某商住小区区域环境综合分析报告

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1、【福缇岛商住小区福缇岛商住小区】区域环境综合分析报告区域环境综合分析报告执行说明执行说明调查内容：项目周边区域环境； 调查方法：实地考察及二手资料收集； 调查时间：2011年8月15日至2011年9月10日，共计20天；（仅限于工作日） 日期执行时间完成内容2011年8月15-8月19日Am.11:00Pm.17：30项目周边半径1公里范围内道路及交通情况调查2011年8月22日-8月26日Am.11:00Pm.17：30项目周边半径3公里范围内生活配套设施情况、建筑形态调查2011年8月29日-9月9日Am.11:00Pm.17：30项目周边半径3公里范围内的楼盘情况及人口居住情况目录CON

2、TENTSCONTENTSPart-A：项目需求分析Part-B：项目区域环境综合分析Part-C：项目区域环境解读项目与城市之间的关系解读1、城市基本现状2、城市区域结构及产业规划3、城市交通道路情况4、项目在城市中的地块特性分析Part-D：报告总结项目与周边区域之间的关系解读1.周边道路及交通情况2.周边人口居住情况3.周边商业分布及概况4.周边建筑功能及分布情况5.周边配套设施6.项目在周边区域中的地块特性分析Part-A项目需求分析项目需求分析Do What?昆明目前的市场现状具有以下几个特点：昆明目前的市场现状具有以下几个特点：1、随城市人口的增加，城市范围扩大，城市商业由原来单一

3、的商业中心变化为了一个核心商业中心加多个商业副中心的商业布局。2、受国家调控政策的影响，商业用地或综合用地性质的地块数量逐渐增加，房地产开发方向也开始由保证收益型的住宅产品转变为大面积的商业产品。而昆明市场上商业资源比较稀缺，因此，造成了商业资源无法与商业地产体量相匹配。市场对商业资源竞争、抢夺激烈。3、高涨的CPI指数及坚挺的房价使得居民消费能力逐渐下降，在这样的情况下，品牌的拓展意愿也持续下降，并且在拓展方面也更为谨慎。因此，面对这样的市场情况， 要使得项目在未来可以持续、稳定的发展，我们更需要：Part-B项目区域环境综合分析项目区域环境综合分析How to do?结结 论论项目与城市之

4、间的关系项目与城市之间的关系 p高密度的城市人口及持续增长的经济，间接地给项目未来的发展奠定了坚实的基础。同时也是正因为这样的发展，使得“大城东进”成为了昆明城市发展的必然趋势。p项目位于昆明市中心城区，处于昆明主城、呈贡新城及空港经济区三城之间，借势三城“东风”，项目未来有机会成为三城之间的重要联系通道，肩负区域内经济及人口转移的重要责任。p城市道路的改造，地铁的兴建及机场的搬迁加速了项目周边交通道路的完善，但是项目远离机场，地铁机场线、机场高速路距离本项目尚有一段距离。关系的关系的界定界定项目地理位置偏离城市的核心商圈及居住区，远离城市核心的主要交通道路，但是东城的扩建及机场的搬迁，将为项

5、目的发展带来机会。随着城市关系的变化，项目有机会打造成为定向消费型商业中心。p项目所在区域属于城市快速道路及未来规划的城市主道的交接处，亦是未来昆明主城区人流进入项目所在片区的第一站，这样的地理位置，对项目而言形成了很好的展示，并且成为了该区域内的“门户”型的项目。p目前项目所在区域区不具备成熟的居住人口，大量的废弃建筑，建筑功能单一，严重缺乏商务写字楼。p目前项目所处区域的商业以自发临街商铺和商业步行街为主，品种、品类均没有统一的规划管理，严重缺乏优质的集中式商业和大型品牌。关系的界定项目周边不具备成熟的居住人口条件及商业氛围，建筑形态单一，但是未来城市规划的目标实现时，项目将承载较多的社区

6、服务功能，有机会成为区域集中商业体区域集中商业体。结结 论论项目与周边区域之间的关系项目与周边区域之间的关系9Our Completion项目与项目与城市城市的关系的关系社区补充型商业社区补充型商业城市新区特色型商业城市新区特色型商业项目与项目与周边周边的关系的关系一、项目与城市关系的解读1、城市基本现状2、城市区域结构及产业规划3、城市交通道路情况4、项目在城市中的地块特性分析Part-C项目区域环境解读项目区域环境解读项目与城市的关系解读项目与城市的关系解读项目与城市之间的关系城市区域结构及产业规划项目在城市中的地块特性分析城市基本现状城市交通道路城市基本现状昆明市简介昆明市简介昆明市北接

