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1、北京世嘉房地产开发有限公司北京世嘉房地产开发有限公司2005年8月世嘉地产世嘉地产-蓬莱旅游地产项目蓬莱旅游地产项目项目可研报告项目可研报告主报告主报告12005 远卓管理顾问 02164077445目录目录1、总论、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测、市场调研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3
2、.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式建议、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、潜在风险提示及措施、潜在风险提示及措施8、结论、结论9、下一步工作、下一步工作22005 远卓管理顾问 02164077445总论总论1、总论、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测、市场调
3、研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式建议、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7
4、、潜在风险提示及措施、潜在风险提示及措施8、结论、结论9、下一步工作、下一步工作32005 远卓管理顾问 02164077445该项目是蓬莱市政府和市旅游局重点建设项目，建设用地为旅游度假性该项目是蓬莱市政府和市旅游局重点建设项目，建设用地为旅游度假性质，地块背山面海，占地面积质，地块背山面海，占地面积953亩，租用林地亩，租用林地310亩，总建筑面积约亩，总建筑面积约25万平方米万平方米 项目选址山东省蓬莱市城区西部，项目东部紧邻小泰山、西部与野生动物园相临，南部为政府新规划的市政府用地，北部为蓬莱海滨观光大道，距海岸线仅30米，与长岛隔海相望。 项目现已拥有旅游用途出让土地635412平方
5、米（地号：01196，01208-1，01208-2。约953亩）和租用林地310亩。 项目拟建设内容主要包括：度假酒店、会议中心、别墅、公寓等物业。42005 远卓管理顾问 02164077445该项目是世嘉区域性扩张战略的重要一步该项目是世嘉区域性扩张战略的重要一步 ，基于稳健投资的原则，世嘉地，基于稳健投资的原则，世嘉地产委托远卓为其进行前期调研及可研工作，为蓬莱项目提供决策依据产委托远卓为其进行前期调研及可研工作，为蓬莱项目提供决策依据世嘉地产作为新崛起于北京房地产界的一家专业房地产开发公司，经营状况良好，目前正处于跨区域扩张的战略发展阶段，山东蓬莱旅游度假项目是其区域性扩张战略的重要
6、一步。世嘉地产已经与蓬莱市政府签订了开发协议，并已经成立了发展公司。远卓管理顾问已经就蓬莱项目的一些分析和定位与世嘉地产主要领导进行了两次汇报与沟通。远卓根据以上工作的结果制作了本文件，供决策参考。本报告代表远卓对世嘉地产蓬莱项目的结论性意见和基于报告时点下的最终建议。随着时间的推移和市场的变化，报告的方案在具体执行上也许需要做适应的调整。本可研报告中的称谓及缩写：北京世嘉房地产开发有限公司：世嘉地产、世嘉远卓管理顾问公司：远卓公司、远卓52005 远卓管理顾问 02164077445经过经过9周的工作，项目目前已经进展到最终报告阶段周的工作，项目目前已经进展到最终报告阶段第一阶段第一阶段市场
7、调研市场调研分析分析阶段阶段项目项目 启动会启动会第二阶段第二阶段项目初步定位及方项目初步定位及方案沟通调整案沟通调整中期中期报告会报告会第三阶段第三阶段项目可行性研究项目可行性研究最终最终报告会报告会4周周3周周2周周时间安时间安排排主要主要任务任务召开项目启动会高层内部访谈内外部资料搜集/整理和研究，主要包括：总体宏观环境与项目环境的调研分析度假酒店市场调研分析别墅类高档住宅的市场调研分析会务市场调研分析，等等在对拟建项目的地点条件、环境、市场供需、竞争情况充分调查分析的基础上，提出项目定位的建议召开中期报告会根据反馈意见对方案进行调整项目的财务预测投资分析经营模式建议投融资方案建议结论编
8、写项目可行报告召开最终报告会注：鉴于大部份关于市场调研、项目定位的内容已经在前几次汇报会或讨论会上向世嘉做了沟通，故在今天的报告会注：鉴于大部份关于市场调研、项目定位的内容已经在前几次汇报会或讨论会上向世嘉做了沟通，故在今天的报告会及本文件中不再作详细、深入的介绍。及本文件中不再作详细、深入的介绍。62005 远卓管理顾问 02164077445在过去的几周里，远卓和世嘉联合工作小组对蓬莱项目展开了大量的调查在过去的几周里，远卓和世嘉联合工作小组对蓬莱项目展开了大量的调查研究，相互之间进行过多次沟通和讨论研究，相互之间进行过多次沟通和讨论调查研究调查研究地产运作研究地产运作研究地产运作模式研究
9、地产运作难点和相关因素研究国内外优秀案例分析国内外优秀案例分析国内外优秀的旅游地产开发案例（国外7家，国内2家），并对其中9家组合功能的酒店进行详尽的分析大量国内外度假酒店的案例专业人士访谈专业人士访谈政府部门：旅游局/规划局/建设局旅行社/会务代理公司/房地产经纪公司访谈了上海1家会务代理公司、1家房地产中介市场及竞争分析市场及竞争分析蓬莱本地酒店/高档房产市场的供求状况， (蓬莱7家酒店， 5家别墅公寓楼盘， 1家房地产经纪公司，1家旅行社）周边地区（胶东半岛、环渤海 ）市场情况及竞争分析（环渤海47家度假酒店）沟通讨论沟通讨论研讨与汇报研讨与汇报前期市场调研结论的汇报项目定位研讨会小组内
10、部讨论小组内部讨论远卓项目小组内部经常就项目的一些细节问题进行深入探讨并就一些数据资料的真实性多方求证、进行二次访谈与世嘉及设计公司的意见交换与世嘉及设计公司的意见交换在保持远卓自己独立专业判断的基础上，充分考虑到相关各方的一些建议72005 远卓管理顾问 02164077445第三阶段的项目可行性研究是以前期充分的市场调研和竞争分析，以及在第三阶段的项目可行性研究是以前期充分的市场调研和竞争分析，以及在此基础上形成的项目定位为条件和依据，对项目进行的客观的经济性评价此基础上形成的项目定位为条件和依据，对项目进行的客观的经济性评价本报告基于：本报告基于： 1、对市场的充分调研分析、对市场的充分
11、调研分析 2、对该项目竞争对手的充分分析、对该项目竞争对手的充分分析 3、该类项目的成功经验总结、该类项目的成功经验总结 4、基于假设定位下的严谨的财务预测、基于假设定位下的严谨的财务预测本报告在以下的部分将着重对本项目的经济性评价进行研究本报告在以下的部分将着重对本项目的经济性评价进行研究82005 远卓管理顾问 02164077445市场调研及前景预测市场调研及前景预测本章内容详见本章内容详见“可研分报告系列一可研分报告系列一市场调研及前景预测市场调研及前景预测”1、总论、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测、市场调
12、研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式建议、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7
13、、潜在风险提示及措施、潜在风险提示及措施8、结论、结论9、下一步工作、下一步工作92005 远卓管理顾问 02164077445经济经济蓬莱的经济增长较快，人均收入高于全国与环渤海地区，但人口增长相对较慢，这意味着投资购房的潜力可能会大于自用购房的潜力蓬莱人均收入相对较高，但人均消费相对较低，说明蓬莱居民的消费潜力大，但消费意识不强，消费资源相对匮乏旅游旅游蓬莱旅游收入增长相对较慢，这与以前蓬莱旅游基础设施建设较慢和旅游投入不足有很大关系但是，全国旅游发展趋势良好，国家旅游大环境的影响、山东政府的重视和蓬莱自身的优越条件将会大大推动蓬莱旅游的发展蓬莱新的城市规划将蓬莱定义为度假城市，全力推动观
14、光旅游向休闲度假旅游转变，强化区域旅游度假中心地位，并采取了一系列措施从未来来看，蓬莱市也制定了较长远的旅游规划，预计未来蓬莱的旅游收入将有快速的增长地理特征地理特征蓬莱是一个地理位置优越，经济增长快，发展潜力大的小型旅游度假海滨城市蓬莱地处山东半岛北端，与日本、韩国隔海相望，离烟台、大连等旅游城市都很近；且交通比较便利蓬莱拥有长达86公里的海岸线，是中国为数不多的拥有良好的海岸景观的城市，而且座南朝北，城市气候不潮湿蓬莱气候比较舒适，一年中有七个月适合旅游度假，其中还有五个月气候宜人，适合疗养蓬莱是一个地理位置优越，经济增长快，发展潜力大的小型旅游度假海滨蓬莱是一个地理位置优越，经济增长快，
15、发展潜力大的小型旅游度假海滨城市，由于政府的大力支持，预计未来蓬莱的旅游收入将有快速的增长城市，由于政府的大力支持，预计未来蓬莱的旅游收入将有快速的增长102005 远卓管理顾问 02164077445蓬莱酒店的总体供给偏紧，且存在严重结构性短缺，供给者多为蓬莱酒店的总体供给偏紧，且存在严重结构性短缺，供给者多为“小而全小而全”的主题模糊酒店，相互进行低水平竞争，高档主题酒店缺位的主题模糊酒店，相互进行低水平竞争，高档主题酒店缺位1.观光旅游、度假休闲、商务和会议会展是蓬莱酒店业的主要客源构成，其中观光旅游和休闲度假是主流，会议市场和商务市场发展迅速2.整体酒店市场大约有1.33亿的潜在市场，
16、预计2008年将达到2.44亿3.按照保守的估计，到2008年市场上将会有大约1616间/套的供给缺口，除去潜在竞争对手规划中的项目，至少有500多间的市场空缺1.蓬莱酒店总体供给偏紧，且存在严重结构性短缺，供给者多为“小而全”的主题模糊酒店，相互进行低水平竞争，高档主题酒店缺位；对外营业为主的待/在建高星级酒店项目规模较小，且均定位于常规综合酒店2.潜在竞争区域的度假酒店，半数没有度假内涵，有度假内涵的多定位在由康体、休闲娱乐、会议、自然生态等主题不同程度结合的综合类，相当部分定位在低端的休闲娱乐主题3.潜在竞争区域内具有度假内涵的竞争度假酒店，中大型规模居多且多为综合性主题或为会议、高尔夫
17、运动主题，小型规模较少且多为休闲娱乐主题4.潜在竞争区域内具有度假内涵的竞争度假酒店，设计风格以欧式和现代为主，部分也采用中式古典或花园式市市场场需需求求状状况况供供给给和和竞竞争争状状况况112005 远卓管理顾问 02164077445对蓬莱的住宿市场需求预测显示，对蓬莱的住宿市场需求预测显示，2008年蓬莱住宿需求将达到年蓬莱住宿需求将达到2.44亿，并亿，并且每年至少按照且每年至少按照10.4%的速度增长，的速度增长，2013年将达到年将达到4亿亿住宿实际收入：3000*63%*200*365 = 1.38亿1.共3000间客房2.平均入住率63%3.平均房价200元/间天流失住宿需求
