《房地产市场研究报告调研方法》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场研究报告调研方法（92页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 仲量仲量联行房地行房地产市市场研究研究调查与分析方法与分析方法1住宅场研究调查方法住宅场研究调查方法写字楼市场研究调查方法写字楼市场研究调查方法零售场研究调查方法零售场研究调查方法21.1住宅宏观/微观数据更新1.2土地信息1.3新增供应1.4未来供应1.5微观需求1.6指标31.01.0住宅场研究调查方法住宅场研究调查方法1.1住宅宏住宅宏观/微微观数据更新数据更新q查询重庆统计局官方网站获得统计公报，统计年鉴等信息（社会零售品消费总额、人均可支配收入、人均消费性支出等）q参考网站：重庆统计信息网http:/ 3,000 per sqm）以上、位置较好地块项目，核实后可列入未来项目列表中。
2、p一般情况下，根据竞得土地的成交信息，确认为住宅项目，根据可获得的最大住宅可建面积以及开发商过往案例以及网站信息将住宅供应面积进行合理估计。5土地信息土地信息参考网站参考网站中国国家国土资源局网站http:/ http:/ http:/ http:/ News及日常信息搜集。核实并更新RESI历史数据。71.4未来供未来供应：q未来供未来供应界定界定：在建或者将要建设的物业，档次符合本研究界定的高端住宅的定义。q未来未来项目来源：目来源：对land database有代表性的土地进行及时跟踪。日常信息的搜集整理。8新增供新增供应与未来供与未来供应参考网站：参考网站：重庆搜房网：http:/ 3
3、,000 per sqm）以上、位置较好地块项目，核实后可列入REIS project未来项目列表中。q一般情况下，根据竞得土地的成交信息，确认为商业项目，根据可获得的最大商业可建面积以及开发商过往案例以及网站信息将零售供应面积进行合适。16p土地土地信息信息参考网站参考网站中国国家国土资源局网站http:/ http:/ http:/ http:/ mall的零售包含b1-8F中，8F界定模糊，因此在前期计算商业体量的时候需要注意是否将8 F包含在商业中，并注明包含范围，以有利于下次扫盘的人员。182.4未来供未来供应p未来供未来供应界定：界定：在建或者将要建设的物业，档次在中端以上。类型包
4、括商商业街、街、购物中心以物中心以及百及百货。如商。如商业街分街分为几期，形成一个商几期，形成一个商业集群，集群，这类商商业街街归入到入到购物中物中心范心范围内。内。举例：例：星悦荟应该算入到购物中心中。Refurbed定定义：烂尾楼或者其他楼改造后入市的尾楼或者其他楼改造后入市的项目。目。p信息信息来源：来源：重庆论坛：http:/ area（如龙湖的星悦荟），租金不记入数据库。但可以进行追踪。由于此类物业租金较低，会影响整体租金。p租金租金调研方法研方法同零售部沟通各个商圈租金情况，除了大型购物中心之外，其他购物中心/商业街租金也列入到我们的研究范围内，研究内容包括每每层租金租金但最终数据
5、选择其中几个重点项目进行计算。p物物业管理管理费界定界定基于套内面积的物业管理费用，不包含有推广费。如果核实到为建筑面积物业管理费用，根据得房率折算成套内面积物业管理费用。23写字楼场研究调查方法写字楼场研究调查方法住宅场研究调查方法住宅场研究调查方法零售市场研究调查方法零售市场研究调查方法243.3未来供应3.4微观租赁/购买需求3.5大宗交易3.6空置率3.7售价3.8租金3.1土地信息3.2新增供应253.1土地信息土地信息p整理平时收集的商业土地成交信息并填入到REIS季度土地信息表格中。p重点关注知名开发商竞得的楼面地价较高（RMB 3,000 per sqm）以上、位置较好地块项目