7、四川、曲靖，南达玉溪、红河，东至曲靖，西至楚雄和玉溪。东西最大横距140千米；南北最大纵距220千米；全市面积21473平方公里；昆明市嵩明县富明县晋宁县寻甸县石林县禄劝县安宁市呈贡县宜良县东川四川四川曲靖曲靖红河红河玉溪玉溪楚雄楚雄曲靖曲靖玉溪玉溪市域内城镇空间将形成： “一核五轴一核五轴”的规划布局140千米220千米北南西东昆明市城市规模昆明市城市规模城市面积城市用地面积主城：330平方公里呈贡：85平方公里空港经济区：15平方公里2020年430平方公里山地面积约占85%平原面积约占13%建设用地面积约为9200平方公里土地总 面积：21011平方公里2020年：800万人(其中中心城

8、人口数达430万人）2009年：625万人2011年：726.3万人城市人口昆明是国家级的历史文化名城，我国重要的旅游商贸城市，也是西部地区重要的中心城市之一。根据昆明市政 府的规划的目标，未来的昆明将被打造成为中国面向东南亚、南亚开放的门户城市。昆明市经济发展情况昆明市经济发展情况2005年-2010年昆明市生产总值（GDP）亿元1.2005年2010年来昆明市经济呈现持续走高的良好态势。2.2010年昆明市生产总值较2009年，增长了增长了14.0%。昆明市经济发展情况昆明市经济发展情况2005年-2010年全社会固定资产投资值（亿元）2005年-2010年社会消费品零售总额（亿元） 20

9、05年2010年来昆明市全社会固定资产投资值及社会消费品零售总额不断上升，其中社会固定资产投资值较2009年增长了增长了35.0%，社会消费品零售总额较2009年增长了增长了22.6%。南市区目前约有楼盘约116个西市区目前约有楼盘约74个北市区目前约有楼盘约84个东市区目前约有楼盘约33个随着城市的发展及人口的增加，目前的昆明市不断的自市中心向各个方向进行城市扩建，南、北、西三个方向的建设现已基本达到极限，而只有东城，现阶段尚有大量的开发空间，因此，“拓东”也成为了昆明市城市发展的必然。昆明市楼盘分布概况昆明市楼盘分布概况市中心目前约有楼盘约78个城市区域结构及产业规划昆明市域昆明市域：面积

10、21011平方公里城市规划区城市规划区：面积4060平方公里中心城区中心城区：面积1722平方公里昆明市中心城区由昆明主城、呈贡新城及空港经济区组成。从昆明市总体规划编制层次分析本项目位于昆明市城东，隶属于中心城区，正好位于三城之间。昆明主城呈贡新城空港经济区本案本案马金铺产业基地服务中心呈贡国家体育训练基地及体育中心呈贡教育基地和人力开发中心呈贡国际花卉研发中心呈贡新区国际物流基地滇池旅游接待中心市级公共服务主中心北市区级服务中心世博园旅游接待中心空港经济区物流基地空港经济区物流基地金马现代货运站呈贡市级公共服务副中心西部区级服务中心市级公共服务副中心、昆明国际会展中心新亚洲体育中心主城区一

11、环以内的区域形成市级主中心在呈贡新区吴家营形成一个市级副中心在主城南部巫家坝机场搬迁后的用地形成一个市级副中心两制主城西、北两个方向布局两个区级服务中心两区在中心城区布局若干基础性居住区级和居住小区级公共服务单元，其中包括空港经济区物流基地多点一主空港经济区高新技术产业区加工制造产业区生态旅游区临空产业集配区空港经济区：物流及相关配套产业杨林工业园：农产品加工、包装印刷、新材料等项目所在片区项目所在片区2011年招商引资项目年招商引资项目新机场生活区建设项目（3项）新机场生活配套区中学、小学、幼儿园项目新机场生活配套区300床医院建设项目新机场生产生活配套区公共租赁房一期项目城市交通道路情况昆

12、明市城市道路网昆明市城市道路网二环普吉路汕昆高速公路昆明绕城高速公路渝昆高速公路东三环本案一环本项目紧邻城市快速道路东三环，位于二环路与东三环之间。在未来的发展中，项目拥有便利的交通及物流条件，但是远离城市核心的主要交通干道。昆明市轻轨道路网昆明市轻轨道路网图例紫红色1号线橙色2号线红色3号线蓝色4号线绿色5号线紫色机场线1号线3号线号线4号线5号线2号线机场线3号线号线机场线1号线5号线2号线4号线未来，轻轨3号线将途经项目周边，其中太平村站及虹桥村站距离项目地约3000米，虽然没有直接的作用，但也能间接地将人流导入项目所在区域。石咀站小渔村站马街站岷山站沙沟尾站西苑立交站梁家河站市体育馆站

13、西昌路站省博物馆站百货大楼站白塔路站环城东路站文化宫站大树营站金马寺站太太平平村村站站虹虹桥桥村村站站东部客运站地铁3号线站点走向项目周边主要交通道路与项目周边主要交通道路相连接道路新机场高速地铁图图例例项目位置情况图示项目位置情况图示贵昆高速公路昆明东连接线昆石高速公路渝昆高速公路东三环寺瓦路白龙路世博路嵩明县嵩明县G320国道瑞丽瑞丽石林石林东部汽车客运站虹桥路3号线机场线两面寺立交巫家坝机场新机场高速昆明长水国际机场本案新机场高速起始站点两面寺立交桥与本项目的直线距离约4.2公里，远离本项目，新机场高速与本项目没有直接的关联。在项目未来的发展过程中，新机场高速对本项目的直接带动作用不强。

