原则】根据热销局面，为下一批单位的价格提升奠定基础。小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀缺，保持市场热度项目五大推售原则项目推售策略1-1234567891015141312111-2已推将售未售1未售2楼栋单栋套内面积（）1-2118322632977059127336137336363404132578705997059预计高层合计73111一期总建筑面积：237380.88m2注：1、由于暂时无10、14、15栋高层的户型资料，故本次未做高层面积统计。未含高层产品，未推售体量约为7.31万方项目

103、推售策略各楼栋体量统计总体规划图1-151-21126123410151413128、110、119119、110、119789147、109、146已推将售未售147、109、14687、10887、108u以上为依据安静度、噪音、视野、朝向、景观等要素综合分析房源分级。1级最佳4级3级2级5级6级最低依据不同的定级因子，权重均有所不同，待后期详细单套房源定价需要再与发展商进一步沟通。朝景观大道和洋房区、视野开阔、安静、间距大，私密性佳，故此处房源级数最好。146、147平米四房产品房源级数最高，110平米三房较低！项目推售策略总体规划图1-151-21126123410151413789项

104、目推售策略划分原则：大户型与小户型搭配，优势房源与劣势房源搭配，保证均衡去化房源推售批次划分第一批次第二批次第三批次第四批次推售批次划分第一批次 已推售第二批次2、7、12、13、1-2号楼,共计22184平方米;第三批次3、4、8、9号楼,共计33715平方米;第四批次10、15、14号楼，因未知标准层，总面积不详， 项目一批次预计2010年5月面市，推售策略为小步快跑、快速回款；项目整体推售计划二批次开盘（7.10）第一批次推出第二批次推出11092平方米已销售85%销售目标：完成当批次的70%二批次加推（9.11）第三批次推出11092平方米2批次推三批次开盘（10.23）一批次开盘（5

105、.29）销售目标：完成当批次的80%，2批次10%第四批次推出16858平方米销售目标：完成当批次的85%，2批次加推的10%三批次加推（1030）第五批次推出16857平方米销售目标：完成当批次的80%，完成存量的70%3批次加推四批次开盘（11.20）第六批次推出剩余体量50%销售目标：完成当批次的80%，完成存量的10%四批次加推（12.18）第七批次推出剩余体量50%销售目标：完成当批次的80%，完成存量的10%4批次加推2010年注：具体推售方式根据当时储客情况确定项目推售策略入市套内均价7416元，项目整体销售额约14。9亿，总货值能满足销售目标；2010年项目总体销售周期6个月，

106、预计销售总额约为8亿，在保持销售价格不变的前提下，需要高于市场销售速度的3倍，思源通过行销、提高转化率等营销措施，可实现市场速度下的2倍销售速度。因此本方案在价格策略上，建议根据市场及销售速度微调，通过价格杠杆有效推进销售。项目推售策略项目整体价格策略说明：根据本项目的推盘计划，本项目共推盘根据本项目的推盘计划，本项目共推盘6 6次，共计总额为次，共计总额为1717。6 6亿，亿， 备注备注: : 此表仅供参考和讨论此表仅供参考和讨论, ,因此市场随时在变化因此市场随时在变化, ,需要随市场变化需要随市场变化, ,灵活处理和调整价格灵活处理和调整价格. .开盘日期（年开盘日期（年/ /月）月）

107、2010-72010-72010-82010-82011-92011-92010-102010-102010-112010-112011-122011-12销售均价（元）销售均价（元）新推货值（万元）新推货值（万元）预估销售率（预估销售率（% %）预计销售面积（）预计销售面积（）预估销售金额（万元）预估销售金额（万元）回款周期回款周期2010年度下半年销售计划项目推售策略本项目的市场消化表现月均去化月均去化54005400平米，平均年去化平米，平均年去化3240032400平米；平米；市场现状市场现状月均去化月均去化7878套，套，93609360平米，平米，6 6个月个月去化去化561605

