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1、沈阳乐天世界项目基础研究及总体定位思路沈阳乐天世界项目基础研究及总体定位思路 项目宏观背景研究项目宏观背景研究 市场调查与研究市场调查与研究本项目总体定位研究本项目总体定位研究目目 录录 项目宏观背景研究项目宏观背景研究 宏观经济背景研究宏观经济背景研究 宏观政策背景研究宏观政策背景研究 沈阳市及区域规划研究沈阳市及区域规划研究 地块条件研究地块条件研究 开发商自身条件分析开发商自身条件分析全国宏观经济背景研究全国宏观经济背景研究国内生产总值近6年一直持上升态势。并且每年均以至少8%的速度持续上升。08年由于受国际金融危机的影响，GDP的增长速度出现首次下滑。 09年上半年国内生产总值上半年同
2、比增长7.1%,达到139,900亿元。这次复苏主要受益于大规模政府支出和天量信贷,使中国经济走出近十年来最低速增长时期。 全国全国GDPGDP连续六年保持连续六年保持8%8%的增长上升态势，中国整体经济未来发展前景看好的增长上升态势，中国整体经济未来发展前景看好全国宏观经济背景研究全国宏观经济背景研究0808年以来年以来CPICPI、PPIPPI同比涨幅走势同比涨幅走势 09年1-8月份,我国CPI同比下降1.2%,去年同期为上涨7.3%; 09年8月份,PPI环比上涨0.8%,同比下降7.9%,同比降幅比上月收窄0.3个百分点,结束了2008年12月以来同比连续8个月降幅逐月扩大之势。 全
3、国全国 CPICPI、PPIPPI走势停止降幅态势，并有开始形成向上拐点，未来上升空间广走势停止降幅态势，并有开始形成向上拐点，未来上升空间广阔阔全国宏观经济背景研究全国宏观经济背景研究 2008年沈阳市GDP在环渤海主要城市中处于中游水平。 2008年沈阳市GDP增速在区域内主要城市中排名靠前，仅次于天津和大连。 沈阳城市沈阳城市GDPGDP处于环渤海主要城市中游水平，但后期增涨速度较快。处于环渤海主要城市中游水平，但后期增涨速度较快。沈阳宏观经济背景研究沈阳宏观经济背景研究 沈阳市GDP在近六年一直呈稳步上升的趋势，年增长均超过15%。并于2008年达到历史最高水平3855亿元。 09年上
4、半年，沈阳市全市地区生产总值实现2054.2亿元，增长14%。主要经济指标高于全国及副省级城市平均水平。 沈阳近六年沈阳近六年GDPGDP整体保持以整体保持以15%15%的速度上升，高于全国及副省级城市水平，经济实力的速度上升，高于全国及副省级城市水平，经济实力不断加强并速增长。不断加强并速增长。沈阳宏观经济背景研究沈阳宏观经济背景研究 第二产业的比例达到了50%，说明沈阳是一个以工业生产为主的城市； 第三产业的比例仅次于第二产业达到了45%，说明沈阳的服务业在快速增长.沈阳产业结构进一步优化，其中第三产业服务业已进入高速增长阶段，沈阳在沈阳产业结构进一步优化，其中第三产业服务业已进入高速增长
5、阶段，沈阳在资源型与生产型城市资源型与生产型城市基础基础上来向内聚集第三产业服务业。上来向内聚集第三产业服务业。20082008年全国房地产投资和销售面积沈阳排名位列前三甲，超过多数一线年全国房地产投资和销售面积沈阳排名位列前三甲，超过多数一线城市，第三产业中房地产发展正处于高速成长期。城市，第三产业中房地产发展正处于高速成长期。沈阳产业结构比例沈阳产业结构比例房地产投资和销售面积排行榜房地产投资和销售面积排行榜2008年全国包括直辖市的665座主要城市中，沈阳位列房地产投资排名前三甲；在这665座主要城市中，2008年新建商品房销售面积排行中，沈阳仅在重庆、上海之后，高居探花。状元状元榜眼榜
6、眼探花探花投资投资销售面积销售面积北北京京上上海海沈沈阳阳沈沈阳阳上上海海重重庆庆沈阳宏观经济背景研究沈阳宏观经济背景研究 近几年沈阳的职工收入稳步增加并且涨幅较大.同时消费能力也得到了提高,市场需求得到扩大.沈阳的人均可支配收入显著增加,特别是在2007年涨幅达到25%左右, 09年1-4月份城市人均可支配收入为6038.3元，同比增长11.4%。收入的增加而产生的大量需求将有待于进一步释放。沈阳在岗职工平均收入与人均可支配收入的增加，提高了整体消费市场水平，消费需求得沈阳在岗职工平均收入与人均可支配收入的增加，提高了整体消费市场水平，消费需求得到进一步释放到进一步释放宏观经济背景研究小结宏
7、观经济背景研究小结伟业观点伟业观点全国宏观经济市场全国宏观经济市场宏观经济总体向好，并保持着快速发展的势头，良好的经济环境有利于刺激房地产市场的发展。人们生活水平正在得到迅速提高，对改善居住条件的追求将迅速膨胀，产生大量的住宅需求将有待于释放。沈阳近六年经济走势处于高速增长阶段，在职平均收入不断增长并且涨幅较快，使得人民生活水平不断提高，社会需求增加；随着人民消费水平的增加，消费结构需求进一步扩大，这都将有利于改善社会住房；在一定程度上会刺激房地产市场的发展；沈阳宏观经济市场沈阳宏观经济市场整体宏观经济的持续增长，给房地产市场稳定发展提供了广阔的空间。整体宏观经济的持续增长，给房地产市场稳定发
8、展提供了广阔的空间。宏观经济背景未来走势预测宏观经济背景未来走势预测伟业观点伟业观点中国的经济将会在中长期持续发展，国内生产总值将会以稳健的步代上涨，近两年涨幅会在6.5%至7.5%左右。全国宏观经济市场预测全国宏观经济市场预测沈阳宏观经济市场预测沈阳宏观经济市场预测虽然金融危机已经给我们的实体经济带来较大影响，但沈阳仍处于经济发展的战略机遇期，具有持续发展的潜力。因为沈阳经济外向程度低，经济增长主要靠投资和消费内需拉动， 预计未来两年沈阳GDP涨幅会在13%15%左右。 项目宏观背景研究项目宏观背景研究 宏观经济背景研究宏观经济背景研究 宏观政策背景研究宏观政策背景研究 沈阳市及区域规划研究
9、沈阳市及区域规划研究 地块条件研究地块条件研究 开发商自身条件分析开发商自身条件分析全国宏观政策背景研究全国宏观政策背景研究放开放开1997-2000年年97年，中国银行开始办理房地产按揭贷款业务，代表个人购房新形式的萌生98年7月，国务院发出关于深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，代表住房实物分配制度的终结经历亚洲金融风暴之后，由于启动内需政策的需要，国家开始运用财政政策和货币政策，促进房地产业的发展预警预警2001-2003年年01年“195号” ：央行关于规范住房金融业务的通知03年6月“121号文”：央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知03年8月“18号令”：国务院关于促进房
10、地产市场持续健康发展的通知整体经济处于通货紧缩，固定资产投资增长较快。宏观调控政策以风险预警为主。严控严控2004-2007年年04年 “71号”：8.31大限05年“国八条” 06年“国六条” ：907007年5月50号文:限外资07年8月 “24号文”:保障性住房建设。07年9月，央行、银监会 共同发布新的二次房贷政策。房地产投资过热，已影响经济正常运行。通过运用金融、土地、税收等手段调控房地产市场。且调控力度逐年加大。局部放松局部放松2008年年-2009年年08年10月财政部、央行发出通知：减少相关税费，适当降低首付和利率08年12月131号文：适度减免住宅转让营业税、鼓励拓宽开发商融
11、资渠道受国际金融风暴的影响，出口受限，扩大内需成为解救国内经济发展的主要途径，而国内房地产市场也很低迷市场（或房价）发展曲线政策调控方向（+）政策调控方向（-）宏观政策宏观政策我国政策发展趋势（长期）我国政策发展趋势（长期）全国宏观政策背景研究全国宏观政策背景研究全国信贷政策全国信贷政策积极的货币政策效果显著，二次房贷政策开始收紧积极的货币政策效果显著，二次房贷政策开始收紧20032003年年-2007-2007年稳年稳健的货币政策社会资金流动性过剩房地产高速发展20072007年年7 7月月央行央行2 2季度会议季度会议稳中适度从紧的货币政策经济增长过热，通货膨胀；房地产市场增长速度回落全球
12、性金融机；房地产市场低迷20082008年年1212月月中央经济工作会议中央经济工作会议 适度宽松的货币政策20082008年年1 1月月央行工作会议央行工作会议 从紧的货币政策经济运行出现积极变化，但回升基础尚不稳固20092009年年6 6月月人民银行货币政策委员会人民银行货币政策委员会20092009年第二季度例会召开；年第二季度例会召开；落实适度宽松的货币政策，引导货币信贷合理增长全国宏观政策背景研究全国宏观政策背景研究1993年国家税务总局就颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例：要求94年1月1日起开始征收土地增值税，但由于实施的力度和监控和范围较为模糊，一直没有开征。2005-2
13、0062005-2006年房价快速上涨，企业的高利润备受各界关注年房价快速上涨，企业的高利润备受各界关注2006年12月房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）：强调以项目或分期项目为清算单位，按照四级超率累进税率计算土地增值税税额经历经历20082008年的市场低迷之后，年的市场低迷之后，20092009年初市场回涨明显年初市场回涨明显2009年5月国税总局发布土地增值税清算管理规程的通知：新文件明确了征纳双方在清算时的责任和义务。土地增值税有利于抑制房价的快速上涨预期，并继续强调土地增值税的清算工作土地增值税有利于抑制房价的快速上涨预期，并继续强调土地增值税
14、的清算工作全国税收政策全国税收政策全国宏观政策背景研究全国宏观政策背景研究全国个人信贷政策全国个人信贷政策二次房贷政策的二次房贷政策的“松松”与与“紧紧”启动时期2007年9月27日银发2007359号文：己利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍2007年12月5日出台(银发2007452号):规定”二套”按家庭来界定。全球性金融危机全球性金融危机; ;房地产市场低迷房地产市场低迷宽松执行时期2008年12月21日,国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131号)明确规定,要加大对
15、自住型和改善型住房消费的信贷支持力度,对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定.部分地区房地产市场出现较大波动部分地区房地产市场出现较大波动, ,投资性需求开始抬头投资性需求开始抬头从严执行时期2009年6月19日,银监会发布关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知银监发200959号，坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策从松到紧对刚转暖的市场购房者降低了未来利好预期，影响不容忽视。二套房贷政策从松到紧对刚转暖的市场购房者降低了未来利好预期，影响不容忽视。全国宏观政策背景研究全国宏观政策背景研究全
16、国土地政策全国土地政策土地政策监管力度逐步放大，规范土地市场，提升控制力。土地政策监管力度逐步放大，规范土地市场，提升控制力。我国关于房地产项目资金政策的变化表我国关于房地产项目资金政策的变化表全国宏观政策背景研究全国宏观政策背景研究开发商融资政策开发商融资政策日期文件名称政策内容2003年6月5日关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%2004年4月26日国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。2004年9月2日商业银行
17、房地产贷款风险管理指引商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%。2007年9月27日关于加强商业性房地产信贷管理的通知对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。2008年1月18日经济适用住房开发展贷款管理办法建设项目资本金（所有者权益）不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前己投入项目建设。2008年12月3日廉租房建设贷款管理办法新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例，改建廉租住房项目资本金不低于项目总投资30%的比例。2009年5月25日国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知保障
18、性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。金融机构在提供信贷支持和服务时，参照国家规定的资本金比例要求，自主决定是否发放贷款以及具体的贷款数量和比例。 国务院下调最低资本金比例，进一步促进开发商投资国务院下调最低资本金比例，进一步促进开发商投资沈阳宏观政策背景研究沈阳宏观政策背景研究 政策条文政策条文 政策影响政策影响押旧买新政策2009 年3 月18 日至22 日举办的春季房交会上推出，房龄在20 年以内、建筑面积50 平方米以上的沈阳个人所有住房可以在春季房交会上被抵押作为新房首付。“押旧买新”政策是沈阳市根据自身楼市特点和百姓购房需求，
19、在借鉴外地相关经验基础上，全面完善充实后推出的，是沈阳2009 春季房交会一大亮点，这一政策盘活了百姓手中持有的房产资源，在一定程度上释放了刚性需求，助于打破消费者的观望心态，缓解了部分开发商的销售压力，推动沈阳房地产市场的持续发展。沈阳市有关部门划定市内五区普通商品房价格标准2 月4 日有关部门划定沈阳市精装房在现行普通住房成交均价标准基础上，每平方米上浮500 元。 即新标准出台上浮500 元之后，精装房单价在7200 元/m2 以上的按4%收取，单价在7200 元/m2 以下的按1.5%收取。此政策是在房地产市场不景气的时期，为进一步刺激购房消费而制定推出的，从短期来看，有助于中心区精装
20、小户型及高档精装产品的销售，从长远来看，此次调整对精装房在沈的发展会有长远的引领作用。商品房资本金13 年来首次比例下调国务院5 月27 日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。此次商品房资本金的首次下调，又是政府“救市”的一个明显举措，这不仅是对资金链紧缩的开发商最为“对症下药”的“拯救”，也可促进资金有所缓解的开发商积极购地，是对房地产持续发展较为有利的支持。沈阳宏观政策汇总沈阳宏观政策汇总沈阳宏观政策背景研究沈阳宏观政策背景研究 政策条文 政策影响沈阳推出住房公积金11条新
21、政2月28日沈阳推出公积金11条政策，贷款最高限额提高；降低申请条件；降低部分商品房最低首付款比例；组合贷可享最优惠利率；开通公积金贷款担保及抵押的“快速通道”；开办商业银行个人住房贷款转公积金个人贷款业务；对资质、信用好的房地产开发企业适当放宽公积金个人贷款条件；搭建公积金信息交流平台，推进信息共享和资源共享，实现沈阳经济区公积金“一体化”管理此政策一定程度上减少了消费者贷款压力，进一步缩短消费观望周期，可推动投资和消费快速增长、满足刚性消费需求等方面都发挥了积极的作用，有助于房地产市场的回暖。沈阳住房公积金取消“二套房”限制4月28日，沈阳住房公积金管理中心表示，目前沈城市民购房，只要结清
22、了购买第一套房的公积金贷款，再用公积金买房，可以享受到和一套房一样的公积金贷款优惠政策，即“首付三成，贷款七成”。本次沈阳公积金“二套房”贷款降低门槛，在某种层面上看到政府稳定房地产市场发展的信心，正试探性逐步对二套房进行松绑，虽此次调整只对部分消费者有益，但长远发展来看，此项政策必会刺激部分消费，对房地产持续发展起到一定作用。沈阳各商业银行就二套房贷达成一致5月7日，从沈城银行业获悉，如果市民第一笔住宅贷款己经结清，再向银行申请办理住房贷款时，银行可比照第一套住房贷款标准给予优惠。沈阳政府及金融部门己开始对房地产市场进行全面的调整，刺激居民消费，预计随着类似于沈阳二线城市试控性的逐步对二套房
23、贷进行放宽，会逐步全面带动一线等城市放宽“二套房”限制，进而进一步加大宏观政策调控力度，稳定房地产市场发展。沈阳宏观政策汇总沈阳宏观政策汇总政策条文政策条文政策影响政策影响沈阳市教育局支持沈阳市房地产市场快速发展的若干政策措施2009年5月12日教育局发布若干政策，主要内容如下：新建住宅小区配套建设的公办学校，教育部门将采取与强校联手使其尽快办成优质学校，以满足小区居民的需求；在沈阳购买新商品房的人员，其学龄前子女可就近安排到优质幼儿园接受学前教育；在沈阳购买新商品房的外地人员，其子女可直接在沈阳参加中考等若干政策。此次教育系统全力支持沈阳房产发展，不仅满足了外地消费者的求知欲望，也会大大改善
24、目前沈城二环及三环沿线项目教育配套匮乏的问题，对房地产市场发展起到了积极影响。商品房资本金13年来首次比例下调国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一资本金的首次下调，又是政府“救市”的一个明显举措，这不仅是对资金链紧缩的开发商最为“对症下药”的拯救，也可促进资金有所缓解的开发商积极购地，是对房地产持续发展较为有效的支持。沈阳“押旧买新”政策推出“升级版”2009年6月12日，“押旧买新”推出“升级版”，“押旧”不再限面积；可以“老押”少买或“少押老买”；“这费”“那
25、费”全由开发商买单；“押旧”年限缩短为2年这一政策的推出，能够更大的弥补一部分刚性需求客户在资金的不足，使更多的人能够享受到这一项优惠政策，“押旧”的年限从原来的3年变成了2年，这也给开发企业减轻了利息的负担，比原有的政策更加灵活，更具人性化。沈阳宏观政策背景研究沈阳宏观政策背景研究沈阳宏观政策汇总沈阳宏观政策汇总宏观政策背景研究小结宏观政策背景研究小结伟业观点伟业观点全国宏观政策小结全国宏观政策小结目前中国房产市场总体基调：稳定市场信心和预期目前中国房产市场总体基调：稳定市场信心和预期 我们认为今年政府对房地产的政策重心开始从“刺激需求”转向“稳定市场信心和预期”，随着地产投资资本金比例的下
26、调，我们更加确信政府对今后房地产工作重心是促进投资。全国宏观政策走势研判全国宏观政策走势研判从政策层面来看，不会出台影响市场明显变化的宏观政策。今年的宏观政策以三月份温总理在“两会”期间提出的“平稳健康”为调控目标。但随着信贷额度的增加，基于风险的考虑，在下半年的信贷投放上可能会更加谨慎。宏观政策背景研究小结宏观政策背景研究小结伟业观点伟业观点沈阳宏观政策小结沈阳宏观政策小结 鉴于08年低迷的市场形势以及09年楼市面临消化库存的压力，政府开始加大宏观调控措施以至推动房地产市场持续发展，新政从目前市场的表现可见，通过这一轮的市场高速己初见成效，沈阳市场刚性需求得到进一步释放。沈阳宏观政策未来走势
27、预测沈阳宏观政策未来走势预测 随着08年25条新政及09年上半年沈阳政府的宏观政策走势来看，还是在坚决的推动沈阳房产市场持续发展，09年底25条新政将终止，因此预计在09年910月沈阳地产将会再次激发刚性需求形成成交高峰，从沈阳房产供销结构比例来看更进一步趋于合理，预计在2010年沈阳政府仍会保持刺激刚性需求政策的方向不变。 项目宏观背景研究项目宏观背景研究 宏观经济背景研究宏观经济背景研究 宏观政策背景研究宏观政策背景研究 沈阳市及区域规划研究沈阳市及区域规划研究 地块条件研究地块条件研究 开发商自身条件分析开发商自身条件分析沈阳市及区域规划研究沈阳市及区域规划研究 国家将构筑一个包括内蒙古
