某软件园嘉兴基地项目行性研究报告

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1、上海同策房产咨询有限公司上海同策房产咨询有限公司浦东软件园嘉兴基地项目浦东软件园嘉兴基地项目可行性研究报告可行性研究报告汇报逻辑汇报逻辑分析嘉兴软件产业现状，判断嘉兴基地的建设规模与主题定位选择国内外三家成功的软件外包服务产业园区，发现园区的主要构成，为嘉兴基地提供物业建设依据分析国内软件产业发展现状，为基地发展目标提供依据发展过程的经济测算发展过程的经济测算知己知彼，探寻成功发展之路知己知彼，探寻成功发展之路放眼嘉兴现状，看基地未来放眼嘉兴现状，看基地未来明确嘉兴基地发展目标明确嘉兴基地发展目标提出嘉兴基地发展体量建议，并进行经济测算1 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 4测

2、算测算借鉴借鉴基础基础定位定位上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司基地产业主基地产业主题定位题定位嘉兴软件产嘉兴软件产业发展现状业发展现状案例借鉴案例借鉴中国软件产业的发展中国软件产业的发展规划规划为什么由浦东软件园为什么由浦东软件园负责开发负责开发经济测算经济测算软件服务外包定位及软件服务外包定位及主题推荐主题推荐国内外代表性科技园区发展实例国内外代表性科技园区发展实例就业人口预测就业人口预测办公需求预测办公需求预测居住需求预测居住需求预测商业配套需求预测商业配套需求预测为什么选择嘉兴为什么选择嘉兴基地单位面积基地单位面积的需求匡算的需求匡算物业配比物业配比物业收益物业收

3、益各阶段收益系数各阶段收益系数经济分析经济分析报告架构报告架构软件产业地位软件产业地位入驻企业分析入驻企业分析人力资源现状人力资源现状基地评估基地评估上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司Part 1 基地产业主题定位基地产业主题定位上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司中国软件产业发展现状中国软件产业发展现状单位：亿元20002000年年-2008-2008年年5 5月我国软件产业收入占全行业情况月我国软件产业收入占全行业情况数据来源：中华人民共和国工业和信息化部2007年，我国软件产业占全球软件市场份额从2000年的1.2%1.2%提升到8.7%8.7%

4、，产业规模仅次于美国、欧盟、日本，全全球球排排名名第第四四。2008年1-5月份我国软件产业累计完成软件业务收入2504.32504.3亿元，同比增长29%29%，增速比去年同期高2 2个百分点，且其占电子信息全行业的比重也由2000年的5.66%5.66%上升到11.82%11.82%。 我国软件产业的发展已经初具规模，且我国软件产业的发展已经初具规模，且发展态势较好。发展态势较好。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司收入（亿元）收入（亿元） 增速（增速（% %）软件技术服务收入软件技术服务收入474.846.846.8软件产品收入软件产品收入875.225系统集成系统集

5、成622.530.10 嵌入式系统软件嵌入式系统软件454.522.6ICIC设计设计77.414.7合计合计2504.320082008年年1-51-5月份我国软件产业收入构成情况月份我国软件产业收入构成情况20082008年年1-51-5月份我国软件产业收入构成图月份我国软件产业收入构成图数据来源：中华人民共和国工业和信息化部中国软件产业收入结构中国软件产业收入结构但从增速上来看软件技术服务增长最快，但从增速上来看软件技术服务增长最快，08年1-5月，软件技术服务实现收入475亿元，同比增长46.8%，增速领先于行业整体增速17.8个百分点，占软件行业收入的比重达到19.0%。上海同策房产

6、咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司全球软件服务市场规模全球软件服务市场规模2006-20092006-2009全球全球ITIT服务市场及外包服务规模服务市场及外包服务规模据Gartner公司的分析预测，IT服务市场中，外包服务（含ITO与BPO）占有一半以上，是IT服务市场中的重要部分，并以稳定的速度在增长。2008年1-5月，中国软件外包服务收入约39亿元，占软件技术服务收入的8%。单位：亿美元单位：亿美元上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司中国软件产业发展规划中国软件产业发展规划国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要强调 “大力发展集成电路、软件和新型元器件等

7、核心产业”。国家中长期科技规划将突破大型软件、基础软件等作为重要内容，信息产业“十一五规划将“壮大软件产业”作为发展核心基础产业的主要任务。 软件产业成为我国现阶段优先发展的战略性产业软件产业成为我国现阶段优先发展的战略性产业上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司 “十一五规划”大力发展服务外包产业。大力发展服务外包产业。“加快转变对外贸易增长方式， 建设若干个服务业外包基地，有序承接服务业转移。”商务部实施服务外包实施服务外包“千百十工程千百十工程”。地方根据地方具体情况，制定出具体的服务外包促进政策。根据地方具体情况，制定出具体的服务外包促进政策。如：产业倾斜的贷款政策、

8、具有竞争税收扶持政策等。中国软件产业发展规划中国软件产业发展规划我国政府将发展服务外包作为未来推动经济增长的重要领域，并把软件与IT相关服务确定为“十一五规划”的关键领域。我国软件产业将大力推进自主创新和服务外包并重的发展模式。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司“十一五十一五”期间发展规划期间发展规划在全国建设1010个具有一定国际竞争力的服务外包基地服务外包基地城市推动100100家世界著名跨国公司将其服务外包业务服务外包业务转移到中国培育10001000家取得国际资质的大中型服务外包企业服务外包企业要重点建设软件与信息服务外包公共支撑平台服务外包公共支撑平台创造有利条

9、件，全方位承接国际（离岸）服务外包业务全方位承接国际（离岸）服务外包业务，不断提升服务价值实现2010年服务外包出口额服务外包出口额在2005年基础上翻两番翻两番软件与信息服务业国内市场销售额以30%30%左右的速度持续增长，据此推算2010年销售额将突破1000010000亿元大关。 软件产业软件产业软件服务外包软件服务外包数据来源：软件产业“十一五”专项规划 商务部关于实施服务外包“千百十工程”的通知中国软件产业发展及规划中国软件产业发展及规划上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司当前是发展软件服务外包产业的绝佳时机当前是发展软件服务外包产业的绝佳时机中国软件产业发展及规

10、划中国软件产业发展及规划我国快速发展的软件业为我国快速发展的软件业为发展外包服务奠定了产业发展外包服务奠定了产业基础基础“十一五规划十一五规划” 为发展为发展外包服务提供了政策支外包服务提供了政策支持持是国际产业结构调整重是国际产业结构调整重点发展的产业点发展的产业是真正具有发展潜力的创是真正具有发展潜力的创新产业新产业上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司软件产业软件产业软件技术软件技术服务业服务业软件外软件外包服务包服务中国软件产业发展趋势中国软件产业发展趋势软件外包服务在全球的发展大趋势下，未来会有很大的发展空间。软件外包服务在全球的发展大趋势下，未来会有很大的发展空间

11、。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司企业将价值链中原本由自身提供的具有企业将价值链中原本由自身提供的具有基础性的、共性的、非核心的基础性的、共性的、非核心的ITIT业务和基于业务和基于ITIT的的业务流程业务流程剥离出来后，外包给企业外部专业服务提供商来完成的经济活动。剥离出来后，外包给企业外部专业服务提供商来完成的经济活动。服务外包分为信息技术外包服务服务外包分为信息技术外包服务（ITOITO）和业务流程外包服务和业务流程外包服务（BPOBPO），它们都是基于，它们都是基于ITIT技术的服务外包，技术的服务外包，ITOITO强调技术，更多涉及成本和服务，强调技术，更多涉

12、及成本和服务，BPOBPO更强调业务流程，解决的是有关更强调业务流程，解决的是有关业务的效果和运营的效益问题业务的效果和运营的效益问题。BPOBPO往往涉及若干业务准则并常常要接触客户，因此意义和影往往涉及若干业务准则并常常要接触客户，因此意义和影响更重大。响更重大。 （来源：（来源：Gartner/IDC/Gartner/IDC/毕博毕博 ） 软件服务外包的定义软件服务外包的定义上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司ITOITO市场的具体分类市场的具体分类系统操作服务系统操作服务银行数据、信用卡数据、各类保险数据、保险理赔数据、医疗/体检数据、税务数据、法律数据（包括信息）

13、的处理及整合系统应用服务系统应用服务信息工程及流程设计、管理信息系统服务、远程维护等基础技术服务基础技术服务承接技术研发、软件开发设计、基础技术或基础管理平台整合或管理整合等上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司BPOBPO市场的具体分类市场的具体分类企业内部管理服务企业内部管理服务为客户企业提供企业各类内部管理服务，包括后勤服务、人力资源服务、工资福利服务、会计服务、财务中心、数据中心及其他内部管理服务等企业业务运作服务企业业务运作服务为客户企业提供技术研发服务、销售及批发服务、产品售后服务（售后电话指导、维修服务）及其他业务流程环节的服务等供应链管理服务供应链管理服务为客

14、户企业提供采购、运输、仓库/库存整体方案服务等上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司企业集聚企业集聚平台支持平台支持浦东软件园的资源优势浦东软件园的资源优势截止2008年6月，上海浦东软件园总部注册企业共有929家，其中入驻企业209家，软件从业人员1.2万人。大批国内外著名软件企业和软件研发机构进驻园区，如：美国花旗集团软件研发中心、毕博咨询全球软件开发中心 等。人才优势人才优势建立了三大平台为软件企业的软件开发、技术创新提供技术支撑服务。技术支撑服务平台软件人才培训平台商务服务平台通过把软件培训课程引入高校学历教育，及专门招收就业导向的培训班，来缩短大学毕业生与软件企业之