108、6160平米；平米；实现高于市场均速实现高于市场均速1.61.6倍的销售目标倍的销售目标项目推售策略1、项目形象策略2、项目推售策略3、项目客户储备方案4、项目推广方案5、项目展示方案Parteight营销执行方案Implementationoftheprogram储客模式储客方案储客目标客户甄别监控体系1、对南岸区、巴南区、九龙坡区、逾中区、江北区进行一次社区扫楼（载体：项目楼书、宣传海报）2、圈层推介会（载体：项目楼书、宣传海报）3、外展场4、SP活动积累5、所有自然来访、来电客户6、外区域巡展1、办理VIP卡会员办理VIP卡会员，必须出具10万以上的资产证明，剔除部分非诚意客户，进一步筛

109、选客户。2、VIP卡会员升级金卡会员办理金卡的会员，需交纳5万元诚意金（后期抵扣房款），目标客户群更加清晰。储客方案储客方案客户甄别模式客户甄别模式项目客户甄别项目储客策略时间推广主题储客方式储客手段推广阶段12月11月10月9月8月7月关键节点区县巡展行销二次开盘持续热销圈层营销社区扫楼VIP卡锁定社区扫楼区域巡展项目储客策略第三次开盘秋交会2010年度储客总控图加推第四次开盘加推第二次开盘信息传递开盘热销开盘热销秋交会信息项目热销（1）储客信息监控前述储客步骤为理想状态下的进程，市场难免发生特殊情况，以下一系列指标都可能在一定范围内发生变化，还会相互影响。我们会每1周对储客情况进行汇总，归

110、类分析，在大目标不变的前提下，逐步修正后期储客计划。在监控、修正中成功完成储客。来访量来访成功率储客量认购成功率特殊情况监控对储客情况进行监控，储客期每日来访量应不少于计划批数，如果少于计划批数，加大推广力度；来访成功率是对储客结果影响最敏感的指标，为使来访成功率达到既定目标，随时注意对客户的心理分析和对销售人员的培训；开盘成功率保守估计在50-60%，价格体系、优惠措施、以及前期一系列工作是保证开盘成功率达50-60%的基础。对储客情况进行监控，储客期每月储客量应不少于计划批数，如果少于计划批数，加大推广力度；项目储客监控体系项目储客策略项目储客目标一批次合计成交客户蓄客目标46823802

111、010.7.10-8.10月来电来访量周来电来访量日来电来访量28070102010.8.11-9.10月来电来访量周来电来访量日来电来访量420105152010.9.10-10.10月来电来访量周来电来访量日来电来访量560140202010.10.10-11.10月来电来访量周来电来访量日来电来访量560140202010.11.10-12.30月来电来访量周来电来访量日来电来访量56014020项目储客策略1、项目形象策略2、项目推售策略3、项目客户储备方案4、项目推广方案5、项目展示方案Parteight营销执行方案Implementationoftheprogram营销排期总体推广

112、策略推广阶段划分推广筹备期项目正式推广期项目强销期7月9月10月12月7月中旬二批次开盘销售报纸广告推广7月10日销售团队培训电台广告外卖场选址及装修行销开始执行，南岸区、渝中区、高新区、江北区、九龙坡区、扫楼圈层营销渠道行销工作秋季房交会网络广告直邮工作推广营销项目推广方案之营销关键节点控制图2010年度控制图项目推广方案9月中旬二批次开盘销售10月两次开盘销售11月三批次房源开盘销售12月三批次加推开盘销售以老带新活动外卖场开放及巡展开始异地行销1、线上拔高调性，树立品质，线下做好细节及服务，加强体验营销；2、围绕目标客群做小众圈层活动，提高客户关注度；3、以公关活动、媒体推广、渠道行销三

113、者结合进行；总体推广策略要求项目推广策略【客户争夺策略】本区域内竞争激烈，一般客户有限，实现最大程度争取【活动贯穿策略】以活动作为圈层营销的重要载体，结合线上媒体，实现联合打击【体验营销策略】实景展示，以真实的景致呈现给客户，体验高品质文化生活氛围【特色营销策略】思源营销模式创新，保证线上线下两条营销线的最大化运用【赢在执行策略】以精细化团队管理，结合思源经纪客户满意度管理，品质监控管理共同实现客户，发展商，项目三方共赢五大执行策略项目推广策略活动时间：2010年7月中旬配合二批次开盘时间活动目的：借此活动引发市场关注度，增加销售中心人气，增强客户对本项目的了解，促进销售活动内容:1、对沙盘的

