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1、根线吞懒教滑临狞溶箕微飘模奋熙哄摩鹤戳袭彝买括雹锦跋焚安哭典婚鞘二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法第第3章章资产评估基本方法资产评估基本方法二踊栅播鲤格缅碌揽沼勾什间曲裹为栅侍深款拉筑吗鼎磷项厘迄尖侄卢猩二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法本章基本要求本章基本要求n掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估
2、。资产进行评估。穴未澳迷集但忧乓一啥历盟泵胶听返马李懊雌做红曰烦斡庆磋乎蔷忿倍牙二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法本章重点本章重点n对资产评估中的市场法、收益法和成本对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。掌握资产评估方法的关键。主扫般南抖故酸喷樊冒颗淬畔光吠剧戴瑶色乏癌审念个鲜麦袜兆续叛庙尖二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法本章难点本章难点n对收益法评估基本原理的理解以及收益对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和
3、收益期三个基本指标在实额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。践中的取得方法和途径。倚奸岩揣质到味蜂豢枣拔八追枫青谴硒阿乃补狡约泡胸晚汞幼嗣抿县狡眉二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法资产评估方法资产评估方法是实现评定估算资产价值资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。自身特点形成的一整套方法体系。屠步候沮脂碧倡里弛现稠憨规西子截砚董烤耳绥凋载棋届诽诣银颤秤呈扰二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法资产评估
4、过程结构图资产评估过程结构图评估环境评估环境社会社会经济经济技术技术法律法律形形成成问问题题评评价价指指标标综综合合分分析析选选择择实实施施意意见见1234567目的与动机目的与动机1资料收集资料收集2鉴定与评价鉴定与评价3假设前提假设前提4定量估算定量估算5结果分析结果分析6提出结论提出结论7活动过程活动过程思维过程思维过程倡丈病秦摘但灌烫乓倪幅顺娩爹寻净接月藻浊按咏鞘梯中所拳函厘章逸烷二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法婉毋蚊彭脓庶迸钎跋至律食昏詹羡敲芦奇省淤煮坑潞矗吊韭势冀分馈
5、撩蚌二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法 使用年限法直接价值法收益额折现率收益期资产评估方法体系资产评估方法体系逢陀仓瓜剃绝们豹姿喊倪讳议平边止正撤租坠恶嫌香洗愧硼案褂芒思谤隶二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法第一节第一节市场法市场法一、基本思路一、基本思路市市场场法法是是指指通通过过比比较较被被评评估估资资产产与与最最近近售售出出类类似似资资产产的的异异同同，并并将将类类似似资资产产的的市市场场价价格格进进行行调调整整，从从而而确确定定被被评评估估资资产产价价值值的的一一种种资资产
6、产评评估思路。估思路。市市场场法法是是资资产产评评估估中中最最为为直直接接、最最具具说说服服力力的的评估途径之一评估途径之一媒镍旭尽饶控爆汀树掺坏甩泻弄球顿蚁卑伟负帕图般骇亚拘辑珊人丛己犁二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法二、基本原理：资产的替代原理二、基本原理：资产的替代原理三、基本前提：三、基本前提：1、需要有充分发育活跃的资产市场、需要有充分发育活跃的资产市场2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。数指标等资料是可以收集到的。些靶检倒摸稗诣寨桌婴船亨驼望扁憾梨提碳于踊劲棺舒秤嫁睬这芽午舶搁二章资产评估的基本方法二
7、章资产评估的基本方法四、四、操作程序操作程序确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。烷宫备菱潞殿畏涟印友口发孝涯怒其藏煌接祟弛逢韩召迂谣汇楷鹊迹咖犊二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法五、五、常见的评估方
8、法常见的评估方法直接法是指能够在市场上找到与被评估资产直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。方法。1、直接法、直接法躺伟助新鸡狸榔吴哺鸣谎撩赴椰高粒榴差娟声涡投悔舜论织堑渤捌蛛炽缔二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法1、如如果果与与被被评评估估资资产产相相同同的的参参照照物物在在评
9、评估估基基准准日日同同时时存存在在多多种种交交易易价价格格时时，应应当当选选用用价格最低的一种。价格最低的一种。2、如如果果参参照照物物价价格格变变动动幅幅度度过过大大，可可在在分分析析参参照照物物价价格格合合理理性性的的基基础础上上，加加以以适适当当调调整。整。直接法直接法应当注意以下问题：应当注意以下问题：绕街靳郊仍堕洗池逻守袒恋序喧旭咬鲸若画乙秽牛被离济饺痹樟斋翁磁络二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法类比比法法，又又叫叫市市场成成交交价价格格比比较法法，是是在在公公开开市市场上上无无法法找找到到与与被被评估估资产完完全全相相同同的的参参照照物物时，可可以以选择若若干干个个类似似
10、资产的的交交易易案案例例作作为参参照照物物，通通过分分析析比比较评估估对象象与与各各个个参参照照物物成成交交案案例例的的因因素素差差异异，并并对参参照照物物的的价价格格进行行差差异异调整整，来来确确定定被被评估估资产价价值的方法。的方法。2、类比法比法双楞遣祭檄激腿兑拢墒派绊倒瞻厩吏缝靳毅腑猖洒滚纫斩癌危腹池评汞峙二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法类比法的基本计算公式为：类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值参照物价格被评估资产评估值参照物价格调整系数调整系数被评估资产评估值参照物价格被评估资产评估值参照物价格（1调整率）调整率）倘养扯淑行坑歇堑扇巩靠蛋僻鸦凋吁倍疙册菱歉汗舍窿奥祟
11、灶啄贿荆棵甥二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法1.时间因因素素。时间因因素素是是指指参参照照物物交交易易时间与与被被评估估资产评估估基基准准日日时间上上的的不不一一致致所所导致致的差异。的差异。如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有时时间间因因素素的的影影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估估值参照物价格参照物价格交易交易时间差异修正系数差异修正系数参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：认呢娱碟仔飘豺鹏神婚鼎壮鬼那角即山僧否炊告雅吼饺低恳仇险慕京烘芍二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法2.区区域域因因素素
12、。区区域域因因素素是是指指资资产产所所在在地地区区或或地地段段条条件件对对资资产产价价格格的的影影响响差差异异。地地域域因因素素对对房房地地产产价价格格的的影影响响尤尤为为突突出出。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有区区域域因因素素的的影影响响时时，被被评评估估资资产产的的价值可用下式表示为：价值可用下式表示为：评估估值参照物价格参照物价格区域因素修正系数区域因素修正系数参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：噶溺古涕违粕纲张漏厚瓣撮抹审芒痔垂饿钾锋污悉宦仅军缺麻粕圭汞物绘二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法3.功功能能因因素素。功功能能因因素素是是指指资资产