14、项目在城市中的地块特性分析项目在城市中的地块特性分析项目在城市中的地块特性分析空港经济区主城区呈贡新城本 案项目位于昆明市东部片区，紧邻空港经济区。在昆明市“第十一个五年规划”期间，昆明东城的发展被列入了城市建设的重点项目，其中又以呈贡新城及空港经济区为代表。云南省“第十二五”规划中也将物流相关的产业及配套提至了重点建设任务行列中。p昆明市乃云南省省会城市，第六次人口普查昆明市现有人口726.3万人。p2005年至2010年以来，昆明市的经济也一直呈现出持续升高的发展态势，但涨幅区间大于10%，有潜在的通货膨胀危机，在项目未来的发展中，需要谨慎。p随着城市人口的增加及城市的发展，昆明市西、南、

15、北及中心城市及趋于饱和状态，因此，东城的兴建改造成为了必然。p项目位于昆明市的中心城区，立于三城之间，毗邻空港经济区物流基地，远离城市的核心商圈及居住区，可以借势 三城，推动区域内的发展。项目在城市中的地块特性分析项目在城市中的地块特性分析现 状机机 会会1.密集的人口及持续增长的经济走势，为项目未来的发展奠定了良好的基础。2.项目紧邻空港经济区，在未来的城市规划发展中，政府将在该 区域大力发展物流及相关的配套产业，除此之外新机场生活区建设项目也被拟进了2011年的重点招商引资项目，这样的规划，为项目未来的发展也起到了推波助澜的作用。3.昆明地铁的建设及老城区交通的改造升级，使得项目所在区域的

16、交通道路也将得到改善（如寺瓦路），直接联系老城区大树营立交桥，使项目所在区域的交通与老城区的交通相互贯通，提升了人流到达的便利性。项目与城市之间关系总结项目与城市之间关系总结得出项目与城市之间的关系是：得出项目与城市之间的关系是：集中集中集中集中补充补充补充补充城市城市城市城市特色特色特色特色定向型消费商业中心定向型消费商业中心二、项目与周边关系的解读1.周边道路及交通情况2.周边人口居住情况3.周边商业分布及概况4.周边建筑功能及分布情况5.周边配套设施6.项目在周边区域中的地块特性分析Part-C项目区域环境解读项目区域环境解读项目与周边区域之间的关系周边人口居住情况周边道路及交通情况周边

17、配套设施项目在周边区域的地块特性周边建筑形态及功能划分周边商业分布项目与周边区域的关系解读项目与周边区域的关系解读2003年，东城有了战略目标，有了发展定位；5年出形象，10年成规模，20年建成，建设拉开大幕；2004年，东城完成土地利用总体规划编制工作；2006年，昆明铁路集装箱中心投入试运行，3个国家级开发度假区参与东城开发建设；2010年，万科进军白沙河；2011年，连接昆明主城东西向的地铁3号线开工建设，车行天下（国际汽车城）落户东城；2011年下半年，巫家坝机场搬迁。项目所在片区发展情况项目所在片区发展情况周边道路及交通情况小小 结结 东三环寺瓦路白龙路世博路昆明长水国际机场本案 项

18、目周边半径1公里范围内共计有10路路公交车途经项目地，设有6个个公交车站点。公交车站点呈环形围绕项目，交通方便快捷，自项目地北边及西边而来的公交车数量 居多。 项目周边城市快速道路1条东三环，城市主干道2条寺瓦路及白龙路，城市次干道1条金瓦路。金色交响小区茶旺山市委党校金色交响家园东三环长埂地村寺瓦路口现 状寺瓦路西段直接与昆明主城区大树营立交桥相连接，在未来寺瓦路将会拓宽，成为项目所在片区的城市主要通道。机场的搬迁，新机场高速及地铁机场线的建设，推动了政府对项目所在片区的改造，随着城市主干道的建设，项目周边的道路及交通情况也会愈来愈完善。提升了项目所在片区与老城区之间人流、车流的互动性、便利

19、性。寺瓦路白龙路金瓦路东三环本本案案大树营立交小小 结结机机 会会未来未来周边半径周边半径1公里范围内道路情况公里范围内道路情况 城城市市快快速速道道路路：东三环，双向八车道，紧邻项目东侧；城市主干道城市主干道： 寺瓦路，双向四车道，紧邻项目南侧； 白龙路，双向四车道，位于项目北侧；城城市市次次干干道道：金瓦路，双向两车道，紧邻项目北侧。北南寺瓦路白龙路金瓦路本本案案东三环周边半径周边半径1公里范围内道路情况公里范围内道路情况 北南寺瓦路白龙路金瓦路本本案案东三环东三环位于项目东侧，属城市快速通道，双向八车道，北接白龙路，南接虹桥立交。路况良好，交通秩序良好。周边半径周边半径1公里范围内道路情

