恒泰天纵盘龙城项目前期思考提报

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1、恒泰天纵恒泰天纵盘龙城项目盘龙城项目前期思考提报前期思考提报南京垠坤不动产营销代理机构南京垠坤不动产营销代理机构20102010年年1111月月垠坤代理机构对成功操作本项目的信心来自于垠坤代理机构对成功操作本项目的信心来自于1、一支合作多年的优秀团队，强大的专业背景和默契配合2、对武汉市场多年的深耕与操盘经验4、具有较强的执行力，操作项目达到100%的成功率5、规范化，体制化的操作流程6、良好的服务态度，细致深入的全方位服务3、从市场、产品到营销推广三位一体的专业深度一、市一、市 场场 篇篇1.1、政策研究、政策研究 1.2、区域现状及规划、区域现状及规划 1.3、盘龙区房地产市场、盘龙区房地

2、产市场 1.4、市场总结、市场总结2.1、 项目项目SWOT分析分析 2.2、 项目客群思考项目客群思考 2.3、 项目产品思考项目产品思考 2.4、 项目整体定位思考项目整体定位思考 二、定二、定 位位 篇篇4.1、 案名方向案名方向 4.2、 项目项目VI表现表现 4.3、 营销战略性思考营销战略性思考3.1、 整体规划建议整体规划建议 3.2、 建筑设计建议建筑设计建议 3.3、 景观设计建议景观设计建议 3.4、 样板间设计建议样板间设计建议 3.5、 配套设施建议配套设施建议三、产三、产 品品 篇篇四、推四、推 广广 篇篇目 录第一篇、市场分析第一篇、市场分析政策研究1.1区域现状及

3、规划1.2盘龙城房地产市场1.3市场总结1.41.11.1政策研究政策研究宏观政策宏观政策发展现状发展现状后期研判后期研判从严从严下滑下滑不稳定不稳定1.11.1政策研究政策研究n2010.01.10 国办：要求促进房地产市场平稳健康发展n2010.02.20 银监会：发布流动资金贷款管理暂行办法n2010.03.10 国土部：强调房地产用地监管开展突击检查n2010.04.13 住建部：加快保障房建设 遏制房价过快上涨n2010.04.15 国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%n2010.04.17 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷n2010.06.04 住建部：关于规范第二

4、套住房认定标准的通知n2010.07.12 银监会：严格执行差别化房贷政策不能动摇n2010.09.29 中国出台措施巩固房地产市场调控成果 缺1.11.1政策研究政策研究宏观政策宏观政策从严从严加快保障房建设加快保障房建设严厉打击炒房严厉打击炒房贷款金融政策监管贷款金融政策监管1.11.1政策研究政策研究n全国24个城市11月计划开盘量环比减少，多数城市出现退房潮n武汉住宅销量连续3周下滑近40%，多数开发商表示将延后开盘期n价值规律与宏观调控联合作用，并日益挤压高房价下滑下滑武汉出现下滑迹象明显武汉出现下滑迹象明显延后推盘出现退房延后推盘出现退房政府市场合力挤压高房价政府市场合力挤压高房价

5、1.11.1政策研究政策研究1.11.1政策研究政策研究n政府受各方因素影响，后续调控政策难以持续出台n一二线作为重点监控地区，开发商开始转战三四线城市n短期受刚需支配，楼市成交量出现反弹n年末预计供应压力较大，市场存在强烈不稳定因素不稳定不稳定后续调控手段难以确定后续调控手段难以确定一、二线城市受挫一、二线城市受挫刚性支撑短期反弹刚性支撑短期反弹1.11.1政策研究政策研究政策研究1.1区域现状及规划1.2盘龙城房地产市场1.3市场总结1.41.2 1.2 区域现状及规划区域现状及规划-地理位置地理位置盘龙城处于阳逻深水港、汉口火车站、天河机场盘龙城处于阳逻深水港、汉口火车站、天河机场 “黄

6、黄金三角线金三角线”中枢位置中枢位置1.2 1.2 区域现状及规划区域现状及规划-对外交通对外交通盘龙城盘龙城20152015年年E2E2、U7U7两条地两条地铁线将进入盘龙城，铁线将进入盘龙城，交通格局将改变交通格局将改变通往汉口通往汉口通往汉口对外立体式交通不断优化，区域价值将不断凸显对外立体式交通不断优化，区域价值将不断凸显1.2 1.2 区域现状及规划区域现状及规划-配套设施配套设施区域入住率较低，配套设施略显不足，区域价值受损区域入住率较低，配套设施略显不足，区域价值受损 依托由盘龙新城和横店组团、武湖组团组成，形成依托由盘龙新城和横店组团、武湖组团组成，形成“主两副主两副”的组的组

7、团，北部新城呼之欲出！团，北部新城呼之欲出！1.2 1.2 区域现状及规划区域现状及规划-北部新城北部新城1.2 1.2 区域现状及规划区域现状及规划-发展目标发展目标现代制造区现代制造区旅游度假区旅游度假区旅游度假区旅游度假区生态居住区生态居住区生态居住区生态居住区临空物流产业区临空物流产业区临空物流产业区临空物流产业区n功能定位功能定位: :高新技术发展的产业基地和环境优美的生态新城高新技术发展的产业基地和环境优美的生态新城n规划构想规划构想: :建成武汉中环实力圈的关键带、现代制造业的密集带和建成武汉中环实力圈的关键带、现代制造业的密集带和招商引资的磁力带招商引资的磁力带n发展机遇：汉口

8、北专业市场集群的建设将对盘龙城区域配套倾斜发展机遇：汉口北专业市场集群的建设将对盘龙城区域配套倾斜 1.2 1.2 区域现状及规划区域现状及规划-发展目标发展目标政策研究1.1区域现状及规划1.2盘龙城房地产市场1.3市场总结1.41.3 1.3 盘龙城房地产市场盘龙城房地产市场-销售量销售量 区域市场月均销售量约区域市场月均销售量约700套左右，年去化量约套左右，年去化量约80万万90万平米，进入万平米，进入2010年，由于受武汉整体市场的带动，区域市场销量同比年，由于受武汉整体市场的带动，区域市场销量同比09年前三季度有较年前三季度有较大的涨幅大的涨幅东西湖板块均价：4724.1元/古田板