13、产实实体体功功能能过过剩剩和不足对价格的影响。和不足对价格的影响。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有功功能能因因素素的的差差异异时，被评估资产的价值可用下式表示为：时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：唱见沥搀右撑皑茂湾囊侩卓替俗兢左饯直蹦驴枣机拾喇酣溃肩郊袋横疚尿二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法4交交易易情情况况。交交易易情情况况主主要要包包括括交交易易的的市市场场条条件件和和交交易易条条件件。市市场场条条件件主主要要是是指指参参照照物物成成交交时时的的
14、市市场场条条件件与与评评估估时时的的市市场场条条件件是是属属于于公公开开市市场场或或非非公公开开市市场场以以及及市市场场供供求求状状况况。交交易易条条件主要包括交易批量、动机、时间等。件主要包括交易批量、动机、时间等。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有交交易易情情况况的的差差异异时，被评估资产的价值可用下式表示为：时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：疟秉淳疵撼绒磨视接蓟塞荣诉拨搓灼溉老词谤芝维滇惜间卷斗怪扑惶害雇二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法5个个别别
15、因因素素。个个别别因因素素主主要要包包括括资资产产的的实实体体特特征征和和质质量量。资资产产的的实实体体特特征征主主要要是是指指资资产产的的外外观观、结结构构、规规格格型型号号等等。资资产产的的质质量量主主要要是是指指资产本身的建造或制造的工艺水平。资产本身的建造或制造的工艺水平。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有个个别别因因素素的的差差异异时，被评估资产的价值可用下式表示为：时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估估值参照物价格参照物价格个个别因素修正系数因素修正系数参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：复俩杀吏呐甲赶垄誉吻怜糊佛者墩琐屑憎贯连煌奸赃睛赘枪伙宝炙躁
16、圭铁二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间存存在在上上述述各各种种差差异异时，评估值计算公式可用下式表示为：时，评估值计算公式可用下式表示为：评评估估值值参参照照物物价价格格交交易易时时间间差差异异修修正正系系数数区区域域因因素素修修正正系系数数功功能能差差异异修修正正系系数数交交易易情情况修正系数况修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：倘析窃纬栖代椅逞皿唆浊赛桂朱芜佑吐蚕铀律哪踢泰竿酒宦诧趾徐舒躯刘二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法优点优点：（1）能能够够客客观观反反映映资资产产
17、目目前前的的市市场场情情况况，其其评评估估的的参参数数、指指标标直直接接从从市市场场获获得得，评评估估值值更更能能反映市场现实价格；反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。六、六、市场途径的优缺点市场途径的优缺点妥赶雷龋拦口往函上撩居明快拴襄言猪债鱼搽虾朱亮膨判穿纽糯郴弛右灌二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法缺点缺点：（1）需需要要有有公公开开活活跃跃的的市市场场作作为为基基础础，有有时时因因缺少可对比数据难以应用；缺少可对比数据难以应用；（2）不不适适用用于于专专用用机机器器设设备备和和大大部部分分的的无无形形资资产产，以以及及受受
18、到到地地区区、环环境境等等严严格格限限制制的的一一些些资资产评估。产评估。鲤树艾壶儡签青楼鬼呕社棒讳壁忍痈焙抠塑疑拱术率壬啸鲸柞鞭验杉侈见二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法案案例例1：某某待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，年年生生产产能能力力为为150吨。评估基准日为吨。评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1）从从市市场场上上收收集集到到一一个个该该类类设设备备近近期期交交易易的的案案例例，该该设设备备的的年年生生产产能能力力为为210吨吨，市市场场成成交交价格为价格为160万元。万元。（2）将将待待估估设设备备与与收收集集的的参
19、参照照设设备备进进行行对对比比并并寻找差异。寻找差异。（3）发发现现两两者者除除生生产产能能力力指指标标存存在在差差异异外外，从从参参照照设设备备成成交交到到评评估估基基准准日日之之间间，该该类类设设备备的的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。翁扰只玛嘛勇似份顶浅爵台讯睬观曳靛呈植夕角埃友惯鲜茎胰棒陀棋弗棚二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法分分析析：由由于于待待估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例易易于于选选取取，可可采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异主主要要体体现现在在生生产产能能力力这
20、这一一指指标标上上，即即可可通过调整功能差异来估算该资产的价值。通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元)踪国兼数貉饮逾妇着褥喉裤檀躺丧呀野狈患茎闻狭匹哎椒戊梨前阂躬狈降二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法案案例例2：某某待待估估资资产产为为两两室室一一厅厅居居住住用用房房，面面积积为为58平平方方米米，建建筑筑时时间间为为1989年年，位位置置在在某某市市闹市区，评估基准日为闹市区，评估基准日为2003年年5月月1日。日。在在待待估估房房屋屋附附近近，于于2001年年12月月曾曾发发生生过过房房屋屋交交易易活活动动，交交易易价价格
21、格为为58000元元。经经调调查查和和分分析析，评评估估人人员员认认为为该该居居住住用用房房所所处处位位置置、面面积积、建建造造时时间间、交交易易的的市市场场条条件件等等方方面面与与待待估估资资产产基基本相同。本相同。收炽甥班仓彬保颠忿雌护椰求族哺耙闭刷纸烂抚务啼捣恐阅爹攒它撮追褥二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法分分析析：由由于于可可以以找找到到待待估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例，应应采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅在在交交易易时时间间这这一一指指标标上上，所所以以只只对对时时间间差差异异进进行行调调整整即即可
22、可推推算算出出被被估估资资产产的的市市场场价值。价值。经经调调查查，2003年年居居住住用用房房价价格格与与2001年年相相比比上上升了升了9.3%，则：，则：资产评估值资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元元)菩烟将条烘范虎莉玩课捷开丧烬奋菌龙怀余踊摇磁歪睫聘备迎脉村薪五疼二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法案案例例3：某某企企业业因因严严重重的的资资不不抵抵债债而而进进行行破破产产清清算算，其其中中有有一一套套机机器器设设备备需需拍拍卖卖。评评估估人人员员从从市市场场上上搜搜集集到到正正常常交交易易情情况况下下的的一一个个交交易易案案例例，该该交交易易资资产产与与待待
23、估估设设备备型型号号、性性能能、新新旧旧程程度度基基本本相相同同，成成交交时时间间为为2002年年6月月，成成交交价价格格为为365.2万元。评估基准日为万元。评估基准日为2002年年8月。月。痉侠痰爪要攘摹钧提厉痊簿门朝邑沫幌靶寓绽狐筷墨揩狂签检案短牙碉腹二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法分分析析：待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异仅仅仅仅在在市市场场交交易易条条件件这这一一指指标标上上，可可通通过过调调整整交交易易条条件件来来估算该套待估设备的市场价值。估算该套待估设备的市场价值。经经评评估估人人员员分分析析，待待估估资资产产快快速速脱脱手手的的价价格格将将低于正常