15、间的适应期。浦东软件园也已成为引进和集聚归国留学人员的热土，现有留学归国人员150多人，归国留学人员创办企业45家。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司浦东软件园的发展阶段浦东软件园的发展阶段产业形成产业形成产业形成产业形成产业聚集产业聚集产业聚集产业聚集产业扩散产业扩散产业扩散产业扩散浦东软件园软件产业的发展已初步完成了产业的形成及聚集阶段，从整体发展规划从整体发展规划来看，当前，是向产业扩散阶段发展的重要时期。来看，当前，是向产业扩散阶段发展的重要时期。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司中国十大软件产业基地中国十大软件产业基地大连软件园及其基地大连

16、软件园及其基地目前国家认证的十大软件产业基地包括北京、 成都 、大连 、西安 、广州、长沙、南京、上海、杭州、济南。其中北京、大连、西安与上海的浦东软件园是产业与出口的双基地。从区域分布来看，长三角区域软件基地分布更为集中，包括苏州工业园区软件产业的快速崛起，加上长三角区域一体化进程的加快，我们认为浦东软件园在长三角地区辐射可以获得比大连与西安在基地扩张的管理成本上具备优势，同时也有利于园区的持续发展。浦东软件园在国家级软件基地中的地位浦东软件园在国家级软件基地中的地位上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司上海一小时交通圈囊括的城市上海一小时交通圈囊括的城市嘉兴市位于上海1小

17、时交通圈内，是正处于长三角核心中心城市上海、杭州、苏州的地理位置中心。浦东软件园产业扩散从1小时交通圈入手，继昆山之后，嘉兴可以作为发展基地之一。1 1小时交通圈小时交通圈苏州苏州无锡无锡南通南通杭州杭州上海1小时交通圈上海上海浦东软件园扩散的基地选择浦东软件园扩散的基地选择2 2小时交通圈小时交通圈3 3小时交通圈小时交通圈苏州市上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司浙江省软件产业发展规划浙江省软件产业发展规划建设软件与信息服务业强省。一是成为国家软件与信息服务业重要产业基地；二是成为浙江省传统产业改造提升与现代服务业发展的先导和支撑产业。一是产业集群支撑；二是产业技术支撑

18、；三是产业人才支撑。重点推进嵌入式软件、软件出口与服务外包、行业应用软件、网络传输服务、数字内容与网络增值服务的发展。在共性基础软件及软件核心技术领域取得有效突破。一个目标一个目标两大定位两大定位三项支撑三项支撑五项重点五项重点一项突破一项突破上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司浙江省软件产业发展规划浙江省软件产业发展规划经济指标经济指标到20102010年年末，全省软件与信息服务业销售额达到20002000亿元，其中，软件产业销售额10001000亿元，网络传输服务、数字内容与网络增值服务实现销售额10001000亿元 。2007年浙江软件业务收入354.3亿元，这意味着

19、到2010年，要以40%的复合增长率增长。数据来源：浙江省软件与信息服务业“十一五”发展规划2007年分地区软件业务收入年分地区软件业务收入上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司浙江省软件产业发展规划浙江省软件产业发展规划基地基地( (园区园区) )建设目标建设目标杭州国家软件产业基地及服务外包基地城市建设综合水平居全国前列，成为国内一流的软件与信息服务业创新基地、产业化基地、人才培养基地和面向欧美、日本的软件出口与服务外包基地。在宁波、温州、绍兴、嘉嘉兴兴等地逐步形成五个以上具有一定规模和水平的软件与信息服务业基地(园区)与集聚区块。建设杭州、宁波、绍兴、嘉嘉兴兴、金华网络

20、经济圈。 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司嘉兴市软件产业发展规划嘉兴市软件产业发展规划发展规划发展规划做专做强软件产业，力争使软件外包软件外包和嵌入式软件嵌入式软件成为嘉兴市的特色产业。依托上海、杭州发达的软件产业基础，错位发展，成为沪杭两地的软件加工中心和配套基成为沪杭两地的软件加工中心和配套基地地。建设沪嘉杭软件产业带，成为沪杭软件园的辐射园沪杭软件园的辐射园。挖掘长三角枢纽的潜力，成为中型软件企业总部基地中型软件企业总部基地。到20102010年，软件产业的销售收入达到2020亿。培育1 12 2家年销售收入超亿元的大型软件企业。数据来源：嘉兴市电子信息产业“十一

21、五”发展规划上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司嘉兴市软件产业发展规划嘉兴市软件产业发展规划发展重点发展重点积极发展软件出口和外包 根据嘉兴和上海、杭州软件产业分工和层次上的高低落差，利用嘉兴的管理和人才成本优势，建成两地软件外包出口的加工中心软件外包出口的加工中心，重点发展软件下游生产环节软件下游生产环节。承接上海杭州两地海外订单的国内分包，大型外企在华机构的本地业务外包和人力资源外包，以及国内知名大型软件企业的开发加工外包业务。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司嘉兴市软件产业发展优势嘉兴市软件产业发展优势上海、杭州、宁波、苏州城市建设推进导致的软件

22、企业管理成本不断上。员工生活支出的上升直接导致软件企业人力成本的上升。嘉兴市地处由上海、苏州、杭州、宁波构成的长江三角洲经济圈的地理中心，具有得天独厚的地理位置。二级城市的定位使嘉兴拥有相对低廉的土地成本和生活支出成本，极有可能成为转移软件企业和软件人才的理想目的地。 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司嘉兴市软件产业发展定位嘉兴市软件产业发展定位小结小结嘉兴市对软件产业发展的规划和政策倾向，使嘉兴市软件产业的发展具有政府支撑。区位上以及成本上的优势为嘉兴市软件产业提供了错位发展的机会。嘉兴市宏观经济的稳健运行为软件产业的发展，打造了良好的经济环境。嘉兴市以“引进大院名校”

23、作为基本发展策略，先后与清华大学、中科院、同济大学、上海科技城、上海集成电路孵化器等单位开展了合作，有利于未来用于软件产业发展的人力资源支持。 嘉兴市发展软件产业目前定位属于中等水平，但后续发展看好嘉兴市发展软件产业目前定位属于中等水平，但后续发展看好上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司中国软件产业中国软件产业发展前景良好发展前景良好浦东软件园厚浦东软件园厚积薄发的需要积薄发的需要嘉兴软件产业嘉兴软件产业发展的需要发展的需要嘉兴基地的产业主题：软件服务外包嘉兴基地的产业主题：软件服务外包嘉兴基地的产业主题嘉兴基地的产业主题上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限

24、公司主题一：时尚设计创意园主题一：时尚设计创意园 至2005年，嘉兴全市接待国内游客1362万人次，入境游客44.24万人次；作为衡量旅游业发展水平重要指标的入境游已连续四年在省会杭州之后，列全省第二；旅游总收入115. 79亿元，已相当于全市GDP的10.07%，基本奠定了浙北旅游强市的地位；以红色旅游、水乡古镇游、滨海游、休闲游为主导的嘉兴旅游产品，已经成为在海内外享有较高声誉的旅游品牌，成为嘉兴第三产业发展的主力军。 纺织服装业一直是嘉兴的主要产业，嘉兴工业经济就是从纺织服装业业开始起步的，其已成为嘉兴市传统优势产业的重要组成部分。06年服装出口21.93亿美元，同比增长26.7%，占全

25、市出口额的31.1% 。嘉兴市及其所在的长三角地区是传统产业、制造业高度发达的地区，十一五期间，这些产业，包括嘉兴地区已形成产业集聚的海宁皮革业、桐乡羊毛衫业、平湖服装业等，对设计制造和企业管理方面的行业应用软件需求极大。立足嘉兴优势的专业市场聚集效应，发展上游时尚设计产业，打造以立足嘉兴优势的专业市场聚集效应，发展上游时尚设计产业，打造以“时尚创意设计时尚创意设计”为主题的园区。为主题的园区。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司涵盖时装、家居皮革、旅游纪念品、工艺品设计以及设计软件开发为主的服务园区为国内旅游纪念品、工艺礼品生产、销售商提供设计、产品生产应用软件开发、产品

26、展示、销售、办公、商务的一条龙服务。在商务中心内设立一个集政府采购、民间采购、旅游采购三大功能于一体的展示贸易平台，设置具民间性质的嘉兴旅游纪念品产业发展中心、纪念品产业研究中心及与之配套的商务中心和大型精品展示厅等。主题一：时尚设计创意园主题一：时尚设计创意园旅游纪念品设计中心配套的商务中心大型精品展示厅设计软件研发中心服装、皮革展示上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司主题二：工业设计园主题二：工业设计园2007年嘉兴市工业增加值856.0亿元，按可比价格计算，增长16.1%，占全市地区生产总值54.0%。工业是嘉兴市经济发展的主导产业。嘉兴市“十一五”规划中明确提出：“

27、实施新型工业化战略。加快转变经济增长方式，大力发展高新技术产业，积极应用先进适用技术改造提升传统产业，加快推进产业结构调整。鼓励和推进技术创新，扶持和培育拥有自主知识产权的技术和知名品牌。”嘉兴市电子电气、精密机械等传统制造业的产业升级为嵌入式软件的发展提供了广阔的空间。打造以软件服务外包为主的工业设计园，既可推动嘉兴市软件产业的发展，又有助于推动嘉兴打造以软件服务外包为主的工业设计园，既可推动嘉兴市软件产业的发展，又有助于推动嘉兴市工业的产业升级。市工业的产业升级。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司设计服务平台设计服务平台设计服务平台设计服务平台搭建产品设计、模具设计、

