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1、20192019大理市房地产市场年报2019.01.01-2019.12.31目录CONTENTS01020304宏观环境一级市场二级市场总结与展望01宏观环境全国宏观区域宏观宏观小结全国宏观Part1.1n商品房销售额与销售面积也与今年2月份见底后逐渐回升，截止11月份，商品房销售面积恢复正增长。商品房销售额增速也连续三个月维持在7%以上的增速。2018年1-11月1-12月2019年1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月0246810121416-2-4-61.41.3-3.6-0.9-0.3-1.6-1.8-1.3-0.6-0.10.10.2
2、12.112.22.85.68.16.15.66.26.77.17.37.3全国商品房销售面积及销售额增速商品房销售面积（%）商品房销售额（%）n2018年11月至今，国房景气指数于2019年1月份见底，然后逐渐回升，主要原因在于一二线城市政策的适度宽松，对市场整体回温有小幅带动。2018年11月2018年12月2019年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月99.5100100.5101101.5102102.5101.94101.85100.55100.57100.78100.92100.85 100.89100.9100.94101.08101.14101.162018年11月
3、-2019年11月国房景气指数2019年全国房地产市场环境市场环境100-300亿300-500亿500-1000亿1000-3000亿3000亿以上0204060806927302465730292972019年百亿房企各阵营数量情况2018年2019年20162019年全国前200房企分梯队销售金额集中度梯队集中度2016年2017年2018年2019年同比增减TOP37.31%9.43%9.80%9.54%TOP1015.88%19.58%21.27%21.43%TOP2020.82%26.19%29.32%29.91%TOP5029.71%37.35%43.27%43.47%TOP10
4、038.32%46.17%53.55%52.97%TOP20045.96%52.82%60.76%59.63%地产TOP3三进入6000亿时代，截止年底，千亿房企扩容至36家，百亿房企持续分化，市场份额向头部企业集中，分化加速，强者恒强。l千亿房企扩容至36家，比去年增加6家，lTOP3房企销售金额占比9.54%，同比下降0.26%；lTOP10房企销售金额占比21.43%，同比上涨0.16%；lTOP50房企销售金额占比43.47%，同比上涨0.20%；2019年全国政策一览1月4日央行决定下调金融机构存款准备金2月25日银保监会：继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实
5、行审慎的贷款标准！3月12日住建部：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，把稳低价、稳房价、稳预期的责任落实到实处，保持改革的连续性与稳定性，防止大起大落。3月15日政策方向没有变化、目的没有变化、责任没有变、途径没有变。3月18日城乡建设部座谈会：坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标4月17日，银保监会：继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长！4月19日住建部对2019一季度房价、地价波动幅度加大的城市进行了预警提示！4月19日中共中央政治局会议：落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制5月10日央行：坚持房地产金融政策
6、的连续性、稳定性5月17日银保监会：严查房地产违规融资6月13日，郭树清：房地产业不仅过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产业的投机行为，使其泡沫化问题更加严重6月14日央行增加再贴现和常备借贷便利额度7月2日住建部：积极创新老旧小区改造投融资机制，吸引社会力量参与7月7日银保监会：加强房地产信托领域风险防控7月30日政治局会议：不将房地产用作短期刺激经济手段8月26日央行：首套商业性个人住房贷款利率不得低于同期LPR9月19日央地政策齐发：严防资金违规流入房地产10月8日央行：新发放个人房贷利率根据LPR调整！12月28日央行：2020年3月起存量浮动利率贷款定价基准转换为LP
7、R11月22日发改委：引导规范金融、地产企业进入养老市场11月16日央行：因城施策，不将房地产作为短期刺激经济手段全国重点政策解析全国政策调控：坚持房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”政策，不将房地产作为短期刺激经济的手段，地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。2019年地方出台的调控政策数量下降施政方式由全面覆盖到针对出台过渡稳地价、稳房价、稳预期防止房价大幅波动，保证房地产行业健康发展一城一策因城施策调控政策由短期向长期转变三稳政策常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，放宽落户限制不将房地产作为短期刺激经济的手段人才新政持续
8、发力晋城呼和浩特成都西安重庆南宁三亚、海口珠海、惠州广州、佛山、深圳福州、泉州杭州、上海、宁波、徐州、苏州、盐城、绍兴常州、台州南京、无锡合肥、芜湖青岛天津、济南、郑州、太原、大连哈尔滨、吉林熊安、通州、石河子开封武汉长沙芜湖宜昌贵阳西宁区域宏观Part1.2投资增长小幅回升，重点领域支撑有力l1-11月，全省固定资产投资（不含农户）同比增长6.3%，增速比全国（5.2%）高1.1个百分点。分产业看，第一产业同比增长22.3%；第二产业增长9.5%；第三产业增长4.8%。从重点领域看，民间投资同比增长21.3%；工业投资增长9.4%；基础设施投资增长3.3%。l从房地产市场看，全省房地产投资同
9、比增长25.5%，其中，住宅投资同比增长42.4%；商品房销售面积同比增长7.5%，销售额同比增长13.8%。金融机构人民币存贷款增速平稳l11月末，全省金融机构人民币存款余额为32904.75亿元，比年初增加2379.19亿元，同比增长7.0%，增速比上月回落0.1个百分点，其中，住户存款同比增长9.7%，非金融企业存款增长3.2%；全省金融机构人民币贷款余额为30990.93亿元，比年初增加2831.07亿元，同比增长11.1%，增速较上月回落0.6个百分点，其中短期贷款同比增长2.4%，中长期贷款增长12.6%，在中长期贷款中，个人消费贷款增长26.5%。l总的来看，1-11月，全省经济
10、运行基本平稳。当前国内外各种风险挑战的复杂局面明显上升，国内外不稳定不确定因素增多，全省经济下行压力加大。下一步，全省上下要继续贯彻落实党中央国务院的各项决策部署，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持以供给侧结构性改革为主线，努力保持经济平稳运行。大理州全州实现住房公积金归集30.08亿元l112月，大理州全州实现住房公积金归集30.08亿元，增长6.44%；归集总额达213.52亿元，增长16.4%；归集余额87.42亿元，增长12.19%；提取住房公积金20.58亿元，累计提取126.1亿元，增长19.5%；发放住房公积金贷款18.54亿元，贷款总额132.34亿元，增长16.29