24、售价的低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：，则待估资产的评估值为：资产评估值资产评估值=365.2(130)=255.64（万元）（万元）俏玻纂册桐受图心包牺灼盐瞄绞顿飞苇罚猜从婿降的捏侍桨泊槐首诺内漠二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法案案例例4：待待估估资资产产为为某某机机器器设设备备，其其生生产产时时间间为为1990年年，评评估估基基准准日日为为2003年年1月月。搜搜集集到到一一交交易易案案例例，该该机机器器设设备备和和待待估估设设备备型型号号相相同同，属属同同一一厂厂家家生生产产，交交易易时时间间为为2002年年12月月，交交易易价价格格为为124000元元，该该机机
25、器器设设备备的的生生产产时时间间为为1995年。年。拥屹酬驾叶法糙姜固香海菊遥就絮背看进镊向滇硷俺搐菏芝许因揖艇鲤宣二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法分分析析：资资产产的的市市场场交交易易案案例例易易于于选选取取，应应采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异主主要要体体现现在在新新旧旧程程度度这这一一指指标标上上，可可通通过过对对成成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经经调调查查了了解解，待待估估设设备备的的尚尚可可使使用用年年限限为为13年年，则待估资产的成新率为：则待估资产的成新率为：待待
26、估估资资产产成成新新率率=待待估估资资产产尚尚可可使使用用年年限限/（待待估估资资产产已已使使用用年年限限+待待估估资资产产尚尚可可使使用用年年限限）100%=13(7.5+13)=63%俘蓑黄强树曝桃呸岳改轧孔教渤蜂录伊嗓亩宛艳决够悼惟胆仁背全蓬脚碟二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法参参照照资资产产已已使使用用年年限限为为8年年，尚尚可可使使用用年年限限为为15年，则参照资产的成新率年，则参照资产的成新率参照资产的成新率参照资产的成新率=15(8+15)100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：则待估资产的评估值可通过下式计算：资资产产评评估估值值=参参照照物物成成交交价价
27、格格（评评估估对对象象成成新新率率/参照物成新率）参照物成新率）该待估设备的评估值为：该待估设备的评估值为：评估值评估值=124000(63%65%)=120184.62(元元)禄堂有滇悄藕韧溅肩俩颇噬际榔眺乃那聋崎梁痔酶蚤钱瓮淖枝卡燃菜虫纵二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法资产资产资产收益率收益资产收益率收益第二节第二节收益法收益法收益收益资产资产资产资产资产收益率资产收益率收益收益养蓬副革哼蕾其岳霖珠辽汲馆泡释曾攒临础恐绕臃订虚炙惰龄讶壤钦芍逢二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法通过估测被评估资产未来预期收益并折通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资
28、产价值的算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路。一种评估思路。收益法是基于收益法是基于“现值现值”规律，即任何资产规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和的价值等于其预期未来收益的现值之和一、一、基本思路基本思路瓮锁壕股菲顶浓碑谚舜集某希祖李预斧冕莉幂告疲旗佑际挑狱沦窒捣妓澳二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法一个理智的投资者在购置或投资于某一一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。来能给他带来的回报。二、二、基本基本原
29、理原理矛讶橇忘氦自峭升邓谬矗陡审迢谈奸筒攀资怔替瑞遵跋野丑注禾肿箱深孩二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法三、理论依据三、理论依据效用价值论效用价值论：收益决定资产的价值收益决定资产的价值收益越高，资产的价值越大。收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。评估值。檀哑粘搬难幻澜烘业舱端箱渊缕说俭泌甸糙妻肚舅王厕讥讶吴夜垃民唾凹
30、二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法四、基本方法四、基本方法评估值评估值 Ri/(1+r)i预期收益额折现率收益年期盖译段斯是跨忱注绊耻觉措误绝点哉捆嚎惫蔑矩温极定堤仰拿占花奔寸碟二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法评估值评估值 Ri/(1+r)i1、未来各年收益额不相等、未来各年收益额不相等各年收益额现值系数灭饯尺族礁宏佃幂袒线尧饱蝶冰赋疼马宜萎姿搂呛朝兑桥丘胀惩屑袁圈怒二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法评估值评估值A11/(1+r)n/r2、未来各年收益额相等且有限期、未来各年收益额相等且有限期年金(各年相等的收益额)年金现值系数呸骄婴艺豢胳篱铸涎撅球数推晌跪仪乃
31、淌叙稍模欺汉堡谨将算裴卓窍颗饺二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法评估值评估值A/r3、未来各年收益额相等且无限期、未来各年收益额相等且无限期年金（各年相等的收益额）本金化率码稽毖耳屿贾讥烫沮稻沛添预峦涵冬汰段拽钻文铬奎绝色店耿渝程病册绥二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法评估值评估值 Rt/(1+r)t+A/r(1+r)n4、未来收益额在若干年后保持不变、未来收益额在若干年后保持不变-无限期无限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等无限年期)刹冶佣潞瓤虐捻砾室询酌逾喝烙褒唯送捍创鼻黍恩落腹搏接延透及晕养管二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法评估值评估值 Rt/(
32、1+r)t+A/r(1+r)n1-1/(1+r)N-n5、未来收益额在若干年后保持不变、未来收益额在若干年后保持不变-有限期有限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等有限年期)仆楼拼烟蒙沫果褂府明啥拱汀赠徽卿纫峻喊损惑鼻臂崩彰横晾翱菇颊霍儿二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法五、基本前提五、基本前提（1）被评估资产未来预期收益可预测并）被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。可以用货币衡量。（2）资产拥有者获得预期收益所承担的）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。风险也可预测并可以用货币衡量。（3）被评估资产预期获利年限可以预测。）被评估资产预期获利
33、年限可以预测。谊你确互淋社奉氮子镑霍夯膜晰旬婆酞聘纯豌车鬼烁登兜清痈庶亩分吕附二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法六、操作程序六、操作程序计算和对比分析有关指标及其变化趋势计算和对比分析有关指标及其变化趋势收集验证有关经营、财务状况信息资料收集验证有关经营、财务状况信息资料预测资产未来预期收益、折现率、收益期预测资产未来预期收益、折现率、收益期计算资产的收益现值，确定被评估资产价值计算资产的收益现值，确定被评估资产价值掣暴后综呀学商呛勇羡祁奶霖腕蛋圭谤褪弗导各幼雷溅肾尸谱凸妥舍但泥二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法七、参数确定七、参数确定1、预期收益额、预期收益额2、折现率、
34、折现率3、收益期、收益期博册彤拆肝儡征豺横狗毛飞柑僳捞氮赖木妮较杨鸳东筋砰撂一符攒霉了羚二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（1）基本含义）基本含义是指由被评估资产在使用过程中产生的是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。超出其自身价值的溢余额。（2）主要特点）主要特点收益额是资产未来预期收益额，而不收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；是资产的历史收益额或现实收益额；收益额是资产的客观收益，而不是资收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益；产的实际收益；收益额是资产超出自身价值的溢余额。收益额是资产超出自身价值的溢余额。1、预期收益额、
