导 语宏一地产，作为永州即将冉冉升起的地产明星；将以革新者革新者的姿态，为推进永州房地产的发展注入强心针宏一地产将成为永州的“绿城”，代言城市品质最好的产品！代言城市品质最好的产品！ 目目 录录 第一章第一章 市场调研与分析市场调研与分析 1第二章第二章 市场专项扫描与分析市场专项扫描与分析 2第三章第三章 项目分析与研究项目分析与研究3第四章第四章 项目定位策略项目定位策略 4 第五章第五章 物业发展建议物业发展建议5第六章第六章 营销价值体系搭建及实现营销价值体系搭建及实现6 Part1 Part1 市场调研与分析市场调研与分析 宏观视野ⅠØ宏观经济环境宏观经济环境Ø房地产市场概况房地产市场概况Ø区域市场分析区域市场分析Ø区域典型项目分析区域典型项目分析 NO.1 NO.1 宏观经济环境宏观经济环境 一、城市区位一、城市区位距广州仅距广州仅5 5小时车程，距桂林仅小时车程，距桂林仅2 2小时车程，自古就是沟通小时车程，自古就是沟通两广交通要道，素有两广交通要道，素有““南山通衢南山通衢””之称之称 。
城市区位城市区位——湘南西部枢纽城市湘南西部枢纽城市Ø位于湘南西部的永州市是湖南唯一与两广接壤的地区Ø永州市区到广州仅500多公里，到桂林仅195公里，到长株潭仅210公里Ø 依托长株潭经济圈、承接珠三角产业转移、沟通北部湾经济区的融合枢纽依托长株潭经济圈、承接珠三角产业转移、沟通北部湾经济区的融合枢纽华南区位华南区位全省区位全省区位至广西至广西至广东至广东 二、城市规划二、城市规划1 1、城市总体规划、城市总体规划未来永州发展将以一圈一带一轴为城未来永州发展将以一圈一带一轴为城市总体结构：市总体结构：一圈：城市外环高速公路圈 一带：湘江风光带 一轴：永州大道城市发展轴2 2、市区规划人口、市区规划人口永州市中心城区2020年规划人口85万人，2030年规划人口125万人 3 3、联城战略实施、联城战略实施“联城”即指通过零陵机场、岚角山镇的生态新城组团发展，以永州大道为中轴，以冷水滩、零陵、岚角山为支点，使现在的两大城区联为一体，形成“带状组团式”城市布局4 4、生态新城打造、生态新城打造沿湘江风光带和连城道路合理布置建设用地和生态用地，城市组团与机场之间，各组团之间为生态用地，在满足机场净空要求的条件下，充分绿化，适度建设文化、体育、旅游设施，与城市组团之间形成有机的整体。
联城战略，组团发展，打造湘粤桂省际区域联城战略，组团发展，打造湘粤桂省际区域性中心城市性中心城市目前城市总体规划着眼于联城战略，火车站片区的区域规划与定位并不突出或清晰，目前城市总体规划着眼于联城战略，火车站片区的区域规划与定位并不突出或清晰，有重塑和提升的空间有重塑和提升的空间 三、交通辐射三、交通辐射机场、高铁、高速公路三维立体交通，将全面带动区域经济与投资发展机场、高铁、高速公路三维立体交通，将全面带动区域经济与投资发展1 1、铁路：、铁路：湘桂铁路、洛湛铁路交汇永州，目前永州新火车站有21趟客运列车停靠，与广州、上海、北京、深圳、长沙、武汉、南宁、青岛等多个城市连接，为枢纽级二等站 预计预计20122012年湘桂线高速化改造完工，永州站每日将有上百列客车停靠年湘桂线高速化改造完工，永州站每日将有上百列客车停靠正在规划中的贵（阳）福（州）铁路将横贯永州地区中部 2 2、公路：、公路：致力于打造3横2纵高速公路网，2010年全市基础设施交通重点项目共35个，年度计划总投资91.66亿元，其中交通类项目计划投资70.66亿元在建重点项目有：邵永高速公路永州段、永蓝高速公路、厦蓉高速永州段、道贺高速永州段、零陵大道扩建工程。
3 3、航空：、航空：永州机场已开通长沙、北京、深圳、昆明等航线，未来还将开通上海、广州、海口、南宁、马来西亚等地的航线零陵机场冷水滩零陵至桂林至桂林至南宁至南宁至长沙至长沙至贵港至贵港至广州至广州至衡阳至衡阳/泉州泉州至郴州至郴州至郴州至郴州至桂林至桂林20122012年新湘桂线（年新湘桂线（250250公里公里/ /小时）运营、小时）运营、3 3横横2 2纵高速公纵高速公路网建立，永州进入高速时代！路网建立，永州进入高速时代！Ø永州---长沙 3小时车程Ø永州---深圳 1小时航程Ø永州---广州 6小时车程Ø永州---南宁 7小时铁路行程永州是内地直达两广的重要通道，永州是内地直达两广的重要通道，具有明显的区域幅射功能：具有明显的区域幅射功能： Ø永州市现辖冷水滩、零陵（原芝山）两区和祁阳、东安、双牌、道县、宁远、江永、江华、新田、蓝山9县，188个乡镇，5000多个行政村Ø市区包括冷水滩、零陵两区，市委、市政府位于冷水滩区河东Ø全市根据地理区位可分为北部、中部、南部三大片区，工商业发展水平总体呈现北高南低的态势Ø 1995年底，设立永州市2000年5月，市府驻地由零陵区（原芝山区）迁址冷水滩区。
（实际上在1997年7～8月中共永州市委、永州市人民政府先后迁驻冷水滩）北部中部南部四、行政划分四、行政划分下辖两区九县，下辖两区九县，9090年代以来由于经济、交通发展等原因市府由零陵迁至冷水滩年代以来由于经济、交通发展等原因市府由零陵迁至冷水滩零陵古邑零陵古邑 ，，20002000年潇湘，下辖两区九县，为湖南四大古郡年潇湘，下辖两区九县，为湖南四大古郡Ø下辖部分县、乡因为资源优势较为富裕，随着家庭财富的积累，近年来投资永州的势头越来越猛Ø随着永州市区的快速发展，中心城区的磁场效应将会继续加强永州市下辖区县是中心城区发展的助推动力永州市下辖区县是中心城区发展的助推动力 Ø2009年全市年末总人口586.66万人，比上年增加3.44万人其中，城镇人口222.81万人，乡村人口363.85万人，城镇化率38%Ø冷水滩区总人口53万，零陵区总人口60万城区人口总计51万 Ø据2009—2030最新城市规划显示，永州市中心城区2020年规划人口85万人，2030年规划人口125万人 五、人口分布五、人口分布城市化进程的加速将推动下辖区县人口的进城城市化进程的加速将推动下辖区县人口的进城5353万万 6060万万 102102万万 5959万万 17 17 万万 6767万万 2525万万 4646万万 3535万万 7474万万 3737万万 ★以上数据资料均来源于永州市政府网站Ø全市常住人口513.3万人，低于户籍人口；外出务工、务商人员众多，有超百万的外出人口常年在珠三角、长沙、长三角等地工作。
Ø回乡创业的打工能人有8万多人，投资7.7亿元，创办企业12000多家，年创产值20多亿元，这将是活跃永州市房地产投资市场的又一主力军Ø高比重的外出人口以及较低的城镇化水平为永州城市化发展提供了巨大空间外出务工人员是永州发展的重要力量外出务工人员是永州发展的重要力量全市人口全市人口586.66586.66万，城镇化率较低，外出务工人员多，住万，城镇化率较低，外出务工人员多，住房潜在需求旺盛房潜在需求旺盛 六、整体经济六、整体经济20102010年预计年预计GDPGDP将达将达750750亿元，比上年增长亿元，比上年增长14.5%14.5%，比，比20052005年翻番；连续年翻番；连续3 3年增幅位于全省前列！年增幅位于全省前列！“十一五”以来，永州经济社会实现了持续快速发展，在2008年、2009年连续两年高于全省平均增长水平，增幅由全省的第10位上升到第5位后，2010年GDP增长提升至14.5%，是建国以来发展速度最快的时期13.3%14.0%14.5 %地地区区G GD DP P★以上数据资料均来源于政府工作报告十一五以来，永州经济加速腾飞！十一五以来，永州经济加速腾飞！不断增大的经济体量，为城市的建设发展提供了强大的原动力！不断增大的经济体量，为城市的建设发展提供了强大的原动力！640.04永州市654.76湘潭市734.06郴州市 909.57株洲市1000.09衡阳市1049.7常德市1105.74岳阳市3000.98（亿元）长沙市09年永州经济在全省的位置人人均均G GD DP P16.8% 13.9% 17.2 % 七、财政收入与固定资产投资七、财政收入与固定资产投资数年来持续的高投入，对城市基础设施建设和房地产发展提供了基础。
数年来持续的高投入，对城市基础设施建设和房地产发展提供了基础★以上数据资料均来源于政府工作报告投资增速连续投资增速连续3 3年位居全省前列！年位居全省前列！财政收入连续财政收入连续6 6年增长率超年增长率超16%16%！！综合城市经济总量、财政状况和固定资产投资三方面的考量，永州经济对投资和财政支持的依赖性较大长期以来，永州得到了中央财政的大力支持，从以下图表可以看出，进几年来，在国家加大中西部投入的政策背景下，永州财政支出快速增加，不管从总量上还是增幅上都远超过财政收入水平2008年完成全社会固定资产投资358.46亿元，比上年增长41.9%，增幅排全省第1位 2009年完成全社会固定资产投资600.14亿元，比上年增长67.5% 2010年完成全社会固定资产投资完成810亿元，增长35% 20102010年财政收入达年财政收入达5353亿，比上年大增亿，比上年大增32%32%，为，为20052005年的年的2.52.5倍！倍！财财政政收收支支对对比比单位：亿单位：亿财政支出财政支出财政收入财政收入 城镇人口可支配收入城镇人口可支配收入八、消费经济八、消费经济居民收入稳定增加，消费能力增强，消费欲望随之释放居民收入稳定增加，消费能力增强，消费欲望随之释放永州市社会消费品零售总额在2008年、2009年连续两年高于全省平均增长水平后， 2010年继续增长19.5%，增幅由08年全省的第10位上升到第5位，家家电、汽车、旅游休闲、文化娱乐等高档次产品和服务成为消费热点。
电、汽车、旅游休闲、文化娱乐等高档次产品和服务成为消费热点 ★以上数据资料均来源于政府工作报告以以20092009年为例，旅游收入比上年增长年为例，旅游收入比上年增长20.8%20.8%，汽车类销售，汽车类销售额更比上年大涨额更比上年大涨2.142.14倍 九、产业结构九、产业结构工业基础薄弱，整体经济实力差近年来工业发展速度加快，但现阶段还工业基础薄弱，整体经济实力差近年来工业发展速度加快，但现阶段还是以消费为主导的城市是以消费为主导的城市工业占经济比重逐渐加大工业占经济比重逐渐加大★以上数据资料均来源于政府工作报告25.734.040.3目前来看，永州仍是一个以第三产业为主导的消费型城市目前来看，永州仍是一个以第三产业为主导的消费型城市单位：亿单位：亿分产业看，2009年第一产业增加值164.56亿元，增长6.7%；第二产业增加值217.33亿元，增长20.9%；第三产业增加值258.15亿元，增长12.5%三次产业结构比重由上年的27.3：30.6：42.1调整为25.7：34.0：40.3 宏观经济总结宏观经济总结以上从区位、交通、规划、行政、人口、经济发展、财政及投资、消费、产业结构以上从区位、交通、规划、行政、人口、经济发展、财政及投资、消费、产业结构等各方面对永州城市有了一个较全面的认知：等各方面对永州城市有了一个较全面的认知：城市：城市：具备打造百万人口级别的，连接两广的重要区域中心城市的潜力。
具备打造百万人口级别的，连接两广的重要区域中心城市的潜力经济：经济：后发优势较明显，增速保持全省前列，工业化加快，迎来发展腾飞期后发优势较明显，增速保持全省前列，工业化加快，迎来发展腾飞期消费：消费：居民收入增长，超前消费意识较强，且存在百万返乡人士的返乡消费居民收入增长，超前消费意识较强，且存在百万返乡人士的返乡消费协兴观点：协兴观点：区位：区位：沟通广东、广西的交通要道规划：规划：打造人口过百万的湘粤桂省际区域性中心城市交通：交通：机场、高铁、高速公路三维立体高速交通网行政：行政：下辖两区九县，为湖南四大古郡人口：人口：全市人口586.66万，城镇化率较低，外出务工人员达百万经济：经济：基础较差、增长较快，连续3年增幅位于全省前列财政及投资：财政及投资：经济对投资和财政支持的依赖性较大，投资增长快速消费：消费：居民收入增加、消费多于收入，超前消费意识强产业：产业：消费支撑型社会，工业基础薄弱，但发展很快极具潜力和爆发力的房地产开发大前景极具潜力和爆发力的房地产开发大前景 NO.2 NO.2 房地产市场概况房地产市场概况（住宅篇）（住宅篇） 1 1、房地产市场供销两旺、房地产市场供销两旺永州市房地产发展增长较快。
20092009年全市完成房地产开发投资年全市完成房地产开发投资61.9761.97亿元，比上年增长亿元，比上年增长83.0%83.0%，增幅比上年加快46.5个百分点房屋施工面积625.04万平方米，比上年增长44.5%；竣工面积145.27万平方米，增长60.3%全年商品房销售面积全年商品房销售面积169.01169.01万平方米，增长万平方米，增长56.8%56.8%，其中住宅销售，其中住宅销售149.96149.96万平方米，增长万平方米，增长47.4%47.4%竣工经济适用房2266套，竣工面积28.97万平方米 2 2、居民居住水平不断提高、居民居住水平不断提高2009年城镇居民人均住房面积43.5平方米，农村居民人均住房面积35.9平方米 3 3、建筑业平稳发展、建筑业平稳发展20092009年实现建筑业增加值年实现建筑业增加值33.2133.21亿元，比亿元，比上年增长上年增长24.3%24.3%全年施工项目79个，比上年增加1个资质内建筑企业房屋建筑竣工面积507.7万平方米，增长13.1% 一、住宅地产概况一、住宅地产概况19.1%36.5%83%从房地产开发投资、商品房销售、人均住房水平、建筑业发展势头等方面来看，永从房地产开发投资、商品房销售、人均住房水平、建筑业发展势头等方面来看，永州房地产已进入快速发展期州房地产已进入快速发展期20082008年至今年至今, ,永州房地产呈现迅猛发展的势头永州房地产呈现迅猛发展的势头, , 房地产年投房地产年投资总额均比上一年递增资总额均比上一年递增80%80%以上。
以上★以上数据资料均来源于政府工作报告 二、一级市场供应二、一级市场供应永州市区（冷水滩）5年土地交易情况年份一级市场拍卖挂牌改制企业拍卖挂牌总计交易面积（㎡）交易总额（万元）交易均价（元/㎡）交易面积（㎡）交易总额（万元）交易均价（元/㎡）交易面积（㎡）交易总额（万元）交易均价（元/㎡）06231886190298201413648332.1590373250273617330741733337708903192407154138016097405312187108984653332943383476625527341019419358463520949740624026483293277381251753673331407585109989444859348617301217049985117195665642560★以上数据资料均来源于永州市国土资源局，10年统计截止日期为12月21日Ø积极推行网上招拍挂，土地交易市场得到进一步规范，土地出让收入大幅增加Ø近3年来，全市共出让土地2747宗，面积875.28公顷，出让收入达29.34亿元Ø其中，市区三年来出让土地202宗，面积278.1公顷，出让收入14.04亿元。
Ø20102010年市区已出让土地年市区已出让土地8282宗，面积宗，面积96.0896.08公顷，实现出让收入公顷，实现出让收入6.36.3亿元 政府支持行业发展，土地供应量充足，总体地价维持较低水平政府支持行业发展，土地供应量充足，总体地价维持较低水平政策支持下，土地市场供应充足，成交活跃政策支持下，土地市场供应充足，成交活跃 Ø面积：至2008年5月，永州市房屋施工面积（包括农村单位商品房、办公楼、商业营业用房以及其他）累计至少410平米在施工当中，其中近两年商品房年均销售量为189.83万平米Ø均价：永州市商品房销售均价由于历史基数很低，虽经近几年的逐年增长，但是在同等城市中房价仍然处于较低位置数据来源：永州市统计局）三、二级市场现状三、二级市场现状近两年商品房销售均价保持近两年商品房销售均价保持20%20%左右的年增长率，销售面左右的年增长率，销售面积呈现三年翻两倍的爆发式增长积呈现三年翻两倍的爆发式增长永州市区房地产面积统计年份施工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）销售面积（万㎡）2008年432.690.63107.72009年625.04145.27169.012010年（1-8月）——310292.78累计1057.64545.9569.49未完工面积410.83年均销售面积189.83销量呈现快速增长历史价格起点较低，目前涨势明显，且仍有很大上升潜力历史价格起点较低，目前涨势明显，且仍有很大上升潜力★以上数据资料均来源于永州市房产局 Ø冷水滩区域以湘江为界分为河西、以湘江为界分为河西、河东两个区域。
河东两个区域Ø河西是冷水滩商业繁华之地，住宅则以零陵中路为核心，像周边区域延伸Ø随着火车站的新建，加之凤凰园版块的发展，河西区域形成了火车站、火车站、凤凰园、零陵路三大房地产开发集凤凰园、零陵路三大房地产开发集中板块中板块Ø河东是冷水滩后起的行政及居住区，市政配套较完善，因较好的居住环境及城市规划，主要形成了沿江路沿江路和育才路两个高档住宅板块和育才路两个高档住宅板块 四、二级市场楼盘分布四、二级市场楼盘分布两大片区、五大板块，片区间差别较明显两大片区、五大板块，片区间差别较明显河东为老城区，商业集中、居住环境差，河西为新城区，政务中心、居住环境好河东为老城区，商业集中、居住环境差，河西为新城区，政务中心、居住环境好创发城创发城皇家帝王广场皇家帝王广场华源府第华源府第印象巴厘印象巴厘名名门门世世家家舜舜德德花花园园恒景苑恒景苑书香华庭书香华庭银海花园银海花园金水湾城市广场金水湾城市广场富富临临锦锦江江花花园园学府铭邸学府铭邸清华一品清华一品广源国际广场广源国际广场香河城香河城曼谷峰景曼谷峰景嘉信西城香山嘉信西城香山城市荣域城市荣域城市绿岛城市绿岛中联城市广场中联城市广场主主 要要 在在 售售 楼楼 盘盘 分分 布布 图图新新港港财财富富广广场场博林经典博林经典华华兴兴世世纪纪城城星城观天下星城观天下火车站-新四中零陵路世博美域世博美域幸福里幸福里贵族阳光贵族阳光凤凰园潇湘国际广场潇湘国际广场塞纳河畔塞纳河畔翰林山庄翰林山庄育才路滨江豪园滨江豪园沿江路 客群增加：客群增加：大量周边县乡、务工返乡人员为房地产市场带来了新的购买力。