28、东部五盟市在内的东北经济圈，使其成为继长三角、珠三角及环渤海经济圈之后的第四个中国经济增长极。珠三角珠三角长三角长三角环渤海环渤海第第四四极极沈阳是东北最大的城市，也是唯一同时坐拥东北与环渤海双经济圈的省会城市，具有突出的区位优势沈阳是东北最大的城市，也是唯一同时坐拥东北与环渤海双经济圈的省会城市，具有突出的区位优势和战略地位。和战略地位。沈阳城市解读沈阳城市解读沈阳市及区域规划研究沈阳市及区域规划研究p城市中心区城市中心区：建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区；金廊金廊银带银带大浑南地区大浑南地区大浑南地区大浑南地区沈沈沈沈西西西西工工工工业业业业走走走走廊廊廊廊沈北农产品和食品沈北农产品
29、和食品沈北农产品和食品沈北农产品和食品加工区加工区加工区加工区东部现代旅游休闲东部现代旅游休闲东部现代旅游休闲东部现代旅游休闲度假区度假区度假区度假区p西部西部：装备制造核心区、化学工业区 、钢铁深加工及有色金属加工业区p北部北部：东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心和国家级农产品加工基地p南部南部：民用航空整机制造及维修产业基地、现代化的文体中心、会展中心、高新技术产业研制出口基地p东部东部：依托棋盘山国际风景旅游区，建成国内外知名的旅游度假区沈阳城市解读沈阳城市解读沈阳市及区域规划研究沈阳市及区域规划研究p南部南部：随空港、及路由的建设，城市重心逐步南移，带动浑南地区的稳步发展，形
30、成以居住配套及商业配套为主的商业中心。金廊金廊南带南带北带北带长江都市商长江都市商贸中心贸中心北站都市北站都市商贸中心商贸中心东城都市东城都市商贸中心商贸中心皇城都市皇城都市商贸中心商贸中心兴工都市商兴工都市商贸中心贸中心太原街都市太原街都市商贸中心商贸中心五里河都市五里河都市商贸中心商贸中心浑南都市浑南都市商贸中心商贸中心p北部北部：依托政府办公区,形成以生活配套及政务配套为主的商业中心。p西部西部：随铁西工业区的复兴，形成以兴工都市商贸中心为核心的商业区。p东部东部：借助故宫旅游资源，结合悠久的历史文脉形成以旅游、文化为主的商业中心。沈阳城市解读沈阳城市解读沈阳市及区域规划研究沈阳市及区域
31、规划研究 未来5年，沈城将进一步确立辽宁省中确立辽宁省中部城市集群的核心领导地位，部城市集群的核心领导地位，形成东联西接、南展北拓，多层次、放射型的东北地区商贸物流中心。 位于“金廊”沿线的北站CBD板块是沈阳城市发展的重点之一，是东北地区交通枢，是东北地区交通枢纽的集散地。是沈阳城市的门户。纽的集散地。是沈阳城市的门户。城市发展契机城市发展契机沈阳市及区域规划研究沈阳市及区域规划研究金廊已成为沈阳振兴的标志和聚宝盆。金廊不仅是一条马路和一个轴线，而是整个地区的概念。它将成为沈阳崛起并为周边城市带来活力的新兴产业群，每个项目都会为城市及市民添加更多的资产。 金廊是城市服务功能的载体，是沈阳最重
32、要的经金廊是城市服务功能的载体，是沈阳最重要的经济带之一，它集聚了金融贸易、商务办公、公司总济带之一，它集聚了金融贸易、商务办公、公司总部、科技会展、文体休闲、现代生活等功能，部、科技会展、文体休闲、现代生活等功能，是未来服务于东北、乃至东北亚的区域中枢，是体现城市活力和魅力、展示城市形象的窗口。沈阳城市解读沈阳城市解读四区四区城市新都心区城市新都心区文体、展示中心区文体、展示中心区中央商务区中央商务区省级行政文化中心区省级行政文化中心区北陵大街北陵大街青年大街青年大街一轴一轴九节点九节点北陵公园北陵公园滨河滨河市府广场市府广场浑南中心区浑南中心区展览馆展览馆彩电塔彩电塔北站北出口北站北出口北
33、站北站五里河体育场五里河体育场 CAD CAD行政文化中心行政文化中心 CBD CBD中央商务区中央商务区CCDCCD文体、展示中心区文体、展示中心区城市新都心区城市新都心区本项目所在区域为金廊北端，属于北站本项目所在区域为金廊北端，属于北站CBDCBD辐射范围辐射范围沈阳市及区域规划研究沈阳市及区域规划研究城市发展与区域关系城市发展与区域关系九节点九节点北陵公园北陵公园滨河滨河市府广场市府广场浑南中心区浑南中心区展览馆展览馆彩电塔彩电塔北站北出口北站北出口北站北站五里河体育场五里河体育场九节点：九节点：北陵公园周边地区为省级行政办公及服务、商务办公、生态公园，重点建设环境、营造文化、办公氛围
34、。北站北出口地区为中央商务区及沈阳北站配套服务区。重点建设酒店宾馆、商业、办公等功能。 北站地区CBD的核心区段之一， 重点建设金融、贸易、商务等功能，建筑以高层为主，提高容积率，打造区域中心节点。市府广场地区发展商务办公、信息贸易等现代服务业。彩电塔地区重点营造环境，重点发展传媒、信息交易等。展览馆地区形成综合会展区，举办中小型及专业展览，尽可能营造开敞的空间景观。五里河体育场地区文化、体育休闲中心，整合周边资源，继续建设大型文化设施，完善文体、休闲服务功能。滨河地区重点建设青年大街与浑河交叉处区域，创造良好的滨河景观和城市意象，重点发展酒店服务、文化娱乐、旅游等功能。浑南中心区重点打造未来
35、面向东北亚的国际性、以高科技为依托的金融贸易、商务办公、文化会展平台。本项目所在位置为北站北出口，该区域将规划成为中央商务区及沈阳北站配套服务区本项目所在位置为北站北出口，该区域将规划成为中央商务区及沈阳北站配套服务区沈阳市及区域规划研究沈阳市及区域规划研究城市发展与区域关系城市发展与区域关系沈阳市及区域规划研究沈阳市及区域规划研究城市发展与区域关系城市发展与区域关系 本项目所处区域为金廊沿线北端，属于泛本项目所处区域为金廊沿线北端，属于泛CBDCBD板块，受北站板块，受北站CBD CBD 辐射与影响。辐射与影响。 项目所在区域未来规划将是东北区域的交通枢纽，是新沈阳的示范区。项目所在区域未来
36、规划将是东北区域的交通枢纽，是新沈阳的示范区。区域发展与地块关系区域发展与地块关系沈阳市及区域规划研究沈阳市及区域规划研究本地块本地块 随着北站CBD板块的成熟， 其向北部辐射能力将增强，而本地块正处于本地块正处于“北站北站CBDCBD与金廊北部居住生活区与金廊北部居住生活区”之间，之间，本地块所在位置将承担由中央商务区向北部传统居住区承担由中央商务区向北部传统居住区的衔接与过渡作用。的衔接与过渡作用。 从本地块整体定位规划来看，本项目为大型综合体，其中主要以商业、游乐设施为主，本项目的主要业态正好作本项目的主要业态正好作为整体北站为整体北站CBDCBD的配套与完善的配套与完善，其中游乐园的规
37、划填补了泛北站CBD区域的市场空白，成功的起到了北站CBD向北金廊传统居住区的过渡作用。 项目宏观背景研究项目宏观背景研究 宏观经济背景研究宏观经济背景研究 宏观政策背景研究宏观政策背景研究 沈阳市及区域规划研究沈阳市及区域规划研究 地块条件研究地块条件研究 开发商自身条件分析开发商自身条件分析本项目地块本项目地块北侧为岐山路对面为居住区东侧为黑龙江街对面为居住区南侧为昆山路对面为北站北出口西侧为北陵大街对面为居住区地块四至分析地块四至分析项目宏观背景研究项目宏观背景研究项目宏观背景研究项目宏观背景研究项目地块分析项目地块分析地块相对完整，并无明显自地块相对完整，并无明显自然分割，有利与整体规
38、划然分割，有利与整体规划 北侧近邻大面积居住区，北侧近邻大面积居住区，生活氛围浓厚生活氛围浓厚 南向临北站北出口，随着南向临北站北出口，随着北站的逐渐改造，该侧人流北站的逐渐改造，该侧人流量未来将加大，昭示性好量未来将加大，昭示性好 西向临北陵大街，噪音干西向临北陵大街，噪音干扰较大，但昭示性好扰较大，但昭示性好地块条件地块条件项目宏观背景研究项目宏观背景研究项目地块分析项目地块分析项目交通条件研究项目交通条件研究：本项目地块四周临路，交通四通八达，项目西北角近邻沈阳地铁二号线，项目东南角未来将规划沈哈高铁，项目正南侧为沈阳北站北出口，未来北出口开通后人流量密集，因此本项目自身地块交通优势明显
39、，进一步提高项目自身价值。配套环境研究配套环境研究：本项目地处泛CBD板块，受CBD板块辐射与影响，周边商业环境成熟，尤其是项目的西侧与南侧适合商业布局规划昭示性好，项目东北角与地块外部大型居住区接壤，周边有良好的生活环境氛围，配套设施齐全。本项目处于北站本项目处于北站CBDCBD板块辐射圈，交通四通八达，周边配套齐全。板块辐射圈，交通四通八达，周边配套齐全。 项目宏观背景研究项目宏观背景研究 宏观经济背景研究宏观经济背景研究 宏观政策背景研究宏观政策背景研究 沈阳市及区域规划研究沈阳市及区域规划研究 地块条件研究地块条件研究 开发商自身条件分析开发商自身条件分析 开发商自身条件分析开发商自身
40、条件分析 发展商自身资源分析发展商自身资源分析 对项目的运作模式的要求对项目的运作模式的要求 品牌及盈利水平的要求品牌及盈利水平的要求开发商简介开发商简介 韩国乐天集团成立于韩国乐天集团成立于1967年，早期年，早期主要从事食品生产与加工。主要从事食品生产与加工。70年代，伴年代，伴随着韩国经济的高速发展，乐天加快了随着韩国经济的高速发展，乐天加快了多元化发展的步伐，先后进入流通、多元化发展的步伐，先后进入流通、旅游休闲、化工等领域，并进一步强化旅游休闲、化工等领域，并进一步强化了其在食品生产加工领域的领军地位。了其在食品生产加工领域的领军地位。目前乐天集团有包括乐天制果、乐天百目前乐天集团有
41、包括乐天制果、乐天百货、乐天七星饮料、乐天制药、乐天货、乐天七星饮料、乐天制药、乐天建设、韩国富士胶卷、乐天免税店、湖建设、韩国富士胶卷、乐天免税店、湖南石油化学等在内的南石油化学等在内的54家下属公司，家下属公司，共有员工共有员工5万万3千余人，千余人，2008年乐天集团年乐天集团销售额达到销售额达到400亿美元，在韩国各大亿美元，在韩国各大集团中排名第五。集团中排名第五。 开发商相关资源分析开发商相关资源分析乐天集团沈阳公司简介乐天集团沈阳公司简介乐天荣光地产（沈阳）有限公司成立于乐天荣光地产（沈阳）有限公司成立于20082008年，年，系韩国乐天集团下属公司出资成立的全资子公司，系韩国乐
42、天集团下属公司出资成立的全资子公司，主要从事主要从事酒店、百货店、大型超市、高级写字楼、酒店、百货店、大型超市、高级写字楼、酒店式公寓、高级住宅及大型主题公园等酒店式公寓、高级住宅及大型主题公园等的综合的综合性房地产开发公司。沈阳乐天致力于将中韩两国性房地产开发公司。沈阳乐天致力于将中韩两国先进的居住、休闲、流通理念相结合，在开发实先进的居住、休闲、流通理念相结合，在开发实践中坚持精品路线，始终保持对时代前沿科技的践中坚持精品路线，始终保持对时代前沿科技的敏锐追求。未来的发展中，沈阳乐天将秉承敏锐追求。未来的发展中，沈阳乐天将秉承“与与您创造美好的乐天世界您创造美好的乐天世界”的企业理念，实现
43、企业的企业理念，实现企业持续快速健康发展。持续快速健康发展。 沈阳乐天世界是韩国乐天集团在中国大陆的首个大型房地产综合项目。借助在韩沈阳乐天世界是韩国乐天集团在中国大陆的首个大型房地产综合项目。借助在韩国乐天世界的成功开发经验，必会给本项目带来强大的推动力量。给沈阳的房地国乐天世界的成功开发经验，必会给本项目带来强大的推动力量。给沈阳的房地产开发带来更新的理念模式产开发带来更新的理念模式-游乐园旁的建筑游乐园旁的建筑。开发商的动作模式开发商的动作模式品牌及盈利水平要求品牌及盈利水平要求韩国乐天集团是世界韩国乐天集团是世界500强企业，在韩国企业中排名前十。因此无论在韩国还是强企业，在韩国企业中
44、排名前十。因此无论在韩国还是在全球都享有很高的品牌知名度和企业实力。因此，对于中国大陆的首个开发项在全球都享有很高的品牌知名度和企业实力。因此，对于中国大陆的首个开发项目，乐天集团更注重树立打造良好的目，乐天集团更注重树立打造良好的品牌形象品牌形象、高品质的建筑以及利润的最大化。高品质的建筑以及利润的最大化。 市场调查与研究市场调查与研究 住宅市场总体研究住宅市场总体研究 公寓市场总体研究公寓市场总体研究 写字楼市场总体研究写字楼市场总体研究 商业市场总体研究商业市场总体研究 住宅重点个案研究住宅重点个案研究 公寓重点个案研究公寓重点个案研究 写字楼重点个案研究写字楼重点个案研究 商业市场重点
45、个案研究商业市场重点个案研究 0909年沈阳商品住宅年沈阳商品住宅1-71-7月份新上市与成交比为月份新上市与成交比为0.6:1, 0.6:1, 受展会影响去化大量存量房。受展会影响去化大量存量房。上市量分析：上市量分析：1-7月沈阳市商品住宅批准上市面积为376万平米，与去年同期相比下降41.07%.成交量分析：成交量分析：1-7月沈阳市商品住宅成交面积为 628万平，与去年同期相比上升7.72%. 上市与成交对比关系：上市与成交对比关系：沈阳商品住宅市场09年度1-7月上市与成交比为0.6:1，新增供应量小于成交.并在春交会和夏交会期大量去化存量房.0909年年1-71-7月市场出现回暖迹
46、象，成交量与去年同期相比上升月市场出现回暖迹象，成交量与去年同期相比上升7.72%7.72%住宅市场总体研究住宅市场总体研究 市场调查与研究市场调查与研究 市场调查与研究市场调查与研究住宅市场总体研究住宅市场总体研究沈阳上半年沈阳上半年1-71-7月月均成交价为月月均成交价为3645.573645.57元元/ /平，受房交会影响与去年同期相比缓升平，受房交会影响与去年同期相比缓升4.27%4.27%成交均价走势分析：成交均价走势分析：沈阳商品住宅上半年1-7月月均成交均价为3645.57元/平, , 较去年同期相比上升4.27%，由于09年3月和6月为沈阳春、夏季房交会并且各大开发商降价促销打
47、折明显，整体市场成交价格开始下滑，一直到5月价格才开始逐渐上升。0909年年1-71-7月市场价格上呈现月市场价格上呈现“V ”V ”字型走势，整体成交价格已超越去年同期字型走势，整体成交价格已超越去年同期同期去化量对比：同期去化量对比：09年上半年市场整体去化量略高去年同期水平，铁西新区以成交量129.5万平领跑沈阳楼市，于洪区以113.3万平的成交量紧随其后，沈北新区和浑南新区分别以同比增长71.21%和123.13%成为最具成交潜力的地区。0909年年1-71-7月铁西区以月铁西区以129.5万平成交面积列各区之首，沈北新区与浑南新区近期成交放量走势强劲。万平成交面积列各区之首，沈北新区
48、与浑南新区近期成交放量走势强劲。铁西领跑二环沿线及城郊区，和平领衔二环内城市核心区铁西领跑二环沿线及城郊区，和平领衔二环内城市核心区 市场调查与研究市场调查与研究住宅市场总体研究住宅市场总体研究 市场调查与研究市场调查与研究住宅市场总体研究住宅市场总体研究0909年年1-71-7月市场以月市场以60-12060-120平为市场主力去化面积区间平为市场主力去化面积区间. .占所有成交面积的占所有成交面积的65.7%65.7%供应量分析供应量分析: 09年1-7月沈阳商品住宅以60-100平为主要供应面积区间.共计173.16万平,占总体供应的45.98%去化量分析去化量分析: : 09年1-7月
49、沈阳商品住宅以60-120平为主力去化区间.共计413.32万平,占总体供应的65.7%供应去化分析供应去化分析: 市场上主要以60-120平为主要供需区间.从去化的面积上可看出以改善型居住需求成为市场的成交关键点.60-12060-120平改善型居住为市场主导诉求点平改善型居住为市场主导诉求点. .供应量分析：供应量分析：由于沈河区处于市内五区中心并处于紧缺状态,因此新增供应相对较少;成交量分析：成交量分析：09年1-7月沈河区商品住宅成交13.12万平,与去年同期相比下降23.41%.是市内五区中成交量最小的区域.沈河区为市中心核心区域，库存和新增供应量较少，故成交量一直较其它区低。沈河区
50、为市中心核心区域，库存和新增供应量较少，故成交量一直较其它区低。0909年年1-71-7月沈河区去化与月沈河区去化与0808年同比下降年同比下降23.41%23.41%，0909年年7 7月与月与0909年年6 6月环比下降月环比下降35.20%.35.20%. 市场调查与研究市场调查与研究住宅市场总体研究住宅市场总体研究 成交均价分析：成交均价分析：09年1-7月成交均价为4859.71元/平,与去年同期相比下降9.02%,说明即使在中心区域仍以价格主导市场. 沈河区上半年价格同比呈下降趋势，环比呈增长态势，沈河区上半年价格同比呈下降趋势，环比呈增长态势， 价格列各区之首价格列各区之首090
51、9年年1-71-7月沈河区月均成交价格与月沈河区月均成交价格与0808年同比下降年同比下降9.02%9.02%，0909年年7 7月环比下降月环比下降11%.11%. 市场调查与研究市场调查与研究住宅市场总体研究住宅市场总体研究0909年年1-71-7月和平区去化与月和平区去化与0808年同比上升年同比上升18.98%18.98%，0909年年7 7月环比上升月环比上升36.88%.36.88%. 供应量分析：供应量分析：由于和平区处于沈阳的中心区域，因此土地供应紧张，新增供应量较少; 成交量分析：成交量分析：09年1-7月和平区商品住宅成交53.21万平,与去年同期相比上升36.88%.高于
52、市内中心区域的皇姑和沈河区。和平区同样为市中心核心区，土地供应紧张，成交量高于皇姑和沈河。和平区同样为市中心核心区，土地供应紧张，成交量高于皇姑和沈河。 市场调查与研究市场调查与研究住宅市场总体研究住宅市场总体研究0909年年1-71-7月和平区月均成交价格与月和平区月均成交价格与0808年同比下降年同比下降1.64%1.64%，0909年年7 7月环比下降月环比下降35.64%.35.64%. 成交均价分析：成交均价分析：09年1-7月成交均价为4666元/平,与去年同期相比下降1.64%,由于是沈阳核心区域，土地供应量较少，和平区的价格基本没有太大变化。和平区上半年价格无论同比与环比整体均
53、成下降趋势，但降幅不大。和平区上半年价格无论同比与环比整体均成下降趋势，但降幅不大。 市场调查与研究市场调查与研究住宅市场总体研究住宅市场总体研究0909年年1-71-7月皇姑区去化与月皇姑区去化与0808年同比下降年同比下降6.73%6.73%，0909年年7 7月环比下降月环比下降39.75%.39.75%.供应量分析：供应量分析：由于皇姑区同样属于市内中心区域，尤其是黄姑区二环沿线内土地相对稀少。成交量分析：成交量分析：09年1-7月皇姑区商品住宅成交29.09万平,与去年同期相比下降6.73%.成交仅次于和平区。皇姑区为市中心核心区，土地供应同样紧缺，成交量仅次于和平区。皇姑区为市中心
54、核心区，土地供应同样紧缺，成交量仅次于和平区。 市场调查与研究市场调查与研究住宅市场总体研究住宅市场总体研究0909年年1-71-7月皇姑区月均成交价格与月皇姑区月均成交价格与0808年同比下降年同比下降5.18%5.18%，0909年年7 7月环比下降月环比下降7.46%.7.46%. 成交均价分析：成交均价分析：09年1-7月成交均价为3781元/平,与去年同期相比下降5.18%,皇姑区的价格基本与沈阳商品住宅整体的成交价格相对保持一致.皇姑区上半年价格同比呈下降趋势，但基本价格走势与沈阳市的整体成交均价持平皇姑区上半年价格同比呈下降趋势，但基本价格走势与沈阳市的整体成交均价持平. . 市
55、场调查与研究市场调查与研究住宅市场总体研究住宅市场总体研究 供求关系：供求关系：1-7月商品住宅新增上市面积与去化比为0.6:1, 市场存量房得以大量去化。 均价走势均价走势：沈阳上半年1-7月均成交价为3645.57元/平，受房交会影响与去年同期相比缓升4.27%。 存量房去化情况：存量房去化情况：60-120平产品面积段存量房得以大量去化，其它面积段新增供应与去化基本保持平衡。主力成交面积主力成交面积：上半年市场主力成交面积段在60-120平米共成交336.24万平, 占总成交量的65.87%.区域成交情况：区域成交情况：09年上半年铁西区以107.20万平成交面积列各区之首，沈北新区与浑
