商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析

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1、商商铺投投资收益、回收期收益、回收期测算算及及产权式商式商铺解析解析1商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析商铺投资收益率测算分析如何测算投资回收期 产权式商铺解析商业贷款政策解析 2商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析 商商铺投投资迎来了黄金迎来了黄金时代。随着投代。随着投资理念的日理念的日趋成熟，商成熟，商铺受到受到了越来越多的投了越来越多的投资者的关注，目前出售或者出租的商者的关注，目前出售或者出租的商铺受投受投资客广泛客广泛关注的关注的为沿街商沿街商铺和集中商和集中商业内的商内的商铺。前言前言“一一铺养三代养

2、三代”“投投资商商铺是金是金” 任何物任何物业投投资，投，投资者都希望能有一个合理的回者都希望能有一个合理的回报，投，投资者若要者若要评判自己的投判自己的投资是否有价是否有价值，主要是看，主要是看该物物业的投的投资回回报率，那么，如何率，那么，如何计算投算投资回回报率呢？率呢？ 3商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析租金回租金回租金回租金回报报率率率率测测算算算算(1)租金回报率法公式： 每月租金收益12/购房总价【案例分析】【案例分析】： 20082008年年1212月底，周先生月底，周先生买下了某社区一套下了某社区一套临街商街商铺，面，面积约4040

3、平平方米，售价方米，售价约6060万元，目前在万元，目前在这片商片商铺周周边，同等商，同等商铺的月租金的月租金约是是120120元元/ /平方米左右，即周先生每个月可收取平方米左右，即周先生每个月可收取0 0.4.48 8万元的租金。那么，万元的租金。那么，他的投他的投资回回报率将是多少呢？率将是多少呢？现在在让我我们计算一下：算一下： 租金回租金回报率率= =484800*12/600000=00*12/600000=9.69.6% %4商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析 优点：点：简单、快捷、易操作，适用于所有投、快捷、易操作，适用于所有投资类型。

4、型。不足：不足：未考未考虑前期的其他投入、前期的其他投入、资金的金的时间效效应。不能准确的。不能准确的测算按揭及多套投算按揭及多套投资方式。且由于其固有的片面性，不能作方式。且由于其固有的片面性，不能作为理想理想的投的投资分析工具。分析工具。 租金回租金回租金回租金回报报率率率率测测算算算算5商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析投投投投资资回回回回报报率分析率分析率分析率分析测测算算算算( (2)2)租金回租金回报率分析法公式：率分析法公式： ( (税后月租金税后月租金- -按揭月供款按揭月供款)12)12( (首期房款期房首期房款期房时间内的按揭款内的

5、按揭款) ) 【案例分析】【案例分析】 ： 假假设周先生首付周先生首付5050万元，万元，贷款款1 10 0万元，按揭万元，按揭1 10 0年，按照最新商年，按照最新商业贷款上限款上限贷款利率。套用上述款利率。套用上述计算公式：算公式：这个商个商铺的投的投资回回报率率(4(48 800-00-11371137)*12/()*12/(50500000+0000+136465136465)=)=6 6. .9 9% %通通过计算，我算，我们得出得出该套商套商铺的投的投资回回报率将是：率将是：6 6. .9 9% %6商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析 优点

6、：点：考考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法率分析法测算按揭算按揭贷款款购买类型更加准确。型更加准确。 不足：不足：未考未考虑前期的其他投入、前期的其他投入、资金的金的时间效效应。不能解决多套。不能解决多套投投资的的现金分析金分析问题。投投投投资资回回回回报报率分析率分析率分析率分析测测算算算算7商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析 商商铺投投资回回报率一个率一个动态的概念，投的概念，投资中除了投中除了投资者的者的购买初始初始投投资和按揭和按揭贷款外，款外，还应包括包括: : 契税契税 印花税印花税 物物

7、业管理管理费用用 公共公共维修基金修基金 折旧折旧费用用 甚至甚至还有通有通货膨膨胀带来的来的价格价格贬值、央行加息后、央行加息后带来的来的利差利差及及商商铺的空置期的空置期。 影响投影响投影响投影响投资资回回回回报报因素因素因素因素8商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析 不同物不同物业的投的投资回回报率不尽相同，我率不尽相同，我们通通过普通商普通商业物物业、商住两用、商住两用物物业、烂尾物尾物业及地及地铁物物业的投的投资回回报率分析，它率分析，它们的合理利的合理利润、投、投资临界点和超高利界点和超高利润率将大致如下表所列：率将大致如下表所列： 物物业类