据市统计局2008年调查，冷水滩、零陵外来人口购房占５０％；火车站片区在售楼盘创发城有超过冷水滩、零陵外来人口购房占５０％；火车站片区在售楼盘创发城有超过600600套房被下辖县份上套房被下辖县份上的客户购买的客户购买规模扩大：规模扩大：从15万平米的颐园小区，到32万平米长丰国际广场，再到43万平米皇家帝王广场，和本项目对面超100万平米的中央新城，永州房地产开发由河西老城区——河东新城区——新火车站片区，迈进从从““造房造房””走向走向““造城造城””的规模开发时代的规模开发时代政策支持：政策支持：政府积极推动行业发展，加大普通商品住房的供地量，调整土地出让策略，实行小宗地出让，降低开发门槛，促进开发增长五、住宅市场趋势分析五、住宅市场趋势分析从市场、行业、政策层面的解读从市场、行业、政策层面的解读城市发展带来的新区开发和投资增加为房地产市场带来了动力城市发展带来的新区开发和投资增加为房地产市场带来了动力抓抓 紧紧 历历 史史 机机 遇遇 ，， 把把 握握 发发 展展 脉脉 搏搏 NO.2 NO.2 房地产市场概况房地产市场概况（商业篇）（商业篇） Ø河西向来是冷水滩商业繁华之地，更以零陵中路最为集中。
Ø零陵中路商圈主要业态以百货、服装、专卖店、餐饮娱乐为主，商业有：步步高电器、金水湾百货、潇湘步行街、舜德摩尔、红太阳购物中心Ø凤凰园商圈以凤凰路、凤凰园开发区为基础，近几年来陆续发展起以五金、建材、小家电、酒店娱乐等业态为主的城市次商圈一、商圈分布一、商圈分布零陵中路、凤凰园、火车站，三大商圈将三足鼎立零陵中路、凤凰园、火车站，三大商圈将三足鼎立目前零陵中路一家独大，凤凰园次之目前零陵中路一家独大，凤凰园次之Ø新火车站目前拥有21列客车停靠，到2012年，时速达250公里的新湘桂线通车后，预计将有120对列车停靠、日均客流量达3万人以上！Ø火车站商圈在建商业有：广源购物中心、广源购物广广源购物中心、广源购物广场、创发城商业、新港财富场、创发城商业、新港财富广场等火车站商圈即将崛起火车站商圈即将崛起 二、市场租金与售价二、市场租金与售价商业名称商业名称业态业态商圈商圈楼层楼层租金租金售价售价潇湘步行街服装零陵中路2楼70—120元/㎡/月——万丽来商场服饰零陵中路1楼100元/㎡/月——金水湾百货百货、服饰零陵中路1楼300元/㎡/月——月光宝盒服饰零陵中路1楼110元/㎡/月——舜德摩尔建材凤凰园1楼40元/㎡/月——义乌商城小商品凤凰园1楼70元/㎡/月——金水湾城市广场——零陵中路1楼——8万起拍中联国际广场品牌店零陵中路1楼95—150元/㎡/月（周边）5.8万广源国际广场——火车站1楼35—60元/㎡/月（周边）2.5万新港财富广场服装批发火车站1楼35—60元/㎡/月（周边）2万嘉兴装饰 装饰火车站（新四中）1楼20元/㎡/月——由于商铺具体楼层、位置、业态等条件的不同，租金与售价并不固定，以上均为由于商铺具体楼层、位置、业态等条件的不同，租金与售价并不固定，以上均为根据案例调研结果而计算的大致估值，仅供参考。
根据案例调研结果而计算的大致估值，仅供参考 此商圈核心主要集中在零陵路和凤凰路交汇的十字路口，由舜德城市摩尔、此商圈核心主要集中在零陵路和凤凰路交汇的十字路口，由舜德城市摩尔、步步高、永泰商贸城、家家福等商业体组成！步步高、永泰商贸城、家家福等商业体组成！永州主要商圈永州主要商圈————零陵中路商圈零陵中路商圈 零陵路做为冷水滩的核心商业圈，零陵路做为冷水滩的核心商业圈，主要有一下几大优势：主要有一下几大优势：1 1、交通优势：、交通优势：地处零陵北路与凤凰路交汇处，是连接河东、河西的必经之道 ，市区20多条公交线路并经此处，人流、车流云集 2 2、人口集中优势：、人口集中优势：中心3公里半径范围内常住人口近20万，5公里半径范围内常住人口达35万人口的集中体现为消费集中，购买力强，为商业和服务业发展提供保障 3 3、成熟商业氛围：、成熟商业氛围：零陵路做为冷水滩的核心商圈，聚集了步步高百货、万喜登酒店、金水湾百货、精品步行街等大批商业物业，浓厚的商业氛围，是永州市人民习惯性消费区域 零陵路商圈三、零陵路商圈三、零陵路商圈 零陵路商圈商业特征零陵路商圈商业特征特征特征1 1：：以专业性为主导的专业市场，如：银龙电脑城、舜德摩尔建材城。
以专业性为主导的专业市场，如：银龙电脑城、舜德摩尔建材城特征特征2 2：：以步行街，购物中心、百货业、大型超市、星级酒店为主导的综合性商以步行街，购物中心、百货业、大型超市、星级酒店为主导的综合性商业，如：潇湘步行街、金水湾百货、阿波罗广场等业，如：潇湘步行街、金水湾百货、阿波罗广场等大型高端商业聚集，商业氛围浓厚，是永州市人民习惯性消费区域大型高端商业聚集，商业氛围浓厚，是永州市人民习惯性消费区域三、零陵路商圈三、零陵路商圈经营种类经营种类规格规格售价售价万／㎡万／㎡租金元／㎡租金元／㎡进深进深开间开间银龙电脑城银龙电脑城电子产品2.5米2-5米1.8-2.5由电脑城统一租金48元/㎡舜德摩尔舜德摩尔建材为主5-12米4-7米3.5-4.5根据地段不一样收费38-66元／㎡永泰商贸城永泰商贸城家具电器临街进深10米开间4.5米1.2-2.20由永泰商贸城统一租金35元／㎡经营种类经营种类规格规格售价售价万／㎡万／㎡租金元／㎡租金元／㎡进深进深开间开间潇湘步行街潇湘步行街服饰、鞋包类3-10米2.3-7米3.5-5.5根据地段不一样收费45元-／90㎡阿波罗广场阿波罗广场服饰、娱乐休闲3-12米3-7米4.8-6.2根据地段不同租金55-160元／㎡月光宝盒月光宝盒休闲餐饮、服饰3-12米3-5米5-6.2根据地段不同租金55-160元／㎡ 此商圈核心主要集中在凤凰大道、梧桐路与珊瑚路上，由义乌小商品城、此商圈核心主要集中在凤凰大道、梧桐路与珊瑚路上，由义乌小商品城、永达建材市场及部分社区商业等商业体组成！永达建材市场及部分社区商业等商业体组成！发展中的商圈发展中的商圈————凤凰园商圈凤凰园商圈 凤凰园路做为发展中的商业圈，凤凰园路做为发展中的商业圈，主要有一下几个特点：主要有一下几个特点：1 1、交通：、交通：地处零陵路商业版块与新火车站交汇处，其中，距离新火车站5分钟车程。
2 2、工业园区：、工业园区：随着2008承接产业的号角吹响，国内外诸多著名企业先后落户于凤凰园工业区经济的发展必将会带来人气的聚集，为凤凰商圈商业发展带来保障 3 3、商业载体规模较小，划分专业：、商业载体规模较小，划分专业：近年来，落户于此的商家，几乎都以批发仓储和专业市场为主，比如：义乌小商品城 四、凤凰园商圈四、凤凰园商圈凤凰园商圈 凤凰园商圈商业特征凤凰园商圈商业特征特征特征1 1：以批发仓储为主导的集中性商业，如：义乌小商品城以批发仓储为主导的集中性商业，如：义乌小商品城特征特征2 2：普通商业规模较小，档次较低、随着银海花园、城市绿岛等楼盘的进入，：普通商业规模较小，档次较低、随着银海花园、城市绿岛等楼盘的进入，社区商业发展迅速，可依然缺乏种大型消费中心社区商业发展迅速，可依然缺乏种大型消费中心大型高端商业聚集，商业氛围浓厚，是永州市人民习惯性消费区域大型高端商业聚集，商业氛围浓厚，是永州市人民习惯性消费区域四、凤凰园商圈四、凤凰园商圈经营种类经营种类规格规格售价售价万／㎡万／㎡租金元／㎡租金元／㎡进深进深开间开间银海花园银海花园餐饮、药店、便利店、电信、银行等4-12米4-5.5米2.0-2.4租金为24-55元／ ㎡之间城市绿岛城市绿岛4-12米4-5.5米2.0-2.5租金为25-55元／㎡之间城市荣域城市荣域公寓、商铺、住宅5-13米3-6米2.1-2.7根据地段不同租金40-75元／㎡经营种类经营种类规格规格售价售价万／㎡万／㎡租金元／㎡租金元／㎡进深进深开间开间义乌小商义乌小商品城品城综合商业以小商品批发零售为主5-12米3—7米1.2-2.6看经营位置来定，一般是25-75 ／㎡ 此商圈核心主要集中在潇湘大道、珍珠路与珊瑚路上，主要由新四中学生市场、此商圈核心主要集中在潇湘大道、珍珠路与珊瑚路上，主要由新四中学生市场、火车站广场市场及部分社区商业等组成！火车站广场市场及部分社区商业等组成！后起之秀后起之秀————新火车站商圈新火车站商圈 火车站做为新兴的商业圈，主要火车站做为新兴的商业圈，主要有一下几个特点：有一下几个特点：1 1、交通：、交通：随着永州汽车总站在火车站附近落户，交通优势更加不言而喻。
所谓：火车一响，黄金万两这一商圈将成为永州的商贸物流中枢2 2、全新规划：、全新规划：火车站可谓是未开垦的价值洼地随着产业承接的推进，这里无疑是永州发展中心化城市的最快地区 3 3、商业起点平台高：、商业起点平台高：随着各大开发商和政府对外招商引资项目的进驻带来了新的商业模式，更加的专业化，区别于其余的两个商圈发展进度，商业综合体层出不穷 新火车站商圈新火车站商圈五、火车站商圈五、火车站商圈 火车站商圈商业特征火车站商圈商业特征特征特征1 1：以教育为主打的学生商业，如：学府名邸、华源府第等以教育为主打的学生商业，如：学府名邸、华源府第等特征特征2 2：以购物中心、酒店、写字楼、商务公寓为主导的综合性商业，如：广源：以购物中心、酒店、写字楼、商务公寓为主导的综合性商业，如：广源国际、新港财富广场、华兴世纪城等国际、新港财富广场、华兴世纪城等大型高端商业聚集，商业氛围浓厚，是永州市人民习惯性消费区域大型高端商业聚集，商业氛围浓厚，是永州市人民习惯性消费区域五、火车站商圈五、火车站商圈经营种类经营种类规格规格售价售价万／㎡万／㎡租金租金元／㎡元／㎡进深进深开间开间层高层高广源国际广源国际金融类、购物、通讯3-10米2.3-7米5.3米1.7起根据地段不一样收费30-／70㎡新港财富新港财富广场广场服饰、家居等批发零售3-12米3-7米4.8米1.2-2.5根据地段不同租金30-60元／㎡华兴世纪华兴世纪城城餐饮，品牌服饰、家具等3-12米4.5-5.24.5-5.2米待定销售人员预估60元／㎡经营种类经营种类规格规格售价售价万／㎡万／㎡租金租金元／㎡元／㎡进深进深开间开间学府名邸学府名邸文具、琴棋书画、体育用品、培训机构、2.5米2-5米1.8-2.5由电脑城统一租金48元／㎡书香华庭书香华庭5-12米4-7米3.5-4.5根据地段不一样收费38-66元／㎡园丁西郡园丁西郡餐饮、便利店、洗衣店等10米4.5米1.2-2.20由永泰商贸城统一租金35元／㎡ 六、在售商业分析六、在售商业分析集中型商业集中型商业 ＆＆ 社区商业社区商业中联国际广场金水湾城市广场学府铭邸银海花园项目名称项目名称商业面积商业面积产品结构产品结构规规 格格均价（万元均价（万元／㎡）／㎡）租金（万元租金（万元／㎡）／㎡）备备 注注总总 结结开间开间（米）（米）进深（米）进深（米）层高（米）层高（米）集中型集中型商业商业金水湾城市广场金水湾城市广场 3万㎡沿街商铺、购物卖场、酒店式公寓等4--4.59-134.8-5.48万元／㎡起95-150／㎡只有10间铺，采取竟拍方式以50平商铺为主，没有独立给排水。
销售呈供不应求状，这也说明投资渠道过少中联国际广场中联国际广场5万㎡商住公寓，地下商场，中心商场，U字商业步行街4—5.59-134.6-5.25.8万元／㎡95-150／㎡5万平商业体量全为独立门面楼盘底楼盘底商商银海花园银海花园3万㎡沿街商铺、社区商铺3.5-65-134.6-5.42.4万元／㎡35-65／㎡3万方社区商业配套社区商业以租赁为主，进深较长，没有统一物业要求和标准学府铭邸学府铭邸2.7万㎡沿街商铺、农贸大市场、文化场馆4-4.810-134.5-51.8万元／㎡起 30-50／㎡只卖临街商铺，文化场馆和农贸大市场自主管理协兴观点：Ø从户型上看：从户型上看：集中型商业与社区商业开间进深无明显差别，以20—60㎡为主Ø从价格上看：从价格上看：由于集中式商业大多地段优越，价格都比社区商业贵3-4倍，住宅底商市场价格普遍在2万以上，繁华地段集中式商业价格在5万以上Ø从市场上看：从市场上看：永州人普遍把购买商铺作为重要的投资渠道，已对商铺投资有了价值认同，商业物业销售较好目前市场商业物业发展较好目前市场商业物业发展较好 七、片区商业现状七、片区商业现状Ø商业价格普遍不低：商业价格普遍不低：相比于2千多元的房价，商业价格2万多每平米，在永州比较普遍。
Ø1 1层与层与2 2层价差很大：层价差很大：本项目所在区块周边项目一层商铺销售均价在25000元/平方米左右，二层商铺售价在3300元/平方米左右Ø2 2层销售比层销售比1 1层好：层好：从两个楼盘的调查我们发现，销售情况来看，由于价格原因，二层商铺的销售情况明显优于一层Ø片区商业前景好：片区商业前景好：以火车站为核心，沿潇湘大道珊瑚路等道路将在未来数年兴起大批高端化、规模化的商业物业新新港港财财富富广广场场西侧西侧1F:200001F:20000元元/ /㎡㎡西侧西侧2F:40002F:4000元元/ /㎡㎡南侧南侧1F:6000-110001F:6000-11000元元/ /㎡㎡南侧南侧2F:37002F:3700元元/ /㎡㎡中间中间1F:60001F:6000元元/ /㎡㎡中间中间2F:31002F:3100元元/ /㎡㎡1F1F：：25000元/㎡2F2F：：3300元/㎡广广源源国国际际广广场场火车站广源国际广场广源国际广场 ＆＆ 新港财富广场新港财富广场项目周边属于火车站核心区，政府规划的商业网点较多，目前已开发的或正在项目周边属于火车站核心区，政府规划的商业网点较多，目前已开发的或正在开发的商业有：开发的商业有：新港财富广场、广源国际广场、华兴世纪城商业、创发城商业新港财富广场、广源国际广场、华兴世纪城商业、创发城商业协兴观点： 以上从整体现状、一级市场、二级市场（住宅、商业市场等方面对永州房地产市场以上从整体现状、一级市场、二级市场（住宅、商业市场等方面对永州房地产市场有了一个较全面的认知：有了一个较全面的认知：①①永州房地产市场正处在发展腾飞期，在巨大的市场面前，只有能够认清行业现状，把握行业走永州房地产市场正处在发展腾飞期，在巨大的市场面前，只有能够认清行业现状，把握行业走势，抢占行业先机的房地产开发企业才能赢得最多的发展红利。
势，抢占行业先机的房地产开发企业才能赢得最多的发展红利②②以新火车站片区为代表的新开发区域，随着片区成熟度的提高和商圈的兴起，成为永州房地产以新火车站片区为代表的新开发区域，随着片区成熟度的提高和商圈的兴起，成为永州房地产开发和投资的又一热点开发和投资的又一热点协兴观点：整体发展：整体发展：供销两旺、居住水平提高、建筑行业平稳一级市场：一级市场：政府放量供应，地价水平维持低位二级市场：二级市场：（住宅）：（住宅）：两大片区、五大板块，西商东住，价格起点较低，有很大上升潜力（商业）：（商业）：零陵中路、凤凰园、火车站将三足鼎立，项目片区前景看好房地产市场总结房地产市场总结 NO.3 NO.3 区域市场分析区域市场分析 火车站片区火车站片区代表楼盘：广源国际广场、新港财富广场、清华一品等多层价格：900-1400元/平米高层：1400-2000元/平米客户：多为周边县城客户，以及部分新四中教师项目位于：冷水滩区项目位于：冷水滩区/ /河西河西/ /火车站片区火车站片区/ /珊瑚路与传芳路珊瑚路与传芳路交汇处交汇处一、项目区域界定一、项目区域界定Ø市委、市政府及众多机关单位所在地，整体规划和配套较好。
Ø主要分为育才路板块和滨江板块育才路板块目前高层均价在2200元/㎡左右，滨江板块目前高层均价约2500元/㎡Ø客户群体以企事业单位、公务员为主河东为新城区，市政机关和高档小区较多，河东为新城区，市政机关和高档小区较多，居住环境较好居住环境较好长丰工业园长丰工业园新四中新四中零零 陵陵 中中 路路凤凰园区政府区政府凤凰园工业组团育 才 路滨江片区商住片区商住片区居住片区居住片区工业片区工业片区火火车车站站片片区区市政府市政府汽车总站汽车总站（规划）（规划）河西为老城区，工商业较多，楼盘档次较低，河西为老城区，工商业较多，楼盘档次较低，居住环境较差居住环境较差Ø以零陵中路为主体的商业中心，以凤凰园、长丰工业园为主体的工业中心，和未来以火车站、汽车总站为主体的商贸物流中心 规划范围规划范围Ø紫霞路以南、西区路以北、火车站铁路线以东、珍珠路以西规划定位规划定位Ø承载城市升级换代与骨架拉升需要，打造现代型、生态型、宜居型的国际化城市新区Ø功能定位包含商贸、金融、居住、绿色生态、人文教育等综合类型功能定位包含商贸、金融、居住、绿色生态、人文教育等综合类型Ø物业类型包含高端酒店、写字楼、大型购物商场、百货超市、高品质住宅、生态公园、知名中小学等。
Ø商贸金融方面：继零陵中路城市主商业中心之后的，新型的，符合现代购物消费理念的城市商业副中心居住方面：高品质、宜居型社区居住方面：高品质、宜居型社区Ø人文教育方面：引入知名学校、打造教育产业驱动示范区Ø绿色生态方面：规划有市政公园、生态湖泊水系等发展计划发展计划重点发展重点发展““一横两竖一横两竖””，围绕珊瑚路、潇湘大道、传芳路沿线开发建设围绕珊瑚路、潇湘大道、传芳路沿线开发建设二、项目所在片区规划二、项目所在片区规划打造现代化、国际化，宜商、宜居的新型打造现代化、国际化，宜商、宜居的新型都市繁华区都市繁华区站站前前中中心心区区新火车站政府规划、强势崛起，政府规划、强势崛起，20112011—火车站片区地产开发新纪元！火车站片区地产开发新纪元！ 三、区域一级市场三、区域一级市场近几年来，土地出让重点主要在河西区，包括梧桐路沿线、潇湘大道沿线等，未来河西楼盘在市场供应中近几年来，土地出让重点主要在河西区，包括梧桐路沿线、潇湘大道沿线等，未来河西楼盘在市场供应中的占比将明显提高城市开发已向西转移，火车站片区将进入快速发展期，本项目位于城市重点发展区的核的占比将明显提高城市开发已向西转移，火车站片区将进入快速发展期，本项目位于城市重点发展区的核心地段。