28、工业计算机应用设计、精密零件设计所需的嵌入式软件开发服务平台培训服务平台培训服务平台培训服务平台培训服务平台为企业培训从事软件操作和研发的专业人员共享服务平台共享服务平台共享服务平台共享服务平台为企业内部资源共享和管理搭建软件服务平台主题二：工业设计园主题二：工业设计园工业设计孵化基地 设计创意园 设计研发大厦 生活配套区 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司主题三：动漫产业体验中心主题三：动漫产业体验中心上海是中国主要的动漫产业基地，汇聚了盛大、巨人等优秀网游企业，上海美术电影制片厂也正重新站在世界动画电影市场的舞台上。杭州则形成了以阿里巴巴带动的软件服务业聚集地和软件设

29、计研发中心。在上海、杭州之间的嘉兴拥有打开国内外市场的商品交易专业市场以及旅游市场，依托人流可打造服务上海与杭州两地的动漫产业体验中心、动漫产品及装备设计中心、动漫产业人才培育中心。网游装备设计网游装备设计动漫产品设计动漫产品设计动漫体验动漫体验上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司Part 2 嘉兴软件产业发展现状、基地评估及案例借鉴嘉兴软件产业发展现状、基地评估及案例借鉴上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司嘉兴软件产业发展现状嘉兴软件产业发展现状嘉兴市软件产业发展水平在浙江省处于中上水平中上水平，但与杭州、宁波差距较大。销售收入约占杭州1/60，宁波的

30、1/6。嘉兴市的软件产业整体规模偏小，也缺乏知名的大型软件企业和软件品牌，软件产业基础薄弱软件产业基础薄弱。受制于企业规模，软件企业的研发投入和对软件人才的吸引力软件人才的吸引力较低.总体上说产业竞争力不强产业竞争力不强，在与周边地区的竞争中处于落后位置。 嘉兴市软件产业销售收入嘉兴市软件产业销售收入上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司嘉兴软件产业发展现状嘉兴软件产业发展现状2 2家家芯片设计3131家家管理、服务软件1414家家嵌入式产品软件4 4家家软件外包2007年嘉兴市四大类型软件企业销售收入占比情况年嘉兴市四大类型软件企业销售收入占比情况 在软件企业四大类型中，嵌

31、入式软件销售收入总量最大，占软件收入的76.77%，管理、服务软件企业数量多但相对收入规模较小；软件外包企业和芯片设计目前的数量规模还比较小。 2007年分地区主要软件业务收入年分地区主要软件业务收入上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司入驻率入驻率从嘉兴市软件园及高新软件园当前已经完成开发并投入招商引资的部分来看，经营状况良好。基本上均能实现75%75%的企业入住率。客源客源嘉兴本土：70%70%江浙沪其他区域：20%20%其他区域：10%10%入驻企业规模入驻企业规模综合主要软件园已入驻企业的状况来看，企业规模普遍不大，以中中小小型型为主。从企业的发展阶段来看，以处于孵化

32、期孵化期的企业居多。嘉兴现有软件园入驻企业分析嘉兴现有软件园入驻企业分析上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司成人高等学历教育毕业生成人高等学历教育毕业生6205人人嘉兴现有人力资源分析嘉兴现有人力资源分析嘉兴市高校（普通高校、成嘉兴市高校（普通高校、成人高校）在校生人高校）在校生5.8万人万人2007年年普通高校计划招生普通高校计划招生10466人人高等自学考试大专以上文凭毕业生高等自学考试大专以上文凭毕业生1231人人+普通高校毕业生毕业学生普通高校毕业生毕业学生54195419人人 +数据来源：2007年嘉兴市国民经济和社会发展统计公报 其中：其中：普通高校在校生普通高

33、校在校生3万人万人成人高校在校生成人高校在校生2.8万人万人上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司高校在校生（万人）高校在校生（万人）高校毕业生（人）高校毕业生（人）普通高校毕业生（人）普通高校毕业生（人）普通高校招生（人）普通高校招生（人）20042004年年3.23.210573105732950674220052005年年3.73.710730107304185808920062006年年4.74.710075100754713939220072007年年5.85.81285512855541910466近年来随着嘉兴市经济的发展，嘉兴市高等教育规模不断扩大，在校生人数

34、持续增长。近年来随着嘉兴市经济的发展，嘉兴市高等教育规模不断扩大，在校生人数持续增长。嘉兴市的人力资源储备，进一步支撑高新技术产业的发展。嘉兴市的人力资源储备，进一步支撑高新技术产业的发展。从毕业生的层次上来看，尽管普通高校毕业生人数占比持续增长，但仍然以成教及职业从毕业生的层次上来看，尽管普通高校毕业生人数占比持续增长，但仍然以成教及职业教育毕业生为主。因此，从人力资源的层次上来看，高端技术人员仍然较为匮乏，需要教育毕业生为主。因此，从人力资源的层次上来看，高端技术人员仍然较为匮乏，需要外来高技术人才的引进作补充。外来高技术人才的引进作补充。嘉兴现有人力资源分析嘉兴现有人力资源分析上海同策房

35、产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司嘉兴市现有软件园概况嘉兴市现有软件园概况园区概况园区概况位于嘉兴市南湖区嘉兴科技城内 园区规划面积233亩2006年11月启动第一期，占地面积40亩，建筑面积40000平米主要从事软件外包和集成电路产业的引进、孵化和服务预计23年内，园区引进和孵化的企业员工总数达到10000人，产值达到15亿元2007年，完成销售收入3000多万元，产值5亿元 嘉兴软件园嘉兴软件园上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司定位：定位：长三角外包基地发展思路：发展思路：借助上海和杭州软件外包蓬勃发展的势头，发挥嘉兴优越的区位优势、传统的教育优势，低廉的

36、人力资源成本优势，成为长三角地区的软件出口的“加工基地”。 定位定位& &发展思路发展思路通讯软件产业通讯软件产业产业产业向导向导集成电路产业集成电路产业电子制造现代服务业电子制造现代服务业嘉兴市现有软件园概况嘉兴市现有软件园概况嘉兴软件园嘉兴软件园上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司日本株式会社CIJ公司柯莱特信息系统（中国）有限公司嘉定晟峰软件有限公司浙江宽文软件有限公司申软计算机技术（上海）有限公司嘉兴开发中心嘉兴软件人才培训基地沃尔得教育科技有限公司 目前，嘉兴软件园已经引入目前，嘉兴软件园已经引入20多家中小型科技企业多家中小型科技企业 08年9月开工的一期工程由

37、3栋主体相连的办公楼组成，建筑面积2.3万方可提供近500间（套）独立办公场所，预计08年10月竣工。嘉兴软件园嘉兴软件园上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司嘉兴市现有软件园概况嘉兴市现有软件园概况嘉兴高新软件园嘉兴高新软件园嘉兴科技创业服务中心嘉兴科技创业服务中心 园区概况园区概况占地近200亩，规划建筑面积18.6万平方米宗旨：创造环境、孵化项目、培育企业、造就人才到2007年底累计引进项目注册资金1.5亿元2007年，实现销售收入3.4亿元 当前，在嘉兴软件孵化基地的基础上实施了嘉兴高新软件园规划建设 ，规划总面积0.9万方上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询

38、股份有限公司与嘉兴学院共建“嘉兴学院科技创业基地”与北京大学软件与微电子学院共建浙江实训基地入驻中心孵化的企业累计200多家，培育了省、市级高新技术企业30余家，软件企业19家 现有在孵企业121家，在孵企业就业人员2000多人孵化科技型企业、培养科技创业人才、促进科技成果转化 ，努力打造成为科技企业的摇篮、技术创新的基地、科技创业的舞台。定位定位孵化大楼孵化大楼创业大厦创业大厦标准厂房标准厂房人才公寓人才公寓嘉兴科技创业服务中心嘉兴科技创业服务中心 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司上海交大嘉兴科技园上海交大嘉兴科技园 园区概况园区概况l占地25.5万方 l建成后的园区

39、总面积约40万平方米l总投资近10亿元l可容纳数百家高科技企业进驻l3-5年建成，预计年产值超过50亿元 20082008年年6 6月月6 6日，上海交大科技园有限公司与浙江省嘉兴市秀洲区政府签约建立上海交大嘉兴科技园日，上海交大科技园有限公司与浙江省嘉兴市秀洲区政府签约建立上海交大嘉兴科技园 嘉兴市软件产业发展新动向嘉兴市软件产业发展新动向上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司上海交大嘉兴科上海交大嘉兴科技园产业导向技园产业导向先进制造业先进制造业精密机械精密机械软件产品软件产品电子信息通讯电子信息通讯BPO软件外包软件外包具有地方特色并且拥有百年名校上海交通大学的雄厚科技

40、资源支撑的科技产业化园区。定位定位嘉兴市软件产业发展新动向嘉兴市软件产业发展新动向产业导向产业导向计算机应用技术专业计算机应用技术专业电子信息专业电子信息专业 嘉兴南洋职业技术学校嘉兴南洋职业技术学校上海交大嘉兴科技园上海交大嘉兴科技园 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司同济大学科技园嘉兴基地同济大学科技园嘉兴基地基地功能基地功能开展科技研发开展科技研发成果产业化成果产业化职业培训职业培训2008年2月2日，嘉兴市人民政府与同济大学签订了“深化全面合作、促进共同发展”的框架协议，双方将通过加快建设同济大学浙江学院，共同建设同济大学科技园嘉兴基地与产业研究院。 嘉兴市软件产

