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1、柳州地王国际财富中心广西地王商业运营管理有限公司广西地王商业运营管理有限公司成立的意义提升地王提升地王MALLMALL商业项目的后期运营和管理商业项目的后期运营和管理促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发 经营定位提供完备的商业服务服务为核心定位， 辅以商业咨询和适度适度的商业管理。定位说明 产权全部保留，通过租赁或扣点的方式交于经营者，而各商家 之间的联系我们要用服务的形式将其绑定在一起，这样将保证整个SHOPPING MALL的 资源整合的统一性，让运营管理公司最大化的深度挖掘商家资源，增加可运营项目， 实现可观的经济利益的创收。 因此，地王商
2、业运营管理公司的核心定位能是：商业服务，运营管理商业服务，运营管理 商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。 例如：传统百货商场，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内容，辅以商业服务。 大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。 究其根本原因是：产权产权+ +经营权经营权的高度统一或经营权的高度集中经营权的高度集中经营战略长期战略长期战略 通过积累管理经验，完善管理模式，不断提升管理水平，有效整合集团公司旗下的可利用资源，为商业地产项目的开发提供支持和服务，并在
3、商业地产经营领域内努力探索成功的、可复制的模式。短期目标短期目标 围绕前期策划开展主力店招商工作，实现项目一期成功开业。 经营范围 主营主营： 商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策划、商业企业开店指导、商业推广活动、营销策划、商业代理招商、物业租售代理、各类广告设计、制作、发布等。兼营：兼营： 糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、化妆品、家电、照相器材、通讯器材、服装、鞋帽、皮具、箱包、饰品、玩具、床上用品、运动器材、文化用品、办公用品、电子产品、百货等。主要职能 四大职能 市场市场 招商招商 运营运营 管理管理市场职能1、项目商家经营情况审核；项目商家经营情况审核；2 2、区域市
4、场、竞争对手的调查分析；、区域市场、竞争对手的调查分析；3 3、商业应对策略的制订；、商业应对策略的制订；4 4、项目对外关系的协调和维护；、项目对外关系的协调和维护；5 5、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行。、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行。6 6、 商业资源的整合开发，例如：地王财富卡商业资源的整合开发，例如：地王财富卡 单业单业态自营等态自营等招商职能1 1、项目商铺租赁；、项目商铺租赁；2 2、项目开业后的补位招商；、项目开业后的补位招商；3 3、商家的储备工作；、商家的储备工作；4 4、对入驻商家进行评估工作。、对入驻商家进行评估工作。运营职能1、协助商家寻找、开发、稳
5、定终端客户，引导和培育项目所处区域的市场，促进区域商业快速繁荣，提高市场占有率；2、提供专业培训和知识讲座，提高商家的市场竞争力，保持营业收入稳定提升；3、项目区域内市场细分和空白的捕捉，辅助和引导商家调整经营业态和策略；4、通过区域外项目考察等多种形式，为经营者导入新的商业理念和模式。管理职能 两大方面两大方面： 物业管理物业管理 运营管理运营管理 1 1、经营行为管理、经营行为管理2 2、消费行为管理、消费行为管理1、经营行为管理主要内容：主要内容：商户档案管理；建立评估体系，对商户进行等级评定；建立商业经营的各项规章制度；建立和完善商业经营的各种流程；代办服务：工商税务等证照的办理；特约
6、服务：商务、委托等有偿服务；租金等费用收缴。2、消费行为管理主要内容：主要内容：宣传促销管理；建立和完善项目VI系统；经营秩序和公共安全管理；退换货、投诉等售后服务管理；助学、文化等公关公益活动；“VIP”会员的管理和维护；项目电子商务平台的管理和维护；组织架构组织架构设计说明：组织架构设计说明：商管公司的组织架构主要分为三大板块：物业服务部分（物业公司另案说明）、商业服务部分（包括策划促销和商户管理）、行政财务等公司运营部分。其中由策划部和运营部组成的商业服务部分是整个管理公司的核心运营机构。公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下