6、，核实后可列入REIS project未来项目列表中。p一般情况下，根据竞得土地的成交信息，确认为商业项目，根据可获得的最大商业可建面积以及开发商过往案例以及网站信息将写字楼供应面积进行估计。26p土地土地信息信息参考网站参考网站中国国家国土资源局网站http:/ http:/ http:/ http:/ check来进行核实。p新增供新增供应计算方法：算方法：根据物业官方网站、楼盘宣传资料，与Markets部门同事沟通，以及实际扫楼情况综合评定项目体量。283.3未来供未来供应p未来供未来供应界定界定：在建或者将要建设的物业，根据物业官方网站，开发商过往案例判断物业品质，并核算物业体量。信息
7、来源：信息来源：网站列举：重庆论坛：http:/ setup）、扩租(expansion)、同等级写字楼间的搬迁（relocate）、物业升级（upgrade），录入租户信息表中。p企企业性性质、租、租赁/自用面自用面积微微观需求需求调研：研：分片区实地走访各个写字楼项目进行租户/买家信息（包括企业性质、所在楼层、租赁面积等）核实。通过与与markets同事沟通，了解物同事沟通，了解物业租租户最新最新动态。p未来新未来新进租租户/买家、面家、面积微微观需求需求调研：研：将正在装修的租户/买家（如已经有企业名称或虽无企业名称但已开始施工）进行记录，为下一季度租户更新做准备。同时，需要对新入住租户
8、进行分析，尤其对金融行业、专业服务业等承租能力强的大型公司进行重点追踪。303.5大宗交易大宗交易企业或个人购买整层、多层或整栋物业，记录并了解投资目的（自用或投资），投资价格（如可获得）、购买时间、购买面积等详细信息。p企企业性性质、购置面置面积调研：研：通过新闻了解大宗交易信息。通过物业销售人员，了解大宗交易信息。通过与markets同事沟通，了解大宗交易动态。p未来大宗交易未来大宗交易调研：研：将了解到的可能发生的大宗交易进行记录，定期核实更新。313.6空置率空置率p空置率界定：空置率界定：已经开始办公，或办公用具已经一应齐全的办公室，可计入吸纳量中。仍在装修中的办公室，为空置项目。刚
9、入市的写字楼项目，无法获取租户入住或装修信息的，空置率假设为90%。企业自用，但未入住的写字楼项目空置率计算为90%。（如金融街重庆金融中心部分写字楼为企业自用，但一直未入住，仍计算其空置率。）p空置空置率率调研研方法方法:首先将上一个季度的空置率记录下来，了解上次空置率情况。记录每个项目每个楼层的租户信息，录入扫楼表中，根据扫楼表计算当季空置率情况。找到为什么空置率上升下降的原因。323.7售价售价p售价界定（售价均按建筑面售价界定（售价均按建筑面积计算）算）资本值指的是已经竣工入市项目的售价，不包含有预售项目的售价。因此，其价格往往低于市场表现出来的预售价格，但资本值能够反映真实的市场需求
10、，而预售价格反映的是未来市场需求。如客户有需要，可以在案例分析中将预售项目的价格进行着重描述。拆零散卖的写字楼售价为写字楼中部楼层，按优质写字楼用家平均需求面积来调查。只租不卖的写字楼资本值根据租金与优质写字楼市场平均回报率进行推导。p售价售价调研方法研方法同Markets部门沟通各个物业当季交易价格。同各个物业销售人员沟通，了解当季交易价格。可先在搜房、重庆写字楼网、搜狐焦点网上查询，每个网选取10个左右房源信息算出平均值，以此为基础向中介机构销售人员询价，了解买家信息、价格变化趋势。333.8租金租金p租金界定（租金均按建筑面租金界定（租金均按建筑面积计算）算）为写字楼中部楼层，按优质写字