56、南新区近期成交放量走势强劲；皇姑区走势情况：皇姑区走势情况：09年上半年皇姑区房产市场几乎无新增供应, 去化的基本为存量房,价格基本与沈阳市的成交价格持平.沈河区走势情况：沈河区走势情况：09年上半年沈河区较去年同期成交量下降，但各月成交价格环比呈现增长态势，市场未来利好态势明显。沈阳市上半年商品住宅呈价量齐升之势，整体市场开始出现回暖迹象沈阳市上半年商品住宅呈价量齐升之势，整体市场开始出现回暖迹象 市场调查与研究市场调查与研究住宅市场总体研究住宅市场总体研究小小 结结 市场调查与研究市场调查与研究 住宅市场总体研究住宅市场总体研究 公寓市场总体研究公寓市场总体研究 写字楼市场总体研究写字楼市
57、场总体研究 商业市场总体研究商业市场总体研究 住宅重点个案研究住宅重点个案研究 公寓重点个案研究公寓重点个案研究 写字楼重点个案研究写字楼重点个案研究 商业市场重点个案研究商业市场重点个案研究华府天地华府天地财富中心财富中心万达新天地万达新天地亿丰时代广场亿丰时代广场皇朝万鑫皇朝万鑫世茂五里河世茂五里河沈阳天地沈阳天地商会总部大厦商会总部大厦领先国际领先国际本案本案调研项目位置分布图调研项目位置分布图 市场调查与研究市场调查与研究 市场调查与研究市场调查与研究住宅市场重点个案信息提列住宅市场重点个案信息提列项目名称项目名称项目地址项目地址开发商开发商容积率容积率绿化率绿化率面积区间面积区间销售
58、均价销售均价领先国际青年大街55号沈阳新拓置业11.120%46-1809300元/平世茂五里河和平区文体西路25号沈阳世茂新发展置业有限公司570%100-2409000元/平沈阳天地北陵大街17号省公安厅东侧香港瑞安集团8.1320%100-1547500-8000元/平从金廊沿线目前在售住宅项目来看，主力面积区间为100-240平，个别项目出现小户型，如领先国际；目前金廊沿线在售的综合体项目的容积率较高，缺少居住舒适度；目前金廊沿线住宅成交均价集中在8000-9000元/平.是沈阳住宅类价格最高的区域.住宅类基本信息提列住宅类基本信息提列目前金廊板块住宅主力面积区间为目前金廊板块住宅主力
59、面积区间为100-240100-240平，容积率较高，成交均价平，容积率较高，成交均价8000-90008000-9000元元/ /平平 市场调查与研究市场调查与研究住宅重点个案研究住宅重点个案研究项目地址:和平区文体西路25号 物业类别:住宅酒店服务式公寓（58层）商场建筑类别:高层占地面积: 一期18万平建筑面积:160万平容积率:5绿化率:70%装修状况:毛坯所属商圈:五里河面积区间:100-250平(一期)销售均价:9000元/平方米开发商:沈阳世茂新发展置业有限公司 沈阳世茂新世纪房地产开发有限公司 沈阳世巨新纪元置业有限公司世茂五里河世茂五里河世茂五里河世茂五里河-开发线开发线 由
60、于地理位置极佳，项目先期品牌及形象确定较早，推广期较长，开盘效果当月200套的成交相对较理想开盘后由于受房产大势影响，高端大户型总价高的产品销售量开始逐渐减弱，该项目价格也进行了两次小调整，但销售情况仍持续低迷进入09年后从二月份开始客流量呈上升态势，并于3月房交会期间推出特价房进行促销，特价房5500元起共20套，主要集中在1-4层，销售情况开始迅速上升，当月成交高达70套，4月份后销售情况保持平稳，推出的房源的价格暗折较多，并始终有小规模特价房进行销售促销。世茂五里河世茂五里河-销售线销售线 市场调查与研究市场调查与研究住宅重点个案研究住宅重点个案研究现现 推推 户户 型型 配配 比比楼号
61、楼号楼层分布楼层分布层高层高层数层数面积范围面积范围户型户型户数户数1#1#2 2梯梯3 3户户3 3米米585890-19090-1902 2室室2 2厅厅1 1、2 2卫卫3483482#2#2 2梯梯2 2户户3 3米米3434215-248215-2484 4室室2 2厅厅3 3卫卫1361363#3#2 2梯梯2 2户户3 3米米5252165-233165-2333 3室室2 2厅厅2 2卫卫2082081、2、3#楼，面积段为90-250平方米 。2#、3#的三室、四室的大户型占所推户型比例80%以上 。世茂五里河世茂五里河-产品线产品线车位情况：一期共1200个车位。车位比：1
62、：0.8个 市场调查与研究市场调查与研究住宅重点个案研究住宅重点个案研究世茂五里河世茂五里河-客户线客户线成交客户中，私企老板和个体经营是本项目成交的主力客群，占总成交客户的77%，这类客户是该项目大户型产品的主要购买者；外企高管及企事业中的中高层管理、外地的投资客则是该项目的次主力客群。这类客户大多是该项目中小户型的购买者。 市场调查与研究市场调查与研究住宅重点个案研究住宅重点个案研究营销推广：营销推广：该项目开盘前主要以户外和报广为主，项目前期形象树立较为成功，近期营销主要以口碑进行传播，并没有投入大规模推广，短信与网络进行营销关键节点的释放，报广投放较少。该项目推广诉求为地段与品牌来突出
63、项目品质。成交客户：成交客户：成交客户以沈河、和平区的高端客户为主，从成交客户职业来看主要以私企老板、个体经营和机关事业单位管理高层较多。近期促销情况：近期促销情况：目前对外销售价格为均价9000元/平，一次性付款95折，贷款97折。该项目仍有部分特价房进行暗地促销，从近期成交价格来看基本在7800元左右。未来主推产品及营销方向：未来主推产品及营销方向：该项目未来将会以160260平产品为主推方向，营销方面该项目将会利用其下面的商业主题式酒店的推广来带动其住宅产品的销售。对本案的借鉴：区域位置较强，金廊沿线入市时间较早，品牌形象树立较长并且牢固，对本案的借鉴：区域位置较强，金廊沿线入市时间较早
64、，品牌形象树立较长并且牢固，为后期营销打下坚实基础。为后期营销打下坚实基础。世茂五里河世茂五里河-小结小结 市场调查与研究市场调查与研究住宅重点个案研究住宅重点个案研究 市场调查与研究市场调查与研究住宅重点个案研究住宅重点个案研究开发商：沈阳新拓置业发展有限公司物业管理公司：香港康亚物业顾问，由开发商所属物业管理物业服务费用：1.5元/平米/月地理位置：沈河区青年大街与大西路交汇处(市委对面)物业类别：写字间、公寓、住宅、商场开盘时间：2008.05.31总占地面积：32000平米总建面：300000平米领先国际领先国际-开发线开发线价格价格 起价起价( (元元/ /平方米平方米) )均价均价
65、( (元元/ /平方米平方米) )最高价最高价( (元元/ /平方米平方米) )开盘价格开盘价格(2008.05.31)(2008.05.31)9600960010000100001400014000目前售价目前售价(2009.08)(2009.08)87008700930093001100011000南南 北北朝向差价朝向差价 ( (元元/ /平方米平方米) )楼楼 层层层差价层差价 ( (元元/ /平方米平方米) )200200左右左右5050 该项目是金廊沿线较早推出的产品。并且地理位置优越，处于金廊的双核地铁间，使得价格相对于其它项目较高，未来升值空间较大。领先国际领先国际-价格线价格
66、线 市场调查与研究市场调查与研究住宅重点个案研究住宅重点个案研究领先国际领先国际-产品线产品线产品配比及销售情况产品配比及销售情况户室面积供应套数销售套数剩余套数一室一厅46-9446038080二室二厅113503020三室二厅150-1601007030四室二厅160-180503020 该项目住宅产品从一居到四居面积面积跨度区间较大，户型种类较多，其中主力供应面积为100平以下中小户型占住宅总供应量的70% 住宅产品共计660套。目前己售约510套。销售率将近80% 100平以下产品为该项目去化速度最快的产品，由于地理位置极佳，比较受投资客欢迎 市场调查与研究市场调查与研究住宅重点个案研
67、究住宅重点个案研究私企业主及政府工作人员是领先国际的主要客群，其中在金廊沿线办公企业白领及政府科员级别是本项目中小户型的主力客群，该部分群体购买用途多为投资。而购买本项目大户型产品的以私企及政府高层与个体经营为主。由于该项目营销周期较长，因此吸引了沈阳周边城市部分外地投资客，该部分群体一般资金较充足，主要目的为占有型投资，付款方式多为一次性付款。领先国际公寓领先国际公寓-客户线客户线 市场调查与研究市场调查与研究住宅重点个案研究住宅重点个案研究地段：项目位于市委对面，占据市区经济、政治的核心位置，区域价值较高。配套：周边政府机关环绕，商业、医疗、餐饮、交通等配套设施齐全。产品：集住宅、写字间、
68、公寓、写字楼为一体的城市综合体。产品类型较多，聚合升值。推广：该项目由于前期定位左右摇摆，飘忽不定，导致营销周期较长，推广不连续。 客户：主要以周边政府高官及私企为主，从成交客户购买动机来看，多数客户是为了占有型投资。领先国际公寓领先国际公寓-小结小结 市场调查与研究市场调查与研究住宅重点个案研究住宅重点个案研究对本案的借鉴：对本案的借鉴：该项目由于初期定位不准确，对目标客群没有精确对位，因此造成销售周期较长，推广不连续该项目由于初期定位不准确，对目标客群没有精确对位，因此造成销售周期较长，推广不连续后期对定位进行调整，产品推广上较好将地铁、市中心概念传输给目标客群后期对定位进行调整，产品推广
69、上较好将地铁、市中心概念传输给目标客群，销售情况开始转好。销售情况开始转好。项目地址:北陵大街17号省公安厅东侧 物业类别:住宅、写字楼、商业建筑类别:高层占地面积:11万方（一期29174平）建筑面积:80万方（住宅建面：7.29万)容积率:8装修状况:精装修所属商圈:北行商圈面积区间:100-160平销售均价:8500元/平开发商:沈阳华汇房地产有限公司投资商：香港瑞安物业公司：第一太平洋戴维斯沈阳天地沈阳天地-开发线开发线 市场调查与研究市场调查与研究住宅重点个案研究住宅重点个案研究 市场调查与研究市场调查与研究住宅重点个案研究住宅重点个案研究该项目一期共计四栋住宅共计582户。面积区间
70、从90-155平不等的两居、三居；住宅的楼高约为136米。属超高层产品；90-120平的两居为该项目的主力户型，占 到总体户型的75%。沈阳天地沈阳天地-产品线产品线户型面积套数比例两室两厅91-95平14825%75%100-120平29650%三室两厅152-154平14825%25% 市场调查与研究市场调查与研究住宅重点个案研究住宅重点个案研究从该项目认购客户情况组成来看，地缘性客户较多.多为周边政府高官和企业高管及私企业主构成全部客户中熟知上海新天地的台湾、香港、上海等外籍及外省成功人士占比20%，品牌效应明显 从认购客户年龄结构来看，主力客群的年龄段为3545岁，该部分群体事业有成，
71、收入稳定，购买用途多为自住兼投资，主要是对未来长远价值预期看好。沈阳天地沈阳天地-客户线客户线沈阳天地沈阳天地-销售线销售线 市场调查与研究市场调查与研究住宅重点个案研究住宅重点个案研究该项目09年9月9日开始对外开放认筹；认筹金5万元。9月19日正式开盘选房；选房当日可将认筹金转为定金。销售价格为8500元/平。并且一次性付款96折、贷款98折的优惠。目前该项目收取VIP客户认筹150余组。开盘期认购100余套，销售额达1.5亿. 配套情况：学校、商场、医院、公园等设施齐全； 交通：地铁2号线岐山路站以及116，800，217，220，214，280，281等公交线路。出行方便； 近期销售情
72、况：该项目与本月19日开盘，开盘当天成交100套，销售额1.5亿。 客群情况：主力客群的年龄段为3545岁，地缘性客户较多.多为周边政府高官和企业高管及私企业主构成。 对本项目的借签：面积区间以对本项目的借签：面积区间以90-120平的两居为主，三居为辅，顺应市场需求。平的两居为主，三居为辅，顺应市场需求。借助成功开发项目的品牌效应促进销售借助成功开发项目的品牌效应促进销售沈阳天地沈阳天地-小结小结 市场调查与研究市场调查与研究住宅重点个案研究住宅重点个案研究住宅市场分析小结住宅市场分析小结目前金廊沿线在售住宅类产品较少，大部分项目尚未推出；从产品户室来看，主要以两室两厅与三室两厅舒适型户型为
73、主；多以毛坯房居多，面积区间主要集中在100-240平为主。金廊沿线住宅类产品目前成交价格为8000-9000元/平，是目前沈阳住宅市场成交价格最高的区域，是拉升沈阳房价的重点区域；从沈阳的高层产品来看，34层以上的超高层产品的销售速度有明显放慢的趋势，与沈阳市民对超高层的抗性有直接关系。 市场调查与研究市场调查与研究住宅市场未来发展预判住宅市场未来发展预判伟业认为从住宅市场的整体发展形势来看，高端住宅的面积有放大的趋势。并且面积放大的主要区域将会集中在金廊沿线及浑河景观带高层产品。放大的面积区间将会扩大到200-400平。如茂业中心项目规划最大面积为490平，新夏宫项目最大面积为300余平；
74、金廊沿线的住宅价格将会有一定的上涨空间，但未来三年内由于供应量较大，因此价格涨幅不会形成跨越式增长，从住宅产品入市形态来看，未来将会有毛坯房向精装修产品方向发展的趋势；从营销手法上来看，将会由单一的产品比拼转化到以品牌及服务等综合实力的比拼。 市场调查与研究市场调查与研究 市场调查与研究市场调查与研究 住宅市场总体研究住宅市场总体研究 公寓市场总体研究公寓市场总体研究 写字楼市场总体研究写字楼市场总体研究 商业市场总体研究商业市场总体研究 住宅重点个案研究住宅重点个案研究 公寓重点个案研究公寓重点个案研究 写字楼重点个案研究写字楼重点个案研究 商业市场重点个案研究商业市场重点个案研究沈阳公寓市
75、场第一个供应高峰在2004年2005年，但是此阶段供应明显大于需求，导致该阶段存量房接近达到70万平米。沈阳公寓市场第二个供应高峰在2007年，该阶段为沈阳房产市场最火爆时期，尤其在07年下半年成为高速增长最快时期，因此该阶段供应与需求基本能达到同步发展。沈阳公寓市场第三个供应高峰预计将会在2011年出现，主要是以金廊沿线及浑南板块供应为主，将会形成集中放量的趋势，但在该段时间内，供应量将严重超过实际需求量，供需将会形成较大缺口。2013年后沈阳公寓市场会随着全球经济高速增长的趋势进入稳步发展期，供需比例将会以1:0.75的比例稳步发展。 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场总体研究公寓市场总
76、体研究集中放量跨越增长供大于求增速放缓 08年之前沈阳公寓保持平稳增长，每年平均涨幅为500元/平，进入08年后由于受整体房产大势影响增速放缓，20082010年平均每年涨幅为300元/平，2010年后由于金廊沿线高端公寓的集中放量会在短时间内形成价格高峰，2010-2011年将进入跨越式增长预计达到涨幅为700元/平，进入2012年后由于市场公寓供应量明显大于需求量，增速会放缓，在2011-2012年涨幅预计为200元/平，2013年后整体市场平稳向上运行，全球经济高速增长，预计2013年后平均每年以500元/平的增长速度平稳上升。 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场总体研究公寓市场总体研
77、究沈阳金廊及北站金融商贸区预计入市公寓产品信息提列沈阳金廊及北站金融商贸区预计入市公寓产品信息提列 从金廊沿线及北站金融商贸区各项目工程进度及产品类型组合来看, 预计未来该区域产品入市量将达到70万平米. 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场总体研究公寓市场总体研究项目名称项目地址开发商占地 (万平）建面 （万平）容积率物业费 (元/平/月)销售均价（元平）装修状况装修标准开盘时间入住时间华府天地沈河区惠工广场西侧沈阳华锐世纪投资发展有限公司1719011.12.210400精装20002007.72008.2皇朝万鑫青年大街390号中一集团1.062523.58320000精装3500200
78、8.122009.10万达新天地沈阳市太原街16、18号沈阳万达商业广场开发有限公司7.5634.752.97200精装10002007.102008.12领先国际沈河区青年大街与大西路交汇处(市委对面)沈阳新拓置业发展有限公司3.2306.61.513000精装12002008.52008.12公寓项目信息提列公寓项目信息提列目前高端公寓项目的销售均价在10000元/平左右。由于皇朝万鑫项目的地段优势与品牌知名度等特殊性，价格明显高于公寓市场平均成交价格。从目前沈阳核心区域高端公寓来看均为精装修产品，精装修标准价格在1000-2000元/平左右. 高端公寓物业费在1.5-3元/平/月不等，其
79、中如公寓旁有五星级酒店并且能提供同等级服务的则物业费较高，例如皇朝万鑫3元/平/月。目前金廊沿线公寓成交均价在目前金廊沿线公寓成交均价在1000010000元元/ /平左右，多为精装修产品，精装标准平左右，多为精装修产品，精装标准1000200010002000元元/ /平不等。平不等。 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场总体研究公寓市场总体研究 市场调查与研究市场调查与研究华府天地华府天地皇朝万鑫皇朝万鑫万达新天地万达新天地领先国际领先国际3060900120150600平公寓面积区间分析公寓面积区间分析 调研的四个项目中的产品面积区间均在40-90平之间.只有皇朝万鑫项目的面积区间跨度较
80、大.从38-600平可自由分割组成.目前沈阳公寓产品的主流面积均在目前沈阳公寓产品的主流面积均在100100平米以下，以中小户型为主平米以下，以中小户型为主. .公寓市场总体研究公寓市场总体研究 市场调查与研究市场调查与研究 住宅市场总体研究住宅市场总体研究 公寓市场总体研究公寓市场总体研究 写字楼市场总体研究写字楼市场总体研究 商业市场总体研究商业市场总体研究 住宅重点个案研究住宅重点个案研究 公寓重点个案研究公寓重点个案研究 写字楼重点个案研究写字楼重点个案研究 商业市场重点个案研究商业市场重点个案研究 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究项目位置:沈河区惠工广场西
81、侧开发商:沈阳华锐世纪投资发展有限公司占地面积:17万平建筑面积:190万平物业类型:商业、公寓、写字楼、酒店产权年限:公寓40年,写字间40年容积率:11.1层数:1#-4# 28层 5#15层套数:1034套开盘时间：2005年物业公司:上置物业物业费:2.2元/平(含电梯费)华府天地华府天地-开发线开发线华府天地华府天地-自身配备线自身配备线大堂大堂大堂面积:1#3#100平,2#5#200平大堂挑高:有大堂层高:6米大堂天地墙装修:顶棚:石膏吊顶 地面:理石地面 墙面:涂料公共部位装修:走廊:顶棚涂料 地面:大理石 墙面:涂料 电梯间:顶棚:石膏吊顶 地面:瓷砖 墙面:理石电梯电梯电梯
82、品牌:瑞士迅达电梯数量:1#2#,4部 3#5#,3部电梯速度:2.5米/秒电梯承重:1000KG每部客梯服务面积:7294.54平(2#)每部客梯服务套数:110套(2#)车位、车库车位、车库车位数量：约1200个（地下车位）取费标准：500元/月（地下）免费停放（地上）车位配比:1:0.85 室内配备室内配备空调:有空调样式:中央(5#)空调品牌:1#特灵,其它开利热水:无煤气:2#有地下停车场地下停车场电梯等候区电梯等候区电梯等候区电梯等候区结构结构标准层面积:1226.28平标准层套数:20套净高:2.7米层高:3米 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究 市场调
83、查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究1 1外墙外墙: :中空中空LON-ELON-E玻璃幕墙玻璃幕墙2 2内墙内墙: :高档墙纸、品牌环保乳胶漆（厨房、卫生间品牌墙砖）高档墙纸、品牌环保乳胶漆（厨房、卫生间品牌墙砖）3 3顶棚：局部采用天花配饰线、石膏板吊顶、品牌环保乳胶漆（厨房、卫生间吊天花高级铝质扣板顶棚：局部采用天花配饰线、石膏板吊顶、品牌环保乳胶漆（厨房、卫生间吊天花高级铝质扣板) )4 4地面：高档实木复合地板（卫生间铺高级天然大理石）地面：高档实木复合地板（卫生间铺高级天然大理石）5 5门窗：室内房间门门窗：室内房间门; ;品牌复合门；进户门：木饰面高档防盗门、玻
