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1、Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD劲华项目营销策划方案多喜置业多喜置业7/27/20241Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD一、项目研判二、项目定位三、招商策略四、营销策略7/27/20242Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD二、项目定位二、项目定位目前的地产行业市场是一个越来越规范的市场，而项目营销也是一个越来越专业，越来越细化的过程。工业地产与传统消费型地产有着本质的区别只有打破常规！才能改变项目现状！这个道理大家都知道，但是如何打破？无疑是摆在劲华企业及我们面前的重要课题，值得花时间和精力研究
2、！7/27/20243Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD我们共同的课题；思考1：做生意，就是做局。如何布这个局，是帮助项目成功盈利的关键！最有潜力的核心业态是什么？哪些是我们要花大力气打造的？从哪里入手挖掘拉动项目快速营销的独特卖点（USB）？7/27/20244Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD思考2：兵马未动，策略先行，赢在起跑线上！品牌、产品、市场品牌、产品、市场这三大策略。“路线对了，市场就有，产品对了，消费就有路线对了，市场就有，产品对了，消费就有”路线就是我们说的策略。策略清晰、定位正确，后面的系列营销进程才可能顺畅。
3、7/27/20245Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD结论；营销要从产品开始，招商要从定位做起定位不明晰会出现招商方向混乱招商人员执行力分散、市场需求不明了无法形成产业聚集经营效应，最重要的是会增加招商难度，严重制约销售速度和质量。7/27/20246Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD 凡战者，以正合，以奇胜。 善战者，先胜而后战！ 7/27/20247Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD核心问题：核心问题：1 1、项目如何定位，适合的经营业态是什么？、项目如何定位，适合的经营业态是什么？ 2 2、
4、项目整体如何布局，如何营销盈利？项目整体如何布局，如何营销盈利？7/27/20248Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD成果成果项目定位导向7/27/20249Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD项目的定位说明；项目的定位说明；根据6月16日至6月30日的走访调查资料汇总分析，以及双方7月4日的工作沟通、提报。建议项目整体定位建议项目整体定位；加工/展示/销售三位一体的产业集群。 7/27/202410Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD表现形式；表现形式；物业；经营；1、住宿公寓1、专业化2、办公2、集
5、中化3、主题市场3、地区化4、加工生产及配送4、网络化7/27/202411Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD业态规划构想；业态规划构想；通过业态选择业态落位的过程，兼顾推广、招商、销售、运营、成本等多方面因素，对项目各业态布局分区进行规划设计。目前劲华董事会决定以食品为主定位来招商，我们就对食品相关业种进行梳理；7/27/202412Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD目前云南注册的食品相关企业；31家食品添加剂生产企业4766家食品生产加工企业285家食品相关产品生产企业13295家食品生产加工小作坊7/27/202413Duo
6、xirealestatedevelopmentco.,LTD 业态可分为业态可分为； 原料加工、半成品加工、食品制造、 食品检测、设计包装、食品仓储、 运输、食品批发等 八个产业链条。7/27/202414Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD业态类型又约分为业态类型又约分为三十七小三十七小类；类；食品饮料加工设备、储运设备、食品包装、粗加工水产品、饮料加工、水果加工、淀粉、坚果类、调味品、添加剂、咖啡豆、可可、方便食品、休闲食品、保健食品、罐头食品、蜜制品、软饮料食品、蔬菜制品、乳制品、冲饮品、糖类、豆制品、焙烤制品、生鲜禽蛋、米面类、粮油肉类、肉制品、生鲜蔬菜、
7、生鲜水果、鲜活水产品、茶叶、酒类、蛋制品、食用菌、禽类、食品饮料代理加盟等7/27/202415Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD 食品种类分为四大品类；食品种类分为四大品类； 普通食品、无公害食品、绿色食品 、有机食品。7/27/202416Duoxirealestatedevelopmentco.,LTDl其中原料、产品加工制造、包装等统称为上游产业链：l运输、物流、分配、批发称为下游产业链。7/27/202417Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD业态定位；业态定位；战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。先用生产展示销售一
8、体化，吸引经营人群关注，再用（批发、零售）提升物业价值，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。项目定位；食品项目定位；食品生产、加工、配送生产、加工、配送这个业种是当前区域市场的空白点。7/27/202418Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD人潮（经营人群和消费客流量）是项目营销、发展的基础， 怎样吸引人潮，是总体规划必须优先考虑的问题是项目最高决策层必须要认真面对的课题，否则容易出现经营商家不稳定，面临2次招商带来的麻烦。7/27/202419Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD分区构想；分区构想；我们暂时划分4个区域分别为：A区
9、域；1-4栋B区域；8-9栋C区域；5-7栋D区域；10栋（业态分区方案另行提交）C区域区域D区域区域B区域区域A区域区域7/27/202420Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD名称物业形态业态属性功能目的1F“风味餐饮”、“品牌食品”，服务机构批发、零售、服务下游产业链社区型街区商业，吸引消费人群，形成商业氛围2-6F食品加工生产企业、相关配套及其它轻加工企业集生产、加工、展示、销售、配送为一体上游产业链产业聚集经营、相融共赢，形成形成总店经济总店经济效应效应.备注其他补充业种，如；大众食堂等6层以上考虑做为宿舍项目配套服务体现增值服务综合功能提升项目物业价值