20、况公里范围内道路情况 北南寺瓦路西段白龙路金瓦路本本案案东三环寺瓦路东段寺瓦路位于项目南侧，寺瓦路东段，路况较差；寺瓦路西段，柏油路面，双向四车道，路况良好，交通秩序良好。周边半径周边半径1公里范围内道路情况公里范围内道路情况 北南寺瓦路西段白龙路金瓦路本本案案东三环寺瓦路东段金瓦路位于项目北侧，东接东三环，西接寺瓦路，路况良好，但道路狭窄，双向两车道，行驶车辆非常少。周边半径周边半径1公里范围内道路情况公里范围内道路情况 北南寺瓦路西段白龙路金瓦路本本案案东三环寺瓦路东段白龙路位于项目北侧，紧接东三环及世博路，双向四车道，路况良好，但高峰时期，交通堵塞较为严重。周边半径周边半径1公里范围内交

21、通情况公里范围内交通情况 北部公交枢纽站世博园西南林业大学长地埂东三环新螺蛳湾公交枢纽站新螺蛳湾国际商场城二期（商城大道）凉亭东三环虹桥立交南虹桥立交北金色交响小区905、906路起点织布营东部公交枢纽站虹桥立交东公交北市区车场904、194路起点本案904路公交北市区车场新螺蛳湾公交枢纽站，共11个站点；194路公交北市区车场东部公交枢纽站，共8个站点；905路北部公交枢纽站新螺蛳湾公交枢纽站，共10个站点；906路北部公交枢纽站东部公交枢纽站，共8个站点。昆明站春城路和平新村白塔路（银河证券）白龙路（理工大学新迎区）新迎路口（白龙路）新迎北路新兴路穿金路口（白云路）小坝（云南妇女儿童医院）

22、二环北路昆十一中五三三医院（昆纤公司）园博路（百安居建材超市）西南林业大学东部公交枢纽站虹桥立交东虹桥立交北金色交响家园（东三环）东三环长地埂60路起点佳园小区昙小路北段昙小路中段昙华寺昙小路南段132路起点市政府东三环寺瓦路口郭家凹金沙路口石虎关立交桥王大桥昆明监狱本案132路寺瓦路口市政府，共18个站点；60路东部公交枢纽站昆明站，共20个站点；周边半径周边半径1公里范围内交通情况公里范围内交通情况 金色交响小区158路起点市委党校茶旺山郭家凹金沙路口昆明监狱王大桥新迎路口（人民东路）新迎路新迎北路口新迎北路新兴路穿金路口云南化工机械厂席子营环城北路（天和大酒店）小菜园立交桥油管桥火车北站

23、（环城北路）食品厂三农场青龙村南方学校东部黄土坡寺瓦路口白沙河29路起点本案158路金色交响小区小菜园立交桥，共19个站点；29路火车北站三农场，共19个站点；周边半径周边半径1公里范围内交通情况公里范围内交通情况 77路起点东部公交枢纽站虹桥立交东虹桥立交北金色交响家园（东三环）东三环（长地埂村）东三环（西南林业大学）白龙寺（白龙路）佳园小区石闸立交桥新迎路口白龙路昆明理工大学（新迎校区）席子营环城北路（天和大酒店）大鼓楼鼓楼路圆通北路一二一大街云南师范大学昆师路口潘家湾篆塘新闻路口弥勒寺白药厂西坝西华园大观楼昆五中东陆桥22路起点金色交响小区茶旺山郭家凹金沙路口食品厂王大桥昆明监狱新迎路口

24、东华小区延安医院交三桥 正义路威远街本案22路东部公交枢纽站大观楼，共30个站点；77路金色交响小区正义路，共14个站点；周边半径周边半径1公里范围内交通情况公里范围内交通情况 周边周边1公里范围公交站点与本项目的关系公里范围公交站点与本项目的关系站点名称公交路线与本项目的距离（米）金色交响小区77路、158路246市委党校29路406金色交响家园22路、60路、132路、194路、904路、905路、906路530茶旺山29路、77路、132路、158路355东三环长埂地村22路、60路、194路、904路、905路、906路573寺瓦路口77路、132路50项目边半径1公里范围内共有10路

25、路（54及K2路公交车现阶段可以抵达寺瓦路口，但皆属临时性，因此未做纪录）公交车经过，其中距离本项目较近的站点有金色交响小区、市委党校、金色交响家园、茶旺山、东三环长埂地村及寺瓦路口，共计6个个站点。周边人口居住情况 本案西北西北东北东北东南东南西南西南 项目周边半径3公里范围内，居住小区主要集中在项目的西北方向及西南方向，且居住密度大，大部分小区居住环境良好，有统一的物业管理。小部分小区因年限较长，居住环境略显脏乱。项目东北及东南方向，居住小区稀缺，以村子及回迁房为主，居住人口主要为周边的村民。项目周边3公里范围内现有居住人口共计118072.8人人，不具备成熟的居住条件及人口。小小 结结