114、找茬；2、户型的找茬；3、园林景观的找茬；4、给予一定奖励；主题：大家来找茬，等你来挑刺！第三阶段项目推广策略五大执行策略活动贯穿第三阶段项目推广策略五大执行策略活动贯穿活动时间：2010年7月中旬配合二批次开盘时间活动目的：通过口碑传播，增加上客量，促进销售活动内容:1、非单一的以老带新活动；2、普通客户均可担当置业大使，通过推荐客户购买本项目，获得大使基金；主题：全民置业大使非传统型以老带新第三阶段项目推广策略五大执行策略活动贯穿活动时间：2010年8月中旬活动目的：针对目标客群，举办相亲会活动内容:1、联合百合网，在项目会所举行非诚勿饶相亲会；2、针对本项目目标客群，限制年龄，限制收入；

115、3、相亲成功的颁发本项目的购房基金；主题：非诚勿扰熟男熟女相亲会圈内人士解读：雅居乐被重庆人误会话题一：雅居乐是本土开发企业？引导出雅居乐的品牌话题二：雅居乐的产品真的无可挑剔？引导出产品的稀缺话题三：故作神秘的雅居乐？引导出项目的推广策略话题四：谁人不知雅居乐？再谈雅居乐的品牌与项目话题五：一句话点评雅居乐解读项目的核心价值项目推广策略五大执行策略活动贯穿项目推广策略营造热销氛围周末暖场活动 插花艺术 交响乐欣赏 别克车展示 儿童特长秀 才艺展示 水果节五大执行策略活动贯穿【客户争夺策略】本区域内竞争激烈，一般客户有限，实现最大程度争取【活动贯穿策略】以活动作为圈层营销的重要载体，结合线上媒

116、体，实现联合打击【体验营销策略】实景展示，以真实的景致呈现给客户，体验高品质文化生活氛围【特色营销策略】思源营销模式创新，保证线上线下两条营销线的最大化运用【赢在执行策略】以精细化团队管理，结合思源经纪客户满意度管理，品质监控管理共同实现客户，发展商，项目三方共赢五大执行策略项目推广策略体验营销一：销售中心星级服务，满足高端客户尊崇感；体验营销二：样板示范区体验；体验营销三：品牌物业管理体验；五大执行策略（体验营销策略）项目推广策略项目推广策略看房动线的体验之旅售房部售房部样板房样板房样板房样板房样板房样板房看房动线体验之旅【单一的包装也可装饰更好】【2】【3】【大门形象与项目定位不相匹配】项

117、目推广策略售房部售房部样板房样板房样板房样板房样板房样板房【沿商业街一侧包装后没有那么单一】售房部售房部样板房样板房样板房样板房样板房样板房项目推广策略【此处形象改造有点困难】【植物点缀更好】【至二期道路分叉口形象有待改善】【门前杂乱的停车地】【指示牌在警行的标志下还能再大点吗？】项目推广策略看房动线的体验之旅样板房样板房样板房样板房样板房样板房【嬉戏玩耍的小孩-联想到了小型游乐设施】【寂寞的小台】【保安亭大叔要引导、要站岗若再多一人引导车行】【大厅内的“小心台阶”色调不够醒目】【粗糙的展示板有待品质进一步提高】售房部售房部【装饰品普通】【水虽很浅，但意外和尴尬随时可能发生】【若有绿化或小盆景

118、围合小朋友更加安全】【水有点不洁净了】售房部售房部样板房样板房样板房样板房样板房样板房项目推广策略【门前杂乱的停车地】【有广告画面或绿化装饰没有这样呆板】【样板示范区导示牌较小】项目推广策略售房部售房部样板房样板房样板房样板房样板房样板房【车库包装】【精细化细节】【通往示范区的通道需要改善】【引导人员】项目推广策略【路灯头歪了】售房部售房部样板房样板房样板房样板房样板房样板房【车库的包装过于粗糙、建议用绿化和车库标记】【警戒线让人有一定心理障碍】【节假日喷泉红红活活】【社区大门的景观植被档次较低】 【植被损坏严重】【粗糙的隔断、绿化不够规整】售房部售房部样板房样板房样板房样板房样板房样板房【样