心地段河东供应减少，河西供应放量河东供应减少，河西供应放量火车站片区成为开发重点火车站片区成为开发重点10亩109亩55亩130亩60亩8.4亩67亩10亩87亩75亩107亩39亩10.5亩50亩451亩83亩供应较少供应较少供应放量供应放量56亩12亩河东地区受地形限制，发展空河东地区受地形限制，发展空间有限，近两年来，楼盘所占间有限，近两年来，楼盘所占市场份额减少市场份额减少项目周边多个地块已于近年集中拍出，项目区域将成为永州城市地产开发的最热点地区协兴观点 四、区域二级市场四、区域二级市场火车站火车站- -新四中板块在售项目汇总新四中板块在售项目汇总项目名称位置开发商总占地总建面容积率绿化率建筑形态主力产品均价华兴世纪城永州市冷水滩区潇湘大道与梧桐路交汇处永州华兴房地产开发有限公司333331200003.60 30%板楼,高层3房116-127㎡待定（认筹）广源国际广场潇湘大道与广场北路交汇处永州市广利来房地产开发有限公司66007000010.61 高层（30） 2房79㎡和3房130㎡ 1800元/㎡名门世家永州冷水滩区珊瑚路白竹亭水库永州市深达置业有限公司870002600002.99 48%小高层 4房229㎡2200元/㎡创发城永州市冷水滩凤凰园珊瑚路白竹亭水库旁湖南广聚源房地产开发有限公司366001340003.66 46%板塔结合小高层3房115-136㎡2400元/㎡嘉信阳光花园永州市冷水滩区梧桐路与传芳路交叉口西北角26665 33.2%多层、小高层 3房1300元/㎡新港财富广场新火车站对面潇湘大道与站前北路交汇处海南新港湘永地产31000 146000 4.7 多层、小高层 3房130㎡电梯1500元/㎡楼梯1300元/㎡西元春天冷水滩梧桐路与传芳路交汇处永州市荣兴房地产开发有限公司27374610002.23 39.6%板塔结合 北斗苑生态一号珊瑚路与传芳路交汇处永州市墨湘阁房地产开发有限公司3500140004.00 35%小高层 3居134㎡1700元/㎡书香华庭冷水滩区潇湘大道(四中新校旁) 永州市冷水滩区经济建设投资有限公司 6万㎡33万㎡3.6737.56%小高层3居142 ㎡1800元/㎡学府名邸新四中北大门正对面 永州市天宇金地房地产开发有限公司 3万㎡13万㎡4.635%小高层、高层4居142 ㎡待定（认筹）尚品阁潇湘大道与才子路交汇东北角 永州市永丰房地产有限责任公司 0.46万㎡2万㎡6.0---高层3居127㎡1600元/㎡西南花园翰林苑永州河西潇湘大道新火车站旁 永州市天宇金地农贸综合大市场开发有限公司 分多次开发，数据不详多层4居197 ㎡1400元/㎡清华一品潇湘大道与西区路交汇处 永州恒联房地产开发有限公司 ---6万㎡--------小高层3房117㎡4房158 ㎡1868元/㎡园丁山庄西郡冷水滩区西区路（新四中对面） 永州市兆泰房地产开发有限公司 分多次开发，数据不详高层3居102 ㎡1700元/㎡ 五、区域二级市场特征五、区域二级市场特征火车站火车站- -新四中板块楼盘特点概括新四中板块楼盘特点概括一：体量偏小：一：体量偏小：除西南花园、园丁山庄等分拆开发的微利房外，超过15万㎡建面的楼盘只有26万㎡建面的名门世家和33万㎡建面的书香华庭，其他楼盘体量都较小。
二：主力户型集中：二：主力户型集中：对片区13个录得主力户型的楼盘研究，以2房为主的楼盘有1个，以4房为主的楼盘有4个，以3房为主的楼盘有10个，主力户型中3房面积区间为102-142㎡，尤以130±5㎡3房最为普遍，有6个楼盘三：项目价格较低：三：项目价格较低：片区目前均价最高楼盘为创发城2400元/㎡，均价最低楼盘为嘉信阳光花园1300元/㎡，片区均价估算约为1814元/㎡，低于2010年全市均价四：容积率较高：四：容积率较高：对片区10个录得容积率的楼盘研究，低于3.0的楼盘仅有2个，3.5-4.0的楼盘有4个，4.5-6.0的楼盘有3个，高于10.0的楼盘有1个片区楼盘特点可归纳为：片区楼盘特点可归纳为：体量偏小、产品较单一、价格较低、容积率偏高体量偏小、产品较单一、价格较低、容积率偏高 NO.4 NO.4 区域典型项目分析区域典型项目分析 地址：地址：永州冷水滩区珊瑚路白竹亭水库永州冷水滩区珊瑚路白竹亭水库 占地面积：占地面积：8600086000㎡㎡建筑面积：建筑面积：260000260000㎡㎡ 总户数：总户数：12001200容积率：容积率：3 3 绿化率：绿化率：43%43%分期开发分期开发:3:3期期电梯配比：一梯两户电梯配比：一梯两户一、名门世家一、名门世家批次批次认筹时间认筹时间开盘时间开盘时间产品构成产品构成均价均价一期一期-------（尾盘）229㎡以上的4-6房大户（售罄）1680元/㎡二期二期2010年2月1日2010年10月1日以100-130平方米三房为主推2100元/㎡三期三期待定待定------------------待定优势分析优势分析现楼销售，社区生活氛围好，环境静谧现楼销售，社区生活氛围好，环境静谧客户分析客户分析主要为工业区企业员工主要为工业区企业员工（企业交纳首付、企业班车接送）（企业交纳首付、企业班车接送）————项目基础数据项目基础数据 ————项目解读项目解读项目介绍：项目介绍：名门世家坐落于永州市冷水滩区河西珊瑚湾中心区域，是永州最大的欧陆风格的纯住宅社区。
独享白竹庭生态湖面和山顶公园，也是市区唯一真正意义上的山水公园社区由一栋综合楼、十三栋高层住宅及三栋多层住宅组成，内部配套完善畅销原因：畅销原因：地段：位于地段：位于永州市冷水滩区河西珊瑚湾中心区域，项目临近河西商业中心和区政府、火车站，西靠白竹永州市冷水滩区河西珊瑚湾中心区域，项目临近河西商业中心和区政府、火车站，西靠白竹亭水库户型：纯板式一梯两户结构、宽楼距、南北通透、户型：纯板式一梯两户结构、宽楼距、南北通透、270270度转角全景落地窗、户户双阳台设置度转角全景落地窗、户户双阳台设置 景观：景观：5000㎡公共绿地广场公共绿地广场 皇家风格园林皇家风格园林配套：配套：星级会所、幼儿园、超市、银行、医疗门诊、邮政代办和大型地下停车场星级会所、幼儿园、超市、银行、医疗门诊、邮政代办和大型地下停车场形象：形象：真正纯板式欧陆风格的坡地建，贴合项目高端定位真正纯板式欧陆风格的坡地建，贴合项目高端定位劣势：劣势：交通：项目公共交通只有交通：项目公共交通只有2020路车，出行不便路车，出行不便品质：一期客户反应楼梯质量较差品质：一期客户反应楼梯质量较差一、名门世家一、名门世家 户型点评：户型点评：三房两厅两卫三房两厅两卫 132.78132.78㎡㎡户型方正，观景阳台较大，提升附加户型方正，观景阳台较大，提升附加值，室内流线设计合理，适合居家。
值，室内流线设计合理，适合居家————主力户型点评主力户型点评270270度度观景台观景台一、名门世家一、名门世家户型点评：户型点评：五房两厅两卫五房两厅两卫 229.2229.2㎡㎡户型紧凑，南北通透，主卧户型紧凑，南北通透，主卧270270观景台提观景台提升主人品味且让外立面更符合欧陆风格，升主人品味且让外立面更符合欧陆风格，但卧室隐私性欠缺但卧室隐私性欠缺 总建筑面积：总建筑面积：1212万㎡万㎡规划总户数规划总户数: 791: 791分期：分分期：分3 3期开发期开发建筑形式：高层建筑形式：高层电梯配比：一梯两户电梯配比：一梯两户批次批次认筹时间认筹时间开盘时开盘时间间产品构成产品构成均价均价一期一期目前认筹进行中（交目前认筹进行中（交2000020000定房号，定定房号，定3 3房送房送1.51.5万，定万，定4 4房送房送2 2万）万）预计预计6 6月月底底推出推出2 2栋栋2727层，共推出层，共推出162162套，产品结构为：套，产品结构为：132-132-138138㎡三房占㎡三房占68%68%、、155155㎡四房占㎡四房占16%16%、以及、以及188188㎡㎡五房占五房占16%16%预计为预计为2700-28002700-2800元元/ /㎡；㎡；三期三期规划当中规划当中--------------将推出一房、两房单位将推出一房、两房单位——客户构成客户构成重要客户群体：本地客户占重要比例，主要为服装、鞋类产业私营老板以及本地公务员，较少量的投资客。
重要客户群体：本地客户占重要比例，主要为服装、鞋类产业私营老板以及本地公务员，较少量的投资客————项目基础数据项目基础数据二、华兴世纪城二、华兴世纪城 ————项目解读项目解读项目介绍：项目介绍：永州市冷水滩区潇湘大道与梧桐路交汇处项目包括了黄金街铺、高端住宅、投资公寓、星级酒店四大物业，采用了国际流行的城市综合体开发手法打造，主打投资概念，以优质不动产自居主打投资概念，以优质不动产自居畅销原因：畅销原因：地段：地段：永州市冷水滩区潇湘大道与梧桐路交汇处，新火车站和永州汽车总站的中间，占据了火车站商圈的核心位置户型：永州首创户型：永州首创N+1N+1户型（赠送面积），得房率高，户型（赠送面积），得房率高，25㎡—256㎡多类户型，商务、投资、自住皆宜配套：两条开放式的步行街、星级酒店形象：现代简约风格，贴合投资型物业的形象定位二、华兴世纪城二、华兴世纪城 ————主力户型点评主力户型点评二、华兴世纪城二、华兴世纪城户型点评：户型点评： 投资型公寓投资型公寓 A4-45.5A4-45.5㎡㎡ A5-28.6A5-28.6㎡㎡ A6-31.8A6-31.8㎡㎡户型紧凑，户户都有阳台、飘户型紧凑，户户都有阳台、飘窗的设计在投资型公寓中难得。
窗的设计在投资型公寓中难得面积适宜，投资、居家、办公面积适宜，投资、居家、办公都很实用都很实用A-4A-5A-6户型点评：户型点评： 三房两厅两卫三房两厅两卫 124124㎡㎡-129-129㎡㎡ 实用率实用率109%109%特色特色N+1N+1户型，南北向，采光好户型，南北向，采光好卧室均有飘窗设置，景观性好卧室均有飘窗设置，景观性好花园改书房，实用紧凑，得房率高花园改书房，实用紧凑，得房率高拓展面积拓展面积户型点评：户型点评： 三层商住天地三层商住天地 256256㎡（三层）㎡（三层）下两层为商铺，下两层为商铺，第三层为两房两第三层为两房两厅一卫的住宅厅一卫的住宅永州首创商住连永州首创商住连体出售模式，生体出售模式，生意、办公、居家意、办公、居家全能产品，专为全能产品，专为赢商人士打造赢商人士打造 占地面积：占地面积：3660036600 ㎡㎡总建筑面积：总建筑面积：13.413.4万㎡万㎡ 容积率容积率: 3.6: 3.6一期开盘：一期开盘：20102010年年4 4月月2828日日建筑形式：小高层、高层建筑形式：小高层、高层电梯配比：一梯两户电梯配比：一梯两户批次批次认筹时间认筹时间开盘时间开盘时间产品构成产品构成均价均价一期一期--------2010-4-282010-4-28——16801680元元/ / ㎡㎡ 二期二期2011-1-12011-1-1预计预计2011-62011-63 3居居115-136115-136㎡㎡预计预计24002400元元/ /㎡㎡三期三期--------------------------------客户构成客户构成重要客户群体：下辖县域客户占重要比例，目前已有超重要客户群体：下辖县域客户占重要比例，目前已有超600600套房源被县域客户购买，占推盘量的大半。
套房源被县域客户购买，占推盘量的大半————项目基础数据项目基础数据三、创发城三、创发城 ————项目解读项目解读项目介绍：项目介绍：创发城，是由湖南创发集团投资，项目占地面积约55亩，总建筑面积约13.4万㎡，是一个涵盖滨湖豪宅、集成式广场商业、高档办公楼、星级酒店为一体的滨湖豪宅、集成式广场商业、高档办公楼、星级酒店为一体的增值型城市综合体项目增值型城市综合体项目畅销原因：畅销原因：地段：地段：永州市冷水滩区潇湘大道与珊瑚路交汇处，火车站商圈核心地段白竹湖公园旁户型：从户型：从2222㎡的单身公寓到㎡的单身公寓到152152㎡的四房两厅应有尽有，主力户型㎡的四房两厅应有尽有，主力户型120-130120-130㎡的㎡的3 3房形象：现代简约风格，贴合投资型物业的形象定位三、创发城三、创发城 户型点评：户型点评：三房两厅两卫三房两厅两卫 117117㎡㎡户型较方正、紧凑，南北通透、干湿分区，户型较方正、紧凑，南北通透、干湿分区，内庭院设计增强实用率内庭院设计增强实用率户型点评：户型点评：三房两厅两卫三房两厅两卫 122122㎡㎡户型方正实用，南北通透，紧凑感强，卧室户型方正实用，南北通透，紧凑感强，卧室带飘窗、阳台，采光性良好。
带飘窗、阳台，采光性良好三、创发城三、创发城————主力户型点评主力户型点评 ————项目基础数据项目基础数据批次批次认筹时间认筹时间开盘时间开盘时间产品构成产品构成均价均价一期一期20112011年年1 1月月1515日日预计预计20112011年年5 5月开盘月开盘4 4房，房，140.91140.91㎡为主推户型㎡为主推户型 待定待定客户构成客户构成以当地的自住客为主，主要是看中靠近四中的教育优势，还有部分四中老师及个别祁阳县、以当地的自住客为主，主要是看中靠近四中的教育优势，还有部分四中老师及个别祁阳县、省外的客户省外的客户总占地面积：总占地面积：3000030000㎡㎡建筑面积：建筑面积：130000130000㎡㎡容积率：容积率：5.625.62绿化率：绿化率：35%35%建筑形式：小高层、高层建筑形式：小高层、高层电梯配比：一梯三户电梯配比：一梯三户四、学府名邸四、学府名邸 ————项目解读项目解读项目介绍：项目介绍：学府名邸，是永州首席教育文化社区社区内部将打造8000多平米休闲广场、2层大型文化场馆、农贸大市场，“学校•社区•家庭”三位一体教育模式，徽系儒商文化的建筑特色都是项目绝无仅有的优势。
畅销原因：畅销原因：地段：位于永州火车站片区新四中北大门正对面 景观：景观：漫游式共享园林、漫妙空中花园配套：文化场馆、农贸大市场配套：文化场馆、农贸大市场形象：形象：徽系建筑，配合项目教育地产的定位，更为贴合的体现项目特点配合项目教育地产的定位，更为贴合的体现项目特点劣势：1、户型设计保守，没有亮点2、农贸市场设在一二期之间，会比较嘈杂，居住舒适度降低四、学府名邸四、学府名邸 户型点评：户型点评：四房两厅两卫四房两厅两卫 141141㎡㎡户型紧凑，得房率高户型紧凑，得房率高; ;大凸窗，卧室采光较好；大凸窗，卧室采光较好；入户门与次卧门相对，风水不好；入户门与次卧门相对，风水不好；卧室私密性差卧室私密性差主卧卫生间是暗房间设计主卧卫生间是暗房间设计; ;只有一个生活阳台，客厅不够宽阔只有一个生活阳台，客厅不够宽阔大气；大气；做为做为140140㎡的大户型，整体采光有局㎡的大户型，整体采光有局限————主力户型点评主力户型点评四、学府名邸四、学府名邸 ————项目基础数据项目基础数据批次批次认筹时间认筹时间开盘时间开盘时间产品构成产品构成均价均价一期一期现正认筹2011年7月68-80㎡两房1800元/㎡客户构成客户构成以当地的自住客为主，主要是看中靠近四中的教育优势，一期全为新四中老师团购；以当地的自住客为主，主要是看中靠近四中的教育优势，一期全为新四中老师团购；为了小孩读书换房。
为了小孩读书换房总占地面积：总占地面积：60000 60000 ㎡㎡建筑面积：建筑面积：220000 220000 ㎡㎡容积率：容积率：3.67 3.67 建筑形式：小高层、高层建筑形式：小高层、高层电梯配比：一梯两户电梯配比：一梯两户五、书香华庭五、书香华庭 ————项目解读项目解读项目介绍：项目介绍：书香华庭位于潇湘大道与金竹路交汇处，新四中旁是由区政府参与投资兴建的小区，主要提供给新四中教师团购畅销原因：畅销原因：地段：位于永州火车站片区新四中侧对面 开发商：开发商：为区政府直属的国有独资企业，信誉有保障配套：双语幼儿园、新四中配套：双语幼儿园、新四中团购：团购：项目1期120㎡左右户型已全由新四中老师团购五、书香华庭五、书香华庭 ————主力户型点评主力户型点评五、书香华庭五、书香华庭户型点评：户型点评：二房二厅一卫二房二厅一卫 6868㎡㎡户型紧凑，得房率高户型紧凑，得房率高; ;大阳台，带入户花园，通风采光较好；大阳台，带入户花园，通风采光较好；主卧室更有飘窗设置，得房率更高缺点是不能做主卧室更有飘窗设置，得房率更高缺点是不能做到干湿分区，客厅显得过于拥挤到干湿分区，客厅显得过于拥挤户型点评：户型点评：三房二厅二卫三房二厅二卫 126126㎡㎡直通型设计，毫无私密性可言直通型设计，毫无私密性可言只有一个阳台，通透性不好只有一个阳台，通透性不好L L型厨房设计不利于实际使用，显得较狭窄型厨房设计不利于实际使用，显得较狭窄 Part2 Part2 市场专项扫描与分析市场专项扫描与分析 中观视野Ø产品篇产品篇Ø客户篇客户篇Ø个案篇个案篇Ⅱ NO.1 NO.1 产品篇产品篇 一、规模、容积率一、规模、容积率在在2121个个1010万平米建面以上项目中，容积率大于万平米建面以上项目中，容积率大于3.23.2的的1313个个，，占近占近6 6成！成！（以28个在售项目为例）超级大盘尚未出现，高容积率、高密度项目居多超级大盘尚未出现，高容积率、高密度项目居多 二、建筑形态与风格二、建筑形态与风格15-2515-25万万平米中大规模项目，平米中大规模项目，欧式风格呈主流！欧式风格呈主流！（以22个在售项目为例）小高层、高层为主，现代与简欧风格齐分天下小高层、高层为主，现代与简欧风格齐分天下 三、产品与档次定位三、产品与档次定位河西、河东档次定位区隔显著，河西、河东档次定位区隔显著，新兴板块整体档次相对偏低新兴板块整体档次相对偏低主力产品大小与档次高低相对成比例主力产品大小与档次高低相对成比例 四、案名诉求特征四、案名诉求特征板块属性共振明显，脱颖而出之众甚少板块属性共振明显，脱颖而出之众甚少集体呈现集体呈现教育社区教育社区共性共性城城，突出新兴之城，突出新兴之城突出地段的优越性，突出地段的优越性，强调强调商务性、国际性商务性、国际性以以生态生态营造理想人居，营造理想人居，淡化老城印记淡化老城印记集体不约而同地选择集体不约而同地选择“江江河河”，突出其江景资源，突出其江景资源诉求雷同现象严重 五、品质与推广五、品质与推广内外兼修，存有很大的提升空间内外兼修，存有很大的提升空间项目项目售楼处特点售楼处特点备注备注书香华庭包装简单,有功能分区临时性皇家.帝王广场大面积玻璃幕墙,双层挑高,沙盘区、分户模型区、洽谈区、接待台等功能分区明显临时性,2层，造价较高华源府第面积大，沙盘模型较旧住宅底商，2层印象巴厘特色风情，巴厘岛装修风格，耐旧临时性华兴世纪城一般装修，与主题定位相比，不够大气临时性城市绿岛一般装修，销售时间较长，维护较差临时性项目品质与宣传推广对应，水平参差不齐，项目品质与宣传推广对应，水平参差不齐，尤以尤以新四中、火车站板块表现新四中、火车站板块表现突出突出华兴世纪城简易的火车站咨询处广源国际广场的售楼处书香华庭孤零的销售中心名门世家营销中心稍显品质 六、展示体验极为匮乏六、展示体验极为匮乏整体市场较为困顿，体验营销缺失整体市场较为困顿，体验营销缺失育才路上未经修饰的项目，无法育才路上未经修饰的项目，无法体现号称行业标杆盘的品质体现号称行业标杆盘的品质；；以主题园林宣传为制胜法宝的印象巴厘，以主题园林宣传为制胜法宝的印象巴厘，实景体验落差悬殊实景体验落差悬殊。