26、现 状未来3-5年，项目周边半径3公里范围新增大型城市综合体南亚未来城南亚未来城及居住小区紫光园紫光园，初步计算居住人口将新增11311.2人。人。 目前项目所在片区内严重缺乏高品质的居住小区，本项目可利用此市场稀缺点，提升项目所在片区的居住品质，打造出一个适宜人居且环境优美的居住小区。南亚未来城紫光园未 来 机 会周边半径周边半径3公里范围人口居住情况公里范围人口居住情况 本案西北西北东北东北东南东南西南西南以项目地为中心，调查周边三公里半径范围内的东、南、西、北四个方向的人口居住情况。北北南南 本案北北南南西北西北东北东北东南东南西南西南东方玫瑰园云岭邻里博园世家世博刘家营小区人与自然郦岛

27、嘉园晨曦街洋房昙小苑本本 案案金丰园宁静小区云岭邻里东区迪兴雅苑世纪龙苑世博生态城百丽园云山合作小区世界花苑佳园小区昆明理工大学白龙苑金色俊园项目半径项目半径3 3公里范围内公里范围内西北方向西北方向小区分布情况小区分布情况序号 小区名称 距本项目距离（米） 1东方玫瑰园29002云岭邻里26003博园世家27004世博生态城24005世博刘家营小区27006郦岛嘉园26007晨曦街洋房25008金丰园28009人与自然260010云山合作小区300011宁静小区250012昆明理工大学白龙苑220013昙小苑190014金色俊园270015世纪龙苑200016世界花苑260017佳园小区28

28、0018百丽园210019迪兴雅苑740项目半径项目半径3 3公里范围内公里范围内西北方向西北方向人口居住人口居住情况情况序号序号 小区名称小区名称 总户数（户）总户数（户）人口基数（人人口基数（人/户）户）总人数（人）总人数（人）1东方玫瑰园11823.64255.22云岭邻里683.6244.83博园世家1363.6489.64世博生态城20003.672005世博刘家营小区3223.61159.26郦岛嘉园20003.672007晨曦街洋房1253.64508金丰园553.61989人与自然5863.62109.610云山合作小区10003.6360011宁静小区3.612昆明理工大学白

29、龙苑3203.6115213昙小苑2903.6104414金色俊园27003.6972015世纪龙苑6803.6244816世界花苑1703.661217佳园小区20003.6720018百丽园3.619迪兴雅苑3.6合计136343.649082.4备注：因部分小区年限较长，且位置偏僻，所以相关资料有所缺失。 本案北北南南西北西北东北东北东南东南西南西南项目半径项目半径3 3公里范围内公里范围内西南方向西南方向小区分布情况小区分布情况本本 案案云南建工三村金沙小区金缘山庄昙华寺住宅小区金马社区东骧神骏万泰小区金宅小区金苑住宅水木山居东康花园马军场小区星光雅园序号 小区名称 距本项目距离（米）

30、 1昙华寺住宅小区20002金苑住宅24003冶金小区23004金沙小区12005金缘山庄12006星光雅园25007云南地震局金马生活区20008金宅小区23009肉联小区240010金马社区280011水木山居260012云南建工三村200013东康花园290014东骧神骏万泰小区280015马军场小区3000冶金小区肉联小区项目半径项目半径3 3公里范围内公里范围内西南方向西南方向人口居住人口居住情况情况序号序号 小区名称小区名称 总户数（户）总户数（户）人口基数（人人口基数（人/户）户） 总人数（人）总人数（人）1昙华寺住宅小区 4363.61569.62金苑住宅 2293.6824.

31、43冶金小区983.6352.84金沙小区 37563.613521.65金缘山庄 1803.66486星光雅园 27003.697207云南地震局金马生活区2103.67568金宅小区 5003.618009肉联小区1263.6453.610金马社区 963.6345.611水木山居 4853.6174612云南建工三村 3.613东康花园 3603.6129614东骧神骏万泰小区 50003.61800015马军场小区 2883.61036.8合计144643.652070.4 本案北北南南西北西北东北东北东南东南西南西南项目半径项目半径3 3公里范围内公里范围内东北、东南方向东北、东南方

32、向小区分布情况小区分布情况本本 案案金色交响家园福虹家园序号 小区名称 距本项目距离（米） 1福虹家园274米2金色交噢家园536米序号序号 区位区位小区名称小区名称 总户数（户）总户数（户） 人口基数（人人口基数（人/户）户）总人数（人）总人数（人）1东北福虹家园7003.625202东南金色交响家园40003.614400合计47003.616920项目半径项目半径3 3公里范围内公里范围内东北、东南方向东北、东南方向人口居住情况人口居住情况序号区位小区数量（个）户数（户）人口总数（人）1西北191363449082.42西南121446452070.43东北170025204东南1400