9、块均价：7358.12元/沌口开发区板块均价：5238.74元/后湖板块均价：6527.85元/青山板块均价：6977.76元/南湖新城板块均价：6929.99元/光谷板块均价：6436.2元/盘龙城板块均价：3317.88元/阳逻板块均价：3500元/江夏板块均价：4223.86元/1.31.3盘龙城房地产市场盘龙城房地产市场-销售价格销售价格 在武汉远城区板块中，盘龙城销售价格处于最低位运行，长期处于价格洼地在武汉远城区板块中，盘龙城销售价格处于最低位运行，长期处于价格洼地1.31.3盘龙城房地产市场盘龙城房地产市场-销售价格销售价格 房价的内在涨幅动力有限的主要原因在于区域供应量放大，各

10、项目均房价的内在涨幅动力有限的主要原因在于区域供应量放大，各项目均采取以价换量，以回笼资金；以摩卡小镇、哥特帝景等项目为代表，其整采取以价换量，以回笼资金；以摩卡小镇、哥特帝景等项目为代表，其整体价格拉低了体价格拉低了 区域的总体成交均价区域的总体成交均价1.31.3盘龙城房地产市场盘龙城房地产市场产品销售特征产品销售特征 区域在售产品主力成交户型上以区域在售产品主力成交户型上以90平米两房及平米两房及100-120小三房为主，小三房为主，销售价格面积段主要集中在销售价格面积段主要集中在3000-4000元元/平米之间占到整个区域销售量平米之间占到整个区域销售量的绝对主力的绝对主力1.31.3

11、盘龙城房地产市场盘龙城房地产市场板块划分板块划分依照盘龙城的自然地理条件及现状，盘龙城区域市场可以分为三个板块：1、巨龙大道西部板块:盘龙新天地、摩卡小镇、哥特帝景2、巨龙大道中部板块：珩生领袖城、歌林花园、巢上城3、巨龙大道东部板块名流人和天地、F、阳光城日月山水、恒大明都、美景天城、汉飞向上城1.31.3盘龙城房地产市场盘龙城房地产市场 个个案对比案对比项目名称项目名称总建筑面积（）总建筑面积（）规划户数规划户数规划期数规划期数日月山水80万8000六F阳光城35万2000二恒大名都79万不详多期美景天城37万3000四期人和天地108万30000六期领袖城150万3822四期巢上城64万

12、6072四期盘龙新天地17万1100二期汉飞向上城7万730二期哥特帝景16万1631三期鼎鑫摩卡小镇37万4000三期澜桥康城10万1000三期歌林花园46万4000三期本案本案18万万 区域内多数项目在建筑面积上属于中大型项目，有利于规模优势的打区域内多数项目在建筑面积上属于中大型项目，有利于规模优势的打造，造，本案在总建面上，属于中小型项目，不具备规模优势本案在总建面上，属于中小型项目，不具备规模优势1.3 1.3 区域房地产市场区域房地产市场个个案对比案对比项目名称项目名称主力户型主力户型日月山水8589两房F阳光城110151三房恒大名都128234三房四房美景天城8894两房人和天

13、地99129三房领袖城5257一房、8589两房巢上城7789盘龙新天地80两房汉飞向上城95三房哥特帝景6890两房鼎鑫摩卡小镇8486两房澜桥康城6889两房、103123三房 歌林花园8991两房 从实地调研来看，区域内户型产品线比较丰富，但主力户型的从实地调研来看，区域内户型产品线比较丰富，但主力户型的配置多以中小户型为主，配置多以中小户型为主，同质化现象较为严重同质化现象较为严重1.31.3盘龙城房地产市场盘龙城房地产市场 个个案对比案对比项目名称项目名称在售期数在售期数销售价格销售价格主力户型主力户型主力总价主力总价日月山水三期4500元/8589两房3840万元F阳光城二期430

14、0元/110151三房4345万元恒大名都一期5500元/（精装）128234三房四房6268万元（精装）美景天城二期4000元/8894两房3235万元人和天地四期4500元/99129三房3640万元领袖城三期三组团3850元/8589两房3235万元巢上城四期一组团4500元/77893438万元盘龙新天地一期二组团3500元/80两房2832万元汉飞向上城一期95 50万元套（装修）80 40万元套（装修）95三房4050万元（精装）哥特帝景三期一组团3500元/6890两房2330万元鼎鑫摩卡小镇一期二组团3700元/8486两房3133万元歌林花园二期二组团3700元/8991两房

15、3235万元根据盘龙城在售项目主力面积和销售单价来看，区域内主力总价基根据盘龙城在售项目主力面积和销售单价来看，区域内主力总价基本处于本处于3040万元之间万元之间1.31.3盘龙城房地产市场盘龙城房地产市场 后期竞争后期竞争项目名称 总建面积（万） 剩余开发（万）F阳光城 356巢上城 6551.2鼎鑫摩卡小镇 3725哥特帝景 166歌林花园 4620珩生.领袖城 150128美景天城 3726名流人和天地 10858日月山水 8042.8恒大名都7972.5汉飞向上城96待售面积441.5万项目名称总建筑面积（万）预计开盘时间众联半山依云40万待定楚天华都22万2011年上半年F空港城1

16、8万2011年上半年美凯奥韵汇3万2011年上半年盘龙锦万家40万待定中城时代35万2011年上半年合计158万未来五年内，市场将有超过未来五年内，市场将有超过600万方的供应，万方的供应，竞争将进入白热化状态竞争将进入白热化状态东部板块名流人和天地新华下路中百仓储恒大名都武汉国际会展中心看房车F阳光城竹叶山转盘处美景天城无日月山水竹叶山转盘处汉飞向上城无中部板块领袖城黄孝河路金色华府一楼澜桥康城黄孝河路竹叶山易初莲花旁歌林花园无巢上城武汉国际会展中心、青山建二西部板块哥特帝景竹叶山市场市场外围摩卡小镇香港路市工商局前进100米盘龙新天地新华下路中百仓储 区域在售项目客户来源地基本雷同，主要分

17、布在武广附近及后湖、竹叶区域在售项目客户来源地基本雷同，主要分布在武广附近及后湖、竹叶山，杨叉湖一带山，杨叉湖一带1.31.3盘龙城房地产市场盘龙城房地产市场客户来源地客户来源地1.31.3盘龙城房地产市场盘龙城房地产市场 客户特征客户特征项目项目中高端类中高端类（恒大名都、汉飞向上城、日月山水、巢上城、人和（恒大名都、汉飞向上城、日月山水、巢上城、人和天地、领袖城）天地、领袖城）低端类低端类（澜桥康城、歌林花园，哥特帝景、摩卡（澜桥康城、歌林花园，哥特帝景、摩卡小镇、盘龙新天地、）小镇、盘龙新天地、）职业特征私营业主、本土公务员、企业中高层领导、投资客、年轻白领 工薪阶层、中层年轻白领、个体