11、楼用家平均需求面积来调查，不包括物业管理费等。租金为建筑面积租金。在调研的时候，请确认是否为含税租金，如果有项目为不含税租金，请按照18.3%的税费进行折算，保证统一口径。如新入市的写字楼项目，本季度没有租金表现，不填入到basket 内。p租金租金调研方法研方法同Markets部门沟通各个物业当季租金。同各个物业销售人员沟通，了解当季租金。可先在搜房、重庆写字楼网、搜狐焦点网上查询，每个网选取10个左右房源信息算出平均值，以此为基础向中介机构销售人员询价，了解租户信息、租户变化趋势。34附附：仲量联行房地产市场研究报告重重庆物物业市市场 2012年一季度回年一季度回顾352012年4月重庆物
12、业市场回顾2012年一季度重庆重庆重庆概况城市性质来源：重庆市城乡总体规划（2007-2020）（2011年修订） 成渝经济区区域规划人口2,919万面积8.24万平方公里行政区县38个城市性质n 国家重要的中心城市之一n 国家历史文化名城n 长江上游经济中心n 国家重要的现代制造业基地n 西南地区综合交通枢纽1997年3月14日，经八届全国人大五次会议审议批准，重庆正式成为中国第四个、西部地区唯一的直辖市。n2007年6月，重庆被国务院批准为城乡统筹配套改革综合试验区。n2010年6月18日，重庆两江新区正式成立,是我国续上海浦东和天津滨海新区后第三个副省级新区。n2011年，国家出台成渝经
13、济区区域规划，战略定位为：建成西部地区重要的经济中心、全国重要的现代产业基地、深化内陆开放的试验区、统筹城乡发展的示范区和长江上游生态安全的保障区。到2015年，建成西部地区重要的经济中心；到2020年，成为我国综合实力最强的区域之一。37主城区主城区近郊区近郊区远郊县远郊县 / / 自治县自治县渝中区綦江区潼南县开县大渡口区大足区铜梁县云阳县江北区万州区荣昌县奉节县渝北区涪陵区璧山县巫山县沙坪坝区黔江区梁平县巫溪县九龙坡区长寿区城口县石柱土家族自治县南岸区江津区丰都县秀山土家族苗族自治县巴南区合川区垫江县酉阳土家族苗族自治县北碚区永川区武隆县彭水苗族土家族自治县南川区忠县主城九区主城九区行政
14、区域图片来源：重庆市政府网站38两江新区是我国续上海浦东和天津滨海新区后第三个副省级新区。它以北部新区和两路寸滩保税港区为核心，包括江北（15.2%）、渝北（69.5%）、北碚（15.3%）三个区的部分区域。规划总控制范围1,200平方公里，其中可开发建设面积550平方公里（建成区150余平方公里），水域、不可开发利用的山地及原生态区共650平方公里。两江新区将与浦东、滨海新区共同成为国内体制最优、政策最优、环境最优的地区，在金融支持、贸易体制管理、科技创新改革方面先行先试，成为城乡综合配套改革试验的先行区。两江新区定位为：两江新区定位为：统筹城乡综合配套改革试验的先行区统筹城乡综合配套改革试
15、验的先行区、中国内陆重要的先进制造业、现代服务业基地中国内陆重要的先进制造业、现代服务业基地、长江上游地区长江上游地区金融中心和创新中心金融中心和创新中心、内陆地区对外开放的重要门户内陆地区对外开放的重要门户以及以及科学发展的示范窗口科学发展的示范窗口。三大特色板块三大特色板块现代服务业板块都市综合功能板块先进制造业板块空港新城北部新区蔡家高技术产业区江北嘴中央商务区保税港区鱼复现代制造和物流区 龙石先进制造区 悦来会展城木古出口加工区水复生态产业区十大功能分区十大功能分区两江新区区位两江新区区位两江新区图片来源：渝北区、两江新区官方网站392012年1季度地区生产总值2,520亿元，同比增长
16、14.4%。地区生产总值地区生产总值2012年1季度城镇居民人均可支配收入6,710元，同比增长13.6%。城镇人均可支配收入城镇人均可支配收入2012年1季度社会消费品零售总额920亿元，同比增长13.1%。2012年1季度固定资产投资1,042 亿元，同比增长22.7%。社会消费品零售总额社会消费品零售总额固定资产投资固定资产投资来源：重庆市统计局重庆经济40轨道交通轨道交通状态状态线路线路 规划路径规划路径已开通路径已开通路径已开通1朝天门-大学城沙坪坝-小什字2较场口-中梁山/鱼洞较场口-新山村3鱼洞-江北机场二塘-江北机场建设中6茶园-会展中心/北碚N/A规划中4海峡路-复盛N/A5