33、014400合计3332798118072.8项目半径项目半径3 3公里范围内小区规模及人口居住情况公里范围内小区规模及人口居住情况南亚未来城本本 案案紫光园序号序号 小区名称小区名称 总户数总户数（户）（户）人口基数人口基数（人（人/户）户）总人数总人数（人）（人）1南亚未来城21943.67898.42紫光园9483.63412.8合计31423.611311.21400米2800米周边商业分布及概况p项目周边半径3公里范围内，商业以临街商铺、小区内部的步行街及专业市场为主，目前没有大型的统一规划管理的集中式商业。p项目周边商业主要集中分布在项目的西北方向及西南方向，以服务于周边小区的居民

34、为主。p经营品类以满足周边居民日常生活类服务性产品为主，如制衣店、洗衣店、副食品及杂货店。小小 结结 现 状未来3-5年，随着机场的搬迁及建设，项目周边将出逐渐出现新的商业地产项目（例如车行天下的项目、万科白沙河项目及南亚未来城的建设），提升该片区的商业氛围，整合多层次消费人群。未 来机机 会会目前项目所在区域内没有大型的，具有统一规划管理的集中式商业项目，而本项目虽然体量较小，但是只要站在时间的前端，将会成为该片区内的首个集中式商业项目，这样的机会有利于整合周边的消费人群。周边商业分布情况周边商业分布情况 寺寺瓦瓦路路寺瓦寺瓦路路金沙小区金色交响家园人与自然郦岛嘉园白龙路云南农产品电子信息中

35、心寺瓦路东三环本本 案案世博路项目周边半径3公里范围内商业以以临临街街商商铺铺、小小区区内内部部步步行行街街及及专专业业市市场场为主。临街商铺：白龙路、世博路、东三环、寺瓦路、郦岛佳园。小区内部步行街：人与自然、金色交响家园、金沙小区。专业市场：云南农产品电子信息中心。金色交响家园小区商业概况金色交响家园小区商业概况 街道街道名称名称 业种业种 数量数量 百分比百分比 金色交响家园小区 服务 4229.17%杂货 2618.06%餐饮住宿 2315.97%个人护理与保健1711.81%家居用品 149.72%服装128.33%休闲娱乐 74.86%日化用品 53.47%电子电器 21.39%配

36、饰 10.70%文教用品 10.70%合计150100.00%寺寺瓦瓦路路寺寺瓦瓦路路金沙小区金色交响家园人与自然郦岛嘉园白龙路云南农产品电子信息中心寺瓦路东三环本本 案案世博路金沙小区商业概况金沙小区商业概况 街道街道名称名称 业种业种 数量数量 百分比百分比 金沙小区 服务 3331.73%杂货 2221.15%餐饮住宿 2120.19%服装1211.54%个人护理及保健 98.65%日化用品32.88%休闲娱乐 21.92%家居用品 10.97%配饰 10.97%合计104100.00%寺寺瓦瓦路路寺寺瓦瓦路路金沙小区金色交响家园人与自然郦岛嘉园白龙路云南农产品电子信息中心寺瓦路东三环本

37、本 案案世博路街道街道名称名称 业种业种 数量数量 百分比百分比 世博路 服务 433.33%餐饮住宿 433.33%杂货216.67%个人护理及保健 18.33%休闲娱乐 18.33%合计12100.00%世博路商业概况世博路商业概况 寺寺瓦瓦路路寺寺瓦瓦路路金沙小区金色交响家园人与自然郦岛嘉园白龙路云南农产品电子信息中心寺瓦路东三环本本 案案世博路街道街道名称名称 业种业种 数量数量 百分比百分比 园博路 白龙路 服装 1625.40%服务 1523.81%餐饮住宿 1015.87%交通用品914.28%个人护理及保健 57.93%日化用品23.17%文教用品 23.17%家居用品 11.

38、59%电子用品11.59%杂货11.59%休闲娱乐11.59%合计63100.00%园博路及白龙路商业概况园博路及白龙路商业概况 寺寺瓦瓦路路寺寺瓦瓦路路金沙小区金色交响家园人与自然郦岛嘉园白龙路云南农产品电子信息中心寺瓦路东三环本本 案案世博路街道街道名称名称 业种业种 数量数量 百分比百分比 东三环 化工原料1536.58%交通用品1331.71%服务 512.20%餐饮住宿49.76%电子用品 37.31%杂货12.44%合计41100.00%东三环商业概况东三环商业概况 寺寺瓦瓦路路寺寺瓦瓦路路金沙小区金色交响家园人与自然郦岛嘉园白龙路云南农产品电子信息中心寺瓦路本本 案案世博路东三环

