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1、1经济技术指标l 用地性质：工业用地l 总用地面积：488亩l 净用地面积：265065平方米l 绿花率：40%l 限高：24米l 容积率：1.6二号地块数码港项目本体分析1：指标工业地块，中低容积率，有限高中信数码港二中信数码港一工业用地性质决定了办公或产业的发展方向，但地块可塑性强，产品可实现多样化2项目：配套未来南城核心，配套完善新南城融城核心省府片：行政中心、文化中心、大型公建配套中信新城：购物、娱乐、文化、旅游、金融、 综合配套暮云片区：高尚生态住宅区n省政府搬迁到二环以南，是长沙往南发展迈出的重要一步。未来将将形成围绕省府的中央政务区。n地块所在的中信新城将涵盖五星酒店、城市商业文
2、化广场、高端住宅等。n暮云的北部片区，有大量的住宅项目，定位高端3中信新城：以休闲商业、生态办公为核心的大型都市综合体新城商业办公酒店住宅竞争力项目本体分析3：树立中信新城国际化形象，为商业和酒店带来潜在客户走差异化路线，引领市场是整个中信新城活力的核心，核心价值点所在走创新路线，市场补缺树立中信新城国际化形象，为商业和酒店带来潜在客户形成地标，完善新区形象中信新城标志，定义档次依托自身完善配套，打造城市豪宅形象利用新城其他设施实现利润最大化，现金流来源4项目价值点梳理4321区位长沙新城南板块，长株潭一体化融城核心，未来城市焦点市场，非传统写字楼及成熟产业区区域功能和项目未来城市组团配套中心
3、，长沙融城方向上的区域型项目中信新城的重要组成部分地块自身条件地块可塑性较强，产品可实现多样化，但地块现状周边城市形象差，可利用价值点少交通条件以韶山南路、芙蓉南路、环保大道和火星大道四大城市主干道通达长株潭三地，城际交通网络发达5项目目标确定通过合理的运作树立品牌，推动区域持续开发，同时实现盈利n对城市功能完善的贡献，提升区域价值，促进新城健康有序发展社会责任树立品牌n建立项目品牌，提升企业品牌，建立与政府良好的关系以及口碑，为今后开发争取更多机会n通过项目合理运作，实现地块自身盈利的同时，提升中信新城的形象和地位，同时为商业、住宅、酒店提供客户实现盈利目标6城市产业发展趋势判断一个城市的发
4、展时代长沙7 越来越多总部迁入长沙的民营企业、外资企业跨国公司驻长沙分公司、快速发展壮大的高新企业大多分散在长沙的不同区域，随着企业的逐步成长，形像宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生较大的办公需求长沙产业发展趋势一个城市的发展时代长沙 中小型企业步入快速成长期，单纯的产研发一体化经济体逐步转换为生产、研发、展示推广的分离，更注重树立企业的品牌形象1 大量创意小型公司的涌现必然需求较小面积、外观独特的办公空间238长沙写字楼分布格局三横两纵：n三横：五一大道、劳动路和解放路n两纵：芙蓉路和韶山路三大商务中心区域：n五一广场商务圈n芙蓉路金融商务圈n文化路文艺商务圈长沙市写字楼区域布局特征：沿市
5、区三横两纵5条主干道呈“日”字形分布，形成三大商务核心区域9 产业园主要分布在城市外围，以生产型企业为主，走产研发一体的传统科技产业园路线 写字楼地域布局突破传统CBD，沿长沙主干芙蓉路向南扩展，但仍为传统写字楼物业类型2长沙办公物业格局一个城市的办公格局长沙1 长沙市办公物业市场需求客户群体主要包括政府机关、事业单位，大型企业，民营企业客，中小型自营企业，个体工商企业等群体310长沙办公物业格局产业园区四处开花，传统写字楼办公物业大量涌现，竞争激烈均为传统办公物业，特色点不多中小型企业和壮大的民营经济还没有形成核心聚集区如何在竞争中突围？大量涌现更关注企业形象、品牌的办公需求11 越来越多总
6、部迁入长沙的民营企业、外资企业跨国公司驻长沙分公司、快速发展壮大的高新企业大多分散在长沙的不同区域，随着企业的逐步成长，形像宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生较大的办公需求承接一个城市的发展时代 中小型企业步入快速成长期，单纯的产研发一体化经济体逐步转换为生产、研发、展示推广的分 离，更注重树立企业的品牌形象1 大量创意小型公司的涌现必然需求较小面积、外观独特的办公空间3突破一个城市的传统路线本项目的选择：非传统的特色办公园区 产业园主要分布在城市外围，以生产型企业为主，走产研发一体的传统科技产业园路线 写字楼地域布局突破传统CBD，沿长沙主干芙蓉路向南扩展，但仍为传统写字楼物业类型122走