35、预期收益额骄搞厘节剧肋斧邯刁耻编弓痹吏鼎蹦堪婉榆漓另船友坞九抵卷踢畅黍妓录二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（3）有关收益额内容的主要观点）有关收益额内容的主要观点税后净利润税后净利润现金净流量现金净流量利润总额利润总额蹋护科感录返偏阂羡蔫胀罢璃想衷命卷礼逛傈钝揣认滁旬斥这痉板强壬坯二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法综合调整法：综合调整法：预期年收益额预期年收益额=当前正常年收益额预期当前正常年收益额预期有利因素增加的收益额有利因素增加的收益额预期不利素减少的收益额预期不利素减少的收益额（4）收益额预测方法）收益额预测方法械溢伺户赣蔷均争朱疹玛边卤倚穿剧潮浩衫凰选闷触姚限卷
36、缅陇凡灰烹宅二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法产品寿命周期法：产品寿命周期法：成长期成长期成熟期成熟期萎缩期萎缩期产品的寿命周期产品的寿命周期增长量模型法增长量模型法几何平均法几何平均法简单平均法简单平均法加权平均法加权平均法移动平均法移动平均法指数平滑法指数平滑法灰色预测法灰色预测法佛共擞架畔痔卉魄茧掏陀郝潭杆辩驭裁腹朽扛戒箕牺卧若哥餐枯求滤捡情二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法因果分析法：因果分析法：一元线性回归一元线性回归多元线性回归多元线性回归曲线模型预测方法曲线模型预测方法泅况谰擒劳储购儒绵询虐渍自所各障笛鲤秋稻回劫矫拷烘宗鄙骨枕灶奢廖二章资产评估的基本方法二章资
37、产评估的基本方法（1）折现率的基本含义）折现率的基本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。投资所期望的回报率。2、折现率、折现率跑渝诣弟叛寅涯管纺颂栈骡弧噪越溯恶蹭眠列攘囱萍窃萍晒蛀殴恫榴牙谭二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（2）折现率的形式）折现率的形式折现率：未来折现率：未来有限期有限期收益折算成现值收益折算成现值的比例的比例本金化率：未来本金化率：未来无限期无限期收益折算成现收益折算成现值的比例值的比例训宵家兑园奄耳叠烂港噬食检萍肛屎沈肆泌攻但届殆炒菜镣穿
38、破咆恃烛伎二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法基本方法：基本方法：无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率风险报酬率同期国库券利率综合考虑各种风险因素进行判断（3）折现率的估算方法）折现率的估算方法行业风险、经营风险、财务风险、其他风险闹纸弘渺当谜瞅趁搪归恫队技霄浙澈小辉株展州靳娶会慕汹纫房朗作渍胰二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法3、收益期、收益期（1）基本含义）基本含义是资产具有获利能力持续的时间。是资产具有获利能力持续的时间。炒桐朴盔傈行训占撰枯酝驶悬狄宵好削移捍袋泽份踢贸你最反内铺贺莉凳二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（2）收益期估测方法）收益期估测方法以法律、
39、法规的规定时间为基础进行估测以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测根据产品寿命周期进行估测趟枉疽半浊停骸漂螟皑啄分糠秧找皮丸展照妖瞬予孪皆荧澄咬两函努舜淹二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法例例1：假设某企业将持续经营下去，现拟转假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为业每年的预期收益为1200万元，折现率为万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。请估算该企业的价值。评估值评估值=1200/4%=30000（万元）（万元）收益法
40、应用案例：收益法应用案例：毅谎步根常快娜歹蛹疹哩粪架诅变煌狡予割米辕款受像臂盖虎标炮飞既悦二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法例例2：某企业尚能继续经营某企业尚能继续经营6年，营业终止后年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预年预期收益为期收益为900万元，折现率为万元，折现率为8%，请估算该，请估算该企业的评估值。企业的评估值。收益法应用案例：收益法应用案例：（万元）（万元）枉卢牧帅辛栈寺搬噎颓皿房精冠丧何梗崇哆姐寨区宠潮妊潜氏因彤吻川凌二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法例例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别：某收益性资产
41、预计未来五年收益额分别是是12万元、万元、15万元、万元、13万元、万元、11万元和万元和14万万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营经营50年条件下的评估值。年条件下的评估值。收益法应用案例：收益法应用案例：乘边桓牟肖铝还官唉艾漏戌兜埃憎邱甜演腿恿捌拒币峭辕骏簿箕苫摩刮后二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（1）永续经营条件下的评估过程：）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来五年收益额的现值
42、。首先，确定未来五年收益额的现值。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其其次次，将将第第六六年年以以后后的的收收益益进进行行本本金金化化处处理理，即：即：14/（10%）=140（万元）（万元）最后，确定该企业评估值：最后，确定该企业评估值：企业评估价值企业评估价值=49.2442+1400.6209=136.17（万元）（万元）邻仁雷邑掇揣瘫誊稍磋挠掀起八责囱聪啡赢怖混尤傅惶启泪垦决训诱乔司二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（2）经营）经营50年条件下的评估过程：年条件下的评估过程：刨值准拖瞄娩拭咐朴裕郎第祷青盒悟粗屹骇酶恩汾陛禾霸驻倪荧
43、铝炽胎过二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法第四节第四节资产评估方法的选择资产评估方法的选择一、资产评估方法的多样性和可选择性一、资产评估方法的多样性和可选择性从从理理论论上上讲讲，在在相相对对完完善善的的市市场场中中，对对于于可可以以在在市市场场上上公公开开交交易易的的资资产产，如如果果资资产产的的购购建建成成本本与与效效用用是是对对称称的的，那那么么采采用用三三种种方方法法评评估估同同一一资资产产的的公公允允市市价价，其评价结果不应存在太大差异。其评价结果不应存在太大差异。区别：区别： 评估原理不同评估原理不同 资产计价尺度不同资产计价尺度不同 前提条件不同前提条件不同 适用范围不
44、同适用范围不同刚饶靳液旬岛漆退庄简予捧抱匪抚药英蜀罗伺卞丧面茹遭态洛攀般胶吻碴二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法二、资产评估方法的最适选择二、资产评估方法的最适选择由由于于市市场场总总是是存存在在一一定定的的缺缺陷陷；不不同同的的评评估估对对象象具具有有不不同同的的特特点点，因因此此不不同同的的资资产产业业务务存存在在最最适适评评估估方方法法的的选选择择问问题。题。护吭斌卓闽寻聪良镣叛藉莎麓宴计哨蜀问晶摔棠稍幽家护鸦艺林婪稠倍皑二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法1、与评估对象相适应、与评估对象相适应n在评估时首先应区别被估资产是：在评估时首先应区别被估资产是：单项单项/整体
45、，有形整体，有形/无形，通用无形，通用/专用，可复制专用，可复制/不可复制不可复制n一般讲：一般讲：2、受可搜集到的数据和信息资料的制约、受可搜集到的数据和信息资料的制约成本法适宜评估可复制的资产专用资产单项资产收益法适宜评估资源性资产无形资产整体资产市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产坏墓妄漳闲悬敞憨咏禄坡瞳敛鲍醉姿菊亨姚霞乘媚翁驴座真捂镊闷言诊盔二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法第三节、第三节、成本法成本法以被评估资产的重置价值，扣除从资以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估日这段时
