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1、泉水湾商泉水湾商业招商招商销售思路售思路Business Planning ideas2016/03/16泉水湾项目现状1、泉舜泉水湾紧邻集美BRT公交站、嘉庚体育馆交通便捷；2、通向邻近的红树林公园、人造沙滩和海边栈道，环境配套好；3、中小学、大学城、医院、邮局、银行等环伺周围，实力小区群大；4、自身35万平米大社区，常态消费基础好；5、该区大商业环境新华都购物中心、人人乐超市、肯德基、麦当劳等生活 配套日益成熟，商业基础好。泉水湾底商所表现的区位优势特性泉水湾底商所表现的区位优势特性泉水湾在集美片区发展中的地缘优势突出区位优势区位优势1、电商对传统商业冲击严重；2、厦门商用物业过度开发，空
2、置率已经超过600万平方米；3、厦门品牌经营户量少，市场的知名度低；4、人们的消费习惯在改变，消费需求也在改变；5、消费群普遍稳定性和忠诚度均较低；6、目前厦门的人口总量才400万左右，满足不了商业快速发展的需求。 目前商业大环境进入低靡清洗期目前商业大环境进入“低靡清洗”时期商业大环境商业大环境由于受到集美城区开发和新城区规划的影响，集美区的商业体量，特别是城市综合体呈爆发式开发，严重供过求。另外厦门商业由于受城市人口数量的影响一直被划分在二线消费市场上。因此厦门目前成功运营的商业盘并不多，另商业的成熟还需要一定的市场培育期，集美区在常住人口并不是充足的情况下，商业运营难度将更大。必须找到精
3、准个定位。集美区商业的消费表现集美区商用物业所表现的“爆发性”商业开发和运营的核心：就是经营人流消费表现步行步行1010分钟常态分钟常态消费群消费群步行30分钟周边常住居民全区居民消费群设定解析消费群设定解析如何定位泉水湾商如何定位泉水湾商如何定位泉水湾商如何定位泉水湾商业业及及及及销销售售售售如何定位如何定位如何定位如何定位1、泉水湾项目的市场价值如何构建？2、如何突破商业持续经营与商铺销售的矛盾？3、如何规避同类商业竞争？4 4、如何通过商业招商推动商铺销售？、如何通过商业招商推动商铺销售？如何定位如何定位如何定位如何定位泉水湾泉水湾项目的市目的市场价价值如何构建如何构建对对泉水湾泉水湾泉
4、水湾泉水湾项项目目目目进进行有吸引力的市行有吸引力的市行有吸引力的市行有吸引力的市场场定位定位定位定位如何定位如何定位如何定位如何定位方案一定位可辐射全厦门的概念商业市场方案一方案一1、市场定位：街区生态商业，通过塑造主题文化带动商业；2、形象定位：厦门的“新型社区生态holiday home”；3、业态定位：小型游乐嘉年华、幼童教育、特色农家菜餐饮；4、个性定位：厦门主题“鲜”公社；家庭趣味假日的首选家庭趣味假日的首选“聚会小食、游乐游戏聚会小食、游乐游戏” “幼童教育幼童教育”“”“青农文创中心青农文创中心”核心：创造核心：创造“体验生活文化体验生活文化” 以娱乐体验拉动商业凝聚力以娱乐体
5、验拉动商业凝聚力福建首个“e社区”方案一方案一预设业态落位配比方案一方案一方案二定位立足项目，辐射周边，塑造商业价值方案二方案二1、市场定位：社区配套商区；2、形象定位：厦门的“精品生活社区mini town”；3、业态定位：娱乐休闲、主题商业购物、主题餐饮；4、个性定位：厦门最接地气的“迷你town”；核心：打造核心：打造“康乐万像生活康乐万像生活” 厦门首个“迷你 town”范本方案二方案二业态落位设计预配比方案二方案二泉水湾“迷你town”休闲娱乐ktv、影音馆、书吧足浴城及其它休闲娱乐。精品超市微商门店社区服饰居家用品店。主题购物主题餐饮火锅类海鲜馆私房菜咖啡吧等。方案二方案二儿童主题
6、配套是社区配套的核心之一。儿童休闲业态是社会商业配套关键的一个环节，也是“拖拉”人潮的动力之一。儿童主题区示意区未来商业更多的为休闲体验为主导。更多以主题餐饮等为主业态目标，目前零售商业已经受到电子商业的冲击，尤其是传统商业更为明显，因此体验型商业成为吸引消费群的关键商业载体。针对上庄村的区位特性，体验商业互联网更应该作为核心业态来扶持。主题商业饮区示意区对创业园区的门店，确定主要业态控制在手工制品、农艺品、大学生创造品和休闲伴手礼等，建议在第一年度在框定的泛业态范围内实行“定行不定品”的思路，除对门店装饰要求之外，设计步行地面也进行必要的装饰，走文旅商业是保持持久生命力的重要一步。电创园区：
7、趣味 特色 个性 精小示意区引进符合高端社区所需要的商业，如精品超市、ktv、主题母婴店、主题餐饮等。与目前周边已经成熟的大众消费型商业区分开，即能确保项目商业定位的档次，也能与周边商业形成互补。从而达到推动对该项目快速销售的目的。时尚社区商业：优质 特色 便捷 上档次示意区1、由于泉水湾项目特点，虽地理位置系“居于城中，立于园上“， 却又“居于城中，离于城外” 。2、调整后的泉水湾商业市场需要一到三年的市场适应期，所以 前 期优质龙头商户应给于较宽松的政策扶持，以稳定大局；3、大众零售虽受到电商冲击大，市场的占比一直在缩小，但是 体验式商业具有绝对的优势，并可借道电商平台扩大终端消费渠道；4