11、%；贷款余额75.51亿元，增长13.81%。区域经济2019年云南省1-11月份经济运行情况2013年2014年2015年2016年2017年2018年0501001502002503003504004500.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%216.4265.57282.77297.3386395.0830.42%23.65%2.68%5.14%8%7.50%大理市2013-2018年经济运行情况GDP增长率5.00%45.70%49.30%2018年大理市经济产业结构比第一产业第二产业第三产业u过去五年大理市经济运行情况稳定，2013
12、-2014年经济处于高速增长期，增速远超国内及省内平均水平，为2016年的地产旺市奠定了良好的财富积累基础。u由于现阶段2019年大理市国民经济运行公报还未公开，参照2018年大理地方经济产业机构分析，大理市一、二、三产业的比重为74548；分别增长5.6%；增长5%；增长12.4%。大理市是一个以固定资产投资及第三产业（旅游业）为核心经济支柱的城市。区域经济2014年2015年2016年2017年2018年35435535635735835936036136236336402468101214359.23358.44360.53361.88363.5212.712.74.723.435.19
13、2014-2018大理州人口数量走势人口（单位万人：）增长率城镇2015年2020年2025年中心城区下关27.029.033.0古城7.58.09.0凤仪13.516.323.0海东5.18.011.0中心城区小计53.161.376.0新市镇喜洲镇0.81.11.1湾桥镇0.50.50.5银桥镇0.70.80.8挖色镇0.50.50.5上关镇0.60.60.6双廊镇0.30.30.3中心社区太邑乡（社区）0.20.20.2村中心村109个24.321.720基层村403个城镇总人口56.765.380市域总人口8187100在过去的三年里，大理州总人口数量在稳步增长，2018年人口总数已达
14、到363.52万人。人口增长率维持在35之间，人口增速相对趋缓。2016年接待国内外游客1507.73万人次，对城市商业发展形成有力的消费力支撑.稿件来源：中华人民共和国第六次人口普查结果区域人口云南省“限墅令”升级大理州停止开发海东、海西、海北区域大理州洱海保护条例修订升级云南“限墅令”升级，独栋、双拼进入收藏时代；大理洱海保护升级，区域扩大，环洱海地产开发项目为环保让步，多家开发商开发进度受阻。区域政策重点政策汇总区域政策限墅令“限墅令”再度升级，别墅进入收藏时代！2019年4月，住建部再次发文，立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续。本阶段梳理的范围是独栋、双拼别墅项目，市场上
15、更常见的联排、叠加等项目不在本阶段上报范围内；一是住宅仅为独栋、双拼两种或其中一种类型的建设项目；二是存在违法建设，包含独栋或双拼的其他建设项目独栋、双拼消失，联排受限（容积率）趋势1：叠拼产品成趋势趋势2：别墅洋房化趋势3：别墅扁平化底TOWN、顶跃、三叠全跃）大平层区域政策限制开发海东组团：以休闲、旅游、商务、文化、创意为主的生态休闲商务中心（已停止开发建设）；凤仪组团：以先进制造业和现代物流业为主要职能的现代制造业基地；海西（包括城郊、古城）组团：以旅游、教育、文化为主要职能的国家级历史文化名城。下关组团：区域金融、信息、服务、消费中心，区域性综合交通枢纽；l要点一：从严控制洱海流域各类
16、城乡建设活动，全面停止海东、海西、海北片区的开发类项目审批和建设，l要点二：制定分区分类处置意见，强化对洱海流域项目规划审查，对不符合环境保护、洱海保护要求的项目，州、县市规委会一律不予审查，l要点三：一级保护区内不新批、新建任何房地产项目。政策内容趋势1：下关片区、满江片区开发商扎堆开发趋势2：下关片区棚改政策持续推进，加快土地置换趋势3：环保优先，地产开发为环保让路，规划审批趋严。洱海保护条例各保护区禁止事项如下：洱海一级保护区：洱海内的船只需审批同意,方可使用；保护区内仅能有挂牌保护的建筑，禁止新建、改建、扩建与洱海生态保护无关的建筑物、构筑物；餐饮、住宿等经营活动实行严格管控，洱海湖区
17、和湖滨带范围内禁止从事餐饮、住宿等经营性活动；禁止垂钓。洱海二级保护区：保护区内禁止新建、改建、扩建除公共基础设施、公共服务设施以外的建筑物、构筑物。禁止建设畜禽养殖场，从事餐饮具和被服消毒、洗涤等经营性活动。洱海三级保护区：保护区内禁止削山造地等破坏景观、植被、地形地貌的建设活动。11月19日，大理州政府正式发布云南省大理白族自治州洱海保护管理条例（以下简称洱海保护条例），全文分为总则、保护管理职责、综合保护管理、一级保护区管理、二级保护区管理、三级保护区管理、法律责任、附则等8大章节、计60条管理条例。洱海保护条例将于2019年12月1日实施。区域政策洱海保护条例洱海保护条例升级，洱海湖滨
18、带严禁开民宿和房地产开发，于2019年12月1日起开始实施。宏观小结Part1.3宏观小结【经济面】：2019年全国GDP有望突破100万亿，大理地方经济总体保持平稳，房地产业依旧是大理的支柱产业；【政策面】：国家坚持“房住不炒”的基本定位不变，全年调控政策经历了先松后紧再宽松的变化，总体风格趋稳。大理房地产业为环保政策让步，全年政策趋严，年底有宽松迹象。【人口面】：近三年大理人口增长速度趋缓，外地人呈流出趋势。【行业面】：全国销售面积和销售金额增速总体保持平稳，国房景气指数有所回升；市场份额向头部房企集中，强者恒强。云南昆明、腾冲、西双版纳等市场保持正增长，大理、普洱市场略显疲软。02一级市
19、场土地供求情况土地供应明细分片区土地成交情况一级市场小结n总体来说：按照挂牌出让和协议出让的方式统计，大理一级市场下半年土地成交量要比上半年活跃，2019年住宅用地成交量为614.03亩，同比下降62.6%，其他商服用地成交量为107.01亩，同比下降88.3%。其中10月、12月的住宅用地成交量偏高，有5个月无住宅用地成交，其他月份住宅土地成交都较少,全年只有10月份有其他商服用地成交。2019年大理土地市场成交紧缩，住宅用地成交量同比下降62.6%，商服用地成交量同比下降88.3%2019年土地成交情况2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月20
20、18年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月010020030040050060095.960468.270151.990128.02154.0694.4238.240509.478.1113.000020.170091.1145.69223.590212.362018年-2019年12月大理土地成交详情住宅用地（亩）其他商服用地（亩）2 0 1 9年 大 理 土 地 市 场 共
21、计 成 交2 3宗 ，1 0月 份 的 土 地 成 交 达 到 全 年 成 交 值 的 顶 峰 。2019年土地成交明细月份区域土地用途位置面积（）成交金额（万元）合同签订日期容积率产权年限出让方式受让单位1月下关城镇住宅用地大理经济技术开发区机场路以东，龙山东路以南。5404858.022019年1月29日1.0，2.570协议出让大理创新工业园区天井办事处石坪村资产股份合作社2月下关城镇住宅用地大理市下关镇小花园片区866110971.332019年2月26日1.0，6.070挂牌出让大理天城屋业有限公司3月无-4月无-5月下关城镇住宅用地大理市下关镇州人民医院片区134327756.98