17、几江-光电园N/A7 北碚-石坂南N/A8鱼嘴南-文家湾N/A9新航站楼-沙坪坝N/A环线重庆北站-沙坪坝-四公里-重庆北站N/A基础设施图片来源：重庆市轨道交通集团有限公司官方网站41重庆机场分布重庆机场分布江北国际机场江北国际机场万州五桥机场万州五桥机场黔江舟白机场黔江舟白机场巫山神女峰巫山神女峰机场机场武隆仙女山武隆仙女山机场机场状态状态机场机场已开通江北国际机场（渝北区）万州五桥机场（万州区）黔江舟白机场（黔江区）规划/建设中江北国际机场T3 （渝北区）巫山神女峰机场（巫山县）武隆仙女山机场（武隆县）机场机场基础设施图片来源：重庆市轨道交通集团有限公司官方网站42铁路铁路基础设施202
18、0年重庆市铁路规划年重庆市铁路规划来源：重庆晚报官方网站1个交通枢纽重庆主城交通枢纽1111条线路条线路成都-重庆成渝城际线遂宁-重庆兰州-重庆襄阳-重庆重庆-郑州重庆-利川（湖北省）重庆-怀化重庆-贵阳重庆-昆明安康（陕西省）-张家界（湖南省）3 3条支线条支线达州-万州-利川三江-万盛-南川-涪陵黔江-张家界43优质写字楼优质写字楼* *大都会商厦（解放碑）注：优质写字楼包括甲级和部分品质较高的乙级写字楼44商务区分布核心商务区解放碑观音桥非核心商务区化龙桥南坪杨家坪新牌坊江北区江北区南岸区南岸区渝中区渝中区九龙坡区九龙坡区渝北区渝北区解放碑解放碑新牌坊新牌坊杨家坪杨家坪江北嘴江北嘴Map
19、 by Google Map观音桥观音桥南坪南坪化龙桥化龙桥未来核心商务区江北嘴核心商务区非核心商务区未来核心商务区45现有项目现有项目1大都会（解放碑）2国际贸易中心（解放碑）3希尔顿商务中心4新华国际（解放碑）优质写字楼分布渝中区注：未来项目更新至2016年资料来源：仲量联行12411965123107Map by Google Map81314化龙桥解放碑未来项目未来项目5英利国际金融中心（解放碑）6联合国际（解放碑）7重庆企业天地T3,T4,T5（化龙桥）8重庆企业天地T6,T7,T8 （化龙桥）9申基威斯汀项目（解放碑）10重庆天地嘉陵帆影T2（化龙桥）11重庆环球金融中心（解放碑）
20、12海航保利项目（解放碑）13解放碑协信中心（解放碑）14解放碑英利金融街项目（解放碑）46现有项目现有项目15嘉年华大厦（观音桥）16未来国际（观音桥）17协信中心（观音桥）18金融街重庆金融中心A&B&C&D（江北嘴）19富力海洋国际（观音桥）未来项目未来项目20财信写字楼项目（江北嘴）21力帆写字楼项目（江北嘴）22新理益江北嘴写字楼项目（江北嘴）23江北嘴置业金融城2号（江北嘴）24成大锦嘉国际大厦（江北嘴）25江北嘴置业金融城A02地块（江北嘴）26隆鑫观音桥项目（观音桥）27越洋广场（江北嘴）优质写字楼分布江北区资料来源：仲量联行19151617211820Map by Googl
21、e Map222425232627观音桥江北嘴注：未来项目更新至2016年472829现有项目现有项目28龙湖西城国际（杨家坪）未来项目未来项目29华润写字楼项目（杨家坪）杨家坪优质写字楼分布九龙坡区Map by Google Map资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年48323031现有项目现有项目30喜来登（南坪）31长江国际（南坪）未来项目未来项目32 国汇中心（南坪）南坪优质写字楼分布南岸区Map by Google Map资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年49333634现有项目现有项目33 龙湖水晶国际（新牌坊）34 龙湖国际（新牌坊）35 财富中心A座（新牌
