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1、宝华城市花园宝华城市花园第一部分第一部分 项目背景分析项目背景分析第二部分第二部分 项目产品分析项目产品分析第三部分第三部分 项目供求分析项目供求分析第四部分第四部分 项目客户分析项目客户分析第五部分第五部分 营销推案分析营销推案分析第六部分第六部分 SWOT SWOT分析分析思路环境篇环境篇ONE项目背景项目背景小结小结区位：虹口成熟生活圈四至：整体档次不高交通：交通良好配套：区域配套齐全，周边档次不高虹口成熟居住圈，但局部环境略有待提高整体规划建筑风格及立面景观节点户型分析其他特色第二部分第二部分 项目产品分析项目产品分析产品篇产品篇Tow项目产品项目产品整体规划整体规划期数体量（万）物业
2、类型销售节点第二期10高层，小高层、办公09.7.19开始27层高层27层高层27层高层27层高层17层小高层17层小高层17层小高层12层办公产品篇产品篇Tow项目产品项目产品建筑立面建筑立面关键词：整体品质较高，建筑风格市场接受度高关键词：整体品质较高，建筑风格市场接受度高建筑风格：ARTDOCO主义建筑立面：底部两层大理石石材三层以上使用墙面砖产品篇产品篇Tow项目产品项目产品景观节点景观节点关键词：全冠移植，多种植被有机结合关键词：全冠移植，多种植被有机结合绿化率：35规划特色：项目的景观由著名景观公司以国际型住宅社区的标准量身定做，全冠移植做绿化，精选树形精雕细作，交房时整个小区即使
3、成熟园林。目前状况：施工状态产品篇产品篇Tow项目产品项目产品户型分析户型分析养生豪庭，8月新推房型主要以122-144三房，房型只有2种，客户选择面较窄。147三房房型选取原则：去化最好的三房房型优点：南北通透；动静分明；采光窗设计；观景阳台；不足：储物间空间小产品篇产品篇Tow项目产品项目产品户型分析户型分析养生豪庭，8月新推房型主要以88-91两房，房型有6-7种，客户选择面较宽。90二房房型选取原则：去化最好的二房房型优点：房间全部朝南 空间利用紧凑入户动线方便不足：南北不通透储藏空间小产品篇产品篇Tow项目产品项目产品其他特色其他特色地下车库：高层小高层，电梯直达地下车库配套商业：项
4、目自带万方体量的商业，提升周边商业档次商务氛围：项目规划12层办公楼提升整体形象存在问题：（1）商铺经营模式未定，杂乱的招商可能影 响档次 （2）整体规划，楼间距较小，房屋的私密性欠佳供应成交量价量走势分析成交结构分析竞品均价比较小结第三部分第三部分 项目供求分析项目供求分析THERE市场篇市场篇项目供求项目供求供应成交量供应成交量项目从2009.7以来共有一次推量，推出体量平稳，28281平方米，288套房源。第一次推盘就带动了一个去化高峰，去化速度很快。新的一轮推盘在8月底，3、4号楼的开盘，目前预定火爆，预计将带来新的一轮去化热潮。然而市场趋于冷淡对本项目高定价是个考验。 09，07 0
5、9，08供应28281.20成交15742.328759.73供求比1.796508累计供求比1.7965081.154238THERE市场篇市场篇项目供求项目供求价量走势价量走势开盘两个月来，项目的定价合理，市场接受度较高. 项目整体推案速度稳定，价格波动不大。随着项目建设进度的得推进，预计房价走势将是稳中上升。THERE市场篇市场篇项目供求项目供求成交结构成交结构经过一个多月的销售，本项目的去化率较高，可以看出它的供应结构，2R比例最大，达到77，总价段大概在209-216万之间，虽然高于项目周边项目慧芝湖花园等，但宝华城市花园依旧通过自身的品质赢得客户欢迎。房型1/12/23/2合计面积
6、（m2）72-8688-92127-148总套数1322253288房型配比4.5%77%18.5%已售220642250未售11161138去化率18%93 %79%87%成交均价（元/ m2）23936235252384123735THERE市场篇市场篇项目供求项目供求竞品比较竞品比较基本反应了四川北路板块的一个区域市场走势，四家一起斗地主价格稳步成长。宝华城市花园从价格的跟随者，但作为临近的大宁板块却是小区域内的领跑者。THERE市场篇市场篇项目供求项目供求小结小结成交价：区域领跑者成交量：保持快速去化供应结构：主打常规品质2R成交结构：比较反应市场需求区域稀缺、迎合市场客源地图客户特征