18、：20*1.2*0.55*200 = 0.26亿1.流失20万人次2.人均住宿天数1.2天3.每人每天需要房间数0.55间4.每间客房平均价格200元/间天20042004年住宿需求年住宿需求年住宿需求年住宿需求1.641.64亿亿亿亿=1.64亿亿注：按照国际旅游组织预测的中国注：按照国际旅游组织预测的中国10.4%的平均旅游的平均旅游 消费增速预测未来几年增长消费增速预测未来几年增长蓬莱未来几年住宿需求预测蓬莱未来几年住宿需求预测蓬莱未来几年住宿需求预测蓬莱未来几年住宿需求预测单位：亿元单位：亿元122005 远卓管理顾问 02164077445按照保守的估计，到按照保守的估计，到2008
19、年市场上将会有大约年市场上将会有大约1616间间/套的供给缺口，除套的供给缺口，除去去潜在竞争对手规划中的项目，至少有潜在竞争对手规划中的项目，至少有500500多间的市场空缺多间的市场空缺现有现有3000间间/套的供给量不变套的供给量不变平均房间价格为平均房间价格为230元元/间天间天仍然保持仍然保持63%的平均入住率的平均入住率假设条件假设条件 住宿需求总额住宿需求总额 230元元/间天间天 365天天 63% = 4616间间/套套2008年年住宿需求住宿需求1616间间/套套2008年年供给缺口供给缺口潜在竞争对潜在竞争对潜在竞争对潜在竞争对手项目手项目手项目手项目预计供给量预计供给量
20、预计供给量预计供给量（间（间（间（间/ / / /套）套）套）套）总供给量总供给量总供给量总供给量（间（间（间（间/ / / /套）套）套）套）金港湾金港湾3201100国电培训基国电培训基地地460利群四星级利群四星级酒店酒店 （论证中）（论证中）320潜在竞争对手情况潜在竞争对手情况132005 远卓管理顾问 02164077445蓬莱目前的会议场所并未能满足本地会议要求，与周边城市相比，蓬莱会议设蓬莱目前的会议场所并未能满足本地会议要求，与周边城市相比，蓬莱会议设施的数量、规模、档次都不够，大量国家级与省级会议分流到了周边城市施的数量、规模、档次都不够，大量国家级与省级会议分流到了周边城
21、市1.蓬莱会务市场规模近五年平均约700万元，近五年与会人数增速近302.蓬莱市年均接待会议约100次，以省市级会议为主，平均参会人数90人，人均消费1166.3元3.蓬莱比较适合发展商务会议和协会会议，应重点建设舒适型会议场所1.蓬莱周边的竞争者以综合酒店的附属场所为主，蓬莱的会议期限和人均消费都不如周边城市2.蓬莱目前会议设施缺乏，在承办国家级会议方面竞争力不强，而且不能满足当地行政会议的要求3.与周边城市相比，蓬莱会议设施数量、规模、档次都不够市市场场需需求求状状况况供供给给和和竞竞争争状状况况142005 远卓管理顾问 02164077445目前蓬莱住宅房地产市场呈现供需两旺的发展态势
22、，外地客户是蓬莱房地目前蓬莱住宅房地产市场呈现供需两旺的发展态势，外地客户是蓬莱房地产市场的主力军，特别是在别墅产市场的主力军，特别是在别墅/公寓等高档房产公寓等高档房产外地客户是蓬莱房地产市场的主力军，特别是在别墅/公寓等高档房产蓬莱郊区农民在城区购房的也比较多购房的主要目的是作为休闲度假的第二居所、异地养老或作为父母养老的居所，或者投资置业等主主要要特特点点需需求求情情况况近几年，蓬莱房地产市场呈现供需两旺的发展态势，别墅和公寓的销售也比较乐观在需求增长的带动下，商品住宅特别是高档住宅的价格上涨比较快蓬莱本地人对房价的心理预期较低，本地对房产的消化能力相对有限未来蓬莱的外地购房者将不断增多
23、，高档房产的价格仍有一定的上涨空间本本地地市市场场周周边边市市场场天津、秦皇岛、大连的别墅价格较高，一般都在4000元以上，目标客群主要集中在东北、河北、北京、天津除青岛市区以外，胶东半岛的别墅和公寓在价格范围上都比较相近，外地的目标客群主要集中在省内周边市场，东北、河北、北京、天津、上海、温州等地胶东半岛单价在20006000元的独栋别墅和20004000元的联排别墅市场竞争力比较强；其中，独栋的户型集中在200400m2，联排在140300m2烟台威海公寓售价比较接近，都集中在15003500元的价格区间，青岛市区的公寓售价普遍比烟台和威海高，主力户型都集中在30200m2现有别墅主要有独
24、栋、联排和叠拼几种形态，价位在35004000元，独栋别墅的面积在250900m2，联排别墅的面积在250m2左右蓬莱的公寓楼盘相对较少，但已经具备一定的市场基础，目前在售的公寓楼盘价格2000元起，均价在2350元，主力户型为97145m2蓬莱目前还没有真正的滨海别墅和公寓，现有的别墅和公寓楼盘无论是在景观、地段还是品质等方面都不及本案住住宅宅发发展展特特点点与与别别墅墅公公寓寓市市场场需需求求供供给给152005 远卓管理顾问 02164077445综上所述，我们总的判断为：在蓬莱发展高档旅游度假项目具有一定的市综上所述，我们总的判断为：在蓬莱发展高档旅游度假项目具有一定的市场潜力，且具备
25、良好的资源优势和市场竞争力场潜力，且具备良好的资源优势和市场竞争力项目是否有吸引力？项目是否有吸引力？市场需求状况竞争者资源是否满足从目前蓬莱的酒店和会务市场发展现状来看，都存在尚未被满足的潜在市场，且市场空间较大本地房地产市场发展势头良好，有支撑高档楼盘的消费群体和购买能力海洋资源、山景和蓬莱传统的旅游资源蓬莱本身具备较深厚的文化、历史底蕴，地方文化特色鲜明蓬莱作为滨海旅游度假城市，在国内具有较高的知名度从本地市场看，还不存在与本项目相竞争和抗衡的供给主体与周边市场比较，本项目也具备一定的资源优势和价格优势，性价比高162005 远卓管理顾问 02164077445项目定位项目定位本章内容详
26、见本章内容详见“可研分报告系列二可研分报告系列二项目定位报告项目定位报告”1、总论、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测、市场调研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式建议、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3
27、 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、潜在风险提示及措施、潜在风险提示及措施8、结论、结论9、下一步工作、下一步工作172005 远卓管理顾问 02164077445本项目所面向的消费群主要有两种类型：最终消费者，包括临时居住或长期居住的本项目所面向的消费群主要有两种类型：最终消费者，包括临时居住或长期居住的客户，这些目标客户对项目的不同要求正是本项目所有定位的根本出发点客户，这些目标客户对项目的不同要求正是本项目所有定位的根本出
28、发点最终消费者最终消费者投资者投资者休闲度假旅游观光商务旅行第二居所本地购买异地养老投资置业临时居住临时居住长期居住长期居住从客户需求出发，本项目应该是一个以营造优美的自然环境度假胜地为目的，以别墅公寓销售、从客户需求出发，本项目应该是一个以营造优美的自然环境度假胜地为目的，以别墅公寓销售、酒店物业经营与地产增值为盈利组合的旅游地产项目酒店物业经营与地产增值为盈利组合的旅游地产项目182005 远卓管理顾问 02164077445本项目应紧密围绕本项目应紧密围绕 “人间仙境人间仙境”这一休闲度假概念，选择自然环境和商务这一休闲度假概念，选择自然环境和商务会议为主题，充分满足人们休闲、度假、康体
29、保健和商务的综合需求会议为主题，充分满足人们休闲、度假、康体保健和商务的综合需求人工环境主题娱乐商业主题商务会议主题商务会议主题自然环境主题自然环境主题文化宗教主题本案特点本案特点补充主题，建设适当的室外景观有利度假区的整体品味补充主题，建设适当的室外文化设施有利度假区的整体品味补充主题，但不能采用过于嘈杂的娱乐主题，会破坏休闲度假的整体主题合适，是本项目主题之一，重要的季节平衡工具适于休闲人群的小型娱乐主题设施商务会议设施需求需求突出蓬莱仙境主题的少量人造景观突出蓬莱仙境主题的少量人造景观人间仙境即是“人境”,营造人间仙境将主要突出宜居性，突出人与自然的协调海洋、山林192005 远卓管理顾
30、问 02164077445项目的整体定位可以概括为：项目的整体定位可以概括为： 4大功能组团、大功能组团、 3大管理区域、大管理区域、5个项目公个项目公司进行司进行3期开发期开发管理区域管理区域功能组团功能组团项目公司项目公司开发周期开发周期将整个地块分为将整个地块分为4个功能组团：酒店组团、别墅公寓组团、运动组个功能组团：酒店组团、别墅公寓组团、运动组团、美食与休闲娱乐组团，组团之间有少许交叉，例如酒店组团团、美食与休闲娱乐组团，组团之间有少许交叉，例如酒店组团内还含有若干美食项目和别墅公寓形式的酒店物业。内还含有若干美食项目和别墅公寓形式的酒店物业。将整个地块分为将整个地块分为3个管理区域
31、：酒店管理区域、住宅出售区域和合个管理区域：酒店管理区域、住宅出售区域和合作开发区域。酒店管理区域的物业将主要以经营为主，住宅出售作开发区域。酒店管理区域的物业将主要以经营为主，住宅出售区域的物业将主要以出售为主，而合作开发区域是指土地暂不属区域的物业将主要以出售为主，而合作开发区域是指土地暂不属于本项目，但应合理利用的区域于本项目，但应合理利用的区域整个地块可以考虑成立整个地块可以考虑成立5个项目公司进行开发，分别为酒店投资公个项目公司进行开发，分别为酒店投资公司（司（4星酒店）、别墅投资公司、公寓投资公司（星酒店）、别墅投资公司、公寓投资公司（3星）、高尔夫星）、高尔夫投资公司、物业管理公
32、司投资公司、物业管理公司本地块体量较大，必须长周期进行开发，我们暂定为三期开发，本地块体量较大，必须长周期进行开发，我们暂定为三期开发，开发周期交错展开。第一期为景观、主体酒店、会议中心、部分开发周期交错展开。第一期为景观、主体酒店、会议中心、部分别墅公寓和配套设施等，第二期为别墅、公寓式酒店、别墅公寓别墅公寓和配套设施等，第二期为别墅、公寓式酒店、别墅公寓和配套设施，三期为其余的别墅公寓和配套设施和配套设施，三期为其余的别墅公寓和配套设施4353202005 远卓管理顾问 02164077445项目总体计划是建设一个具有综合度假功能的度假胜地项目总体计划是建设一个具有综合度假功能的度假胜地主
33、要物业组合：主要物业组合：1.度假酒店2.会议中心3.康体休闲中心4.度假别墅（酒店管理、产权出售）5.度假公寓（酒店管理、产权出售）6.高尔夫7.水上运动中心（游艇、风帆俱乐部）8.运动中心（网球场、卡丁车、保龄球场等）9.海滨浴场10.海滨别墅或酒吧（未来）11.水中别墅（度假用）12.美食天地（酒店内、酒店外、海边）13.商业配套232005 远卓管理顾问 02164077445项目的整体规模为项目的整体规模为25万万m2，容积率为，容积率为0.39，一期开发，一期开发34，二期开发，二期开发38，三期开发三期开发2734.4%第二期第二期38.4%第一期第一期第三期第三期27.2%6.