41、业发展新动向嘉兴市软件产业发展新动向上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司嘉兴市新兴园区的分布嘉兴市新兴园区的分布同济大学科技园嘉兴基地同济大学科技园嘉兴基地基地基地科技科技城城嘉兴科技城嘉兴科技城（包括嘉兴软件园、清华长三角研究院）（包括嘉兴软件园、清华长三角研究院）基地基地上海交大嘉兴科技园上海交大嘉兴科技园上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司基地评估基地评估高教园区高教园区姚家荡姚家荡1、区位区位：基地处于姚家荡生活区规划区内，北面将紧邻高教园区，远离工业区，污染少，适宜发展对环境要求较高的软件产业及其它高新技术产业。高教园区正有交大、复旦等校的入住

42、，为基地软件产业发展提供了人力资源支持。2、交通交通：基地地块正处在距离沪杭轨道交通与沪杭高铁两条交通大动脉的规划站点大约8公里处，车程时间10分钟，嘉兴到沪杭两地时间由原来的40分钟减为20分钟，嘉兴成为沪苏杭三地辐射交汇处。3、宏观经济宏观经济：软件产业列入十一五规划重点发展对象，获得政府大力支持。沪杭、苏嘉绍城铁站点沪杭高速公路、铁路沪杭高速公路、铁路乍嘉苏高速、苏嘉绍城铁乍嘉苏高速、苏嘉绍城铁上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司案例：案例：选取国际国内通过政府引导建立的三大园区方法：方法：作为软件产业基地的分析标杆，对三大园区发展阶段进行划分目的：目的：为嘉兴基地的

43、发展阶段及发展速度判断提供依据软件产业园区案例借鉴软件产业园区案例借鉴 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司为了对比分析不同阶段的发展状况，选取以下比较因素，作为对比分析的指标：为了体现园区的综合发展速度，我们赋予各指标不同的权重，根据数据参考及经验判断，分别赋予入住企业分别赋予入住企业0.30.3，从业人员，从业人员0.20.2，产值，产值0.50.5的权重的权重。l入住企业数量l从业人员数量l产值数量可比案例嘉兴基地l入住企业数量l从业人员数量案例借鉴分析方法案例借鉴分析方法 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司印度班加罗尔软件产业科技园印度班加罗尔

44、软件产业科技园 p 印度第一个计算机软件技术园区p 成立于1992年，总投资4亿美元p 核心区占地28万平方米p 注册企业192家，园区员工2万人科技园的兴起：科技园的兴起：1992-19961992-1996年年案例案例1 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司科技园科技园ITIT产业的发展：产业的发展：1997-20011997-2001年年印度班加罗尔软件产业科技园印度班加罗尔软件产业科技园 10年的发展，班加罗尔已经成长为世界上继硅谷之后的又一信息技术产业基地。印度软件之都、全球第五大科技信息中心、世界十大硅谷之一。印度软件之都、全球第五大科技信息中心、世界十大硅谷之

45、一。1997 1998 2000 2001 253家782家928家入驻企业数量项目投资额（亿美元）8.4亿11亿16亿案例案例1 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司科技园科技园ITIT产业的持续发展：产业的持续发展：20012001年年至今至今p 目前班加罗尔有高新企业1450多家；p班加罗尔拥有近11万IT外包员工；p2004-2005年度，班加罗尔所在的卡邦软件 出口总额62.7亿美元，同比增长52%。印度班加罗尔软件产业科技园印度班加罗尔软件产业科技园 案例案例1 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司班加罗尔发展历程班加罗尔发展历程指标政策扶持

46、阶段政策扶持阶段后发优势塑造阶段后发优势塑造阶段自发演化阶段自发演化阶段 复合增长率1992-19961997-20012001-至今入住企业192家928家1450家18.5%从业人员2万人11万15.3%出口总值年均150万美元2001年16.3亿2008年150亿115.4%综合增长率=18.5%*0.3+15.3%*0.2+115.4%*0.566.3%案例案例1 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司分三期开发p 一期六幢主体楼宇，提供18万办公面积p 二期8万的商务空间和一座五星级酒店（200间客房）p 三期公寓及其他配套设施班加罗尔园区配套物业形态班加罗尔园区配

47、套物业形态指标指标层数层数总建筑面积总建筑面积( (平方米平方米) ) 单层建筑面积单层建筑面积 ( (平方米平方米) ) DiscovererG + 13 Floors28.0002,000Innovator G + 11 Floors42,0004,000Creator G + 5 Floors36,0006,000Explorer G + 11 Floors26,0003,000InventorG + 8 Floors26,0002,900NavigatorG + 11 Floors37,0003,200办公产品物业形态办公产品物业形态案例案例1 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产

48、咨询股份有限公司班加罗尔园区政策扶持班加罗尔园区政策扶持国内扶持：p 知识产权保护p 税收政策优惠p 建立官方网站国际推广：p 积极引导企业走向国际市场p 国际IT博览会上推介入住班加罗尔的国家研究机构入住班加罗尔的国家研究机构: :国防研发机构、遥测追踪指挥网络、人工智能和机器人开发中心、 尖端科技开发中心、国家尖端技术研究机构、数学建模和计算机模拟中心和尖端计算机技术发展中心等。 案例案例1 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司班加罗尔园区人才培训班加罗尔园区人才培训SWOTSWOT2 23 34 4优势：优势：大量技术熟练的劳动力资源，服务水平成熟，大量技术熟练的劳动

49、力资源，服务水平成熟，强大的政府支撑，成本优势强大的政府支撑，成本优势必要措施：必要措施：保持熟练劳动力的持续供应保持熟练劳动力的持续供应挑战：挑战：新兴的低成本国家竞争，不稳定的地新兴的低成本国家竞争，不稳定的地缘政治形势，上升的成本缘政治形势，上升的成本机遇：机遇：向价值链上端开展业务向价值链上端开展业务1 1l IT产业最大的优势在于其优秀的人才l SWOT体现了班加罗尔人才培训在产业发展中发挥的重要作用l 产业园一直也将人才培训作为产业快速成长的有利支撑.各大公司都有自己依托的培训机构，各大公司都有自己依托的培训机构，包括新人培训、专业培训、晋升培训、包括新人培训、专业培训、晋升培训、

50、任职培训任职培训案例案例1 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司都柏林国际金融服务中心（都柏林国际金融服务中心（IFSCIFSC） p 1987年成立，前期开发投资5亿多欧元；p 占地15.8万平米；p 初始占地面积11万平方米（一期）；p 1997年正式启动二期，占地面积4.8万平方米。IFSCIFSC业务范围：业务范围：l 银行及资产融资l 公司理财l 租赁l 保险及再保险l 投资及投资管理等案例案例2 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司p 90年代末，共有370家国际金融公司进驻园区，雇用员工8000多人;p 拥有高档写字楼11万平方米；p 到

51、2003 年底，进驻企业450余家，雇用员工 13,000 多人。都柏林国际金融服务中心（都柏林国际金融服务中心（IFSCIFSC） 案例案例2 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司都柏林金融中心发展历程都柏林金融中心发展历程指标政策扶持阶段政策扶持阶段后发优势塑造阶段后发优势塑造阶段自发演化阶段自发演化阶段 复合增长率1987-19961997-20022003-至今入住企业370家450家10.2%从业人员8000人13000人27.5%出口总值20亿欧元（全国）144亿欧元（全国）63.8%综合增长率=10.2%*0.3+27.5%*0.2+80%*0.548.5%注

52、：因为数据限制，出口总值选取了全国出口总值变动数据，得出63.8%的年均复合增长率，考虑到都柏林软件园对全国软件出口的贡献率，选取80%的年均复合增长率。案例案例2 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司都柏林金融中心公园式办公环境都柏林金融中心公园式办公环境配有餐馆、酒店、超市的公园式社区办公环境，建立了方便快捷的光纤电信网络通讯案例案例2 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司爱尔兰软件产业人才培训爱尔兰软件产业人才培训政府财政投入政府财政投入投资教育，培养软件人才，吸引跨国公司世界级的信息网络世界级的信息网络全国中小学实现因特网连通，普及中小学计算机教

53、育系统培养毕业生系统培养毕业生独特的教育方式，一学年的生产一线实习经历培训机构培训机构提供系统专业的培训教育，为企业发展储备与培养人才案例案例2 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询有限公司上海同策房产咨询有限公司苏州工业园区简况苏州工业园区简况p地处长江三角洲中心腹地，位于中国沿海经济开放区与长江经济发展带的交汇处，距上海仅80公里。p 成立于1994年，累计投资400多亿元。p 辖区面积288平方公里其中中新合作区域87平方公里 。p区内软件与服务外包企业180余家（截至2007年底）来源：来源： 中国科技产业中国科技产业杂志杂志案例案例3 上海同策房产

54、咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司p首期集中开发8平方公里，这里紧靠苏州古城，将建成一个以工商业为主体、包括金融业和旅游业的区域p第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成一个富有水城特色的居住、商业金融区和高新技术产业、工业区p第三期靠近上海，地势开阔，将建成一个教育科研、高科技产业和技术密集型工业的基地。 苏州工业园区规划苏州工业园区规划案例案例3 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询有限公司上海同策房产咨询有限公司资料来源：苏州工业园官网资料来源：苏州工业园官网苏州工业园区软件产业发展情况苏州工业园区软件产业发展情况案例案例3 上海同策房产咨询股份有限公