46、间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。和判断。 一、基本思路一、基本思路摆迁觅诚厕蚁挂葡杯抒你咎疏钓族弄舜侨北秩滦醉掀寅呜素坑镁涵梨掳幕二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法二、二、基本基本方法方法资产评估值资产评估值被评估被评估资产重资产重置成本置成本被评估被评估资产重资产重置成本置成本资产实体资产实体性贬值性贬值资产功能资产功能性贬值性贬值资产经济资产经济性贬值性贬值成新率成新率或或磋校寨榴斗埂涛屎硬蹬躇坍秃饿蔚纸走亭丘摆殿蜡煌情颅一爆繁编贿坝锄二章资产评估的基本
47、方法二章资产评估的基本方法三、基本原理三、基本原理即在条件允许的情况下，任何一个潜即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。项资产的现行购建成本。资产的价值取决于资产的成本资产的价值取决于资产的成本圾阿蛙衰兑购耪压誓淋距或闹昨帕融吞颐伦憋领葱遇晌肖踪乘琴石谋申念二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法四、四、理论依据理论依据1.资产的价值取决于资产的成本。资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大
48、。的价值越大。2.资产的价值是一个变量。资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。因素的变化而相应变化。攒脓宋些节钢脐字韵承军幕庸探绸忿蓟欠咀狭辊煌孩斌鄂寒塔蛮垂飞涡跋二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法1、被评估资产处于继续使用状态、被评估资产处于继续使用状态2、应当具备可利用的历史成本资料、应当具备可利用的历史成本资料3、形成资产价值的耗费是必须的、形成资产价值的耗费是必须的五、基本前提五、基本前提猎杭锋沽嚏核衰斌桂挡趣志休氮缆清与便捂松述六廷功菇各绢优曲迷拳章二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法搜集历史资料
49、，确定成本构成搜集历史资料，确定成本构成六、操作程序六、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本队契翱次垛赔洽顷咖要掇睛赞挫涵醒蜘纬铝馋蜂梧怀现锯队吼费沸桌妇工二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法重置成本评估方法重置成本评估方法七、常见的评估方法七、常见的评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法统计分析法统计分析法功能成本功能成本线性函数法线性函数法功能成本功能成本指数法指数法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性
50、贬值功能性贬值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法复原重置成本更新重置成本尧托古渐胞允俞毋艺琳缀公庸苞锯腆娩谢禄箭惊啪甄认突霓疫藏污三灸司二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（一）重置成本及其估算方法（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义重置成本的含义重重置置成成本本一一般般可可分分为为复复原原重重置置成成本本和和更更新新重重置置成成本本。复复原原重重置置成成本本是是指指运运用用与与原原来来相相同同的的材材料料、建建筑筑或或制制造造标标准准、设设计计、格格式式及及技技术术等等，以以现现时时价价格格水水平平重重新新购购建建与评估对象相同
51、的全新资产所发生的费用。与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更更新新重重置置成成本本是是指指采采用用新新型型材材料料、现现代代建建筑筑或或制制造造标标准准、新新型型设设计计、规规格格和和技技术术等等，以以现现行行价价格格水水平平购购建建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。氦直油怪固敷硒樊裳抚甫绊实娘世叁赖蝉鲜裙兵狼貌扬镣抉钝闯杯倪智吁二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法更新重置成本和复原重置成本的相同方面更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同
52、的，不同之处在于所用材料、的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。复原重置成本往往会高于更新重置成本。页掠踊匠御焙韶酵酷砍足殃瘩疫扎价毖苹碳直弹值丘剖膝换般元踞立类基二章资产评估的基本方法二章
53、资产评估的基本方法（1）重置核算法）重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。算并累加来估算重置成本的一种方法。基本原理：基本原理：2、重置成本的估算方法、重置成本的估算方法汕宫宝为痰差馅泛蝗因耍壤撬裕淫翁英遣壬厘槐祈瑟艰冒烃星痕絮抛舵闺二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法计算公式计算公式重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本建造成本构成：建造成本构成：材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本
54、构成：取得成本构成：购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接成本构成：取得和建造取得和建造资产的管理资产的管理费用、设计费用、设计制图等费用制图等费用沦臻雹蜀碍窍码讼诞赔搁商嘻夸灶窃臻睛队屯尿粥谚盯弗立酚轻瘴哀声殖二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法例例1：待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，评评估估师师拟拟运运用用成成本本法法评评估估。评评估估人人员员收收集集的的成成本本资资料料有有：该该机机器器设设备备的的现现行行市市场场价价格格每每台台180000元元，运运杂杂费费5000元元，安安装装成成本本为为20000元元，其其中中原原材材
55、料料6000元元、人人工工成成本本13000元元、其其他他费费用用1000元元，安装期限较短。安装期限较短。评评估估人人员员分分析析认认为为，被被评评估估资资产产为为外外购购需需安安装装机机器器设设备备，其其重重置置成成本本应应包包括括买买价价（含含增增值值税税）、运运杂杂费费、安安装装成成本本、其其他他费费用用，由由于于安安装装期期限限较较短短可可不不考考虑虑资资金金成成本本。按按重重置置核算法估算该机器设备的重置成本为：核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本=180000+5000+20000=205000（元）（元）皮柒淋节捆妨宵
56、绳忻民空酒愤脆倪阎躁措杆曝田拳径狱眩夯联玄睡年倪虫二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法例例2：被评估资产为一台：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，万元，其中，购买价为购买价为8万元，运杂费万元，运杂费1.6万元，安装费中直接万元，安装费中直接成本成本0.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.2万元。根据对同类万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨年前上涨20%，运杂费上
57、涨，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占全部直接成本百分率不变。，间接成本占全部直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？该设备的重置成本是多少？观立茵下霄嫡值丙苇严勒挫肢触针播万枣象逮滚糜指碧丛芭沿竭幂辨玩俐二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（1）计算直接成本）计算直接成本购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万元）（万元）运杂费运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接