34、8123.80 建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）三期三期259.6 8.6 总计总计20.50.5 其它配套1 1 康体中心1053 度假别墅8.832 度假公寓0.50.5 会议中心0.60.6度假酒店（公寓）0.50.5度假酒店（别墅）1.61.60 度假酒店（主体）2.71.11.60 度假酒店建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）功能区域功能区域总计总计二期二期一期一期242005 远卓管理顾问 02164077445综合来看，项目的各项功能可以满足主力休闲度假人群的大部分需求，也综合来看，项目的
35、各项功能可以满足主力休闲度假人群的大部分需求，也能满足商务会议群体的需求，并能为生活居住提供满意的环境能满足商务会议群体的需求，并能为生活居住提供满意的环境功能功能可考虑的设施可考虑的设施休闲度休闲度假假休息客房、室外休憩场所、水上别墅疗养桑拿按摩、足疗SPA、美容院、海边瑜伽会所运动高尔夫练习场、水上运动俱乐部、游艇码头、私家海滨浴场、室内海景游泳池、网球场、健身房、保龄球、乒乓球等生活美食餐厅、咖啡厅、小型商业街、夜总会、室内儿童游乐场商务会商务会议议商务会议各种规模和档次的会议室、接待室商务活动室外团队活动空间、小型节目厅和舞厅、商务人群的康体娱乐、 小型商务展览、产品演示厅商务配套宴会
36、厅餐厅生活居生活居住住别墅不同类型的别墅公寓酒店式公寓生活社区底商、娱乐健身区252005 远卓管理顾问 02164077445度假酒店在档次上多层次设计，由三类建筑构成，分为四星级主体酒店、准度假酒店在档次上多层次设计，由三类建筑构成，分为四星级主体酒店、准五星别墅酒店和三星公寓式酒店，五星别墅酒店和三星公寓式酒店，出于谨慎稳健的原则，一期先行开发出于谨慎稳健的原则，一期先行开发1.6万万m2主体酒店，其余留待二期开发主体酒店，其余留待二期开发房型房型房型房型房价（房价（房价（房价（ RMBRMBRMBRMB ）客房面积客房面积客房面积客房面积套数套数套数套数总建筑面积总建筑面积总建筑面积总
37、建筑面积公寓式酒店公寓式酒店 （三星级）（三星级）单人间20020m2196间0.6万m2双人标间28021m2主体酒店主体酒店 （四星级）（四星级）单人间32021m2299间1.6万m2双人标间38028m2 商务套间60045m2 行政套间60045m2 豪华套间80055m2 别墅式酒店别墅式酒店 （准五星）（准五星）滨海花园别墅2800300m215栋0.5万m2豪华滨海花园别墅3400400m2262005 远卓管理顾问 02164077445会议中心建成会议中心建成5000平米单体二层建筑，一层为可分隔大宴会厅及贵宾室，平米单体二层建筑，一层为可分隔大宴会厅及贵宾室，二层为国际会
38、议厅及若干中小会议室，地下室设厨房等服务区及车库二层为国际会议厅及若干中小会议室，地下室设厨房等服务区及车库设施设施用途用途面积面积最大容量最大容量租价建议租价建议 （元（元/天）天）宴会厅宴会厅宴会厅针对当地居民大型庆典及普通大型会议；承办大型宴会庆典，可分隔为三个中型宴会厅，装修风格喜庆大气3400m21000人15000国际会议厅国际会议厅承办大中型会议，装修风格隆重庄严800m2600人15000会议室会议室承办各种中小会议，数量较多，在装修和设备上拉开档次100m2 2间50m2 6间25m2 4间100人50人25人100m2 6000元50m2 4000元25m2 2000元贵宾
39、室贵宾室装修豪华，为客户提供高级行政接待服务50m220人2000附属设施附属设施前台、影音放映室、传译室、休息室、洗手间、商务中心等950m2其他公建其他公建走道、楼梯、电梯间、机房、厨房、工作区、车库等1400m2272005 远卓管理顾问 02164077445别墅公寓楼盘在类型、规模及档次上也需要别墅公寓楼盘在类型、规模及档次上也需要形成差异，以适应不同客户群形成差异，以适应不同客户群体的消费能力和需求特点体的消费能力和需求特点，由于本楼盘有利卖点比较多，在档次上应定位，由于本楼盘有利卖点比较多，在档次上应定位于市场的中上水平于市场的中上水平物业物业类型类型总建筑面积总建筑面积 (万万
40、m2)设计类型设计类型各类型的规模各类型的规模(万万m2)价格价格(元元/m2)主力户型主力户型别墅别墅10独栋别墅26000300400m2双拼别墅1.55000250300m2联排别墅33500180250m2叠拼别墅2.53000180200m2小型别墅1300070100m2公寓公寓8.8酒店式公寓（高档）3.8280050120m2酒店式公寓5230080200m2282005 远卓管理顾问 02164077445在消费群体上，别墅楼盘应主要面向外地市场，而公寓楼盘则应当本地市在消费群体上，别墅楼盘应主要面向外地市场，而公寓楼盘则应当本地市场和外地市场并重场和外地市场并重别墅别墅公寓
41、公寓区域区域市场市场1.省内周边地区省内周边地区：以济南、潍坊、淄博、东营以及胶东半岛为主2.环渤海地区环渤海地区：北京、河北、大连、天津等地3.东北地区东北地区4.以上海为核心的长三角地区以上海为核心的长三角地区5.本地市场本地市场：包括蓬莱城区和郊区本地市场与外地市场并重本地市场与外地市场并重外地市场上，所面向的区域市场与别墅楼盘类似同时，公寓楼盘应依托自身在景观资源上的优势，制定有竞争力的价格，吸引本地居民购买细分细分市场市场1.以度假休闲和养老为主要目的消费群体2.以投资置业为目的的消费群体3.蓬莱城区的一些高收入者4.蓬莱郊区生活富裕的农民1.以度假、养老为目的，但对别墅的购买力相对
42、不足的一部分消费群体2.以投资置业为目的的消费群体3.蓬莱城郊的中高收入者，以长期居住为目的的购买群体292005 远卓管理顾问 02164077445在销售方式上，建议度假酒店物业尽量不出售，而别墅公寓应以代租代管在销售方式上，建议度假酒店物业尽量不出售，而别墅公寓应以代租代管的销售模式为主的销售模式为主度假酒店度假酒店别墅公寓别墅公寓为最大限度地降低资金风险，尽快回收资金若采用产权酒店式销售，虽然在旺季可以采取一定策略提高别墅公寓的出租率，要保证每一住宅都有需要有稳定的、较高的出租率比较困难，对承诺的投资回报率需要承担一定的风险，相比而言，售后代租代管的方式更为灵活度假酒店承担排头兵的重要
43、战略职责，不管从土地升值、其他物业价值提升，还是从融资角度，度假酒店的运作成功与否都会对整体项目产生重要影响，所以必须从充分降低运营成功风险的角度保守设置度假酒店的产权结构度假酒店积淀形成的良性资产对未来世嘉的战略转型具有重要战略价值302005 远卓管理顾问 02164077445经营状况和财务状况的预测经营状况和财务状况的预测1、总论、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测、市场调研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2
44、.5 本项目前景预测3、项目定位、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式建议、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、潜在风险提示及措施、潜在风险提示及措施8、结论、结论9、下一步工作、下一步工作312005 远卓管理顾问 02164077445本项目是一
45、个投资大，时间长，运作复杂的高难度地产项目，经营模式的本项目是一个投资大，时间长，运作复杂的高难度地产项目，经营模式的设计必须可以有效地控制经营风险、降低资金压力设计必须可以有效地控制经营风险、降低资金压力蓬莱项目中必须必须设计良好的经营模式以分散投资风险，必须将自有资金的投入比例、财务费用的控制、备用方案的准备等几方面问题全面、综合地予以考虑，控制和防范综合风险，降低发生可能对世嘉造成负面影响的各类事件的概率。项目的管理方法和控制结构设计不当，无法吸引投资者合作伙伴选择失误，或在工作配合上出现影响经营的问题降低项目管理与人力资源管理上的疏漏由于蓬莱项目整体投资额较大，而且项目时间跨度较长；虽
46、然世嘉公司目前的现金流情况较好，且具有一定的融资能力，但考虑未来公司发展的投资需要，利用一定的财务杠杆降低资金压力仍是必要的手段，需要设立一种经营模式以增加融资平台，放大财务杠杆系数，有利于降低公司资金压力，更大幅度的撬动外部资源降低投资风险降低投资风险降低资金压力降低资金压力降低管理风险降低管理风险322005 远卓管理顾问 02164077445公司注册方式公司注册方式注册形式注册地点注册资金经营模式包含四类问题，目前世嘉主要考虑的问题是公司组建形式和公司经营模式包含四类问题，目前世嘉主要考虑的问题是公司组建形式和公司股权结构问题股权结构问题公司组建形式公司组建形式直接组建或间接组建组建的
47、形式公司股权结构公司股权结构股权的结构股权的变更股权的退出公司管控模式公司管控模式各层面公司法人治理结构各层面组织架构、职责各层面组织管控权限跨层级流程332005 远卓管理顾问 02164077445公司组建形式有多种可能性，常见的是公司组建形式有多种可能性，常见的是“直接控制项目直接控制项目”与与“通过项目公司间通过项目公司间接控制项目接控制项目”两种，远卓建议采用两种，远卓建议采用“通过项目公司间接控制项目通过项目公司间接控制项目”的方式的方式世嘉蓬莱世嘉蓬莱旅游发展有限公司旅游发展有限公司蓬蓬莱莱项项目目蓬蓬莱莱项项目目蓬蓬莱莱项项目目蓬蓬莱莱项项目目蓬蓬莱莱项项目目世嘉蓬莱世嘉蓬莱旅
48、游发展有限公司旅游发展有限公司蓬蓬莱莱酒酒店店投投资资公公司司蓬蓬莱莱别别墅墅项项目目公公司司蓬蓬莱莱公公寓寓项项目目公公司司蓬蓬莱莱高高尔尔夫夫项项目目公公司司蓬蓬莱莱物物业业管管理理公公司司临临淄淄项项目目公公司司项项目目公公司司世嘉地产世嘉地产342005 远卓管理顾问 02164077445具体的公司组建形式为下图所示，但这种结构的前提是土地必须析产（按具体的公司组建形式为下图所示，但这种结构的前提是土地必须析产（按照项目公司进行土地分属）照项目公司进行土地分属）世嘉地产世嘉地产世嘉蓬莱旅游发展有限公司世嘉蓬莱旅游发展有限公司(以下简称以下简称“世嘉蓬莱世嘉蓬莱”）旅游发展公司负责对项
49、目公司的投融资和建设、经营管理酒酒店店投投资资公公司司别别墅墅项项目目公公司司公公寓寓项项目目公公司司高高尔尔夫夫项项目目公公司司物物业业管管理理公公司司其他投资方其他投资方其他投资方其他投资方在前期，世嘉地产、世嘉蓬莱和其他投资方共同组建项目公司。各项目公司负责项目的规划建设及经营管理一期项目公司二期项目公司一期项目公司二期项目公司三期项目公司.352005 远卓管理顾问 02164077445酒店投资公司可以涵盖四星级酒店、会议中心、康体中心以及准五星别墅酒店投资公司可以涵盖四星级酒店、会议中心、康体中心以及准五星别墅和三星公寓和三星公寓世嘉蓬莱世嘉蓬莱酒店投资公司酒店投资公司四四星星级级
50、酒酒店店准准五五星星别别墅墅酒酒店店三三星星公公寓寓酒酒店店会会议议中中心心康康体体中中心心投资商投资商B投资商投资商C投资商投资商D蓬莱政府蓬莱政府酒店投资公司是酒店板块的投资者和管理者，他负责下属各酒店产业的公司组建、投资、管控、委托管理会议中心和康体中心可以考虑纳入酒店投资公司之中，产权由酒店投资公司和蓬莱政府共同持有，政府投资的3000万资金可以考虑和康体中心一起投入准五星别墅和三星公寓酒店可以考虑再成立单独的孙公司，孙公司也可吸引投资者，甚至可以由投资者控股，但是在经营上需由酒店投资公司统一委托酒店管理公司管理362005 远卓管理顾问 02164077445别墅公寓可以组建成两家子
51、公司或者合成一家子公司，这关键是看投资商别墅公寓可以组建成两家子公司或者合成一家子公司，这关键是看投资商的选择情况的选择情况世嘉蓬莱世嘉蓬莱别别墅墅项项目目公公司司别别墅墅公公寓寓公公司司公公寓寓项项目目公公司司投资商投资商3投资商投资商1投资商投资商2世嘉蓬莱世嘉蓬莱方案一方案一方案二方案二372005 远卓管理顾问 02164077445高尔夫建议也成立一家公司，以利于持续经营；物业管理是必须成立的一高尔夫建议也成立一家公司，以利于持续经营；物业管理是必须成立的一家管理型公司，可以寻找知名的物业管理商共同投资家管理型公司，可以寻找知名的物业管理商共同投资世嘉蓬莱世嘉蓬莱高高尔尔夫夫公公司司