皇家帝王广场沿街展示皇家帝王广场展示曼谷峰景楼体展示曼谷峰景营销中心周边印象巴厘空旷的中心园林印象巴厘不起眼的主入口印象巴厘小区主入口景观无实景样板单位展示，成为业内共识 NO.2 NO.2 客户篇客户篇 客户类别客户类别 具体描述具体描述特征特征购房关注点购房关注点财政人群财政人群机关单位的公务员• 有稳定的，高于平均水平的收入• 追求舒适的生活• 重视小孩教育• 离工作地点近• 总价适中• 追求环境和较高品质的产品• 配套成熟，居住氛围浓厚• 具备良好的教育配套学校、医院等事业单位员工银行、水电、通信等垄断型企业员工本地经商人士本地经商人士在本地做生意的经商人士• 眼界较宽，见识较广• 有较稳定的收入，或一定的积蓄• 离做生意地点近• 总价适中• 较好的环境和较高品质的产品外出做生意或工外出做生意或工作的永州人作的永州人本地人到外面打工、经商等人士• 眼界较宽，见识较广• 有一定的积蓄• 对生活品质有一定追求• 较舒适的环境和较高的产品品质• 首付适中下属县乡镇人群下属县乡镇人群永州下属县到市区买房人群• 有一定的积蓄、收入不稳定• 向往便利、舒适的城市生活• 对小孩的教育非常重视• 总价适中；• 具备良好的教育配套；• 向往比较成熟的城市生活配套。
一、消费客群的分类一、消费客群的分类 二、消费客群的区域性特征二、消费客群的区域性特征河东河东客群客群＆第一阵营第一阵营——公务员、事业单位、垄断企业员工（银行、水电、通信）第二阵营第二阵营——私企老板、本土经商人士第三阵营第三阵营——改善型住房（二次换房）第四阵营第四阵营——返乡、外来人员经济实力相对较强（收入稳定、对生活品质有一定追求、注重教育配套），尤其以企事业单位公务员为主流置业者河西河西客群客群第一阵营第一阵营——零陵路板块：私营主、专业投资客、经商类的商务人士（地段价值决定）其他板块：首次置业者、婚房刚需、周边县城、本地改善住宅人群（其中新四中板块，教职人员、学位需求者为购房主力之一）第二阵营第二阵营——外出务工返乡置业者、企事业公务员第三阵营第三阵营——投资客河西板块客群依区域划分，零陵路板块与新四中、新火车站、凤凰园板块存有很大差别 三、不同区域消费客群的产品倾向三、不同区域消费客群的产品倾向河西：河西：新四中板块新四中板块板块主力客群：板块主力客群：书香华庭，政府参与联合开发的经济适用房项目，一期近700套为四中教职工团购四中教职工团购；周边县进城客户、本土改善居住条件需求，小孩读书换房需求周边县进城客户、本土改善居住条件需求，小孩读书换房需求。
主供应产品：80-10080-100㎡㎡2 2房、房、100-135100-135㎡㎡3 3房房 河西：河西：新火车站板块新火车站板块板块主力客群：板块主力客群：首次置业、婚房需求、周边县进城客户、本土改善居住条件需求、外出务工返乡置业、首次置业、婚房需求、周边县进城客户、本土改善居住条件需求、外出务工返乡置业、教育配套需求教育配套需求，及部分看好区域前景的兼投资性质置业（企事业单位）主供应产品：85-11885-118㎡㎡2 2房、房、90-135 90-135 ㎡㎡3 3房房 河西：河西：凤凰园板块凤凰园板块板块主力客群：板块主力客群：首次置业者（以一步到位为主）、工业园区企业员工、公务员、本土改善居住条件需求、外出务工返乡置业主供应产品：140-150140-150㎡舒适㎡舒适3 3房（居家型自住）房（居家型自住） 河西：河西：零陵路板块零陵路板块板块主力客群：板块主力客群：私营企业主、外企高管、公务员、婚房需求、外出务工返乡置业、部分专业投资客私营企业主、外企高管、公务员、婚房需求、外出务工返乡置业、部分专业投资客因地段价值决定零陵路板块商务、商业价值，商住两用物业的投资性受到经商、商务人士的关注和热捧。
主供应产品：50-6450-64㎡投资公寓、㎡投资公寓、96-11396-113㎡㎡2 2房、房、107-140107-140㎡㎡3 3房房 河东：河东：育才路板块育才路板块板块主力客群：板块主力客群：企事业单位、企业高管、公务员、改善型住房需求（二次置业）、婚房需求等企事业单位、企业高管、公务员、改善型住房需求（二次置业）、婚房需求等3房户型相对河西片区，面积稍大，以成长期居家型需求为主，周边配套成熟、便捷（生活、教育、医疗及办公等）主供应产品：82-10082-100㎡㎡2 2房，房，100-120100-120㎡、㎡、130-145130-145㎡㎡ 3 3房房 河东：河东：滨江板块滨江板块板块主力客群：板块主力客群：企事业单位、企业中高层、公务员、改善型住房需求（二次置业）、就近单位员工及少量企事业单位、企业中高层、公务员、改善型住房需求（二次置业）、就近单位员工及少量外来者等外来者等滨江区域，江景优质资源，理想宜居环境，吸引多数收入稳定人员的置业；对品质生活有一定追求，以政府机关、企事业单位的高级职员为主流主供应产品：74--10074--100㎡㎡2 2房，房，128-160128-160㎡㎡3 3房房 四、河东、河西房价对比四、河东、河西房价对比区域名称板块名称版块楼盘均价区域楼盘均价 河 西 新四中板块1992/㎡2084/㎡新火车站板块1783/㎡凤凰园板块2250/㎡零陵路板块2310/㎡ 河东零陵路板块2200/㎡ 2300/㎡滨江板块2367/㎡ 结 论河西做为老城区焕发新貌，已经表现出强劲的发展态势；而河东特别是滨江版块的宜居地位依然牢不可撼，所以短期内，差距依然较大。
通过各板块所有在售楼盘统计得出以上数据两区域差价300元/㎡左右 五、不同区域消费客群的价格承受梯度五、不同区域消费客群的价格承受梯度河东河东项目项目价格价格皇家帝王广场新标杆（2600）华源府第中高（2400）潇湘国际广场中高（2200）香河城中高（2500）河西河西名门世家偏高（2500）创发城偏高（2400）一期清盘城市绿岛中高（2200）华兴世纪城待定（认筹中）学府名邸待定（认筹中）皇家帝王广场以皇家帝王广场以26002600元元/ /㎡㎡的均价创立了市场标杆，产品户型的创新和项目地理优的均价创立了市场标杆，产品户型的创新和项目地理优势，吸引了不少中高端客户势，吸引了不少中高端客户对于品质好的楼盘，对于品质好的楼盘，购房者的价格接受度正在购房者的价格接受度正在不断提高尤其对于不断提高尤其对于河西河西房价的承受度房价的承受度在提升中在提升中 六、消费客群的产品关注、价值认可六、消费客群的产品关注、价值认可市场关注并认可的价值点市场关注并认可的价值点————产品的产品的实用性、性价比、附加值实用性、性价比、附加值124124㎡㎡-129-129㎡㎡ 实用率实用率109%109%可拓展成完整房间，3+1房2.2米高落地凸窗，赠送面积华兴华兴··世纪城世纪城潇湘国际广场潇湘国际广场 远志远志. .新外滩新外滩当地几个比较受认可的楼盘，均为现代建筑风格，已建成的新项目中，欧式风情建筑相对较少；外立面用材用得比较多、面砖的表现力稍强些。
市场关注并认可的价值点市场关注并认可的价值点————外立面外立面 恒景苑、香樟绿城的园林主要有几个特点：1、中等容积率，小区整体绿化率较高；2、植被形成低中高层次感；3、房前屋后、小区路两侧均有绿化；4、广场、小区路等硬铺装比较细致、整洁市场关注并认可的价值点市场关注并认可的价值点————园林景观园林景观恒景苑恒景苑香樟绿城香樟绿城 Ø远志·新外滩的小区入口美观、大气，假山园林小环境给人现代感Ø滨江恒景苑目前已入住的一期、二期，小区门禁系统管理、社区安全、物业维护方面表现较好市场关注并认可的价值点市场关注并认可的价值点————小区入口小区入口滨江恒景苑远志.新外滩 市场关注并认可的价值点市场关注并认可的价值点————自身较完善的生活配套自身较完善的生活配套社区周边步行范围的生活商业配套，已成为购房者购房的重要参考因素远志远志··新外滩周边便捷的品质生活配套新外滩周边便捷的品质生活配套 NO.3 NO.3 个案篇个案篇（精选永州最具代表性的项目，以规划发展起点） 一、价值认可度最高的项目一、价值认可度最高的项目三级市场表现三级市场表现房源地址区域房屋类型户型结构面积租金远志新外滩冷水滩区高层五居室176㎡1600元/月永州高尚住区典范永州高尚住区典范------远志新外滩远志新外滩综合指标：总建筑面积：总建筑面积：1818万㎡万㎡规划总户数规划总户数: 862 : 862 入住时间：入住时间：20092009年年5 5月月3030日日建筑形式：高层建筑形式：高层容积率：容积率：6 6批次开盘时间入住时间产品构成均价一期2007年12月30日2009年5月30日高层/公寓/写字楼2300元/㎡，最高价3440元客户构成主要为私营老板以及本地公务员等高收入人群。
项目周边已形成了较完善商业、金融配套小区入口绿植、石艺装饰美观、大气永州唯一的市民广场--滨江广场为项目提升档次起到重要作用写字楼、公寓的物业配置使小区功能更完善项目现代感十足的外立面是一大卖点，但在入住后的阳台装修上缺乏统一规划，给人带来凌乱感Ø地段地段：：位于永州市冷水滩区河东舜皇路与沿江东路交汇处，临近滨江广场临近滨江广场Ø设计设计：全盘由中机国际设计院设计,采用的是国际美学风格，小区园林由深圳北林苑设计，有空中花园和地面园林双重园林景观20072007年获得省最佳人居环境名盘大奖年获得省最佳人居环境名盘大奖Ø口碑：口碑：市场口碑好、价值认同度高，是目前永州造价最高目前永州造价最高, ,规格最高的江景名盘规格最高的江景名盘永州造价最高、规格最高的江景名盘永州造价最高、规格最高的江景名盘 超大的书房面积，显示了项目高端的客户定位五房两厅两卫四房两厅两卫三阳台设计，宽达11.7米的拼合全景阳台尽显项目尊贵大气主人房独享私密空间，270度飘窗将风景尽收眼底户型特点：户型特点：优点：1 1、户型较为方正、户型较为方正2 2、创新概念引入、创新概念引入3 3、景观性较好、景观性较好缺点：1 1、布局不尽合理、布局不尽合理2 2、创新度还存有可发挥空间、创新度还存有可发挥空间主力户型：主力户型：3房2厅2卫 5房2厅2卫纯大户型社区设计在户型设计上强调尊贵感，引入了较多的创新元素在户型设计上强调尊贵感，引入了较多的创新元素创永州先河的圆弧形设计，在突出户型景观的同时也兼顾了实用的原则 二、相对品质较高的项目二、相对品质较高的项目永州高尚住区典范永州高尚住区典范------恒森恒景苑恒森恒景苑项目名称：恒景苑项目占地：约5.8 万㎡总建筑面积：27万㎡绿化率：43%容积率：4.6主推户型：154㎡左右的三房建筑形式：小高层、高层电梯配比：两梯四户批次认筹时间开盘时间产品构成均价一、二期-----售罄140-170三房1700元/㎡三期预计年底-------层高26层，地下2层，地上24层，主推130 ㎡左右三房均价2500元/㎡ 项目现状：项目现状：滨江电力花园地处永州市湘江南岸 ，是永州市目前最大的房地产开发项目和市级重点建设项目。
滨江电力花园分四期建设，一期恒泰苑、二期恒丰苑已交付使用，品牌知名度和美誉度大幅提升，深得市民口碑；三期恒景苑、四期恒盛苑正在建设中滨江电力花园荣获永州市2007年度最具影响力楼盘奖和2008年度湖南省最具居住价值楼盘奖畅销原因：畅销原因：品牌：隶属湖南恒通电力集团，实力不俗价格：与1、2期相比升值明显均价1700元升至2500元）园林:绿化率高达43%，居住环境怡人规模：大社区，产品品质过硬口碑：通过1、2期的产品宣传，品牌效应深入人心项目实景展示：项目实景展示： 营销体验：营销体验：永州目前最富品质感的营销中心永州目前最富品质感的营销中心永州品质样板示范单位首秀永州品质样板示范单位首秀 4 4房房2 2厅厅2 2卫卫 181.69181.69㎡㎡l5.45.4米大开间客厅米大开间客厅; ;l主卧带衣帽间、阳台，设计合理大气，主卧带衣帽间、阳台，设计合理大气，利用率高利用率高; ;l卧室均带凸窗，这样的设计不光采光卧室均带凸窗，这样的设计不光采光性好，从外立面看，更具时代性性好，从外立面看，更具时代性l户内活动流线设计合理，得房率高，户内活动流线设计合理，得房率高，唯一不足就是，卧室门对开，隐私稍差唯一不足就是，卧室门对开，隐私稍差l整体户型方正实用，通透性佳。
整体户型方正实用，通透性佳户型点评解析户型点评解析1 1 赠送一半面积赠送一半面积2 2房房2 2厅厅1 1卫卫 73.973.9㎡㎡l内凹观景阳台，可赠送一半面积内凹观景阳台，可赠送一半面积; ;l此观景阳台可拓展成为一完整房间此观景阳台可拓展成为一完整房间; ;l不足之处，客厅采光受限；不足之处，客厅采光受限；l整体户型方正实用，实用率高整体户型方正实用，实用率高2 2房变房变3 3房房户型点评解析户型点评解析2 2 小小 结结1.冷水滩区域住宅项目以较高容积率、高密度以较高容积率、高密度为主（容积率高于3.5）；2.河东、河西的开发品质、价格实现开发品质、价格实现，存有一定的差距，尤其是河西的老城新区河西的老城新区————新火车站、新四中板块新火车站、新四中板块；3.河东、河西的购房群体分化严重购房群体分化严重，与目前两个片区开发程度、品质要求有关；4.河西片区产品面积之于河东，相对偏小（约5-10㎡，以3房为例），且以且以80-12080-120㎡㎡的的2 2、、3 3房为主房为主，与购房群体的总价承受、人群结构组成、购房需求相关；5.区域内，整体营销水平处于初步发展阶段，尤其体验营销的缺失尤其体验营销的缺失，促使品质展现、认同，有一定的滞后性；6.目前，冷水滩区域，购房者认可度较高的项目主要集中在河东片区，除了区位取胜外，其产品品质、细节产品品质、细节，也是制胜关键。
Part3 Part3 项目分析与研究项目分析与研究 微观视野ⅢØ项目地块分析项目地块分析Ø项目项目SWOT分析分析Ø项目价值搭建项目价值搭建 新城市板块的中等规模社区，新城市板块的中等规模社区，宏一珊瑚路项目价值几何？宏一珊瑚路项目价值几何？ NO.1 NO.1 项目地块分析项目地块分析 占地约占地约5 5万万㎡㎡，合宗容积率，合宗容积率3.243.24，总建筑面积约，总建筑面积约1616万万㎡㎡（永州区域的中等规模） 容积率，决定建筑形态将以18F小高层、25F的高层为主一、项目经济指标一、项目经济指标本项目 1占地（合宗，单位：㎡）49955.382容积率（合宗）3.243.243总建筑面积（合宗，单位：㎡）161855.434建筑高度25层（A-13)560米（A-13-1)6建筑密度（合宗）≤30%7绿地率（合宗）≥35% 二、项目四至二、项目四至珊瑚路、传芳路，两条城市主干道交汇，珊瑚路、传芳路，两条城市主干道交汇，潇湘大道比邻潇湘大道比邻中央新城Ø西面：潇湘大道、火车站，对面为空地西侧火车站西侧火车站西至站前街西至站前街北至站前北路北至站前北路北侧湖泊北侧湖泊Ø北面：站前北路，楼盘开发较早，附近的广源国际大厦、熙苑华邸等基本建成南侧中央新城南侧中央新城地块现状地块现状南至珊瑚路南至珊瑚路Ø南面：珊瑚路，及总建超100万㎡的待开发楼盘—中央新城待拆迁村落待拆迁村落东至传芳路东至传芳路Ø东面：在建的传芳路，及北斗苑、盛世蓝庭等大量微利房 当前地块周边配套稀缺，居住氛围较差，但随着新四中、汽车总站、湘桂铁路改造的完当前地块周边配套稀缺，居住氛围较差，但随着新四中、汽车总站、湘桂铁路改造的完工，以广源、创发、新港等大型商业配套将逐步跟进，对片区人气有一个量的提升。
工，以广源、创发、新港等大型商业配套将逐步跟进，对片区人气有一个量的提升目前而言周边配套稀缺，存在品质较差的微利房目前而言周边配套稀缺，存在品质较差的微利房三、地块环境三、地块环境新四中建筑面积达4万平方米，是一所在永州具有较强号召力的省重点中学 地块北侧存在大量活水湖泊，在具体项目开发时可考虑有效利用制作水景东侧大量微利房的存在对片区的价值起到负效应永州火车站距项目仅100米左右距离项项目目周周边边环环境境较较杂杂乱乱项目地块目前被木料厂所占据 四、地段界定四、地段界定本项目位于永州市冷水滩区，永州火车站对面周边交通路网便利，有潇湘大道和珊瑚路两大城市主干道毗邻本项目，拥有2路、13路、23路等多条公交线路，出入便捷，辐射范广,且邻近主城区，是永州未来重点发展区块之一老城新天地：开发热点区老城新天地：开发热点区, , 火车站对面火车站对面, ,地段显要地段显要周周 边边 配配 套套 工工 程程 相相 继继 建建 设设 ，， 项项 目目 地地 段段 价价 值值 将将 迅迅 速速 提提 升升潇潇湘湘大大道道广源国际广场广源国际广场新四中新四中梧桐路梧桐路火火车车站站珊瑚路珊瑚路传传芳芳路路 Ø项目距离新火车站和规划中的汽车总站都比较近，居民出行比较方便。