55、司上海同策房产咨询股份有限公司苏州工业园区软件产业发展情况苏州工业园区软件产业发展情况20052005年软件产业年软件产业苏州工业园区科技局预计，到苏州工业园区科技局预计，到20102010年年软件外包从业人员软件外包从业人员3 3万人万人纯软件外包合同纯软件外包合同1010亿美元亿美元人均完成出口额人均完成出口额3.3-3.43.3-3.4万美元万美元软件外包从业人员软件外包从业人员18171817人人纯软件外包合同纯软件外包合同30003000万美元万美元人均完成出口额人均完成出口额1.651.65万美元万美元案例案例3 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司9090年代

56、末年代末20012001年年20062006ITOITO产业起步产业起步进入产业聚集阶段进入产业聚集阶段进入快速发展阶段进入快速发展阶段新电信息、高达等开始入驻园区国际科技园的投入使用方舟信息、新宇软件等一批企业入驻园区2006年，国家服务外包政策在园区试点苏州工业园苏州工业园ITOITO产业的发展产业的发展案例案例3 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司 20072007年，园区被认定为年，园区被认定为“中国服务外包示范基地中国服务外包示范基地”，园区服务外包产业面临天时、地，园区服务外包产业面临天时、地利、人和的良好机遇，利、人和的良好机遇，ITOITO作为要大力发展的

57、产业不断被加以引导和关注。作为要大力发展的产业不断被加以引导和关注。70%70%10%10%4.5%4.5%70.6%70.6%14.9%14.9%软件及嵌入式软件外包软件及嵌入式软件外包ITIT培训培训动漫制作外包动漫制作外包硬件服务外包硬件服务外包苏州工业园区苏州工业园区ITOITO发展情况发展情况ITITO O各各类类业业务务销销售售收收入入比比重重案例案例3 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司苏州工业园区配套物业形态苏州工业园区配套物业形态 先后投入先后投入400400多亿资金，采取多亿资金，采取“先规划后建设，先地下后地上先规划后建设，先地下后地上”“”“适度超

58、前，适度超前，滚动开发滚动开发”, ,绿化率绿化率45%45%。p累计开发各种商业住宅累计开发各种商业住宅800800万方。万方。p打造三湖板块：突出：中部打造三湖板块：突出：中部CBDCBD核心区、南部科教创新区、北部休闲度假区建设。核心区、南部科教创新区、北部休闲度假区建设。投入投入200200多亿兴建现代物流园、国际博览中心等生产服务设施多亿兴建现代物流园、国际博览中心等生产服务设施6060多万方，建成左岸多万方，建成左岸商业街、金鸡湖商业广场、李公堤等商业载体商业街、金鸡湖商业广场、李公堤等商业载体5050万方万方p引进沃尔马、普罗斯、普华永道等知名服务品牌引进沃尔马、普罗斯、普华永道

59、等知名服务品牌200200多个，多个，p中新合作居住区人口超过中新合作居住区人口超过1212万人，其中外籍人士超过万人，其中外籍人士超过1 1万人。万人。案例案例3 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司苏州工业园区配套物业形态苏州工业园区配套物业形态商业载体商业载体一期建筑面积为2.3万平米，以餐饮为主二期二期建筑面积近3万平米，约有30家店面，在一期的基础上，增添KTV、大型健身中心、美发店、书吧等 左岸商业街左岸商业街金鸡湖商业广场金鸡湖商业广场金鸡湖CBD最繁华的商业中心及标志性商业项目，占地面积21万平方米，建筑面积48万平方米，投资规模约28亿，预计2008年10

60、月开业 建筑总面积达22万平方米 时代广场时代广场案例案例3 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询有限公司上海同策房产咨询有限公司ITOITO示范基地示范基地国际科技园国际科技园于2000年4月启动总体规划占地面积61公顷，规划建筑面积108万平方米总投资逾40亿元。分六期完成建设。苏州工业园区苏州工业园区ITOITO示范基地配套物业形态示范基地配套物业形态一期创业孵化楼二期研发办公楼 三期科技广场四期科技新天地建筑面积4万平方米2001年建成投入使用建筑面积6万平方米2003年建成投入使用建筑面积5.8万平方米2005年4月竣工现代新潮的智能研发大楼 建筑

61、面积15万平方米 2007年4月投入使用集研发办公、人才公寓和大型商业休闲配套的一体群楼。五期创意产业园建筑面积约71万平方米2006年3月开工建设至2007年年底已竣工20万平方米。东沙湖动漫园位于苏州工业园区东沙湖公园内。目标是打造产、学、产、乐四位一体的多功能动漫产业基地。案例案例3 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司苏州工业园区人才培训苏州工业园区人才培训公共技术平台软件园培训中心院校合作培训企业自身开放式培训引进培训企业人才快速供给体系人才快速供给体系“学员培训、政府埋单学员培训、政府埋单” 紧缺人才培训过程中，培训课程按计划进行到一半时，园区政府相关管理机构将

62、进行中期培训质量考核，企业满意考核后，企业先期支付培训机构30%的培训费。待培训结束后，政府再联合参训企业对学员进行考核，根据考核结果，参训企业再支付相应的培训费用。参训企业支付完学费后，凭培训发票再统一到政府申领。案例案例3 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询有限公司上海同策房产咨询有限公司苏州工业园区政策扶持苏州工业园区政策扶持国内扶持：p 知识产权保护p 税收政策优惠p 建立官方网站国际推广：p园区以新产业说明会、服务外包招商会等形式，先后在香港、日本、以色列、印度、美国、加拿大、新加坡等地作了政策推介p通过园区已有跨国企业向海外关联公司作政策推介案

63、例案例3 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司苏州工业园区成功之处苏州工业园区成功之处 一个高：起点、目标高一个高：起点、目标高 两个先行：规划先行、基础设施先行两个先行：规划先行、基础设施先行三个先进：规划先进、建设先进、管理先进三个先进：规划先进、建设先进、管理先进案例案例3 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司指标政策扶持阶段政策扶持阶段后发优势塑造阶段后发优势塑造阶段自发演化阶段自发演化阶段 复合增长率1999-20002001-20052006-至今入住企业2001年70多家2007年250家31%软件从业人员2001年2000左右2007年1

64、.2万人50%纯软件出口总值2005年3000万美元2007年8000万美元83%综合增长率=31%*0.3+50%*0.2+83%*0.560.8%苏州工业园区服务外包发展历程苏州工业园区服务外包发展历程数据来源：苏州工业园区网站及数据来源：苏州工业园区网站及 http:/http:/案例案例3 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司大连软件园大连软件园 二期：二期：2003年正式启动，占地8.60平方公里，建面400万，总投资150亿人民币。可以容纳近20万软件从业者。一期：一期：1998年奠基，占地2.98平方公里，累计投资约55亿元，已建成产业、教育和配套设施120多

65、万平方米。 案例案例4 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司大连软件园目标规划大连软件园目标规划 二期规划的中期目标：到2008年，实现年销售收入100亿元，出口6亿美元，企业规模超过300家，园区内软件工程师超过33000人。二期规划的远景目标：用5到10年时间，建立覆盖面积达133平方公里，软件从业人员达30万人。案例案例4 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司大连市软件及信息服务业出口增长大连市软件及信息服务业销售收入增长大连软件园入园企业总数超过392家，其中包括GE、IBM、HP等在内的30多家世界500强企业，开发人员和BPO的从业人员超过5

66、万人。约有80%的企业从事信息技术外包(ITO)和业务流程外包(BPO)，已经成为服务外包最密集的承接地。大连软件园服务外包业务发展大连软件园服务外包业务发展案例案例4 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司大连软件园服务外包业务发展大连软件园服务外包业务发展以面向日韩等北亚地区的软件开发、信息技术服务的外包业务为产业方向对日本软件外包是外包服务的主流，90的软件出口面向日本市场。案例案例4 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司大连软件园发展历程大连软件园发展历程指标指标政策扶持阶段政策扶持阶段后发优势塑造阶段后发优势塑造阶段自发演化阶段自发演化阶段 复合

67、增长率1998-20012001-20042005-2008入住企业8022039225.5%从业人员25001.2万3.3万44.6%出口总值2500万美元1.2亿美元6亿美元57.5%综合增长率=25.5%*0.3+44.6%*0.2+57.5%*0.545.3%案例案例4 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司随着产业园区的逐步成熟，政府扩大了园区规模，于2003年启动产业带建设，分别加大了办公及配套建设投入。大连软件园物业形态大连软件园物业形态物业一期二期腾飞园（二期龙头）始建日期199820032003截至日期20032006（截止统计日期）5-8年竣工办公50万4

68、86栋办公楼教育培训32一个配套中心生活配套20万30其他配套合计120万400万案例案例4 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司大连软件园基础设施大连软件园基础设施规划为“四区一园”，即软件及教育产业区、信息服务产业区、综合商务区、生活配套区和森林公园。 根据客户的不同需求，提供不同规模的办公产品类型。 案例案例4 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司大连软件园人才培训大连软件园人才培训案例案例4 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司大连软件园政策扶持大连软件园政策扶持2006年大连软件知识产权保护服务中心在大连软件园成立，“官助民

69、办”模式向产业服务深层次拓展。2004年，建设“一个中心，四大基地”之一的软件产业基地写入政府工作报告依托周边的高等学校，积极推动各级软件和外语专业教育，预计五年后将达到年培养专业软件人才10000人的规模。案例案例4 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司规划用地面积7万平方米，建筑面积14万平方米，由多层、高层软件研究、开发、生产管理用房及会议、银行、邮政、娱乐文体等配套设施组成。规划用地面积12万平方米，建筑面积20万平方米。用地面积5万平方米，建筑面积4万平方米，主要为产业用房，全部投入使用运行。杭州国家软件产业基地规划分A、B、C3个区块建设基地总用地规划24万平方