8、别 合理回合理回报率率 投投资临界点界点 超高回超高回报率率 普通商普通商业物物业8%6%12%商住两用物商住两用物业 10-12%7%15%烂尾物尾物业 9-10%6%20%地地铁物物业 3-6%3%10%投投投投资资回回回回报报率的数率的数率的数率的数值值判断判断判断判断9商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析商铺投资收益率测算分析如何测算投资回收期产权式商铺解析商业贷款政策解析 10商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析一次性付款一次性付款计算公式：算公式：（购买房屋房屋总价价+ +契税契税+ +公共公共维修基金

9、）修基金）/（税后月租金每月物（税后月租金每月物业管理管理费）1212【案例分析】【案例分析】 ： 20082008年年1212月底，周先生月底，周先生买下了某社区一套下了某社区一套临街商街商铺，面，面积约4040平方米，平方米，售价售价约6060万元，目前商万元，目前商铺的月租金的月租金约是是120120元元/ /平方米左右平方米左右, ,物物业管理管理费为3 3元元/ /平米。投平米。投资回收期回收期测算：算： 投投资回收期回收期= =(600000+24000+9000)/(4800-120)*(600000+24000+9000)/(4800-120)*1212 = =11.2711.

10、27 通通过计算，我算，我们得出得出该套商套商铺的投的投资回收期回收期为11.2711.27年。年。一次性付款回收期分析一次性付款回收期分析一次性付款回收期分析一次性付款回收期分析11商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析按揭按揭贷款款计算公式：算公式：（首期房款（首期房款+ +契税契税+ +印花税印花税+ +抵押登抵押登记费+ +公共公共维修基金）修基金）/（税后月租金（税后月租金- -按揭月供款按揭月供款- -每月物每月物业管理管理费）12 12 【案例分析】【案例分析】 ： 假假设周先生首付周先生首付5050万元，万元，贷款款1 10 0万元，按揭万

11、元，按揭1 10 0年。目前在年。目前在这片商片商铺周周边，同等商，同等商铺的月租金的月租金约是是120120元元/ /平方米左右，物平方米左右，物业管理管理费为3 3元元/ /平平米。套用上述米。套用上述计算公式：算公式： 投投资回收期回收期( (500000+24000+50+550+9000)/(4800500000+24000+50+550+9000)/(4800- -1137-1137-120120)*12)*12 = =17.617.6通通过计算，我算，我们得出得出该套商套商铺的投的投资回收期回收期为17.617.6年。年。按揭按揭按揭按揭贷贷款回收期分析款回收期分析款回收期分析款

12、回收期分析12商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析简易国易国际评估法估法 ：基本公式基本公式为：该物物业的年收益的年收益1515年房年房产购买价价 若若购买价目小于或等于同区域其它商价目小于或等于同区域其它商业物物业则该物物业物有所物有所值。 （以上公式（以上公式为国国际专业理理财公司公司评估物估物业投投资价价值的的简单方法。）方法。） 投投投投资资回回回回报报率的数率的数率的数率的数值值判断判断判断判断13商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析商铺投资收益率测算分析如何测算投资回收期产权式商铺解析 商业贷款政策解析

13、 14商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析 产权式商式商铺：指所有指所有权和和经营权分离的房地分离的房地产商商铺商品形式，主要是商商品形式，主要是商铺业主出于投主出于投资目的将目的将产权商商铺通通过发展商或第三方公司委托品牌展商或第三方公司委托品牌经营商商进行行统一一经营，投，投资者者获得定期定得定期定额的投的投资回回报；或由投；或由投资者自行者自行经营，但必，但必须服从服从公司的公司的统一一经营管理。管理。 对于投于投资者而言，将者而言，将产权商商铺通通过发展商或第三方公司整体委托品牌展商或第三方公司整体委托品牌经营商商进行行统一一经营，获得定期定得定