8、、当前商业消费已经不再是刚需消费，而更多的追求体验型消费。 所以当前商业是“酒香也怕巷子深”，因此塑造主题型精品商业， 是社区商业运营核心。业态落位说明业态落位说明如何突破商如何突破商业持持续经营与与销售之售之间的矛盾的矛盾实实行招商及行招商及行招商及行招商及销销售双保底售双保底售双保底售双保底策略说明策略说明序号幢号单元号房屋用途层高销售面积（）1C51商场一层5米，二层7米376.2一层188.66 二层187.5422商场一层5米，二层7米397.57一层199.32 二层198.2533商场一层5米，二层7米412.56一层199.32 二层213.2444商场一层5米，二层7米412
9、.51一层199.32 二层213.1955商场一层5米，二层7米418.99一层202.43 二层216.5366商场一层5米，二层7米565.79一层283.83 二层281.967C61商场一层5米，二层7米473.9一层231.64 二层242.2682商场一层5米，二层7米364.63一层182.37 二层182.2693商场一层5米，二层7米328.67一层281.37 二层47.3104商场一层5米，二层7米450.57一层226.85 二层223.72115商场一层5米，二层7米388.19一层195.73 二层192.4612C71商场5米200.67132商场5米203.0
10、7商业招商及销售总面积约为：商业招商及销售总面积约为：50005000平方米平方米策略说明策略说明1、销售返租回报保底：年6%收益回报销售保底；2、返租年限：5年；3、平均预销售单价格：46000元平方米。 平均预销售单价格：52900元平方米,前3年一次性返租。明细明细年份年份1年2年3年4年5年总面积50005000500050005000销售额5290052900529005290052900返利5%5%5%7%8%返利额1322.5万1322.5万1322.5万1851.5万2116万策略说明策略说明1、招商租金：按该社区商业市场租金标准预计50100元平方米起； 平均租金预计为100
11、元平方米，免租1年时间。2、租赁年限：35年；3、年递增：6%； 4、商业管理费：4+1元平方米明细年份1年2年3年4年5年总面积50005000500050005000租金100106112.36119.1126.24商管费5元30万30万30万30万30万总收益630万666万704.16万744.6万787.44万策略说明策略说明明细明细年份年份1年2年3年4年5年销售返利1322.5万1322.5万1322.5万1851.5万2116万租金回报630万666万704.16万744.6万787.44万差额0万0万0万893万-1035万（含免租期）商用物业成功招商运营，是确保商用物业价值
12、的唯一的途径，针对要销售的商用物业除了促进物业升值外，也直接抵消了部分销售的返利成本，同时租金不可以太高，给予商户一定的扶持政策，确保商户承租5年。策略说明策略说明如何规避同类商业竞争如何规避同类商业竞争商业定位差异及提炼不可复制优势商业定位差异及提炼不可复制优势商业定位差异及提炼不可复制优势商业定位差异及提炼不可复制优势策略说明策略说明招商运营上：1、根据主力品牌店实行免租优惠；2、实行租金贴布的概念（即提高签约租金，通过开发商租金贴补，来降 低商家的租金成本压力，但提供给购房者是物业具有高租金的市场基数）；3、业态定位上，设计与周边商业能相互配套的商业业态，突出精品社区 商业的概念，使之突
13、破传统社区商业，给购者树立未来价值信心。销售概念上：1、突出“买送”面积概念；2、突出规划优势；3、突出收益保障优势等。策略说明策略说明如何通过商业招商推动商铺销售如何通过商业招商推动商铺销售通过品牌和消费客群的凝聚力助力销售通过品牌和消费客群的凝聚力助力销售策略说明策略说明招商商户招商入驻经营带来人流交易形成消费价值推动销售以“商”带“售”策略说明策略说明预落位品牌预落位品牌1F预落位品牌预落位品牌2F招商进度说明招商进度说明招商说明：1、整体招商业态定位主要以社区餐饮休闲娱乐为主，避免与周边项目有同档 次及同品牌商户入驻，项目定位小而精的社区商业，以品牌优势及吸引力 带动周边消费人流的光顾；2、针对休闲娱乐餐饮项目所需的面积，在原店铺隔墙基础上将有一定的增减， 此问题将在后续操作中根据实际情况进行提报； 2、根据目前商户摸底并结合整体租金等政策，预计整体招商完成需6-8个月时间；