52、投资商投资商1高尔夫建议也成立一家公司，以利于持续经营。高尔夫应与别墅、公寓形成互动，别墅与公寓的客户均是高尔夫的客户，使得高尔夫能成为盈利性的物业世嘉蓬莱世嘉蓬莱物物业业公公司司投资商投资商2物业管理是必须成立的一家管理型公司，可以寻找知名的物业管理商共同投资382005 远卓管理顾问 02164077445在世嘉蓬莱公司层面应尽量找到投资者在世嘉蓬莱公司层面应尽量找到投资者*，吸收蓬莱市政府退出的股权，降，吸收蓬莱市政府退出的股权，降低资金压力，分散投资风险。这个过程可以持续寻找低资金压力，分散投资风险。这个过程可以持续寻找世嘉地产世嘉地产世嘉蓬莱世嘉蓬莱酒酒店店投投资资公公司司物物业业管
53、管理理公公司司40%蓬莱市政府蓬莱市政府60%其他投资者其他投资者注：退出时点的选择参见后续内容方式一：由蓬莱市方式一：由蓬莱市政府逐步出让股份政府逐步出让股份方式二，其他投资方式二，其他投资者进行增资扩股者进行增资扩股方式三，由世嘉地方式三，由世嘉地产逐步出让股份产逐步出让股份392005 远卓管理顾问 02164077445未来，别墅公寓的不可售部分应整体转让给未来，别墅公寓的不可售部分应整体转让给“世嘉蓬莱世嘉蓬莱”，别墅与公寓项目，别墅与公寓项目彻底退出，使得股东投资得到回报彻底退出，使得股东投资得到回报. 其他公司则必须存续经营其他公司则必须存续经营世嘉地产世嘉地产世嘉蓬莱世嘉蓬莱酒
54、酒店店投投资资公公司司别别墅墅项项目目公公司司公公寓寓项项目目公公司司高高尔尔夫夫项项目目公公司司物物业业管管理理公公司司402005 远卓管理顾问 02164077445在适当的时候，世嘉地产还可考虑未来的退出机制，获取现实的投资收益，在适当的时候，世嘉地产还可考虑未来的退出机制，获取现实的投资收益，转而投向另一个地产项目，实现良性循环转而投向另一个地产项目，实现良性循环世嘉地产世嘉地产世嘉蓬莱世嘉蓬莱酒酒店店投投资资公公司司物物业业管管理理公公司司51%蓬莱市政府蓬莱市政府49%其他投资者其他投资者其他投资者其他投资者“世嘉蓬莱世嘉蓬莱”在一二三期项目在一二三期项目建设期间，主要承担对项目
55、公建设期间，主要承担对项目公司投资和管理的责任，同时在司投资和管理的责任，同时在此期间由于所投资项目公司尚此期间由于所投资项目公司尚处于经营初期，投资公司未获处于经营初期，投资公司未获得价值提升，因而当三期项目得价值提升，因而当三期项目完成建设后，才考虑蓬莱世嘉完成建设后，才考虑蓬莱世嘉旅游发展公司的股份转让旅游发展公司的股份转让412005 远卓管理顾问 02164077445一般而言，对旅游酒店类经营资产具有投资倾向的投资方主要有两类：酒一般而言，对旅游酒店类经营资产具有投资倾向的投资方主要有两类：酒店业内投资人以及酒店相关行业（如旅游业投资人）、对酒店业稳定的长店业内投资人以及酒店相关行
56、业（如旅游业投资人）、对酒店业稳定的长线收益持有兴趣的其他投资人线收益持有兴趣的其他投资人酒店酒店业内投内投资人以及酒店相关行人以及酒店相关行业国外酒店管理公司，国外酒店管理公司，例如四季集团与上实集团等投资的四季国际酒店，四季集团占股21%、上实占股76%六洲集团目前已经与香江国际发展有限公司正式签约，合作建设北京财富中心超五星级洲际酒店，六洲集团将投资约3,000万美元（约,34亿港元），占有该酒店19%的股份香港东方文华集团将以6亿元人民币的总价受让上海锦江集团下属和平饭店50%股权国内酒店管理公司，国内酒店管理公司，例如锦江国际酒店管理公司近期把旗下华东大酒店的股权转让给民营企业，其余
57、18家在上海的宾馆都将通过股权转让形式回收部分现金，然后到全国收购酒店，形成全国酒店网络旅游企旅游企业，例如首旅集团旗下有长城饭店、建国饭店等25家中高档酒店香港中旅、中旅总社、江苏中旅共同投资的南京希尔顿国际大酒店华侨城集团公司和华侨城房地产公司投资兴建的深圳威尼斯皇冠假日酒店对酒店业稳定的长线收益持有兴趣的其他投资人对酒店业稳定的长线收益持有兴趣的其他投资人国内的大型企业集团，国内的大型企业集团，例如红塔集团先后投资的酒店有红塔瑞吉、玉溪红塔、黄山红塔国有资产经营管理部门国有资产经营管理部门，例如江苏国资经营管理公司投资的上海紫金山大酒店信托投资机构信托投资机构，例如中信信托公司在沈阳投资
58、的中兴大酒店宁波市金港信托投资有限责任公司投资的宁波金港大酒店有限公司422005 远卓管理顾问 02164077445决定是否退出或者何时退出主要在于退出目的：企业战略发展目标？获决定是否退出或者何时退出主要在于退出目的：企业战略发展目标？获得较高投资收益？受制于后续年度投资压力？遇到更好的机会成本？得较高投资收益？受制于后续年度投资压力？遇到更好的机会成本？鉴于世嘉公司目前的于世嘉公司目前的实力，投力，投资压力和机会成本因素的影响程度力和机会成本因素的影响程度较大，可能主要考大，可能主要考虑投投资压力的要求。力的要求。从决定投资收益的一般条件分析，项目尚未建成时的转让价格低于项目建成后，而
59、投资公司在所投项目未反映收益情况时也很难体现价值。因而，建因而，建议世嘉地世嘉地产在蓬莱在蓬莱项目的股目的股权退出步退出步骤：经营性性项目目，如酒店、会议中心、康体中心等，建议不退出，但如果经营性资产的保留不是世嘉的战略选择，那么在资金压力允许的前提下，在一期项目建成后，首先退出一期项目公司股权在二期项目建成后，再退出二期项目公司股权当项目公司正常经营后，再寻求退出世嘉蓬莱旅游发展公司股权出售出售类资产，如别墅公寓等，根据土地增值的规律，在资金压力允许的前提下在一期项目建成土地增值后，考虑退出二期项目公司股权在二期项目建成土地增值后，再退出三期项目公司股权上述退出步上述退出步骤的条件：的条件：
60、市场条件不发生大的变化，即项目未来收益预测基本符合远卓预测世嘉地产未同时获得其他更高投资收益条件的投资项目世嘉现金流情况保持目前状况，不发生恶化 432005 远卓管理顾问 02164077445我们总的来看一下本项目的经营路线我们总的来看一下本项目的经营路线200520062007现现金金流流出出现现金金流流入入前期可研与规划前期土地相关事宜别墅公寓开始销售酒店营业别墅公寓继续销售酒店整体转让酒店建成部分别墅公寓完工交房，另一部分开始开工基础设施建设高尔夫与景观开工酒店别墅公寓开工酒店持续经营别墅公寓继续销售继续开工部分或全部分或全部退出蓬部退出蓬莱项目，莱项目，转向新的转向新的地产项目地产
61、项目投资投资转让剩余土地或转让项目公司股权整体转让别墅公寓销售获得的资金提供下一期开发前期可研、规划费用土地费用支出土地费用基础设施建安支出销售费用与管理费用别墅公寓销售收入投资商资金注入寻求投资商进如酒店投资别墅公寓等建设费用酒店经营费用销售费用与管理费用酒店经营收入别墅公寓销售收入别墅公寓等建设费用酒店经营费用销售费用与管理费用酒店经营收入或整体转让收入别墅公寓销售收入别墅公寓等建设费用酒店经营费用销售费用与管理费用别墅公寓销售收入土地转让收益等股权转让收益442005 远卓管理顾问 02164077445项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议1、总论、总论1.1 项目概况1.2 项目提
62、出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测、市场调研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式建议、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性
63、分析6、项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、潜在风险提示及措施、潜在风险提示及措施8、结论、结论9、下一步工作、下一步工作452005 远卓管理顾问 02164077445动态财务测算是为了更加客观地评价本项目的吸引力和可执行性，测算过动态财务测算是为了更加客观地评价本项目的吸引力和可执行性，测算过程中项目组以和世嘉沟通确定的整体项目假设为前提，按照先分块再加总程中项目组以和世嘉沟通确定的整体项目假设为前提，按照先分块再加总的方式进行的方式进行整整体体假假设设条条件件测测算算思思路路先计算各自板块的投资、收益、现金流状况，再进行加总：酒店别墅公寓会议中
64、心康体中心及商业配套投资类假设：投资类假设：各类物业的建安造价依据和世嘉的最终沟通结果土地费用支付总额和支付进度依照土地出让协议前期费用在一期开工前一季度摊70%，二期开工前一季度摊30%土建安装与基础设施费用在一期第一季度摊60%，二期第一季度摊40%园林海滩建设一期分摊60%并细分到每个建设季度，二期分摊40%并细分到每个建设季度不可预见费用按照各期间的开工比例分摊至每个建设季度销售费用以当期销售额为基础，按照6%的比率计算损益类假设：损益类假设：前期费用、基础设施费用、不可预见费用、开发期管理费用按照各自物业板块的建筑面积占总体的比例进入各自建设成本，土地费用按照各自的占地面积比例分摊并
65、进入各自项目递延资产假设滨海区域和人文景观等配套为非营利性投入，在目前的情况下，也假设高尔夫为投入型物业，不产生收益现金流类假设：现金流类假设：划分季度动态测算建安成本中60%可垫资，主体建成前50%由建筑方垫资，主体建成后支付30%，完全建成后1年内支付20%贷款比率控制在投资的60%利息计算以当年累计贷款总额为贷款本金，按年利率6%，季度利率1.47%计算，利息分别计入所属项目成本现金流首先用于偿还银行债务，然后考虑股东分配评价整体项目和各个评价整体项目和各个板块的投资额度、收板块的投资额度、收益状况以及收益性，益状况以及收益性，论证项目的收益吸引论证项目的收益吸引力大小力大小评价整体项目
66、和各个评价整体项目和各个板块在每个季度的资板块在每个季度的资金缺口和现金流需求，金缺口和现金流需求，论证项目实施的可执论证项目实施的可执行性与否行性与否462005 远卓管理顾问 02164077445项目开发进度安排依据了长开发周期以控制风险、施工不间断、销售不间项目开发进度安排依据了长开发周期以控制风险、施工不间断、销售不间断、用酒店带动别墅然后再带动公寓等原则断、用酒店带动别墅然后再带动公寓等原则472005 远卓管理顾问 02164077445我们分成四个部分进行财务预测，最后进行总体预测和总体敏感性分析我们分成四个部分进行财务预测，最后进行总体预测和总体敏感性分析酒店酒店财务投资与收
67、益预测财务投资与收益预测别墅公寓别墅公寓财务投资与收益预测财务投资与收益预测会议中心会议中心财务投资与收益预测财务投资与收益预测康体中心、其他商业配套康体中心、其他商业配套财务投资与收益预测财务投资与收益预测总财务投资与收益预测总财务投资与收益预测482005 远卓管理顾问 02164077445酒店财务测算的假设前提酒店财务测算的假设前提1.酒店分两期建设，一期为主体四星级酒店，1.6万平米，二期为别墅酒店和公寓酒店，1.1万平米，建设周期依据总进度安排2.酒店的成本计算依据为： “主体酒店1500（建安成本）3000（装修成本）4500元/平米”、”别墅酒店20002000“4000元/平
68、米，”公寓酒店12006001800元/平米“3.酒店每隔十年进行一次重新装修，以主体酒店为例，装修成本3000元/平米在10年内折旧完，每隔十年进行一次1500元/平米的装修，在10年内折完。整个酒店经营周期（30年）内需要翻新两次4.酒店的起始出租率为63（现蓬莱的平均出租率），每隔一年上涨5，封顶出租率为805.酒店的客房价格考虑物价上涨因素和酒店折旧因素的抵消，假设客房价格30年不变6.出租率根据季节的变化进行了调整，季节的变化参照了蓬莱的现状7.房间价格和出租率见下表：项目项目间数间数租价（元租价（元/ /天）天）每天出租金额（万元）每天出租金额（万元）别墅式酒店1530004.5主
69、体酒店29938011.362公寓式酒店1962605.096小计51020.958季节出租率季节出租率12122 2月月3 35 5月月6 68 8月月9 91111月月平均平均第一年36%53%83%80%63%第二年41%58%88%85%68%第三年46%63%93%90%73%第四年51%68%98%95%78%第五年53%70%100%97%80%492005 远卓管理顾问 021640774451.6万主体酒店2006年2007年2008年2009年2010年2011年酒店计划总投资酒店计划总投资1.361.36亿元，分两期开发，第一期投资亿元，分两期开发，第一期投资0.920.