Ø地块周边路网完善，四通八达组成了区域完善的交通路网，与中心城区的交通通达性高路网状况路网状况已建成：南北向的潇湘大道和传芳路；东西向的珊瑚路和梧桐路规划建设：站前北路、站前街五、交通路网五、交通路网随着路网的完善，未来几年内片区交通、配套、商业将快速跟进随着路网的完善，未来几年内片区交通、配套、商业将快速跟进梧桐路梧桐路凤凰路凤凰路传芳路传芳路零陵中路零陵中路战前北路战前北路珊瑚路珊瑚路永永州州火火车车站站汽车总站汽车总站潇湘大道潇湘大道快速环线 城市次干线城市干线 城市支线冷水滩路网系统规划白竹湖公园白竹湖公园1 1条快速环线、条快速环线、2 2条城市干线、条城市干线、2 2条条支线构建完善交通网支线构建完善交通网 NO.2 NO.2 项目项目SWOTSWOT分析分析 StrengthsStrengths优势优势核心优势：地段交通价值核心优势：地段交通价值/ /区域规划区域规划/ /项目内品质项目内品质/ /教育资源教育资源n本项目位于珊瑚路和传芳路交汇处，为火车站片区重点发展的核心区域n项目为商住用地，紧靠火车站的地段优势将给商业开发带来便利n项目容积率低至3.2为市场少有的较低容积率楼盘。
n地块南北高差约7米，利于地下停车空间规划，尤其土方节约方面有优势n紧邻新四中，省重点中学，教育资源十分优越一、一、SWOT分分析析 WeaknessWeakness劣势劣势n地块周边景观环境较差，降低市场档次和好感度n地块西南部过于狭长，不利于大规模社区的打造n周边缺乏居住生活氛围，生活配套设施严重不足；n市场存在较多的微利房，以低价策略对项目未来形成价格冲击n周边楼盘开发量大，本项目16万㎡的体量不足以对市场形成有统治力的影响项目劣势：地块规模不大项目劣势：地块规模不大/ /周边竞争环境恶劣周边竞争环境恶劣/ /生活氛围欠缺生活氛围欠缺一、一、SWOT分分析析 OpportunityOpportunity机会机会n市场楼盘大多品质不高，本项目低容积率的基础，较容易做到拉开与竞争项目的品质级差n汽车总站、新四中、白竹湖等片区配套工程将在近两年内逐渐完善n县级市场对片区认同度很高，投资愿望较强烈项目机会：竞争楼盘品质低项目机会：竞争楼盘品质低/ /区域价值渐认同区域价值渐认同/ /县域客户带来的县域客户带来的需求需求一、一、SWOT分分析析 ThreatenThreaten威胁威胁项目威胁：成本控制项目威胁：成本控制/ /项目竞争项目竞争n市场较低的价格承受度对本项目的开发成本控制要求较高。
n中央新城等几个附近待开发的潜在竞争项目一、一、SWOT分分析析 优势点：优势点：1、地块临数条干道，临主道形象展示性较好2、片区交通网络便利，具备未来商业发展潜质3、片区其他楼盘的开发将带动板块价值提升不足点：不足点：1、区域在永州不是焦点区域，项目推出需要营造区域价值和板块价值2、周边配套不足，微利房较多，项目自身需要改进机遇与挑战并存，要突围、需革新机遇与挑战并存，要突围、需革新二、二、SWOT总结总结 区域炒作：区域炒作：利用绝版位置，紧抓火车站片区开发高峰期的时机，把区域炒作放在重要位置，增加市场对区域未来的信心度，促进投资性消费需求释放策略针对：策略针对：项目产品16万㎡，体量中等在社区配套和产品组合上与对面超100万㎡的中央新城不具可比性故需要在项目开发、营销策略上作出针对性调整产品完善：产品完善：加强项目品质打造力度，以高品质居住的内外在环境优势与周边市场的低价房形成级差配套完善：配套完善：针对商业市场找准发展业态，合理布局商业，引入知名商家，以商业带动住宅价值提升三、三、SWOT战略应对战略应对 NO.3 NO.3 项目价值搭建项目价值搭建 综合综合SWOTSWOT分析，我们再来分析，我们再来构筑构筑项目项目““三大三大””基本价值基本价值 一、品牌价值建立一、品牌价值建立做为一个新锐开发商，跟永州市场上大多数开发企业一样，都没有太多做为一个新锐开发商，跟永州市场上大多数开发企业一样，都没有太多品牌价值可言。
品牌价值可言1、房地产发展起步较晚，商品房开发长期受到小产权房、集资房、团购房的打压，恶性价格战愈演愈烈，开发商品牌投入不多2、市场开放度不够，由于城市经济的欠缺，难以吸引有影响力的外来开发企业，本土企业品牌危机感不强造成这种现象的原因主要有2点：1、加强公关活动、事件营销，增加媒体曝光度2、建立企业公益机制，通过公益活动增加社会美誉度3、建立企业CIS体系，明确VI系统，增强市场记忆度4、与政府机关、企事业单位合作，争取团购，增加市场信心度宏一品牌形象塑造建议：作为一个新锐品牌，宏一该如何自处？作为一个新锐品牌，宏一该如何自处？ 二、区域价值提炼二、区域价值提炼Ø目前的火车站板块，在市民的印象中依然还是一个配套欠缺、没有人气、环境较差的区域片区房价较低、上涨相对缓慢，且购房者有很大部分来自下辖县域Ø根据片区规划，未来的火车站片区将会成为与零陵中路互补的商贸物流中心，而随着湘桂线的改造完工，新四中、白竹湖公园等配套设施的完善，未来的火车站板块居住价值也将大幅提升Ø而事实上，没有哪个城市的主火车站片区不是商贸中心，和人气旺地经过6年的人气积累，未来的火车站片区，将迎来真正的腾飞火车站板块的价值重塑火车站板块的价值重塑————让河东人也认同让河东人也认同出现的问题：现状与未来的形象脱节（片区炒作不够）出现的问题：现状与未来的形象脱节（片区炒作不够）1 1、项目联动，联合片区开发商，沟通政府相关部门，通过举办片区发展论、项目联动，联合片区开发商，沟通政府相关部门，通过举办片区发展论坛等活动使片区前景被更多人所认知。
坛等活动使片区前景被更多人所认知2 2、软性新闻炒作，通过对片区发展大事件的不断报道增加市场的信心软性新闻炒作，通过对片区发展大事件的不断报道增加市场的信心3 3、首先提出、首先提出““新站区新站区””概念，介绍片区商住发展优势，吸引市场关注概念，介绍片区商住发展优势，吸引市场关注协兴区域价值炒作方案： 新火车站成为永州新城市名片随新火车站一起兴起的众多楼盘Ø从2004年开通运营至今，经过6年的发展积累，火车站片区从一片荒芜到高楼林立，展现出强劲的发展势头Ø新四中正式进驻，汽车总站、白竹湖等市政工程规划建设，片区配套的完善指日可待Ø城市新兴的商业、金融、物流核心区，高尚宜居生活区的规划定位，为片区发展指明了方向Ø本项目位居火车站片区核心地段，周边大型楼盘陆续开发，地段价值将日益显贵站站前前中中心心区区新火车站火车站片区的发展价值 三、产品价值打造三、产品价值打造当我们询问永州市民，永州最好的楼盘是哪一个的时候，受访者都不约而同的将对象锁定远志新外滩，用一位市民的话来说：如果不考虑价格的话，当然是选择远志新外滩，因为它的产品做得够好因为它的产品做得够好在低价低质竞争的市场大环境下，市场对于产品品质的需求正显现端倪。
在低价低质竞争的市场大环境下，市场对于产品品质的需求正显现端倪事实上，对于普通市民来说，他们判断楼盘产品的好坏也无非就是性价事实上，对于普通市民来说，他们判断楼盘产品的好坏也无非就是性价比、外立面、小区入口、园林等表象因素比、外立面、小区入口、园林等表象因素认清需求，认清市场，打造优势产品认清需求，认清市场，打造优势产品1 1、建筑风格和外立面的优化引入创新型建筑形态，确立项目的独特视觉、建筑风格和外立面的优化引入创新型建筑形态，确立项目的独特视觉感观2 2、小区入口园林的打造将小区入口、景观步道、中心园林等主形象部分、小区入口园林的打造将小区入口、景观步道、中心园林等主形象部分重点建设，体现项目档次感重点建设，体现项目档次感3 3、户型实用价值的增强针对市场客户需求，以创新户型设计体现居住的、户型实用价值的增强针对市场客户需求，以创新户型设计体现居住的优越性和购买的实惠性优越性和购买的实惠性针对市场的产品品质提升方案： 品牌价值：做为新锐开发企业，宏一在行业并没有开发过楼盘，品牌价值无从谈起但是综观永州市场，开发商实力普遍不强，在市场上并没有形成明显的强势品牌，所以在本项目的开发之始，就要提出品牌在本项目的开发之始，就要提出品牌概念，形成占位优势。
概念，形成占位优势区域价值：通过对永州市场的了解，项目所处的火车站板块做为老城区的新开发板块，在今后的一段时间内，都将是全市房地产开发的重点区域，片区定位为高端居住、商贸物流核心区，市场认同度，特别是在县域消费群中的认同度较高提出提出““新站片区新站片区””概念，规避片区劣势、突出区域价值是项目价值概念，规避片区劣势、突出区域价值是项目价值构建的必要因素构建的必要因素产品价值：产品价值来源于产品品质，在永州市场上，产品价值突出的楼盘不多，成功的先例大致都具有以下特征：设计理念创新、配套设施完善、建筑品质过硬结合本项目来说，我们可以通过建筑风格、结合本项目来说，我们可以通过建筑风格、户型设计、商业发展、配套的幼儿园、物管等领域获得产品价值的提升户型设计、商业发展、配套的幼儿园、物管等领域获得产品价值的提升项目价值=区域价值+产品价值品牌价值+宏一地产永州开山之作宏一地产永州开山之作四、项目价值整合四、项目价值整合 8大价值点，确立项目地位西城王座，新都市样板西城王座，新都市样板1、城市新中心，发展新方向3、火车站对面，商贸中央区5、中低容积率，新古典风格建筑7、超高性价比，增值型物业2、多维交通网，超绝版地段4、新四中旁边，教育核心区6、打造欧州庄园式景观园林8、国际级物管公司，贴心服务四、项目价值整合四、项目价值整合 Part4 Part4 项目定位策略项目定位策略 Ø项目角色定位项目角色定位Ø项目档次定位项目档次定位Ø建筑风格定位建筑风格定位Ø项目客户定位项目客户定位Ø项目户型定位项目户型定位Ø价格初步定位价格初步定位Ø项目形象定位项目形象定位Ø案名建议案名建议 领导者挑战者p打造一线地产品牌p项目具有无可复制的区位资源p产品创新的引领者p垄断价格标杆，引领市场潮流p具有持续作战能力市场新进者p具备一定独特资源和生产规模p改变游戏规则p强调新的评估标准p强调产品的特色和价值追随者补缺者p缺乏独特资源和资金实力p搭便车，借势p以小博大，杀伤战术p价格战的制造者p规模小，快速灵活p目标客户明确，挖掘细分市场价值p抓住某种需求趋势，细节创新打造产品p敏锐的机会主义者认清自身价值，找准在市场中的角色定位认清自身价值，找准在市场中的角色定位一、项目角色定位一、项目角色定位对于宏一来说，在永州目前的市场状况下，要建立起企业的品牌价值，就必须为市场带来革新的优质、高雅的楼盘项目，在珊瑚路项目的开发中树立高标准，争取一炮而红，建立市场高端地位。
协协兴兴观观点点 二、项目档次定位二、项目档次定位老城新天中高档城市精品中高档城市精品 三、建筑风格定位三、建筑风格定位新古典主义风格新古典主义风格以产品之美，挑战区域同质竞争以产品之美，挑战区域同质竞争 客户定位背景分析客户定位背景分析1 1（（1 1）从城市发展层面看，根据永州城市规划，永州市中心城区）从城市发展层面看，根据永州城市规划，永州市中心城区20202020年规划人口年规划人口8585万人，万人，20302030年规划人口年规划人口125125万人永州市中心城区规划至万人永州市中心城区规划至20302030年，城市建设用地规年，城市建设用地规模模136.9136.9平方公里平方公里 （（2 2）从片区发展层面看，火车站片区近几年的大开发量，使得几年内片区都将成）从片区发展层面看，火车站片区近几年的大开发量，使得几年内片区都将成为商品房供应主力，片区房地产市场特别是商业地产的发展，对于全市未来的影响巨为商品房供应主力，片区房地产市场特别是商业地产的发展，对于全市未来的影响巨大，新四中的开学与汽车总站的建设，将进一步增强片区的片区价值，吸引全市范围大，新四中的开学与汽车总站的建设，将进一步增强片区的片区价值，吸引全市范围内，特别是河东片区客户的购买。
内，特别是河东片区客户的购买城市建设带来的城市扩容，提高城市人口容量城市建设带来的城市扩容，提高城市人口容量四、项目客户定位四、项目客户定位 客户定位背景分析客户定位背景分析2 2中心城市地位加强，吸引周边县域客户购买中心城市地位加强，吸引周边县域客户购买（（1 1）从经济发展上，）从经济发展上，20092009年永州市区年永州市区GDPGDP占全市总量的占全市总量的1/41/4，在全市的经济影响，在全市的经济影响力加强，做为区域中心城市，在发展前景、城市配套保障、公共教育资源、就业机会力加强，做为区域中心城市，在发展前景、城市配套保障、公共教育资源、就业机会等优势吸引下，将会有更多的县域客户到永州购房安家等优势吸引下，将会有更多的县域客户到永州购房安家2 2）随着市区城建的不断完善，与下辖县交通更加便捷，特别是）随着市区城建的不断完善，与下辖县交通更加便捷，特别是3 3横横2 2纵高速路网纵高速路网的建设，将把下辖各县与市区紧密相连，使得县、市间上网时间与空间上的距离拉近的建设，将把下辖各县与市区紧密相连，使得县、市间上网时间与空间上的距离拉近3 3）从县级市场来看，以祁阳为代表的一些县份，房价涨幅较快，与市区房价的）从县级市场来看，以祁阳为代表的一些县份，房价涨幅较快，与市区房价的差距越来越小，在价格相差不大的情况下，项目所在的火车站片区以较好的规划前景，差距越来越小，在价格相差不大的情况下，项目所在的火车站片区以较好的规划前景，不高的价格，将对县域客户产生较大的吸引力。
不高的价格，将对县域客户产生较大的吸引力四、项目客户定位四、项目客户定位 客户定位背景分析客户定位背景分析3 3百万外出务工人士返乡置业的需求越来越大百万外出务工人士返乡置业的需求越来越大（（1 1）据统计部门推算，）据统计部门推算，20082008年永州市外出务工、务商人士约年永州市外出务工、务商人士约110110万人，这些人在万人，这些人在外已过惯了城市生活，回乡置业在条件允许的情况下，也会首选市区物业外已过惯了城市生活，回乡置业在条件允许的情况下，也会首选市区物业 （（2 2）城市的扩容提质，城市化规模的不断扩大，城中大量农村人口和外来人口涌）城市的扩容提质，城市化规模的不断扩大，城中大量农村人口和外来人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求冷水滩、零陵入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求冷水滩、零陵外来人口购房占５０％，宁远县、道县到外打工回县城购房的占６０％外来人口购房占５０％，宁远县、道县到外打工回县城购房的占６０％3 3）火车站片区做为进入永州的门户，已成为包括返乡置业者在内的外来人群置）火车站片区做为进入永州的门户，已成为包括返乡置业者在内的外来人群置业的首选之地，在售楼盘创发城有超过业的首选之地，在售楼盘创发城有超过600600套房被外来客户购买。
套房被外来客户购买 四、项目客户定位四、项目客户定位 受永州城区人口规模小的特征影响，且河西购买力弱，客户就必须做到河东、河受永州城区人口规模小的特征影响，且河西购买力弱，客户就必须做到河东、河西乃至全市范围内客户全面覆盖西乃至全市范围内客户全面覆盖本地市场区域内购本地市场区域内购房特点明显，河东房特点明显，河东区域内客户到河西区域内客户到河西购房者少购房者少增加项目独特卖点增加项目独特卖点全面吸引全市客户全面吸引全市客户湘江自然分割成河东、河西两区，交通联系受影响湘江自然分割成河东、河西两区，交通联系受影响河西区为传统商贸区，河东新区主要定位为行政、居住区河西区为传统商贸区，河东新区主要定位为行政、居住区以往河东、河西两区供应量均衡客户在本区内选择范围大以往河东、河西两区供应量均衡客户在本区内选择范围大越来越多的下辖县、外出返乡人士成为购房的主力越来越多的下辖县、外出返乡人士成为购房的主力Ø项目规模中等，同片区市场供应量巨大，需要增加项目规模中等，同片区市场供应量巨大，需要增加附加值吸引客户购买附加值吸引客户购买Ø片区发展前景将明朗，未来潜力大，具备吸引河东片区发展前景将明朗，未来潜力大，具备吸引河东及县域客户购买的条件及县域客户购买的条件Ø河西客户规模有限且购买能力一般河西客户规模有限且购买能力一般四、项目客户定位四、项目客户定位 第一类：因河东价格溢出，河西加速发展，吸引而来的企事业员工及永州下辖县城公务员，部分新婚人士和周边居民（约占60%）第三类：河东片区投资保值型购房者（看中火车站发展前景，非首次置业）第二类：下属县镇客户，如：子女教育购房、外出打工返乡购房者、希望进城生活者。
以祁阳县为代表）第四类：外来经商或工作人士，常驻永州，有自住兼投资需求，以及少数的外地投资者项目项目客户区域来源锁定客户区域来源锁定 主力客户主力客户 重点客户偶得客户市区购房人群：企事业员工、教师、中低层公务员、新婚人士、周边居民住房改善、周边县城公务员、看好河西潜力河东投资客约60%）县域购房人群：进城务工人员、为子女教育购房、向往城市生活的进城人士、外出打工的返乡购房等约占30%）外地购房人群：在永州当地经商的外地人、常驻永州，购房套房子用于自住或投资约占10%）本项目目标客户确定：城区人士、下属县镇内来市区本项目目标客户确定：城区人士、下属县镇内来市区 购房人群、外地来工作经商、工作人群购房人群、外地来工作经商、工作人群 客户细分客户细分客户细分一：进城一族客户细分一：进城一族客户特征：客户特征：多数是周边多数是周边县县追求生活品质人群，当地可供选择精品物业太少；他追求生活品质人群，当地可供选择精品物业太少；他们在城市边缘游走们在城市边缘游走，，渴望住进渴望住进永州市区永州市区，拥有，拥有““进城进城””的感觉；然而他们对于的感觉；然而他们对于价格的敏感注定了不愿花高价买价格的敏感注定了不愿花高价买河东片区河东片区的物业。
楼盘性价比、规模及交通成的物业楼盘性价比、规模及交通成本是他们看重的因素本是他们看重的因素, ,子女能就近享受优质教育是关键因素之一子女能就近享受优质教育是关键因素之一主要需求户型：主要需求户型：舒适型舒适型3 3房房四、项目客户定位四、项目客户定位 客户细分二：换房一族客户细分二：换房一族客户特征：客户特征：多数是多数是城市工薪阶层城市工薪阶层，，住在城市非中心地带，工作多年后渴望住住在城市非中心地带，工作多年后渴望住进新商品房，习惯了城区的便捷，不愿住的太远，但又买不起河东片区的房进新商品房，习惯了城区的便捷，不愿住的太远，但又买不起河东片区的房子楼盘性价比、生活配套、交通条件楼盘性价比、生活配套、交通条件是他们所看重的因素是他们所看重的因素主要需求户型：主要需求户型：3 3房、房、4 4房房客户细分客户细分四、项目客户定位四、项目客户定位 客户细分三：扶苗一族客户细分三：扶苗一族客户特征：客户特征：他们可能来自永州市区或者市内其他县份，有较强的经济实力和他们可能来自永州市区或者市内其他县份，有较强的经济实力和一定的社会地位为了孩子读重点学校方便未来就近上学，到紧邻新四中的一定的社会地位。