84、璃幕墙上悬翻窗配德国诺托五金件品牌复合门；进户门：木饰面高档防盗门、玻璃幕墙上悬翻窗配德国诺托五金件6 6厨房：高档品牌厨柜（厨房：高档品牌厨柜（Trendzone)Trendzone)配品牌五金件；台面（杜邦蒙特利）；美国通用（配品牌五金件；台面（杜邦蒙特利）；美国通用（CECE）厨房电器六件套：）厨房电器六件套：微波炉、电磁炉、消毒柜、吸油烟机、洗衣机、冰箱（仅以促销方式赠送）；水槽连龙头（弗兰卡微波炉、电磁炉、消毒柜、吸油烟机、洗衣机、冰箱（仅以促销方式赠送）；水槽连龙头（弗兰卡FrankeFranke）; ;品牌净水器品牌净水器7 7卫生间：浴霸（奥普卫生间：浴霸（奥普AUPUAUPU
85、）热水器（西门子）热水器（西门子SIEMENSSIEMENS）日本品牌（东陶）日本品牌（东陶TOTOTOTO）龙头、卫浴花洒）龙头、卫浴花洒成品台盆柜（个别户型）、成品淋浴屏成品台盆柜（个别户型）、成品淋浴屏电梯：瑞士迅达（电梯：瑞士迅达（chindler)chindler)品牌电梯品牌电梯9 9空调：美国天利品牌盘管式空调空调：美国天利品牌盘管式空调1010其他：每户独立电梯表、天关箱、日本松下品牌（其他：每户独立电梯表、天关箱、日本松下品牌（Panasonic)Panasonic)天关、插座、面板、厨房、卫生间吸顶灯、可天关、插座、面板、厨房、卫生间吸顶灯、可视对讲机、电路管线暗埋、室内天
86、花照明预留电源线、局部配石英灯、筒灯；房间配：电视、电话、网络插视对讲机、电路管线暗埋、室内天花照明预留电源线、局部配石英灯、筒灯；房间配：电视、电话、网络插座。座。装修标准（装修标准（1800-20001800-2000元元/ /平）平）华府天地华府天地-产品线产品线楼层楼层面积面积户数户数代表色代表色户型比户型比7-287-28层层43.61 43.61 -44.13 -44.13888820%20%7-287-28层层52.09 52.09 -54.16 -54.16 15415435%35%7-287-28层层67.18 67.18 -67.78 -67.78 888820%20%7-
87、287-28层层74.48 74.48 -74.49 -74.49 444410%10%7-287-28层层82.16 82.16 444410%10%7-287-28层层94.84 94.84 22225%5%华府天地华府天地-产品线产品线 从公寓的单栋户型配比中可看出此栋楼均为小户型。这是形成此项目快销的主要因素。同时我们也可以看出75平以下占有相当高的比例。电梯电梯 2 2 部部电梯电梯 2 2 部部 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究从户型配比上看40-70平占有较高比例占80%，此面积段属于该项目的主力户型。70-100平占有比例相对较少达到20%.该项目由
88、于地处北站CBD，周边商务氛围浓厚，配套齐全，因此从其产品户型规划来看主要以中小户型为主，定位比较准确，非常受投资客的认可。华府天地华府天地-产品线产品线起价起价( (元元/ /平平方米方米) )均价均价( (元元/ /平方平方米米) )最高价最高价( (元元/ /平方平方米米) )开盘价格开盘价格 (2#2007(2#2007年年1212月末月末) )908590859500-96009500-960010300103002009.12009.1价格价格908590859500-96009500-96001030010300目前均价目前均价10000100001040010400108001
89、0800付款优惠付款优惠一次性付款一次性付款无无贷款贷款无无 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究从该项目公寓产品去化情况来看，各种户型去化相对较平均。其中40-50平与70平是小户型去化较快的户型，并在开盘的一年内基本成功去化完毕。 由于本项目位于北站CBD商圈，小户型总价低很受投资客欢迎以便获取长期投资回报。目前该项目2#楼整体销售率已经达到97%华府天地华府天地-销售线销售线 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究成交客户地区比例：成交客户来源中可看出本地与外地客户各占一半该项目之所以外地客群占有一定比例是由于该公司引进外部资源尝试过异地巡展
90、与拓展，上海及南方一些投资客北上投资或开公司的已经在增加。本地成交客户构成比例：私企的比例占有率较高，在一些热点区域，特别是北站 CBD金融区，也吸引着一些私营业主把办公地点选择此区域；其次地缘性的投资客也是占有较高的比例。区域价值是他们选择这一区域的首要因素；外地成交客户构成比例： 由于该公司是上市公司并在上海开发过大型项目，因此公司在首期销售时采用引进内部资源进行内部认购，使得这类客户北上投资开公司。成交客户本地及外地投资客各占约一半的比例成交客户本地及外地投资客各占约一半的比例 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究华府天地华府天地-客户线客户线 市场调查与研究市场
91、调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究华府天地华府天地-小结小结地段：地处沈阳北站CBD地段,以及金廊工程起始点,地理位置优越产品：由于该项目为北站区域内最大的建筑综合体，业态种类多聚合升值。 公寓户型多样可供选择余地较大。交通：依托沈阳北站等重要的交通枢纽，火车，客运以及周边几十条公交线路，构成强大的交通网络配套：商业，休闲，购物等配套齐全但医疗、教育配套欠缺.价值：地理位置及商业文化的汇集，项目价值优势显现明显对本项目的借鉴对本项目的借鉴: : 资源引用资源引用, , 高端项目异地巡展营销对品牌知名度及客群辐射面起到一定效果。高端项目异地巡展营销对品牌知名度及客群辐射面起到一定效果。开
92、发商：中一集团设计单位：沈阳市建筑设计院物业管理公司：中一物业物业服务费用：3元/月/物业类别：公寓、酒店、写字间、商场地理位置：青年大街390号开盘时间：2008.12.23-12.27总建面：25万平米总占地面积：10606平米楼层状况：1-10层为商业裙房，11-37F为公寓部分。皇朝万鑫大厦皇朝万鑫大厦-开发线开发线 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究皇朝万鑫大厦皇朝万鑫大厦-自身配套线自身配套线室内配备室内配备空调：远大直燃中央空调(FCU风机盘管空调)取暖方式：地源热泵卫星电视：美国PBI卫星电视接收系统热水：有(锅炉供应)煤气：无大堂大堂面积：约400平
93、挑高:8米装修:顶棚:未定 地面:地毯 墙面:高级墙纸公共部位装修公共部位装修走廊高级地毯装饰高级墙纸装潢地面:地毯墙面:理石电梯间:顶棚:未定 地面:高级地毯 墙面:理石电梯电梯电梯品牌：奥的斯电梯数量：4部电梯速度：6米/秒电梯承重:1350KG每部客梯服务面积:8775平每部客梯服务套数:128套车位车位：800个全国最大的机械化立体停车库配比:1:0.39价格价格 起价起价( (元元/ /平方米平方米) )均价均价( (元元/ /平方平方米米) )最高价最高价( (元元/ /平方平方米米) )开盘价格开盘价格130001300020000200003100031000目前售价目前售价1
94、60001600022000220003100031000朝向价格朝向价格1400014000（东、南、西）（东、南、西） 1200012000（西）（西）结构结构标准层面积:1300平标准层套数:22套(样版层)净高:3.35米层高:3.5米 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究装修信息：装修信息：幕墙结构：铝复合板 ，铝单板造型柱、全隐中空玻璃幕墙、断热铝合金窗。家居智能化：韩国COMMAX智能家居管理系统、远程可控系统大理石、拼花地板和进口壁纸装潢套内空间套内装修状况：精装修，不含家电，厨房电器较全卫生洁具：德国进口杜拉维特品牌门窗：天津南玻LOWE玻璃；瑞典Vi
95、ngCard电子门锁管理系统霍尼维尔消防报警设备、烟感器地板拼花、进口壁纸立体机械停车场皇朝万鑫大厦皇朝万鑫大厦-产品线产品线 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究11-3711-37层样板层样板楼层平面图楼层平面图楼层分布：11F-29F的户型面积区间为38-150平米 30F-37F的户型面积区间为200-600平米在售总套数：约512套（根据客户需要定制户型面积）本案公寓部分可为客户需要定制户型面积，每一楼层的户型与其他楼层的户型均不一致。4 4梯梯2222户户皇朝万鑫大厦皇朝万鑫大厦-产品线产品线标准
96、层高3.36米公寓所有户型中，150平米以下中小户型占50%，200600平米户型占50%户型格局方正阳光房与主卧室完美结合现代科技与传统高级装潢演绎白金级居住空间多功能房储物间使得居住空间功能多样化110平米户型110平米户型110平米户型样板层样板层面积样板层户数户室比38514.77%501038.88%5628.71%66210.26%9917.70%10318.01%150111.66%皇朝万鑫大厦皇朝万鑫大厦-产品线产品线 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究该项目2008年11月开盘认购37套到目前为止销售350套，去化率约为80%客户较多定制和样板层已有
97、面积相近的户型面积较小的一室户型是该项目的畅销户型皇朝万鑫大厦皇朝万鑫大厦-营销线营销线辽沈晚报、沈阳日报等报广新浪房产航空画报航空类杂志Fm99.8音乐台特点：多角度覆盖目标客群生活和工作的空间，特点：多角度覆盖目标客群生活和工作的空间，从视听角度将产品信息精准投放给客群。从视听角度将产品信息精准投放给客群。推广方面：推广方面： 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究产品：户型面积涵盖区间较广，从小户型公寓到跃层豪宅均有分布。在产品规划上打造沈阳高端物业。自身设备设施：精选最优的楼宇设备设施打造现代化、智能化的酒店式公寓精品。配套：自身的10层配备高档百货、餐饮、休闲、
98、娱乐设施以及附近万豪、喜来登酒店、西武百货环绕周围停车场：地下三至五层是可停800多台车的大型停车场，采用电脑控制的无人仓储式停车方式，许多电脑控制的机械臂将汽车抬高，转向，滑动到位，然后放进仓储的格子里。大堂：沈阳首创汽车入户大堂。电梯：整个项目高速电梯 22 部，扶梯 32 部，汽车梯 1 部，大型货梯 3 部。公寓电梯均采用IC卡控制，各个区封闭管理。皇朝万鑫大厦皇朝万鑫大厦-小结小结 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究项目概述：拥有白金五星级国际酒店、国际5A写字楼、精装豪华公寓、国际名品店、国际金融中心等服务功能，为中国首席豪布斯卡复合式亲水建筑 设备优势：
99、自备原装进口柴油发电机组，紧急状态保证供电的EPS应急电源系统确保整个大厦在快捷的同时保持稳定 ；消防安全、自动监控、公共广播、视频会议、卫星传输、电话通信、计算机网络、楼宇自控等均采用中央数据库进行智能化管理 装潢特色：高贵源自细节，高贵理石、实木复合方块地板、进口壁纸等顶级材料，臻美体现出居住人对高贵品质、典雅生活的追求 自身配套：豪华宴会厅、会议厅66个，3000平方米的宴会厅及国际会展大厅，国际标准的多功能同声传译厅、展示厅、多功能厅、国际会议厅、超级会议室、会客厅等一应俱全。 裙楼自身功能：健身层，超市层，美食街，美容美发，游泳娱乐 、顶级私人会所（入会费17万）皇朝万鑫大厦皇朝万鑫
100、大厦-小结小结对本案的借鉴：针对万豪酒店客户开发的公寓产品，使得项目定位和客群定位精准，对本案的借鉴：针对万豪酒店客户开发的公寓产品，使得项目定位和客群定位精准，并且户型可按客户需求不同进行定制，产品户型组合灵活。车库面积小采用机械式仓并且户型可按客户需求不同进行定制，产品户型组合灵活。车库面积小采用机械式仓储存车的方式（缺点）被包装成项目的卖点值得借鉴。储存车的方式（缺点）被包装成项目的卖点值得借鉴。 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究万达万达新天地新天地-开发线开发线项目位置:沈阳市太原街16、18号开发商：沈阳万达商业广场开发有限公司占地面积：7.56万平建筑面
101、积: 34.7万平物业类型: 公寓、写字楼产权年限：40年绿化率:10%容积率:5层数：31层套数：1769(公寓)开盘时间:2007年10月物业公司: 万达商业管理公司物业费: 2.9元/平/月(含电梯费)公寓（公寓（3 3栋）栋）写字楼（写字楼（1 1栋）栋） 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究该项目共计三栋公寓，一栋写字楼。公寓部分天河（1#）、天宇（2#）的楼层及平面分布是相同的。公寓部分共计1769户。（1#：580户，2#：580户，3#：609户）共计31层。 1-2层为底商，3-31层为公寓部分。天宇天宇(1#)天河天河(2#)天籁天籁3#)1#、2#
102、平层分布图平层分布图3#平层分布图平层分布图万达万达新天地新天地-产品线产品线 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究大堂大堂大堂面积:100平大堂挑高:有大堂层高:10米大堂天地墙装修: 顶棚:石膏吊顶 地面:仿石砖 墙面:瓷砖公共部位装修: 走廊: 顶棚:涂料 地面:瓷砖 墙面:涂料 电梯间: 天棚:轿箱壳 地面:仿石砖 墙面:瓷砖电梯电梯电梯品牌:三菱电梯速度:2.5米/秒电梯数量:4部电梯承重:1050kg每部电梯服务面积:1#:6634平 2#6634平 3#6525平每部电梯服务套数:1#145户 2#145户 3#152户万达万达新天地新天地-自身配备线自身
103、配备线车位车位/ /车库车库数量:1000个(地下车位)取费标准:300元/月车位配比:1:0.11室内配备室内配备热水:无煤气:无取暖方式:地热取费标准:32元/平装修状况:精装精装标准:600-800元/平大堂大堂大堂大堂电梯间电梯间电梯电梯结构结构标准层面积:1#915平 2#915平 3#900平标准层套数:1#20套/层 2#20套/层 3#21套/层净高:2.8米层高:3.05米 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究万达万达新天地新天地-产品线产品线卫生间卫生间墙面墙面普通墙砖普通墙砖厨房厨房厨柜厨柜普通整套厨柜普通整套厨柜地砖地砖普通地砖普通地砖烟机烟机S
104、ACONSACON热水器热水器史密斯史密斯卧室卧室顶棚顶棚石膏吊顶石膏吊顶喷头喷头KOHLERKOHLER墙面墙面普通壁纸普通壁纸座便座便KOHLERKOHLER地面地面普通复合地板普通复合地板水龙头水龙头KOHLERKOHLER、正国、正国说明说明精装修标准精装修标准（600-800600-800元元/ /平方米）平方米）卫生间门卫生间门麻面破璃门麻面破璃门( (北侧北侧) )普通木门普通木门( (南侧南侧) )浴霸浴霸先科先科SATASATA 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究 从户型配比中我们可看出该项目是以小户型为主，主力户型集中在3351平占总题比例的94%
105、。1#、2#户室配比相同，3#由于考虑到南面有写字楼挡光的因素因此只有35、50平两种小户型产品以总价低来规避视线与采光等问题万达万达新天地新天地-产品线产品线 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究天宇（1#）天河（2#）天籁（3#）己推出未推出 从推售楼层的分布上来看，1只推出9个楼层，保留19个楼层。2推出22个楼层，保留7个楼层。3只保留3个楼层，其余全部推售。 由于1地处万达的十字街口中，出行相对方便，前后无高大建筑物阻挡，也是该项目三栋公寓中具有很大升值潜力，因此只推出一小部分楼层。 2、3相对推出楼层较1多，但大部分也只是推中低楼层，3北侧有一栋写字楼，考虑
106、到中低楼层采光会受到影响，因此推出绝大部分楼层来带动整体的推盘量。利用销控将产品价值较低的先推出形成热销，为后期价值高的产品溢价奠定基础利用销控将产品价值较低的先推出形成热销，为后期价值高的产品溢价奠定基础万达万达新天地新天地-销售线销售线各楼层销控分布图各楼层销控分布图 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究从左边两图中我们可看出，所推房源的去化率是比较均衡的。35、50平虽然占有相当高的比例，但在所剩余房源中也是占有较高比例。项目共1769套开盘当天销售套数:300套07年10-07.12月共计销售400余套08年1月-08.8月共计销售500余套目前销售套数:约13
107、00套整体销售率:85%剩余户型中50平左右的面积区间多其次是35平左右的户型。这与该项目 的所有户型配比的比例去化较均衡有关系。万达万达新天地新天地-销售线销售线 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究 市场调查与研究市场调查与研究一居室各面积段的销售情况：一居是该项目的主打产品。共分三个面积段，即 35、50、68平左右。一居室虽然占有较高的比例，同时去化速度也是较高的。他们分别在开盘的三个月内、6个月内以及一年内的去化较均匀，并在开盘一年内销售了70%二居室面积段的销售情况：二居户型只有82平一个面积，占总体户型的比例较少，同时去化也是较均匀；虽然该项目是以一居小户
108、型为主打户型，但是像 这种仅有的二居南向户型也在不同的需求范围内对少数客群也形成了购买力；万达万达新天地新天地-销售线销售线公寓市场个案研究公寓市场个案研究 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究从成交客户比例中可看出构买该项目的直接目的是以投资为主的主力客群;并且这类客群占有90%的购买动机是看好太原街这一成熟商圈的地段及周边配套.从成交客户的类别中可看出外地投资客占50%。如鞍山、抚顺、本溪、铁岭等城市。并且这类外地投资客投资本项目的首要因素是地段，他们认为沈阳的核心在太原街，太原街代表着沈阳商业。在成交客户中我们发现公务员、白领、医院等企事业单位公司以及一些私营业主
109、所占比例较为平均，他们是一些收入较高并稳定的客群，这类客群在经济危机的冲击下并未受到影响。万达万达新天地新天地-客户线客户线 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究 起价起价( (元元/ /平方米平方米) )均价均价( (元元/ /平方米平方米) )最高价最高价( (元元/ /平方米平方米) )开盘价格开盘价格(2007.10)(2007.10)580058006500650075007500目前售价目前售价(2009.8)(2009.8)600060007200720080008000南南 北北朝向差价朝向差价 ( (元元/ /平方米平方米) )楼楼 层层层差价层差价
110、( (元元/ /平方米平方米) )300-500300-5003030万达万达新天地新天地-价格线价格线该项目目前为现房,因此无其他优惠,一次性付款96折. 老带新再99折.该项目在一年的时间上涨了700元/平;主要涨幅在07年底有一次跳升，跳升幅度在200-300元/平，剩下的价格涨幅全部集中08年3-5月，5月份以后基本保持价格不变至到现在.35平分布在北侧,总价低造成与南向50平户型形成10万元差价.因此也是小户型35平快销的主要因素.u地段：该项目地处沈阳三大商业商圈之一的太原街区，地理位置较为优越u产品：主要以一居小户型为主打产品,投资性较强u交通：依托沈阳主要交通枢纽南站，火车，客