22、2019年5月27日1.0，7.4770挂牌出让大理纳思屋业有限公司6月无-7月无-2019年土地成交明细n全年土地累计共成交23宗，其中住宅用地成交21宗，商服用地成交2宗，成交的土地中有5宗为洱海保护搬迁安置地，上半年土地供应量较少，故成交量也偏低，下半年土地供应量有所上涨，故成交主要集中在下半年，截止年底，供应土地全部成交。2019年土地成交明细月份区域土地用途位置面积（）成交金额（万元）合同签订日期容积率产权年限出让方式受让单位8月满江城镇住宅用地大理经济技术开发区满江片区龙腾路以北193642608.89322019年8月2日1.0，3.970协议出让大理经济技术开发区满江办事处满江
23、第二农业社满江城镇住宅用地大理经济技术开发区满江片区龙腾路以北143602006.60362019年8月2日1.0，3.970协议出让大理经济技术开发区满江办事处黄瓜营第一农业社满江城镇住宅用地大理经济技术开发区满江片区龙腾路以北235393171.4192019年8月2日1.0，3.970协议出让大理经济技术开发区满江办事处黄瓜营第二农业社下关城镇住宅用地大理市下关镇洱海南路林业局车队片区18642264.762019年8月13日1.0，6.7570挂牌出让大理华茂房地产开发有限公司下关城镇住宅用地大理市下关镇洱海南路林业局车队片区15501883.252019年8月13日1.0，6.757
24、0挂牌出让大理华茂房地产开发有限公司9月下关城镇住宅用地大理经济技术开区发天井片区明珠小区以西451389.24632019年9月17日1.0，2.070挂牌出让大理银河房地产开发有限公司下关城镇住宅用地大理经济技术开区发天井片区明珠小区以西48054144.0712019年9月17日1.0，2.570挂牌出让大理银河房地产开发有限公司下关城镇住宅用地大理经济技术开区发天井片区明珠小区以西288248.62432019年9月17日1.0，2.070挂牌出让大理银河房地产开发有限公司下关城镇住宅用地大理经济技术开区发天井片区明珠小区以西2488621463.94212019年9月17日1.0，2
25、.570挂牌出让大理银河房地产开发有限公司2019年土地成交明细2019年土地成交明细月份区域土地用途位置面积（）成交金额（万元）合同签订日期容积率产权年限出让方式受让单位10月满江城镇住宅用地大理市满江片区龙腾路以北38756.54652019年10月10日1.0，3.970协议出让大理经济开发区满江村新村村民小组海西城镇住宅用地大理市大理镇上末村以西，钜融城以北4409616139.1362019年10月12日1.0，1.170挂牌出让大理州洱海保护治理有限公司海西其他商服用地大理市大理镇上末村以西，钜融城以北4038615568.8032019年10月12日1.0，1.140挂牌出让大理
26、州洱海保护治理有限公司海西城镇住宅用地大理市大理镇上末村以西，钜融城以北4967118179.5862019年10月12日1.0，1.170挂牌出让大理州洱海保护治理有限公司满江其他商服用地大理市满江片区晋湖村308832177.23532019年10月30日0.340挂牌出让大理泽大创成商业运营管理有限公司满江城镇住宅用地大理市满江片区晋湖村547576160.18392019年10月30日1.0，2.370挂牌出让大理泽大创成商业运营管理有限公司11月-12月下关城镇住宅用地大理市下关镇大凤路以西、兴达检测站以南512308076.43162019年12月16日1.0，1.170挂牌出让大
27、理州洱海保护治理有限公司下关城镇住宅用地大理市下关镇大凤路以西、兴达检测站以南6868710828.56712019年12月16日1.0，1.170挂牌出让大理州洱海保护治理有限公司满江城镇住宅用地大理市满江片区红山路以西，彩云路以北，凤飞路以南1223816007.61792019年12月16日1.0，4.070挂牌出让大理览海申慈产业发展有限责任公司下关城镇住宅用地大理市下关镇人民北路79号83603024.13062019年12月18日70协议出让大理州建投开发有限公司下关城镇住宅用地大理创新工业园区滨海大道以北9186.6112019年12月24日1.0，1.570划拨大理创新工业园区
28、天井办事处石屏村资产股份合作社2019年土地成交明细2019年大理市分片区土地成交情况n从上表可看出，2019年大理住宅和商服用地成交721.04亩，其中住宅用地614.03亩，商服用地107.01亩。n住宅用地成交最多的为下关片区，占全年住宅用地成交的46.58%，下关片区拿地最多企业为大理州洱海保护治理有限公司，拿地180.06亩，占下关片区拿地总和的62.94%，该地主要是洱海保护生态搬迁安置。海西片区成交的土地多为大理洱海保护生态搬迁“1806”小镇用地。满江片区用地成交多为大理泽大创成商业运营管理有限公司拿地。凤仪和海东片区无住宅和商服土地成交。2019年大理住宅和商服用地成交以下关
29、、海西和满江片区为主，凤仪海东片区无土地成交。下关海西满江凤仪海东0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00286.09140.79187.1500060.6446.37002019年各片区住宅和商服用地成交情况住宅用地成交面积（亩）商服用地成交面积（亩）u2019年大理全住宅和商服用地年成交金额153992万元，住宅用地均价222万元/亩，商服用地166万元/亩。u各片区中，住宅土地成交金额最高是下关片区，其次是海西片区；商服用地成交金额最高是海西片区，其次是满江片区，下关、凤仪和海东片区无商服用地成交。u片区成交亩均价中，住宅用地均价最高是下
30、关片区，其次是海西片区，商服用地成交均价最高是海西片区，其次是满江片区。2019年大理各片区住宅和商服用地成交金额详情片区总成交金额（万元）住宅金额（万元）亩均价（万元/亩）商服用地金额（万元）亩均价（万元/亩）下关719167191625100海西498883431924415569257满江3218830011160217747凤仪/海东/总计153992136246222177461662019年大理住宅和商服用地成交以下关、海西和满江片区为主2019年大理市分片区土地成交金额详情一级市场小结n2019年大理土地市场住宅和商服用地共计成交23宗，其中住宅用地成交21宗，商服用地成交2宗；
31、有5宗土地是洱海保护搬迁安置地，面积占了成交面积总量的53%。在全国调控政策频出、洱海保护政策升级的情况下，土地供应受限，土地成交有所缩紧。n2019年大理住宅和商服用地成交总量同比2018年下降71.8%，供应片区主要集中在下关、海西和满江片区。n在过去一年的时间里，土地的供应量和成交量大幅减少，土地供应和成交主要集中在下半年。一方面，由于洱海保护的相关政策，洱海周围限制开发，土地供应量较去年大幅减少，房企在土地投资上也更加谨慎。另一方面，房企融资环境趋紧，特别是土地的规范和收紧，也影响了房企拿地的冲动。n在海东停建处置和转型转移发展的情况下，大理新区的的建设脚步也加快，大理房地市场或将向大
32、理新区偏移，这也是海东片区全年无土地供应成交的原因。03二级市场供应情况成交情况交叉关系供求关系大事记二级市场小结二级市场供应情况Part3.12019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月16141210864200.728.82.549.5810.109.7211.911.935.231.4911.207.500.000.000.000.060.090.002.700.000.000.001.550.720.000.000.000.000.000.000.000.