22、坊）未来项目未来项目36 重庆国际都会（低）（新牌坊）37 重庆国际都会（高）（新牌坊）35新牌坊新牌坊优质写字楼分布渝北区Map by Google Map资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年3750总体量*71.2万平方米同比增长27.2万平方米同比增长2.4万平方米环比下降5.3个百分点, 同比无变化环比增长5.2%, 同比增长15.2%总吸纳量*6.1万平方米空置率39.2%平均租金*85元/平方米/月注：1.总体量为截至到2012年1季度的重庆优质写字楼累计总量，总吸纳量为2012年11季度全年吸纳量，空置率和平均租金的同比变化以全年水平计算，环比变化以季度水平计算2.平均
23、租金为平均有效租金 ，即剔除物业管理费、扣除免租期租金的含税租金3.以华夏银行入驻作为金融街重庆金融中心入市标准新华国际2011年第三季度入市金融街重庆金融中心A*2011年第四季度入市2012年一季度重庆优质写字楼市场主要指标资料来源：仲量联行512012年优质写字楼供应量达到峰值？2012年1季度新增优质写字楼供应量为41,400平方米2011年优质写字楼供应量达到历史最高值2012年将有超过35万平方米优质写字楼集中入市，达到2015年之前的最高值？预测资料来源：仲量联行52解放碑江北嘴观音桥南坪化龙桥新牌坊杨家坪随着大量甲级写字楼在2012年的入市，重庆写字楼市场的供应量将会达到峰值资
24、料来源：仲量联行金融街重庆金融中心B栋（平安财富中心）名称名称等等级级位置位置体量体量开发开发商商平安财富中心B黄花园大桥北桥头41,400平方米金融街置业2012年1季度平安财富中心入市BA542012年1季度写字楼市场需求强劲，吸纳量上升明显，空置率下降2012年1季度写字楼净吸纳量达到历史最高值，为60,765平方米，空置率为39.2%，环比下降5.3个百分点资料来源：仲量联行552012年1季度租金上升至历史新高，源于观音桥和新牌坊商务区乙级写字楼表现出的强劲需求，带动重庆写字楼市场整体租金的上扬优质写字楼租金在2012年1季度达到历史新高资料来源：仲量联行56优质写字楼资本值保持平稳
25、上升态势受市场需求的持续推动，优质写字楼的资本值达到19,295元/平方米，同比上涨28.0%，环比上涨4.7%资料来源：仲量联行57金融业需求最为强劲注：需求比例根据面积统计资料来源：仲量联行58扩张升级威尔谢银行办公总面积*：374平方米扩张面积*：244平方米入住物业：国际贸易中心华创期货办公总面积：1100平方米扩张面积：574平方米入住物业：希尔顿商务中心双日（中国）有限公司交易面积：192平方米入住物业：大都会中国建筑二局西南分局交易面积：431平方米入住物业：龙湖水晶国际2012年1季度主要交易注：面积均指建筑面积资料来源：仲量联行59新成立迁移傅邦教育傅邦教育交易面积：1,29
26、6平方米入住物业：龙湖国际中德银行中德银行交易面积：1,282平方米入住物业：龙湖国际中華航空公司中華航空公司交易面积：437平方米入住物业：龙湖国际倍特期货重庆营业部倍特期货重庆营业部交易面积：543平方米入住物业：协信中心金融街控股股份有限公司金融街控股股份有限公司交易面积：1,950平方米入住物业：重庆金融中心A座富邦财险重庆分公司富邦财险重庆分公司交易面积：900平方米入住物业：大都会商厦俊思集团俊思集团交易面积：338平方米入住物业：大都会商厦华夏银行华夏银行交易面积：21,472平方米入住物业：重庆金融中心A座2011年第四季度主要交易资料来源：仲量联行注：面积均指建筑面积6020