为了孩子读重点学校方便未来就近上学，到紧邻新四中的火车站片区购房火车站片区购房社区规模、楼盘品质、生活配套、尤其是教育资源社区规模、楼盘品质、生活配套、尤其是教育资源是他们是他们所看重的因素所看重的因素主要需求户型：主要需求户型：2 2房、房、3 3房房客户细分客户细分四、项目客户定位四、项目客户定位 客户细分四：返乡一族客户细分四：返乡一族客户特征：客户特征：多在珠三角等发达地区打拼多年，有一定的积蓄，但又不愿把所多在珠三角等发达地区打拼多年，有一定的积蓄，但又不愿把所有积蓄花在购房上，他们习惯了城市生活，有一些住房投资意识，为了将来有积蓄花在购房上，他们习惯了城市生活，有一些住房投资意识，为了将来结婚或要孩子打算，想在片区内购买住房，对发展前景较看重，可以承受几结婚或要孩子打算，想在片区内购买住房，对发展前景较看重，可以承受几年的片区发展成熟期年的片区发展成熟期关注因素：关注因素：片区前景片区前景> >价格价格> >产品产品> >配套配套 主要需求户型：主要需求户型：2房、房、3房房客户细分客户细分四、项目客户定位四、项目客户定位 客户细分五：二人世界客户细分五：二人世界客户特征：客户特征：小两口准备结婚或结婚不久，短时间内无太大的经济实力，想脱小两口准备结婚或结婚不久，短时间内无太大的经济实力，想脱离父母过二人世界，不想和父母住的太近，又不愿离城市太远。
离父母过二人世界，不想和父母住的太近，又不愿离城市太远关注因素：关注因素：环境环境> >价格价格> >产品产品> >配套配套主要需求户型：主要需求户型：2 2房、小房、小3 3房房客户细分客户细分四、项目客户定位四、项目客户定位 客户细分六：远见一族（投资者）客户细分六：远见一族（投资者）客户细分客户细分客户特征：客户特征：经济条件良好、收入稳定，存有游资，基于通胀预期的考量，更经济条件良好、收入稳定，存有游资，基于通胀预期的考量，更多将资金转化为有形资产，寻求更多保值、升值的投资渠道多将资金转化为有形资产，寻求更多保值、升值的投资渠道河东实力一族，看好河西新火车站区域的发展前景，目前处于房价的价格洼河东实力一族，看好河西新火车站区域的发展前景，目前处于房价的价格洼地，投资房产、商用物业，项目周边将是重点区域之一地，投资房产、商用物业，项目周边将是重点区域之一关注因素：关注因素：投资潜力投资潜力> >价格价格> >产品产品> >配套配套主要需求户型：主要需求户型：2 2房、小房、小3 3房房四、项目客户定位四、项目客户定位 客户客户心目中的理想居所：心目中的理想居所：舒适的、实用的、舒适的、实用的、都市都市化的、化的、有有生活情境生活情境的的、有未来的、有未来的社区。
社区四、项目客户定位四、项目客户定位目标客户共性描述目标客户共性描述 城市中户型城市中户型标杆标杆五、项目户型定位五、项目户型定位用新都市主义生活主张用新都市主义生活主张 ，，启幕中户型生活新时代！启幕中户型生活新时代！ 以满足城市刚需以满足城市刚需85-12085-120㎡㎡的冠军中户型为主，比例约为的冠军中户型为主，比例约为85%85%户型配比建议：户型配比建议：户型户型面积区间（㎡）面积区间（㎡）户型比户型比2 2房房2 2厅厅1 1卫卫75-8075-8012%12%57%57%2 2房房2 2厅厅1 1卫（可卫（可2 2变变3 3））85-8985-8945%45%3 3房房2 2厅厅2 2卫（紧凑型）卫（紧凑型）105-110105-11028%28%40%40%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫（可（可3 3变变4 4，实用型），实用型）115-120115-12012%12%4 4房房2 2厅厅2 2卫（卫（4+14+1工人）工人）135-142135-1423%3%3%3%————————100%100% 考虑未来发展趋势，同时控制总面积及总价区间考虑未来发展趋势，同时控制总面积及总价区间。
住宅均价住宅均价2300-25002300-2500元元根据常规市场推售手法，建议项目价格实行低开高走战略，启动期价格适当降低，根据常规市场推售手法，建议项目价格实行低开高走战略，启动期价格适当降低，减少销售风险，快速回笼资金，以支持滚动式开发减少销售风险，快速回笼资金，以支持滚动式开发六、价格初步定位六、价格初步定位序号序号项目名称项目名称主力产品主力产品均价均价1恒景苑128-132㎡的错层三室两厅两卫2300/㎡2创发城115-136㎡的三室两厅两卫2400/㎡3世纪城116-127 ㎡的三室两厅两卫认筹期，待定4名门世家229㎡的四房两厅两卫2200/㎡5学府名邸142㎡的四房两厅两卫认筹期，待定6印象巴厘134㎡的三室两厅两卫2530/㎡结 论市面上132㎡左右的三房为主流户型，产品多，推量大，销售势态好均价：2400/㎡ 七、项目形象定位七、项目形象定位区域：老城新区、火车站板块、商贸中心消费群：城市中产、返乡睿士、赢商人士产品：低容积率、中高档次、高性价比城西美筑城西美筑 生活地标生活地标定位元素：区域消费群产品++ 八、案名建议八、案名建议宏一宏一··珊瑚郡珊瑚郡释义： 突出地段/品质感/突出新古典主义风格宏一宏一··阳光贝拉阳光贝拉释义： 异域风情/意大利地中海/贝拉吉奥/生活方式 Part5 Part5 物业发展建议物业发展建议 Ø整体规划布局整体规划布局Ø建筑风格建议建筑风格建议Ø园林景观建议园林景观建议Ø住宅发展建议住宅发展建议Ø商业发展建议商业发展建议Ø社区配套建议社区配套建议 NO.1 NO.1 整体规划布局整体规划布局 一、整体规划原则一、整体规划原则1.价值最优化价值最优化（土地、周边资源、品牌、市场）2.产品创新取胜产品创新取胜（产品创新，主导消费新理念）3.纯粹、品质突出的城市高尚社区纯粹、品质突出的城市高尚社区(最好的城市中户）4.成本控制为王道成本控制为王道5.可持续性可持续性（预留产品随行就市可调节的弹性空间）6.抢占先机，占位优势抢占先机，占位优势 其他地产商待开发用地中央新城中央新城（450亩占地）地块中间小水系A AB B二、规划条件分析二、规划条件分析建议作为后续开发建议作为后续开发北面地块低于路面（传芳路）6-7米，内有一小水系，目前还有约50户的拆迁户，开发周期将相对较长。
商业价值中，噪音较大商业价值中，噪音较大传芳路沿街面长，约320米，但因对面集资楼群杂乱影响，景观面欠佳，商业氛围相对珊瑚路偏弱 商业价值高，噪音大商业价值高，噪音大珊瑚路较短，约120米，借两大优势：约200米的火车新站步行半径、150万㎡大型综体项目中央新城约30万㎡的商业配套，商业价值高商业价值弱，噪音相对小商业价值弱，噪音相对小站前北路沿街面约190米，站前北路目前属于建设阶段，但因对面集资楼群杂乱影响，景观面欠佳，商业氛围相对弱开发启动优先顺序：开发启动优先顺序：A A＞＞B;B;商业价值：珊瑚路商业价值：珊瑚路＞传芳路＞站前北路＞站前街＞传芳路＞站前北路＞站前街适用优先启动开发适用优先启动开发南面地块与路面齐平（传芳路），开发条件良好，属随时可启动开发用地 结论：结论：目前来看，可供项目展示的只有珊瑚路部分和传芳路，尤以珊瑚路部分展示性目前来看，可供项目展示的只有珊瑚路部分和传芳路，尤以珊瑚路部分展示性最好故可将接待中心放置在项目南面，传芳路中段可设置小区入口故可将接待中心放置在项目南面，传芳路中段可设置小区入口交通路网交通路网项目四面环路：项目四面环路：Ø东侧的传芳路为生活性道路；Ø南侧的珊瑚路为城市主干道；Ø西侧为规划中的站前街是城市支线；Ø北侧为规划中的站前北路也是城市支线。
Ø由于地块原因，项目珊瑚路和站前街方向只有部分沿街面站前北路、站前街均为规划路，是作为火车站的配套的，未来商业潜力较大中央新城中央新城（450亩占地）三、规划前提三、规划前提————项目用地环境分析项目用地环境分析 ————项目用地环境分析项目用地环境分析Ø地块南侧为待开发空地延珊瑚路地段将建大型综合商业，景观一般；Ø北侧未来规划有白竹湖公园；地块中部和北部有小型水源，北部水量较大，为活水；Ø东侧为大量微利房，远处为较凌乱的低缓坡地；Ø西侧为火车站和一些开发楼盘Ø项目外部景观资源较匮乏，内部水系可在后期园林建设时考虑保留，形成一个水景园林生态宜居小区西望火车站西望火车站/北瞰白竹湖湖公园北瞰白竹湖湖公园/东边微利房东边微利房/南边为荒地南边为荒地景观资源匮乏，但并非一无是处，内部可打造坡地水景景观景观资源匮乏，但并非一无是处，内部可打造坡地水景景观景观资源景观资源白竹湖公园白竹湖公园火车站三、规划前提三、规划前提 ————项目用地环境分析项目用地环境分析Ø主要噪声影响来自道路车辆通行噪声与工地施工噪声车辆通行噪声主要来自地块南侧的珊瑚路Ø施工噪声主要来自地块东侧的传芳路，其次是西侧的火车站周边。
Ø目前周边噪声较小，随着房地产开发、路网建设的影响，周边噪声情况将会加重噪声等级：珊瑚路噪声〉传芳路噪声等级：珊瑚路噪声〉传芳路噪声噪声 > >潇湘大道、站前街噪声潇湘大道、站前街噪声 > >战战前北路噪声前北路噪声 对地块影响：珊瑚路噪声〉传芳对地块影响：珊瑚路噪声〉传芳路噪声路噪声 > >潇湘大道、站前街噪声潇湘大道、站前街噪声 > >战前北路噪声战前北路噪声 噪声分析噪声分析三、规划前提三、规划前提4 43 31 12 2传芳路噪声站前北路噪声潇湘大道噪声珊瑚路噪声 结论：南侧珊瑚路为城市主干道，未来商业利用价值较大；北侧站前北路为火车站配套商业街，有一定的商业价值；东侧传芳路为未来片区主干道，商业沿街面长，商业价值较高；西侧站前街沿街面少，商业受限大，商业价值最低商铺沿L1布置2层底商可考虑引进小型生活超市等；L2商业排布综合考虑景观节点布局，重点打造商业街区， L2、L3的局部可设两层住宅底商；L4建设一层住宅底商指标推算：指标推算：① 给定指标：不大于建筑面积的10%---- ≤1.6≤1.6万㎡万㎡②根据前期商业调研，及项目商业定位为社区商业，故商业规模体量约为1 1万㎡万㎡。
商业价值分析：商业价值分析：根据对周边环境的综合分析及未来政府对整个片区的规划方向，可得出地块四条边界的商业价值排序：L1>L2>L3>L4本规划方案应侧重将商业放在本规划方案应侧重将商业放在L1L1和和L2L2————商业价值研判商业价值研判三、规划前提三、规划前提18F18F18F18F18F18F18F18F18F24F2F2F2F商业商业商业幼儿园主入口主入口次入口次入口其他地产商待开发用地站站 前前 北北 路路（规划中）站站前前街街规划中传传芳芳路路珊珊 瑚瑚 路路24F24F18F18F18F18F24F24F18F18F18F18F18F18F18F24F24F24F商业商业商业幼儿园L1L2L31F2FL4 四、总体规划指标及布局四、总体规划指标及布局占地面积( (㎡㎡) )：约约49955.449955.4㎡㎡容积率：3.243.24总建筑面积( (㎡㎡):):约约161855.5161855.5㎡㎡物业类别物业类别建筑面积建筑面积比例比例备注备注商业商业约约1020010200㎡㎡6.3%6.3%社区配套商业，局部社区配套商业，局部2 2层商业层商业（（商业建筑面积/住宅建筑面积=1/28--1/18.7 ）住宅住宅约约150155.5150155.5㎡㎡92.8%92.8%小高层、高层小高层、高层其他配套约1500 ㎡0.9%幼儿园（约1200㎡、垃圾站及其他配套）小计约161855.5 ㎡100%——物业比例分配建议：物业比例分配建议：1.1.规划指标及物业建议规划指标及物业建议经济技术指标：经济技术指标： 2.2.总体规划布局示意：总体规划布局示意：点式围合，园林组团点式围合，园林组团2F商铺3房2房楼王（4房）园林景观幼儿园2F1F商业商业商业幼儿园次入口次入口其他地产商待开发用地站站 前前 北北 路路（规划中）站站前前街街规划中传传芳芳路路珊珊 瑚瑚 路路25F25F25F25F25F25F18F18F24F24F18F18F18F18F18F18F18F18F18F18F24F24F25F25F25F25F25F25F25F25F25F25F商业2F2F2F主入口主入口 一、整体建筑风格建议一、整体建筑风格建议新古典主义风格：新古典主义风格：高雅而高雅而尊贵尊贵经改良过的古典主义风格追求色彩和内在联系，不过有时也有意呈现建筑与周围环境的冲突。
因此，新古典主义建筑往往不求简单的协调，而是崇尚冲突之美新古典主义建筑风格还有一个特点是建筑整体方面有着严格的把握，善于在细节雕琢上下工夫建筑多采用对称造型建筑多采用对称造型，屋顶上多有精致的老虎窗新古典主义风格，更像是一种多元化多元化的思考方式，将怀古的浪漫情怀与现代人怀古的浪漫情怀与现代人对生活的需求对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代兼容华贵典雅与时尚现代，反映出后工业时代个性化的美学观点和文化品位 白色、金色、黄色、暗红白色、金色、黄色、暗红是欧式风格中常见的主色调，少量白色糅合，使色彩看起来明亮、大方，使整个空间给人以开放、宽容开放、宽容的非凡气度，让人丝毫不显局促 二、新古典主义风格之二、新古典主义风格之暖色系暖色系建筑立面主体：墙面涂料，方格压线，营造远观石材效果底部釉面砖贴面，通过色系变化营造通过比拟石材贴面的墙漆工艺比拟石材贴面的墙漆工艺，营造暖色系的新古典主义风格建筑暖色系优势：在新兴区域易跳出环境背景色，耳目一新 采用西班牙独有的阳光色立面阳光色立面、保留欧式的经典三段式结构欧式的经典三段式结构、简化的欧式元素简化的欧式元素细部细部，结合简洁的立面构图简洁的立面构图，与整个社区相融相谐。
立面风格：立面风格： •传统的淡赭色立面色彩传统的淡赭色立面色彩、风格融合简约欧式，线条挺拔、阳刚，线条挺拔、阳刚，整体立面简洁、大方、有力简洁、大方、有力立面风格：立面风格：Ø转角处的弧形落地玻璃窗弧形落地玻璃窗，柔化了整体立面的阳刚 三、新古典主义风格之三、新古典主义风格之冷色系冷色系营造传统豪宅的庄重感，品质感突出，低调内敛冷色系优势：庄重、豪宅品质感强，历久弥新成本投入相对高）建筑立面主体：以米色釉面砖为主，局部石材贴面收线底部以深色高档石材贴面为主，庄重、内敛成本参考：•涂料:约100元/㎡(进口）50-60元/㎡（特殊）20-30元/㎡(普通）•釉面砖：50-60元/㎡（品质） •石材干挂：500-600元/㎡（进口)、200-300元/㎡ 多采用三段式立面，以深、浅色系搭配，深色为主立面体现项目气质，浅色为辅体现建筑多采用三段式立面，以深、浅色系搭配，深色为主立面体现项目气质，浅色为辅体现建筑线条感线条感下层采用石材石材表现项目的高定位，下层与中层主要通过色彩色彩的由深入浅进行划分中层与上层在立面造型上保证大体统一，仅作局部调整以保证整体性建议以檐口檐口作为分段方式，也可在色彩色彩上进一步减淡。
在色彩搭配上，深色系暖色调为主立面色，浅色系暖色调为辅色在色彩搭配上，深色系暖色调为主立面色，浅色系暖色调为辅色建议色彩搭配：建议色彩搭配：建筑基座选用深褐色或灰褐色，主立面选用暖黄色，建筑屋顶选用赭石色，阳台、窗框、檐口线条选用黄色或浅褐色 在建筑材质的选择上，注重底部细节打造，基座多以石材铺装，主立面采用高级墙砖，顶在建筑材质的选择上，注重底部细节打造，基座多以石材铺装，主立面采用高级墙砖，顶部则使用仿石材釉面砖部则使用仿石材釉面砖深色石材干挂深色石材干挂手磨拉丝面砖手磨拉丝面砖立面建筑材料的选择根据三段式立面建筑材料的选择根据三段式结构布局而有所区别结构布局而有所区别: :Ø底部基座多采用仿石漆涂料面砖或品质石材多在近距离关注处使用石材，而在相对隐蔽或不用近距离接触面，采用仿石漆涂料面砖，降低成本Ø立面多采用手磨拉丝面砖，表面粗糙纹路体现质感Ø分段处，使用仿石漆涂料面砖 风格示意一风格示意一风格示意二风格示意二建筑顶部：建筑顶部：深色坡屋顶深色坡屋顶建筑细部：用石材或画出仿石砌的线条，或用欧式图案雕刻、铁艺栏杆、雕塑加以点建筑细部：用石材或画出仿石砌的线条，或用欧式图案雕刻、铁艺栏杆、雕塑加以点缀缀四、法式新古典主义风格四、法式新古典主义风格法式风格稳重大气的颜色，清新亮丽的基调、丰富沉稳的造型，符合本项目目标客户群体的偏好，在品质感打造上符合市场的主流趋势，并与市场上的欧式风格形成一定的差异。
在材质的选择上，局部基座应用石材，主立面采用面砖铺装，搭配在材质的选择上，局部基座应用石材，主立面采用面砖铺装，搭配使用仿石漆涂料面砖使用仿石漆涂料面砖立面建筑材料的选择根据三段式结构布局而有所区立面建筑材料的选择根据三段式结构布局而有所区别别: :Ø底部基座多采用仿石漆涂料面砖或品质石材多在近距离关注处使用石材，而在相对隐蔽或不用近距离接触面，采用仿石漆涂料面砖，降低成本Ø立面多采用手磨拉丝面砖，表面粗糙纹路体现质感Ø分段处，使用仿石漆涂料面砖 法式风格细节建议：法式风格细节建议：Ø屋顶采用孟莎式，坡度有转折，上部平缓，下部陡直屋顶上多有精致的老虎窗，且或圆或尖，造型各异Ø注意建筑线条感，注重阳台、窗框、屋顶檐口等处线条的打造，线面的结合檐口的处理中建议将形制的标准作为设计重点，结合色彩变化共同划分三段式立面Ø注重立面的层次感，阳台、凸窗、电梯井、及户型的设计，体现立面的层次感建筑细节上法式风格元素的应用，通过大量斜坡面、孟莎式屋顶、建筑细节上法式风格元素的应用，通过大量斜坡面、孟莎式屋顶、檐口线条的设计来凸显项目的法式风格檐口线条的设计来凸显项目的法式风格 五、英伦风格五、英伦风格英伦风格立面，以近乎红褐色的赭红赭红为主调。
