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1、重庆市重庆市沙坪坝区大学城片区沙坪坝区大学城片区地块调研报告地块调研报告 2010-4-28 区域概况区域概况重庆市沙坪坝大学城区域及项目周边情况简介重庆市沙坪坝大学城区域及项目周边情况简介 重庆市大学城位于沙坪坝区，规划占地约2193.97公顷，其中居住用地约620.98公顷，高校用地933.34公顷。大学城规划居住人口43万人，其中大学生16.4万，教职工与附属人口3万，一般城市人口23.6万人。规划入住15所高校。重庆市大学城将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。区域周边
2、传统制造业发达，高新产业方兴未艾，更有现代物流业、新农村经济补充，产业立体丰富。 区域所处东南部新城区域，在未来几年内，将拥有十分发达的交通网络体系。在这个体系的支撑下，大学城与主城，北部高新区，沙区老城区、渝西诸区县壁山、永川等）连成一个整体。随着渝遂高速公路梨树湾隧道和重庆市二环路的建设，将形成五大功能分区，即：重庆市大学城；第三产业服务中心和中央商务区；西永科技产业园；土主现代物流园（含西南铁路编组站、重庆铁路集装箱网络节点站和与之配套的仓储区、加工业区）；旅游观光区（含人工湖、高尔夫球场、童话世界主题公园和白鹭保护区）。在不远的将来，东南部新城将建设成环境优美、功能完善、特色鲜明的现代
3、化科教新城，成为我市主城拓展区的重要组成部分。龙湖、金科、富力、中渝、华侨城等大型地产企业已经进驻开发多年，大学城已经逐渐成熟，目前比较适合开发低密度物业和投资型物业。大学城土地楼面价基本约在1000元/，有一定的上升潜力。大学城区域规划简图大学城区域规划简图 项目概况项目概况 宗地位置宗地位置项目地块属于重庆市沙坪坝区大学城区域东南部商项目地块属于重庆市沙坪坝区大学城区域东南部商住片区，东依歌乐山，西临纵二路和缙云山，北靠住片区，东依歌乐山，西临纵二路和缙云山，北靠第三军医大学，北临西永保税港区。第三军医大学，北临西永保税港区。区域位置示意图： 宗地位置详图（U9-4-1/02、U9-5-1
4、/02、U9-8-2/02、U9-10-1/02） 该项目区域城市规划中的定位该项目区域城市规划中的定位东南部商住片区位于大学城核心商圈南部，东南部商住片区位于大学城核心商圈南部，附近有重庆大学、重庆科技学院、重庆城附近有重庆大学、重庆科技学院、重庆城市管理职业学院、龙湖市管理职业学院、龙湖* *睿城别墅小区、大睿城别墅小区、大学城一中；西接重庆外环高速；紧邻西永学城一中；西接重庆外环高速；紧邻西永保税港区。保税港区。宗地现状宗地现状该地块有四各地块组合而成，已经全部拆迁完毕，并基本完成五通一平。项目周边情况项目周边情况交通状况交通状况 科技大道南线、纵一路、纵二路、科技科技大道南线、纵一路、
5、纵二路、科技学院南路。学院南路。 公交公交908908、907907、266266、888888、404404、 402402、462462、464464、873873、820820、230230、148148等线路。等线路。 项目周边规划有轻轨项目周边规划有轻轨1 1号线（预计号线（预计20122012年通车）、年通车）、7 7号线。号线。重庆市轻轨规划简图 项目周边配套环境及市政配套情况项目周边配套环境及市政配套情况 此区域项目周边有重庆的15所大专院校，如：重庆大学、四川美术学院、重庆医科大学、重庆师范学院、第三军医大学、重庆后勤工程学院、重庆科技学院等。 此区域进驻的国际化的跨国企业较
6、多，如：富士康集团公司、惠普集团、方正集团、英业达集团等。 商业配套有卓越*熙街商业中心、西永天街等。 大型的高档社区云集，如：龙湖睿城、龙湖东桥郡、龙湖U城、富力城、蓉城华府等。具体的配套图片如下：（学校、商业、高档住宅。）地块周边可比较在售项目的调查情地块周边可比较在售项目的调查情况的基础数据汇总分析况的基础数据汇总分析 序号序号 项目名称项目名称 开发商开发商 物业类物业类型型 总占地总占地面积面积（亩）（亩） 总建筑面总建筑面积（）积（） 主力主力户型户型（）（） 销售均价销售均价（元（元/） 物业费物业费（元（元/） 1、 富力城 富力集团 小高层、洋房、别墅3800亩680万 53