27、12年重庆写字楼市场展望l 解放碑供应量最大l 化龙桥供应量次之供应区域特征行业特征租售表现l 传统核心商务区租售价格出现分化l 江北嘴新兴商务区租售价格表现突出l 金融业、专业服务业需求继续增大l 制造业也占有一定市场份额61优质零售地产优质零售地产*注：优质零售地产包括中档及以上百货商场和购物中心星光时代广场（南坪）62商圈分布核心商圈非核心商圈核心商圈解放碑观音桥非核心商圈南坪杨家坪沙坪坝大坪化龙桥江北嘴新牌坊江北区江北区南岸区南岸区渝中区渝中区九龙坡区九龙坡区渝北区渝北区解放碑解放碑新牌坊新牌坊杨家坪杨家坪江北嘴江北嘴观音桥观音桥南坪南坪化龙桥化龙桥大坪大坪沙坪坝区沙坪坝区沙坪坝沙坪坝
28、Map by Google Map63解放碑化龙桥大坪优质零售分布渝中区现有项目现有项目 1重百大楼（解放碑）2新世纪百货（解放碑）3大都会广场（解放碑）4王府井百货（解放碑）5重庆天地（化龙桥）6日月光中心广场（解放碑）7NOVO（解放碑）8重庆时代广场（解放碑）9汇美尚（解放碑） 10英利国际购物中心（解放碑）未来项目未来项目11重庆金鹰财富中心（解放碑）12龙湖时代天街1期（大坪）13重庆环球金融中心14国泰广场（解放碑）15英利大坪项目（大坪） 16 瑞安重庆天地购物中心1期（化龙桥） 17 瑞安重庆天地购物中心2期（化龙桥） 18 龙湖时代天街2期（大坪） 19 隆鑫两路口零售项目资
29、料来源：仲量联行137451310Map by Google Map1561114829121618171964江北嘴观音桥优质零售分布江北区未来项目未来项目29富力海洋广场1期（观音桥）30星悦荟2期（江北嘴）31新世纪百货购物中心（观音桥）32金融街北滨路商业项目（江北嘴）33星悦荟3期（江北嘴)34财信江北城CBD广场（江北嘴）35煌华国际购物中心（观音桥）36富力海洋广场2期（观音桥）37东原D738隆鑫观音桥零售项目（观音桥）现有项目现有项目 20江北重百商场（观音桥）21江北新世纪百货（观音桥）22北城天街（观音桥）23茂业百货（观音桥）24新世界百货（观音桥）25江北新世纪百货（
30、扩租）26星光68广场（观音桥）27大融城（观音桥）28星悦荟1期（江北嘴）资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年3432283523292224262127203137303336253865优质零售分布九龙坡区 现有项目现有项目 39凯德广场 九龙坡（杨家坪）40西城天街（杨家坪）41大洋百货（杨家坪） 未来项目未来项目42万象城（杨家坪）42杨家坪394041Map by Google Map资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年66南坪优质零售分布南岸区现有项目现有项目 43百盛（南坪）44元旦购物中心（南坪）45万达广场（南坪）46百联南岸上海城购物中心（南坪）47星
31、光时代广场（南坪） 未来项目未来项目48 盛汇广场（南坪）49 东原1891购物中心1期50 东原1891购物中心2期资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年43474445Map by Google Map4649504867优质零售分布渝北区未来项目未来项目51重庆财富购物中心（新牌坊）52SM 广场53星光天地54重庆国际都会1期（新牌坊）55重庆国际都会2期（新牌坊）56香港置地照母山商业项目资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年515452Map by Google Map535556新牌坊68优质零售分布沙坪坝区现有项目现有项目 57凯德广场 沙坪坝（沙坪坝）58煌华