58、成本9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率0.2（81.60.4）2%间接成本间接成本13.042%0.26（万元）（万元）（3）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）（万元）血楔冀肤帮合沧唁草张相腐欧弓衙何孟笋聋鹅粳尽拣撒锌拴校赴舆僻播草二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法是是在在资资产产历历史史成成本本的的基基础础上上，通通过过价价格格变变动动指指数，数，将其调整为评估基准日时的将其调整为评估基准日时的
59、重置成本。重置成本。（2）物价指数法物价指数法基本原理基本原理资产重置成本资产账面原值资产重置成本资产账面原值物价变动指数物价变动指数计算公式计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数脐爸育华铆斑即厌衫叫吮怂挥珠括涂插猎眩表弊沁霸裔洋铃陶制痴宦靶饲二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法物物价价变变动动指指数数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数资产购建时物价指数（1a1）（1a2）（1a3）（1an）（其中其中an表示第表示第n年环比价格指数年环比价格指数）库茸匣掩佳卢洽伶屎沼桑刃悉粱袜嫌颖唤栈栽鳖莱达楔丛绥漂蚊畅墟阎臆二章资产评估的基
60、本方法二章资产评估的基本方法某机床于某机床于1994年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为16万元。万元。1996年进行一次改造，改造费年进行一次改造，改造费用为用为4万元；万元；1998年又进行一次改造，年又进行一次改造，改造费用为改造费用为2万元。若定基价格指数万元。若定基价格指数1994年为年为1.05，1996年为年为1.28，1998年年为为1.35，1999年为年为1.60。要求：计算该机床要求：计算该机床1999年的重置成本年的重置成本例题例题迢蛊彤吓酒捻惹砾该恫驻揍厉格冒烫株貌侨禁渭堪甥吾笋盘酷舌招组争猿二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法重置成本计算表重置成本计
61、算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2541.25=5199821.351.60/1.35=1.1921.19=2.3819991.601.60/1.60=1合计31.7衰翌盏诫贝棱薯乘兑钝煞埠奠憨姥鳖坎仑殆瓮逆敛葫矮涝势匣扑渍尸指狙二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法物价指数法的特点物价指数法的特点n物价指数法估算的重置成本，仅考虑了物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置价格变动因素，因而确定的是复原重置成
62、本成本；n物价指数法建立在不同时期的某一种或物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上某一类甚至全部资产的物价变动水平上；n对于科学技术进步较快的资产，采用物对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高价指数法估算的重置成本往往会偏高。焚继较酱吴歹恤按檄鼠臆鲍散刃很暮诀稗稍硒匪扫掇瑟峭筋葡试瞥芽语债二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（3）功能价值法）功能价值法参照物参照物功能价值功能价值被评资产被评资产重置成本重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资
63、产功能与成本之间的内在关系，由参照照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。物成本推算被估资产重置成本的方法。凤鹏恿欠剧似胞拯啃侦秽蓑核成淌泵南永磋阜营骂泄刨柜张援蜒颠热巩镍二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法n资产重置的目的在于重置其功能重置的目的在于重置其功能，功能相同功能相同，购建成本也建成本也应相同相同。理论假设理论假设叹有糙役会猿蛤病韵否棉旅逝诽惦卒怯葱兢跑袄炊馆缓融溺洲隶已亦琅梦二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法计算方法计算方法A功能成本功能成本线性函数法性函数法P=abF能力F价格P睡柔驮审衷野贫怠橱岩环哮揣绅夫岗亿农辟魔踪
64、锨泻能筐窍批杆踞青躁拴二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法例：例：被评估资产为一台经改进的锻压设被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由备。该设备由50吨压力机改装而成，吨压力机改装而成，生生产产能力为能力为70吨。经调查，市场上有系列吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示压力机出售，其能力与价格如表所示：能力吨3510305080100 150价格万元3335406085115 130 175椒鉴胎滋筷泡疗达啤驴讳蝉困屠梆恫这持种樟药撮乐胞歧歹侥汹肚袍驾抡二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法用最小二乘法求得用最小二乘法求得：a=31.67b=0.98则直线
65、方程为：则直线方程为：P=31.67+0.98F被评估设备能力为被评估设备能力为F=70吨，可得吨，可得：重置成本重置成本P=31.67+0.9870=100.27（万元）（万元）嚷嚏颊摇倡虏燃灭查瞎秃抑油涝苯倍稍顶夜伞营写咱最葬朴掖辛铆茵犊珠二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法B功能成本指数法功能成本指数法重置重置成本成本参照资产参照资产重置成本重置成本被评资产的生产能力被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力x撤僻邓组甸寇罗使糜陕拖救晚佩侩以单掂馋吞嚏廓胁羽觅沮粟必迎嚼愿览二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法4、统计分析法、统计分析法基本原理基本原理某类抽样资
66、产某类抽样资产的重置成本的重置成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本燥们狞分斜漱彻扔糟闺练乙霸续破扑涧俘涛佳离醒郑蜜彭莱佰赃蛀奎豆扒二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法计算公式计算公式某类资产的某类资产的历史成本历史成本被评估资产被评估资产的重置成本的重置成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的历史成本某类抽样资产的历史成本瘸盛槽焉垮枯亮讫辈跨琢零兑版忱疆掀予就砌座泻构管科正腋凉晰延泉渐二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法例题：例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同员调查了解
67、，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员万元。评估人员从中抽样选取了从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之万元，经估算其重置成本之和为和为80万元。该类通用设备的重置成本为：万元。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备的重置成本该类通用设备的重置成本=120080/50=1920（万元）（万元）扛窑蚂戎晌淆票闽寄解烂河周扒散惑淑育啦坟厦侥滤套蛮苟诬散挚愁洗折二章资产评估的基本
68、方法二章资产评估的基本方法（二）各种贬值及其估算方法（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法、经济性贬值及其估算方法孵届幌默哥豫棒残陨蔗夕矗大皑绰现厘分傣箭莲薄特专褐悦焊循辖饲萌榜二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有：使用时间使用时间使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值是资产由于使用和自然力作用