33、000.000.000.000.002019年大理市商品房供应走势供应面积（住宅）万供应面积（商业）万供应面积（其他）万n全年供应以住宅为主，商业供应峰值在7月份，供应项目是纳思城市春天。n因大理城市控规，报规报建停止，洱海环保成为未来政府工作重点，前期规划通过项目在市场空白期加紧供货，高价快速去化，实现资金回笼，支撑市场量价，填补市场供应空白。全年供应以住宅为主，4-7月份供应量最集中，商业供应量较少，同比大幅下降！2019年商品房供应走势29行业实操2019年各面积段供应详情供应面积段（）住宅供应套数面积段占比同比增长（%）商业供应套数面积段占比同比增长（%）40以下40%-94%2754
34、1%104%40-702414%-88%14722%-54%70-904327%-39%558%0%90-120170028%42%8913%68%120-150212635%-27%335%-51%150-300160926%-11%7311%14%300以上20%-99%61%-67%总计6114100%-31%678100%-5%首置、首改仍是市场主力需求，商业供应面积和面积段进一步压缩。n2019年住宅供应面积段集中在90-120、120-150、150-300，90-120面积段供应同比增长；n2019年商业供应集中在40以下，同比增幅较大。2019年商品房供应面积段详情30行业实操
35、2019年1-12月月度预售证签发明细月份项目名称开发企业供应总面积（）住宅（）商业（）其他（）备注1沧海一墅实力集团7228.356095.711132.642岭秀湾大理瑞腾文化旅游开发有限责任公司7367.537367.53中梁大理壹号院中梁地产大理公司44189.5444189.54左岸高地大理钜融文化城投资有限公司9920.509920.50实为40年产权住宅大理十畝天泰集团26507.9626507.963沧海一墅实力集团810.72810.72金海岸庄园大理金石房地产开发公司9966.49966.4花坞许诺小镇实力集团14635.414635.44大理泰玺茗苑昆禄集团大理汇宁地产2
36、9968.8929323.45645.44建投龙悦华府云南建投42385.3842385.38大理满江花园百爵地产24081.624081.62019年全年签发预售证34张，新增供应面积85.84万，新增供应住宅6144套，商业678套。2019年市场刚需项目良性取证，市场空档期强势入市，填补空白，支撑市场量价。2019年商品房预售证签发明细31行业实操2019年1-12月月度预售证签发明细月份项目名称开发企业供应总面积（）住宅（）商业（）其他（）备注5中梁一号院中梁地产大理公司8241.048241.04大理泰玺茗苑昆禄集团大理汇宁地产63436.6863436.68海川锦园大理市堃驰房地产
37、有限公司30177.0729315.94861.136满江华府百爵地产60069.0160069.01大理悦山海云南吉兴隆大理古都文化产业投资公司12109.0112109.01实为40年产权住宅大理水岸华府云南城投大理城市综合开发有限公司25017.4625017.467城市春天纳思屋业134188.03110781.5823406.45嘉逸岭湾天泰集团11830.28275.033555.172019年商品房预售证签发明细32行业实操2019年1-12月月度预售证签发明细月份项目名称开发企业供应总面积（）住宅（）商业（）其他（）备注8龙悦华府云南建投19341.3819341.389小院子
38、南区实力集团7022.087022.08江岸景苑4288.924288.92建投龙悦华府云南建投41031.0841031.0810小院子北区实力集团10834.6910834.69大理悦山海大理古都文化旅游投资有限公司2789.522789.52大理公馆佳利集团1229.711229.7111大理公馆佳利集团9652.289652.28经开国际商住小区大理经开建设开发投资有限公司6233.736233.73滇西商务中心天城屋业34781.0027839.816941.19满江华府百爵地产76873.1474520.702352.4412小院子北区实力集团4259.64259.6实力云想山47
39、20.394720.39实力云想山7052.097052.09龙都盛世南地地产66192.8859006.297186.592019年商品房预售证签发明细33行业实操2019年1-12月商品房预售供应情况月份项目名称片区物业类型供应套数供应面积1沧海一墅海西住507228.352岭秀湾海西住317367.53中梁大理壹号院下关北区住29344189.54左岸高地海西商669920.5大理十畝下关南区住28426507.963沧海一墅海西住8810.72金海岸庄园满江住1099966.4花坞许诺小镇满江住12014635.44大理泰玺茗苑下关南区住25829323.45商18645.44建投龙悦
40、华府下关北区住33542385.38大理满江花园满江住19224081.62019年各项目预售证供应详情34行业实操2019年1-12月商品房预售供应情况月份项目名称片区物业类型供应套数供应面积5中梁一号院下关北区住568241.04大理泰玺茗苑下关南区住43763436.68海川锦园下关北区住17629315.94商18861.136满江华府满江住48260069.01大理悦山海海西商9912109.01大理水岸华府下关北区住19425017.467城市春天下关南区住718110781.58商26823406.45嘉逸岭湾住1048275.03商353555.178龙悦华府下关北区住1521
41、9341.382019年各项目预售证供应详情35行业实操2019年1-12月商品房预售供应情况月份项目名称片区物业类型供应套数供应面积9小院子南区海西片区住377022.08江岸景苑凤仪片区住284288.92建投龙悦华府下关北区住30541031.0810小院子北区海西片区住6110834.69大理悦山海海西片区商202789.52大理公馆满江片区住111229.7111大理公馆满江片区住1429652.28滇西商务中心下关南区住22827839.81商656941.19经开国际商住小区经开区商366233.73满江华府满江片区住49974520.7商582352.4412小院子北区海西片区
42、住264259.6实力云想山满江片区住484720.39实力云想山住497052.09龙都盛世下关南区住49659006.29龙都盛世商1807186.592019年各项目预售证供应详情36行业实操二级市场成交情况Part3.2大理市2019年备案汇总月份套数面积（）均价（元/）元月6447897995302月30737370113723月31236534122564月59067850122755月68684765120206月74895340105597月64687083118058月1036129810114899月574700621217710月440775071124911月31338
43、3281294112月5156073312857合计681186436011575全年成交（备案）8月份达到峰值，成交面积约13万方，全年备案均价维持在11500以上，11月份备案均价达12941元/，为年内最高。2019年月度成交（备案）情况38行业实操77513987004221798609246077403718553880119288510836739290635743123220面积（平米）金额（万元）单价套数住宅商铺公寓/写字楼车库其他01000002000003000004000005000006000007000008000009000001000000010002000300
44、040005000600070006357431232202019年各物业类型备案详情2019年总计成交（备案）6811套，备案面积86.44万，备案金额100亿元，备案11575元/。n2019年大理住宅备案6357套（含40年商业住宅），整体备案均价11928元；n商铺备案431套，整体备案均价8510元/；n公寓写字楼备案23套，写字楼供应来自泰业国际广场、大理公馆和洱海寰球时代；n车库备案22个，车库备案为春江海月湾、梨花溪、银海山水间；2019年各物业类型成交（备案）详情39行业实操479606931432197821034259290590926158505115561973914
45、2122377376217317453581232117017525893847104面积（）金额（万元）套数均价（元/）下关海西凤仪满江海东0100000200000300000400000500000600000700000020004000600080001000012000140001600018000200003773762173174535812321170175258938471042019年各片区总体成交（备案）详情备案金额占比（%）59%16%1%20%4%下关片区主导，满江和海西片区较活跃，海东艰难去库存，凤仪片区基本停滞。n下关片区依然是供应主力片区，刚需泰玺名苑、滇西商
46、务中心、水岸华府为主要供应项目，首改及改善以大理十畝、龙悦华府、中梁壹号院为主，下关片去以这几个项目支撑市场量价；n满江片区全年只有满江华府供应，外滩名著、怡景尚居和洱海寰球时代有量；n海西以实力集团大理的小院子南、中、北区为主，悦山海虽有供应，但去化较差；n海东受政策影响被叫停，艰难去化合法库存，凤仪无库存量。2019年商品房分片区成交（备案）详情40行业实操片区分化，下关、满江量跌价涨，海西、海东、凤仪片区量价齐跌。下关满江海西海东凤仪010000020000030000040000050000060000070000005000100001500020000250003000035000
47、40000578057338090136973180784143533479606210342931435929021978104259158182128094641512321938417017710452582018-2019年大理各片区总体备案面积及均价对比面积2018年面积2019年均价2018年均价2019年量跌价涨量价齐跌n受政策导向、市区土地稀缺性、项目品质和需求类型及教育等配套影响，满江、下关量跌价涨；n海西优质产品基本去化殆尽，受政策及调控影响，投资客群信心受挫，投资客群撤场，量价齐跌；n海东被叫停，客群趋向改变，艰难去化前期遗留合法库存，凤仪去化一般产品库存，成交难度加大，