18、户、退休年龄特征25岁-40岁 25-35岁 和 45岁-50岁置业目的多次置业、投资、婚房 首次置业、自住、驱动因素环境、区域规划、升值潜力 环境、价格 区域内客户群体鱼龙混杂，根据项目品质情况客户细分较为明显，区域内客户群体鱼龙混杂，根据项目品质情况客户细分较为明显，但年轻白领客户在区域内所有项目出现重叠但年轻白领客户在区域内所有项目出现重叠政策研究1.1区域现状及规划1.2盘龙城房地产市场1.3市场总结1.41.4 市场总结市场总结TitleTitle总体政策从严从严 轨迹明显TitleTitle区域规划合理 实施较慢TitleTitle双重洼地双重洼地 红海红海竞争竞争如何寻求差异化，

19、突破红海竞争格局，是我们战略思考的方向！如何寻求差异化，突破红海竞争格局，是我们战略思考的方向！市场战略思路市场战略思路 差异化差异化从红海到蓝海，是本项目迅速制胜的必由之路从红海到蓝海，是本项目迅速制胜的必由之路蓝蓝海海战战略略第二篇、项目定位第二篇、项目定位项目项目SWOT分析分析2.1项目客群思考2.2项目产品思考2.3项目整体定位思考2.4核心优势：优越的区位及政策带来的利好核心优势：优越的区位及政策带来的利好区位优势区位优势黄金三角黄金三角核心区：汉口火车站、天河机场、阳逻深核心区：汉口火车站、天河机场、阳逻深水港将其围于其中水港将其围于其中环境优势环境优势省级经济开发区、盘龙古城省

20、级经济开发区、盘龙古城3500年历史文化底蕴、距后年历史文化底蕴、距后湖湖1公里公里配套优势配套优势华中首个航空经济圈，未来发展潜力巨大华中首个航空经济圈，未来发展潜力巨大交通优势交通优势交通便捷，盘龙大道，岱黄高速，汉飞大道，巨龙大道交通便捷，盘龙大道，岱黄高速，汉飞大道，巨龙大道形成区域主干交通网，形成区域主干交通网，e2,u7进入盘龙区进入盘龙区项目优势项目优势(strength)分析分析2.1 项目项目SWOT分析分析规模劣势规模劣势项目体量较小，不具备规模效应项目体量较小，不具备规模效应配套不齐配套不齐地块自身配套相对缺乏地块自身配套相对缺乏区域影响区域影响地块所处区域市场供应较大，

21、竞争压力大地块所处区域市场供应较大，竞争压力大核心劣势：项目体量不具规模，区域影响力较弱核心劣势：项目体量不具规模，区域影响力较弱项目劣势项目劣势 (weakness)分析分析产品机会产品机会区域市场产品同质化，没有明显特点区域市场产品同质化，没有明显特点需求机会需求机会来自汉口年轻白领及投资客户的大量市场需求来自汉口年轻白领及投资客户的大量市场需求发展机会发展机会盘龙和汉口的区位与经济上的融合盘龙和汉口的区位与经济上的融合核心机会：差异化的产品需求核心机会：差异化的产品需求项目机会项目机会 (opportunity)分析分析政策威胁政策威胁宏观市场调控造成的潜在市场威胁宏观市场调控造成的潜在

22、市场威胁 竞争威胁竞争威胁周边大盘林立，产品线丰富周边大盘林立，产品线丰富市场威胁市场威胁区域待售面积巨大，我们的市场在哪区域待售面积巨大，我们的市场在哪核心威胁：市场的竞争与需求核心威胁：市场的竞争与需求项目威胁项目威胁 (threat)分析分析区位及交通具有一定优势；但项目核心竞争力在于蓝海战略，其开发目标区位及交通具有一定优势；但项目核心竞争力在于蓝海战略，其开发目标及差异化产品路线，将能造就项目的绝对优势；项目市场机会是有的，但及差异化产品路线，将能造就项目的绝对优势；项目市场机会是有的，但也有着强大的市场威胁，关键在于项目的定位和精准的客群锁定。也有着强大的市场威胁，关键在于项目的定

23、位和精准的客群锁定。小小 结结项目SWOT分析2.1项目客群定位项目客群定位2.2项目产品思考2.3项目整体定位思考2.4是一味的追求客户，是一味的追求客户，还是让客户追求我们？还是让客户追求我们？2.2 项目客群定位项目客群定位 我们将主动挖掘地块文化，提高产品附我们将主动挖掘地块文化，提高产品附加值，以全新的理念设计属于年轻一代的生加值，以全新的理念设计属于年轻一代的生活物业，实现需求驱动和个性共鸣活物业，实现需求驱动和个性共鸣客户将强烈的追求我们客户将强烈的追求我们听听我们的消费者在想什么：听听我们的消费者在想什么：“我毕业后在武汉工作，现在跟父母住老城区。马上要结婚了，准备买套房，可是

24、汉口房价太高，经济能力承受不了。面积不需要太大，关键是环境好、交通方便，离父母近一些。”“我是盘龙人，现在一家三口住的是老房子。孩子逐渐长大了，我们希望换一套面积大一点，环境好一点房子，今后也可以把老母亲接过来一起住，方便照顾。”“我是外地毕业生，武汉房价太高，所以我开始关注盘龙。从盘龙到武汉不过30分钟，很方便，而且房价才是4000元左右，我还可以给自己买辆车。如果房子再能有点品味和档次那就更好了。”“我是武汉人，在盘龙有个工厂。我觉得盘龙今后还有很大的发展空间，所以我考虑在盘龙买套房子，自己平时住也方便，也可以投资。”2.2 项目客群思考项目客群思考消费者行为描摹消费者行为描摹 城市新白领

25、：城市新白领： 毕业后留在武汉的年轻白领，经过35年的工作发展，有一定积蓄，也准备考虑卖方结婚但武汉市区房价太贵，盘龙离市区仅有30分钟车程，房价仅在4000元左右，可以在盘龙卖房。他们将是项目的核心客群。 投资好选择：投资好选择： 盘龙的未来发展前景广阔，看好产品的高附加值及项目区位优势，想在盘龙买套房子，自主也方便，也可以投资。城市新白领城市新白领 投资好选择投资好选择 2.2 项目客群思考项目客群思考消费者定位消费者定位所以所以本项目的消费者应该是这样的一群人本项目的消费者应该是这样的一群人核心年龄层25-30岁购买动因首次置业、作为婚房产品需求生活便利、舒适，产品体现时尚个性文化背景多