39、街道街道名称名称 业种业种 数量数量 百分比百分比 人与自然小区 个人保健与护理730.43%服务 626.09%杂货521.74%休闲娱乐417.39%交通用品 14.35%合计23100.00%人与自然小区商业概况人与自然小区商业概况 寺寺瓦瓦路路寺寺瓦瓦路路金沙小区金色交响家园人与自然郦岛嘉园白龙路云南农产品电子信息中心寺瓦路东三环本本 案案世博路街道街道名称名称 业种业种 数量数量 百分比百分比 寺瓦路 杂货1936.54%服务 1528.85%餐饮住宿 815.38%交通用品35.77%个人护理及保健 35.77%休闲娱乐23.85%家居用品 11.92%电子用品11.92%合计52

40、100.00%寺瓦路商业概况寺瓦路商业概况 寺寺瓦瓦路路寺寺瓦瓦路路金沙小区金色交响家园人与自然郦岛嘉园白龙路云南农产品电子信息中心寺瓦路东三环本本 案案世博路街道街道名称名称 业种业种 数量数量 百分比百分比 云南农产品信息交易中心 餐饮住宿1648.49%杂货1236.36%服务515.15%合计33100.00%云南农产品信息交易中心商业概况云南农产品信息交易中心商业概况 寺寺瓦瓦路路寺寺瓦瓦路路金沙小区金色交响家园人与自然郦岛嘉园白龙路云南农产品电子信息中心寺瓦路东三环本本 案案世博路品类品类数量数量占比占比服务16731.27%杂货8816.48%餐饮住宿8616.10%服装5710

41、.67%个人护理与保健427.87%交通用品264.87%休闲娱乐173.18%家居用品163.00%化工原料152.81%电子电器71.31%日化用品71.31%文教用品40.75%配饰20.37%合计534100.00%项目周边半径项目周边半径3公里范围内商业概况公里范围内商业概况 备注：服务类产品包括制衣店、洗衣店等。有关于项目周边半径3公里范围内的商业情况，我司将会在后续报告区域零售市场及稀缺产品综合分析报告里进行详细阐述。周边建筑功能及分布情况小小 结结 本案废弃厂区+住宅住宅+商业住宅+商业项目半径3公里范围内建筑以住宅、商业、市政建筑及废弃的仓库、厂房为主，住宅及商业用房主要集中

42、分布在项目的西北及西南片区，东北片区商业用房稀少，废弃的仓库及厂房居多。商务用房（写字楼）严重缺乏。商务用房（写字楼）严重缺乏。 本项目建筑功能规划了商务办公使用的写字楼，从而本项目可以进一步的对该片区的商务办公功能起本项目可以进一步的对该片区的商务办公功能起到提升及完善的作用。到提升及完善的作用。机会现 状项目西北片区：住宅+商业 项目西南片区：住宅+商业 项目东南部：住宅+商业项目东北片区：废弃厂区+住宅建筑用途建筑用途本案废弃厂区废弃厂区+ +住宅住宅住宅住宅+ +商业商业住宅住宅+ +商业商业 东北南西本案废弃厂区废弃厂区+ +住宅住宅住宅住宅+ +商业商业住宅住宅+ +商业商业建筑用

43、途建筑用途西北片区住宅以商品房小区和城中村（白龙寺村）为主，商业为临街商铺及小区内部商业步行街。西南片区住宅以商品房小区和村子（郭家凹村）为主，商业集中分布在金沙小区内。东北片区住宅以廉租房和村子为主东南片区住宅为以商品房小区及村子，商业为临街商铺 。周边半径周边半径3公里范围内建筑功能情况公里范围内建筑功能情况周边配套设施小小 结结 现现 状状项目周边半径3公里范围生活配套设施齐全，但数量有限及配置比例不均衡，其中教育设施及医疗配套设施较为普遍，而社社区服务及文体类的配套设施较为稀缺。区服务及文体类的配套设施较为稀缺。 本项目在未来的规划中，可以考虑配备社区服务及文体类的设施，从而提升周边居

44、民的生活品质及生活趣味性。机机 会会周边周边半径半径3公里范围内生活公里范围内生活配套设施配套设施周边配套设施周边配套设施文化体育金融医疗社区服务行政管理市政公用教育序号名称与本案距离（米）1西南林业大学17002昆明理工大白龙校区19003昆明市警察学校14004云南北美职业学院东区22005云南新兴职业学院16006春城明星学院30007童心幼儿园21008云南省邮电技工学校21009楚天实验学校140010昆明市盘龙区青云小学240011金沙幼儿园100012向阳花幼儿园170013凉亭幼儿园30001536427812本案1110913周边配套设施周边配套设施教育设施教育设施周边配套设

45、施周边配套设施教育设施教育设施序号序号配套类型配套类型数量数量占比占比1大学430.77%2职业/技术学校323.08%3初中17.70%4小学17.70%5幼儿园430.77%合计/13100%序号名称与本案距离（米）1金色交响羽网球馆5072白沙河休闲公园游泳馆19003白沙河休闲公园保龄球馆2000132本案周边配套设施周边配套设施文化体育设施文化体育设施周边配套设施周边配套设施文化体育设施文化体育设施序号序号配套类型配套类型数量数量占比占比1网球馆133.33%2游泳馆133.33%3保龄球馆133.33%合计/3100%序号名称与本案距离（米）1工行金沙储蓄所12002中行世博支行2