32、新纪元（沙坪坝）沙坪坝4645Map by Google Map资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2015年69注：1.总体量为截至到2012年1季度的重庆优质零售物业累计总量, 总吸纳量为2012年1季度吸纳量，空置率和平均租金的同比变化以全年水平计算，环比变化以季度水平计算2.平均租金指优质零售物业首层平均净租金重庆时代广场 于2011年3季度入市星光时代广场 于2011年4季度入市2012年1季度重庆零售地产主要指标总体量190.3万平方米同比增加29.4万平方米同比增加1.2万平方米环比上升5.2个百分点同比上升2.6个百分点环比下降10.7%同比下降4.4%吸纳量8.3万平方米空置
33、率9.1%平均租金*629元/平方米/月资料来源：仲量联行702012年1季度无新项目入市资料来源：仲量联行71本季度位于解放碑的汇美尚正式入市；10月28日，位于南坪的协信星光时代广场开业；12月18日，位于解放碑的英利国际购物中心试营业；继9月9日试营业，12月20日，位于北滨路的星悦荟1期正式开业。星悦荟1期星光时代广场汇美尚英利国际购物中心2011年第四季度4个新增项目入市7273预测未来几年将是优质零售的供应高峰期2015年重庆优质零售供应将创历史新高，供应量将超过80万平方米2012年将迎来超过45万平方米的新增供应资料来源：仲量联行732012年随着大坪和杨家坪零售项目的建成，零
34、售市场将会迎来供应峰值解放碑观音桥南坪大坪新牌坊化龙桥杨家坪江北嘴其它资料来源：仲量联行第四季度优质零售物业租金稳中略有上升注：租金指核心商圈的主要购物中心首层净租金的平均值资料来源：仲量联行75Tiffany&Co. 426平方米重庆时代广场Ole2,471平方米重庆时代广场Giorgio Armani225平方米重庆时代广场I.T277平方米重庆时代广场零售品牌需求旺盛，积极开拓重庆市场 HARBOR HOUSE1,740平方米星光时代广场注：面积指营业面积UNIQLO1,400平方米星光时代广场王品台塑牛排505平方米英利国际购物中心C&A2,000平方米日月光中心广场资料来源：仲量联行
35、762012年重庆零售市场展望供应区域特征品牌特征租赁表现l 供应呈现多核心发展态势，大坪、新牌坊 成未来重点拓展区域l 核心商圈租金持续看涨l 新兴商圈租金有待市场检验l 高端奢侈品牌旗舰店首选核心商圈l 快速时尚品牌迅速向各个商圈扩张77高端住宅高端住宅*注：高端住宅指价格高于重庆市主城九区新建商品房交易均价50%以上的高层或小高层公寓寰宇天下（江北嘴）78高端住宅分布区域传统高端住宅区新兴高端住宅区传统高端住宅区新牌坊南滨路新兴高端住宅区江北嘴化龙桥弹子石照母山朝天门江北区江北区南岸区南岸区渝中区渝中区渝北区渝北区Map by Google Map南滨路南滨路朝天门朝天门化龙桥化龙桥江北
36、嘴江北嘴新牌坊新牌坊照母山照母山弹子石弹子石79化龙桥朝天门现有项目现有项目1庆隆海客瀛洲（朝天门）2东和湾（朝天门）3重庆天地（化龙桥）4万科锦程高端住宅分布渝中区资料来源：仲量联行4312Map by Google Maps5未来项目未来项目5朝天门项目（朝天门）80江北嘴高端住宅分布江北区现有项目现有项目6金科廊桥水岸7富力海洋广场8中海北滨1号9龙湖春森彼岸10招商江湾城11寰宇天下（江北嘴）12华润中央公园13保利江上明珠14中海九龙仓紫御江山（江北嘴）未来项目未来项目 15香港信和北滨路项目资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年67812910111314Map by Go