70、92亿元，占酒店总投资亿元，占酒店总投资67.667.6，第二期投资，第二期投资0.430.43亿元，占酒店总投资亿元，占酒店总投资32.432.4。其中含有由于贷款产生。其中含有由于贷款产生的的290.7290.7万资本化利息。总投资折现值为万资本化利息。总投资折现值为1.231.23亿亿总计（万）总计（万）一期一期度假酒店度假酒店土地成本877.4 877.4 装修成本4800.0 4800.0 前期费用208.0 208.0 基础设施320.0 320.0 建安成本2400.0 2400.0 开发期管理费用166.2 166.2 不可预见费用199.5 199.5 资本化利息239.1
71、239.1 一期度假酒店当期投资总额一期度假酒店当期投资总额9210.3 9210.3 0.5万别墅酒店、0.6万公寓酒店总计（万）总计（万）二期二期度假酒店度假酒店土地成本603.2 603.2 装修成本1360.0 1360.0 前期费用143.0 143.0 基础设施220.0 220.0 建安成本1720.0 1720.0 开发期管理费用114.3 114.3 不可预见费用137.1 137.1 资本化利息51.6 51.6 二期度假酒店当期投资总额二期度假酒店当期投资总额4349.2 4349.2 一年半一年 度假酒店总投资度假酒店总投资13559.5 13559.5 万元万元 度假
72、酒店总投资折现值度假酒店总投资折现值12321.3 12321.3 万元万元成本计算依据：“主体酒店1500（建安成本）3000（装修成本）”、”别墅酒店20002000“，”公寓酒店1200600“502005 远卓管理顾问 02164077445酒店的收入按照季节性波动，第一个完整会计年度（酒店的收入按照季节性波动，第一个完整会计年度（2008年）收入年）收入2781万，万，2011年后每年收入在年后每年收入在6000万以上万以上2008年年2011年年2781万万6036万万经营收入经营收入经营收入经营收入酒店总收入表酒店总收入表2007年2011年512005 远卓管理顾问 02164
73、077445酒店盈利较为乐观，旺季净利润率在酒店盈利较为乐观，旺季净利润率在30以上，淡季净利润在以上，淡季净利润在10左右。前左右。前面几年相对较低，随着客房率的提升和成本的降低，后续的盈利将会有所增面几年相对较低，随着客房率的提升和成本的降低，后续的盈利将会有所增长。长。30年的平均净利润率约为年的平均净利润率约为32*酒店季度净利润率酒店季度净利润率酒店收入、成本、净利润表酒店收入、成本、净利润表2007年2011年2007年2011年*注：维持高利润率的假设前提为客户出租率的高水平，但这一数值最终依赖于酒店管理公司的经营注：维持高利润率的假设前提为客户出租率的高水平，但这一数值最终依赖
74、于酒店管理公司的经营522005 远卓管理顾问 02164077445在酒店的经营成本与费用中，直接经营成本约占在酒店的经营成本与费用中，直接经营成本约占50左右，递延资产摊销左右，递延资产摊销（装修）与固定资产折旧（建安）约占（装修）与固定资产折旧（建安）约占25左右，土地摊销所占比例较少左右，土地摊销所占比例较少酒店的经营成本与费用表酒店的经营成本与费用表2007年年9月月2008年年8月月注：土地摊消也属于递延资产摊消范畴，为了突出土地成本在整个项目中的比重，特地将土地摊销单列注：土地摊消也属于递延资产摊消范畴，为了突出土地成本在整个项目中的比重，特地将土地摊销单列0%0%10%10%2
75、0%20%30%30%40%40%50%50%60%60%70%70%80%80%90%90%100%100%9-119-11月月12122 2月月3 35 5月月6 68 8月月营业税营业税奖励管理费用奖励管理费用基本管理费用基本管理费用经营成本经营成本递延资产摊销递延资产摊销固定资产折旧成本固定资产折旧成本土地摊销土地摊销532005 远卓管理顾问 02164077445酒店经营酒店经营30年的净利润合计年的净利润合计5.76亿，其净利润折现值为亿，其净利润折现值为2.26亿，亿，这也是酒店在这也是酒店在2006年投资起点时的酒店资产价值年投资起点时的酒店资产价值2008年年2011年年6
76、17.8万万1761.2万万酒店净利润表酒店净利润表2007年2011年净利润净利润净利润净利润542005 远卓管理顾问 02164077445经过测算，酒店总的自有资金投资收益率为经过测算，酒店总的自有资金投资收益率为444.3%,444.3%,年投资收益率年投资收益率14.8%14.8%，自投资金回收期为，自投资金回收期为6.86.8年，好于一般四星级酒店年，好于一般四星级酒店8 81212年的年的回收期，具有较高的投资价值回收期，具有较高的投资价值度假酒店总投资累计投累计投资合计资合计投资折现投资折现值合计值合计自投资金自投资金合计合计自投资金自投资金折现值合计折现值合计13559.5
77、 12321.3 5598.2 5091.0 度假酒店总收益累计收累计收入合计入合计净利合净利合计计净利折净利折现值合计现值合计投资收投资收益率益率年投资年投资收益率收益率投资回投资回收期收期自有资金自有资金总投资收总投资收益率益率年自投资年自投资金投资收金投资收益率益率自投资金自投资金投资回收期投资回收期179914.8 57592.9 22618.4 183.6%6.1%16.3 444.3%444.3%14.8%14.8%6.8 6.8 单位：万元552005 远卓管理顾问 02164077445别墅公寓的财务预测基于以下前提假设别墅公寓的财务预测基于以下前提假设物业类型物业类型总面积总
78、面积（万（万m2）建筑面积（万建筑面积（万m2 ）单位造价单位造价（元（元/m2）开盘价铬开盘价铬(元元/m2)价铬价铬年增长年增长一期一期二期二期三期三期别墅别墅 独栋2112000600010% 双拼1.50.750.751500500010% 联排30.51.511200350010% 叠拼2.50.51.250.751200300010% 小型10.250.50.251200300010%公寓公寓 高档3.821.81200280010% 普通51.23.81000230010%合计合计18.8585.8规模、开发进度、销售价格假设规模、开发进度、销售价格假设别墅公寓销售进度假设别墅公
79、寓销售进度假设2006年2007年2008年2009年2010年3-5 6-8 9-1112-2 3-5 6-8 9-1112-2 3-5 6-8 9-1112-2 3-5 6-8 9-1112-2 3-5 6-8 9-1115%10% 5% 15%15%10%10%15% 5%15%10% 5% 15%15%10%10%15% 5%20%15%10%10%15%20%10%一期一期二期二期三期三期1.别墅和公寓的总体规模为10万m2和8.8万m2，分三期开发，一期开发面积为5万m2，二期8万m2，三期5.8万m2。其中，独栋和双拼别墅、高档酒店式公寓在前两期开发完毕。2.别墅公寓的建安成本和
80、开盘价格遵循定位报告中远卓的建议。3.别墅公寓在其开工建设前一个季度开始销售。第一、二期的销售周期为9个季度，第三期的销售周期为7个季度，具体销售进度见右表。4.考虑房价上涨因素，别墅公寓售价年增长10%562005 远卓管理顾问 02164077445别墅公寓的总投资额为别墅公寓的总投资额为4.88亿元，包括亿元，包括由于贷款产生的由于贷款产生的138.2138.2万资本化利息，万资本化利息，总投资中总投资中土地成本约占土地成本约占21%，建安成本为，建安成本为48%，各项费用合计占，各项费用合计占18.7别墅公寓总投资别墅公寓总投资成本费用类型成本费用类型金额（万元）金额（万元）土地成本1
81、0364.7前期费用2444基础设施3760建安成本23610开发期管理费用1952.9不可预见费用2344销售费用4711.5财务费用138.2总投资总投资49325.3总投资折现值总投资折现值42922.8572005 远卓管理顾问 02164077445根据别墅公寓的开发进度，根据别墅公寓的开发进度， 2008、2009两年的投资额度最大，两年的投资额度最大，2007年的投资额最小年的投资额最小3万别墅，2万公寓2006年2007年2008年2009年2010年5万别墅，3万公寓两年两年2万别墅，3.8万公寓一年半2006年2007年2008年2009年2010年8617.56059.2
82、12101.313431.99115.3别墅公寓总体投资计划（万元）别墅公寓总体投资计划（万元）582005 远卓管理顾问 02164077445别墅公寓总的销售收入为别墅公寓总的销售收入为7.85亿元，其中亿元，其中08、09年销售收入最多。总收入中别年销售收入最多。总收入中别墅公寓分别贡献墅公寓分别贡献63%和和37%，而二期的销售收入也占到了总收入的，而二期的销售收入也占到了总收入的46%别墅公寓总销售收入（万元）别墅公寓总销售收入（万元）物业类型物业类型一期二期三期合计独栋别墅6552.0 7699.2 14251.2 双拼别墅4095.0 4812.0 8907.0 联排别墅1911
83、.0 6736.8 4914.7 13562.5 叠拼别墅1638.0 4812.03159.59609.5 小型别墅819.0 1924.8 1053.23797.0 酒店式公寓（高档）6115.2 6467.4 12582.6 酒店式公寓（普通）3541.6 12272.815814.4 总计总计21130.2 35993.9 21400.178524.2别墅公寓年度销售情况（万元）别墅公寓年度销售情况（万元）主要由于开发周主要由于开发周期的叠加造成的期的叠加造成的592005 远卓管理顾问 02164077445别墅公寓的净利润合计为别墅公寓的净利润合计为2.11亿，销售利润率为亿，销售
84、利润率为27%，盈亏平衡点为，盈亏平衡点为62.8%，即销售，即销售62.8即可收回投资即可收回投资别墅公寓盈利分析别墅公寓盈利分析成本费用类型成本费用类型金额（万元）金额（万元）总销售收入78524.2成本费用总额53644.1利润总额24880.1所得税3732净利润21148.1销售利润率27%盈亏平衡点62.8%别墅公寓收入、成本、净利润表别墅公寓收入、成本、净利润表602005 远卓管理顾问 02164077445经过测算，别墅公寓的总投资收益率为经过测算，别墅公寓的总投资收益率为41.7%41.7%，年收益率为，年收益率为8.3%8.3%，自有资金的投资收益率为自有资金的投资收益率
85、为103.9%103.9%，年收益率为，年收益率为20.8%20.8%别墅公寓总投资累计投累计投资合计资合计投资折现投资折现值合计值合计自投资金自投资金合计合计自投资金自投资金折现值合计折现值合计49325.3 42922.8 19813.0 17250.0 别墅公寓总收益累计收累计收入合计入合计净利合计净利合计净利折净利折现值合计现值合计投资收益投资收益率率年投资年投资收益率收益率自有资自有资金金收益率收益率年自投资金年自投资金投资收益率投资收益率78524.2 21148.1 17917.4 41.7%8.3%103.9%20.8%612005 远卓管理顾问 02164077445会议中心
86、、康体中心、配套建筑的财务测算的假设前提会议中心、康体中心、配套建筑的财务测算的假设前提1.会议中心与康体中心均在项目第一期开发完毕，建筑面积分别为5000平米、1万平米，配套建筑分三期开发，建筑面积依次为5000、5000、1万平米2.会议中心的成本计算依据为： “1200（建安成本）800（装修成本）2000元/平米”、康体中心及配套建筑均仅含建安成本，为1800元/平米3.会议中心每隔十年进行一次重新装修，装修成本800元/平米在10年内折旧完，每隔十年进行一次400元/平米的装修，在10年内折完。整个酒店经营周期（30年）内需要翻新两次，康体中心及配套建筑为毛坯房，无需考虑装修折旧4.