沿用新古典的三段式，底部倾向浅褐色，中部大面积以赭红为主，顶部以白色、米色的浅色系收尾，局部结合英伦独有的尖屋顶丰富天际线尖屋顶丰富天际线 六、意大利地中海风格六、意大利地中海风格地中海沿岸的意大利立面风格，以相对跳跃的大面积色彩丰富立面大面积色彩丰富立面，外挑式大阳台是立面组成的重要元素之一主色系：米色、绿色、黄色、红色 七、项目立面建议七、项目立面建议结合项目所在的永州市场及自身开发条件，建议采用暖色系的新古典主义立面风格暖色系的新古典主义立面风格建筑立面取材建议建筑立面取材建议建筑立面主体：建筑立面主体：以米色釉面砖为主，局部石材贴面收线以米色釉面砖为主，局部石材贴面收线底部以深色高档石材仿石漆为主，可营造庄重、内敛底部以深色高档石材仿石漆为主，可营造庄重、内敛成本参考：成本参考：•涂料涂料: :约约100100元元/ /㎡㎡( (进口）进口）50-6050-60元元/ /㎡㎡（特殊）20-3020-30元元/ /㎡㎡(普通）•釉面砖：釉面砖：50-6050-60元元/ /㎡㎡（品质） •石材干挂：石材干挂：500-600500-600元元/ /㎡（进口㎡（进口) )、、200-300200-300元元/ /㎡㎡ 八、住宅与商业协调八、住宅与商业协调主入口商业、商业裙楼与住宅的协调，风格相近，新古典主义与风情商业街融合。
NO.3 NO.3 园林景观建议园林景观建议 欧洲庄园式自然主义风格欧洲庄园式自然主义风格一一轴轴 两两带带 多多节点节点园林景观主题风格建议园林景观主题风格建议园林节点建议：园林节点建议：18F18F站站前前街街规划中珊珊 瑚瑚 路路18F18F商业18F18F18F18F18F18F18F24F24F24F24F24F24F2F2F2F商业商业商业幼儿园主入主入口口次入次入口口其他地产商待开发用地站站 前前 北北 路路（规划中）传传芳芳路路18F18F18F18F18F18F24F24F24F24F24F24F24F2F2F2F商业商业幼儿园中心主广场次景观节点示意楼间景观仪仗式树阵 18F18F18F18F18F18F18F18F18F24F24F24F24F24F24F商业幼儿园主入口主入口次入次入口口其他地产商待开发用地站站 前前 北北 路路（规划中）站站前前街街规划中传传芳芳路路珊珊 瑚瑚 路路18F18F18F18F18F18F18F24F24F24F24F24F24F2F商业幼儿园春：杜鹃丽池春：杜鹃丽池夏：梦幻蔷薇园夏：梦幻蔷薇园冬：圣诞冬青森林冬：圣诞冬青森林夏：梦幻蔷薇园夏：梦幻蔷薇园秋秋：：枫树枫树园园园林组团建议：园林组团建议：四季如四季如春春 四季如四季如画画 四季常青的大园林景观四季常青的大园林景观 春：春：杜鹃丽池组团杜鹃丽池组团 夏：夏：梦幻蔷薇园组团梦幻蔷薇园组团 秋：秋：枫树园组团枫树园组团 冬：冬：圣诞冬青森林组团圣诞冬青森林组团 园林景观节点示意园林景观节点示意1:•打造永州住宅小区最长的景观走廊打造永州住宅小区最长的景观走廊 园林景观节点示意园林景观节点示意2:•主入口规划主入口规划主主入入口口销售中心入口处景观组团主入口商业景观组团中心景观根据本项目实际，建议主入口设置于沿传芳路中段建议主入口设置于沿传芳路中段，，以本项目最长的商业展示面为基础，在大门两边设置销售中心在大门两边设置销售中心/ /会所和商业会所和商业，着重打造欧式风格园林外景，提升项目档次感。
彰显气势、拉升价值的的最佳之处彰显气势、拉升价值的的最佳之处建议入口宽度尽量拉大，将欧式风格完全演绎，给人视觉震撼，体现贵族阶层的住宅品质园林景观节点示意园林景观节点示意3:• 大门大门铁艺大门铁艺大门花架花架正门入口处设置小型花坛、假山绿化美观入口设计原则：入口设计原则：销售中心（会所）与商业搭配销售中心（会所）与商业搭配应用，把最美的园林景观搬到客户能一眼看得应用，把最美的园林景观搬到客户能一眼看得到的地方到的地方风格标志性的园林绿植在主入口直观展示 •标志性景观建筑标志性景观建筑园林景观节点示意园林景观节点示意4: 依据地块地形特色，遵循自然写意原则，园林内部，组团之间精致铺装的小径蜿蜒其中；局部可采用硬铺装、木材路面，突出原生感，与其它绿色景观映衬天成•欧洲庄园式园林园径欧洲庄园式园林园径园林景观节点示意园林景观节点示意5: 透水砖原料成本低，透水性、保水性都非常强，能够调节地表的温度和空气湿度，消除热岛现象，更可以使自然降水迅速透过地表，补充地下水资源透水砖经高压压制而成，尽管气孔率大，但强度依然得到保证，并有环保美观的特性，适用于景观铺设园林细节打造示意园林细节打造示意1:地板铺置地板铺置 ––透水砖透水砖 园林细节打造示意园林细节打造示意2:景观小品景观小品 风格化园林特别是欧式园林打造概念较少，细节上的文化打造成为园林品质提升的重点方面。
园林细节打造示意园林细节打造示意3:消防车道美化处理消防车道美化处理 住宅区的消防车道设计，一直以来，是住宅小区景观设计中的一个颇具困惑，又关注甚少的难题流线型硬铺装美化消防车道流线型硬铺装美化消防车道 几何造型硬砖美化消防车道几何造型硬砖美化消防车道•硬铺装美化消防通道硬铺装美化消防通道碎石片路面消防车道碎石片路面消防车道 采用硬铺装（广场砖、铺地砖、铺路石、碎石片、石米路面）来美化消防通道，使之成为貌似小区步行系统的社区道路 园林细节打造示意园林细节打造示意3:消防车道美化处理消防车道美化处理 •软铺装美化消防通道软铺装美化消防通道采用软铺装（通过草皮或植物覆盖已有的硬化道路）来美化消防通道，使之成为貌似小区步行系统的社区道路 不对称草砖弱化消防车道不对称草砖弱化消防车道中心灌木化消防车道中心灌木化消防车道 中心草皮化消防车道中心草皮化消防车道 园林细节打造示意园林细节打造示意4:功能性设施功能性设施 园林的可参与性是小区景观打造的重点之一，小成本、高使用值的休憩座椅、锻炼器材的设置更能体现住宅小区的宜居性，提升居住者的生活质量 园林细节打造示意园林细节打造示意5:细部美化细部美化 在阶梯走道、广场入口、大堂入口、步道交汇处等区域的园艺细部设计更能体现小区的高尚生活感观。
架空层发展建议架空层发展建议1：：设置规划原则设置规划原则院落生活空间——通过架空层的设置，开阔社区景观视野体系，提供一个相对私密的休憩空间本项目架空层布局 楼王N主主入入口口Ø主要做主景观轴沿线建筑的架空层，使主景观轴形成贯通感；Ø本项目架空层层高建议在架空层层高建议在4.54.5米以米以上上，引入部分园林景观体系，实现社区景观与建筑的融合渗透 架空层发展建议架空层发展建议2：：公共参与空间公共参与空间设置运动场包括健身器械、儿童王国、棋牌室、晨练场等建筑下多层次的立体空间体验，放大社区公共参与空间棋牌桌棋牌桌儿童乐园儿童乐园乒球台乒球台 通过架空层绿化，增强高层与园林空间的相互渗透从实际感受中增强高层客户居住的舒适度，用细节弥补高层组团外部园林空间有限的弱势增加高层组团的品质与档次感架空层发展建议架空层发展建议3：：绿化延伸空间绿化延伸空间 贴地植被贴地植被富层次感植被富层次感植被灌木植被灌木植被 NO.4 NO.4 住宅发展建议住宅发展建议 户型户型面积区间（㎡）面积区间（㎡）户型比户型比2 2房房2 2厅厅1 1卫卫75-8075-8012%12%47%47%2 2房房2 2厅厅1 1卫（可卫（可2 2变变3 3））85-8985-8945%45%3 3房房2 2厅厅2 2卫（紧凑型）卫（紧凑型）105-110105-11028%28%50%50%3 3房房2 2厅厅2 2卫卫（可（可3 3变变4 4，实用型），实用型）115-120115-12012%12%4 4房房2 2厅厅2 2卫（卫（4+14+1工人）工人）135-142135-1423%3%3%3%————————100%100%1 1、户型配比建议：、户型配比建议：纯粹的城市冠军中户型纯粹的城市冠军中户型一、住宅产品建议一、住宅产品建议 2 2、产品分类：、产品分类：A A、畅销产品创新、畅销产品创新B B、主流产品线、主流产品线85-8985-89㎡㎡2 2房（房（2 2变变3 3））115-120115-120㎡㎡3 3房（房（3 3变变4 4））75-8075-80㎡㎡2 2房（紧凑）房（紧凑）105-110105-110㎡㎡3 3房（紧凑）房（紧凑） 135-142135-142㎡㎡4 4房（房（4+14+1））一、住宅产品建议一、住宅产品建议 以保守实用型户型设计为主，创新手法较少。
以保守实用型户型设计为主，创新手法较少序序号号项目名称项目名称创新产品创新产品核心竞争核心竞争1恒景苑错层设计；每户超大观景阳台户型紧凑，永州首家错层设计让室内功能区分更加明显2创发城主力户型，双阳台设计且卧室均带凸窗户型实用性强，均带双阳台南北通透3世纪城永州首家商住连体租售模式，N+1户型创新N+1户型，高性价比，永州首家商住连体，专业定做4新外滩永州首家出现弧形设计，阳光房、入户花园南北通透超大双阳台，多个首家创新户型设计5名门世家主卧270度视角观景台，双阳台火车站片区首家主卧带270度视角观景台，主力户型均带双阳台结 论冷水滩区户型设计保守，注重南北通透，创新较少南北双阳台，卧室均带凸窗手法运用较多同质竞争项目产品核心点梳理同质竞争项目产品核心点梳理 市场的客厅开间偏大，建议以市场的客厅开间偏大，建议以4.2-4.54.2-4.5米米为宜；为宜；主卧进深过长，建议结合户型面积适当缩减主卧进深过长，建议结合户型面积适当缩减序号项目名称客 厅主卧室开间进深开间进深1恒景苑4.8米6米3.6米6米2创发城4.5米5.1米3.9米7.9米3世纪城4米6米3.6米6米4新外滩5.1米6.3米3.9米6.3米5名门世家4.8米5.5米3米5.5米结 论客厅平均面积27㎡，开间平均4.6米，进深5.8米，做为135㎡以上的大三房，开间较小，建议开间4.8米为宜。
主卧平均面积23㎡，开间平均3.6米，进深6.3米，建议可适当缩小主卧面积，借鉴：借鉴： 平面建议（平面建议（2梯梯4户）户）3.3.户型亮点建议户型亮点建议A AD DB BCCA AD DB BCCY Y字型户型参考（字型户型参考（2 2梯梯4 4户）户）经典户型参考（经典户型参考（2 2梯梯4 4户）户） 2 2房平面（房平面（85 - 8985 - 89㎡）㎡）全赠送全赠送赠送一半创意户型平面建议创意户型平面建议户型描述：户型描述：Ø紧凑型设计，入户花园与阳台全送创新引入花池设计，进一步拓展赠送面积，花池部分半送部分仅需搭起梁柱，降低建安成本Ø可轻松拓为3房，实用面积110㎡左右，与市场上小3房面积相当，接受度较高增加1房面积仅搭梁柱，减少成本可改为餐厅270°飘窗，增加主卧景观性增加客厅面积二、户型设计建议二、户型设计建议 3 3房平面（房平面（115-120115-120㎡）㎡）全赠送赠送一半全赠送仅搭梁柱，减少成本可用做小型茶室等可改做客厅可拓展为房间户型描述：户型描述：Ø实用3房设计，大量的露台、凸窗设计增加实用面积和通透性Ø可轻松拓为4房，且不影响居住质量Ø入户花园设计，更符合家庭聚会等功用。
创意户型平面建议创意户型平面建议二、户型设计建议二、户型设计建议 全赠送全赠送赠送一半4 4房房+ +工人房平面（工人房平面（135- 142135- 142㎡）㎡）户型描述：户型描述：Ø大户型设计，赠送面积较少，主要考虑居住的舒适性和尊贵感Ø超大型入户花园设计，赠送一半面积，更符合家庭聚会等功用Ø独创内庭院全赠送模式，可改建为书房、茶室等，完善居住功能可改做阳台每个卧室都带有凸窗创意户型平面建议创意户型平面建议二、户型设计建议二、户型设计建议 主卧、次卧、书房的落地飘窗主卧、次卧、书房的落地飘窗边套边套270270度飘窗户型示意度飘窗户型示意p超大落地飘窗，超大落地飘窗，增加实用面积，可增加实用面积，可广泛用于各种户型广泛用于各种户型中中p270270度飘窗可用度飘窗可用于边套的主卧于边套的主卧①① 超大落地凸窗超大落地凸窗/270度凸窗度凸窗三、户型增值举措建议三、户型增值举措建议 ②② 入户花园入户花园/阳光室阳光室入户花园改阳光房入户花园改阳光房入户花园应广泛应用于各种户型，且必须采光良好，可改成阳光房入户花园应广泛应用于各种户型，且必须采光良好，可改成阳光房三、户型增值举措建议三、户型增值举措建议 ③③ 内庭院内庭院内庭院主要用于三房、内庭院主要用于三房、四房，在三房里可改为四房，在三房里可改为房间增加实用性，在四房间增加实用性，在四房里作为功能空间的补房里作为功能空间的补充，增加主力户型的竞充，增加主力户型的竞争力。
争力三、户型增值举措建议三、户型增值举措建议 ④④收纳空间收纳空间玄关设置入墙式储物柜，从餐厅到洗漱玄关设置入墙式储物柜，从餐厅到洗漱台到每一间起居室，精细分隔各种生活台到每一间起居室，精细分隔各种生活物品，实现细致化收纳空间利用，克服物品，实现细致化收纳空间利用，克服一般小户型收纳空间不足问题一般小户型收纳空间不足问题多层储鞋柜洗漱台抽屉玄关收纳空间三、户型增值举措建议三、户型增值举措建议 ④④收纳空间收纳空间 增加附加值增加附加值入户花园户型提示入户花园户型提示⑤⑤户型增值提示户型增值提示三、户型增值举措建议三、户型增值举措建议 大露台户型提示大露台户型提示跃式户型提示跃式户型提示⑤⑤户型增值提示户型增值提示三、户型增值举措建议三、户型增值举措建议 倒凸窗、弧飘窗的形式增加户型的使用面积倒凸窗、弧飘窗的形式增加户型的使用面积⑤⑤户型增值提示户型增值提示三、户型增值举措建议三、户型增值举措建议 NO.5 NO.5 商业发展建议商业发展建议 p片区现状片区现状——目前周边居住人口少，商业氛围不足；p片区发展研判片区发展研判——未来将成为永州中央商贸居住区，永州最具有商业潜力的发展区域；p项目临街状况项目临街状况——珊瑚路具有很高的商业价值，传芳路及站前北路也具有一定的商业价值；p项目商业存在的作用项目商业存在的作用——分摊容积率、保障利润、形成特色展示平台。
本项目商业功能：本项目商业功能：社区级的商业需求为主，适当辐射周边，形成区域初级商业和社区级的商业需求为主，适当辐射周边，形成区域初级商业和形象中心形象中心打造城市上升阶层的便利生活和特色休闲平台打造城市上升阶层的便利生活和特色休闲平台本项目商业定位本项目商业定位一、商业街发展定位一、商业街发展定位 欧洲风情淘金街欧洲风情淘金街商业定位商业定位二、商业街风格建议二、商业街风格建议 商业街风格应与住宅立面匹配，遵循细节体现品质的原则，与项目整体档次相符商业街风格应与住宅立面匹配，遵循细节体现品质的原则，与项目整体档次相符注重立面材料、门头比例、广告位置、休闲设施等主要细节注重立面材料、门头比例、广告位置、休闲设施等主要细节二、商业街风格建议二、商业街风格建议局部局部2 2层，开间、进深建议：层，开间、进深建议：4.2-4.54.2-4.5米、米、12-1512-15米米商铺层高：一层商铺层高：一层5.4-65.4-6米米( (夹层铺概念）夹层铺概念）、二层、二层3.9-4.23.9-4.2米 利用品质化玻璃橱窗、街区绿化和小品，商业导视牌及广告牌、立柱牌等强化商利用品质化玻璃橱窗、街区绿化和小品，商业导视牌及广告牌、立柱牌等强化商业氛围，提升商业形象。
业氛围，提升商业形象三、商业街氛围营造三、商业街氛围营造 商业氛围营造商业氛围营造 社区商业参考社区商业参考开间开间进深进深面积面积生活服务类生活服务类便利店5-10米6-10米50-150平米干洗店2.5-6米6-8米15-40平米面包坊2.5-4米4-7米15-25平米视听音像店3-8米6-9米15-50平米花店2.5-6米6-8米15-40平米美容美发5-10米8-12米60-150平米休闲餐饮类休闲餐饮类咖啡厅6-10米12-18米70-100平米中西餐饮6-10米12-18米70-100平米特特色色餐餐饮饮店店美美容容美美发发干干洗洗店店中餐快餐、西餐、中高档餐饮、面包店、咖啡馆中餐快餐、西餐、中高档餐饮、面包店、咖啡馆……餐饮餐饮购物购物服务服务休闲休闲小型超市、社区便利店、文具店、药店小型超市、社区便利店、文具店、药店…银行网点、冲印店、美容美发店、干洗店、中介、托管服务银行网点、冲印店、美容美发店、干洗店、中介、托管服务 …花店、书店、精品店、儿童玩具店、游戏厅、网吧花店、书店、精品店、儿童玩具店、游戏厅、网吧…便便利利店店主力店：高档生活超市主力店：高档生活超市商业街业态参考商业街业态参考商业街业态参考商业街业态参考四、商业街业态参考四、商业街业态参考 NO.6 NO.6 社区配套建议社区配套建议 一、入户大堂一、入户大堂————空间尺度空间尺度室内大堂尺度：室内大堂建议采用室内大堂尺度：室内大堂建议采用标准层高标准层高，，局部局部双层通高。
双层通高空间尺度空间尺度——双层通高营造尊贵感双层通高营造尊贵感 一、入户大堂一、入户大堂————功能设施功能设施室内大堂信报箱：室内大堂信报箱：信报箱智能化信报箱智能化用一卡通、密码两种方式开用一卡通、密码两种方式开启，普通式用钥匙开启，材质采用启，普通式用钥匙开启，材质采用拉丝不锈钢拉丝不锈钢普通式信报箱普通式信报箱普通式：可以通过钥匙开启信报箱放置方式: 可移动式材质：信报箱材质为拉丝不锈钢 电梯间通道采用釉面砖全贴精装修，注意采光处理一、入户大堂一、入户大堂————功能设施功能设施走道采用石材干挂精装修，顶部浅色涂料，辅以导视系统电梯间、走道电梯间、走道 内部装饰内部装饰——品质感、稳重大气品质感、稳重大气与园林风格一致的欧式风格大堂大堂装饰顶部采用涂料，室内注意局部石材的使用、水晶灯饰、细节处理室内大堂装饰风格：大堂装饰采用室内大堂装饰风格：大堂装饰采用石材与瓷砖石材与瓷砖的运用，装饰的运用，装饰注重注重细节打造细节打造一、入户大堂一、入户大堂————装修处理装修处理局部双层通高处顶部悬挂水晶灯饰体现品质感大理石贴地釉面砖高档涂料 一、入户大堂一、入户大堂————入口细节处理入口细节处理入口细节处理入口细节处理——绿化美化绿化美化入户大堂入口处理：设置入户大堂入口处理：设置无障碍通道，入口挑檐半开放设计无障碍通道，入口挑檐半开放设计。