70、米，总建筑面积38万平方米其中由高新区管委会建设17.5万平方米,投资额5.8亿元杭州国际软件园杭州国际软件园案例案例5 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司1997年12月经浙江省人民政府批准，杭州高新软件园成立1999年软件企业正式入驻软件从业人员1747人入驻企业40-50家产值5.3亿元杭州国际软件园政府扶持阶段（杭州国际软件园政府扶持阶段（1997-20011997-2001）案例案例5 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司2001年杭州高新软件园企业的经济总量全国排名第四。基地建设被列入“国家高技术产业发展项目计划”，得到国家资助2000万元

71、。2003年软件从业人数17401人，共有软件企业720余家到2003年底软件收入33亿元，同比增长53.49%，出口创汇3100万美元杭州国际软件园高速发展（杭州国际软件园高速发展（2001-20052001-2005）案例案例5 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司2005年软件产业的销售收入为185.13亿入驻软件企业900多家从业人员近3万杭州国际软件园自我发展（杭州国际软件园自我发展（20052005）案例案例5 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司杭州国际软件园软件产业发展状况杭州国际软件园软件产业发展状况软件从业人员软件从业人员园区软件产业

72、发展状况园区软件产业发展状况案例案例5 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司杭州国际软件园发展历程杭州国际软件园发展历程指标指标政策扶持阶段政策扶持阶段后发优势塑造阶段后发优势塑造阶段自发演化阶段自发演化阶段 复合增长率复合增长率1997-20011997-20012001-20052001-20052005-2005-至今至今入住企业40多家2003年720家2005年900家45.5%从业人员2931人17401人2005年2万27.1%软件收入5.3亿2003年33亿44%综合增长率=45.5%*0.3+27.1%*0.2+66.3%*0.552.2%案例案例5 上海

73、同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司杭州国家软件产业基地人才培训杭州国家软件产业基地人才培训大教室前台大厅小教室学员休息区考试咨询考试中心联合实训中心联合实训中心按照全球最大的考试服务供应商Prometric的技术和管理标准，建立了中国南方地区规模最大的国际授权考试中心(APTC)，可直接向学员提供国际著名IT原厂商的认证考试服务。案例案例5 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司杭州高新软件园政府扶持杭州高新软件园政府扶持搭建公共服务与技术支撑平台案例案例5 上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司政策支持政策支持后发优势后发优势积累积累自发

74、演化自发演化发展发展成熟科技园区案例分析总结成熟科技园区案例分析总结发展过程相似发展过程相似l所有的园区开始都是政策扶持的产物l强有力的政策支持和产业导向是外包服务产业发展的核心基础l找到自身园区的核心优势l全力打造自身优势l后期依靠自身优势的塑造进行发展l依靠良好的配套措施和前期积累的优势产生对相关产业的聚集效应，实现自发演化发展上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司服务外包产业园区业态业态分类分类功能功能办公专业办公服务外包及其他主要业务模块的办公需求其他办公政府相关职能办公机构，大量的中介机构，为园区企业提供便利支持商业配套生活及商业配套满足园区内工作人员的商业需求及生

75、活娱乐需求居住酒店满足园区内工作人员的居住需求以及商务需求公寓园区功能相似园区功能相似成熟科技园区案例分析总结成熟科技园区案例分析总结上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司阶段阶段政策扶持阶段政策扶持阶段后发优势塑造阶段后发优势塑造阶段自发演化阶段自发演化阶段 复合增长率复合增长率印度班加罗尔1992-1996（4年）1997-2001（4年）2001-至今66.3%都柏林1987-1996（9年）1997-2002（5年）2003-至今48.5%苏州工业园1999-2001（3年）2001-2006（5年）2006-至今60.8%大连软件园1998-2001（3年）2001

76、-2004（3年）2005-至今45.3%杭州国际软件园1997-2001（4年）2001-2005（4年）2005-至今52.2%成熟的服务外包园区塑造后发优势的时间基本在成熟的服务外包园区塑造后发优势的时间基本在4545年左右年左右园区发展阶段相似园区发展阶段相似成熟科技园区案例分析总结成熟科技园区案例分析总结上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司对嘉兴基地的借鉴对嘉兴基地的借鉴初期的政府支持初期的政府支持1.增值税实际税负3%，超过部分即征即退；2.软件企业所得税“两免三减半”的优惠政策；同时是高新企业的减税期间高于5%，政府给予财政补贴；3.新增税收开发区所得超50万

77、元及其以上，前三年50%返还；4.区外资金投入奖励：200-500万元（含500万元）的，给予1万元奖励；500-1000万元（含1000万元）的，给予3万元奖励；1000万元以上的，给予5万元奖励（外资项目折算成人民币计奖）；5.税前列支具备条件的软件企业的工资和培训费用，人才培训适当补助；6.对落户嘉兴的软件企业年薪10万元以上的高级管理人员和高级技术人员在嘉兴安家置业，由软件专项资金给予适当的补助，补助额度 不超过本人上年所纳个人所得税地方留成部分的60%；7.软件企业入住之日起两年内给予办公房租房补助；8.在科创中心建立软件孵化基地，并配套人才公寓。1 1、园区发展初期需要强有力的财税

78、政策支持，如下的现有支持政策并不突出、园区发展初期需要强有力的财税政策支持，如下的现有支持政策并不突出财税政策注：现有财税政策综合了嘉兴对第三产业发展的相关支持，以及嘉兴高新软件园的优惠政策注：现有财税政策综合了嘉兴对第三产业发展的相关支持，以及嘉兴高新软件园的优惠政策上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司财税政策1.所得税优惠：由于新兴产业园培育期至少为3年，可延长优惠时限，例如“两免三减半”延至“三免四减半”；或者扩大”两免三减半“的辐射企业范围。2.营业税优惠：扶持软件技术服务业发展，对这部分收入免征营业税。3.人才吸引：个人所得税优惠，提高个人所得税起征点，由2000

79、提至3000；具体落实财政扶持的力度和范围，例如全额报销企业培训费用，为软件企业提供办公租赁补助，为软件人才提供住房租赁补助。嘉兴要培育软件产业新的竞争力，除了目前通常享受企业所得税嘉兴要培育软件产业新的竞争力，除了目前通常享受企业所得税“两免三减半两免三减半”等常见的优惠政策，等常见的优惠政策，必须推出能吸引企业的更多优惠政策必须推出能吸引企业的更多优惠政策。对嘉兴基地的借鉴对嘉兴基地的借鉴初期的政府支持初期的政府支持上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司2 2、软件产业的最大瓶颈是人才，人才是产业发展的强力支撑，建议基地合作的、软件产业的最大瓶颈是人才，人才是产业发展的强

80、力支撑，建议基地合作的嘉兴嘉兴政府由被动的提政府由被动的提供支持转变为主动引入人才的整合者。供支持转变为主动引入人才的整合者。对嘉兴基地的借鉴对嘉兴基地的借鉴初期的政府支持初期的政府支持整合人才资源建立人才中心，通过引入培训机构，外地高校建立人才中心，通过引入培训机构，外地高校巡展引入人才，成为企业、人才、培训机构的巡展引入人才，成为企业、人才、培训机构的链接纽带；链接纽带；设立专项资金为引入人才提供租房补贴、软件设立专项资金为引入人才提供租房补贴、软件企业人才培训给予适当的补助；企业人才培训给予适当的补助；大连人才引进方式大连人才引进方式上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公

81、司印度班加罗尔软件园：8万的商务空间、一座五星级酒店、高品质公寓及其他配套设施、便捷的交通和通讯网络。3 3、在满足园区办公需求的同时，要逐步加大生活、商业、居住的配套完善，、在满足园区办公需求的同时，要逐步加大生活、商业、居住的配套完善，建议在园建议在园区内建设高星级酒店区内建设高星级酒店。对嘉兴基地的借鉴对嘉兴基地的借鉴成熟的配套优势成熟的配套优势上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司Part 3 基地物业需求测算基地物业需求测算上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司软件外包产业基地功能配置软件外包产业基地功能配置核心功能核心功能办公一个完整的服务一个完

82、整的服务外包产业园区外包产业园区辅助功能辅助功能商业配套居住上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司软件外包产业基地功能配置软件外包产业基地功能配置办公办公居住居住商业配套商业配套全力建设满足服务外包发展的办公需求是建立产业基地的发展路径的关键动作合理测算产业基地的人口导入速度与规模，在三期内规划为产业基地内人口服务的居住用房，切实满足产业基地内部的住房需求以服务园区内产业人员需求，并改变基地周边配套不足档次较低的现状，增加产业基地的活力和吸引力上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司到2018年嘉兴市软件产业的销售收入达到221个亿,假设浦东软件园嘉兴基地贡献

83、30%，完成产值6666个亿。嘉兴基地未来产业发展预测嘉兴基地未来产业发展预测未来7年嘉兴市的软件产业复合增长率35%。l中国五年的年复合增长率34%。l全球外包服务的预测增速33.8%资料来源：工业与信息化部、资料来源：工业与信息化部、IDC上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司嘉兴基地软件外包产业人口规模匡算嘉兴基地软件外包产业人口规模匡算基地总销售收入基地总销售收入661944661944万元万元基地人均完成基地人均完成销售收入销售收入2020万元万元3309733097人人2007年年销售收入销售收入（亿）（亿）从业人员从业人员（万）（万）人均销售收入人均销售收入（万