87、会议中心的起始出租率为20，每年上升4，封顶出租率为30，康体中心及配套建筑均为全年出租给不同商户5.会议中心、康体中心、配套建筑的出租价格考虑物价上涨因素和会议中心折旧因素的抵消，假设出租价格30年不变6.会议市场的季节性较弱，会议中心的出租率假定全年不变7.房间价格和出租率见下表：物业类型出租价格会议中心(元/天)大宴会厅15000国际会议中心15000会议室6000会议室4000会议室2000贵宾室2000康体中心（元/月.平米）80配套设施（元/月.平米）80622005 远卓管理顾问 021640774450.5万方会议中心2006年2007年2008年2009年2010年2011年
88、会议中心的累计投资总额为会议中心的累计投资总额为1466.4万元，其折现值为万元，其折现值为1376.1万元，这一测算充万元，这一测算充分考虑了土地款、前期费的分期支付和建安成本的垫资支付情况分考虑了土地款、前期费的分期支付和建安成本的垫资支付情况总计（万元）总计（万元）会议中心会议中心土地成本148.1148.1装修成本250250前期费用65 65 基础设施100 100 建安成本750 750 开发期管理费用51.951.9不可预见费用62.3 62.3 资本化利息39 39 会议中心累计投资合计会议中心累计投资合计1466.4 1466.4 会议中心投资折现值合计会议中心投资折现值合计
89、1376.11376.1 一年半632005 远卓管理顾问 02164077445会议中心从会议中心从05年年12月开始发生建设投资，于月开始发生建设投资，于07年年9月竣工运营后开始产月竣工运营后开始产生营业收入，其资金缺口可由房产销售收入填补或通过融资手段拉平生营业收入，其资金缺口可由房产销售收入填补或通过融资手段拉平时间单位：万元会议中心分季度投资与营业收入示意图每季度90天，同年各季度出租率相同，出租率从20起每年增加4，以30为最大值642005 远卓管理顾问 02164077445会议中心经营期发生的成本与费用中，营业成本占近会议中心经营期发生的成本与费用中，营业成本占近50，为最
90、重要，为最重要的因素，土地摊销和装修费用折旧的影响最小的因素，土地摊销和装修费用折旧的影响最小事项金额（万元）土地摊销成本123.4 固定资产折旧成本1068.3 递延资产摊销成本500.0 营业成本2433.7 营业税1338.5 652005 远卓管理顾问 02164077445经过测算，会议中心总的自有资金投资收益率为经过测算，会议中心总的自有资金投资收益率为1240.7%,1240.7%,年投资收益年投资收益率率41.4%41.4%，自投资金回收期为，自投资金回收期为2.42.4年年会议中心总投资累计投累计投资合计资合计投资折现投资折现值合计值合计自投资金自投资金合计合计自投资金自投资
91、金折现值合计折现值合计1466.41376.1 609.9572.5会议中心总收益累计收累计收入合计入合计净利合净利合计计净利折净利折现值合计现值合计投资收投资收益率益率年投资年投资收益率收益率投资回投资回收期收期自有资金自有资金收益率收益率年自投资年自投资金投资收金投资收益率益率自投资金自投资金投资回收期投资回收期24336.716041.9 7103.0516.2%17.2%5.81240.7%1240.7%41.4%41.4%2.4 2.4 662005 远卓管理顾问 021640774451万方康体中心2006年2007年2008年2009年2010年2011年康体中心与会议中心开发期
92、重叠，建筑面积康体中心与会议中心开发期重叠，建筑面积1万平米，单方造价万平米，单方造价1800元，累计投资总额折现值为元，累计投资总额折现值为1019.7万元万元总计（万元）总计（万元）康体中心康体中心土地成本177.7177.7前期费用130130基础设施200200建安成本1800 1800 开发期管理费用103.9 103.9 不可预见费用124.7124.7资本化利息70.470.4康体中心累计投资合计康体中心累计投资合计2606.62606.6康体中心投资折现值合计康体中心投资折现值合计1019.71019.7 一年半672005 远卓管理顾问 02164077445康体中心康体中心
93、05年年12月至月至09年年2月均需分阶段投资，于月均需分阶段投资，于07年年9月运营后开始月运营后开始产生营业收入，处理资金缺口的手段与会议中心类似产生营业收入，处理资金缺口的手段与会议中心类似时间单位：万元康体中心分季度投资与营业收入示意图康体中心的营业收入主要考虑整体出租给商户，租金每季度240万元682005 远卓管理顾问 02164077445经过测算，康体中心总的自有资金投资收益率为经过测算，康体中心总的自有资金投资收益率为887.4%,887.4%,年投资收益年投资收益率率29.6%29.6%，自投资金回收期为，自投资金回收期为3.43.4年年康体中心总投资累计投累计投资合计资合
94、计投资折现投资折现值合计值合计自投资金自投资金合计合计自投资金自投资金折现值合计折现值合计2606.62449.71084.91019.7康体中心总收益累计收累计收入合计入合计净利合净利合计计净利折净利折现值合计现值合计投资收投资收益率益率年投资年投资收益率收益率投资回投资回收期收期自有资金自有资金收益率收益率年自投资年自投资金投资收金投资收益率益率自投资金自投资金投资回收期投资回收期2880020943.1 9048.3369.4%12.3%8.1887.4%887.4%29.6%29.6%3.4 3.4 692005 远卓管理顾问 021640774450.5万方其他配套2006年2007
95、年2008年2009年2010年2011年其他配套建筑分三期开发以配合整个项目的阶段性运营，累计投资额为其他配套建筑分三期开发以配合整个项目的阶段性运营，累计投资额为61166116万元，其中自投资金额为万元，其中自投资金额为25652565万元，折现值为万元，折现值为2201.12201.1万元万元0.5万方其他配套一年半一年1万方其他配套一年总计（万）总计（万）一期一期配套建筑配套建筑土地成本300.3300.3前期费用65 65 基础设施100100建安成本900 900 开发期管理费用51.951.9不可预见费用62.362.3资本化利息39.3 39.3 一期配套建筑当期投资总额一期
96、配套建筑当期投资总额1518.8 1518.8 总计（万）总计（万）二期二期配套建筑配套建筑土地成本300.3300.3前期费用65 65 基础设施100100建安成本900 900 开发期管理费用51.951.9不可预见费用62.362.3资本化利息26.626.6二期配套建筑当期投资总额二期配套建筑当期投资总额1506.1 1506.1 总计（万）总计（万）三期三期配套建筑配套建筑土地成本600.6 600.6 前期费用130130基础设施200 200 建安成本18001800开发期管理费用103.9 103.9 不可预见费用124.7 124.7 资本化利息131.9 131.9 三期
97、配套建筑当期投资总额三期配套建筑当期投资总额3091.03091.0702005 远卓管理顾问 02164077445配套建筑的营业收入与康体中心类似，但需要考虑到三期开发的影响，配套建筑的营业收入与康体中心类似，但需要考虑到三期开发的影响，其每季度投资额也随开发期的进展有所波动其每季度投资额也随开发期的进展有所波动时间单位：万元配套建筑分季度投资与营业收入示意图第一期、第二期配套建筑租金收入每季度120万元，第三期为240万元712005 远卓管理顾问 02164077445经过测算，其他配套建筑总的自有资金投资收益率为经过测算，其他配套建筑总的自有资金投资收益率为716.2%,716.2%
98、,年投资年投资收益率收益率23.9%23.9%，自投资金回收期为，自投资金回收期为4.24.2年年配套建筑总投资累计投累计投资合计资合计投资折现投资折现值合计值合计自投资金自投资金合计合计自投资金自投资金折现值合计折现值合计61165245.925652201.1配套建筑总收益累计收累计收入合计入合计净利合净利合计计净利折净利折现值合计现值合计投资收投资收益率益率年投资年投资收益率收益率投资回投资回收期收期自有资金自有资金收益率收益率年自投资年自投资金投资收金投资收益率益率自投资金自投资金投资回收期投资回收期5736041016.315764.1300.5%10%10.0716.2%716.2
99、%23.96%23.96%4.24.2722005 远卓管理顾问 02164077445本项目总投资本项目总投资8.02亿，一期投资由于大量初始投资支出，投资比例最高，亿，一期投资由于大量初始投资支出，投资比例最高，达达4亿，二期投资亿，二期投资2.8亿，三期投资亿，三期投资1.2亿亿支出项类支出项类总计总计一期投入一期投入二期投入二期投入三期投入三期投入土地过户费用和建筑物费用141329141 4991 前期费用（含规划设计、报建、勘探测量、水电配套）32502275 975 基础设施费50003000 2000 园林和海滩建设60003600 2400 建安和装修支出建安和装修支出别墅独
100、栋别墅40002000 2000 双拼别墅22501125 1125 联排别墅3600600 1800 1200 叠拼别墅3000600 1500 900 小型别墅1200300 600 300 别墅建安成本小计别墅建安成本小计140504625 7025 2400 公寓高档公寓45602400 2160 普通公寓50001200 3800 公寓建安成本公寓建安成本小小计计95602400 3360 3800 酒店主体酒店72007200 别墅酒店20002000 公寓酒店10801080 酒店建安成本酒店建安成本小小计计102807200 2000 1080 会议中心建安成本会议中心建安成本
101、小小计计10001000 康体中心建安成本康体中心建安成本小小计计18001800 其他配套商业、美食街等建安成本小计商业、美食街等建安成本小计3600900 900 1800 建安成本合计建安成本合计402904029017925 17925 13285 13285 9080 9080 其他费用支出其他费用支出管理费用2597893 997 706 销售费用4711 1268 2160 1284 不可预见费用31171072.2 1196.9 847.8 财务费用财务费用资本化利息1095.7 945.4 150.3 项目累计投资合计项目累计投资合计80193 80193 40120 401
102、20 28155 28155 11918 11918 732005 远卓管理顾问 02164077445项目总投资收益率项目总投资收益率102.3%(30102.3%(30年折现计算），总投资回收期年折现计算），总投资回收期1616年年, ,自有自有资金投资回收期资金投资回收期5.95.9年年投入投入收益收益累计投累计投资合计资合计投资折现投资折现值合计值合计自投资自投资金合计金合计自投资金自投资金折现值合折现值合计计累计收累计收入合计入合计净利合净利合计计净利折净利折现值合现值合计计投资收投资收益率益率年投资年投资收益率收益率投资回投资回收期收期自有资自有资金金收益率收益率年自投资年自投资金
103、金投资收益投资收益率率自投资金自投资金投资回收期投资回收期整体项目整体项目80193.1 70802.6 32734.7 28928.1 368935.7 146207.3 69907.5 98.7%16.0241.7%5.9 别墅公寓别墅公寓49325.3 42922.8 19813.0 17250.0 78524.2 21148.1 17917.4 41.7%8.3%12.0 103.9%20.8%4.8 度假酒店度假酒店13559.5 12321.3 5598.2 5091.0 179914.8 57592.9 22618.4 183.6%6.1%16.3 444.3%14.8%6.8
104、会议中心会议中心1466.4 1376.1 609.9 572.5 24336.7 16041.9 7103.0 516.2%17.2%5.8 1240.7%41.4%2.4 康体中心康体中心2606.6 2449.7 1084.9 1019.7 28800.0 20943.1 9048.3 369.4%12.3%8.1 887.4%29.6%3.4 商业配套商业配套6116.0 5245.9 2565.0 2201.1 57360.0 41016.3 15764.1 300.5%10.0%10.0 716.2%23.9%4.2 投资折现投资折现值合计值合计自投资金自投资金折现值合折现值合计计