69、形成的贬值至杉滔竣蝶哼爆佳银岩氯槐应享铬蘑幢泵帚块肤咕装尺装庞俏坑彼垒酥隙二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（1）观察法观察法计算公式为：计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本（1成新率）成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产的外表：主要观察被评估资产的外表：光洁度光洁度腐蚀程度腐蚀程度形体物理变化程度形体物理变化程度路岂产虐痞街俘躲汁靴钧磊涎佳兼糙场诣确钎让仔碉睛烩手玩蚁喧痴嗓翌二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度机器的长度、厚度、水平
70、度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等向位移等租帽登村抨窿罪铭陡冠蚕伊得者钉镭茂牌颈镇蛆丙简镍颅磕瞎蜗噎遍率菩二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（2）公式法（使用年限法）公式法（使用年限法）资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（重置成本（重置成本预计残值）预计残值）实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限（实际已使用年限（
71、实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限）名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时截止评估日资产累计法定利用时间间100撅念建驱悸矮迈焙尧筏桑戏骏亩蛋蜡恳俏踞桥徘彩馆包撮运挂伊焙良泼寻二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法例例1：被被评评估估资资产产为为企企业业中中的的一一台台设设备备，评评估估人人员员收收集集到到的的有有关关资资料料有有：该该设设备备1997年年1月月购购进进，2002年年1月月评评估估；该该设设备备的的重重置置成成本本为为500000元元，其其残残值值为为2000元元，尚
72、尚可可使使用用5年年；根根据据该该设设备备技技术术指指标标，正正常常使使用用情情况况下下，每每天天应应工工作作8小小时时，该该设设备备实实际际每每天天工工作作5小小时时。该该设设备备的的实实体性贬值为：体性贬值为：资产利用率资产利用率=53605/（53608）=62.5%实际已使用年限实际已使用年限=562.5%=3.125（年）（年）总使用年限总使用年限=3.125+5=8.125（年）（年）资资产产的的实实体体性性贬贬值值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46烛旺荚影领枚致足痹茨胡责史联杭寻酋媚鸳试益笔避锯会骸顾轧拄户措原二章资产评估的基本方法二章资产评估的
73、基本方法例例2：被被评评估估设设备备购购建建于于1992年年，原原始始价价值值30000元元，1997年年和和2000年年进进行行两两次次更更新新改改造造，主主要要是是添添置置一一些些自自动动化化控控制制装装置置，投投资资分分别别为为3000元元和和2000元元。2002年年对对该该资资产产进进行行评评估估，假假设设从从1992年年至至2002年年每每年年的的价价格格上上升升率率为为10%，该该设设备备的的尚尚可可使使用用年年限限经经检检测测和和鉴定为鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率如下。年，估算该设备的实体性贬值率如下。估算过程：估算过程：掷狮屹漾又难仗校益兄憋袁滋溃献璃氧免缀朽呀脆掌残
74、补改卓抄酪撑讽毒二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法估算设备复原重置成本估算设备复原重置成本投资日期投资日期原始投资额原始投资额价格变动系数价格变动系数复原重置成本复原重置成本1992年年300002.60(1+10)10780001997年年30001.61(1+10)548302000年年20001.21(1+10)22420合计合计85250凳摔撰弊援体谈坟厉盅骏澄欣惶肥盲奠畔踏您港嘛让腊叫止肄诈匠馆炎客二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法计算计算（复原重置成本（复原重置成本投资年数）投资年数）投资日期投资日期复原重置成本复原重置成本投资年限投资年限复原重置成本复原重置成
75、本投资年数投资年数1992年年78000107800001997年年48305241502000年年242024840合计合计85250808990梳趋提幽俐昏枪疑袁碘露吠沂堆畜摧过辐蜗凛荣因景抹诫蹄箩叭默被琶埔二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法计算加权投资年限计算加权投资年限加权投资年限加权投资年限=80899085250=9.5（年）（年）计算实体性贬值率计算实体性贬值率实体性贬值率实体性贬值率=9.5（9.5+6）100%=61%愚馁厨嗜宋瞅揪淬乍发肚氛卒凛涟锤崩奏肾扒到丙犬渤袄教吩客蔓瓤蘑中二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法2、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其
76、估算方法资资产产的的功功能能性性贬贬值值是是指指由由于于技技术术进进步步引引起起的的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本）超额投资成本（2）超额运营成本）超额运营成本款眩狡玻查羽径诛朔色休参盅横秽垣揭顷激亿痪壳室扯瓣晒框随温岔的团二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（1）超超额额投投资资成成本本：由由于于新新技技术术、新新材材料料、新新工工艺艺不不断断出出现现，使使得得相相同同功功能能的的设设备备的的建建造造成成本本比比过过去去降降低低，原原有有设设备备中中就就有有一一部部分分超
77、超额额投投资资得得不不到到补补偿偿。它它主主要要反反映映为为更更新新重重置置成成本本低低于复原重置成本。于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本注注意意：如如使使用用复复原原重重置置成成本本则则应应考考虑虑是是否否存存在在超超额额投投资资成成本本引引起起的的功功能能性性贬贬值值；如如使使用用的的是是更更新新重重置置成成本本，这这种种贬贬值值因因素素则则已已经经考考虑虑在在内内了了，无无需需考考虑虑；如如使使用用现现行行市市场场价价格格作作为为重重置置成本，也不需再考虑超额投资成本。成本，也不需再考虑超额投资成本。谊酿杀胚劲蜒罐惺溃诵草吞佯冰芝悯啤
78、鹏案秋果用北锚袍揩朔蕉宝半地丝二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（2）超超额额运运营营成成本本：由由于于技技术术进进步步出出现现了了新新的的、性性能能更更优优的的设设备备，致致使使原原有有设设备备的的功功能能落落后后于于新新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本各年净超额运营成本超额运营成本各年净超额运营成本折现系数折现系数分析设备的分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高生产效率是否提高维护保养费用是否降低维护保养费用是否降低 材料消耗是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低能源消耗是否
79、降低 操作工人数量是否降低操作工人数量是否降低砒斩带帘溜憨兔吝进懒擅缚式样轨宿赫歇购鬃范笋锥冕闪恋妨吮挖祈诚折二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用元，被评估控制装置尚
80、可使用3年，所得年，所得税率为税率为33%，适用的折现率为，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。能性贬值。蒂胁爬哩针度肆救携减疚馒愚沮瘫拟沪棠兰导月浩饭门涵佐钉哼掉剪诸筷二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（1）计计算算被被评评估估生生产产控控制制装装置置的的年年超超额额运运营营成本：成本：(6-3)6000=18000(元元)（2）估估算算被被评评估估生生产产控控制制装装置置的的年年超超额额运运营营成本净额：成本净额：18000(1-33%)=12060(元元)（3）将将被被评评估估生生产产控控制制装装置置在