84、（万/人）人）大连软件园1013.528西安软件园156531.2浦东软件园（昆山）-上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司嘉兴基地软件外包产业发展阶段划分嘉兴基地软件外包产业发展阶段划分20112012201320142015注：假定注：假定20112011年开始建成运营年开始建成运营 根据软件外包产业发展规律，结合嘉兴 软件产业发展，将基地发展规划成两个阶段：201620172018起步阶段起步阶段成熟阶段成熟阶段上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司起步阶段成熟阶段2014-2018年从业人员新增2068620686人2011-2013年从业人员新增1

85、241112411人嘉兴基地第一阶段嘉兴基地第二阶段嘉兴基地产业分阶段人口规模匡算嘉兴基地产业分阶段人口规模匡算上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司嘉兴基地各类物业需求匡算嘉兴基地各类物业需求匡算办公办公嘉兴基地各嘉兴基地各类物业需求类物业需求匡算依据匡算依据参考：上海人均办公面积15平米，中等发达国家人均办公面积25平米。根据国内外类似产业园区的发展规律，选取基地人均办公规模为18平米。居住居住商业商业参考：嘉兴市人均居住面积35平米，园区30%从业人员在园区置业参考：2007年底，上海人均商业面积2.3平米，如果加上流动人口，人均商业面积2.1平米。发达国家购物的人均占

86、有商业面积1.51.8平米。考虑基地北面未来有大型商业配套，选取基地人均商业面积0.9平米，满足园区人口基本生活需要。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司业态业态一阶段一阶段建筑面积建筑面积二阶段二阶段建筑面积建筑面积总建筑面积总建筑面积办公223406.18 372343.63 595749.80 居住130320.27 217200.45 347520.72 商业5957.50 23829.99 29787.49 总计364896.75 608161.26 973058.01 单位：单位：M2973058m基地平均容积率1.2=810882m基地面积占地面积为基地面积占

87、地面积为810882M2物业配比物业配比各物业类型分阶段面积测算各物业类型分阶段面积测算上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司Part 4经济测算并敏感性分析经济测算并敏感性分析上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司经济收益测算经济收益测算前提假设前提假设1.各类型办公、商业和居住租售比例为20%、80%；嘉兴市场各类型物业的销售的保持5%的年均增幅，租金保持2.5%的年均增幅；2.开发成本中，考虑了土地成本、建安成本、开发间接费用、税费支出。其中，土地成本产业用地在第一年付清，土地成本住宅部分拿地当年付35%，第二年付清剩余65%；3.一期建设周期2009

88、至2011年底，建安成本在建设周期3年内按比例投入；4.二期建设周期从2012至2016年底，建安成本在建设周期年5内平均投入；5.住宅配比为70%公寓，30%别墅；6.园区2011年起售，为简化计算，经济分析没有考虑财务费用。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司经济收益测算经济收益测算开发时序假设及建设面积开发时序假设及建设面积第一阶段（第一阶段（2009-20112009-2011）第二阶段（第二阶段（2012-20162012-2016）开工建设进度20092010201120122013201420152016办公20%30%50%20%20%20%20%20%居住

89、50%30%20%20%20%20%20%20%商业6.7%6.7%6.7%16%16%16%16%16%不同时期的开发面积比率，其中商业在第一阶段投入全部面积的不同时期的开发面积比率，其中商业在第一阶段投入全部面积的20%20%，分，分3 3年平均投入；第年平均投入；第二阶段投入剩余二阶段投入剩余80%80%，分，分5 5年平均投入。年平均投入。开工建设面积20092010201120122013201420152016办公44681.24 67021.85 111703.09 74468.73 74468.73 74468.73 74468.73 74468.73 居住65160.13 3

90、9096.08 26064.05 43440.09 43440.09 43440.09 43440.09 43440.09 商业1985.83 1985.83 1985.83 4766.00 4766.00 4766.00 4766.00 4766.00 单位：平米单位：平米上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司办公办公住宅住宅商业商业1717.851582.851267.85经济收益测算经济收益测算成本系数成本系数单位：元单位：元/m/m2 21 1、土地成本、土地成本土地土地（万元（万元/ /亩）亩）折算后折算后（元（元/ /）产业用地10150住宅、商业用地701049

91、.9注：土地出让金当年支付注：土地出让金当年支付35%，下年支付剩余，下年支付剩余65%。2 2、建安成本、建安成本注：办公建安费用按小高层水平计算，住宅建安费用按小高层与别注：办公建安费用按小高层水平计算，住宅建安费用按小高层与别墅墅70/30配比后计算。配比后计算。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司经济收益测算经济收益测算成本系数成本系数1、物业管理基金建安工程费的0.4%2、销售费用销售收入的3%3、不可预见费建安工程费的5%4、管理费用开发成本5%5、财务费用利率计财务发生费用3 3、开发间接费、开发间接费4 4、税费、税费1、营业税及附加销售收入的5.565%2

92、、土地增值税销售收入的1%3、所得税税前利润的25%上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司根据嘉兴方面提供的资料并结合2008年嘉兴纯办公项目与产业园区办公的市场调研来看，我们采用了由嘉兴房地产交易官方平台的数据，销售均价为4110元/M2，租赁均价为0.7元元/M2天。经济收益测算经济收益测算办公物业收益系数办公物业收益系数数据来源：宜居城市，2008年1月1日2008年8月14日上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司通过现场调研，嘉兴市2008年住宅的平均售价水平如下，经济收益测算经济收益测算住宅收益系数住宅收益系数2008年成交均年成交均价价售价售价（

93、元（元/）租金租金（元（元/天）天）住宅55850.62008年嘉兴住宅分产品类型均价年嘉兴住宅分产品类型均价注：住宅售价为考虑70/90规则，按70%公寓，30%别墅的配比后的复合价格住宅售价=4550*70%+8000*30%5585（元/）物业类型物业类型公寓公寓（小高层）（小高层）低层（低层（4层以下）层以下）和别墅和别墅配比70%30%均价45508000复合均价5585注：我们参考由嘉兴房地产交易官方平台的提供的2008年至今的住宅物业售价数据，计算由西南区域（基地）与东南区域（南湖新区）的加和均价， 80m2住宅租赁价格在1400元/月，按此计算：住宅租金=1400/80/30=

94、0.580.6元/m2/天；数据来源：宜居城市公布市场数据上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司我们参考由嘉兴房地产交易官方平台的提供的2008年至今的商贸物业售价数据，计算由西南区域（基地）与东南区域（南湖新区）的加和均价，并结合了商业售价为普通住宅售价1.5倍的定律：经济收益测算经济收益测算商业收益系数商业收益系数2008年成交均价年成交均价售价售价（元（元/）租金租金（元（元/天）天）商业65001.0注：商业售价=（6292.93+6884.01）/2=6588.47元/商业售价=普通住宅售价*1.5=4550*1.5=6825元/商业租金=0.6*1.5=0.91.

95、00元/m2/天。数据来源：宜居城市，2008年1月1日2008年8月14日上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司销售销售目前价格目前价格增速增速20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年办公售价（元/）4,110.0 5%4,757.8 4,995.7 5,245.5 5,507.8 5,783.2 6,072.3 6,376.0 6,694.8 住宅售价（元/）5,585.0 5%6,465.3 6,788.6 7,128.0 7,484.4 7,858.

96、7 8,251.6 8,664.2 9,097.4 商业物业价格（元/）6,500.0 5%7,524.6 7,900.8 8,295.8 8,710.6 9,146.2 9,603.5 10,083.6 10,587.8 经济收益测算经济收益测算收益系数收益系数租赁租赁目前价格目前价格增速增速20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年20162016年年20172017年年20182018年年办公租金（元/天）0.70 2.5%0.75 0.77 0.79 0.81 0.83 0.85 0.87 0.90 住宅租赁（元/天）0.60

97、2.5%0.65 0.66 0.68 0.70 0.71 0.73 0.75 0.77 商业租赁（元/天）1.00 2.5%1.08 1.10 1.13 1.16 1.19 1.22 1.25 1.28 单位：元单位：元上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司现金流量表现金流量表现金流入现金流入从现金流量情况来看，本项目在启动之后的第从现金流量情况来看，本项目在启动之后的第2年开始产生现金流入，并在以后的几年逐年增加，至年开始产生现金流入，并在以后的几年逐年增加，至2018年共计年共计收入收入51.2亿元。亿元。单位：元单位：元上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有

98、限公司现金流量表现金流量表现金支出现金支出在不考虑资金来源所可能引发的利率决定的财务费用后，到在不考虑资金来源所可能引发的利率决定的财务费用后，到2018年本项目共计年本项目共计支出支出37.46亿元。亿元。单位：元单位：元上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司现金流量表现金流量表序号项目2009201020112012201320142015201620172018合计1现金流入现金流入0 0 0 0 5.236 5.236 4.974 4.974 6.369 6.369 6.271 6.271 6.583 6.583 6.910 6.910 7.254 7.254 7.6

99、16 7.616 51.213 51.213 1.1销售收入销售收入0 0 5.190 4.927 6.306 6.214 6.525 6.851 7.194 7.554 50.762 1.2租赁收入租赁收入0 0 0.046 0.047 0.063 0.056 0.058 0.059 0.061 0.062 0.451 2现金流出现金流出 4.009 4.009 4.235 4.235 3.822 3.822 3.450 3.450 3.932 3.932 3.898 3.898 4.006 4.006 4.119 4.119 2.507 2.507 2.632 2.632 36.610 3