111、运以及周边几十条公交线路以及未来地双地铁站，构成强大的交通网络u配套：商业，医疗，休闲，购物等配套成熟齐全u价值：地理位置及商业文化的汇集，项目价值优势明显万达万达新天地新天地-小结小结对本项目的借鉴对本项目的借鉴: : 在核心商圈地段打造精装小户型的产品非常受投资客欢迎在核心商圈地段打造精装小户型的产品非常受投资客欢迎 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究开发商：沈阳新拓置业发展有限公司物业管理公司：香港康亚物业顾问，由开发商所属物业管理物业服务费用：1.5元/平米/月地理位置：沈河区青年大街与大西路交汇处(市委对面)物业类别：写字间、公寓、住宅、商场开盘时间：200
112、8.05.31总占地面积：32000平米总建面：300000平米领先国际领先国际-开发线开发线 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究领先国际领先国际-自身配套线自身配套线车位车位/ /车库车库地下1200个配比:1:0.52大堂大堂面积200平米；挑高5.5米；装修：顶棚:石膏板 地面:理石 墙面:以石材为主公共部位装修公共部位装修走廊：未定电梯间：未定室内配备室内配备空调：约克中央空调(FCU风机盘管空调)热水：有(惠天热电)24小时煤气：无卫星电视：无层高/净高:3.2米/2.8米电梯电梯电梯品牌：东芝电梯数量：3部电梯承重：1000KG电梯速度：2米/秒每部客梯服
113、务面积:12114平每部客梯服务套数:169套套内装修状况：精装精配，拎包入住。包括家具和家电，窗帘等等。装修标准为1200元/平米。价格价格 起价起价(元元/平方平方米米)均价均价(元元/平方米平方米)最高价最高价(元元/平方米平方米)开盘价格开盘价格(2008.05.31)96001000014000目前售价目前售价(2009.08)10200930015000南南 北北朝向差价朝向差价 (元元/平方平方米米)楼楼 层层层差价层差价 (元元/平方米平方米)200-40060结构结构标准层面积:1200平标准层套数:22套净高:2.8米层高:3.2米 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案
114、研究公寓市场个案研究户型信息： 53.48是主力户型，共计8种户型，28层高，且所有户型均为一室户型，公寓总套数共计506户。标准层平面图三梯22户户型户型面积面积标准层户数标准层户数总套数总套数户室比户室比一室两厅一室两厅94.581237.28%一室一厅一室一厅46.27 1233.56%一室两厅一室两厅71.98 1235.54%一室两厅一室两厅75.58 1235.81%一室两厅一室两厅74.82 1235.76%一室一厅一室一厅53.48 1329953.48%一室一厅一室一厅58.2 36913.43%一室两厅一室两厅66.94 1235.15%公寓层高/净高：3.2米/2.8米公
115、寓公摊：平均23%F栋公寓在售总套数：506套领先国际领先国际-产品线产品线 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究户型面积户型面积去化率去化率46.2790%53.4858.266.94100%71.9870%74.8275.5894.58F栋公寓户型去化率66.94平米户型因户型朝向较好，转角飘窗等优势去化完毕。60平米以下户型总体去化率较高，主力户型53.48平米是本案的畅销户型。20F以下无可选户型，94.27平米户型、75.58平米因总价较高且户型朝向差等原因是本案的滞销户型。领先国际公寓领先国际公寓-营销线营销线 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公
116、寓市场个案研究私企业主及政府工作人员是领先国际的主要客群，且多为大西路和项目附近市委市政府工作人员等地缘性人群。其市中心双地铁口概念为购买客群的最大驱动力在沈阳本地的购买人群中，绝大部分选择贷款置业，而外地全部为一次性付款，上海百联的高层管理人员和商铺租户亦在此置业。领先国际公寓领先国际公寓-客户线客户线 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究地点：项目位于市委对面，占据市区经济、政治的核心位置，区域价值较高。配套：商业、医疗、交通等配套齐全。产品：集住宅、写字间、公寓、写字楼为一体的城市综合体。产品类型较多，可满足不同客户需要。营销：项目的位置优势较为明显，但多元化的产
117、品对客户的针对性较弱，项目初期整体定位飘忽不定，导致前期推广不连续，后期进行定位调整后销售情况转好。领先国际公寓领先国际公寓-小结小结 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场个案研究公寓市场个案研究对本案的借鉴：对本案的借鉴：该项目由于初期定位不准确，对目标客群没有精确对位，因此造成销售周期较长；该项目由于初期定位不准确，对目标客群没有精确对位，因此造成销售周期较长；后期对定位进行调整，产品推广上较好将地铁、市中心概念传输给目标客群后期对定位进行调整，产品推广上较好将地铁、市中心概念传输给目标客群，销售情况开始转好。销售情况开始转好。 市场调查与研究市场调查与研究公寓市场研究小结公寓市场研究小结
118、沈阳目前高端公寓主要分布在中街与太原街及北站、五里河区域，未来高端公寓将主要集中在金廊沿线。目前金廊在售公寓价格均在10000元/平，主要集中在100平以下，精装修房是公寓市场的主流，并且装修标准均多集中在10002000元/平。公寓的销售价格普遍高于同区域住宅产品1015%，近年公寓市场的销售价格逐年增长，沈阳整体公寓年均价格增长率在7%左右，高端公寓年增长率在10%13%。公寓市场未来发展预测公寓市场未来发展预测 市场调查与研究市场调查与研究从目前金廊公寓市场来看，面积有放大的趋势。未来面积段将会由100平以下中小户型扩大到80-160平中大户型方向发展，居住的舒适度将会进一步提高； 未来
119、三年内金廊公寓将会有70万平左右的上市量，竟争更加激烈； 从高端公寓营销情况来看，将会从现有的产品品质比拼转向配套服务意识的比拼，未来将会更加重视客户的感官和体验氛围营销。 市场调查与研究市场调查与研究 住宅市场总体研究住宅市场总体研究 公寓市场总体研究公寓市场总体研究 写字楼市场总体研究写字楼市场总体研究 商业市场总体研究商业市场总体研究 住宅重点个案研究住宅重点个案研究 公寓重点个案研究公寓重点个案研究 写字楼重点个案研究写字楼重点个案研究 商业市场重点个案研究商业市场重点个案研究04-0804-08年沈阳甲级写字楼供应和空置率走势年沈阳甲级写字楼供应和空置率走势0909年沈阳写字楼市场盘
120、点年沈阳写字楼市场盘点 2009年1-2月，沈阳市房地产开发投资完成18.3 亿元，其中办公楼投资0.8亿元，同比增长1.48倍 。二、三季度沈阳金廊仍有含写字楼功能的综合体新项目开工，沈阳国际金融中心、新华国际金融中心、华新夏宫项目、浑南新区6个总部项目、沈阳中心裕景等。 2009年内完工的甲级写字楼有商会总部大厦、东北世贸广场、皇朝万鑫国际大厦等，预计带来超过39万的甲级写字楼新增供应量 。写字楼市场空置率在上升，但甲级写字楼市场空置率在下降，其中销售型甲级写字楼数量较少，从销售写字楼市场空置率在上升，但甲级写字楼市场空置率在下降，其中销售型甲级写字楼数量较少，从销售情况来看供不应求，情况
121、来看供不应求，0909年沈阳甲级写字楼新增供应量预计年沈阳甲级写字楼新增供应量预计3939万平，其中销售型顶级写字楼将会形成市场万平，其中销售型顶级写字楼将会形成市场机会点。机会点。 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场总体研究写字楼市场总体研究从硬件水平和客户品质综合来看，目前最好的写字楼是北方传媒、城市广场、华新国际和总统大从硬件水平和客户品质综合来看，目前最好的写字楼是北方传媒、城市广场、华新国际和总统大厦，这些优质写字楼商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相对而言，北站区域目前较好的厦，这些优质写字楼商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相对而言，北站区域目前较好的方圆大厦吸引的主
122、要是国内企业客户，外资比例小。这些优质写字楼依然存在以下问题：方圆大厦吸引的主要是国内企业客户，外资比例小。这些优质写字楼依然存在以下问题：l城市广场：电梯位置不明显，大堂不气派，候梯时间长，内部和外部装修档次不高；l华新国际大厦：远离市中心区域，停车位配备不足，内部设施陈旧老化，部分单元出售；l总统大厦：外立面造型优美、华丽；但电梯数量和停车位少，监控数量不足；l方圆大厦：过于追求独特的造型，不符合甲级写字楼所要求的庄重感，造成使用率低；l北方传媒： 外立面与硬件配套具备顶级写字楼标准，但有时停车相对紧张。由于目前写字楼普遍品质不高，有少数实力雄厚的企业选择在酒店内办公，如喜来登酒店、商贸由
123、于目前写字楼普遍品质不高，有少数实力雄厚的企业选择在酒店内办公，如喜来登酒店、商贸酒店等星级酒店，租户既可享有酒店高档次的形象，又能享有优良的服务。酒店等星级酒店，租户既可享有酒店高档次的形象，又能享有优良的服务。沈阳顶级写字楼市场远没有达到一线发达城市的水平，真正顶级写字楼相对缺少，随着未来国际化城沈阳顶级写字楼市场远没有达到一线发达城市的水平，真正顶级写字楼相对缺少，随着未来国际化城市进程的加快，沈阳顶级写字楼将会迎来需求高峰。市进程的加快，沈阳顶级写字楼将会迎来需求高峰。 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场总体研究写字楼市场总体研究项目名称项目地址开发商占地建面物业费装修状况开盘时间
124、入住时间财富中心沈阳区北站路沈阳英特纳房地产开发有限公司19.625.52.8毛坯2004.92005.10 商会总部大厦沈河区青年大街51号沈阳中基房地产开发有限公司0.53710毛坯2008.042009.10 皇朝万鑫青年大街390号中一集团1.06062517毛坯2008.122009.10写字楼项目调研基本信息提列写字楼项目调研基本信息提列金廊沿线目前在售项目较少，并且全部以自由分割毛坯房为主。物业费价格不等，其中能提供给五星级水平服务的写字楼产品较高，如皇朝万鑫。 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场总体研究写字楼市场总体研究写字楼多以自由分割为主。物业费价格高低不等，差距较大写
125、字楼多以自由分割为主。物业费价格高低不等，差距较大 市场调查与研究市场调查与研究 住宅市场总体研究住宅市场总体研究 公寓市场总体研究公寓市场总体研究 写字楼市场总体研究写字楼市场总体研究 商业市场总体研究商业市场总体研究 住宅重点个案研究住宅重点个案研究 公寓重点个案研究公寓重点个案研究 写字楼重点个案研究写字楼重点个案研究 商业市场重点个案研究商业市场重点个案研究开发商：沈阳英特纳房产开发有限公司项目地址：沈河区北站路物业类别：写字楼、商业占地面积：19.6万平方米建筑面积:25.5万平方米建筑类别：高层建筑类别:塔楼楼层状况：26层楼栋号：A、B、C、D、E栋（其中C、D、 E己售完，B栋
126、在售，A栋未开）均价：10200元/平方米（B栋） 30000元/平方米（商业）套数：602套（A栋除外）己销售套数：约550套入住时间：C、D、E己入住B栋08.12.31财富中心财富中心-开发线开发线 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场个案研究写字楼市场个案研究楼号楼号层数层数面积区间面积区间单元单元户数户数己售套数己售套数B B栋栋252575-30075-3001 1个单元个单元5 5梯梯7 7户户1401409090C C栋栋2525150-321 150-321 4 4个单元个单元8 8梯梯8 8户户168168己售完己售完D D栋栋2525110-470 110-470 1
127、1个单元个单元4 4梯梯4 4户户8484己售完己售完E E栋栋252590-356 90-356 1 1个单元个单元7 7梯梯1010户户210210己售完己售完产品户型面积配比产品户型面积配比该项目目前整体销售率为85%， 其中A栋未上市.目前为止C、D、E栋己售完并均己进驻。财富中心财富中心-产品线产品线 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场个案研究写字楼市场个案研究写字间:B、C、D、E栋5-25层为写字间。目前B栋08年1月开始接受认购。 己售该栋的64%左右。其它三栋己入住。一次性付款99折，贷款无折扣； B栋高层去化较好，低层仅售2-3套。推 广:该项目以路旗方式为主要推广手段
128、,无其它推广.因此推广手段较单一。该项目属沈阳早期开发的写字间项目该项目属沈阳早期开发的写字间项目, ,销售状况一直较好销售状况一直较好. .商业入住率较高商业入住率较高. .财富中心财富中心-营销推广线营销推广线 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场个案研究写字楼市场个案研究来访客户年龄均在40-50岁有较强的经济实力私企老板为主,他们大多有自己的公司或准备开公司;该类客群的公司有企业总部,世界500强企业以及金融机构等;地段: 地处沈阳CBD核心与南北金廓节点;周边配套: 星级酒店、国际大厦、金融机构,甲级写字楼、外商公寓、商务办公中心、 华府天地、沈阳北站、家乐福、长客总站等。周边配套
129、齐全，属成熟地段。销售情况：该项目整体销售率为85%；客群：该项目B栋产品主要针对成长型公司，并且第三产业客户占有比例有放大趋势。对本案的借鉴：将自身写字楼产品进行细分，使不同档次产品与客户进行精准对位。对本案的借鉴：将自身写字楼产品进行细分，使不同档次产品与客户进行精准对位。财富中心财富中心-客户线客户线财富中心财富中心-小结小结 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场个案研究写字楼市场个案研究商会总部大厦商会总部大厦-开发开发线线开发商: 沈阳中基房地产开发有限公司 物业地址: 沈河区青年大街51号 占地面积 5301建筑面积 70000 建筑容积率：13.2物业类别：写字楼楼层状况: 2
130、6层 物业服务：沈阳银基物业物业管理费: 10元/平方米月 （含电梯费）绿化率: 23%装修状况：简装开盘时间：2008-4-1 入住时间：2008-12-31供暖方式：中央空调 停 车 位：400个地下车位 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场个案研究写字楼市场个案研究地下1-2层为大型智能现代化停车场1F、2F、4F、5F为华夏银行的营业部和办公室3F为大型品牌餐饮中心，现正在招商6F规划可容纳600人的大型会议室，多媒体会议室，商务中心7F-26F为写字间27F是空中茶楼、酒吧总 套 数： 520套 面积区间为46-204平米，标准层面积 1200 标准层高 2.7米 建筑地面层高为2
131、7层，地下2层商会总部大厦商会总部大厦-产品线产品线 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场个案研究写字楼市场个案研究A A座座面积面积户室比户室比总套数总套数剩余套数剩余套数116.24116.2419.82%19.82%40402 285.8385.8329.28%29.28%80802 2105.87105.8718.05%18.05%40403 377.0877.086.57%6.57%20200 048.4948.494.14%4.14%20200 047.5247.524.05%4.05%20200 052.9652.9618.07%18.07%80800 0商会总部大厦商会总部大
132、厦-产品线产品线A A座现己基本清盘，座现己基本清盘，A A座的主力户型是座的主力户型是85-11685-116平米。平米。产品配比与去化产品配比与去化 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场个案研究写字楼市场个案研究B B座座面积面积户室比户室比总套数总套数去化率去化率204.85204.8534.68%34.68%404095%95%194.67194.6732.95%32.95%404098%98%51.9351.9317.58%17.58%8080100%100%80.5880.586.82%6.82%202099%99%47.5547.554.02%4.02%2020100%100%
133、46.5946.593.94%3.94%2020100%100%B B座未去化部分集中在座未去化部分集中在7-10F7-10F，且多为北向临青年大街的户型。，且多为北向临青年大街的户型。产品配比与去化产品配比与去化商会总部大厦商会总部大厦-产品线产品线 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场个案研究写字楼市场个案研究起价:9280元/平方米 均价:11000元/平方米 最高价:14800元/平方米B座南向户型均价10180元/平米 价格优惠:一次性付款98折、贷款99折 目前处于尾盘阶段，即将清盘。价格情况价格情况商会总部大厦商会总部大厦-销售线销售线 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场个
134、案研究写字楼市场个案研究整体规划：集办公、会务、餐饮、娱乐、休闲等多种业态为一体的一座超现代的高挑空智能化商务大厦 大厦自身功能设置：高标准的写字间、多功能会议厅、商务服务中心、高级餐厅、空中茶楼等配置设施 地理位置优越：位于金廊中心，两线地铁交汇处，南依家乐福购物中心，北邻恒隆广场、市政府广场、北站CBD商圈，西临沈阳市委电梯、门、大堂：每栋6部电梯，双旋转门，600平米豪华大堂工程进度：建筑外立面装修交通: 244.214 周边配套: 中信银行，建设银行，交通银行智能化设施：办公智能化 、楼宇自动化、通讯传输智能化、消防智能化、安保智能化 入驻单位规划：国内外各类行业协会、知名企业等对本项
135、目的借鉴：将写字楼产品产品划分成小户型为单位，更易受投资者的青睐。对本项目的借鉴：将写字楼产品产品划分成小户型为单位，更易受投资者的青睐。商会总部大厦商会总部大厦-小小结结 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场个案研究写字楼市场个案研究开发商：中一集团设计单位：沈阳市建筑设计院物业管理公司：中一物业物业服务费用：3元/月/物业类别：公寓、酒店、写字间、商场地理位置：青年大街390号开盘时间：2008.12.23-12.27总建面：25万平米总占地面积：10606平米楼层状况：1-10层为商业裙房，11-26层为五星级酒店，27-48层为写字楼部分。皇朝万鑫大厦皇朝万鑫大厦-开发开发线线 市场
136、调查与研究市场调查与研究写字楼市场个案研究写字楼市场个案研究皇朝万鑫大厦皇朝万鑫大厦-销售销售线线目前该项目写字楼部分为A栋和B栋。A栋为出租型写字楼。C栋为出售型；A栋11-26F为酒店。27-48层为写字楼部分。起租价1300元/平/月（27F）最高租价为2100元/平/月（44F）不等。根据楼层面积户型朝向不同而定。目前的出租情况良好为50%左右。C栋11-37F为写字楼部分。面积从1001300平不等。最低起价13000元/平。目前C栋己销售近10000平。 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场个案研究写字楼市场个案研究写字间面积最小100平，自由分割3000平米入户大堂、阔绰空前、