119、板间视野：乱且不整洁】项目推广策略【样板间阳台往下“风景”】【5号楼样板间景色不容观看】【植被或其他小品装饰也许更好】【大阳台、但样板间的装饰物不佳、未突出阳台大的特点、反而紧凑】售房部售房部样板房样板房样板房样板房样板房样板房项目推广策略【看房通道处进行绿化维护，有待进一步包装】【样板间上的一处大煞风景】【客户看样板间均无置业顾问陪同】【样板间看出去的楼下户型】【样板区通道的视野最好用档次或包装】【样板间看出去的楼下户型】项目推广策略【植被或其他小品装饰也许更好】【裸露的电线】【草坪与道路间无隔断】【细节为胜、样板示范区经过的景观定要处理好】【尽快完善植被】【样板区通道的视野最好用档次或包装

120、】项目推广策略【客户争夺策略】本区域内竞争激烈，一般客户有限，实现最大程度争取【活动贯穿策略】以活动作为圈层营销的重要载体，结合线上媒体，实现联合打击【体验营销策略】实景展示，以真实的景致呈现给客户，体验高品质文化生活氛围【特色营销策略】思源营销模式创新，保证线上线下两条营销线的最大化运用【赢在执行策略】以精细化团队管理，结合思源经纪客户满意度管理，品质监控管理共同实现客户，发展商，项目三方共赢五大执行策略项目推广策略1、通过具有市场影响力和号召力的特色营销方式，引起购房者以及业界的关注，从而树立起较高的知名度；2、利用特色营销方式，形成快速、高效的收客局面，推售阵地不仅仅局限在现场，而是扩大

121、到更宽泛的领地。目的特色开盘圈层营销神秘营销积分卡品牌联动种子营销五大执行策略（特色营销策略）项目推广策略营销核心策略:圈层营销行业沙龙理财讲座体验营销跨界营销异地营销行业沙龙类（房地产圈层、珠宝圈、车友会等）行业展览类（汽车、红酒、古董等）圈层讲座类（养生讲座、财富论坛、银行理财与风水讲座）现场活动类（周末活动、夏季酒会、业主答谢会、贵族派对活动）项目推广策略五大执行策略（圈层营销策略）圈层营销小老板“小富二代”公务员职场新锐白领针对项目的目标客群所形成的圈层，开展具有切实打击效果的营销活动，让人为之所动。原住民项目推广策略五大执行策略（圈层营销策略）回访客户定期短信、电话回访成交客户意向客

122、户雅居乐会员资料寄送电子楼书电子客户通讯生日问候贺卡、鲜花订送奖励政策老客户带新客户赠送管理费、物质奖励等建立圈层：1维护圈层2圈层传播3Keyponit-1根据已成交客户来源，朋友介绍客户占了总比例的45%，说明朋友圈层间的效果极为明显，因此对于以往的老客户关系需持续维护，同时拓展新的圈层，进而进行相对精准的圈层营销。项目推广策略五大执行策略（圈层营销策略） 行业内圈层营销（房地产行业、金融行业、IT业、广告业、餐饮业、车友会等）活动目的：口碑传播，增加上客量，促进成交。活动对象：行业内的中高级管理者活动时间：每月两次主体内容： 行业发展讨论、本项目产品推介费用预算： 场地租赁、茶水费用等预

123、计每次5000元项目推广策略五大执行策略（圈层营销策略）1、联动活动：赞助或协办银行贵宾客户的活动，如慈善宴会、高尔夫活动、投资理财讲座等。2、贵宾会刊：在贵宾会刊上投放广告，扩大圈层认知度。招商银行招商财富光大银行光大上品3、与投资代理机构互为VIP：在贵宾会刊上投放广告，扩大圈层认知度。Keyponit-2 银行、投资代理机构的VIP客户项目推广策略五大执行策略（圈层营销策略）Keyponit-3 保险业潜在渠道营销思源内部资源网络获取财富拥有者资料聘请保险业精英兼职进行项目推介参保大中型企业负责人参保政府高官个人参保财富拥有者利用自身客户资源利用自身关系网络保险业项目推广策略五大执行策略