入户大堂的入口注意设置无障碍通道,体现小区的人文关怀;另在入口处进行挑檐的设计,打破单调的入口立面,体现品质感半半 开开 放放 型型 的的 入入 户户 大大 堂堂楼楼宇宇特特设设无无障障碍碍通通道道 二、地下车库二、地下车库————入口及内部设计入口及内部设计地下车库入口及内部设计：入口地面采用地下车库入口及内部设计：入口地面采用浅阶式浅阶式处理，设置处理，设置阳光顶阳光顶棚棚，，两侧绿化两侧绿化；车库内部；车库内部顶面浅色涂料顶面浅色涂料，，地面简装地面简装，注意细节处理，注意细节处理入口采用浅阶式地面,防止轮胎打滑,设置阳光顶棚,两侧绿化,增加美感；内部装修简单处理,顶面浅色涂料,地面简装在墙面及每个结构柱基座设置安全提示，提高安全性地下车库地下车库——入口处理入口处理地下车库地下车库——细节处理细节处理两侧绿化浅色涂料地面简装色彩处理、反光板，安全提示处理 浅阶式防打滑处理 二、地下车库二、地下车库————采光处理采光处理地下车库地下车库——阳光生态车库阳光生态车库玻璃采光天井部分镂空设计半地下阳光车库：自然通风采光、部分绿化，突出人性化半地下阳光车库：自然通风采光、部分绿化，突出人性化。
植物引入车库内部，利用坡地地形形成停车场内部立体景观植物引入车库内部，利用坡地地形形成停车场内部立体景观 二、地下车库二、地下车库————绿化处理绿化处理阳光车库：阳光车库：部分镂空或使用玻璃窗部分镂空或使用玻璃窗，自然采光，引入绿色，打造，自然采光，引入绿色，打造阳光车库，减少灯光资源使用，环保节能阳光车库，减少灯光资源使用，环保节能地下车库地下车库——绿色生态车库绿色生态车库地下车库顶部部分镂空，或局部使用玻璃窗，引入绿色景观,有美化效果;自然采光，环保节能 1、首创、首创 “宏一英式大管家宏一英式大管家”服务服务l 业主服务要求：业主服务要求：我不需要你的时候连影子都不要出现，我需要你的时候马上出现在我面前我不需要你的时候连影子都不要出现，我需要你的时候马上出现在我面前 英式大管家:具备高素质、丰富的生活智能与专业素养，能够与业主保持24小时联系，并绝对保密业主信息 英式大管家以“业主至上”为原则提供贴身服务，业主在生活上需要一切困难可直接联系英式大管家协调，提供安排监督购物、家庭理财、洗熨衣物、准备晚宴、房屋维修、整理园艺、与外界商家联系等服务三、物业管理建议三、物业管理建议 服务项目服务项目服务内容服务内容社区维护园林植被/社区公共设施/车库/房屋立面/公共空间维护相关维修服务提供为业主提供水电/建议房屋维修服务内部人员人事管理关注每位管家、保洁人员的变动情况，定时作人事知会，同时离开的工作人员不得进入小区保姆管理保姆带小孩或家中贵重物品外出，社区管家需要与业主确认，才可放行车库管理对业主的汽车进行登记，进入车辆严格管理 /车库内设置手推车/司机等候间智能化智能化安安防系统防系统第一层防护小区周边设置探测器和摄像头，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助第二层防护大堂门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过您的同意才能进入第三层防护每户配置智能化门锁等形成特色安全保护2、智能安防＋品牌物管嫁接、智能安防＋品牌物管嫁接三、物业管理建议三、物业管理建议 Part6 Part6 营销价值体系搭建及实现营销价值体系搭建及实现 Ø案例借鉴案例借鉴——深圳万科红深圳万科红Ø营销价值体系分项实施营销价值体系分项实施Ø分期开发战略及推售策略分期开发战略及推售策略Ø经济测算经济测算 NO.1 NO.1 案例借鉴案例借鉴————深圳万科红深圳万科红 一个以体验营销、包装推广取胜的烂尾楼复活项目。
一个以体验营销、包装推广取胜的烂尾楼复活项目原名海轩广场海轩广场项目，以万科万科··红新面孔轰（红新面孔轰（“红红”）动市场）动市场，顿时火热的红色，火速蔓延到深圳每个角落 排队进入样板房参观现场活动 营销中心参观样板房 万科红营销中心、样板房开放，开放首日，累计参观人次逾两万人两万人万科红体验营销效果万科红体验营销效果 万科红体验营销系统包装万科红体验营销系统包装室外系统 营销中心、室内街区——接待洽谈区 室内街区商业营造商业内街的样板铺展示，营造商业配套氛围 设于商业内街的样板展示单位与商业街区相融一体的样板展示 室内导视系统 室外导视系统 NO.2 NO.2 营销价值体系分项实施营销价值体系分项实施 一、体验展示区规划建议一、体验展示区规划建议传芳路站 前 北 路（规划中）珊 瑚 路站前街规划中次入口主入口主入口路线：路线：风情商业街风情商业街————主入口园林示范区主入口园林示范区——营销中心营销中心( (会所）会所）————样板示范单位样板示范单位( (可设于会所可设于会所2-32-3楼）楼） 二、体验展示期项目包装形象二、体验展示期项目包装形象 三、营销中心风格建议三、营销中心风格建议•营销中心沿袭新古典主义风格营销中心沿袭新古典主义风格营销中心室外形象营销中心室外形象————倾向欧式会所倾向欧式会所 •营销中心室内风格营销中心室内风格 •营销中心项目展示营销中心项目展示区位模型区位模型分户模型分户模型项目模型项目模型 •营销中心夜晚气氛营造营销中心夜晚气氛营造 四、园林体验区建议四、园林体验区建议尊贵、礼仪感的营造尊贵、礼仪感的营造实景园林样板区展示，仪仗式的尊礼规格接待。
•看楼体验之欧洲体验：名媛淑女礼仪官迎宾看楼体验之欧洲体验：名媛淑女礼仪官迎宾五五 、看楼通道建议、看楼通道建议 •入户大堂实景体验入户大堂实景体验六、入户大堂、电梯间建议六、入户大堂、电梯间建议 •样板间标示系统样板间标示系统七、样板房导示建议七、样板房导示建议样板房入口样板房通道 •婚房主题（婚房主题（2房房75-80㎡）㎡） 八、样板房风格建议八、样板房风格建议 •温馨舒适（温馨舒适（2+1房房85-89㎡）㎡） 拓展空间拓展空间客厅客厅客厅吧台客厅吧台八、样板房风格建议八、样板房风格建议 •英式田园（英式田园（3房房105-110㎡）㎡） 1231 1、客厅、客厅2 2、餐厅、餐厅3 3、主卧、主卧八、样板房风格建议八、样板房风格建议 •简欧典雅（简欧典雅（3+1房房115-120㎡）㎡） 1231 1、客厅、客厅2 2、次卧、次卧3 3、主卧、主卧拓展空间拓展空间八、样板房风格建议八、样板房风格建议 •古典尊贵（古典尊贵（4房房135-142㎡）㎡）1231 1、客厅、客厅2 2、餐厅、餐厅3 3、主卧、主卧八、样板房风格建议八、样板房风格建议 NO.2 NO.2 分期开发战略及推售策略分期开发战略及推售策略 一、总体发展战略一、总体发展战略住宅先行，商铺压轴。
住宅先行，商铺压轴一期：一期：刚需试水，滚动开发；刚需试水，滚动开发；二期：二期：品质为碑，顺势而上；品质为碑，顺势而上；三期三期+ +商铺：商铺：借势推势，坐享区域之利借势推势，坐享区域之利注：视市场条件的成熟度，尤其是区域商业氛围，可将商铺销售提前至2期住宅销售前，以招商+销售的形式入市 二、分期开发策略建议二、分期开发策略建议•一期：（住宅建面约：一期：（住宅建面约：4.84.8万万㎡）产品供应产品供应75-80㎡㎡2房房 （紧凑） 85-8985-89㎡㎡2 2房房（2变3）核心主力核心主力105-110105-110㎡㎡3 3房房（紧凑） 115-120 115-120 ㎡㎡3 3房房（3变4）次主力•二期二期（（住宅建面约：住宅建面约：4 4万万㎡）•产品供应产品供应75-80㎡2房（紧凑） 85-8985-89㎡㎡2 2房房（2变3）核心主力核心主力105-110㎡3房（紧凑） 115-120115-120㎡㎡3 3房房 （3变4）次主力135-142㎡4房（4+1工人）•三期：（三期：（住宅建面约：住宅建面约：6.26.2万万㎡）产品供应产品供应85-89㎡㎡2房房（2变3）105-110㎡㎡3房房 （紧凑） 18F18F18F18F18F18F18F18F18F24F24F24F24F24F24F24F2F2F2F商业商业商业幼儿园次入次入口口其他地产商待开发用地站站 前前 北北 路路（规划中）站站前前街街规划中传传芳芳路路项目二期项目二期项目大一期项目大一期项目三期项目三期珊珊 瑚瑚 路路 产品分布示意产品分布示意园林景观幼儿园75-80㎡2房85-89㎡2房（2变3）畅销+创新产品 105-110㎡3房（紧凑）115-120㎡3房（3变4）畅销+创新产品 135-142㎡4房（4+1工人）项目一期项目一期产品线丰富，尤其市场的主流畅销产品为项目的创新产品线。
尤其以85-8985-89㎡（㎡（2 2变变3 3）为核心主力）为核心主力产品产品、、 115-120115-120㎡（㎡（3 3变变4 4））为次主力户型，满足市场两类刚需，并可适时自由组合以适应推售策略需求2F1F商业商业商业幼儿园次入口次入口其他地产商待开发用地站站 前前 北北 路路（规划中）站站前前街街规划中传传芳芳路路珊珊 瑚瑚 路路2F2F2F主入口主入口 三、推售节点规划三、推售节点规划2 2、分三期开发：、分三期开发：第一期：2011-2012年A13-1A13-1 / 第二、三期：2012-2013年A-13(初步预计，待定）1 1、项目分期依据：、项目分期依据：①项目工程进度：若项目一期于2011年第三季度动工，预计2013年上半年完工，2012年初可具备入市条件；二、三期的启动，需以最终的土地拆迁、整合落实为前提②市场状况：项目属于少有的中低容积率纯粹城市中户，2012-2013年市场竞争优势明显原本存有直接竞争的中央新城，预计首批推出别墅、洋房类产品，且其开发存有不定因素）20122012年中年中20132013年年20122012预计预计2011.2011.第三季度动工第三季度动工大一期建设期大一期建设期二期、三期建设期（土地整合条件理想状态）二期、三期建设期（土地整合条件理想状态）A1-13-1A1-13-120122012年元旦一批入市开盘年元旦一批入市开盘20122012年年5 5月初二批开盘月初二批开盘一期住宅销售期一期住宅销售期一期商业招商出售、一期商业招商出售、 二期住宅销售期（初步预计）二期住宅销售期（初步预计）A1-13A1-13l 施工建设节点l 销售、运营节点规划20132013年中年中A1-13-1A1-13-1A1-13A1-1320132013年年20132013年中年中20122012年国庆年国庆三批开盘三批开盘 四、推售策略（一期）四、推售策略（一期）根据项目的开发条件预估，项目一期入市时间预估为2011年12月底或2012年01月初。
•建议大一期分批推售，第一批可在2012年元旦启动开盘•以较低总价、合适的均价较低总价、合适的均价面市，引爆市场（进行饥饿营销，逐栋加推）；•第二、三批，嫁接一批的市场广度、价格高度，伺机而动引爆市场，饥饿营销园林景观幼儿园75-80㎡2房85-89㎡2房（2变3）畅销+创新产品105-110㎡3房（紧凑）115-120㎡3房（3变4）畅销+创新产品135-142㎡4房（4+1工人）2F1F商业商业商业幼儿园次入口次入口其他地产商待开发用地站站 前前 北北 路路（规划中）站站前前街街规划中传传芳芳路路珊珊 瑚瑚 路路商业2F2F2F主入主入口口项目三期项目三期一一期期一一批批项目大一期项目大一期项目二期项目二期 NO.3NO.3经济测算经济测算 1、销售价格设定、销售价格设定板块板块楼盘名称楼盘名称建筑形态建筑形态销售价格销售价格（元（元/ /㎡）㎡）新火车站新火车站华兴世纪城（华兴世纪城（1 1期）期）小高层小高层预计预计22002200创发城（创发城（3 3期）期）高层、小高高层、小高预计预计22002200名门世家（名门世家（3 3期）期）高层、小高层高层、小高层22002200广源国际广场广源国际广场高层高层23002300新四中新四中书香华庭书香华庭高层、小高层高层、小高层23002300学府铭邸（学府铭邸（1 1期）期）高层、小高层高层、小高层预计预计22002200选择目前本项目所在区域、与本项目竞争较强的项目的销售价格进行推测：选择目前本项目所在区域、与本项目竞争较强的项目的销售价格进行推测：è 市场情况：市场情况：从表中可看出，目前市场可比项目从表中可看出，目前市场可比项目中，品质较高的项目销售价格多在中，品质较高的项目销售价格多在2000-21002000-2100元元/ /㎡（河西板块）；㎡（河西板块）；è 本项目价格推测：本项目价格推测：本项目预计于本项目预计于20112011年年底入市或年年底入市或20122012年初，根据市场情况、年初，根据市场情况、本项目本项目的高质素的高质素，推测本项目销售价格为：，推测本项目销售价格为：l 小高层、高层：入市价格小高层、高层：入市价格23002300元元/ /㎡，整体均价㎡，整体均价2300-25002300-2500元元/ /㎡㎡ ；；l 商铺：街铺售价商铺：街铺售价15000-1800015000-18000元元/ /㎡㎡(1F(1F））,4000-4500,4000-4500元元/ /㎡㎡ （（2F)2F)；；l 车位：车位：6 6万元万元/ /个。
个注：一期以5%、二期8%、三期以5%增长率计 2、计算基数设定、计算基数设定根据项目规划及物业类型建议，本项目各类物业的计算基数设定如下：根据项目规划及物业类型建议，本项目各类物业的计算基数设定如下：注：以上整体销售价格倾向保守估算，因考虑需结合销售单价变化率（±5%）序号序号项目名称项目名称面积面积(M2)(M2)单价区间单价区间( (元元/M2) /M2) 1小高层、高层住宅150155.43 2300-2500住宅合计——150155.43 150155.43 2300-25002300-250021F商业8000.00 15000-1800032F商业 2200.00 4000-4500商业合计——10200.00 12000-130004车位625个60000 5(1～4项）合计160355.43 160355.43 3200-3400 3、开发成本计算、开发成本计算整体项目建设投入成本约为18801880元/㎡.注：建安成本变化率（+5%）类别类别项目明细项目明细数量（㎡）数量（㎡） 单价单价 ( (元元/ XX ) / XX ) 总价（元）总价（元） 1.1.土地成本土地成本土地成本161855.43 280 45,319,521 45,319,521 2.2.前期工程前期工程规划设计费161855.43 20 3,237,109 施工报建、政府审批161855.43 8012,948,434 三通一平49955.38 60 2,997,323 前期招投标、监理等费用49955.38 12 599,465 小计小计19,782,330 19,782,330 3.3.工程建安成本工程建安成本小高层、高层150155.43 945141,896,882 商业10200.00 9459,639,000 社区配套（幼儿园、公厕等）1500.00 8401,260,000 地下工程费用20000.00 157531,500,000 小计小计184,295,882 184,295,882 4.4.景观及室外配景观及室外配套套园林工程费17484.00 350 6,119,400 室外配套及工程费17484.00 150 2,622,600 小计小计8742000 8742000 5.5.工程管理费工程管理费工程管理费（2+3+4）×0.05 10,641,011 10,641,011 6.6.财务费用财务费用利息贷款额(50%)×5.85%×2年 15,101,174 15,101,174 7.7.不可预见费不可预见费不可预见费1~61~6之和之和×5%5%14,194,096 14,194,096 总计总计工程总投资工程总投资1~71~7之和之和 304,195,415304,195,415 4、销售收入计算、销售收入计算注：销售价格变化率（-5%）项目经营收入分析项目经营收入分析序号序号项目名称项目名称面积面积(M2)(M2)单价单价( (元元/M2) /M2) 合价（元）合价（元） 1小高层、高层住宅150155.43 2375 356,619,149 住宅合计住宅合计——150155.43 150155.43 2375 2375 356,619,149 356,619,149 21F商业8000.00 15200 121,600,000 3 2F商业2200.00 4275 9,405,000 商业合计商业合计——10200.00 12844 131,005,000 131,005,000 4车位625.00 60000 37,500,000 37,500,000 5(1～4项）合计160355.43 160355.43 3275 525,124,149 525,124,149 5、投资利润率计算、投资利润率计算项目财务经济分析项目财务经济分析序号序号财务经济指标财务经济指标综合费率综合费率 合价（元）合价（元） 1建设成本 304,195,415 2经营收入 525,124,149 3销售税费0.11 29,406,952 4营销费用0.04 15,753,724 5增值税0.015 5,251,241 6税前利润 175,768,058 7企业所得税0.25 43,942,014 8税后利润 126,574,802 9投资收益率投资收益率41.61%41.61%10销售利润率销售利润率24.10%24.10% 在销售价格在销售价格降低降低10%10%的情况下，总体投资利润率仍可保持在的情况下，总体投资利润率仍可保持在39.76%39.76%。
6、财务指标敏感度分析、财务指标敏感度分析 建安建安成本每变化成本每变化5%5%，投资利润率均，投资利润率均反向变化约反向变化约3.9%-4.9%3.9%-4.9% 当当建安成本及销售价格同时向不利方向每变化建安成本及销售价格同时向不利方向每变化5%5%，投资利润率均降，投资利润率均降低低8-10%8-10%当二者均向不利方向变化当二者均向不利方向变化20%20%时，投资利润率为时，投资利润率为15.41%15.41%，表明，表明本项目投资风险较低本项目投资风险较低 项目整体思路体系框架项目整体思路体系框架回回 顾顾结构思路结构思路 心有多大， 舞台就有多大 预祝永州宏一地产珊瑚路项目成功！ 协兴地产协兴地产推动中国地产的发展与进步！推动中国地产的发展与进步！版权声明本文仅供客户内部使用，版权归协兴房地产顾问有限公司所有，未经协兴房地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容保密文件，谨此明示。