37、ogle Maps1581照母山高端住宅分布渝北区现有项目现有项目16龙湖水晶郦城17金科天籁城18金科天湖美镇19棕榈泉20龙湖好望山21龙湖弗莱明戈22金科东方王榭23龙湖江与城24山顶道壹号25金科十年城26首创十方界27恒大华府28国宾城29龙湖紫都城30龙湖大城小院31龙湖源著未来项目未来项目 32香港置地约克郡（照母山）资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年1617181920222123242526272829303132Map by Google Maps新牌坊82高端住宅分布九龙坡区现有项目现有项目33华润二十四城Map by Google Maps33资料来源：仲量
38、联行注：未来项目更新至2016年83弹子石南滨路高端住宅分布南岸区现有项目现有项目34阳光 100国际新城(弹子石)35海棠晓月怡景天域(南滨路)36龙湖观山水37骏逸第一江岸38龙湖郦江（弹子石）39珊瑚水岸（南滨路）资料来源：仲量联行注：未来项目更新至2016年34353637383940Map by Google Maps未来项目未来项目40长嘉汇（南滨路）842012年1季度重庆高端住宅市场主要指标注：1.高端住宅指售价高于重庆市商品住宅平均售价50%以上，且品质优良的小高层及高层住宅2.总体量为截至到2012年1季度的重庆高端住宅累计总量,预售量为2012年1季度预售量3.平均售价是
39、截至2012年第1季度的水平，其同比变化以全年水平计算，环比变化以季度水平计算4.销售率是2012年1季度水平，其同比变化以全年水平计算，环比变化以季度水平计算总体量*47,850套同比增长12,172套同比下降1,044套环比上升14.7个百分点同比上升20.2个百分点环比上涨1.9%同比上升0.5%预售1,978套销售率*57.3%平均售价*10,706元/平方米棕榈泉国际花园资料来源：仲量联行85高端住宅市场交易量持续上升高端住宅2012年1季度累计成交3,839套，同比上涨104.0%，环比上涨9.7%。1季度销售率57.3%，同比上涨20.2个百分点。资料来源：仲量联行862011年
40、4季度新增2个高端住宅项目长嘉汇长嘉汇（效果图）紫御江山紫御江山（效果图）长嘉汇长嘉汇位置南岸区南滨路开发商招商局地产&香港置地首次开盘时间2011.12.18销售情况本季度推出62套，已售10套紫御江山紫御江山位置江北区江北嘴开发商中海九龙仓首次开盘时间2011.12.3销售情况本季度推出392套，已售120套872011年4季度入市高端住宅项目招商江湾城招商江湾城位置位置北滨路开发商开发商招商局地产销售销售情况情况推出1,176套，已售656套华润二十四城华润二十四城位置位置杨家坪开发商开发商华润置地销售销售情况情况推出1,094套，已售801套龙湖源著龙湖源著位置位置新牌坊开发商开发商龙
41、湖地产销售销售情况情况推出361套，已售492套88本季度高端住宅市场回暖迹象明显，价格同上个季度持平，未有下降趋势资料来源：仲量联行截至2012年第1季度，重庆高端住宅平均售价为10,706元/平方米，环比上涨1.9%，同比上升0.5%。注：平均售价按套内面积计算资料来源：仲量联行89注：租金按套内面积计算租金略有下降，但租金下降幅度不及售价，投资回报率轻微上涨资料来源：仲量联行90供应区域特征供需关系市场售价l 江北嘴、弹子石成未来豪宅聚集区l 豪宅价格继续维持高位l 高端住宅价格受政策波动影响较大l 受政策不确定性因素影响，推盘量将有所 下降，市场短期内以消化存量为主2012年重庆高端住宅市场展望91仲量仲量联行行测量量师事事务所（上海）有限公司重所（上海）有限公司重庆分公司分公司重庆市渝中区邹容路68号，大都会商厦25楼，2505-2506电话：+86 23 6370 8588 传真：+86 23 6370 8598Copyright Jones Lang LaSalle IP, Inc. 2011