105、累计收累计收入合计入合计(30(30年）年）净利折净利折现值合计现值合计投资收益投资收益率率年投资年投资收益率收益率投资回收投资回收期期自有资金自有资金收益率收益率整体项目整体项目70802.6 28928.1 368935.7 72451.2 102.3%4.9 250.5%*因为项目包含各种盈利形式的物业，因此总项目年投资收益率无意义742005 远卓管理顾问 02164077445各分项目比较，对净利贡献最大的依次是别墅公寓、酒店和商业，而年投资收益率各分项目比较，对净利贡献最大的依次是别墅公寓、酒店和商业，而年投资收益率最高和自有资金回收期最短的依次为会议中心、康体中心和商业配套最高和
106、自有资金回收期最短的依次为会议中心、康体中心和商业配套752005 远卓管理顾问 02164077445敏感度分析价格每下降敏感度分析价格每下降1，则相应的净利润要下降，则相应的净利润要下降1.47，净利润折现，净利润折现值要下降值要下降1.66，项目对售价，项目对售价/租价的敏感度较高租价的敏感度较高累计收入累计收入合计（下合计（下降降1%价价格）格）累计收累计收入合计入合计下降敏下降敏感度感度净利合净利合计（下计（下降降1%价价格）格）净利合净利合计计下降敏下降敏感度感度净利折现净利折现值合计（下值合计（下降降1%价格）价格）净利折现净利折现值合计值合计下降敏下降敏感度感度整体项目整体项目
107、365246 368936 1%144059 146207 1.47%68746 69907 1.66%别墅公寓别墅公寓77739 78524 1%20556 21148 2.80%17413 17917 2.82%度假酒店度假酒店178116 179915 1%56851 57593 1.29%22316 22618 1.34%会议中心会议中心24093 24337 1%15867 16042 1.09%7025 7103 1.09%康体中心康体中心28512 28800 1%20712 20943 1.10%8948 9048 1.10%商业配套商业配套56786 57360 1%4055
108、5 41016 1.12%15587 15764 1.12%762005 远卓管理顾问 02164077445敏感度分析建安成本每上升敏感度分析建安成本每上升1，投资折现值增加，投资折现值增加0.51%，净利润减少，净利润减少0.27，项目对建安成本的敏感度较小，项目对建安成本的敏感度较小累计投资累计投资合计（上合计（上升升1%建安建安成本）成本）累计累计投资投资合计合计上升上升敏感敏感度度投资折投资折现值合计现值合计（上升（上升1%建安建安成本）成本）投资投资折现折现值合值合计计上升上升敏感敏感度度自投资金自投资金合计（上合计（上升升1%建安建安成本）成本）自投自投资金资金合计合计上升上升敏
109、感敏感度度自投资自投资金折现值金折现值合计（上合计（上升升1%建建安成本）安成本）自投自投资金资金折现折现值合值合计计上升上升敏感敏感度度净利合净利合计（上计（上升升1%建建安成本）安成本）净利净利合计合计下降下降敏感敏感度度整体整体项目项目80611 80193 0.52%71163 70803 0.51%32911 32735 0.54%29080 28928 0.53%145812 146207 0.27%别墅别墅公寓公寓49562 49325 0.48%43122 42923 0.46%19908 19813 0.48%17330 17250 0.46%20947 21148 0.95
110、%度假度假酒店酒店13665 13560 0.78%12417 12321 0.77%5642 5598 0.78%5130 5091 0.77%57451 57593 0.25%会议会议中心中心1477 1466 0.70%1386 1376 0.70%614 610 0.70%576 572 0.70%16031 16042 0.07%康体康体中心中心2625 2607 0.71%2467 2450 0.71%1093 1085 0.71%1027 1020 0.71%20927 20943 0.08%商业商业配套配套6153 6116 0.60%5276 5246 0.58%2580 2
111、565 0.59%2214 2201 0.57%40985 41016 0.08%772005 远卓管理顾问 02164077445敏感度分析假设酒店在冬季（敏感度分析假设酒店在冬季（12月月2月）月）50歇业，减少了歇业，减少了50收入，则整体收入，则整体项目的年收入下降项目的年收入下降4，年净利润下降，年净利润下降4.1%，而度假酒店年收入下降，而度假酒店年收入下降8，年净利润，年净利润下降下降10.74%，项目整体具有季节波动承受力，项目整体具有季节波动承受力累计收入合累计收入合计（计（12-2月月收入减半）收入减半）累计收累计收入合计入合计下降下降敏感敏感度度净利合计净利合计（12-2
112、月收月收入减半）入减半）净利净利合计合计下降敏下降敏感度感度净利折现净利折现值合计值合计（12-2月收月收入减半）入减半）净利折现净利折现值合计值合计下降下降敏感敏感度度整体项目整体项目354056 368936 4%140213 146207 4.10%67374 69907 3.62%度假酒店度假酒店165035 179915 8%51410 57593 10.74%20085 22618 11.20%则整体项目的年收入下降则整体项目的年收入下降4，年净利润下，年净利润下降降4.1%，项目整体具有季节波动承受力，项目整体具有季节波动承受力782005 远卓管理顾问 02164077445敏
113、感度分析由于土地性质问题，假设别墅公寓部分降价敏感度分析由于土地性质问题，假设别墅公寓部分降价10促销，则整体项目收促销，则整体项目收入下降入下降2，净利润下降，净利润下降4.05，别墅公寓的净利润下降，别墅公寓的净利润下降28，可以看出别墅公寓的，可以看出别墅公寓的净利润对价格的敏感度非常高净利润对价格的敏感度非常高累计收入合累计收入合计（下降计（下降10%价格）价格）累计累计收入收入合计合计下降下降敏感敏感度度净利合计净利合计（下降（下降10%价格）价格）净利合净利合计计下降敏下降敏感度感度净利折现净利折现值合计值合计（下降（下降10%价格）价格）净利折现净利折现值合计值合计下降敏下降敏感
114、度感度整体整体项目项目361083 368936 2%140284 146207 4.05%64861 69907 7.22%别墅别墅公寓公寓70672 78524 10%15225 21148 28.01%12871 17917 28.16%别墅公寓的净利润下降别墅公寓的净利润下降28，可以，可以看出别墅公寓的净利润对价格的敏看出别墅公寓的净利润对价格的敏感度非常高感度非常高792005 远卓管理顾问 02164077445项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议1、总论、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测、市场调研
115、及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式建议、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、
116、潜在风险提示及措施、潜在风险提示及措施8、结论、结论9、下一步工作、下一步工作802005 远卓管理顾问 02164077445根据投根据投资动态测算算结果，不考果，不考虑融融资性性现金收支，整体金收支，整体项目在前七季度目在前七季度资金缺口比金缺口比较大，第八季度开始逐步回流，最大大，第八季度开始逐步回流，最大资金缺口金缺口56755675万，第一期融万，第一期融资总需求需求1.61.6亿2005200520052005年年年年2006200620062006年年年年2007200720072007年年年年2008200820082008年年年年2009200920092009年年年年201
117、0201020102010年年年年资金缺口资金缺口= = 投资支出投资支出+ +经营支出经营支出- -销售收入销售收入- -经营收入经营收入第一期别墅公寓第一期别墅公寓回款使得现金流回款使得现金流立即好转立即好转第二期开工使得第二期开工使得资金又出现缺口资金又出现缺口第一期累计资金第一期累计资金缺口缺口1.6亿亿812005 远卓管理顾问 02164077445这些资金缺口，需要以银行贷款、股东增资、私募等方式来弥补这些资金缺口，需要以银行贷款、股东增资、私募等方式来弥补 股东增资股东增资股东增资股东增资留存收益内部融资内部融资外部融资外部融资 私募融资私募融资私募融资私募融资直接上市买壳上市
118、鉴于直接上市、买壳上市等股票融资方式以及发行债券融资方式的难度和筹划周期，世嘉蓬莱项目期间所需资金仍然以留存收益再投入、银行贷款和私募方式外部融资为主 直接融资直接融资间接融资间接融资 银行贷款银行贷款银行贷款银行贷款发行债券是指将世嘉在投资公司、项目公司中的部分股权通过股权转让的形式，让渡给有意进行战略投资的其它公司，从而实现部分股权的退出；或者通过向新的投资者增发新股的方式，稀释世嘉在各相关公司中的股权，从而实现部分股权的间接退出 即通过银行贷款来满足投资公司和项目公司的资金需求银行贷款银行贷款私募融资私募融资外部融资外部融资是指将各项目公司的留存收益继续投入到下一期的建设投资当中8220
119、05 远卓管理顾问 02164077445房地产开发贷款的最新规定要求申请贷款的房地产开发企业开发项目资本房地产开发贷款的最新规定要求申请贷款的房地产开发企业开发项目资本金比例不低于金比例不低于35%，因此项目总投资额的，因此项目总投资额的65%是可以用银行贷款的是可以用银行贷款的商业银行房地产贷款风险管理指引商业银行房地产贷款风险管理指引 2004年，银监会年，银监会 房地产开发贷款房地产开发贷款房地产开发贷款房地产开发贷款第十五条商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款第十六条商业银行对申请贷款的房地产开发企业，
120、应要求其开发项目资本金比例不低于商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%35%35%35%第十七条商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性第十八条商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和
121、财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核第十九条商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效第二十条商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款据项目的进度和进
122、展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况第二十一条商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资第二十二条商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用第二十三条商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用第二十四条商业银行应密切关注建筑工程款优
123、于抵押权受偿等潜在的法律风险第二十五条商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险832005 远卓管理顾问 02164077445项目的银行贷款最大额度为项目的银行贷款最大额度为5.25.2亿，第一期银行贷款最大额度为亿，第一期银行贷款最大额度为2.62.6亿，根据项目需亿，根据项目需要，假设第一期能够融资要，假设第一期能够融资96009600万，则第一期自有资金投入为万，则第一期自有资金投入为64006400万，现在世嘉蓬莱万，现在世嘉蓬莱8