48、两片区量价齐跌；2018-2019年各片区总体成交（备案）对比41行业实操44876092625216651846742741554815015693511312184773234363570754170154631712215169435221100058549面积（）金额（万元）套数均价（元/）下关海西凤仪满江海东01000002000003000004000005000006000000200040006000800010000120001400016000180002000035707541701546317122151694352211000585492019年大理市各片区住宅成交（
49、备案）详情各片区住宅价格分化明显，海西片区成交均价近17000元/，满江片区成交均价突破万元。占比59%17%1%20%3%n下关占比成交占位为59%，配套、地域认知性为主要导向，土地资源稀缺，容量有限；n满江为城市重点发展区域，受控规影响，供应较少，2019年影响有限；n海西片地块基本绝版，项目较少，优质产品不多，成交难度加大；n凤仪无货可供，海东被叫停，市场影响微乎其微。2019年住宅分片区成交（备案）详情42行业实操各片区成交量同比均有所下降，下关片区和满江片区量跌价涨，其余片区量价齐跌。下关满江海西海东凤仪0100000200000300000400000500000600000050
50、0010000150002000025000300003500040000527379321933133421172432138920448760184674926252741521665950593361847077386277122151000516943854952212018-2019年大理市各片区住宅成交（备案）对比详情面积2018年面积2019年均价2018年均价2019年量跌价涨量价齐跌n2019年住宅整体受商业备案营销较小，基本可以忽略不计，片区住宅同比基本和2019年大理市商品房整体备案走势一致：下关片区主导，满江和海西片区较活跃，海东艰难去库存，凤仪片区基本停滞。2018-
51、2019年住宅分片区成交（备案）对比43行业实操301515193132424531776426111570244110301858314133302487796454958481998318734面积（）金额（万元）均价（元/）套数下关海西凤仪满江海东050001000015000200002500030000350004000045000050100150200250141333024877964549584819983187342019年大理市各片区商业成交（备案）详情占比57.55%2.12%0.33%14.90%25.10%商业全年成交总体偏少，集中在下关和满江片区，因缺乏优质商业体
52、的支撑，成交均价相对偏低。n商业2019年供应和备案双双走弱，受贷款政策、涨价幅度和变现难度的多重影响，优质商铺资源稀缺，市场成交难度大；n满江片区受大理满江建材城14747，均价2231元/备案影响，拉低整体备案均价，剔除大理满江家居建材城底价备案影响，满江片区商业备案均价9000元/左右；n海东逆势走强，主要备案来自大理海洋城。2019年商业分片区成交（备案）详情44行业实操下关满江海西海东凤仪050001000015000200002500030000350004000045000050001000015000200002500030000350004000045000419722055
53、93639796039553015124245519317763132217870108302157761070914133454930248584877962018-2019年大理市各片区商业成交（备案）对比面积2018年面积2019年均价2018年均价2019年满江片区和海东片区商业成交量同比上涨，其他片区量能下降，海西片区商业价格逆势走高n下关随着泰业国际广场和泰安新城时代天街优质商业去化后，片区无优质商业供应，总体价跌，同比跌幅36个百分点，但也维持在14000元/以上；n海东被政策叫停，存量巨大，大理海洋城在大理唯一的海洋馆加持下，以价换量，走货回现；n满江、凤仪市场均无优质商业，部
54、分住宅底商均价基本维持在9500元/的备案均价。2018-2019年商业分片区成交（备案）对比45行业实操大理市2019年竞品项目住宅成交（备案）汇总片区项目名称物业类型备案套数备案面积（）备案金额（万元）备案均价（元/）下关北区建投龙悦华府住宅7199368613529414441大理十畝住宅523590009096015417中梁一号院住宅469621168195313194惠丰瑞城住宅94133971707612746下关南区大理泰玺茗苑住宅56164495600859316满江片区满江华府住宅64080050695568689大理公馆住宅282213923149814724红塔怡景尚居
55、住宅130197902050510361外滩名著住宅162171951777310336实力云想山住宅100123901270610255海西片区大理悦山海住宅121101491646816227泰玺名苑、满江华府全年累计成交均价不足万元，龙悦华府、大理十畝、中梁壹号院、大理公馆等项目全年累计成交均价保持在13000元/以上。竞品项目住宅成交（备案）汇总46行业实操大理市2019年竞品项目住宅备案排名及市场占比汇总序号项目名称物业类型备案套数备案面积（）备案金额（万元）备案均价（元/）市场占比1建投龙悦华府住宅719936861352941444125%2大理十畝住宅5235900090960
56、1541717%3中梁一号院住宅46962116819531319415%4满江华府住宅6408005069556868913%5大理泰玺茗苑住宅5616449560085931611%6大理公馆住宅2822139231498147246%7红塔怡景尚居住宅1301979020505103614%8外滩名著住宅1621719517773103363%9惠丰瑞城住宅941339717076127463%10大理悦山海住宅1211014916468162273%竞品项目住宅成交（备案）占比明细竞品排名中，龙悦华府以13.5亿元的成交金额占据榜首，市场占比24%，大理十畝以9.1亿元的市场份额排名第
57、二。47行业实操020000400006000080000100000120000140000160000云南城投大理天城屋业大理展宏屋业佳利集团昆禄集团大理汇宁房地产开发有限公司百爵地产中梁地产大理公司天泰集团实力集团云南建投27610310873737240131600857024981953909601131171352942019年企业销售业绩排名（含住宅和商铺）金额（万元）2019年大理市房地产企业销售TOP1048行业实操020000400006000080000100000120000140000160000沧海一墅滇西商务中心大理公馆龙祥苑大理泰玺茗苑苍山假日公园满江华府中梁大
58、理壹号院大理十畝建投龙悦华府2819329964314983730560085671686955681953909601352942019年大理商品房住宅项目销售排名（含40年产权住宅）金额（万元）2019年大理项目住宅销售TOP1049行业实操020004000600080001000012000140001600018000汇宁豪品铿富泰新城大理满江建材城滇西中药材物流经营中心纳思城市春天泰安新城惠丰瑞城理泛亚经贸大厦泰业国际广场大理海洋城195028643290339440895938677669798221165222019年大理是商铺项目备案排名金额（万元）2019年大理项目商业销售
59、TOP1050行业实操二级市场交叉关系Part3.32019年大理市商品房住宅面积段与总价段交叉表面积段30万以下30-60万60-80万80-120万120-180万180-300万300万以上总计占比40以下18800000260.45%40-7012236179568504968.59%70-9014011825970143063110.93%90-1202251008523536715141424.49%120-1500822058010775451230539.93%150-3000023917637123582314.26%300以上00005766781.35%总计3339141
60、91786168911383175773100%占比0.57%6.77%7.26%30.94%29.26%19.71%5.49%100%u面积段90-120、150-300，总价段80-120万、120-180万成交量最大，150-300，总价300万以上产品成交亦不俗；u40-70，总价30-60万、60-80万类型的中小面积段产品市场热度较好。首置、首改产品成主流，大面积再改或终置类型产品成交亦不俗。住宅面积段与总价段交叉关系52行业实操2019年大理市商品房住宅年龄段与总价段交叉表年龄段30万以下30-60万60-80万80-120万120-180万180-300万300万以上总计占比2
61、0岁以下31332020289961.66%20-25岁21116848459152714.69%25-30岁122623492821341986915.05%30-35岁3358044031216341107418.60%35-40岁729652842742174792315.99%40-45岁258742442701884988515.33%45-50岁657722092261845681014.03%50-55岁430439213281434257.36%55-60岁53324564339192193.79%60岁以上21052027182362013.48%总计353934591805
62、166111163045773100%占比0.61%6.81%7.95%31.27%28.77%19.33%5.27%100%年龄段较集中，低总价投资、养老度假型产品多为60岁以上客户。n年龄段集中在25-50岁之间，总价在80-300万以内成交量最大；n20-25岁，50岁以上人群购买力亦较强。住宅年龄段与总价段交叉关系53行业实操2019年大理市商品房商业面积段与总价段交叉表（含40年产权住宅）面积段30万以下30-60万60-80万80-120万120-180万180-300万300万以上总计占比40以下1737104821797.89%40-702047651631045340740.