137、美轮美奂的高境界空中花园配备国际标准的同声传译厅、超级会议厅、国际会展中心、超级健身中心等消防安全、视频会议、卫星传输、楼宇自控均采用中央数据库进行智能化管理 空气的多层过滤系统、水处理完全达到欧共体标准 写字楼自身为驻厦客户配备专属公务机 全国最大智能化程度最高的全自动堆垛式立体停车库立体机械停车场皇朝万鑫大厦皇朝万鑫大厦-产品线产品线 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场个案研究写字楼市场个案研究产品：在产品规划上打造沈阳高端写字楼。自身设备设施：精选最优的楼宇设备设施打造现代化、智能化的酒店式公寓精品。配套：自身的10层配备高档百货、餐饮、休闲、娱乐设施以及附近万豪、喜来登酒店、西武百
138、货环绕周围停车场：地下三至五层是可停800多台车停车场，是国内最大的智能化停车场，以弥补停车位不足的情况。大堂：沈阳首创汽车入户大堂。皇朝万鑫大厦皇朝万鑫大厦-小小结结 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场个案研究写字楼市场个案研究项目概述：拥有白金五星级国际酒店、国际5A写字楼、精装豪华公寓、国际名品店、国际金融中心等服务功能，为中国首席豪布斯卡复合式亲水建筑 设备优势：自备原装进口柴油发电机组，紧急状态保证供电的EPS应急电源系统确保整个大厦在快捷的同时保持稳定 ；消防安全、自动监控、公共广播、视频会议、卫星传输、电话通信、计算机网络、楼宇自控等均采用中央数据库进行智能化管理 装潢特色：
139、高贵源自细节，高贵理石、实木复合方块地板、进口壁纸等顶级材料，臻美体现出居住人对高贵品质、典雅生活的追求 自身配套：豪华宴会厅、会议厅66个，3000平方米的宴会厅及国际会展大厅，国际标准的多功能同声传译厅、展示厅、多功能厅、国际会议厅、超级会议室、会客厅等一应俱全。 裙楼自身功能：健身层，超市层，美食街，美容美发，游泳娱乐 、顶级私人会所（入会费17万）皇朝万鑫大厦皇朝万鑫大厦-小结小结对本案的借鉴：采用出租出售两种方式对写字间进行销售。这样可满足不同客户的需求。对本案的借鉴：采用出租出售两种方式对写字间进行销售。这样可满足不同客户的需求。 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场个案研究写字
140、楼市场个案研究写字楼市场小结写字楼市场小结目前金廊沿线写字楼产品在售较少，从产品面积划分来看主要集中在70-300平为主力面积段。从销售情况来看将写字楼产品划分成150平以下的小面积段进行空间区隔则更有利于销售， 尤其是100平以下的产品比较受投资者的青睐。例如商会总部大厦短期内两栋写字楼产品销售率达到95%以上。从销售价格来看，金廊沿线写字楼产品主要成交价格集中在1000011000元/平之间。 市场调查与研究市场调查与研究写字楼市场预测写字楼市场预测目前写字楼市场以出租型为主。随着沈阳未来国际化进程的加快，必将会吸引大批量国内外知名企业公司进驻沈阳，对沈阳写字楼的需求将会呈上升趋势，销售型
141、高端顶级写字楼未来将会形成市场机会点。从产品发展情况来看，随着写字楼品质的不断提高，将会从传统的5A级写字楼转向含有高科技高智能、生态、更符合人性化设计需求方向转变。物业服务标准将会进一步提高，并且服务范围及产品附加价值将会更大，从销售方式来看也将会从单一的出租或出售型转向带租约销售的多样化方式发展 市场调查与研究市场调查与研究 市场调查与研究市场调查与研究 住宅市场总体研究住宅市场总体研究 公寓市场总体研究公寓市场总体研究 写字楼市场总体研究写字楼市场总体研究 商业市场总体研究商业市场总体研究 住宅重点个案研究住宅重点个案研究 公寓重点个案研究公寓重点个案研究 写字楼重点个案研究写字楼重点个
142、案研究 商业市场重点个案研究商业市场重点个案研究沈阳商业地产市场供求分析沈阳商业地产市场供求分析沈阳市流通服务业共有商业网点12万个，总面积大约在12001300万平方米左右，5000平方米以上的大型商业设施在沈阳市有266处。2008年沈阳市的商业零售额实现1502亿元，排在全国前7位。尽管当时房产大形势不好，但是商业去年的销售额同比增长22%，达到了历史最高水平。 随着东北老工业基地的开发建设，特别是国务院提出要大力发展服务业，沈阳市的商业正随着东北老工业基地的开发建设，特别是国务院提出要大力发展服务业，沈阳市的商业正面临一个大好的发展时机。面临一个大好的发展时机。商业市场总体研究商业市场
143、总体研究 市场调查与研究市场调查与研究 09年1-5月全市商业地产完成投资60.04亿元，同比增长82.1%；施工面积801.11万平方米，同比增长36.9%，商业地产成为沈阳市房地产投资新的亮点。 亿元万平0909年上半年沈阳商业投资额与施工面积高速增长，年上半年沈阳商业投资额与施工面积高速增长， 沈阳市场将迎来商业地产时代的顶峰。沈阳市场将迎来商业地产时代的顶峰。沈阳沈阳0909年上半年房地产市场盘点年上半年房地产市场盘点-商业篇商业篇 市场调查与研究市场调查与研究商业市场总体研究商业市场总体研究沈阳沈阳0909年上半年房地产市场盘点年上半年房地产市场盘点-商业篇商业篇沈阳市商业固定资产投
144、资增速十分强劲。今年1至5月，沈阳市商业营业用房投资额及销售量均比去年同期增长了八成以上。 沈阳市商业地产已呈现投资规模大型化、资金来源全球化、建筑功能复合化的趋势。沈阳市商业地产已呈现投资规模大型化、资金来源全球化、建筑功能复合化的趋势。 市场调查与研究市场调查与研究商业市场总体研究商业市场总体研究 市场调查与研究市场调查与研究 住宅市场总体研究住宅市场总体研究 公寓市场总体研究公寓市场总体研究 写字楼市场总体研究写字楼市场总体研究 商业市场总体研究商业市场总体研究 住宅重点个案研究住宅重点个案研究 公寓重点个案研究公寓重点个案研究 写字楼重点个案研究写字楼重点个案研究 商业市场重点个案研究
145、商业市场重点个案研究亿丰时代广场亿丰时代广场-开发线开发线开发商：沈阳亿丰置业发展有限公司项目地址：浑南新区金卡路8号 （奥体中心正对面）占地面积：4.5万方建筑面积:约8万方物业类别：商业、商铺、公寓建筑类别：小高楼层状况：地下两层、地上九层 (1-6层商场,7-9层公寓)起价：7000元/平方米均价：12000元/平方米最高价：40000元/平方米套数：400余套（商业）销售套数：300套左右：一期09.12.31 二期未定 市场调查与研究市场调查与研究商业市场个案研究商业市场个案研究商业:一至六层为商业部分;其中一层为商业网点.面积20-120平之间 二至六层为商铺.面积30-80平之间
146、;所有的商业均为4.2米宽开间. 进深为3.7米左右.可以说是大开间短进深设计方式.允分考虑到商业 的设计需求. 公寓:六至九层为公寓部分.面积约60-80平之间.可注册公司.亿丰时代广场亿丰时代广场-产品线产品线业态分布业态分布业态分布业态分布A区:1-3层为大型超市“乐购” 4层:北方图书层; 5-6层:华晨影院B区: 1层:必胜客、麦当劳入住; 2层:男士专区; 3层:儿童专区; 4层:鹏达运动城; 5-6层:美容会所、亚惠美食广场C区: 1-4层:大型商场入住. (其中会在大洋百货王 府井百盛选择一家入住) 5-6层:天下村洒店 市场调查与研究市场调查与研究商业市场个案研究商业市场个案
147、研究该项目共计400余套.目前销售300套左右.分别在七月,十月相继进行过开盘活动;该项目共分两期开发.一期为大众型消费.二期为高档性消费.该项目70%的产权为开发商自行经营(自行招商),其余30%对外发售.商铺为5年期投资回报率.网点为2年投资回报率;目前该项目一次性付款95折,贷款按照首付不同比例享有不同折扣;亿丰时代广场亿丰时代广场-营销线营销线位置：处于浑南新区核心板块奥体中心正对面属该区域的中央商务区；产品：面积从平米不等商业分布合理；营销：目前销售70，投资回报率较高；业态：实行统一定位管理招商引进大型的shoppingmall理念；配套：交通便捷，离地铁二号线出口较近距离大学城较
148、近亿丰时代广场亿丰时代广场-小结小结对本案的借鉴：大部分为开发商自持，出售部分产权，给业主较稳定的投资回报率使对本案的借鉴：大部分为开发商自持，出售部分产权，给业主较稳定的投资回报率使得投资者风险较小，更有利于销售。得投资者风险较小，更有利于销售。 市场调查与研究市场调查与研究商业市场个案研究商业市场个案研究投资商：上置集团有限公司/沈阳华锐房地产开发有限公司开发商：沈阳华锐世纪投资发展有限公司商业管理：沈阳华锐商业管理发展有限公司项目地址：沈河区北站惠工广场西侧物业类别：写字楼、公寓、酒店、商铺建筑类别：高层停车位:约2000个华府天地华府天地占地面积:16.5万平方米建筑面积:170万平方
149、米绿化率：40%商业招商情况：90%左右华府天地华府天地-开发线开发线 市场调查与研究市场调查与研究商业市场个案研究商业市场个案研究业态分布业态分布业态分布业态分布一期占地5万平，建面40万平。地上五层，地下两层；该项目一至五层及地下两层打造的是美式购物中心SHOPPING MALL.07年底己正式营业购物中心集购物、餐饭、文化、休闲、娱乐、服务多功能于一体；建面：39000层高：5.1m建面：39000层高: 6m建面：32700层高: 6m建面：31600层高: 5.1m建面：31600层高: 5.1m建面：31700层高: 5.1m建面：30000层高: 5.1m华府天地华府天地-产品线
150、产品线 市场调查与研究市场调查与研究商业市场个案研究商业市场个案研究交通：位于北站附近。上百条公交路线在此项目周边。交通发达；产品：除有一个大型的美式SHOPPING MALL方便购物外还有写字楼及公寓 和酒店属区域内最大的综合体。 地段：地处北站商圈最佳板块中心区，地理位置绝佳； 配套：休闲娱乐购务商务居住酒店管里于一体；成熟地段，成熟配套 招商情况：招商90%左右。但商业整体运营情况并不是很好。主要是由于前期市场定位成东北最大的美式购物中心，但从市场角度还不具备如此规模，并县城在商业整体业态上特色不鲜明，在市场上没有形成其自身热点、交通不便捷以及内部管理欠缺等因素有关。华府天地华府天地-配
151、套线配套线华府天地华府天地-小结小结对本案的借鉴：商业的市场定位不够精准，对后期商业招商运营带来很大影响对本案的借鉴：商业的市场定位不够精准，对后期商业招商运营带来很大影响 市场调查与研究市场调查与研究商业市场个案研究商业市场个案研究商业市场小结商业市场小结从目前沈阳商业市场情况来看，无论是投资额还是销售面积都在大幅增长；沈阳即将迎来商业地产顶峰时代。目前商业市场主要都是以开发商独立招商自持管理为主。其中部分开发商会将其中的商铺拆分成小面积产权进行带投资回报率销售。但这种带投资回报率的运营模式并不是都能得到消费者的认可，例如亿丰广场的成功与大发广场的失败。 市场调查与研究市场调查与研究商业市场
152、未来走势预测商业市场未来走势预测 沈阳市近年商业市场发展速度很快，从09年上半年施工面积与销售额数据来看虽呈放量态势，但从新亮相的几个商业项目入市情况来看，销售运营情况并不是十分理想。因此商业市场整体爆发近期还需要一段市场培育期，未来35年中长期看好。2010年年2012年金廊城市综合体的入市量分布年金廊城市综合体的入市量分布预计未来三年金廊总体推盘量约为预计未来三年金廊总体推盘量约为500万平米万平米金廊沿线概况金廊沿线概况沈阳金廊沿线综合体除本项目外共计16个。其中有15个属于外地来沈开发项目，本地开发商仅一家。 从工程进度上来看，2009年金廊预计新入市项目有三个，分别为沈阳天地、新华国
153、际金融中心与沈阳茂业城。如再加上已经在售项目领先国际与皇朝万鑫、世茂五里河的新增供应，则金廊沿线2009年入市量在60万平左右。 2010年金廊新增入市项目有六个，再加09年开盘项目的新增量，则金廊沿线2010年入市量约为260万平。 2011年金廊新增入市项目有四个，再加上前期已经开盘项目的新增供应，则金廊沿线2011年入市量约为180万平。金廊沿线概况金廊沿线概况项目项目SWOTSWOT分析分析本案主要价值描述项目初步定位本案物业组合建议经济可行性比较验证项目物业发展建议本项目总体定位研究本项目总体定位研究品牌：乐天集团是全球品牌：乐天集团是全球500500强，拥有雄厚的资金实力和品牌实力
154、；强，拥有雄厚的资金实力和品牌实力；地段：沈阳乐天世界项目位于地段：沈阳乐天世界项目位于CADCAD行政文化中心和北站金融商贸行政文化中心和北站金融商贸区的交汇地区，具有沈阳其它地区无可比拟的优势。区的交汇地区，具有沈阳其它地区无可比拟的优势。配套：临一级马路北陵大街，毗邻沈阳北站和哈大高铁站。项配套：临一级马路北陵大街，毗邻沈阳北站和哈大高铁站。项目自身建有宾馆、游乐场、酒店、商场等多种生活娱乐设施，配目自身建有宾馆、游乐场、酒店、商场等多种生活娱乐设施，配套完备。套完备。业态：全国最大，辐射东北的商业综合体。其中在城市综合体业态：全国最大，辐射东北的商业综合体。其中在城市综合体内建设游乐场
155、将成为沈阳乃至东北地区所独有，成为项目的一大内建设游乐场将成为沈阳乃至东北地区所独有，成为项目的一大卖点。卖点。 项目规划：总体规划超前于现有配套，区域现有配项目规划：总体规划超前于现有配套，区域现有配套不足。套不足。产品规划：居住类建筑高度过高，超高层销售抗产品规划：居住类建筑高度过高，超高层销售抗性大。游乐园对居住区的私密性有影响。写字楼规性大。游乐园对居住区的私密性有影响。写字楼规划较为单一，缺乏具规模效应的商务氛围。划较为单一，缺乏具规模效应的商务氛围。开发经验：缺乏在中国大型城市综合体的成功操开发经验：缺乏在中国大型城市综合体的成功操盘经验。盘经验。开发周期：周期长较难体现综合体的业
156、态综合优开发周期：周期长较难体现综合体的业态综合优势。势。噪声影响：宗地南部火车高铁噪声影响较难规避。噪声影响：宗地南部火车高铁噪声影响较难规避。资源：本案开发商母公司拥有众多的商业资源可供项目利用，资源：本案开发商母公司拥有众多的商业资源可供项目利用，是政府支持的重点项目。是政府支持的重点项目。业态：乐天世界游乐园为本案各业态产品带来巨大的销售机遇，业态：乐天世界游乐园为本案各业态产品带来巨大的销售机遇，巨大消费人群为本案各业态带来大量的潜在客群。巨大消费人群为本案各业态带来大量的潜在客群。交通：随着哈大高铁、地铁交通：随着哈大高铁、地铁2 2号线的投入使用，项目的地段升号线的投入使用，项目
157、的地段升值潜力不言而喻值潜力不言而喻 。金廊：金廊规划为项目带来巨大的发展契机。金廊：金廊规划为项目带来巨大的发展契机。竞品：同区域沈阳天地的推出，同为金廊沿线的世竞品：同区域沈阳天地的推出，同为金廊沿线的世贸五里河、沈阳裕景等同为城市综合体因业态分布贸五里河、沈阳裕景等同为城市综合体因业态分布相似将成为本案的直接竞品。相似将成为本案的直接竞品。城市综合体存活性：目前金廊沿线规划大型城市综城市综合体存活性：目前金廊沿线规划大型城市综合体较多，市场同质化竞争加剧。合体较多，市场同质化竞争加剧。宏观政策：政府在应对全球金融危机方面的宏观调宏观政策：政府在应对全球金融危机方面的宏观调控政策会在一定时
158、期内对房产业具有不确定性。控政策会在一定时期内对房产业具有不确定性。 项目总体定位研究项目总体定位研究项目项目SWOTSWOT分析分析 项目总体定位研究项目总体定位研究项目卖点梳理及核心价值提练项目卖点梳理及核心价值提练交通枢纽型城市综合物业，全球交通枢纽型城市综合物业，全球交通枢纽型城市综合物业，全球交通枢纽型城市综合物业，全球500500500500强开发，抗投资风险性强，实力保证。强开发，抗投资风险性强，实力保证。强开发，抗投资风险性强，实力保证。强开发，抗投资风险性强，实力保证。核心卖点：交通枢纽型城市中心多业态综合物业集合核心卖点：交通枢纽型城市中心多业态综合物业集合背景背景地块地块
159、产品产品人人文文地地理理配配套套配配套套交交通通环环境境区区位位规规划划业业态态物物业业品品牌牌服务服务毗邻北金廊大型传统醇熟 居住区，居住氛围浓厚，大型城市综合体沈阳天地的进驻更为该地区的添亮点。国际知名物业服务公司的星级管家服务细致周到。自营主题百货、大型专业和自助商场商业配套全北金廊行政文化中心CAD的延伸，汇集浓厚的文化气息辽宁中医大学、省实验中小学环顾周围教育氛围高位于沈阳北站北出口正在规划的交通枢纽旁，交通优越北陵公园、北行商圈居住、休闲优势明显北站北出口沈阳新交通枢纽，区位特色明显。城市核心，医疗、教育、餐饮、休闲、娱乐、购物等生活配套完备；公交总站、城市高铁、地铁二号线等齐备，
160、出行便利。北站泛CBD与北金廊CAD交汇处的超大型城市综合体大型游乐园、星级酒店、特色商业、高尚住宅业态多样，互补性强乐天集团，全球500强，实力雄厚。人文氛围战略要地实力责任都市、核心、便利、繁华国际地标品位时尚专业、周到 乐天世界项目乐天世界项目位于沈阳北站北出口地区，项目将与规划的北站北广场形成相互促进、共同繁荣的关系。使得使得北站北出口地区成为金廊沿线集行政北站北出口地区成为金廊沿线集行政文化、商务休闲娱乐、居住、商贸物文化、商务休闲娱乐、居住、商贸物流于一体的现代城市功能聚集区。流于一体的现代城市功能聚集区。项目地段价值项目地段价值 项目总体定位研究项目总体定位研究项目主要价值描述项
161、目主要价值描述轨道交通价值轨道交通价值 乐天世界项目与哈大高铁客运专线车站和地铁二号线出口相连，占有极佳的交通优势。规划的北站规划的北站北枢纽工程将使得乐天世界的商业、北枢纽工程将使得乐天世界的商业、商贸、商务办公、业主出行带来极商贸、商务办公、业主出行带来极大的便利。大的便利。 项目总体定位研究项目总体定位研究项目主要价值描述项目主要价值描述商业价值商业价值本案大型商业启幕以及自营百货店的进驻，将使得北站北出口的商业繁华度提本案大型商业启幕以及自营百货店的进驻，将使得北站北出口的商业繁华度提升至一个新的台阶。升至一个新的台阶。而大型游乐园与大型商业的相互提高作用将十分明显。而大型游乐园与大型
162、商业的相互提高作用将十分明显。 项目总体定位研究项目总体定位研究项目主要价值描述项目主要价值描述居住价值居住价值乐天世界项目附近乐天世界项目附近拥有数十条公交、地铁二号线、火车、城市高铁等多种交通工具，大型医疗机构辽宁中医附属医院等以及自身建设的大型商业、乐天游乐园等各种生活配套齐备，毗邻岐山路、各种生活配套齐备，毗邻岐山路、北陵大街等大型居住区，是位于北陵大街等大型居住区，是位于城市中心的新型现代第一、第二城市中心的新型现代第一、第二居所集聚区。居所集聚区。 项目总体定位研究项目总体定位研究项目主要价值描述项目主要价值描述 项目总体定位研究项目总体定位研究项目主要价值描述项目主要价值描述商务
163、办公价值商务办公价值本案本案作为金廊的重要组成部分，所在区域即将成为全球高端商务人士聚集地，以及北站泛CBD高端商务办公环境影响，项目规划的高端商务办公楼、超星级酒店将为全球为全球大型机构及总部经济等高端服务业大型机构及总部经济等高端服务业提供国际化的发展平台。提供国际化的发展平台。 休闲娱乐价值休闲娱乐价值乐天世界大型游乐园的建设，将开创沈阳商业市场的先河。全新的室内娱乐天世界大型游乐园的建设，将开创沈阳商业市场的先河。全新的室内娱乐和室外娱乐，带来全新的娱乐体验。乐和室外娱乐，带来全新的娱乐体验。体会韩国原汁原味的文化和娱乐。体会韩国原汁原味的文化和娱乐。 项目总体定位研究项目总体定位研究
164、项目主要价值描述项目主要价值描述文化价值文化价值本案的大型商业、游乐园将成为中韩本案的大型商业、游乐园将成为中韩文化沟通的纽带，文化沟通的纽带，让沈阳和东北甚至北中国人民进一步体会现代韩国文化，将韩国文化融入中华文化中，为两国文化为两国文化交流做出新的贡献。交流做出新的贡献。 项目总体定位研究项目总体定位研究项目主要价值描述项目主要价值描述 项目总体定位研究项目总体定位研究项目主要价值描述项目主要价值描述投资价值投资价值沈阳乐天世界位于北金廊行政文化中心CAD和北站金融商贸区交汇处，文化、文化、商贸物流在此集聚，升值潜力明显。商贸物流在此集聚，升值潜力明显。是金廊首屈一指的投资项目。随着项目各