7、特色产品路线，引领城市办公园区新理念12项目本体分析地块现状目标有效的发展路线走特色产品路线，引领城市办公园区新理念承载中小型企业的蓬勃发展，对形象、品牌的需求特色办公园区的模式？13Business Park（商务花园）：一个综合与人性化的产物，园区内为规划有序的工作室和办公楼的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。 中信数码港定位方向：辐射全市乃至长株潭城市群的生态办公物业Business Park（商务花园）CBD/写字楼Business Park窗口/营销中心总部/研发等分支机构工业园生产基地非产业园非写字楼传统物业14中信数码港定位方向：辐射全市乃至
8、长株潭城市群的生态办公物业Business Park（商务花园）商务Business花园Park是办公、科研、忙碌是生态、休闲、放松+商务花园Business Park是生态、办公、效率15一、功能齐备。包括办公、科研、娱乐、酒店、住宅、商业等各种功能于一体，实现区域的自给自足，建立可以提供足够内部交流空间的综合社区，使商务花园变成一个与小城相仿的大社区，充分利用中信新城的配套。二、强调生态。在规划设计上，商务花园更加注重人与自然的和谐。三、在建筑设计上，具有独立性，个性化的特色，各个单元体可分可合，可大可小，能够满足不同规模、不同性质、不同业态的公司。四、在企业引进上，注重对成长型企业集团的
9、吸引。五、注重在办公区更多地营造城市生活的元素、营造共同生活的社区气氛，建立自己独有的人文社区特色，逐步打破社区内各个因素不相往来的常例，中信数码港定位方向园区设置原则16个性化：定制式的企业独栋办公时代开创独栋办公时代，每一栋楼有自己的主人，每一栋楼有自己的名字，每一栋楼有自己的个性物业类型1总部楼17可组合的与可分割的n建筑形态在追求独立的同时，内部空间要求能灵活分割，要注重内部空间的实用性。n尽可能设立独立的入口和进出通道，同时保证业主之间不互相干扰。n适应不同规模的企业总部发展性需求的任意组合。n独栋生态办公楼，面积分为8002000平米，其中以800-1200平米面积区间为主。启动区
10、产品的种类尽可能丰富，同时两栋、三栋可进行拼合，以满足客户对不同面积的需求。后期面积分布可根据启动区的销售状况而定可拼合的可分割的个性化的定制与拼合物业类型1总部楼18奢侈的商务建筑密度1.6超低容积率阔绰楼间距CBD的塔楼拥挤在这里不再存在豪宅似的生态奢侈在这里成为可能”“物业类型2群落式办公楼19企业展馆及培训基地n项目作为企业聚集的建筑集群，最主要的是搭建一个聚集各个公司、整合企业资源的一个平台，从而带动企业经济的发展n企业展馆是企业向外宣传的场馆，企业自己的展示交流馆服务配套1企业交流中心20n这是一个企业财智交流的平台，各种协会、商会、俱乐部、沙龙等都在这里召开n开展大型会议，举办各
11、种大型高端、高尚、高水平的文化活动，参与高层次的经济文化学术(论坛、年会、研讨会、峰会等)活动。企业展馆及培训基地服务配套1企业交流中心21吸引中欧商学院、南京大学、北京大学光华管理学院的MBA班、EMBA班直接把培训开到园区n经常接待一些经济专家和学者探讨总部经济与运作n创办适合区域发展及入驻企业需求的主题论坛、联谊活动，邀请知名经济学家、行业专家、政要定期讲学、来访，为企业发展创造良好的商务环境氛围。企业展馆及培训基地服务配套1企业交流中心22园区服务中心一站式商务区，VIP式的奢侈服务商务中心餐饮银行一应俱全的配套贵宾VIP式的商务服务应需而生”“服务配套2园区服务中心23自然话语餐厅n
12、通过户内户外空间的融合营造丰富的灰空间，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉n充分享受“慢餐时代”的商务乐趣园区服务中心一站式商务区，VIP式的奢侈服务服务配套2园区服务中心24奢侈的四维生态休闲空间”“F1/下沉景观：跌水、喷泉、湿地等下沉式庭院或车库入口景观，使绿化延伸至地下，丰富园林层次，为地下停车融入生机 F2/交流绿洲：连贯起伏的绿丘式园林将建筑单体联系起来，并通过种植和铺装，以绿坡为中心，给人以亲近自然的感觉 F3/空中花园：标准层的空中花园，增加办公区域的趣味性，并设置多种休憩空间，为员工工作交流、放松提供多种生态空间 F4/屋顶花园：为企业预留屋顶绿化的可能性，屋顶荷载、排水等均达到种植标准，为企业提供个性化自我展示空间 生态的社区环境25”“似乎商务总要与交通的拥挤并存，便利、人性化的充足车库当下成为一种奢侈但这里却拥有充裕停车位超高泊车空间通过中央园林的金字塔透光顶棚将阳光直接引入停车场奢侈成为可能篮球场俯视图享受奢侈阳光充裕车位生态的社区环境26商务园区活动提升知名度概念炒作及活动展示名品展销企业峰会沙龙论坛企业品牌交流展27n以BUSINESS PARK为定位n以个性化、独栋、生态办公群落建筑为载体n以企业交流中心为企业提供的经济平台为卖点n结合中信新城完善城市配套赢利模式探讨项目开发策略