10、。以分区经营的思路规划图表7/27/202421Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD招商方式建议；在实际市场操作中，建议采取三权分离的模式为主导，所有权属于投资者、经营权由管理公司掌控、入场经营商家拥有使用权，将物业划分为多个产权进行招商、销售。最大程度实现物业的整体价值，使单个物业获得较高的市场租金与销售价值的增长空间。7/27/202422Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD客层定位客层定位综合来看，项目的经营人群可分为两大类；一种是生产加工企业或厂家直营店，大型综合品牌代理商，对物业的需求量大，要求不高，除了满足生产经营用房外，
11、还要满足展示、销售、仓储、办公、员工住宿等，属长期性高价值人群，有带动作用。可作为项目主力业态，需求面积500-2000平方米及以上。7/27/202423Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD第二种是普通代理商和经销商。对物业的需求量一般，要求高，以小面积为主，一房多用，对物业去化贡献小，属单体经营，对价格敏感，是项目次主力业态。物业需求面积；50300平方米左右。7/27/202424Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD其它生活、服务配套业态。对物业要求不高，属低比例业态，对聚集商业及消费人气有帮助，对物业去化贡献一般，属服务型业种
12、。物业需求面积；5001000平方米及以上。7/27/202425Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD投资型客层，对物业去化贡献大，对项目综合形态要求高，是高现金流人群。7/27/202426Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD不同区域的客群对应需求不同，本案影响力要上升到全省范畴。企业类型：省级名优食品 企业规模：100-500人 形式：直营店、总部基地、核心客户重要客户次要客户企业类型：一般食品企业 企业规模：1-10人 形式：加工、销售门店企业类型：地方名优特色食品 企业规模：10-100人 形式：总店、分公司、办事处、配送、仓
13、储7/27/202427Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD，57.6%28.8%1010栋栋13.6%2 2楼楼1楼三、招商策略三、招商策略分析本案的指标数据我们发现2楼以上的物业显然是整个项目营销非常重要的部分，决定着项目50%50%以上的营销和收益成果营销和收益50%7/27/202428Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD操作时1层暂时压仓持有，进行意向性、定制式营销等到时机入市，提升市场溢价值，形成黄金街铺形式，26层以合理的租赁、销售价格，整体物业划分货包，分期、分批推货。7/27/202429Duoxirealestat
14、edevelopmentco.,LTD注意考虑2层的中性物业形态，6层的特殊情况（露台改造），要在价格和营销手段方面有所区别。从而保证利润最大化。7/27/202430Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD 综合来看，根据目标客层的性质， 建议先产加工企业、后招销售代理商， 形成经营的人气和商业氛围，吸引消费人群， 7/27/202431Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD招商模式定位；以产业为导向，工业带动商业定向招商：依据项目的业态规划，安排具体人员重点落实适合项目主力业态定位的客户源，量身定做招商规划。以商招商：利用主力业态在其行
15、业的影响力，扩大宣传，以吸引更多目标商家。广告招商：通过各种媒体宣传和推广活动，制造题材，扩大项目的影响，吸引目标客户注意力，促进招商。7/27/202432Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD招商会：邀请政府相关职能局的领导，有影响的媒体记者参加，企业领导关系招商：行业协会公关，客户介绍示范招商：从行业领袖企业入手，带动上下游的商家。特定社会群体：投资阶层营销。补位招商；在实际工作中，发现某个业态对项目有共性，对规划进行灵活调整。7/27/202433Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD其它方式；新闻事件、地产交流、博览会、发布会、
16、节日促销招商、派发DM单等招商与销售同时进行，以招商带动销售、以销售促进招商7/27/202434Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD招商渠道图；招商渠道图；政府部门的政策支持，行业协会的资源优势是项目传播与招商的重要前提,行业协会项目网络代理公司广告媒体行业展会产品产地政府行业精英PR活动7/27/202435Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD要点；要点；形成“以商养园，以园促商” 的可持续发展模式。 （放水养鱼、先做人气，再做生意、快速去化、回笼资金。）不管处在项目营销推广的哪个阶段，都要考虑业态延伸的问题，目的；为进一步提升物
17、业价值预留下扩展的空间。7/27/202436Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD基本原则基本原则；保持和政府部门、行业协会、行业龙头企业、以及金融机构等组织的良好沟通。以便及时掌握政府政策变动、行业发展动态、企业的需求，金融和资本市场的波动，以保障项目营销工作能够顺利完成，快速有效的吸引企业等经营人群进驻。7/27/202437Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD在与我们已经合作或正在洽谈合作的房地产企业中，多数企业的老板谈的最多的就是，希望我们能帮助解决项目产品滞销，或项目进入市场后，如何成功促进销售等类似的问题。四、营销策略四、营销策略7/27/202438Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD消费需求业态清晰定位精准项目名称经营差异化个性鲜明广告口号业态壁垒业态延伸发展目标识别系统竞争态势利益点清晰成功营销项目成功营销具备的基础条件：7/27/202439Duoxirealestatedevelopmentco.,LTD结论；结论；通过以上十二项基础条件我们不难看出，项目的市场销售行为不是孤立的，特性突出全面、产品规划清晰，是保证项目营销成功、销售增长的基础和前提条件。7/27/202440