100、6.610 2.1开发成本支出开发成本支出3.724 3.941 2.357 2.027 2.027 2.027 2.027 2.027 0.000 0.000 20.158 2.2税费支出税费支出0.000 0.000 1.063 1.063 1.503 1.472 1.570 1.674 2.289 2.403 13.037 2.3开发间接费开发间接费0.285 0.294 0.402 0.360 0.402 0.399 0.408 0.418 0.218 0.228 3.414 3净现金流净现金流- -4.009 4.009 -4.235 -4.235 1.414 1.414 1.524

101、 1.524 2.437 2.437 2.372 2.372 2.577 2.577 2.791 2.791 4.748 4.748 4.984 4.984 14.602 14.602 项目启动第项目启动第3年开始净现金流为正值，并逐年递增，净现金流合计年开始净现金流为正值，并逐年递增，净现金流合计14.6亿元亿元，显示项目良好的收益性。，显示项目良好的收益性。单位：亿元单位：亿元上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司投资收益分析投资收益分析20092009201020102011201120122012201320132014201420152015201620162017

102、201720182018净现金流-4.01 -4.24 1.41 1.52 2.44 2.37 2.58 2.79 4.75 4.98 净投资-8.24 项目IRR21%投资回收期6.2年 项目NPV4.37 通过测算可以发现，在不计算资金来源所引发的财务费用的前提下，本项目净投资本项目净投资8.248.24亿亿，本项本项目的投资回收期是目的投资回收期是约约6 6年年2 2月月，本项目可以在2014年实现总资金的净流入，本项目的内部收益率为本项目的内部收益率为21%21%，按折现率10%进行计算，本项目的财务净现值为本项目的财务净现值为 4.374.37亿亿元。元。单位：亿元单位：亿元上海同策

103、房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司风险分析风险分析盈亏平衡点盈亏平衡点由前面的计算过程得出项目的盈亏平衡方程由前面的计算过程得出项目的盈亏平衡方程 假设假设I I为净利润，为净利润，P P为项目销售均价为项目销售均价, Q, Q为销售面积，为销售面积，t t是项目销售率，是项目销售率，A A为建安成本，为建安成本，这里假设租这里假设租赁收入是不变量，开发成本中土地价款为不变量，税费支出与开发间接款都转化为按建安成本与销赁收入是不变量，开发成本中土地价款为不变量，税费支出与开发间接款都转化为按建安成本与销售收入变量计算。售收入变量计算。按项目的基准方案，销售率为按项目的基准方案，销

104、售率为100%时，取得项目利润时，取得项目利润14.6亿元，此时销售均价为亿元，此时销售均价为6579元，销售部元，销售部分面积约为分面积约为77.8万方，项目建安成本约为万方，项目建安成本约为16亿元。亿元。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司风险分析风险分析盈亏平衡点盈亏平衡点售价影响售价影响建筑工程投资建筑工程投资商品房销售价格商品房销售价格商品房销售率商品房销售率因素现在估算值因素现在估算值16.116579 100%项目项目盈亏平衡点值盈亏平衡点值39.242701 41%项目项目盈亏平衡点变化百分比盈亏平衡点变化百分比144%-59%-58.9%税前利润税前利润

105、000税前利润变化幅度税前利润变化幅度-100%-100%-100%如上表所述，当建筑工程成本增加如上表所述，当建筑工程成本增加1.41.4倍，或者商品房销售价格下降倍，或者商品房销售价格下降59%59%，或者商品房销售率嘉奖，或者商品房销售率嘉奖59%59%时，达到盈亏平衡点。时，达到盈亏平衡点。单位：亿元单位：亿元上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司售价影响售价影响基准方案基准方案售价变动售价变动-10%-10%-5%-5%5%5%10%10%现金流入现金流入51.251.246.148.753.756.3现金流出现金流出36.636.634.835.737.538.4

106、项目利润项目利润14.614.611.312.916.317.9项目项目IRRIRR21%21%16%19%22%24%风险分析风险分析敏感性分析敏感性分析本次经济测算中基准方案的售价是参考区域市场本次经济测算中基准方案的售价是参考区域市场20082008年当前相近类型物业成交均价估算，存在项目品年当前相近类型物业成交均价估算，存在项目品质高于周围项目获得价格溢价，或者受市场影响价格下行的可能（此处不考虑租赁价格的变动）。当销质高于周围项目获得价格溢价，或者受市场影响价格下行的可能（此处不考虑租赁价格的变动）。当销售单价增加售单价增加5%5%，带来项目利润由，带来项目利润由14.614.6增加

107、到增加到16.316.3, ,上升了上升了12%12%，销售单价增加，销售单价增加10%10%时，带来项目利润增加到时，带来项目利润增加到17.917.9，上升了，上升了22%22%。由此看出，项目售价对收益影响很大，因此本项目为获得更高的收益，因加强项目品质，获得此部分由此看出，项目售价对收益影响很大，因此本项目为获得更高的收益，因加强项目品质，获得此部分溢价，创造更高的收益。溢价，创造更高的收益。单位：亿元单位：亿元上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司 成本影响成本影响基准方案基准方案投资投资变动变动-10%-10%-5%-5%5%5%10%10%现金流入现金流入51.

108、251.251.251.251.251.251.251.251.251.2现金流出现金流出36.636.632.934.838.440.3项目利润项目利润14.614.618.316.412.810.9项目项目IRRIRR21%21%24%24%18%15%在投资费用增加在投资费用增加5%5%时，本项目的经济指标变化如下，项目利润由时，本项目的经济指标变化如下，项目利润由14.614.6亿元降为亿元降为12.812.8亿元，亿元，下降了下降了12%12%；内部收益率从；内部收益率从21%21%下降为下降为18%18%，下降了，下降了3 3个百分点。个百分点。由此可见，本项目投资对收益影响较大，

109、因此，在项目开发过程中，需要对成本进行有效的控制。由此可见，本项目投资对收益影响较大，因此，在项目开发过程中，需要对成本进行有效的控制。风险分析风险分析敏感性分析敏感性分析单位：亿元单位：亿元上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司 成本影响成本影响基准方案基准方案住宅用地变动住宅用地变动7575万万8080万万8585万万9090万万总投资总投资51.251.236.8537.1038.2038.5项目利润项目利润14.614.614.414.1013.0212.72项目项目IRRIRR21%21%20%19%16%16% 成本影响成本影响基准方案基准方案产业用地变动产业用地

110、变动7.57.5万万9.59.5万万11.511.5万万13.513.5万万总投资总投资51.251.236.436.636.736.9项目利润项目利润14.614.614.814.614.514.3项目项目IRRIRR21%21%21%21%20%20%我们基准方案采用工业用地我们基准方案采用工业用地1010万万/ /亩，住宅用地亩，住宅用地7070万万/ /亩。当住宅用地费用增加至亩。当住宅用地费用增加至9090万，项目利润减少万，项目利润减少12.9%12.9%，对项目影响较大，应尽量争取该费用的减少；产业用地费用按表中幅度增减对项目利润影响不明显。，对项目影响较大，应尽量争取该费用的减

111、少；产业用地费用按表中幅度增减对项目利润影响不明显。风险分析风险分析项目不确定因素的经济分析项目不确定因素的经济分析鉴于本项目土地成本尚在谈判中，对土地成本作了敏感性分析：鉴于本项目土地成本尚在谈判中，对土地成本作了敏感性分析：单位：亿元单位：亿元上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司基准方案基准方案5%5%4%4%3%3%2%2%1%1%-1%-1%现金流入51.2148.0345.0442.2239.5934.79项目IRR21%18%16%14%12%7%投资回收6.19 6.49 7.26 7.29 7.858.62项目NPV4.37 3.331.62 1.43 0.

112、56-1.03嘉兴房地产市场比较稳定，保持在嘉兴房地产市场比较稳定，保持在5%5%的增长水平，我们将此作为基准方案，但在目前房地产市场的增长水平，我们将此作为基准方案，但在目前房地产市场低迷的情况下，价格增幅有放缓的风险。低迷的情况下，价格增幅有放缓的风险。不考虑建安成本与租赁价格增幅变动，分别计算售价增幅4%-1%的变动时，对投资收益的影响如下：如果销售价格增长放缓的情况下，甚至出现负增长，投资回报期拉长，投资资金不能快速回收，当中如果销售价格增长放缓的情况下，甚至出现负增长，投资回报期拉长，投资资金不能快速回收，当中增幅为增幅为-1%-1%时，项目净现值时，项目净现值NPVNPV为负值，项

113、目不盈利。为负值，项目不盈利。风险分析风险分析项目不确定因素的经济分析项目不确定因素的经济分析上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司风险分析风险分析项目不确定因素的经济分析项目不确定因素的经济分析基准方案基准方案20%20%10%10%15%15%25%25%30%30%现金流入51.2151.2651.2451.1851.16项目IRR21%21%21%21%20%投资回收6.19 6.196.196.26.2项目NPV4.37 4.394.384.364.35按照经验值与嘉兴现有软件园的租赁情况，我们假设基地租赁空置率保持按照经验值与嘉兴现有软件园的租赁情况，我们假设基地租赁空置率保持20%20%，针对该假设调整，针对该假设调整为空置率为为空置率为10%10%、15%15%、25%25%、30%30%时对经济指标的影响：时对经济指标的影响：如表中所示，项目空置率对项目收益影响不大。如表中所示，项目空置率对项目收益影响不大。上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司谢谢TospurResearch同策专业策划 代理 营销上海同策房产咨询股份有限公司上海同策房产咨询股份有限公司