14、期定额的投的投资回回报。对开开发商而言，商而言，为快速回快速回笼资金，金，获取利取利润最大化，将商最大化，将商场分割出售，分割出售，向小向小业主保主保证一定收益率，要求小一定收益率，要求小业主主签订委托委托经营合同，合同，为开开发商与大型商商与大型商家家签订整体租整体租赁合同奠定基合同奠定基础。产权产权式商式商式商式商铺铺解析解析解析解析15商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析产权产权式商式商式商式商铺优势铺优势分析分析分析分析 随着商随着商业地地产的持的持续升温，升温，产权式商式商铺成成为投投资回回报最最为丰厚的物丰厚的物业类型，它具有房地型，它具有房

15、地产投投资的的稳定性和商定性和商业投投资的高的高成成长性。性。专业的商管公司、合理的的商管公司、合理的业态规划划扩大了投大了投资平台，平台，有助于投有助于投资回回报的的顺利利实现，分解了投，分解了投资风险。 16商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析【正面案例】第三极文化中心【正面案例】第三极文化中心产权产权式商式商式商式商铺优势铺优势分析分析分析分析17商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析 第三极文化中心作第三极文化中心作为产权式商式商铺的代表，以北京最大的新生代的代表，以北京最大的新生代书店店为经营主体，主体，总

16、体量近体量近8 8万方，划分万方，划分为独立独立产权式商式商铺对外外销售，向投售，向投资者者承承诺6%-10%6%-10%的投的投资回回报。开。开发商聘商聘请了了专业商管公司商管公司进行商行商业业态规划，划，将将该项目定目定为为集知集知识性休性休闲、文化性消、文化性消费为一体的复合型文化主一体的复合型文化主题商商场。将十一将十一层商商业共分共分为六个大本六个大本营，以，以4 47 7层的的图书大本大本营作作为吸引人流的吸引人流的主主动力源，力源，9 9、1010层以目的性消以目的性消费业态旅游及教育大本旅游及教育大本营作作为附附动力源力源. . 初期通初期通过非常非常优惠的租金政策吸引大量的惠

17、的租金政策吸引大量的经营者，后期汰劣者，后期汰劣选优，使，使得全楼商得全楼商业均能繁荣均能繁荣发展，租金也在展，租金也在节节攀升，最攀升，最终实现对投投资者承者承诺的的年收益年收益10%10%的投的投资回回报，使投，使投资者者1010年收回成本。年收回成本。【正面案例】【正面案例】 产权产权式商式商式商式商铺优势铺优势分析分析分析分析18商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析 投投资者：者： 投投资门槛低。低。产权式商式商铺投投资额相相对较小，通小，通过铺位的划分控制了商位的划分控制了商铺总价，无价，无须参与参与经营管理，收益管理，收益稳定。以可定。以可观

18、的回的回报收益和升收益和升值潜力成潜力成为投投资者理想的投者理想的投资品种。品种。 开开发商：商： 减减缓资金金压力。大力。大规模的商模的商业经营需要大型商家的拉需要大型商家的拉动，而，而对于大型的零售商来于大型的零售商来说，高效的流高效的流动资金周金周转率是他率是他们成功运成功运营的基的基础，即使是沃，即使是沃尔玛、家、家乐福等跨国福等跨国经营的公的公司都不会司都不会购买大面大面积的的铺面。同面。同时，大面，大面积商商业铺面所需要的面所需要的资金也是一般的小投金也是一般的小投资者者不敢想的，因此不敢想的，因此产权式商式商铺可以使开可以使开发商商资金回金回笼加快。加快。 经营者：者： 降低降低

19、经营成本。成本。经营商以承租的方式商以承租的方式获得了商得了商场使用使用权，省却了占，省却了占领市市场的大笔的大笔资金，不金，不仅维持了合理的流持了合理的流动资金周金周转率，降低了率，降低了经营风险，同，同时由于是通由于是通过发展商或第展商或第三方公司承租，不直接参与商三方公司承租，不直接参与商铺买卖，因此也不会出，因此也不会出现过多的法律多的法律问题。 产权产权式商式商式商式商铺优势铺优势分析分析分析分析19商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析产权产权式商式商式商式商铺风险铺风险分析分析分析分析 产权式商式商铺有利好有利好优势，但也存在潜在，但也存在潜