26、层次教育背景消费特征重视产品的体验感职业背景在汉口市区的工作为主日常活动特征依赖城区生活2.2 项目客群思考项目客群思考消费者特征分析消费者特征分析项目SWOT分析2.1项目客群思考2.2项目产品思考项目产品思考2.3项目整体定位思考2.42.3 项目产品思考项目产品思考项目产品如何避弱趋强项目产品如何避弱趋强？解决之道强化突出项目时尚定位，高附加值空间，可体现产品的独特优势规模较小，影响力较弱，我们需创造一种全新的住宅文化与空间来吸引市场弥补劣势弥补劣势发挥优势发挥优势周边公寓类物业同质化严重的现状对市场的了解和项目的理解对市场的了解和项目的理解诞生项目定位诞生项目定位2.3 项目产品思考项

27、目产品思考产品系列产品系列所处地区所处地区土地属性土地属性本项目都市卫星城，盘龙经济开发区紧邻汉口，区域未来发展潜力巨大1 1）与汉口有一定距离，但较易到达；）与汉口有一定距离，但较易到达；交通便捷，配套完善交通便捷，配套完善2 2）地块具备一定自然资源）地块具备一定自然资源( (盘龙经济盘龙经济开发区）；开发区）；3 3）历史价值较高。）历史价值较高。G类产品（金地自在城）城市（副）中心区1 1）周边配套完善，享受市中心级别配）周边配套完善，享受市中心级别配套；套；2 2）交通便捷，且较为安静）交通便捷，且较为安静2 2）适宜居住）适宜居住从基地条件看从基地条件看从基地条件上看，我们与G类产

28、品有较高重合度2.3 项目产品思考项目产品思考从产品结构看从产品结构看本项目本项目2.8的容积率，决定了产品以高层为主，结合项目的区位条件，的容积率，决定了产品以高层为主，结合项目的区位条件，可可以断定我们项目产品类型主要为以断定我们项目产品类型主要为G2/G3类产品。类产品。品类品类主力户型主力户型产品类型产品类型产品核心价值产品核心价值点点G1（商务住宅）单房(25-35)一房(35-45)高层商务服务大户型（有高端倾向）二房（160-170)三房（180-200)高层G2（城市改善）四房（180-220)小高层、高层大家庭生活三房（150-180)小高层、高层功能完善三房（150-180

29、)小高层、高层凸显主人功能二房（100-120)小高层、高层凸显自我功能G3（城市栖居）一房(30-50)二房（65-80)高层功能紧凑二房（65-80)高层功能紧凑2.3 项目产品思考项目产品思考看看G3类产品客群细分构成类产品客群细分构成品类品类价值排序价值排序比例比例家庭生命周期家庭生命周期（居住）（居住）年龄年龄购买动因购买动因（支付能力）（支付能力）G2G2110%孩子三代3545岁改善240%后小太阳4045岁改善340%小太阳3539岁改善410%中年之家45-50岁空巢G3G3185%青年之家25-35岁首次215%青年持家25-30岁首次本项目客群应该主要以首次置业和改善型刚

30、需为主本项目客群应该主要以首次置业和改善型刚需为主。2.3 项目产品思考项目产品思考让我们看看金地自在城，万科金色里程让我们看看金地自在城，万科金色里程在面对类似项目时如何完成突破的！在面对类似项目时如何完成突破的！选取案例选取案例地段地段指标指标资源资源开发时粗略市场环境开发时粗略市场环境本项目距离市中心仅有30分钟车程；2.8容积率18.28万方建面盘龙城遗址、后湖周边配套匮乏，房产品质感较差南京万科金色里程南京市雨花区，至新街口11分钟车程2.0容积率8.4万建面秦淮河水远眺将军山 区域配套完善；交通便捷南京金地自在城南京市板桥新城，至新街口约50分钟车程2.2容积率103万建面紧邻13

31、00亩奥南体育公园 区域暂无公交直达， 周边商业匮乏2.3 项目产品思考项目产品思考类似项目分析类似项目分析以现代时尚设计感吸引年轻置业者以现代时尚设计感吸引年轻置业者项目基本信息：u项目位置：雨花台 城南 雨花台铁心桥龙西路318号u总占地面积：42317.4u总建筑面积： 84634.8 u容积率：2.0u其中6#由73和112复式户型构成，建面8.5万方，均价在18000元/，73约在总价约在100120万，112平米总价约在190万万科金色里程三期以精装修交付，为城市万科金色里程三期以精装修交付，为城市精英提供更高品质的选择。精英提供更高品质的选择。案例一研究：南京万科金色里程案例一研

32、究：南京万科金色里程项目基本信息：u项目位置：雨花台区板桥新城新湖大道（莲花湖体育公园东侧）u总占地面积：468049u总建筑面积：1030000u容积率：2.2毛坯验收精装交付，更多产品附加值实现毛坯验收精装交付，更多产品附加值实现产品的迅速销售产品的迅速销售金地自在城二期以金地自在城二期以85平米复式三房和平米复式三房和64两房、两房、73三房、三房、104的的三房创新中小户型三房创新中小户型 ，针对，针对年轻白领阶层特点设计，精装产品，低总价年轻白领阶层特点设计，精装产品，低总价+多多重优惠，吸引大批客户前来抢房，实现产品的重优惠，吸引大批客户前来抢房，实现产品的迅速去化。迅速去化。案例

33、二研究：南京金地自在城案例二研究：南京金地自在城以上两案例成功突破区域限制的开发模式特征总结以上两案例成功突破区域限制的开发模式特征总结高附加值产品设计高附加值产品设计通过多种方法增加免费赠送空间，全部精装修交付，突显产品魅力品质保证品质保证中国房产建设重点品牌：万科，金地充分体现时尚特色充分体现时尚特色寻找市场差异化，将用建筑领域最先进的设计理念与技术手段，演绎富含现代年轻时尚特色创意文化园林式楼盘 他们共同点是在他们共同点是在品牌优势推动下，挖掘项目所针对的客户群以及市场环境特品牌优势推动下，挖掘项目所针对的客户群以及市场环境特点，将市场环境与产品完美结合，显现产品的独特气质，来实现产品迅