7、设专业组，专业组直接管理所有商户。组织结构图运营管理中心商业运营管理公司物业管理中心副总副总助理总经理开发商保洁部安保部工程部物管部市场部法务部办公室财务部客服部招商部企划部人员配置和岗位描述 序号序号部门部门职务职务人数人数岗位职责岗位职责1 1总经理总经理办公室办公室总经理 1名审核相关合同文本，对运营中心各项工作认真把关；对项目整体发展方向、经营定位、经营理念、广告活动等进行把控；定期对项目各项综合指标进行评估和考核；协调项目管理过程中的各种矛盾，做好各部门之间的沟通、协调工作。总助 1名协助总经理完成日常工作安排，； 副总经理 2名一人分管物业部分，一人分管运营，制定各部门的工作计划，
8、确保项目运营正常良好；2 2行政人行政人力部力部办公室主任 1名负责商场办公事物管理和各部门的协调工作；行政主管 1名负责商场员工制度和考勤管理；人事主管 1名负责商场人事管理、培训和协调工作； 培训讲师 1名专职商场各部门培训； 营业助理 2名配合人事主管处理招聘、考核、培训、上岗等工作。文员 2名文件管理，文字处理和具体办公事物； 人员配置和岗位描述 序号序号部门部门职务职务人数人数岗位职责岗位职责3 3财务部财务部财务主管 1名负责商场财务管理；会计 1名负责商场账务工作；统计 1名负责商场销售报表审核和统计工作； 出纳 1名负责商场账务结算；营业主管 1名主管对各项营业费用的收取工作；
9、 营业员 数名4 4法务部法务部合同主管 1名协助合同管理体系的建立、完善和更新工作；起草和编制合同范本，确定主要合同条款；参与合同谈判工作，执行合同风险防范措施。 律师顾问 1名对日常业务进行把关；草拟、审查、和修改法律事务文书；参与公司谈判；协助企业建立健全规章制度。5 5招商部招商部招商经理 1名负责商场商户招商和品牌引进； 招商专员 2名配合招商经理负责商场商户招商引进； 人员配置和岗位描述 序号序号部门部门职务职务人数人数岗位职责岗位职责6 6市场部市场部市场总监 1名负责商场管理、营销和广告策划；策划 1名负责市场营销策划和文案创作； 市调 1名负责市场调查和分析；价格巡查 1名负
10、责本商场和其他商场价格巡查；美工 2名负责商场包装、设计和美工制作； 7 7客服部客服部客服经理 1名负责客户管理、服务和投诉（意见或建议）处理；大客户专员 1名负责大客户的管理和服务； 客服助理 2名负责商场日常客户管理；前厅接待 2名负责商场接待、咨询、购物指引和各项服务； 播音 1名广播；序号序号部门部门职务职务人数人数岗位职责岗位职责8 8保洁部保洁部保洁主管 1名负责商场绿化和清洁工作；保洁员 数名9 9工程部工程部工程主管 1名工程事务，用电、水暖、电梯等设施正常工作。电工 1名水暖工 1名机械工 1名1010保安部保安部保安主管 1名负责商场的安全保卫工作；保安 数名 人员配置和
11、岗位描述 各部门具体人数可根据公司内部对于人力资源合理化配置的要求进行编制，出于为公司节约人力成本，调动员工工作积极性，发挥其最大工作效率，根据一期的规模，建议公司员工数控制在100人以内（不含保洁人员，包含安保人员）。经营模式 盈利模式盈利模式 管理模式管理模式 风险和应对措施风险和应对措施盈利模式阐述 1、管理费 2、广告位发布费（外立面和商业街内部广告位） 3、场地使用费（商业街内外公共场地部分） 4、租赁和转让（有偿委托和转让中介收费 ） 5、活动赞助费用主要盈利渠道分析：主要盈利渠道分析：盈利模式阐述 6、刊物宣传收费(DM、内刊和会员刊物等) 7、培训讲座收费（举行消防、工商、投资
12、等讲座） 8、自营项目收入（自营商铺的收入） 9、代理厂商公关活动策划执行收费 （例如：新品推介会/酬宾会等） 10、代理设计制作厂商刊物及DM刊设计收费 （商户自行制作的宣传物品等）管理模式阐述开发公司开发公司商业经营公司商业经营公司租赁经营者租赁经营者委委托托合合同同租赁合同租赁合同商业管理合同商业管理合同管理模式的五个统一统一物业管理统一物业管理即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境统一营销管理统一营销管理统一经营主题统一经营主题统一招商管理统一招商管理统一服务管理统一服务管理即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内
13、涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台。即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。 即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。即统一项目的业态规划和商品布局。 重点工作流程商铺交验流程（交房验收）商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理）商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等）商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防）