20、在风险。市。市场上很多上很多产权式式商商铺的开的开发商是做住宅商是做住宅项目出身的，他目出身的，他们的投的投资目的是要目的是要实现“短、短、平、快平、快”的收益回的收益回报，为了促使了促使资金的迅速回金的迅速回笼，而抬高，而抬高经营项目的目的价格，以价格，以实现更多的附加价更多的附加价值，从而人，从而人为的改的改动了商了商业业态的自然升的自然升级。20商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析 “秀秀库装装库食食库玩玩库，让你的消你的消费体体验酷到酷到顶点点” 【风险案例】案例】 产权产权式商式商式商式商铺风险铺风险分析分析分析分析 21商铺投资收益回收期测算

21、及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析 “巨巨库” 2004” 2004年全国首家年全国首家“体体验式式”主主题卖场概念的大型商概念的大型商业项目。目。 巨巨库” ” 装修投装修投资20002000多万元，多万元，拥有地上有地上200200、地下、地下150150个个车位，建筑面位，建筑面积万平米，打破了以往北京市万平米，打破了以往北京市场类商商铺只租不售的游只租不售的游戏规则，全部分割，全部分割成成5 5至至7 7平米的店中店形式平米的店中店形式对外外销售，售，单店价格在店价格在3030万元至万元至8080万元，万元，产权为5050年。开年。开发商并承商并承诺投投资者者2 2

22、年包租，商年包租，商铺销售一空。售一空。 之后，在自身之后，在自身经验不足和管理不足和管理经验的缺失的前提下，又没有的缺失的前提下，又没有专业的商的商业管理管理团队管理，迫于开管理，迫于开业压力，降低了商力，降低了商户和商品的和商品的选择标准，准，导致所致所谓的体的体验式式卖场变成了一个空成了一个空头口号和形式；口号和形式； 再加上开再加上开业之后广告投放数之后广告投放数量和力度量和力度锐减，就更使消减，就更使消费者者渐渐将其将其遗忘。忘。【风险案例】案例】 产权产权式商式商式商式商铺风险铺风险分析分析分析分析 22商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析【

23、风险案例】案例】 碧溪家居广碧溪家居广场 产权产权式商式商式商式商铺风险铺风险分析分析分析分析 23商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析 北京碧溪家居广北京碧溪家居广场宣宣传“1616万万产权商商铺热卖”，5 5万多平方米的万多平方米的营业面面积，分成，分成13.3413.34平方米的平方米的标准准摊位，以每个位，以每个摊位位1616万元的价格向外万元的价格向外发售。开售。开发商提出保商提出保值、增、增值性回性回购办法法33年内可原价回年内可原价回购商商铺，超，超过3 3年，每年年，每年递增原价的增原价的5%5%，截至第十年，截至第十年为原价的原价的13

24、5%135%回回购。 关于投关于投资风险，开，开发商宣称，以商宣称，以该家居广家居广场5 5万平方米的房万平方米的房产、营业收收入以及企入以及企业下属温泉下属温泉饭店的收入，作店的收入，作为购买者的收益作担保。交房后半年者的收益作担保。交房后半年期期间，开，开发商按合同商按合同约定正常返定正常返还业主租金。半年后自称出主租金。半年后自称出现资金困金困难，停付停付业主租金。主租金。 早在物早在物业交付前，开交付前，开发商就将商就将项目抵押目抵押给银行（行（贷款至今未款至今未还），随后，开），随后，开发商又将大楼化整商又将大楼化整为零出售商零出售商铺。 【风险案例】案例】 产权产权式商式商式商式商

25、铺风险铺风险分析分析分析分析 24商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析产权产权式商式商式商式商铺风险铺风险分析分析分析分析 风险第一重：延期交房第一重：延期交房 投投资者看好地者看好地产商商业的美好收益前景，却很可能被开的美好收益前景，却很可能被开发商和后期物管商和后期物管公司不公司不规范行范行为而而导致投致投资风险。 开开发商以商以“售后返租售后返租”概念促概念促销商商铺，许诺8 81010的高收益率，投者的高收益率，投者者者购买踊踊跃，开，开发商在与投商在与投资者者签订买卖合同后，再合同后，再让投投资者与自己成立的者与自己成立的一家物管公司一家物管公