124、0008000万注册资金可以满足项目的投资需求万注册资金可以满足项目的投资需求第一期融资总需求第一期融资总需求1.61.6亿，低于银行贷款最大额度亿，低于银行贷款最大额度606096009600万万404064006400万万银行贷款或私募银行贷款或私募* *现在世嘉蓬莱现在世嘉蓬莱80008000万注册资金可以满万注册资金可以满足项目的投资需求足项目的投资需求自有资金投入自有资金投入05年12月-06年2月06年3月-5月06年6月-8月06年9月-11月06年12月-07年2月07年3月-5月07年6月-8月07年9月-11月07年12月-08年2月08年3月-5月资金需求-5675-19
125、53-1608-2517-2795-870-68919113506158世嘉投资-2270-781.2-643.2-1006.8-1118-348-275.6银行贷款-3405-1171.8-964.8-1510.2-1677-522-413.465655.25.2亿亿35352.82.8亿万亿万项目总投资项目总投资8.028.02亿，第一期投资亿，第一期投资4 4亿亿银行贷款最大额度银行贷款最大额度* *自有资金自有资金*注：融资的额度还需根据企业的抵押资产价值、企业信誉等方面来决定，在此假设为最大融资 世嘉蓬莱8000万注册资金中包含土地折价部分842005 远卓管理顾问 02164077
126、445综合以上融投资因素后，假设前期的收入全部用于填补资金缺口和还款，测算出的综合以上融投资因素后，假设前期的收入全部用于填补资金缺口和还款，测算出的现金流量显示，第现金流量显示，第1414个季度开始，净现金流开始为正。如果安排更为合理的还款方个季度开始，净现金流开始为正。如果安排更为合理的还款方式，则净现金流可以在更短的时间内实现式，则净现金流可以在更短的时间内实现整体现金流量平衡表整体现金流量平衡表2005200520052005年年年年2006200620062006年年年年2007200720072007年年年年2008200820082008年年年年2009200920092009年
127、年年年2010201020102010年年年年852005 远卓管理顾问 02164077445融资时要以投资公司和项目公司构建的两层架构间接控制模式为基础，设融资时要以投资公司和项目公司构建的两层架构间接控制模式为基础，设立多个融资平台，不同平台的融资职责不同立多个融资平台，不同平台的融资职责不同世嘉地产世嘉地产世嘉蓬莱投资公司世嘉蓬莱投资公司主要为土地购买，规划设计、基础设施、以及园林海滩、人文景观等投资吸引资金以土地作价在各个项目公司中入股，吸引其他合作者投资项目公司为各项目的投资吸引资金满足不同投资偏好者的投资需求项项目目公公司司项项目目公公司司项项目目公公司司项项目目公公司司物物业业
128、管管理理公公司司运用两个层面多个平台募集资金，更大程度的利用外部资源862005 远卓管理顾问 02164077445潜在风险提示及措施潜在风险提示及措施1、总论、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测、市场调研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式
129、定位4、经营模式建议、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、潜在风险提示及措施、潜在风险提示及措施8、结论、结论9、下一步工作、下一步工作872005 远卓管理顾问 02164077445项目中可能存在的五类风险和可能的应对措施市场风险项目中可能存在的五类风险和可能的应对措施市场风险市市场风险世嘉蓬莱项目所依托的市场环境具有一定的不确定性。需求市需求市场 国内、蓬莱未来宏观
130、经济环境都会对项目未来需求市场产生重大影响，尤其是蓬莱目前主要针对国内游客的客观现状，对国内经济发展前景的依赖度较高；蓬莱未来综合吸引力对世嘉蓬莱项目二期建设的收益能力产生影响。 供供给市市场 环渤海其他主要旅游城市的竞争、周边其他旅游景点与蓬莱的竞争等将对旅游客源构成威胁和替代，蓬莱目前主要依靠自然风光吸引游客的单一竞争优势抗风险能力较弱。项目体量目体量 本项目体量太大，而且产品面对的客户群相似，多数是休闲度假人群，从估算上发现，蓬莱的年休闲度假人数不容易满足项目20万平方米客房（含度假别墅公寓）的体量销售方式售方式 旅游用地的土地年限使得销售难度较大，产权销售方式与分时度假的销售方式也有一
131、定的风险可能的对策可能的对策充分做好前期研究以及销售策划将市场目标区域放得更远，充分重视营销策划分多期开发，必须将项目周期拉长对每个开发周期的市场容量进行预测，力求产品容量适合当时点市场容量将一部分公寓设计成住宅户型，要大力挖掘购买自住的客户数量分时度假概念较新，客户接受难度大，产权式销售较合适对产权式销售的各种方式需要认真规划，提供客户多种投资选择，满足不同层次的客户需求旅游用地性质对给销售造成一定困难，需要进一步寻求政府的理解和支持,将来有可能对部分土地适当调整规划882005 远卓管理顾问 02164077445项目中可能存在的五类风险和可能的应对措施经营风险项目中可能存在的五类风险和可
132、能的应对措施经营风险经营风险蓬莱项目未来度假村经营情况取决于：酒店类资产的经营，别墅公寓类资产的出售酒店酒店类资产的的经营管理公司管理公司选择 世嘉公司所选择的酒店管理公司的风格和水准能否区别于其他竞争对手或者优于其他对手，十分重要。若酒店管理公司选择失误，对未来经营业绩将发生较大影响。业主与管理公司关系主与管理公司关系 由于世嘉公司没有接触过酒店行业，意味着与酒店管理公司将是初次合作。初次合作双方可能在经营理念、管理风格、行为习惯等诸多方面有所不同，需要经历磨合。磨合的周期长短、磨合的成功与否等因素将影响酒店的日常经营活动，带来风险。出售出售类物物业的的营销战略、渠道略、渠道战略与略与销售策
133、略售策略营销战略：略：销售布局、销售策略、销售管理（销售组织、业务管理）等渠道渠道战略：略：渠道选择、渠道政策、渠道管理等销售策略售策略：定价、广告定位、推广、现场促销等可能的对策可能的对策建议蓬莱项目聘请国内知名的酒店管理公司，其经营管理能力在一般条件下将保持在较高水准，比较能够控制经营风险对可能的酒店管理公司进行充分研究，分析最佳合作伙伴，并及早进行商务接洽在前期投入力量进行营销战略方面充分的考虑和设计892005 远卓管理顾问 02164077445项目中可能存在的五类风险和可能的应对措施财务风险项目中可能存在的五类风险和可能的应对措施财务风险财务风险蓬莱项目投资量大、项目周期长，过程中
134、产生财务风险的相关因素较多，主要有：融融资风险 蓬莱项目中不确定因素较多，从而对资金需求的不确定性也较高，容易形成资金缺口。利率利率风险 由于蓬莱项目贷款额度较高，贷款周期长，承担的利率变动风险较高。利率的变动将影响项目财务费用。汇率率风险 由于境外融资相对容易且成本较低，如果蓬莱项目未来会实行境外融资，将面临汇率风险，需考虑设计避险工具降低风险。可能的对策可能的对策财务风险中可控的只有融资风险，世嘉在安排资金计划时须给与一定弹性，考虑多种可能，预先设计备用方案。进行融资组合设计，降低综合融资成本902005 远卓管理顾问 02164077445项目中可能存在的五类风险和可能的应对措施政策风险
135、项目中可能存在的五类风险和可能的应对措施政策风险政策政策风险政府政府风险：例如海滩边厂房拆迁的承诺是否能及时兑现等土地政策土地政策是否会发生变化，地块中难以建设别墅公寓部分土地能否寻求政府的理解和支持通过适当变更规划的方式已解决住宅销售问题等等住房住房预售政策售政策，央行已经建议要取消住房预售，这一建议是否会被采纳？什么时候采纳？可能的对策可能的对策所有承诺形成文字在前期应对承诺不兑现达成补偿协议在前期应将世嘉的想法有意识的提出，并通过各种方式不断与政府沟通，寻求理解912005 远卓管理顾问 02164077445项目中可能存在的五类风险和可能的应对措施资源风险项目中可能存在的五类风险和可能
136、的应对措施资源风险资源源风险蓬莱项目是一个大型的复合地产项目，对世嘉而言面临着资源风险，主要有：世嘉的合作世嘉的合作资源：源：世嘉的合作网络是否能满足项目的需要？银行关系、投资公司的接触？酒店管理公司的关系等资金金资源：源：世嘉的现金实力和可融资实力，包括寻求投资的能力人力人力资源：源：世嘉的人力资源现状和未来需要的人力资源规划可能的对策可能的对策针对项目做好各种资源的规划，进一步加以补充广泛利用外部合作伙伴922005 远卓管理顾问 02164077445结论结论1、总论、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测、市场调研
137、及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式建议、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、
138、潜在风险提示及措施、潜在风险提示及措施8、结论、结论9、下一步工作、下一步工作932005 远卓管理顾问 02164077445远卓总的认为，本项目具有投资价值，关键是如何广泛整合各种资源，掌远卓总的认为，本项目具有投资价值，关键是如何广泛整合各种资源，掌握开发节奏，控制投资风险握开发节奏，控制投资风险项目成功的关键因素项目成功的关键因素1.广泛整合资源广泛整合资源2.进行筹划，重视前期进行筹划，重视前期3.掌握开发节奏，加强财务预算能力掌握开发节奏，加强财务预算能力4.重视企业管理，完善管控模式和治理结构，吸引投资商合作重视企业管理，完善管控模式和治理结构，吸引投资商合作5.重视营销建设，尤
139、其是营销网络建设和销售策划重视营销建设，尤其是营销网络建设和销售策划942005 远卓管理顾问 02164077445下一步工作下一步工作1、总论、总论1.1 项目概况1.2 项目提出的背景及建设必要性1.3 可行性研究的依据和主要工作2、市场调研及前景预测、市场调研及前景预测2.1 宏观环境分析2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较2.5 本项目前景预测3、项目定位、项目定位3.1 主题定位3.2 功能定位3.3 市场定位3.4 整体定位3.5 酒店定位3.6 会议中心定位3.7 别墅公寓定位3.7 销售方式定位4、经营模式
140、建议、经营模式建议5.1 公司管控模式5.2 公司组建形式5.3 未来股权结构5、经营状况和财务状况的预测、经营状况和财务状况的预测4.1 盈亏平衡分析4.2 赢利预测4.3 敏感性分析6、项目的投融资方案建议项目的投融资方案建议6.1 投资估算6.2 投融资建议7、潜在风险提示及措施、潜在风险提示及措施8、结论、结论9、下一步工作、下一步工作952005 远卓管理顾问 02164077445下一步工作下一步工作20052005年年8 8月月1010月月20052005年年1111月月1212月月20062006年年1 1月月2 2月月20062006年年3 3月月5 5月月20062006年
141、年6 6月月7 7月月规划规划建设建设营销营销管理管理基础建设（七通一平）完成第一期项目的详规与设计完成粗规项目开工开始别墅公寓的销售建安公司组建组织机构 人员到位 人力资源培训计划详细的项目开展计划营销战略渠道战略销售策划销售布点代理商培训售楼人员培训投资投资寻求投资酒店管理公司甄选建设期的管理投资协议酒店管理公司合作协议营销管理962005 远卓管理顾问 02164077445投资领域的主要工作包括：投资领域的主要工作包括：酒店管理公司甄选项目包装谈判法律文件酒店管理公司选择与谈判酒店管理公司选择与谈判投资公司选择与谈判投资公司选择与谈判投资公司预选项目包装投资方案设计谈判法律文件9720
142、05 远卓管理顾问 02164077445营销领域的主要工作包括：营销领域的主要工作包括：1.概念、模型（项目推广概念整体概念与子项目概念、产权概念、模型（项目推广概念整体概念与子项目概念、产权酒店投资模型设计）酒店投资模型设计）2.定价、营销政策定价、营销政策3.区域规划（区域甄选、区域策略、区域布点）区域规划（区域甄选、区域策略、区域布点）4.营销渠道（渠道甄选、渠道政策、渠道管理）营销渠道（渠道甄选、渠道政策、渠道管理）5.机构建设（营销组织、业务人员管理、业务政策）机构建设（营销组织、业务人员管理、业务政策）6.传播推广（包装、传播概念、推广策略）传播推广（包装、传播概念、推广策略）982005 远卓管理顾问 02164077445谢谢！