34、速销点，将市场环境与产品完美结合，显现产品的独特气质，来实现产品迅速销售。售。本案的突破路径本案的突破路径案例启示下本项目突破的通道分类：案例启示下本项目突破的通道分类：A、重要通道：主动挖掘地块人文价值、重要通道：主动挖掘地块人文价值通过主动挖掘盘龙城遗址的文化价值，赋予地块更深层次的文化内涵，通过主动挖掘盘龙城遗址的文化价值，赋予地块更深层次的文化内涵，增加项目附加值，也通过建筑及对市场客户的准确定位，从而实现产品的增加项目附加值，也通过建筑及对市场客户的准确定位，从而实现产品的迅速销售。迅速销售。B、核心通道：高附加值产品设计、核心通道：高附加值产品设计通过空中花园、功能平台、错层挑高阳

35、台等设计手法赠送面积，创造通过空中花园、功能平台、错层挑高阳台等设计手法赠送面积，创造超额附加值，赢得客户追捧。超额附加值，赢得客户追捧。C、必要通道：独特的营销手段、必要通道：独特的营销手段针对项目差异化的产品线，运用武汉市场独有的创新理念来包装推广针对项目差异化的产品线，运用武汉市场独有的创新理念来包装推广本案，树立全市标杆特色楼盘形象。本案，树立全市标杆特色楼盘形象。项目SWOT分析2.1项目客群思考2.2项目产品思考2.3项目整体定位思考项目整体定位思考2.4展示项目规模的庞大；突出豪华住宅的精神；鼓吹欧式建筑风格；依附水景、区域等稀缺资源；项目文化的缺失；表现项目独特的细节细节；树立

36、项目风格的个性化个性化；塑造有时尚元素时尚元素的现代建筑风格；利用项目自身环境环境、区位区位等优势；立足本土，盘龙城文化盘龙城文化的发掘与提炼；竞争对手的形象竞争对手的形象我们的思考我们的思考差异化定位差异化定位2.4 项目整体定位思考项目整体定位思考以盘龙城的本土文化，来赋予项目内涵；以盘龙城的本土文化，来赋予项目内涵；以独特的包装手法，来树立项目风格。以独特的包装手法，来树立项目风格。 以现代简约时尚的建筑造型，来体现项目灵魂；以现代简约时尚的建筑造型，来体现项目灵魂； 以产品的差异化优势，来表现项目价值；以产品的差异化优势，来表现项目价值；2.4 项目整体定位思考项目整体定位思考整体定位

37、描摹整体定位描摹时尚时尚个性个性年轻年轻自在自在人文关怀人文关怀自在青年特区自在青年特区2.4 项目整体定位思考项目整体定位思考项目项目定位归结定位归结第三篇、产品建议第三篇、产品建议整体规划建议整体规划建议3.1建筑设计建议3.2景观设计建议3.3样板间设计建议3.4配套设施建议3.5 结合年轻白领的追求年轻生活方式与自由活动空间的个性，致力于打造具有现代生活感、舒适自在的青年社区。 项目以现代简约风格，设计多个休闲空间，分布社区各个角落。星光广场、叠水广场、水景印象广场、影韵广场分布于社区。情人坡、读书会、儿童活动区等休闲空间错落分布，漫步其间乐趣满满。 社区交通方面，吸收现代居住理念，采

38、取完全的人车分流措施，使人车各行其道，既安全舒适，又使得组团内的生活不受干扰。自在青年特区自在青年特区3.1 规划理念与布局规划理念与布局物业类型建筑面积建筑面积比例套数（套）套数比例高层18000097%2160100%商业40402%会所20001%合计1806040100%2160100%注：以上面积均为地上面积产品规划建议示意图强排方案一：高层+沿街商铺地块西北角，靠近盘龙大道一侧布置2F沿街商业；沿盘龙大道设置主入口，北侧规划道路设置次入口；地块内部摆布20F左右的高层住宅，小区中央设置对内部业主服务的会所一个。3.1 规划理念与布局规划理念与布局方案一方案一北主入口次入口会所200

39、0 2F商铺4040 （注：本方案户型单体以金地自在城为模板，2梯9户）户型配比建议户型配比建议物业类型物业类型面积区间面积区间套数百分比套数百分比高层平层两房60-7022%三房70-11022% 高层复式三房85-10045%四房以上14311%合计100%该方案户型以金地自在城户型为参照，所有户型以赠送面积为手法。90以下户型占据绝对主力，点缀少量130以上产品。物业类物业类型型建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积比例比例套数套数（套）（套）套数比套数比例例高层17782997%2256100%商铺3707 2%会所1981 1%合计183517100%2256100%注：以上面积均为地上面

40、积产品规划建议示意图强排方案二：高层+商铺3.1 规划理念与布局规划理念与布局方案二方案二主入口北会所2000 2F商铺4040 （注：本方案户型单体以万科金色里程为模板，2梯16户）地块西北角，靠近盘龙大道一侧布置2F沿街商业；沿盘龙大道设置主入口，北侧规划道路设置次入口；地块内部摆布18-20F左右的高层住宅，小区中央设置对内部业主服务的会所一个。户型配比建议户型配比建议物业类型物业类型面积区间面积区间套数百分比套数百分比高层复式两房7387.5%三房11212.5%合计100%该方案户型以南京万科金色里程户型为参照，所有户型均以超大面积赠送为设计手法。以73 面积的产品为主，两边配以11

41、2三房，2梯16户，全部朝南向设计。整体规划建议3.1建筑设计建议建筑设计建议3.2景观设计建议3.3样板间设计建议3.4配套设施建议3.5独具时尚活力的纯现代风格独具时尚活力的纯现代风格 项目建筑风格以现代简约风格为特征，并赋予趣味性的里面变化，通过不同于普通住宅立面的做法，取得别具一格的效果。 色彩以冷色调为基础，局部点缀一些对比色，即显高雅稳重，又不失活泼、灵动，底层商业裙房以大面积玻璃处理，强调对比效果。从建筑的层面去体现青年特区的生活精髓从建筑的层面去体现青年特区的生活精髓3.2 建筑设计建议建筑设计建议建筑风格建筑风格l简约与时简约与时尚的建筑外尚的建筑外立面立面l自由色彩自由色彩