165、种业态陆续进入市场，尤其是以游乐园为核心的总体项目规划的稀缺性，必将在沈以游乐园为核心的总体项目规划的稀缺性，必将在沈城市场掀起一轮新的房产投资热潮。城市场掀起一轮新的房产投资热潮。项目项目SWOT分析分析本案主要价值描述本案主要价值描述项目初步定位项目初步定位本案物业组合建议本案物业组合建议经济可行性比较验证经济可行性比较验证项目物业发展建议项目物业发展建议本项目总体定位研究本项目总体定位研究世界级：本项目由全球五百强乐天集团打造，项目核心为国际化的乐天游乐园。世界级品牌，国际化运营。交通枢纽型城市综合体：交通枢纽型城市综合体一般包括交通物业和商业物业，人流量巨大，在大型城市商业圈具有较高商
166、业价值。 乐天世界毗邻地铁、公交总站、高铁等交通枢纽，是典型的交通枢纽型城市综合体。毗邻沈阳北站、哈大高铁、沈阳地铁二号线、公交总站等集合而成的城市交通枢纽。该项目以大型游乐园为核心，周边布置大型商业、酒店、住宅、写字楼等多种居住和商业业态，塑造属于东北都市核心区的集娱乐、办公、居住多功能特大型复合园区。世界级交通枢纽型都市综合体世界级交通枢纽型都市综合体项目整体定位项目整体定位 项目总体定位研究项目总体定位研究项目形象定位项目形象定位来自韩国原汁原味的休闲文化理念，根植古老而年轻的沈阳主要交通枢纽旁，引来自韩国原汁原味的休闲文化理念，根植古老而年轻的沈阳主要交通枢纽旁，引领整个城市国际大都市
167、化发展新潮流。领整个城市国际大都市化发展新潮流。徜徉欢乐世界徜徉欢乐世界, 凝聚城市梦想凝聚城市梦想项目形象定位项目形象定位 项目总体定位研究项目总体定位研究乐天世界游乐园定位乐天世界游乐园定位汇集憧憬与梦想的欢乐王国汇集憧憬与梦想的欢乐王国 项目总体定位研究项目总体定位研究乐天世界住宅产品定位乐天世界住宅产品定位欢乐世界里的城市首席舒居美宅欢乐世界里的城市首席舒居美宅乐天世界住宅部分位于城市中心，同北部大型居住区融为一体，毗邻北金廊行政乐天世界住宅部分位于城市中心，同北部大型居住区融为一体，毗邻北金廊行政文化中心的都市新贵第一豪宅居所。文化中心的都市新贵第一豪宅居所。在大型游乐园乐天世界里的
168、欢乐居所，享受在大型游乐园乐天世界里的欢乐居所，享受2424小时的快乐和幸福，是舒居型超小时的快乐和幸福，是舒居型超高层住宅。高层住宅。乐天集团打造沈城城市中心区观景豪宅，占有核心区的极佳人文景观，是沈乐天集团打造沈城城市中心区观景豪宅，占有核心区的极佳人文景观，是沈城高品质生活的典范。城高品质生活的典范。住宅产品定位住宅产品定位 项目总体定位研究项目总体定位研究乐天世界公寓产品定位乐天世界公寓产品定位欢乐世界里的国际化尊崇奢侈空间欢乐世界里的国际化尊崇奢侈空间欢乐世界：欢乐世界：项目自身建设大型游乐园营造全天候持续的无尽欢乐。国际化国际化：本案服务式公寓是全球五百强打造的面向全球都市精英阶层
169、开放的顶级产品。尊崇奢侈空间尊崇奢侈空间：配有星级酒店式物业服务与精装修于一体的乐天公寓，在乐天主题游乐园的映衬下，尊崇备至。公寓产品定位公寓产品定位 项目总体定位研究项目总体定位研究项目项目SWOTSWOT分析分析本案主要价值描述本案主要价值描述项目初步定位项目初步定位本案物业组合建议本案物业组合建议经济可行性比较验证经济可行性比较验证项目物业发展建议项目物业发展建议本项目总体定位研究本项目总体定位研究沈阳乐天世界（金廊沈阳乐天世界（金廊1 1号地）规划指标要求号地）规划指标要求地块名称宗地四至所属区域土地性质土地面积建筑密度竞得单位金廊1号地东至黑龙江街，西至北陵大街，南至昆山路，北至岐山
170、路。皇姑区商住混合用地16.47万平30%沈阳乐天荣光房地产开发有限公司假设：假设：建筑容积率：6.5(政府规定)总占地面积：164700总建筑面积：1408000游乐园建筑面积：86000以项目投资利润率最大化和符合市场及地块规划要求得出物业组合基本假设。以项目投资利润率最大化和符合市场及地块规划要求得出物业组合基本假设。大型商业面积：250000酒店+写字楼建筑面积：300000居住类产品结构为筒中筒剪力墙结构居住类产品实现100销售经济可行性比较验证经济可行性比较验证 项目总体定位研究项目总体定位研究注注：a)FNPV为财务净现值；为财务净现值；b)CI为项目现金流入量；为项目现金流入量
171、；c)CO为项目现金流出量；为项目现金流出量；d)(CI-CO)t为第为第t期的净现金流量；期的净现金流量；e)ic 为行业的基准收益率或设定的目标收益率；为行业的基准收益率或设定的目标收益率；f)n为计算期。为计算期。项目居住类产品定价依据：居住类产品盈利能力动态指标财务净现值大于项目居住类产品定价依据：居住类产品盈利能力动态指标财务净现值大于0 0，以以满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益。满足基准收益率或目标收益率要求的盈利之外，还能得到超额收益。即：即：nFNPV= (CI-CO)t（1+ic）-t 0t=0 项目总体定位研究项目总体定位研究项目居住类产品定价依据
172、项目居住类产品定价依据 项目总体定位研究项目总体定位研究居住类产品定价：以在售产品均价为基础，结合需求导向定价法定价，本项目居住类住宅产品的价格居住类产品定价：以在售产品均价为基础，结合需求导向定价法定价，本项目居住类住宅产品的价格1300013000元元/ /。 住宅产品定价住宅产品定价需求导向法定价需求导向法定价定价因素定价因素细化因素细化因素权重（权重（100%100%）产品因素金廊沿线在售住宅产品均价9000元/70.00%部分成品精装房9.00%客户认为超高层精装住宅产品升值潜力2.00%地段因素环境生活氛围、沈阳天地的进驻（对客户行为模式的影响）2.00%自然、人文环境、北金廊印象
173、（客户认同）2.50%交通集地铁、高铁、公交总站的交通枢纽（客观因素）2.00%配套游乐园（客观因素）5.00%辽宁中医大学、省实验小学中学（客观因素）1.00%四院、辽宁中医附院（客观因素）1.00%乐天百货、大型专业商场、大型超市（客观因素）2.00%营销入市时机、营销包装（客户认同）0.50%物业服务物业品牌、服务质量（客户认同）1.00%开发商品牌乐天房产品牌对价格的提升（客户认同乐天品牌的主观因素）2.00%乐天世界住宅产品均价13000元/需求导向法定价需求导向法定价住宅部分住宅部分项目居住类产品定价依据项目居住类产品定价依据 项目总体定位研究项目总体定位研究居住类产品定价方法：以
174、竞争导向定价法为基础，结合需求导向定价法定价。本项目公寓产品价格应在居住类产品定价方法：以竞争导向定价法为基础，结合需求导向定价法定价。本项目公寓产品价格应在1500015000元元/ /（含精装）。（含精装）。公寓产品定价公寓产品定价需求导向法定价需求导向法定价定价因素定价因素细化因素细化因素占产品价格权重占产品价格权重产品因素金廊沿线在售公寓产品均价10000元/（含精装）66.70%客户认同精装超高层高级服务式公寓升值潜力（主观因素）3.50%地段因素环境作为城市新经济中心对项目升值的影响（客观因素）2.50%北金廊CAD和北站泛CBD交汇的商务氛围（客户认同）3.50%交通集地铁、高铁
175、、公交总站一体的交通枢纽（客观因素）4.30%配套项目自身星级酒店、高端写字楼作为配套（客观因素）4.00%乐天百货、大型专业商场、大型超市（客观因素）2.00%四院、辽宁中医附院，辽大、辽宁中医大学2.00%游乐园（客观因素）2.00%营销入市时机、营销包装（客户认同）1.50%物业服务五星级酒店式物业服务质量和国际化物管品牌（客户认同）5.00%开发商品牌乐天房产品牌对价格的提升（客户认同乐天品牌）3.00%乐天世界公寓产品均价15000元/需求导向法定价需求导向法定价公寓部分公寓部分项目居住类产品定价依据项目居住类产品定价依据经济可行性比较验证经济可行性比较验证 项目总体定位研究项目总体
176、定位研究成本导向法定价成本导向法定价住宅部分住宅部分序号项目名称单位（元/）备注（1）土地费用及施工费5000住宅产品土地费与施工费合计（2）建安费用3500沈阳市超高层建安平均成本（3）前期工程费140前期设计、可行性研究地勘、三通一平费用假设为建安成本的4%（4）管理费用154.2(1)+（3） 3%（5）其他费用175建安成本5（6）财务费用636.80（9） 10（7）不可预见费122.10(1)+(3)+(4)+(5)+(6) 2%（8）维修基金140建安成本4%（9）超高层单位住宅总开发成本合计6368.13(1）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）+（8）（10）超高层单位住
177、宅精装修成本1500沈阳住宅市场目前最高的精装修成本（含财务费用）（11）城市综合体住宅利润率40%3147.25（9）+（10） 40%（沈阳城市综合体目前平均利润率）（12）超高层住宅平均价格11015.38（9）+（10）+（11） 项目总体定位研究项目总体定位研究成本导向法定价成本导向法定价公寓部分公寓部分序号项目名称单位（元/）备注（1）土地费用及施工费5000公寓产品土地费与施工费合计（2）建安费用3500沈阳市超高层建安平均成本（3）前期工程费140前期设计、可行性研究地勘、三通一平费用假设为建安成本的4%（4）管理费用154.2(1)+（3） 3%（5）其他费用175建安成本5
178、（6）财务费用636.80（9） 10（7）不可预见费122.10(1)+(3)+(4)+(5)+(6) 2%（8）维修基金140建安成本4%（9）毛坯超高层单位公寓总开发成本合计6368.13(1）+（3）+（4）+（5）+（6）+（7）+（8）（10）公寓精装修成本2000沈阳市目前最高的精装修成本（含财务费用）（11）城市综合体公寓利润率40%3347.25（9）+（10） 40%(沈阳目前综合体平均利润率)（12）超高层公寓平均价格（含精装）11715.38（9）+（10）+（11）项目居住类产品定价依据项目居住类产品定价依据 项目总体定位研究项目总体定位研究本案物业组合建议本案物业组
179、合建议北居住区北居住区物业组合假设原则：物业组合假设原则：居住类产品只开发住宅产品，以期获得项目快速回款，且住居住类产品只开发住宅产品，以期获得项目快速回款，且住宅总建面不大于项目总建面的宅总建面不大于项目总建面的30%要求。要求。优势：优势：住宅产品较易去化，销售周期较短，销售回款时间短。住宅产品较易去化，销售周期较短，销售回款时间短。劣势：劣势：1.缺乏顶级公寓产品，业态不全，业态未能涵盖居住类全部缺乏顶级公寓产品，业态不全，业态未能涵盖居住类全部客群。客群。2.损失部分容积率损失部分容积率物业组合基本假设一物业组合基本假设一产品产品建筑面积（）建筑面积（）单套平均面积单套平均面积预计均价
180、（元预计均价（元/ /）开发总成本开发总成本（亿元）（亿元）销售额销售额（亿元）（亿元）毛利（亿元）毛利（亿元）住宅住宅3370002001300022.5243.8117.29公寓公寓因需求导向法考虑未来市场因素和时间价值因素，故用此法计算物业组合假设各业态毛利。因需求导向法考虑未来市场因素和时间价值因素，故用此法计算物业组合假设各业态毛利。物业组合基本假设一物业组合基本假设一沈阳乐天世界业态分布比例沈阳乐天世界业态分布比例沈阳乐天世界业态分布比例沈阳乐天世界业态分布比例住宅住宅游乐园游乐园写字楼写字楼酒店酒店商业商业居住居住公寓公寓24.73%37.09%0%8.51%29.67%8600
181、03370000250000300000技术经济指标技术经济指标建筑容积率：5.91总占地面积：164700总建筑面积：973000(地上部分) 项目总体定位研究项目总体定位研究本案物业组合建议本案物业组合建议公寓公寓住宅区住宅区物业组合基本假设二物业组合基本假设二物业组合假设原则：物业组合假设原则：居住类产品不大于总建面的居住类产品不大于总建面的30%，规划公寓产品，货量，规划公寓产品，货量参照住宅产品去化的时间来确定。因公寓产品平均去化参照住宅产品去化的时间来确定。因公寓产品平均去化时间约为住宅两倍，故假设公寓为住宅货量的一半。时间约为住宅两倍，故假设公寓为住宅货量的一半。优势：优势：居住
182、类产品业态涵盖较全，便于覆盖居住类客群，有效居住类产品业态涵盖较全，便于覆盖居住类客群，有效整合酒店等项目自有资源为居住类产品服务，并相互促整合酒店等项目自有资源为居住类产品服务，并相互促进。有利于塑造项目高端形象。进。有利于塑造项目高端形象。劣势：劣势：公寓产品去化较慢，拉长销售期限公寓产品去化较慢，拉长销售期限 项目总体定位研究项目总体定位研究本案物业组合建议本案物业组合建议产品产品建筑面积（）建筑面积（）单套平均面积单套平均面积预计均价（元预计均价（元/）开发总成本开发总成本（亿元）（亿元）销售额销售额（亿元）（亿元）毛利（亿元）毛利（亿元）住宅住宅2300002001300018.10
183、46.419.09公寓公寓110000120150009.21因需求导向法考虑未来市场因素和时间价值因素，故用此法计算物业组合假设各业态毛利。因需求导向法考虑未来市场因素和时间价值因素，故用此法计算物业组合假设各业态毛利。物业组合基本假设二物业组合基本假设二技术经济指标技术经济指标建筑容积率：5.93总占地面积：164700总建筑面积：976000(地上部分)写字楼写字楼酒店酒店商业商业游乐园游乐园乐天世界业态分布比例乐天世界业态分布比例住宅住宅公寓公寓3000001100002500008600023000030.74%11.27%8.81%25.61%23.57% 项目总体定位研究项目总体
184、定位研究本案物业组合建议本案物业组合建议物业组合基本假设三物业组合基本假设三公寓公寓住宅区住宅区物业组合假设原则：物业组合假设原则：为提高项目综合品质，将居住类产品进行约为提高项目综合品质，将居住类产品进行约1 1：1 1分配。公寓产品面积区间普遍小于住宅面积区间。分配。公寓产品面积区间普遍小于住宅面积区间。优势：优势：居住类产品业态涵盖较全，便于覆盖居住类客群，居住类产品业态涵盖较全，便于覆盖居住类客群，公寓类产品较多，便于项目南部业态功能整合。公寓类产品较多，便于项目南部业态功能整合。劣势：劣势：公寓产品去化较慢，拉长销售期限公寓产品去化较慢，拉长销售期限 项目总体定位研究项目总体定位研究
185、本案物业组合建议本案物业组合建议产品产品建筑面积（）建筑面积（）单套平均面积单套平均面积预计均价（元预计均价（元/）开发总成本开发总成本（亿元）（亿元）销售额销售额（亿元）（亿元）毛利（亿元）毛利（亿元）住宅住宅120000200130009.4448.620.74公寓公寓2200001201500018.42因需求导向法考虑未来市场因素和时间价值因素，故用此法计算物业组合假设各业态毛利。因需求导向法考虑未来市场因素和时间价值因素，故用此法计算物业组合假设各业态毛利。物业组合基本假设三物业组合基本假设三游乐园游乐园写字楼写字楼酒店酒店公寓公寓商场商场住宅住宅250000技术经济指标建筑容积率：
186、5.93总占地面积：164700总建筑面积：97600 (地上部分)8600022000012000030000023%9%12%26%30% 项目总体定位研究项目总体定位研究本案物业组合建议本案物业组合建议项目项目SWOTSWOT分析分析本案主要价值描述本案主要价值描述项目初步定位项目初步定位本案物业组合建议本案物业组合建议经济可行性比较验证经济可行性比较验证项目物业发展建议项目物业发展建议本项目总体定位研究本项目总体定位研究 项目总体定位研究项目总体定位研究从利润分析，三个方案之间毛利润相差较大，因未考虑销售周期的影响，所以从利润最大化着手无从从利润分析，三个方案之间毛利润相差较大，因未考
187、虑销售周期的影响，所以从利润最大化着手无从选择，得不到倾向性结论。选择，得不到倾向性结论。三方案利润相差较大，且业态规划各有不同，从综合战略及风险等各方面因素，我们推荐方案二。方案比较方案比较本案物业组合建议本案物业组合建议方方 案案毛利润（亿元）毛利润（亿元）方案一方案一17.92方案二方案二19.09方案三方案三20.74方案住宅预计去化时间公寓预计去化时间方案一6年方案二4年3年方案三3年6年方案一居住类产品仅有住宅，销售周期较短，回现较快，但难以满足项目开发方对业态规划的要求；从开发成本上分析，去化时间长导致资本投入时间长，如果向银行借款开发，投入成本将会增加；回现时间的加长也会导致资
188、金折现后净现值降低；另外从持续性开发上分析，快速回现能提供后期开发资金，利于项目持续开发；方案二可以满足业态规划要求和要求较快回款的要求；方案三业态全，但较方案二资金回款速度慢。从开发时限上分析，方案二方案二的去化时间较短，能够较为快速回现，进行持续性开发，同时获得相对高的净现值，同时又能满足项目开发方对项目业态规划要求以及项目品质要求。方案比较方案比较 项目总体定位研究项目总体定位研究本案物业组合建议本案物业组合建议从未来供应量分析，2013年后沈阳公寓市场会随着全球经济高速增长的趋势进入稳步发展期，供需比例将会以1:0.75的比例稳步发展。2009年后公寓供应高峰预计将会在2011年出现，
189、主要是以金廊沿线及浑南板块供应为主，将会形成集中放量的趋势供应量将严重超过实际需求量。公寓产品的竞争压力正在逐年加大，以金廊板块最为突出。方案比较方案比较为减少未来竞争压力，在确保项目业态要求和销售回款周期的条件下，控制公寓开发体量，方案二较优方案二较优。代表竞争程度 项目总体定位研究项目总体定位研究本案物业组合建议本案物业组合建议物业类型物业类型未来未来3 3年放年放量量未来未来3 3年需年需求求供求比供求比 竞争程度竞争程度公寓公寓120120万平米万平米 7070万平米万平米 1.711.71：1 1 住宅住宅42004200万平万平米米35003500万平万平米米1.21.2：1 1去
190、化时间短，资金回现快，物业类去化时间短，资金回现快，物业类型多样。型多样。持续性开发持续性开发项目投资风险与利润比最佳，是较项目投资风险与利润比最佳，是较好业态规划方案。好业态规划方案。运用住宅、公寓覆盖大部分居住类运用住宅、公寓覆盖大部分居住类产品客户。产品客户。涵盖居住类客户涵盖居住类客户投资回报率高投资回报率高单栋公寓与住宅群的居住类组合综单栋公寓与住宅群的居住类组合综合竞争力强。合竞争力强。竞争压力小竞争压力小方案二：居住物业类型组合：公寓+住宅毛利润：19.09亿从经济可行性比较验证来看最佳方案为：方案二在竞争和持续性开发上具备优势，并且符合本项目的战略，推荐之。方案比较方案比较 项
191、目总体定位研究项目总体定位研究本案物业组合建议本案物业组合建议项目项目SWOTSWOT分析分析本案主要价值描述本案主要价值描述项目初步定位项目初步定位本案物业组合建议本案物业组合建议经济可行性比较验证经济可行性比较验证项目物业发展建议项目物业发展建议本项目总体定位研究本项目总体定位研究项目战略体系项目战略体系项目总体物业发展战略：打造东北乃至北中国业态最全最具特色的城市项目总体物业发展战略：打造东北乃至北中国业态最全最具特色的城市综合体。综合体。项目核心发展体系：以优质产品和优质的物业服务取胜，重新定义东北项目核心发展体系：以优质产品和优质的物业服务取胜，重新定义东北城市综合体。城市综合体。
192、项目物业发展建议项目物业发展建议项目物业发展总体原则项目物业发展总体原则项目价值项目价值项目价值项目价值客户价值客户价值城市价值城市价值城市价值城市价值 项目物业发展建议项目物业发展建议定义东北城市综合体标准，以创新的产品和高品质物业服务打造本案产品核心竞争力。定义东北城市综合体标准，以创新的产品和高品质物业服务打造本案产品核心竞争力。项目价值：项目价值：自然资源自然资源 东北城市综合东北城市综合体标准体标准竞争标准竞争标准业态组合领先业态组合领先高品质物业服务高品质物业服务地段资源地段资源进入标准进入标准 商业资源商业资源产品创新产品创新 项目物业发展建议项目物业发展建议项目物业发展总体原则