63、66%70-9022541623183919.09%90-1207611223819410710.69%120-15057131041331612512.49%150-30006021039402217317.28%300以上00011314191.90%总计71162105226254120631001100.00%占比7.09%16.18%10.49%22.58%25.37%11.99%6.29%100.00%中小面积段产品集中，中大面积段产品分布平均。n40-70（大部分为海西片区40年产权旅游地产），总价段60-180万之间，成交去化最好，90-300，总价段30-60万成交量最大，1
64、20-180万，180-300万之间成交集中，分布平均；商业面积段与总价段交叉关系54行业实操2019年大理市商品房商业年龄段与总价段交叉表（含40年产权住宅）年龄段30万以下30-60万60-80万80-120万120-180万180-300万300万以上总计占比20岁以下210510131011616.09%20-25岁26191140333.30%25-30岁35698111781115915.88%30-35岁72017212711210510.49%35-40岁51819282714611711.69%40-45岁614214160301518718.68%45-50岁3111537
65、43131013213.19%50-55岁5715302917310610.59%55-60岁2412311115575.69%60岁以上433161620444.40%总计71162105226254120631001100.00%占比7.09%16.18%10.49%22.58%25.37%11.99%6.29%100.00%年龄段相对分散，成交总价集中在80-180万之间。n成交主力年龄段50-50岁之间，其中，25-30岁，40-45岁之间成交最活跃；n成交总价80-120万、120-180万之间成交最活跃，其次为30-60万之间；商业年龄段与总价段交叉关系55行业实操二级市场供求关系
66、Part3.42019年二级市场总体供应同比下跌25.36%，商业供应进一步回落。n2016年2019年，二级市场供应中，2018年达到峰值，之后呈现回落；n供应呈现住宅和商铺供应总体下降，其中住宅同比下跌24.56%，商铺同比下跌35.45%。2016-2019年供应中，住宅占比逐年增加，商业占比呈现回落。2016年2017年2018年2019年020406080100120140968711585.84历年大理市商品房供应情况单位：万2016-2019年商品房供应物业比例供应面积（万）2016年占比2017年占比2018年占比2019年占比总面积96100%84100%115100%85.
67、84100%住宅7780%6780%10793%80.7294%商业1920%1720%7.77%4.976%供应回落主因：地少、控规、洱海环保二级市场供求关系产品供应变化57行业实操2016年2017年2018年2019年02040608010012014016002000400060008000100001200014000968711585.8415114314686.44630077711019111575大理市商品房历年供销价走势供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）供应由升到降，成交下降，价格稳步走高，整体量跌价涨。n去库存从供应到成交推动容量走高，但随着外地客户大量涌入，推
68、高市场价格，前两年呈现量价齐涨。n2018年后，大理受洱海环保及国家政策调控的双重影响，市场端无论是土地还是产品均供不应求，客户还在前两年房价持续上涨的恐慌情绪中，先购为主，市场房价整体维持在高位。二级市场供求关系商品房供销价年度走势58行业实操商品房供应量和成交量同比下降，全年供销处于持平状态，成交价格缓慢攀升！1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月2017年2018年2019年0.005.0010.0015.0020.0025.0030.0002
69、0004000600080001000012000140003.94 1.69 7.28 3.36 10.7011.54 3.63 3.31 10.38 3.61 24.99 2.19 5.23 6.52 6.49 9.29 14.0111.4314.64 9.37 13.7716.2914.86 6.93 0.72 8.80 2.54 9.64 10.19 9.72 14.61 1.93 5.23 1.49 12.75 8.2217.6612.6215.4411.4711.4911.0211.3610.309.49 9.4014.678.5513.295.826.518.1911.6113.
70、3318.1119.3710.6812.648.54 8.497.903.74 3.656.788.489.538.7112.987.017.753.836.076983777770986843758786397478916783837523804787988517915785791001510248996496981084411944101981110211692953011372122561227512020105591180511489121771124912941128572017-2019年大理市商品房供销价月度走势供应面积（万/）成交面积（万/）成交均价（元/）n市场库存有限，刚需
71、客群挤压严重，良性取证刚需项目支撑市场量价。-n2018-2019年，土地供应有限、规划控制调整及洱海环保钳制市场供货，市场无法扩容，供需基本饱和。n大理发展重心调整洱海整治保护，房地产市场退居二线。二级市场供求关系商品房供销价月度走势59行业实操2019年全年住宅成交呈量跌价涨的态势，10月份成交均价达13473元/，为年内最高。1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月2017年2018年2019年0.005.0010.0015.0020.0025.