42、空间无限青空间无限青春活力春活力l立面细节立面细节的变换为建的变换为建筑加分筑加分3.2 建筑设计建议建筑设计建议建筑细部建筑细部l入户大堂既有活力又有贵族气质l户户花园阳台彩色生活l钢化玻璃阳台极富现代感3.2 建筑设计建议建筑设计建议建筑细部建筑细部 青年特区创新之家，颠覆传统小户型，以平层、复式两大住宅类型打造精致两房三房。紧贴年轻客群追求创新，奢而不露的个性，设计分格具有传统住宅实用性，亦具备现代都市化创新性，着力满足青年特区的自在梦想。 简约、清新、现代、时尚，年轻人的代名词。人性化的设计随手可触，充分体味细节带来的快感。原始生态的地板与深灰的瓷砖地面，造就了美观实用相结合的休闲情趣

43、生活。 多数人眼中的惊叹，仅是您生活中的习以为常。全城罕有标准层复式，青年特区全城罕有标准层复式，青年特区3.2 建筑设计建议建筑设计建议户型设计理念与推荐户型设计理念与推荐自在家自在创意（参考案例：南京万科金色里程）户型设计理念与推荐户型设计理念与推荐3.2 建筑设计建议建筑设计建议l标准层高复式，双2.8米；l独立明厨设计，L型操作平台，令“小煮妇”爱上厨房；l独立餐厅、客厅设计，精致大方，上下楼双卫设计无需爬上爬下；l宽敞阳台与客厅相连，更多可创造性，尽显个性。 主力户型推荐主力户型推荐A A：约：约71m71m2 2 创意空间创意空间自在家自在创意（参考案例：南京万科金色里程）户型设计

44、理念与推荐户型设计理念与推荐3.2 建筑设计建议建筑设计建议l标准层高复式，坚持最为舒适的生活姿态；l可再设计理念，附设更多实用功能空间，可设置玄关柜、多重储物空间等；l独立餐厅、客厅设计，大方得体，上下楼双卫设计便利周到；l宽敞阳台与客厅相连，自成趣致空间，更多可创造性大有可为；l面宽开阔大气，与更多阳光、风景亲密接触。主力户型推荐主力户型推荐B B：约：约108m108m2 2 创意空间创意空间创意空间创意空间演绎系列一户型设计理念与推荐户型设计理念与推荐3.2 建筑设计建议建筑设计建议如何让狭小空间更好利用，小空间做更多用途，是情人的激情和梦想如何让狭小空间更好利用，小空间做更多用途，是

45、情人的激情和梦想创意空间演绎系列二户型设计理念与推荐户型设计理念与推荐3.2 建筑设计建议建筑设计建议小空间的大利用，各种创意及人性化设计，更符合人们的需求创意空间演绎系列三户型设计理念与推荐户型设计理念与推荐3.2 建筑设计建议建筑设计建议再小空间也可以自由自在，不同的利用方式都使空间发挥出最大用途创意空间演绎系列四户型设计理念与推荐户型设计理念与推荐3.2 建筑设计建议建筑设计建议自在家自在创意户型设计理念与推荐户型设计理念与推荐3.2 建筑设计建议建筑设计建议 85m2三房，复式，2.8米标准层高，约4.5米大面宽客厅，一层公共活动空间，二层私密卧室空间，动静分离，功能紧凑。户型推荐户型

46、推荐C C：约：约85m85m2 2 自在家自在创意户型设计理念与推荐户型设计理念与推荐3.2 建筑设计建议建筑设计建议 143m2五房二厅三五房二厅三卫；卫； 约3.9米超宽客厅，与阳台合并，同样面积、更大厅堂 二楼独立超大储藏室，主卧套房设计，带衣帽间、卫生间，户型推荐户型推荐D D：约：约143m143m2 2 自在家自在创意户型设计理念与推荐户型设计理念与推荐3.2 建筑设计建议建筑设计建议 73m2 三室二厅一卫；三室二厅一卫； 过道设计存储空间、小空间大利用； 全明设计，卧室带阳台。户型推荐户型推荐E E：约：约73m73m2 2 自在家自在创意户型设计理念与推荐户型设计理念与推荐

47、3.2 建筑设计建议建筑设计建议 64m2两房两厅一卫；两房两厅一卫； 全明设计，主卧朝南，自带生活阳台； 过道设计成储存空间小空间大利用。户型推荐户型推荐F F：约：约64m64m2 2 自在家自在创意户型设计理念与推荐户型设计理念与推荐3.2 建筑设计建议建筑设计建议 88m2两房两厅一卫；两房两厅一卫；客厅、卧室全部朝南；客厅带南向景观阳台，主卧带南向观景飘窗；厨房带南向生活阳台；设有独立储藏空间。功能布局紧凑，经济实用。户型推荐户型推荐G G：约：约88m88m2 2 自在家自在创意户型设计理念与推荐户型设计理念与推荐3.2 建筑设计建议建筑设计建议 139m2三房两厅两卫；三房两厅两

48、卫；3+1超值空中花园，可灵活利用为创意儿童房，工作室等，三房变四房 7.2米宽景阳台，连接客厅与次卧；主卧4.2米超大开间，自带卫生间，豪华享受；所有卧室均带有飘窗设计，超值赠送。户型推荐户型推荐H H：约：约139m139m2 2 自在家自在创意（参考案例：南京金地自在城）户型设计理念与推荐户型设计理念与推荐3.2 建筑设计建议建筑设计建议 64-85超空间出位，N+1灵动空间 超附加值、小户型大空间 拒绝一层不变、小户型也能上下层动静互不干扰整体规划建议3.1建筑设计建议3.2景观设计建议景观设计建议3.3样板间设计建议3.4配套设施建议3.5周边楼盘景观主题的市场启示周边楼盘景观主题的

49、市场启示项目名称项目名称景观风格景观风格F阳光房地中海风情歌林花园欧式汉飞向上城欧式恒大名都西班牙风格纯现代风格景观可以实现在与市场同类产品形成差异化与升级的双重竞争需求。纯现代风格景观可以实现在与市场同类产品形成差异化与升级的双重竞争需求。 从区域市场来看，目前景观风格以欧美、地中海风格为主流。因此本案必须打造市场差异化或升级化的产品，才能立足于区域市场。时尚活力的现代风格景观既与项目建筑调性保持一致，又与周边项目相区别，同时还能满足人们现代化的生活需求。3.3 景观设计建议景观设计建议景观体系景观体系 景观设计以青年生活为主题，充分创造社区的绿色运动环境，使住宅和环境融为一体。 本案建立在