14、商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等）公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控）投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等）退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）重要管理制度柳州地王国际财富中心柳州地王国际财富中心商业业主公约商业业主公约与销售合同捆绑的合同或协议性质文件柳州地王国际财富中心柳州地王国际财富中心商户服务手册商户服务手册涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节柳州地王国际财富中心柳州地王国际财富中心会员手册会员手册会员服务、联盟商家手册柳州地王国际财富中心柳州地王国际财富中心委托租赁合同委托租赁合同为业主或转租商户提供代租服务柳州地王国际财富中心
15、柳州地王国际财富中心经营管理条例经营管理条例对商户日常经营行为进行规范化管理柳州地王国际财富中心柳州地王国际财富中心商户经营承诺书商户经营承诺书要求商户针对经营管理规定和业主公约进行承诺确认柳州地王国际财富中心柳州地王国际财富中心消费者投诉管理制度消费者投诉管理制度结合相关工商规定执行柳州地王国际财富中心柳州地王国际财富中心消防安全管理制度消防安全管理制度结合相关消防规定执行风险和应对措施散户退场商铺大面积闲置管理费收缴代收代缴费用主力店流失增加营销活动力度，增加商户储备，调整经营思路；销售环节明确业态规定和经营权收回的法律责任，增加控制手段，强化招商，加强宣传推广；提升管理服务水平，帮助商户
16、提高销售，适度控制管理费减免优惠，减少工程环节质量问题；充分估计代收代缴费用的衍生和损耗，防止偷漏情况。提高招商水平，加强主力店客户评估，专人对接服务；应对措施应对措施财务风险经营风险工作内容图示说明 前期介入阶段前期介入阶段 正常管理阶段正常管理阶段 跟进控制阶段跟进控制阶段 商商管管工工作作三三个个阶阶段段前期介入阶段商业经营管理调查商业经营管理调查 （销售促进和项目提升）商铺交验商铺交验业态规划和商业布局优化业态规划和商业布局优化后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度经营管理咨询和答疑经营管理咨询和答疑（销售促进） 人员组织控制等各项事宜人员组织
17、控制等各项事宜 主要工作内容主要工作内容正常管理阶段项目区域市场的升级管理项目区域市场的升级管理 项目区域市场的分析、评估项目区域市场的分析、评估 项目区域市场的商家管理、调整项目区域市场的商家管理、调整 项目区域市场的日常管理项目区域市场的日常管理 主要工作内容主要工作内容跟进控制阶段管理工作质量的监控管理工作质量的监控 管理品质的评估及创新管理品质的评估及创新 主要工作内容主要工作内容工作范围的界定1 1、招商方面：、招商方面： 商管公司将根据现有人力配备独立开展招商工作。并大力配合和辅助完成前期的招商工作，重点参与主力店客户洽谈，参加招商推介会等；2 2、销售方面：、销售方面： 以前期策
18、划部和销售部为主，商管公司辅助和配合。重点参与项目推介会、某某区域市场商业调查、商户座谈等；3 3、前期宣传推广工作：、前期宣传推广工作： 以策划部为主展开工作，商管公司辅助和配合。重点进行商业运营理念推广，商业运营管理咨询等；4 4、商业运营方面：、商业运营方面： 以商管公司为主导，负责某某区域重点商户拜访、现场到访招商散户接待登记工作。现阶段具体工作安排配合前期策划工作开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等；配合前期策划工作开展主力店客户洽谈，参加招商推介会等；商管公司独立开展招商客户积累工作商管公司独立开展招商客户积累工作初步工作计划：初步工作计划：1、招商政策:（包含政策层面和开发商层面
19、）2、招商业态：（一期三大业态：超市、电影院、百货；二期三业态：KTV、健身会所、电玩城等）3、招商渠道：（DM投递、重点商户走访、政府商业资源整合等） 4、目标任务：（力争实现65%左右的主力店与次主力招商）主力店招商政策主力店招商政策1 1、政府税费的减免优惠、政府税费的减免优惠2 2、政府返税政策支持、政府返税政策支持3 3、政府专项资金扶持科技创新和商业创新、政府专项资金扶持科技创新和商业创新4 4、增加商户装修期优惠、增加商户装修期优惠针对主力店商户，增加2至3个月的免租期用于装修。同时针对不同业态推出额外的3_6个月的免租期优惠，进一步降低经营成本。5 5、共享、共享“VIPVIP