46、6003白龙寺邮政储蓄26004工行大树营支行30005昆明官渡农村合作银行3000周边配套设施周边配套设施金融设施金融设施13245本案周边配套设施周边配套设施金融设施金融设施序号序号配套类型配套类型数量数量占比占比1工商银行240%2中国银行120%3邮政储蓄120%4农业银行120%合计/5100%周边配套设施周边配套设施社区服务设施社区服务设施序号名称与本案距离（米）1昆明市儿童福利院22002昆明市慈善总会22003昆明市官渡区强华敬老院2900321本案序号序号配套类型配套类型数量数量占比占比1昆明市儿童福利院133.33%2昆明市慈善总会133.33%3昆明市官渡区强华敬老院13

47、3.33%合计/3100%周边配套设施周边配套设施社区服务设施社区服务设施周边配套设施周边配套设施行政管理设施行政管理设施序号名称与本案距离（米）1金沙派出所23002昆明市白龙路派出所28003昆明市公安局农场18004昆明市委党校7524321本案序号序号配套类型配套类型数量数量占比占比1派出所250%2昆明市公安局农场125%3昆明市委党校125%合计/4100%周边配套设施周边配套设施行政管理设施行政管理设施周边配套设施周边配套设施市政公用设施市政公用设施序号名称与本案距离（米）1公共厕所28002公共厕所30003加油站15004红瓦加油站6615加油站10006寺瓦加油站16007

48、昆明东部汽车客运站23007453本案621周边配套设施周边配套设施市政公用设施市政公用设施序号序号配套类型配套类型数量数量占比占比1公共厕所228.57%2加油站457.14%3汽车客运站114.29%合计/7100%周边配套设施周边配套设施医疗设施医疗设施序号名称与本案距离（米）1成军诊所28002盘龙丁粉庆诊所24003青云佳园社区卫生中心26004盘龙温和诊所26005怡君诊所30506云南省冶金医院22007官渡区金马卫生院28008金沙小区社区门诊部14009金马太平社卫生站2200127594368本案周边配套设施周边配套设施医疗设施医疗设施序号序号 配套类型配套类型 数量数量

49、占比占比 1诊所444.44%2医院及门诊333.33%3卫生站222.22%合计 / 9100%项目在周边区域中的地块特性分析项目在周边区域中的地块特性分析项目周边环境展示：项目地块地貌展示：现现 状状p 项目位于东三环与寺瓦路的交叉口，东接城市快速通道东三环，南邻城市主要通道寺瓦路，北至城市次干道金瓦路。项目地块呈狡长型，受地形地势的影响，呈东高西低，最大高差达17米。p 项目周边的建筑以居住及商业用房为主，居住小区品质感不足，严重缺乏商务写字楼。p 项目周边居住人口及商业主要集中在项目的西北及西南片区，东北片区及东南片区商业稀缺，经营品类及品种单一。p 项目周边生活配套设施齐全，主要分布

50、在项目的西北及西南片区，但分配比例不均衡，其中教育及医疗设施较为普遍，社区服务及文体类配套设施匮乏。机机 会会1.从周边居住人口情况分析从周边居住人口情况分析，可提升区域内居住品质，改善周边居民和农村居民的居住环境，吸引城市及周边城市人口进行投资或居住。2.从周边交通道路情况分析从周边交通道路情况分析，区域内道路及交通情况逐步完善，提升了三城（昆明主城、空港经济区、呈贡新城）与区域内人流互动的便利性。3.从周边建筑形态及功能分析从周边建筑形态及功能分析，填补项目周边高品质商务写字楼及精品酒店的空白，建筑形态可增添具有时尚、现代感的元素，提升该片区内建筑的品质及时尚感。4.从周边商业分布及概况分

51、析从周边商业分布及概况分析，重新整合、规划周边商业，打造出一个集中式的商业体，提升片区内的商业形象，营造商业氛围。5.从周边配套设施分析从周边配套设施分析，提高并丰富区域内的生活品质，使各项生活配套设施的分布更合理，配比更合理，服务质量更上一层楼。项目与周边之间关系总结项目与周边之间关系总结得出项目与周边之间的关系是：得出项目与周边之间的关系是：综合综合综合综合提升提升提升提升周边周边周边周边区域区域区域区域完善完善完善完善区域商业集中体区域商业集中体Part-C报告总结报告总结Completion最终成为具备领先性、提升性、综合性、集中性的城市商业地产项目。三城重要联系通道三城重要联系通道区域内首个集中式商区域内首个集中式商业体业体区域内精品住宅社区区域内精品住宅社区区域内具有领先性的区域内具有领先性的商业中心商业中心区域内具有领先性的商务中心城市特色商业中心城市特色商业中心通过建设:Thanks