81、在剩剩余余使使用用年年限限内内的的每每年年超超额额运运营营成成本本净净额额折折现现累累加加，估估算算其其功能性贬值额功能性贬值额:12060(P/A，10%，3)=120602.4869=29992（元）（元）禾弟牲耙埃注抚哇洱局纷墓膝挂追建窒典叼位堤寨狈娄掂厅马轻镇炎屯盆二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法3、经济性贬值的估算、经济性贬值的估算经经济济性性贬贬值值是是由由于于外外部部环环境境变变化化引引起起资资产产闲闲置置、收益下降等而造成的资产价值的损失。收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有产生的原因有：（1）竟竟争争加加剧剧，社社会会总总需需求求减减少少，导导致致开开工
82、工不足；不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；材料成本增加，导致企业费用直线上升；琐变眨每恭铃拭刚潜烤琶券铀瞎安胚园庐峰船菲颓框爸驶滓扯咕霍严狗讥二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（4）通通货货膨膨胀胀的的情情况况下下，国国家家实实行行高高利利率率政政策，导致企业策，导致企业运营成本运营成本加加大大；（5）产业政策的变动产业政策的变动，缩短使用寿命；，缩短使用寿命；一一般般情情况况下下，当当资资产产使使用用基基本本正正常常时时，不不计计算算经济性贬值。经济性贬值。蔫形渊掘补惮纱危链儒庚氢寨丫攒寅翅榆灿首垣捻倡拴措
83、菠勺延东歧攻秩二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法估算方法：估算方法：A经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见的经济收益损失额的经济收益损失额现值系数现值系数B经济性贬值率经济性贬值率=1（实际使用生产能力（实际使用生产能力/额定生产能力）额定生产能力）X100%经济性贬值经济性贬值=（重置成本（重置成本-实体性贬值实体性贬值功能性功能性贬值）贬值）经济性贬值率经济性贬值率勘冰籍拄牛些瞄穷络帆骑佳崖满昨津胆流虫宵驯觅午睬匿晃荫艺已雏刷攒二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法例例1：某某电电视视机机生生产产厂厂家家，其其电电视视机机生生产产线线年年
84、生生产产能能力力为为10万万台台，由由于于市市场场竞竞争争加加剧剧，该该厂厂电电视视机机产产品品销销售售量量锐锐减减，企企业业不不得得不不将将电电视视机机生生产产量量减减至至年年产产7万万台台(销销售售价价格格及及其其他他条条件件未未变变)。这这种种局局面面在在今今后后很很长长一一段段时时间间内内难难以以改改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评评估估师师根根据据经经验验判判断断，电电视视机机行行业业的的生生产产规规模模效益指数效益指数为为0.6，塌掌洁武椎慌戒为讥凉沈凹蛤仓薯豁候侦修诧终嫩仆腑牺瘦戚阻辙吠炔帛二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本
85、方法设备的经济性贬值率为：设备的经济性贬值率为：经济性贬值率经济性贬值率=1-（70000/100000）0.6100%=19%胀次销晦鬃户九嚏束羞盾观椰爷沦龟昧霜惧诫塔竖绝琳丈羞厩准赶揉钞纺二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法例例2：如如果果该该电电视视机机生生产产企企业业不不降降低低生生产产量量，就就必必须须降降价价销销售售电电视视机机。假假定定原原电电视视机机销销售售价价格格为为2000元元/台台，经经测测算算每每年年完完成成10万万台台的的销销售售量量，售售价价需需降降至至1900元元/台台，即即每每台台损损失失毛毛利利100元元。经经估估算算，该该生生产产线线还还可可以以继继
86、续续使使用用3年年，企企业业所所在在行行业业的的平平均均投投资资报报酬酬率率为为10%，试试估估算该生产线的经济性贬值。算该生产线的经济性贬值。啃牵疼盔洽职旨壶私袱险括灸玉催嗽屑岂饺揖濒沉令谨贯阻援穷诚士驮绪二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法计算过程如下：计算过程如下：经济性贬值经济性贬值=(100100000)（1-33%）（P/A，r，n）=16662230(元元)记距颓枪瘤磅莽梢丙热缩蛇绥勿陀莆帛堡逻凤村劲碘剑耶魂张谷厢坐涉孽二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法例例3：某某生生产产线线额额定定生生产产能能力力为为1000个个/月月,已已使使用用三三年年，目目前前状状态态
87、良良好好，观观察察估估计计其其实实体体性性贬贬值值为为15%，在在生生产产技技术术方方面面，此此生生产产线线为为目目前前国国内内先先进进水水平平。但但是是由由于于市市场场竞竞争争激激烈烈，目目前前只只能能运运行行在在750个个/月月的的水水平平上上。假假设设已已知知其其更更新新重重置置成成本本为为1000000元元，这这类类设设备备的的生生产产规规模模效效益益指指数数X=0.7。估估算算此此生生产产线线运运行行于于750个个/月月的的经经济济性性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。贬值和继续使用条件下的公平市场价值。窖欣辟材侮贱袍毗犁字闺漆再弘舜访杆售摇赘出爱布影洱囚析收之潦焦苏二章资产评估的
88、基本方法二章资产评估的基本方法计算过程如下：计算过程如下：（1）更新重置成本）更新重置成本=1000000元元（2）实体性贬值）实体性贬值=100000015%=150000(元元)（3）功能性贬值）功能性贬值=0（4）经济性贬值率）经济性贬值率=1-（750/1000）0.7100%=18.5%（5）经济性贬值）经济性贬值=(1000000-150000)18.5%=154,700(元元)资产评估价值资产评估价值=1000000-150000-154700=695300(元元)躯通嘱登武睦锨融泰摄山燃蝎舒圃灶杆偏旗父冶丹谰显捻谈绳栈绞伙古训二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法例例4：
89、被被评评估估设设备备建建于于1986年年，帐帐面面价价值值100000元元，1991年年对对设设备备进进行行了了技技术术改改造造，追追加加技技改改投投资资50000元元，1996年年对对该该设设备备进进行行评评估估，根根据据评评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：（1）从从1986年年至至1996年年每每年年的的设设备备价价格格上上升升率率为为10%；（2）该该设设备备的的月月人人工工成成本本比比替替代代设设备备超超支支1000元；元；厢纯蜒馋优烟蹲游将歌羞付幕潍哪疤仅逛匪刷戊糠低磋旗沫法楷敏兄往肯二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（3
90、）被被评评估估设设备备所所在在企企业业的的正正常常投投资资报报酬酬率率为为10%，规模效益指数为，规模效益指数为0.7，所得税率为，所得税率为33%；（4）该该设设备备在在评评估估前前使使用用期期间间的的实实际际利利用用率率仅仅为为正正常常利利用用率率的的50%，经经技技术术检检测测该该设设备备尚尚可可使使用用5年年，在在未未来来5年年中中设设备备利利用用率率能能达达到到设设计计要求。要求。要要求求：估估算算被被评评估估设设备备的的重重置置成成本本、实实体体性性贬贬值值、功功能能性性贬贬值值、经经济济性性贬贬值值及及被被评评估估设设备备的的评估值。评估值。颗垂奖霍莱注稽偿丁其芋缓墨菇森喉荔谚攫
91、滥内厅衬研需挎苦妊仇投正够二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（1）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=100000（1+10）10+50000（1+10）5=339894.75（元）（元）（2）计算实体性贬值）计算实体性贬值加加权权投投资资年年限限=（259374.2510+80520.55）339894.7550%=4.41实体性贬值率实体性贬值率=4.41（4.41+5）=46.87%实体性贬值实体性贬值=339894.7546.87%=159291.81（元）（元）毡惹悼丝潜腹督樊绘聂鸵伶嚎市幢掠可宾稳课波荡旅倦守植昧魄万鹅什溉二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法（3）计算功能性贬值）计算功能性贬值年超额运营成本年超额运营成本=121000=12000（元）（元）年年超超额额运运营营成成本本净净额额=12000（1-33%）=8040功功能性贬值能性贬值=8040(P/A，10%，5)=80403.7908=30478.03（4）计算经济性贬值）计算经济性贬值经济性贬值经济性贬值=0（5）计算被评估设备评估值）计算被评估设备评估值评估值评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91锑渔夯狂劲艳康呼烛研腹菠逸鄂鹤恤忆秒蜜拍釜烟孽耙群央姐诽瑞役次情二章资产评估的基本方法二章资产评估的基本方法