20、会员卡会员卡”固定客户资源；固定客户资源；商业经营公司打造“VIP会员卡”会员组织，招募会员形成固定客户群体；十大优惠措施十大优惠措施实现零风险经营实现零风险经营主力店招商政策主力店招商政策6 6、打造统一的电子商务平台、打造统一的电子商务平台针对主力店商户，提供网络平台，拓宽营销渠道；7 7、送外墙外立面广告位使用权、送外墙外立面广告位使用权外立面广告位置赠送给主力店商户（超市，百货，和电影院），具体赠送标准及办法，可根据招商的具体情况而定。8 8、广告宣传同步免费送、广告宣传同步免费送在开业时，对外的整合媒体计划（电视媒体/主流平面媒体报纸软硬广/主流广播电台/DM刊夹寄等），宣传推广活动
21、中，针对主力店商家，可以获得同步的免费宣传的优惠政策。9 9、试营业期间减免管理费、试营业期间减免管理费为了打消主力店商户的顾虑，建议在试营业阶段（试营业时间需根据具体情况而定，可设为三个月或半年）实施减免物业管理费的优惠政策，进一步降低商户的经营风险，以帮助商户渡过市场培育期。十大优惠措施十大优惠措施实现零风险经营实现零风险经营招商工作辅助1 1、商户座谈活动、商户座谈活动 对重点要引进的相关业态商户进行走访，主要传递两方面的信息：A、商管公司招商工作正在火热进行中，刺激某某区域商户心理；B、商管公司后期对项目进行总体运营管理，提供服务。2 2、商业调查活动、商业调查活动 商管公司负责设计商
22、业调查问卷，了解市场对项目提供的服务和商品的需求；同时，针对性了解商户对未来商业管理公司有哪些服务要求和建议。安排相关人员在目标区域范围内开展商业调查活动。3 3、会员招募活动、会员招募活动 商管公司启动会员组织筹备，将市场上的主要消费者提前聚集，既能促进招商，又达到营销效果，促进销售。并能在未来经营中成为重要的资源。4 4、商务网站筹建、商务网站筹建 商管公司着手拟定项目网站筹建方案，预备打造项目电子商务平台，拓展公司销售和招商渠道。 招商工作安排（9 9月初开始）月初开始） 1 1、招商业态：、招商业态：在完成三大主力业态（超市、影院、百货）的招商后，开展KTV、电玩城和健身会所等其他三个
23、业态的招商工作； 2 2、前期主要招商手段：、前期主要招商手段：网络、经销代理、电话拜访、市场走访、拜访洽谈。 3 3、需要支持：、需要支持：商家资料、招商手册、项目资料等会员组织筹建会员组织筹建成立会员组织的意义：成立会员组织的意义：为项目募集目标消费群体，提升项目知名度和影响力，增加招商成功率，并以此吸引商户进驻。同时，利用会员资源，可以做为商管公司开展会员活动，发行会员刊物奠定基础。会员活动和刊物可以成为盈利与品牌宣传的有效途径之一。会员种类：会员种类：初定三类：银卡VIP卡（普通会员）、金卡VIP卡（中高端会员）、至尊VIP卡（针对商户会员或高端人群）首期会员发展目标：首期会员发展目标
24、：会员数量至少达5000名“VIPVIP会员卡会员卡”会员发展方案会员发展方案商务网站筹建网站主要功能：网站主要功能： u商品展示u电子贸易u网络购物u会员发展u项目宣传尽快向公司提交网站运作具体方案。尽快向公司提交网站运作具体方案。管理文本的编撰销售环节捆绑文本销售环节捆绑文本1、柳州地王国际财富中心商业业主公约2、委托管理合同（经营权收回，投资返租）3、柳州地王国际财富中心商户经营承诺书业态规定、闲置时间等强制性规定运营管理文本运营管理文本4、柳州地王国际财富中心商铺租赁合同5、柳州地王国际财富中心商户服务手册6、柳州地王国际财富中心会员手册7、柳州地王国际财富中心委托租赁合同8、柳州地王
25、国际财富中心消费者投诉管理制度9、柳州地王国际财富中心消防安全管理制度 10、柳州地王国际财富中心商户评估制度汇汇 报报 完完 毕！毕！谢谢各位领导谢谢各位领导11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是
26、动人的生命奇迹。15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝
27、伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。2、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的
28、坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、失败不可怕，可
29、怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过.但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串
30、揉和着泪水和汗水的脚印。16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。