193、项目物业发展总体原则项目价值项目价值项目价值项目价值客户价值客户价值城市价值城市价值城市价值城市价值 项目物业发展建议项目物业发展建议客户价值：客户价值：客户价值：客户价值：关键词：城市关键词：城市/ /专属专属/ /国际化国际化 项目物业发展建议项目物业发展建议一切满足沈阳高收入人群需求的一切满足沈阳高收入人群需求的KPI指标指标既满足沈阳高收入人群既满足沈阳高收入人群“好面子好面子” ” 的特点；又满足他们对城市成熟生活的需求的特点；又满足他们对城市成熟生活的需求. .城市城市成熟配套成熟配套城市核心区城市核心区现代现代开发商运营大型商场开发商运营大型商场乐天世界游乐园乐天世界游乐园超星级
194、酒店超星级酒店高端商务办公楼高端商务办公楼国际化国际化世界级城市综合体世界级城市综合体国际化顶级物业服务国际化顶级物业服务 项目物业发展建议项目物业发展建议项目物业发展总体原则项目物业发展总体原则项目价值项目价值项目价值项目价值客户价值客户价值城市价值城市价值城市价值城市价值本案物业发展总体原则总结本案物业发展总体原则总结总体规划:打造大区域地标，完善城市功能，建设开放式的城市空间；商务办公:建设国际级超5A级写字楼；酒店和公寓：超五星级设计和内部装饰，引领东北酒店和公寓设计潮流；商业部分：国际化商业配套服务于区域经济发展；住宅部分：依托游乐园打造的顶级城市中心高层豪宅；游乐园：全面移植韩国乐
195、天世界的“韩国版迪士尼”；景观规划: 与游乐园相得益彰，继承中国盛唐文化的特色园林；物业:聘请国际级一流物业企业提供管家式服务，体现项目的国际、尊贵形象。 项目物业发展建议项目物业发展建议体现本项目城市价值的关键举措在于展示成熟城市综合体形象、突出城市共享性与国际化。体现本项目城市价值的关键举措在于展示成熟城市综合体形象、突出城市共享性与国际化。成熟城市综合体形象成熟城市综合体形象成熟城市综合体形象成熟城市综合体形象城市共享性与国际化城市共享性与国际化城市共享性与国际化城市共享性与国际化城市价值城市价值城市价值城市价值 项目物业发展建议项目物业发展建议城市共城市共享性与享性与国际化国际化国际化
196、建筑外立面国际化建筑外立面一座城市的一座城市的“梦想王国梦想王国”大型商业作为大区域配套大型商业作为大区域配套面向世界的项目业态规划面向世界的项目业态规划开放式的城市空间开放式的城市空间地标式的城市建筑地标式的城市建筑带来多功能的城市开发带来多功能的城市开发街坊式的规划布局街坊式的规划布局成熟城成熟城市综合市综合体形象体形象 项目物业发展建议项目物业发展建议l 项目总体规划原则项目总体规划原则l 项目整体开发模式项目整体开发模式l 项目整体开发步骤项目整体开发步骤l 项目物业管理建议项目物业管理建议l 项目预期收益估算项目预期收益估算 案例一案例一 北京华侨城北京华侨城总占地面积150万平方米
197、，其中主题公园占地面积100万平方米，主题居住区总建筑面积83万平方米，主题商业区总建筑面积6.5万平方米，设有城市客栈酒店、会所、超市及美食街。项目概况项目概况开发商：北京世纪华侨城实业有限公司项目位置：东四环四方桥京沈辅路南侧小武基北路 所属区域：北京CBD 一级辐射区北京首个将旅游与地产合为一体的大型主题社区北京首个将旅游与地产合为一体的大型主题社区国内城市综合体规划布局分析国内城市综合体规划布局分析 项目物业发展建议项目物业发展建议 项目物业发展建议项目物业发展建议北京首个将旅游与地产合为一体的大型主题社区北京首个将旅游与地产合为一体的大型主题社区整体规划布局整体规划布局主题公园主题公
198、园“欢乐谷欢乐谷”占地占地100100万平万平居住区居住区总建面总建面8383万平万平主题商业区主题商业区总建面总建面6.56.5万平万平项目东南侧邻近项目东南侧邻近CBDCBD中心区中心区 案例一案例一 北京华侨城北京华侨城国内城市综合体规划布局分析国内城市综合体规划布局分析 项目物业发展建议项目物业发展建议国内城市综合体规划布局分析国内城市综合体规划布局分析项目开发成功经验总结项目开发成功经验总结1 1、 项目各业态（公园、商业、居住）分区明确，各业态相对独立便于管理，但整体又相互兼容统一。项目各业态（公园、商业、居住）分区明确，各业态相对独立便于管理，但整体又相互兼容统一。社区一条百米宽
199、、长一公里绿色轴线，和意大利风情商业街主题商业街步行相连，再进入大型旅游主题公园欢乐谷，串联形成完整的参与性步行系统，主题公园与主题居住区互为依托，景观上互为借用，2 2、 大型主题公园大型主题公园“欢乐谷欢乐谷”的规划在区域内填补市场空白，是该项目的核心卖点。的规划在区域内填补市场空白，是该项目的核心卖点。利用现代高科技手段，以“游乐器械加文化主题包装”的形式，建造一个充满现代都市娱乐氛围的旅游主题公园。3 3、位于整体社区核心区商业的特色定位，巧妙的在空间布局上把主题公园和住宅有机连结在一起。、位于整体社区核心区商业的特色定位，巧妙的在空间布局上把主题公园和住宅有机连结在一起。“意大利风情
200、主题商业街”定位为北京市特色购物休闲目的地和区域性商业中心，北京首个将旅游与地产合为一体的大型主题社区北京首个将旅游与地产合为一体的大型主题社区 案例一案例一 北京华侨城北京华侨城案例二、大连中心案例二、大连中心裕景裕景 383383米米! ! 东北第一高楼东北第一高楼 -80-80万平大连地标性综合体万平大连地标性综合体项目概况项目概况 发展商: 裕景地产集团开发商：裕景兴业(大连)有限公司项目位置：大连市中山区大公街23号 所属区域：大连CBD, 青泥洼商圈 项目占地: 6.23万平 建筑面积: 61.96万平物业类型: 住宅、商业容积率: 9.95 项目物业发展建议项目物业发展建议国内城
201、市综合体规划布局分析国内城市综合体规划布局分析383383米米! ! 东北第一高楼东北第一高楼 -80-80万平大连地标性综合体万平大连地标性综合体整体规划布局整体规划布局七星级酒店七星级酒店Eton五星级酒店五星级酒店超超5A写字楼写字楼精装豪宅公寓精装豪宅公寓酒店式服务公寓酒店式服务公寓大型会议中心大型会议中心新朝酒店新朝酒店超五星级国际影城超五星级国际影城24小时娱乐中心小时娱乐中心高端精品百货高端精品百货大型室内真冰溜冰场大型室内真冰溜冰场国际美食总汇国际美食总汇精品超市精品超市18万平大型停车场万平大型停车场案例二、大连中心案例二、大连中心裕景裕景 国内城市综合体规划布局分析国内城市
202、综合体规划布局分析 项目物业发展建议项目物业发展建议项目开发成功经验总结项目开发成功经验总结1 1、 项目业态分区明确，整体规划定位符合区域市场发展情况。项目业态分区明确，整体规划定位符合区域市场发展情况。该项目地处CBD核心区，并属于大连一级商业圈青泥洼，区域内缺乏核心地标性建筑，按本项目产品品质与规模来看将本项目定位为地标性综合体十分准确，从业态布局来看，商业与居住类产品分区合理，相互依存。2 2、 产品特点鲜明，主楼产品为目前东北第一高楼。产品特点鲜明，主楼产品为目前东北第一高楼。由于该项目地处CBD, 因此该项目居住类产品类型多为公寓产品，该类产品是完全符合中央商务区客户置业特征，主楼
203、产品特点鲜明，在高度上为东北第一高，在自身业态组合上低区为写字楼，高区为酒店，符合人性化设计需求。国内城市综合体规划布局分析国内城市综合体规划布局分析383米米! 东北第一高楼东北第一高楼 -80万平大连地标性综合体万平大连地标性综合体案例二、大连中心案例二、大连中心裕景裕景 项目物业发展建议项目物业发展建议 项目物业发展建议项目物业发展建议国内城市综合体规划布局分析国内城市综合体规划布局分析通过以上案例分析可以得出，一个大型综合体开发成功应有四大标准原则通过以上案例分析可以得出，一个大型综合体开发成功应有四大标准原则1、项目整体定位符合所在区域大环境规划方向，并且能将自身项目主营业态能作为大
204、区域配套的一个补充。2、项目地块各业态分区相对独立明确便于管理，但从地块整体上看各业态又相互兼容统一。3、项目地块各业态物业类型排列层次分明，从价值高区到价值低区逐渐过渡，居住类产品与其它类产品达到自然过渡衔接。使本项目地块内部物业资源排列与地块外部环境形成自然融合。4、项目业态规划相对准确，符合所在区域未来主流产品发展方向，并且在个别业态产品上能填补区域市场空白，形成主题特色鲜明。乐天世界开发模式分析乐天世界开发模式分析交通枢纽型城交通枢纽型城市综合体市综合体开发全国最大开发全国最大，辐射东北的，集商业、商务、宾馆、餐饮、娱乐、室内外旅游等多功能多功能为一体的商业综合体。商业综合体。打造交通
205、枢纽型城市打造交通枢纽型城市综合体综合体 ：根据北站北出口地区建设地铁、公交、火车交通枢纽工程的特点，乐天世界项目规划高尚住宅、星级酒店、大型商场等多功能、高商业价值城市综合体。 项目物业发展建议项目物业发展建议乐天世界开发模式分析乐天世界开发模式分析Text区域新经区域新经济中心济中心包括大型室内游乐场、大型购物中心、超五星级酒店、现代化写字间和高档住宅的复合园区。开发现代服务业为主的商业业态，实现居住、购物、休闲等多位一体的服务。皇姑区新经济中心皇姑区新经济中心现代休闲娱乐商贸区现代休闲娱乐商贸区 项目物业发展建议项目物业发展建议乐天世界开发模式总结乐天世界开发模式总结交通枢纽型交通枢纽型
206、城市综合体城市综合体大型复大型复合园区合园区皇姑区新皇姑区新经济中心经济中心 项目物业发展建议项目物业发展建议乐天世界是一个规划集住宅、公寓、酒店、办公、商业、游乐园等业态于一体的超大国际化复合社区。乐天世界是一个规划集住宅、公寓、酒店、办公、商业、游乐园等业态于一体的超大国际化复合社区。依托北站北出口的交通枢纽工程发展成为具有交通物业和商业物业的交通枢纽型城市综合体。随着项目依托北站北出口的交通枢纽工程发展成为具有交通物业和商业物业的交通枢纽型城市综合体。随着项目商业、娱乐、办公等业态的陆续入市，皇姑区的新经济中心呼之欲出。商业、娱乐、办公等业态的陆续入市，皇姑区的新经济中心呼之欲出。 项目
207、物业发展建议项目物业发展建议l 项目总体规划原则项目总体规划原则l 项目整体开发模式项目整体开发模式l 项目整体开发步骤项目整体开发步骤l 项目物业管理建议项目物业管理建议l 项目预期收益估算项目预期收益估算 项目物业发展建议项目物业发展建议乐天世界总体开发核心原则乐天世界总体开发核心原则功能分区合理：功能分区合理：住宅区、商业区、办公和酒店、游乐园分区明确，又能有机结合在一起。大型游乐园与主题社区互为依托、在景观上相互借用。产品特点鲜明：产品特点鲜明：大型游乐园填补区域空白，居住、办公、酒店、公寓等与金廊其他项目产品形成差异化。各业态排列层次分明：各业态排列层次分明：从价值高区到价值低区逐渐
208、过渡，居住类产品与其它类产品达到自然过渡衔接。使本项目地块内部物业资源排列与地块外部环境形成自然融合。 项目物业发展建议项目物业发展建议乐天世界项目整体开发分期原则乐天世界项目整体开发分期原则12各期规模的确定必须各期规模的确定必须充分考虑市场消化量充分考虑市场消化量沈阳市场多数房产项目居住类产品年消化量在78万平方米之间；本项目需依据自身开发目标与战略，结合市场实际情况合理把握分期规模。各期规模必须符合项各期规模必须符合项目展示与营销的需要目展示与营销的需要实景展示是为了打造项目核心竞争力，营销是为了实现盈利，两者都需要有一定的开发规模支撑；启动区的选择和分期的策略必须充分考虑现场展示体验效
209、果、销售环境的营造。3各期规模的确定体现各期规模的确定体现了项目节奏的控制了项目节奏的控制项目开发初期为了突破陌生区域的限制，应该以快速树立项目形象、成为市场热点为目标； 后期随着项目品牌影响力的建立与巩固，可通过提升价格来控制销售速度，实现盈利目标。 项目物业发展建议项目物业发展建议确保项目启动资金的利润最大化，在项目一期开盘时第一时间内实现项目前期投入的资金平衡； 确保达到可售面积最大化、工程开发时间周期及首期销售时间最短、成本最小化、售价最高 ；确定以产品营销为主导，规模为辅助的开发模式。乐天世界总体开发步骤乐天世界总体开发步骤 基于项目整体分期的指导原则以及项目体量大的特点，本项目预期
210、分五期开发：基于项目整体分期的指导原则以及项目体量大的特点，本项目预期分五期开发：五期目标五期目标在售业态产品清盘，持有型物业运在售业态产品清盘，持有型物业运营，进一步扩大项目品牌知名度，奠定在区域的营，进一步扩大项目品牌知名度，奠定在区域的霸主地位。霸主地位。一期目标一期目标以游乐园入市，形成乐天品以游乐园入市，形成乐天品牌成功着陆牌成功着陆二期目标二期目标住宅产品进行销售，形成住宅产品进行销售，形成快速回款，强化乐天项目品牌影响力快速回款，强化乐天项目品牌影响力三期目标三期目标在人气聚集后展开商业类物在人气聚集后展开商业类物业招商，突出建筑综合体的多业态聚合价业招商，突出建筑综合体的多业态
211、聚合价值与商业价值值与商业价值四期目标四期目标在社区形象与氛围达到一定成在社区形象与氛围达到一定成熟度后，推出南部豪华公寓类产品，使其价熟度后，推出南部豪华公寓类产品，使其价值达到最大化值达到最大化 项目物业发展建议项目物业发展建议期 期 期 期 期基于物业组合假设二基于物业组合假设二游游乐乐园园招招商商运运营营北北部部住住宅宅产产品品销销售售商商业业招招商商写写字字楼楼酒酒店店招招商商居居住住类类清清盘盘写写字字楼楼、酒酒店店运运营营南南部部豪豪华华公公寓寓产产品品销销售售 项目物业发展建议项目物业发展建议 项目总体规划原则项目总体规划原则 项目整体开发模式项目整体开发模式 项目整体开发步骤
212、项目整体开发步骤 项目物业管理建议项目物业管理建议 项目预期收益估算项目预期收益估算 项目物业发展建议项目物业发展建议国际知名物管品牌世邦魏理仕，为客户提供最具国际化五星级标准的顶级物业服务实现乐天地产品牌与世邦魏理仕物管品牌的良性合作。项目物业管理建议项目物业管理建议 项目物业发展建议项目物业发展建议 项目物业发展建议项目物业发展建议项目物业管理建议项目物业管理建议物业贴心管家式服务确保物业保值增值人性化、国际标准化服务多重安保，确保居住、办公、商业、游乐园等业态的业主和游客安全建立客户管理体系建立客户管理体系建立客户数据库，成立客户俱乐部，统一管理建立客户数据库，成立客户俱乐部，统一管理万
213、科、中海、招商等万科、中海、招商等中国知名房产开发企中国知名房产开发企业都通过客户的后期业都通过客户的后期服务来加强品牌建设，服务来加强品牌建设，对企业品牌提升起关对企业品牌提升起关键作用。键作用。收集欲购房客户的信息，发展为俱乐部成员，了解客户的潜在需要，定期沟通、传递楼盘信息通过销售终端、互联网发展客户俱乐部成员通过完善的数据库管理，建立起完整的信息收集和反馈机制，使市场调研和营销测试变得更为迅速、有效完备的乐天世界客户管理体系将为本案营销工作和乐天世界项目品牌延升起到是事半功完备的乐天世界客户管理体系将为本案营销工作和乐天世界项目品牌延升起到是事半功倍的作用。倍的作用。 项目物业发展建议
214、项目物业发展建议项目物业管理建议项目物业管理建议 项目物业发展建议项目物业发展建议l 项目总体规划原则项目总体规划原则l 项目整体开发模式项目整体开发模式l 项目整体开发步骤项目整体开发步骤l 项目物业管理建议项目物业管理建议l 项目预期收益估算项目预期收益估算 项目物业发展建议项目物业发展建议物业物业类型类型超高层住宅超高层住宅超高层公寓超高层公寓建筑建筑面积面积230000230000110000110000建安建安成本成本35003500元元/ /35003500元元/ /预计销预计销售单价售单价1300013000元元/ /1500015000元元/ /根据各物业类型的排布基本确定各物
215、业类型的占地面积。根据沈阳市场超高层居住类产品一般水平确定各物业类型的单位建安成本。项目预期估算条件项目预期估算条件 项目物业发展建议项目物业发展建议备注：基于物业组合基本假设二备注：基于物业组合基本假设二成成本本因因素素序号序号项目名称项目名称建筑面积建筑面积( (平）平）金额（万元）金额（万元）备注备注（1 1）土地费用及施土地费用及施工建安费工建安费340000340000170000170000公寓住宅费用合计公寓住宅费用合计（2 2）前期工程费前期工程费340000340000约约47604760前期设计、可行性研究地勘、三通一平费用前期设计、可行性研究地勘、三通一平费用假设为建安成
216、本的假设为建安成本的4%4%（3 3）管理费用管理费用3400003400005242.85242.8(1)+(1)+（2 2） 3% 3%（4 4）其他费用其他费用34000034000059505950建安成本（建安成本（35003500元元/ /）55（5 5）财务费用财务费用34000034000021651.6521651.65居住类总开发成本（不含公寓精装修成本）居住类总开发成本（不含公寓精装修成本）* *10%10%（6 6）不可预见费不可预见费3400003400004152.094152.09(1)+(2)+(3)+(4)+(5) 2%(1)+(2)+(3)+(4)+(5)
217、2%（7 7）维修基金维修基金34000034000047604760建安成本（建安成本（35003500元元/ /）4%4%（8 8）公寓精装修成公寓精装修成本本1100001100002200022000精装修成本精装修成本20002000元元/ /(9)(9)住宅精装修成住宅精装修成本本2300002300003450034500精装修成本精装修成本15001500元元/ /（1010）居住类总开发居住类总开发成本合计成本合计340000340000273016.54273016.54(1)(1)（9 9）项合计）项合计本项目成本费用清算表项目居住类总开发成本为27.3027.30亿亿元
218、。假设开发法：利润假设开发法：利润= = 房价房价 - - 建筑费用建筑费用 - - 专业费用专业费用 - - 销售费用销售费用- -资金成本（利息）资金成本（利息） - - 税费税费 - -地价地价土地成本 建安工程费 市政配套及人防费 室外工程费 销售费用 财务费用 不可预见费用 其他费用等 项目物业发展建议项目物业发展建议部分数据因缺失按照市场一般水平估算得出。部分数据因缺失按照市场一般水平估算得出。序号序号项目项目金额（万元）金额（万元）备注备注（1 1）预计销售总收入预计销售总收入464000464000各物业销售面积各物业销售面积* *各物业单位售价（市场比较法）各物业单位售价（市
219、场比较法）（2 2）总开发成本总开发成本273016273016包括土地取得费、开发费、建筑安装成本、利息等包括土地取得费、开发费、建筑安装成本、利息等（3 3）销售费用销售费用1392013920（1 1）3%3%（4 4）营业税及附加营业税及附加2552025520（1 1）5.5%5.5%（5 5）利润总额利润总额151544151544（1 1）（2 2）（3 3）（4 4）（6 6）所得税所得税3788637886（5 5）2525（7 7）增值税预提增值税预提92809280根据销售收入（根据销售收入（1 1）的）的2%2%预提预提（8 8）净利润净利润104378104378（5 5）（6 6）（7 7）（9 9）总成本费用总成本费用321736321736（2 2）+ +（3 3）+ +（4 4）+ +（7 7）（1010）净利润率净利润率32 .44%32 .44%（8 8）/ /（9 9）沈阳乐天世界居住类产品收益表沈阳乐天世界居住类产品收益表收益约为收益约为 10.4410.44亿。亿。 项目物业发展建议项目物业发展建议本结论是按需求导向法定价的静态投资收益结论，部分数据因缺失按照市场一般水平估算本结论是按需求导向法定价的静态投资收益结论，部分数据因缺失按照市场一般水平估算得出。得出。