124、（圈层营销策略）Keyponit-4 商会、行业协会u商会、行业协会的拜访：重庆市内各个商会、摩配、制造行业、证券行业等的联系、梳理，对有意向的客户进行深度拜访；思源商会资源：重庆市侨商协会重庆市律师协会重庆市台商投资企业协会重庆市黄埔军校同学会重庆市浙江企业联合会重庆市广东商会重庆市山西商会项目推广策略五大执行策略（圈层营销策略）圈层营销关键点避免交叉误区模糊的推广目的不仅不会对销售有任何帮助，反而容易给客户造成项目定位不清晰的错觉。始终保持高调性无论是针对首置首改客户，还是再改客户进行的圈层营销都必须保持和项目一直的品质、高调性。五大执行策略（圈层营销策略）项目推广策略特色营销策略是思源挖

125、深渠道，挖掘客源的关键，在推广上出奇制胜，才能抢占市场先机，在整体市场环境不好的情况下突围而出，获得项目的大获全胜，从根本上实现万科品牌在重庆的落地。同样的问题，针对再改客户，要用到的手段有何不同?特色营销五大执行策略（特色营销策略）项目推广策略神秘营销1、利用线上游戏的方式充分解读项目区域，潜在价值，以及未来规划，产生非比寻常的关注度，制造购房者之间的话题。五大执行策略（特色营销策略）项目推广策略跨界营销与大型的，非房地产性质的行业、协会共同举办具有影响力的营销宣传活动。利用重大节假日或者重大行业活动，采取冠名的形式各大行业协会或者大型公司共同开展活动。通过强强联合的方式，制造话题及品牌效应

126、。联合时尚杂志引爆寻找探险家活动联合4S店举办为结婚人准备的结婚礼物活动五大执行策略（特色营销策略）项目推广策略种子营销采取具有相当品质感的条件激励“老带新”。1、利用周边大型住宅项目的老业主，深入挖掘他们的改善性住房需求。2、利用圈层典型客户发动圈层推广，成交后给予一定提成2、利用已成交业主对项目的认可，发动他们对周围朋友的影响，从而产生新成交。赠送高尔夫球会体验卡赠送广州亚运会门票五大执行策略（特色营销策略）项目推广策略特色开盘针对不同圈层客户，推出不同批次开盘建立圈层认同感，让客户感受优先选房的尊崇感针对不同户型，推出不同批次开盘由于项目房源总价悬殊较大，针对的客户也不尽相同，梳理储备客

127、户，按照不同购房需求，通知现场认购，营造购房氛围，避免大小户型造成的客户犹豫不决。五大执行策略（特色营销策略）项目推广策略【客户争夺策略】本区域内竞争激烈，一般客户有限，实现最大程度争取【活动贯穿策略】以活动作为圈层营销的重要载体，结合线上媒体，实现联合打击【体验营销策略】实景展示，以真实的景致呈现给客户，体验高品质文化生活氛围【特色营销策略】思源营销模式创新，保证线上线下两条营销线的最大化运用【赢在执行策略】以精细化团队管理，结合思源经纪客户满意度管理，品质监控管理共同实现客户，发展商，项目三方共赢五大执行策略项目推广策略运用营销绩效管理的思想，提高精细化，保障执行力客户价值总营销成本销售收

128、入总营销成本=营销回报率=来电来访客户数（有效客户）总营销成本重复购买率/推荐销售率/衍生消费率=一来电来访客户数成交客户数销售成交率=二三策划推广绩效管理销售执行绩效管理客户服务和满意度维护绩效管理营销绩效管理=重复购买客户数/推荐销售客户数/衍生消费客户数成交客户数赢在执行策略五大执行策略（特色营销策略）项目推广策略推广时段推广内容推广主题推广手段诠释第一阶段第一阶段7 7月份月份 现房、产品 看到的比想象的更美 网络、硬广主打现房卖点，展示出产品价值第二阶段第二阶段8 8月份月份 现房、产品网络、报媒及外展场开放主题简洁、直接第三阶段第三阶段9 9月份月份 现房、产品短信、报纸、网络、其