7、客户动态分析小结第四部分第四部分 项目客户分析项目客户分析客户分析客户分析客源地图客源地图 FOUR客户篇客户篇莘庄莘庄徐汇区徐汇区长宁区长宁区本本案案七宝区域七宝区域地铁9号线地铁1号线外籍、台湾外籍、台湾从工作区域：大部分客户的工作区域集中在七宝、徐汇、虹桥开发区等商务集中地区从原住地：对于对区域有一定认知度的七宝莘庄的区域客主要吸引他们的是社区品质；对于虹桥徐汇等导入客户主要是由于价格压力，区位，交通等综合影响。市场区域性极强，自住为主客户分析客户分析客户特征客户特征 FOUR客户篇客户篇小区总特点：区位闹中取静，鄙邻城市绿肺，小区品质高，享受七宝成熟商业配套2R（89-96）总价：14
8、0-160万2R（110-114）总价：200万左右3R（126-150）总价：250-300万复式（170-250）总价：500万有身份有追求，非常重视生活质量的人群价格承受力一般，对交通、配套的要求较高对项目品质要求较高，对本案较为认同小面积2R主要是首购客户，对总价较为敏感舒适型2R主要是面积改善型客户，对本项目的环境、品质认同3R以上舒适型是改善型客户，二次以上置业客户，对产品品质要求较高客户分析客户分析客户动态分析客户动态分析 FOUR客户篇客户篇按开发期数社区定位不同期数项目定位客户构成置业目的一期低档区域客自住为主二期中档区域客、外区投资客投资比例增加三期高档区域客、外区客、少量
9、外籍客自住为主三期辐射客源变化板块影响力辐射，价格挤压区域客七宝莘庄外区客徐汇长宁外省客台湾 其他外籍客韩国其他20072008客户篇客户篇小结小结 FOUR客户篇客户篇客户总价承受力较强、对本案品质认同市场区域性极强，自住为主板块影响力辐射，价格挤压，客户范围扩大客户对本案品质认同，客户来源范围不断扩大推案策略广告通路及投放频次企划风格3个USP、1个特色第五部分第五部分 营销推案分析营销推案分析营销推广营销推广推案策略推案策略 FIVE推广篇推广篇由外向内推案前两次推案主推临近广中路的高层考虑原则：最好的位置留在最后，有利于项目的价格成长，组团绿化还没有建设。临近广中路的高层交通相对方便，
10、容易先跑掉。随着项目建设进度，景观绿化的逐步完善朝南区域的高层将会因为景观优势更赢得亲爱。第一次第一次推案推案第二次第二次推案推案营销推广营销推广广告通路广告通路 FIVE推广篇推广篇广告投放通路：主要媒体报纸、杂志期刊，可以看出目标客群的锁定大众群体，从侧面反应出实际上该项目定位并不是走的高端路线投放频次：随着项目的开盘，投入相当的广告，持续的广告投入，保持项目的信息度良好公开。细水长流细水长流日期报纸名称广告费2009-8-20新民晚报2100002009-8-20东方早报2660002009-8-20新闻晨报2000002009-8-20新闻晚报1320002009-8-13新民晚报10
11、80002009-8-13新闻晨报2000002009-8-6租售情报840002009-8-6租售情报1100002009-7-31新闻晨报1050002009-7-30新闻晚报820002009-7-30新民晚报1080002009-7-30东方早报2660002009-7-25上海楼市840002009-7-25上海楼市840002009-7-23新闻晨报2000002009-7-23新民晚报2100002009-7-23新闻晚报1360002009-7-17东方早报2660002009-7-16新闻晚报820002009-7-16新民晚报2100002009-7-16新闻晨报20000
12、02009-7-10上海楼市84000营销推广营销推广企划风格企划风格FIVE推广篇推广篇从一期到二期，从现代城到城市花园延续：城市花园卖点打破：概念“基因概念”“居住梦想”营销推广营销推广3个个USP、1个特色个特色FIVE推广篇推广篇品牌品牌营销营销成熟成熟配套配套品质品质社区社区交通便利经典户型运动休闲宝华现代城的成功演绎成熟商圈高附加值车位充足卖点提炼卖点提炼宜居宜居SWOT分析第六部分第六部分 项目项目SWOTSWOT分析分析SWOT分析分析 SIX结论篇结论篇SWOTSWOT分析分析优势优势 (Strength) (Strength)劣势劣势 (Weakness) (Weakness)区位：成熟生活圈生态：成熟生态园林交通：出行便利品质：高档社区品质区域最高价位缺乏有力支撑自身商业配套很不成熟周围小环境欠佳机会 Opportunity需要解决的难点：自身商业配套的处理市场环境差定价偏高轨道16号线2020年开通，站点广粤路虹口板块供应量有限小区所剩房源位置佳威胁 Threaten问题解决方法关键词：销售周期延长适当的促销活动，加大宣传力度刚性需求释放，市场前景不佳慧芝湖花园二期还有很大体量未推出