7、94、180240 8，500（精装修物业，装修成本1,200元/）、13，000 1.8、3.8 2、 东桥郡 龙湖地产 别墅 600亩 32万 230310 13,000 3.5 3、 融城华府金融街地产 别墅218亩 9万 120170 13,000 3.3 项目地块控规指标项目地块控规指标 地块规划政府编号：U9-4-1/02、U9-5-1/02、U9-8-2/02、U9-10-1/02。土地性质为，R2二类居住用地。建设用地面积：111，966（约168亩）。此地块的总建筑面积：279,720。此地块的地上建筑面积：247，552。商业的建筑面积：24，755。住宅的建筑面积：222
8、，780。综合容积率：2.5。项目产品规划建议项目产品规划建议 产品规划产品规划建筑面积建筑面积配比配比总建筑面积(地上,地下建筑) 279,720 100% 地上建筑：(社区底商,住宅公寓) 247,552 88.5% 社区底商 24,755 8.85% 住宅公寓 222,780 79.65% 地下建筑：(车库及设备用房) 32,168 11.5% 车库及设备用房 32,168 11.5% 具体开发的物业形态定位建议具体开发的物业形态定位建议 结合区域周边的规划、物业消费的目标客结合区域周边的规划、物业消费的目标客户群和目前的市场行情，建议本地块开发户群和目前的市场行情，建议本地块开发中端物
9、业，既小高层和电梯洋房。中端物业，既小高层和电梯洋房。项目开发进度进度工程计划项目开发进度进度工程计划 项目销售和回款计划项目销售和回款计划第一期销售和回款计划表第二期销售和回款计划表 项目投资开发计划、经济估算、现金流预算部计算财务部计算地块的地块的S、W、O、T分析分析（1）、）、Strength 优势分析优势分析S1：大学城东南部片区，基本上也是重庆大学城的核心区域。S2：有15所大中专院校入住该区域，文化氛围浓厚。S3：周边交通便利，市政配套设施齐全。（轻轨1号线，计划2012年通车；7号线。）S4:：居住环境优越，位于缙云山和歌乐山之间。（2）、）、Weakness 劣势分析劣势分析
10、W1：目前看来距离内环以内的主城还是相对较远。W2：目前此区域的生活配套相对薄弱。W3：有4块小地块组成，相对较为分散。（3）、）、Opportunity 机会分析机会分析O1：国际化大型集团企业的入住，势必会带来大量的中高端消费客群。（5万白领，20万蓝领。）富士康、惠普、方正集团等。O2：西永保税港区的开工建设。O3：双碑大桥和隧道的开工建设。建成后从江北到大学城20分钟车程。O4：在主城区来比较，地价相对较低。（约120万元/亩）O5：大学对全国的影响力。（4）、）、Threat 威胁分析威胁分析T1：目前此区域的地产物业投资客户相对较多，可能会影响新项目的销售。T2:：大型地产企业的大
11、量拥入，势必会造成较大的市场竞争。T3：目前国家宏观政策的影响。结论结论根据目前重庆房地产发展态势可以看出，重庆房地产发展轨迹是朝着健康稳步向上的趋势发展。目前虽然受到国家宏观政策的影响，但重庆地产市场稳步增长的势头是显而易见。 目前，大学城区域刚刚起步建设，也是重庆市重点打造的一个新区；土地的售价相对其它区域（包括重庆郊县）还是较低，楼面地价约1，000元/；土地的市场竞争，比较各主城各区（内环以内）来看相对较小；未来的发展和升值潜力巨大，投资开发的收益相对也会较高。如果此地块的投资资本金回报率能保持在50%，建议公司可以考虑参与此地块的竞拍。另外，此地块的地理位置独特，位于大学城的商业中心与保税港区（IT产业园区）的交接地带，加之周边有成熟高端的物业项目，为后期的市场销售打下良好的基础！谢谢！高科销售部2010-04-27