129、他辅助媒体配合系列蓄客活动主题简洁、直接第四阶段第四阶段1010月份月份 配套、价值 雅居乐，让生活更美好！报纸、网络、其他辅助媒体配合系列开盘热销活动 解读雅居乐生活配套优势第五阶段第五阶段1111月份月份 配套、价值报媒、新闻、网络、短信其他辅助媒体配合开盘后热销第六阶段第六阶段1212月份月份 配套、价值 新闻、网络阶段推广细案项目推广策略目录CONTENTSPartthree目标/任务推导InterpretationofgoalsandtasksParttwo项目本体解读OwninterpretationPartfour项目竞品分析Theactorprocessoflocating.P

130、artfive核心营销策略difficultanddoubtfulpoints.Parteight思源优势The superiority of The superiority of syswinsyswinPartseven营销执行方案ImplementationoftheprogramPartone营销环境研判Marketingenvironmentjudged有丰富与国内一线开发企业合作经验以及项目品质服务管理体系思源一直致力于与优秀地产企业战略合作，提供综合服务。思源的客户已超过思源一直致力于与优秀地产企业战略合作，提供综合服务。思源的客户已超过10001000多家，遍布全国多家，遍布全

131、国各地，其中各地，其中5050多家百强企业，并和多家百强企业，并和1010余家超大型地产集团形成战略合作伙伴关系。余家超大型地产集团形成战略合作伙伴关系。（部分合作伙伴，排名不分先后）（部分合作伙伴，排名不分先后）为开发企业品牌落地与品牌建立提供专业支持！为开发企业品牌落地与品牌建立提供专业支持！思源优势重庆瑞安新天地重庆瑞安新天地瑞安重庆超大型城市综合体，滨江豪宅瑞安重庆超大型城市综合体，滨江豪宅服务重庆项目（城市综合体项目营销代理）“重庆天地”由重庆瑞安天地房地产发展有限公司开发建设，“重庆天地”项目位于重庆市主城区几何中心地段，东起嘉华大桥，西至渝中区红岩革命纪念馆，项目总占地1800亩

132、左右，将打造为一个具备“上海新天地”概念又有独自个性的“重庆天地”。重庆天地，项目将涵盖优质住宅、商业中心、商务中心等综合业态，设置有会展、贸易及批发中心、高档星级酒店、智能化写字楼、餐饮、娱乐、购物、休闲以及相关社区配套设施，同时瑞安房地产将以完善城市功能和可持续发展为根本理念对项目进行整体规划，使之成为国内外驻渝人士、商贾的会聚地。 思源优势万科朗润园万科朗润园位处渝北区宝圣大道西南政法大学正对面，正临机场高速路、金开大道及中环快速干道，总建筑面积约22万平米，由10栋高层住宅围合而成。 思源克服项目的区位及价高等劣势，截至09年12月31日实现所推房源100%销售，约计1800余套，价格

133、由最初开盘4000元均价，提升至7000元余元，成为区域价格与销售速度的标杆。重庆万科朗润园重庆万科朗润园万科入渝万科入渝1 1号精装高层作品号精装高层作品万科朗润园万科重庆第一个项目服务重庆项目（公寓及住宅营销代理）思源优势重庆国奥村项目重庆国奥村项目位于重庆市江北区石马河，总建筑面积75万平米，住宅面积60万平米复合大盘，物业形态有叠拼别墅，板式高层，高层构成，预计将于2010年9月开盘销售。 国奥投资，国奥投资，是国家体育馆及奥运村项目奥运村项目的项目法人，由北京城建集团、城市开发集团、天鸿集团、中信国安集团、北京控股有限公司等五大集团组成 。 国奥村总占地80公顷，总建筑面积50万平方

134、米，为2008年奥运会运动员驻地。2006年为减少奥运工程建设的资金压力， 国奥投资与思源经纪合作对奥运村公寓进行预售。 思源采用神秘营销方式（不打广告，无样板房，无景观展示），由最初的1万5每平米卖到3万5每平米，2008年奥运会后北京整体房市低迷时，国奥村房价不降反升，逆市上扬5千余元。 重庆国奥村重庆国奥村以北京奥运的品质要求打造国际顶级复合社区以北京奥运的品质要求打造国际顶级复合社区 服务重庆项目（综合型豪宅营销代理）思源优势龙湖龙湖MOCOMOCO，位于北部新区高新园龙湖水晶郦城旁，总占地面积约2万平方米，规划建筑面积约17万平方米，是集超高层现代主义风格精装小户型公寓、高档商业、创