26、司签订了包租了包租协议。但交房。但交房时开开发商延期交房，商延期交房，业主依照主依照买卖合合同追究同追究违约责任，但任，但紧接着物接着物业经营管理公司依据包租合同追究管理公司依据包租合同追究业主延期交主延期交房的房的违约责任，且包租合同任，且包租合同约定的定的违约金金为买卖合同合同约定的定的3 3倍。最倍。最终导致致业主陷入主陷入连环官司，真是欲哭无泪。官司，真是欲哭无泪。25商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析产权产权式商式商式商式商铺风险铺风险分析分析分析分析 风险第二重：售后包租第二重：售后包租 尽管建尽管建设部部严禁开禁开发商商“售后包租售后包租

27、”，但开，但开发商往往引商往往引进第三方或第三方或经营管理公司承租或受托包租，以高管理公司承租或受托包租，以高额的租金回的租金回报掀起商掀起商铺投投资风潮。潮。 开开发商在商在“售后包租售后包租”过程中普遍采取抬高售价，以高程中普遍采取抬高售价，以高额租金吸引投租金吸引投资者，此租金者，此租金值一般一般远远高出正常租金水平，一旦包租期高出正常租金水平，一旦包租期满或开或开发商商资金金链出出现问题，则租金的租金的预期很期很难保保证，其返租承，其返租承诺或回或回报率也不可能率也不可能实现。 另一方面开另一方面开发商商为实现尽快融尽快融资采用采用“包租套包租套现”销售模式，如售模式，如资金金回收后，

28、开回收后，开发商一旦商一旦选择撤撤场，投，投资者将面者将面临诸如如资金断金断链的延期交房、的延期交房、烂尾工程，甚或是开尾工程，甚或是开发商卷款而去的商卷款而去的风险。26商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析产权产权式商式商式商式商铺风险铺风险分析分析分析分析 风险第三重：第三重：经营管理管理 商商铺，顾名思名思义，有商才有，有商才有铺。经营管理管理对于商于商铺来来说非常重要。非常重要。时下商下商铺“重重销售，售，轻经营”的的现象越来越象越来越严重。重。 开开发商完成商完成销售后，没有有效售后，没有有效经营，前期宣，前期宣传与后期管理与后期管理严重脱重脱

29、节，经营不好的商不好的商铺退出后，无后退出后，无后续者者经营，闲置商置商铺数量日益增加，使得投数量日益增加，使得投资者期待的巨者期待的巨额回回报无法无法实现。 另一方面商另一方面商铺本身的本身的经营者如缺乏者如缺乏经营管理管理经验，“生生铺”就无法作就无法作成成“熟熟铺”。27商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析产权产权式商式商式商式商铺风险铺风险分析分析分析分析 风险第四重：回第四重：回购兑现 为增增强购房者投房者投资信心，不少开信心，不少开发商在商在销售售时打打“回回购”牌，与投牌，与投资者在合同中注明回者在合同中注明回购。双方除。双方除签定包租定包

30、租协议作作为买卖合同的附件，合同的附件，约定租期和租金外，定租期和租金外，还约定若到期后定若到期后购房者不愿再出租房屋，房者不愿再出租房屋，则由开由开发商商以高于原房价回以高于原房价回购。一旦开。一旦开发商商转移移资产或或资不抵不抵债，回，回购只能化成泡只能化成泡影。影。28商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析 风险风险起因：起因：起因：起因：发展商关心的是售价，展商关心的是售价，业主关心的是投主关心的是投资回回报率，率，经营者希望租金越低者希望租金越低越好。越好。产权分散使得分散使得产权式商式商铺蕴含很大含很大风险。 开开发模式的模式的风险。开开发商以

31、商以“短、平、快短、平、快”收益回收益回报为目的，目的，为迅速回迅速回笼资金而抬金而抬高售价，以高售价，以实现更高附加更高附加值，从而人，从而人为的改的改动了商了商业业态的自然升的自然升级。 专业经验缺乏的缺乏的风险。目前国内大部分开目前国内大部分开发商和商和经营管理公司管理公司对于于经营产权式商式商铺缺乏缺乏实战经验，处于于“摸着石摸着石头过河河”的的阶段；国外段；国外拥有先有先进的管理水平的商管公司却的管理水平的商管公司却因因为不了解国内消不了解国内消费者的生活方式和消者的生活方式和消费习惯而而 “ “水土不服水土不服”。 经营不善的不善的风险。承租期中，如承租期中，如经营管理不善，不管理