72、0002000400060008000100001200014000160003.26 1.40 4.29 2.05 9.11 6.43 3.63 2.31 8.91 2.41 21.001.83 2.88 4.51 0.00 10.812.73 13.3816.067.95 13.7511.3617.226.91 0.61 8.80 2.54 9.58 10.109.72 11.911.93 5.23 1.49 11.207.5013.785.9116.8611.4710.6210.4910.079.128.719.0813.928.198.895.335.659.289.4916.2017
73、.1415.2414.1410.526.7810.926.763.51 3.425.598.127.86 7.8312.796.885.353.661.2871447296690468437427845471509059815373937492871784828020795093679729937091791027911728100611014111080962710701122251261611930118281257611446118761347312800129382017-2019年大理市商品房供销价月度走势供应面积（万/）成交面积（万/）成交均价（元/）低价快速走量量价齐涨量跌价涨n
74、2016年2019年，二级市场供应中，2018年达到峰值，之后呈现回落；n供应呈现住宅和商铺供应总体下降，其中住宅同比下跌24.56%，商铺同比下跌35.45%。2016-2019年供应中，住宅占比逐年增加，商业占比呈现回落。二级市场供求关系住宅供销价月度走势60行业实操1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月2017年2018年2019年0.001.002.003.004.005.006.000100002000030000400005000060000
75、7000080000900000.680.292.991.311.585.100.00 0.000.460.203.990.360.000.430.001.660.000.65 0.661.440.572.120.160.000.110.00 0.000.06 0.090.002.700.00 0.00 0.001.550.721.11 0.48 0.83 0.42 0.87 0.54 1.29 1.19 0.78 0.31 0.75 0.36 0.50 0.47 0.31 1.30 1.11 1.02 0.69 0.77 0.95 0.74 0.26 0.39 1.13 0.22 0.23
76、1.19 0.35 1.51 0.88 0.17 0.12 2.40 0.18 0.33992510279130011023595301224510031100021093711313183581062964851841712166127688467313424157181547016590164802477017021893921932127241069014154423749551515130211628515852114472017-2019年大理市商业供销价月度走势供应面积（万/）成交面积（万/）成交均价（元/）商业供应量较小，成交以去库存为主，商业成交均价低于去年平均水平。n商业全年
77、供应乏力，但市场存量较大，优质商业基本无存量，普通商业成交难度增加；n住宅价格涨幅优于普通商业，变现难度小，相比商业，住宅有更好的银行政策加持，成为比商业更好的优质投资资产。泰业国际高价备案二级市场供求关系商业供销价月度走势61行业实操2019年分片区供应和去化情况片区新增供应（万）总去化（万）供应占比（%）去化率（%）下关58.3547.9668%82%海东05.930%100%满江20.8321.0324%101%海西6.239.317%149%凤仪0.432.21%512%合计85.8486.43100%101%板块供应分化明显，下关主城区依然是主要供应区域。n海东停止，艰难去库存，凤仪
78、无新增项目。n满江片区因控规和洱海环保，2019年蓄势，预计2020年会超过下关主城，成为主力供货区域。n2019年，下关片区库存主要是天泰大理十畝、建投龙悦华府、中梁壹号院三个项目，其中大理十畝和龙悦华府库存量最大。二级市场供求关系分片区供销关系62行业实操二级市场大事记Part3.52019年大理市在售项目分布图大理的小院子北区悦山海大理的小院子中区大理的小院子南区大理中梁壹号院泰玺名苑滇西商务中心龙悦华府龙祥苑海川锦园水岸华府大理十畝世纪公元满江华府海上明月经开佳园大华锦绣华城雅美湾大理公馆外滩名著怡景尚居洱海寰球时代迪华小镇洱海青城7月7月初，大理惠丰瑞城三期约113套房源加推，均价在
79、1.4万元/；7月14日，大理十畝南麓二期、三期花园别院清盘特惠加推；7月21日，满江华府一期6#楼加推，共计126套房源。开盘均价约1万元/；7月27日，大理公馆苍洱时光6号楼瞰海公寓加推，共推出240套房源；8月8月10日，泰玺茗苑第三次开盘推售，开盘的1号楼约150套房源；8月10日，大理十畝复式洋房首次公开；8月19日，大理悦山海丽世酒店推售，约60套房源；满江华府开盘当天销售470套，去化率85%。泰玺茗苑开盘当天成功认购约347套房源，劲销约4.2亿元。龙悦华府首开，开盘即售罄。 水岸华府开盘当天认筹客户全部转定。海川锦园开盘即售罄。 大理十畝风岚艺术村开盘当天去化31套。4月4月
80、13日：满江华府开盘，首开7、8号楼，共378套房源，中途加推4号楼，共推出货包约558套；4月17日：龙祥苑二期正式开盘，推出12-17栋约190套电梯洋房；4月26日：泰玺名苑开盘，首推2栋、3栋约352套新房；第二天加推房源92套。4月27日：龙悅华府开盘，推出一期15、16、18、19#四栋住宅约300余套房源。5月5月18日：水岸华府一期开盘选房；5月19日：下关北市区海川锦园正式开盘入市，共推出146套新房；6月6月15日：大理的小院子北区，建筑面积约186的阔院正式推售，约50套；6月15日：大理公馆苍洱时光精装小户型开盘，推出180余套房源；6月23日，大理十畝风岚艺术村推出1
81、26平米空中院落，总82套。6月28日，龙祥苑二期加推第11栋、18栋洋房，约90套房源。大事记2019年新增项目动态n8月，大理市人民政府发布，关于下关镇军供站和草料厂地块国有土地上房屋纳入沙河埂片区棚户区改造征收决定的公告。此次棚户区改造，征收范围包含下关镇幸福路以西，建设路以南（军供站地块），下关镇南涧路以东，龙溪大桥以西（草料厂地块）；规划占地面积约为77.20亩；拆除房屋建筑面积约2.5万平方米。n12月10日，大理市人民政府关于大理州外贸大楼片区城区改造提升项目房屋征收范围的公告发出。此次征收范围包含：东起人民北路、西至州消防支队及州公安局宿舍围墙，南至嘉士伯大道、北至人民北路阳洱
82、信用社。用地总面积有26.61亩。n8月经市人民政府研究，决定将火车站站前片区纳入棚户区改造项目计划，拟对下列范围内的房屋进行征收，征收范围：1、金贝商业城片区；东至富海路，西至中国联通云岭大道营业部及原开发区管委会大楼一线，南至巍山路，北至五台路。2、云岭大道东侧地块:东至金贝商业城，南至巍山路，西至云岭大道辅道，北至莲花路。n12月27日，大理市人民政府门户网站公布了阳和上末片区控制性详细规划批前公示，根据规划内容，规划范围北至黑龙溪南岸，南至钜融城，西至苍山自然生态保护线，东以苍山大道。规划区总面积约173.60公顷。n3月22日上午，大理经开区召开棚户区改造工作专题会议。涉及凤仪、满江
83、、天井三个片区，总户数6653户，总人口22769人，改造用地总面积5692亩，总拆迁面积213.9万平方米，安置房建筑总面积319.9万平方米，估算总投资约160亿元，可整理剩余开发利用土地3894.89亩。n云南省财政厅发布了关于2019年度中央财政城镇保障性安居工程专项资金用于城镇老旧小区改造资金分配和中央提前下达的城镇保障性安居工程资金分配情况的公告。大理州的改造面积共205.76万平方米，改造户数17131户，改造楼栋4556栋，改造小区108个，应分配金额22997万元。大事记2019年棚户区改造情况二级市场小结Part3.6部分刚需项目规划通过，良性取证，填补市场空白，支撑市场量