50、具有浓厚文化底蕴和悠久历史的商代古城遗址盘龙城 ，应尽力尊重和保留其历史文化，通过现代更加人性化的造景手法，彰显现在园林与传统文化的完美融合。绿色运动家园绿色运动家园3.3 景观设计建议景观设计建议景观体系景观体系自在公园 -PARK我们以现代简约风格设计属于年轻人的社交休闲场所，高低坡地、百余树种“简约式景观”不简单 以蒙特利安“结构主义”为设计原点，塑造80后的公园生活3.3 景观设计建议景观设计建议自在公园自在公园自在运动-sports这里有自己的主场，何必四处找战场，别说80后没能量，有多大运动社区，就有多少激情。3.3 景观设计建议景观设计建议自在运动自在运动自在社区-Party近两

51、米落差坡地；小料石、花岗岩铺设林间小道；杏树、桂花、樟树等多种树木结合，四季不同精致，365天不同心情，每天都是青年邻里和自在派对。3.3 景观设计建议景观设计建议自在社区自在社区3.3 景观设计建议景观设计建议细节细节步道处理注重路边植被的层次丰富，布道建议以不规则石块和鹅软石拼花处理。水景处理局部可引入水景，结合石块、沙砾、原生植被营造生态、自然、可亲近的氛围。3.3 景观设计建议景观设计建议细节细节p风雨连廊风雨连廊p阳光车库阳光车库3.3 景观设计建议景观设计建议细节细节p架空层架空层注重架空层景观与组团景观的相互渗透。3.3 景观设计建议景观设计建议细节细节3.3 景观设计建议景观设

52、计建议亲子乐园3.3 景观设计建议景观设计建议细节细节景观小品的功能化景观小品的功能化3.3 景观设计建议景观设计建议细节细节雕塑雕塑3.3 景观设计建议景观设计建议细节细节p 商业景观的处理商业景观的处理1、休闲娱乐场所的设计注重与景观的结合2、灯光的处理3、室外休憩空间的设计4、趣味性的雕塑小品设置3.3 景观设计建议景观设计建议细节细节整体规划建议3.1建筑设计建议3.2景观设计建议3.3样板区设计建议样板区设计建议3.4配套设施建议3.5销售中心景观带销售接待样板房接待、沙盘、模型、洽谈、展示、休憩不同装饰风格套房展示打造中央核心主题庭院外观/标识冲击力强的外观及标识系统社区样板硬件指

53、标样板区:销售中心、样板房、景观示范3.4 样板区设计建议样板区设计建议接待中心的主题化现场第一文化与生活感受以“青年特区”为主题展开设计3.4 样板区设计建议样板区设计建议接待中心设计接待中心设计销售中心工程档案：销售中心工程档案：1.地址：地址：地块盘龙大道与规划用地交汇处2.规模：规模：建筑面积2000左右.3.使用材料和工艺：使用材料和工艺：青砖（红砖）、不锈钢、玻璃、木材等。4、设计理念：、设计理念：将临街商业中心设计为项目销售中心，后期也可作为社区商业，打造盘龙经济开发区最具创意的、充满时代气息的的标志性建筑，提升项目价值。 在设计中，彰显年轻活力，更多地在功能布局和公共空间的精心

54、挖掘、打造，运用现代工艺形成独特的审美情趣，让售楼处成为楼盘形象的第一元素。5、设计成本：、设计成本：10001200元/立面镂空装饰条、LOGO立面框架建筑立面玻璃与砖的处理多色彩空间屋外延展空间个性化卫生间设计大玻璃窗墙面砖的细节处理艺术装饰条设计彩色建筑立面墙面绿化坡地景观艺术雕塑 体验地产更具感染力的现场视觉盛宴 结合本案目前产品设计方向及本案推广概念的提炼，对样板房进行相关建议，更支持整体的形象。1.户型：户型：两至三套2.目标：目标：全面树立区域市场形象,充分体现现代青年人崇尚自由、自在的居住感受.3.风格：风格：或以中国传统符号点睛,体现中国文化；同时运用现代技巧及表现满足居住功

55、能.或反之以简欧时尚手法打造现代生活家，形成文化的强烈反差，吸引年轻客群的置业冲动。3.4 样板区设计建议样板区设计建议样板房样板房风格一：现代简约风格一：现代简约现代简约风格讲求功能至上，形式服从功能。所以在设计时吊顶、主题墙等占用空间、没有太多实用价值的造型都能省则省。特点是简洁明快、实用大方。 具有典型中国传统。家具则选用原汁原味的传统原木家具装饰以古董、字画、族谱、老照片等具有历史及家族特质的各类元素构成。关注人文细节，文化感十足。风格二：现代中式风格风格二：现代中式风格时尚感强烈的现代欧式风格.更注重舒适性的体现。以系列科技含量较高的设施满足居者的需要。意图传达给客户的不是高端的生活

56、方式，而是在本案一切以舒适为前提。风格三：简欧时尚风情风格三：简欧时尚风情整体规划建议3.1建筑设计建议3.2景观设计建议3.3样板间设计建议3.4配套设施建议配套设施建议3.5项目私属会馆，不仅仅是用来炫耀的身份，更是纯粹优雅闲适的品位 ，私家黄金社交圈提供spa、桌球、棋牌、健身房、室内恒温泳池等业主使用率较高的经营项目3.5 配套设施建议配套设施建议自在会所自在会所club第四篇、推广思路第四篇、推广思路项目推广视觉4.34.3案名及VI4.24.2营销战略思考4.44.44.14.1形象定位形象定位物理属性物理属性4.1.4.1.形象定位形象定位青年自在特区青年自在特区80后自在家后自

57、在家精神属性精神属性明确客群明确客群特征鲜明特征鲜明多变空间多变空间 自在价格自在价格自我个性自我个性加：更多空间加：更多空间佳：美好生活佳：美好生活家：家：80后自己的家后自己的家 生活的艺术家生活的艺术家项目推广视觉4.34.3案名及案名及VIVI4.24.2营销战略思考4.44.44.14.1形象定位琅琅上口琅琅上口1 1个性突出个性突出2 2符合产品特性符合产品特性3 3尽可能展示项目价值点尽可能展示项目价值点4 4赋予文化气息赋予文化气息5 54.2.4.2.案名及案名及VIVI案名要求案名要求主推案名及主推案名及VIVIi iPARKPARK【i】：自我，专属，针对客群定位，80后