32、不善，不仅经营目目标无法无法实现，更无法向，更无法向投投资者提供承者提供承诺的租金收益。的租金收益。 承承诺担保的担保的风险。很多开。很多开发商以自己商以自己产业的的经营收入或担保公司作收入或担保公司作为担保，但投担保，但投资者很者很难知道知道该公司的公司的资产债务关系，而小关系，而小债权人的人的权利是要排在大利是要排在大债权人之后；很多担人之后；很多担保公司保公司实力不力不强，根本不能，根本不能实现所所谓的承的承诺回回报。小小小小 结结 29商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析合肥市合肥市合肥市合肥市产权产权式商式商式商式商铺铺政策政策政策政策 合肥市

33、房地产管理局在颁布的合肥市商业设施分割销售管理暂行规定中允许销售产权式商铺，2010年4月23日前执行以下条款： 一、允许开发商分割销售四周有明显界限的商业设施。 二、分割后的环形交通通道宽度不低于2米。 三、可采用实体墙或地面嵌铜条的方式分割。 四、单块销售区域建筑面积不得低于20平方米。 五、开发商不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售。30商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析 目前合肥市目前合肥市场销售火爆的商售火爆的商业项目均目均为“高租金回高租金回报收益收益”的的产权式式商商铺项目。目。销售模式主要有两种：售模式主要有两种： 一种是一种是“售

34、后包租售后包租”式，即开式，即开发商向投商向投资者承者承诺，对其所其所购买的的产权式商式商铺由开由开发商承租或者代商承租或者代为出租并支付固定年回出租并支付固定年回报，而开，而开发商所宣商所宣传的的年回年回报率一般在率一般在8%8%以上；以上； 另一种另一种则是是“一次性返利一次性返利”式，开式，开发商与投商与投资者者签约后，即将三年、后，即将三年、五年的租金利五年的租金利润一次性返一次性返还给投投资人。人。 调查数据数据显示，普遍投示，普遍投资回回报率均超出率均超出8%8%，有些甚至宣，有些甚至宣传若干年后若干年后150%150%回回购。合肥市合肥市合肥市合肥市产权产权式商式商式商式商铺铺分

35、析分析分析分析31商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析合肥市合肥市合肥市合肥市产权产权式商式商式商式商铺铺分析分析分析分析 产权式商式商铺在合肥商在合肥商业地地产中运作由来已久。中运作由来已久。 淮河路中段的怡和淮河路中段的怡和锦江大酒店作江大酒店作为合肥早期的合肥早期的产权式商式商铺的代表，的代表，当初当初销售非常火爆，后来由于开售非常火爆，后来由于开发商商资金断裂，无法支撑后金断裂，无法支撑后续的的统一一经营，造成了，造成了烂尾尾现象。象。 现在在售的在在售的产权式商式商铺有金都新天地、喜洋洋婚有金都新天地、喜洋洋婚庆广广场、赛康数康数码广广场、乐客

36、来、客来、凤凰城家世界等。凰城家世界等。32商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析返租政策返租政策: : 第第1-31-3年年8%8%；第；第4-64-6年年9%9%；第；第7-97-9年年10%10%；第；第1010年年11%11%；第；第1111年年150%150%购回。回。 以上以上1111年共收益年共收益242%,242%,平均平均4.54.5年收回成本，年收回成本，远远低于商低于商铺投投资合理的合理的回收期限回收期限8-128-12年，年，为风险较高的投高的投资项目。做商目。做商业地地产心心态很重要，但很重要，但部分开部分开发商却商却过于追求高回

37、于追求高回报，给商商业平平稳发展埋下了展埋下了隐患。患。 位置规模(万)属性面积区间蜀山区80综合体8-50主力店Tesco 、卢米埃影院大唐国大唐国际广广场：案例分析案例分析案例分析案例分析33商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析总商会商商会商业广广场：返租政策：返租政策：第1-3年8%；第4-5年8.46%；第6年125%购回。区位政务区一层均价24000属性商业裙楼+写字楼二层均价14000商铺面积15-100三层均价10000案例分析案例分析案例分析案例分析 项目周目周边沿街商沿街商铺平均租金平均租金为30-4030-40元元/ /平米平米/ /

