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1、顺驰公司成本分析顺驰公司成本分析 20042004年年1212月月1 1日日1 1、对比顺驰项目简介、对比顺驰项目简介2 2、各项成本对比、各项成本对比3 3、差异汇总、差异汇总 题题 纲纲一、对比顺驰项目简介：一、对比顺驰项目简介：各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本单位：元/M2顺驰土地费用：顺驰土地费用：顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本万
2、科土地费用：万科土地费用：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本顺驰前期费用：顺驰前期费用：单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期成本有差异？各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本万科前期费用：万科前期费用：1-11-1、顺驰设计费用：、顺驰设计费用：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本1-21-2、设计费用
3、对比：、设计费用对比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-40元之间，万科的设计费约合70元/M2分析原因：1、多请国外设计公司；2、重复、修改设计、无效设计成本较高；3、需设计项目过多常规：概念设计、方案设计、环境设计其它：人防设计、照明设计、样板房装修、配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本2-12-1、人防费用：、人防费用：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本2-22
4、-2、人防费、人防费用对比：用对比：单位：元/M2顺驰人防费用：（1）区县项目及早期项目人防费经协调不发生费用，（2）建地下车库项目较多，导致人防费较高结论：天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本3-13-1、小配套费用：、小配套费用：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本3-23-2、小配套费、小配套费用对比：用对比：单位：元/M2顺驰小配套
5、费用：区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用，近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免结论：随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本顺驰主体成本：顺驰主体成本：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本单位：元/M2顺驰万科11531329简单算术平均结论：万科建安成本较高各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成
6、本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本万科主体成本：万科主体成本：顺驰区内配套成本：顺驰区内配套成本：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本单位：元/M2顺驰万科247408简单算术平均区内配套成本差异很大？各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本万科区内配套成本：万科区内配套成本：1-11-1供热：供热：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主
7、体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本1-21-2、供热费、供热费用对比：用对比：单位：元/M2顺驰供热费用：（1）源头费：万科以往项目交费77-82元不等；而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未交纳(或含在地价款中)，其余交费 额度在45-80元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。（2）区内费用：万科以往项目成本在25-60元之间，而顺驰此项成本 平均只有22元/M2，也具有成本优势。（3）没有单独的热力入口装置各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本2-12-1、气源基金：、气源基金：单位
8、：元/M2各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本2-22-2、气源基金、气源基金对比：对比：单位：元/M2此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支出了10元/M2，有成本优势。各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本3-13-1、智能化：、智能化：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本3-
9、23-2、万科智能化：、万科智能化：单位：元/M2顺驰万科1719加权平均成本相当各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本顺驰环境成本：顺驰环境成本：单位：元/M2各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本万科环境成本：万科环境成本：单位：元/M2顺驰万科71179加权平均环境成本差异很大？各项成本对比各项成本对比 顺驰土地成本顺驰土地成本 前期成本前期成本 主体成本主体成本 区内配套区内配套 环境成本环境成本顺驰销售费用单位成本：顺
10、驰销售费用单位成本：单位：元/M2销售成本销售成本对比：对比：单位：元/M2按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为83元元。而天津万科销售成本一般为售价的售价的2.5-3%，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。顺驰开发单位成本：顺驰开发单位成本：单位：元/M2万科开发成本：万科开发成本：单位：元/M2顺驰万科26253141简单算术平均开发成本差异约500元顺驰总成本：顺驰总成本：单位：元/M2平均毛利21%三、主要差异对比：三、主要差异对比：单位：元/M2总结：总结：1、设计费、设计费: 根据项目定位合理选择设计师档根据项目定位合理选择设计师档次（国内普通设计师、国内知名设计师、次（国内普通设计师、国内知名设计师、 港港台设计师和国际台设计师和国际 著名设计师）。著名设计师）。2、人防费、供热费、气源基金等交费标准均、人防费、供热费、气源基金等交费标准均有下调空间，万科应加强此方面的协调力度有下调空间，万科应加强此方面的协调力度（此费用降低不会影响产品的品质）。（此费用降低不会影响产品的品质）。3、主体、环境与顺驰成本差异较为突出，主、主体、环境与顺驰成本差异较为突出，主要由于产品品质的提升，需研究产品品质增要由于产品品质的提升，需研究产品品质增加对售价的影响比例。加对售价的影响比例。谢谢 谢！谢！