58、群体多是自我的一代； 【PARK】：属于80后自己的公园社区、派对生活，自成一派。主推案名及主推案名及VIVILOGOLOGO方案方案 1 1 主推案名及主推案名及VIVILOGOLOGO方案方案 2 2 主推案名及主推案名及VIVILOGOLOGO方案方案 3 3i iPARKPARK的中文版的中文版i i派派 备选案名备选案名1 1【up】：突出项目产品属性为挑高空间、同时也代表80后积极向上的精神；【青年邦】：城邦，派系，80后青年专属特区；备选案名备选案名2 2【vi】：Vi代表视觉系；谐音：为爱80+ 或 we are 80+。【80】：80后群体，锁定项目客群定位。【+】：“+”为

59、加法空间；通“家”，寓意打造80后自己的家,成为生活艺术家。 案名及VI4.24.2项目推广视觉项目推广视觉4.34.3营销战略思考4.44.44.14.1形象定位个性篇个性篇谁说80后高不成低不就？谁说空间越来越小房价越来越高？iPARK，5.6米，小户型，大空间，低成本安家，高品质生活！ 远离漂一代，鄙视啃老族，不做租房客。在I PARK，做最好的自己，做80后自在公民。我的我的i PARK 我做主我做主拒绝一层不变，我只管向上！拒绝一层不变，我只管向上！我能抵抗一切，除了我能抵抗一切，除了I PARK！iPARK，80后自在家，重装上阵！后自在家，重装上阵！盘龙城/19万方/5.6米挑高

60、，80后自在青年特区。小资篇小资篇玩转空间玩转空间 自在有型自在有型空间向上，房价向下空间向上，房价向下! 解放房奴，让更多人中产起来解放房奴，让更多人中产起来!5.6米，挑战地心引力米，挑战地心引力!盘龙城/19万方/5.6米挑高，80后自在青年特区。自在篇自在篇80后，自由在上后，自由在上欢迎入主欢迎入主 iPARK自在公民自在公民活得自在，活得自在，i就是就是80后后案名及VI4.24.2营销战略思考营销战略思考4.44.4项目推广视觉4.34.34.14.1形象定位快速去化，综合效益最大化快速去化，综合效益最大化总目标总目标树立形象，锁定目标树立形象，锁定目标前期目标前期目标提升知名度

61、及影响力，提升项目品质感提升知名度及影响力，提升项目品质感中期目标中期目标项目成功运转，奠定项目独特性项目成功运转，奠定项目独特性长远目标长远目标4.4 4.4 营销战略性思考营销战略性思考目标目标个性营销个性营销派对营销派对营销热点营销热点营销 媒介组合媒介组合 销售策略销售策略4.4 4.4 营销战略性思考营销战略性思考推广方式推广方式个性营销个性营销通过树立全新的、反差较为明显的产品形象，增强目标客群对于项目形象的接受程度。通过对项目内部资源的整合优化，创造项目所独具的市场特色产品，将项目推向公众视野，打造项目的可知度及美誉度。 塑造独树一帜的个性标杆塑造独树一帜的个性标杆4.4 4.4

62、 营销战略性思考营销战略性思考推广方式推广方式派对营销派对营销派对营销为线下活动传播渠道的一种，线下活动主要选择辐射年轻人经常聚集活动的场所，宣传项目，在如酒吧、画廊等80后社区津津乐道的聚集点组织青年主题派对，直接有效地宣传项目优势，通过人际传播建立口碑影响。青年潮流地带，实现宣传效果青年潮流地带，实现宣传效果4.4 4.4 营销战略性思考营销战略性思考推广方式推广方式目的：在年轻人聚集密集的场所，用现场搭台的表现手法将本案挑高小户型进行1：1比例实地展示，邀请年轻群体现场对房间进行大变身创意改造，在年轻人聚集的网络载体上进行同步直播，例如开心网等，媒体配合炒作，突出项目追求自我创造的感觉，

63、短时间提高项目关注度。“小户型大变身小户型大变身”创意征集令创意征集令4.4 4.4 营销战略性思考营销战略性思考推广方式推广方式热点营销热点营销眼球效应和立体传播效应，使之成眼球效应和立体传播效应，使之成为标志性项目为标志性项目依据项目的情况，配合热点活动与事件，结合热点机构、产品等载体，进行跨界营销，不断扩大项目宣传范围。4.4 4.4 营销战略性思考营销战略性思考推广方式推广方式媒介组合媒介组合将项目自身包装与大众媒体相结合，针对不同的媒体进行组合。如对网络（传统的房产网、微博及年轻人经常灌水的论坛，例如：开心网、天涯社区等）、年轻潮流杂志等特别媒介渠道，实现精准打击。多元媒体造势多元媒

64、体造势+精确媒体锁定精确媒体锁定4.4 4.4 营销战略性思考营销战略性思考推广方式推广方式销售策略销售策略销售案场需强化蓄水，将蓄水做到位，然后全面推盘，速战速决。销售蓄水过程中通过服务，提升客户满意程度，增加客户忠诚度，就能更深入地将项目所代表的生活方式、品牌文化贯入消费者心目中，从而促成更大范围的客户“转介绍”。一旦如此，销售过程中就会出现事半功倍的成交结果。强势蓄水，速战速决强势蓄水，速战速决4.4 4.4 营销战略性思考营销战略性思考推广方式推广方式项目进程分期推盘节奏表项目进程分期推盘节奏表说明：1、项目分三大期，从2011年1月推盘，到2013年7月结束，历时2.5年，按总体量1

65、8万计算，平均每年去化7.2万；2、项目一期推出纯住宅，总体量约6万，从2011年1开盘，到2011年12月结束，历时1年；3、项目二期推沿街商铺+住宅，其中住宅6万，商业0.4万，从2011年7月开始，到2012年12月结束，总共历时1年半；4、项目最后一期推出中心景观住宅，总体量约6万，从2012年1月开始，至2013年6月底结束，历时1年半。4.4 4.4 营销战略性思考营销战略性思考推盘节奏推盘节奏项目进程现金流量表项目进程现金流量表说明：1、项目分三大期，从2011年1月推盘，到2013年6月底结束，历时2年半，按总体量18万计算，平均每年去化7.2万；2、项目首批入市住宅均价为4000元/ ，每半年单价按照5%的比例上涨，至2013年1月住宅均价为4800元/ ；3、项目2012年入市商铺，均价为8800元/ ；4、项目资金回笼呈凹凸行曲线形势，高峰期在2011年下半年和2012年下半年，这与项目该年份加推物业体量相吻合。5、项目回收资金总额约8.2亿，所有物业均价为4467元/ 。4.4 4.4 营销战略性思考营销战略性思考现金流量现金流量 谢谢聆听谢谢聆听