38、月，以月，以该项目所售均价的目所售均价的8%8%测算租算租金，得出前三年租金收益金，得出前三年租金收益为160160元元/ /平米平米/ /月，第月，第4-54-5年年170170元元/ /平米平米/ /月，高出区域租金月，高出区域租金水平和水平和递增幅度，加之第增幅度，加之第6 6年年125%125%购回，此返租政策回，此返租政策远远遍离正常租遍离正常租赁水平，属超高水平，属超高投投资回回报，风险因素极高。因素极高。34商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析 以上商以上商业均是在大的商均是在大的商业用房内分割成小用房内分割成小块，之，之间无隔离，不划分无

39、隔离，不划分实际区域，区域，产权登登记在投在投资者名下出售的物者名下出售的物业。与住宅和。与住宅和门面房不同，面房不同，产权式商式商铺在没有在没有经营起来之前，本身是没有价起来之前，本身是没有价值的。的。对投投资者而言，如果投者而言，如果投资一套住宅，即使一套住宅，即使贬值，也可以用来居住、降价，也可以用来居住、降价处理，不至于没有任何用理，不至于没有任何用处，由于住宅的使用价，由于住宅的使用价值不会不会为零，其房零，其房产价价值也就不会是零，但在一个也就不会是零，但在一个没有没有经营起来的商起来的商场大大厅里，一个里，一个仅几平方米的空几平方米的空间是很是很难有其他用途的。有其他用途的。 小

40、小小小 结结35商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析区位庐阳区楼层均价商铺面积30-280-1层12741元1层21042元2层9425元3层6530元合肥明合肥明发商商业广广场：案例分析案例分析案例分析案例分析返租政策：返租政策：第1年6%；第2-3年7%；第4-5年8%。 以楼以楼层平均售价推算出第平均售价推算出第1 1年商年商铺平均月租金平均月租金为6262元元, ,第第2-32-3年年为7272元元, , 因前三年租因前三年租金开金开发商已在商已在购房款中返房款中返还给投投资者。者。为加大市加大市场培育力度培育力度, ,开开发商商对经营者者给予免

41、予免“租租+ +低租低租”的的优惠扶持政策惠扶持政策, ,随着商随着商业的日的日趋成熟成熟, ,第第4-54-5年年9090元的月租金元的月租金, ,这种种缓速的速的递增幅度也能被商家接受，整体商增幅度也能被商家接受，整体商业以良性循以良性循环模式模式发展。展。36商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析 产权式商式商铺零零风险只是个概念，只是个概念，业主主虽然没有然没有经营的的风险，可是其，可是其投投资回回报却来源于市却来源于市场和消和消费者。而在者。而在产权式商式商铺的架构中存在三方利的架构中存在三方利益的冲突：益的冲突：发展商关心的是商展商关心的是商铺

42、的售价；的售价；业主希望租金高一些，投主希望租金高一些，投资回回报率高；而率高；而经营者者则希望租金越低越好，同希望租金越低越好，同时有有统一的商一的商业经营管理。管理。这样一来，支撑商一来，支撑商铺最重要的生命最重要的生命线市市场和消和消费者者这一最重要的一最重要的问题被忽被忽视了。因此，零了。因此，零风险其其实意味着最大的意味着最大的风险。小小小小 结结37商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析商铺投资收益率测算分析如何测算投资回收期产权式商铺解析商业贷款政策解析 38商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析借款人年

43、借款人年龄在在18-6518-65周周岁之之间，具有完全民事行，具有完全民事行为能力能力借款人具有借款人具有稳定的定的职业和收入，信用良好和收入，信用良好商商铺贷铺贷款政策分析款政策分析 商商铺抵押抵押贷款是指借款人款是指借款人购买商商业用房，并以其所用房，并以其所购商商业用房作抵押向用房作抵押向银行申行申请贷款的款的贷款品种。款品种。贷款所需条件款所需条件贷款款额为评估价估价值的的50%50%个人商个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的合同价款的50%50%，贷款期限也只有款期限也只有1010年。年。 借款借款额度和期限度和期限39商铺投资收益回收期测算及产权式商铺商铺投资收益回收期测算及产权式商铺解析解析