135、业基地为一体的城市中心区地标性综合建筑群。龙湖龙湖MOCOMOCO，09年1月进场一个月1、2号楼尾盘售罄，3号楼3.28开盘当日售罄、售价高出同区域1000元/平米 ；龙湖国际龙湖国际( (mocomoco写字楼），写字楼），两版广告，4月开盘售31层，去化率95%。龙湖龙湖MOCOMOCO中心中心龙湖地产龙湖地产1010年城市综合体扛鼎之作年城市综合体扛鼎之作 龙湖龙湖MOCOMOCO，龙湖创立10年以来第一次与经纪公司合作，并以独家委托代理方式，由思源全程负责项目的营销工作。服务重庆项目（写字楼项目营销代理）思源优势 重庆万达广场，重庆万达广场，由全国商业地产排名第一的大连万达集团投资兴

136、建。地处南坪核心区域，总建筑面积78万平方米，是一个地处商业中心的超大型城市综合体项目，集大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓为一体。 2009年8月入场后，思源员工的素质深得甲方认可，成功实现项目销售。重庆万达广场重庆万达广场引领重庆第三次商务浪潮引领重庆第三次商务浪潮 重庆万达广场，重庆万达广场，万达创立20年来，在全国23个城市综合体中第一次与经纪公司合作，并以独家委托代理方式，由思源全程负责写字楼部份的营销工作。服务重庆项目（写字楼项目营销代理）思源优势项目位于高新区，占据主城西进的要塞，项目所属高新IT、电子、科技的商贸重镇，经过近年发展，区域逐步趋于成熟。

137、项目总建筑面积22万平米，总容积率：2.09，建筑密度：27.41%，绿地率：30.08%，建筑形态为洋房与高层，预计项目将在2010年10月正式开盘销售盾安半山公馆盾安半山公馆城市核心区顶级洋房社区城市核心区顶级洋房社区 服务重庆项目（花园洋房营销代理）思源优势五矿地产五矿地产联发房产联发房产联发渝北及杨家坪项目项目位置：项目位置：重庆市江北区石马河项目性质：项目性质：住宅、商业项目规模：项目规模：项目总占地1037亩石马河一级土地开发中渝御府中渝置地中渝置地项目位置：重庆渝北新牌坊地区 项目性质：城市顶级独立大别墅、商业、会所 项目规模：建筑面积24500平方米 项目位置：杨家坪及渝北项目

138、项目性质：杨家坪高层公寓，渝北项目别墅 项目规模：14万平米，36万平米在重庆与知名企业战略合作（顾问及前期策划项目）思源优势东原地产东原地产项目位置：渝北区北部新城机场高速鳄鱼馆旁项目性质：独栋别墅,双拼别墅 项目规模：建筑面积190000平方米 开 发 商：重庆东原房地产开发有限公司 中国地产集团中国地产集团项目位置：重庆巴南区渝南大道李九路项目性质：住宅、商业项目规模：约835亩开发商：中国地产集团深圳尚模地产深圳尚模地产项目位置：重庆渝北区机场高速鳄鱼馆旁项目性质：别墅、高层项目规模：约500亩开发商： 深圳尚模地产集团在重庆与知名企业战略合作（顾问及前期策划项目）思源优势独特项目管理构架保障发展商品牌销售第三方监管销售第三方监管平台，提升服务平台，提升服务品质与客户满意品质与客户满意度为开发商品牌度为开发商品牌保驾护航保驾护航利用强大客户资源，利用强大客户资源，变坐销为行销，达变坐销为行销，达到点对点宣传，节到点对点宣传，节省营销成本省营销成本两大领先管控体系两大领先管控体系品质监管体系，策划监管体系品质监管体系，策划监管体系两大优势执行体系两大优势执行体系行销执行体系，销售执行体系行销执行体系，销售执行体系思源优势饮水思源饮水思源 合作致远！合作致远！中国房地产领域 领先的整合增值服务商Thank！+汇报完毕多谢。