84、价l泰玺名苑、满江华府、海川锦园、滇西商务中心等刚需项目正常取证，销售良好，全年备案强势，杀进前十，但量有限，不能完全释放市场需求。二级市场小结大理市场疲态尽显l受政府工作重心的调整，大理房地产经济退居二线，洱海环保居首，房地产投资市场信心受挫，投资客群撤场，刚需客群虽被挤压，但消费能力有限，中高端住宅价格走高，有心无力。供应、备案同比下跌，均价稳中有涨，全年商品房备案均价在11500元/左右l政府控规，所有报规报建停止，严控洱海环境保护，对项目的评估审核趋严，取证速度缓慢，市场供不应求，均价稳中有涨。供应结构上，住宅供应占比进一步增加，商业供应乏力，优质商业缺乏l住宅供应结构同比上浮，面积段
85、集中在90-120区间，同比增幅最大，开发企业瞄准刚性首置及部分能力有限首改客群，同面积段产品同质化严重，竞争激烈。l商业供应结构同比下跌，面积段分化进一步显现，小面积段40以下及40-70供应占比最高。68行业实操04市场发展与预判政策展望市场潜在竞争一级市场小结中央经济工作会议确定总基调：以“三稳”为原则、坚持“房住不炒”、“因城施策”，大力发展租赁住房，在确保不发生系统性金融风险的政策底线下，2020年全国楼市将持续调控、但地方灵活性增强、租售并举将成为大势所趋全面落实因城施策，一城一策稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制稳健把握宏观政策逆周期调节力度强化风险意识，牢牢守住不发生系统
86、性风险的底线污染防治攻坚战方向不变力度不减金融体系总体健康，宏观杠杆率基本稳定加强城市更新和存量住房改造提升做好城镇老旧小区的改造大力发展租赁住房2020年定位：2020年为全面建成小康社会、十三五规划目标任务的收官之年全面做好六稳坚持房住不炒加大住房保障政策展望全国同比增幅同比排名环比增幅环比排名2019.1112.480.6162019.1012.5111.552019.0912.3121.342019.0813.2101.282019.0713.5111.0132019.0615.791.282019.0516.590.7292019.0416.8101.222019.0316.2110
87、.8202019.0216.2110.8142019.0115.790.6312018.1216.690.9252018.1118.650.7412018.1019.231.4222018.09184262018.0815.931.5312018.0714.742.93表：2018.07-2019.11月70城指数昆明房价同比、环比涨幅及排名增幅靠前排名下降政策基调：与同级别城市相比偏宽松温和调整方向：大概率以放宽落户政策、下调二套首付比例和下调贷款利率为主与西部其他城市相比，昆明政策偏温和，70城涨幅指数排名靠前，但同比/环比增幅已有回落，市场调控效果初步显现，预计2020年将以目前政策为基
88、调，有微调放松空间，综合看可能会以放宽落户政策、下调二套首付比例和下调贷款利率为主政策展望昆明n12月24日，根据大理市人民政府门户网站消息，大理经济技术开发区城乡规划委员会分别公开2019第6次、第7次项目审查会议规划，涉及大华、融创、旧改及雅美湾等多个房产建设项目。2019年大理房地产开发为环保让步，城市规划审查趋严，截止年底，多数受限项目顺利过规，预计2020年大理整体调控政策将趋于宽松，综合看会以吸引投资及放宽贷款条件等为主。政策展望大理高铁站红塔怡景尚居万科美的雅居乐大华大华新盛新盛三塔4,5#13#15#16#17#满江村委会各村民小组代征安置地情况表村民小组净面积（亩）位置开发企
89、业满江一社39.03红山路以东，金牛路与龙腾路之间满江二社29.05苍山路以南，龙腾路以北大理三塔工贸满江三社24.08满江路以东，金牛路以南大华集团满江四社29.56满江路以东，龙腾路以南大理锦华满江五社57.74龙山东路以北，满江村南侧大理新盛置业有满江六社62.98杜鹃路以东，满江路以西永修五洲置业下庄一社53.07杜鹃路以东，平安路两侧大华集团下庄二社102.55康庄路以南，红山路以西，满江路以东大理海川下庄三社55.17满江路以东，平安路以北下庄四社123.56满江路、红山路、翠屏路、康庄路之间上洱阳68.46红山路以东，波罗江以北下洱阳26.8红山路以东大理亚惠置业新村30.12红
90、山路以北，龙腾路以北黄瓜营一社19.17龙腾路以北，龙山东路以东黄瓜营二社32.13苍山路以南，满江路以西地石曲111.78苍山路两侧大华集团合计865.25潜在竞争：大理城市开发重心向满江偏移，潜在供应超百万方，城市区域竞争格局形成。2020年市场预测潜在竞争u满江16块安置用地均名花有主，涉及开发用地面积约800亩，按照3.5容积率测算，预计约200万市场供应面积。品牌竞争：品牌房企扎堆满江，销售目标及供货量极大，品牌竞争格局激烈；市场整体有望增容，但同价产品供应厮杀，小型房企和项目夹缝中喘息求生存。u已调研的品牌开发企业供货期集中在4、5月份，供应量均在10万以上，货值均在10亿以上，产
91、品面积段60-145均有涵盖，大部分为精装交付。序号开发企业大理区域项目2020年预计供货情况1云南万科内部铺排4、5月份供货，供货量为10万，预估货值15亿，预排售价为12000-14000元/，精装交付，产品供货面积段为60-140（扣除精装修2000-3000元/后，毛坯价约为9000-10000元/）2云南雅居乐美的置业内部铺排4月份供货，供货量为13万，预估货值为16亿，预排售价为12000元/，精装交付，产品供货面积段为80-135（扣除精装修3000元/后，毛坯价约为9000元/）3云南融创内部铺排4、5月份供货，供货量为13万，预估货值为10-15亿，预排售价为11000元/，
92、毛坯交付，产品供货面积段为60-1404上海大华内部铺排3月份供货，供货量为12万，预估货值为15亿，预排售价为12000元/，精装交付，产品供货面积段为75-145（扣除精装修3000元/后，毛坯价约为9000元/）5兴盛置业内部铺排3月份供货，供货量为10万方，预估货值11亿，预排预售价9000-11000元/，毛坯交付，产品供货面积段为90-1702020年市场预测品牌竞争项目名称房型面积段（）配比预估大华锦绣华城两房78-9030%三房110-12050%四房13820%大理万科两房6540%三房9040%12020%雅美湾一房40-6020%两房7520%三房10020%11030%
93、四房13510%大理2019年1-10月住宅备案面积段与总价段交叉分析表(单位:套)30万以下30-60万60-80万80-120万 120-180万 180-300万 300万以上合计40以下187000002540-70102331565274046270-9003711815751142050590-1202259773133158131257120-1500821656093044012029150-30000235155327195714300以上0000575466合计30384389153514799782635058产品同质竞争：随着供应量的增大，待开发项目的增多，产品市场空白点基本被填满，同价同质化产品竞争已成定局。u90-120、120-150、150-300是成交最为集中，市场同质化最严重的面积段，而40-70、70-90随着房价的快速增长，成交量也开始凸显，未来也是市场的必争产品面积段。2020年市场预测产品竞争市场发展与预判小结2020年全国政策维稳，地方政策将趋于宽松满江片区集中供应，品牌开发商扎堆，竞争最大产品同质化严重，同质同区竞争严重，价格小幅回落政策市场产品投资信心重拾，外地客群缓慢回流客户大理市大麦房地产经纪有限责任公司THANK YOU2020年1月15日
