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1、养老地产市场调研报告养老地产市场调研报告1目目录Part1.我国的老我国的老龄化化现状状Part2.国内老年地国内老年地产项目目Part3.国外老年地国外老年地产项目目Part4.老年社区开老年社区开发理念理念Part1我国的老龄化现状中国式的养老危机我国老龄事业现状中国式养老危机中国式养老危机l老年人口老年人口规模大模大,老老龄化速度快化速度快l高高龄人口数量与比例将迅速增加人口数量与比例将迅速增加l老老龄化与化与经济发展不展不协调“未富先老未富先老”l抚养系数提高，加重年养系数提高，加重年轻人人负担担l劳动力力资源不足，国家源不足，国家负担加重担加重l老老龄化引起的其他社会化引起的其他社会
2、问题高高龄人口数量与比例将迅速增加人口数量与比例将迅速增加我国人口老化的同我国人口老化的同时，老年，老年人口内部也不断老化，特人口内部也不断老化，特别是是80岁以上的高以上的高龄老人老人达到年均达到年均100万的增万的增长速度，速度，对老年人尤其是高老年人尤其是高龄老人老人的生活照料、康复的生活照料、康复护理、理、医医疗保健、精神文化等需保健、精神文化等需求日益凸求日益凸显，养老，养老问题日日趋严峻。峻。老老龄化与化与经济发展不展不协调“未富先老未富先老”v据据预测我国在我国在1999年年进入老入老龄社会社会时的人均的人均GDP大大约在在800-1000美元，只美元，只在中等收入国家中在中等收
3、入国家中处于中等水平。于中等水平。预估到估到2050年人口老年人口老龄化达到峰化达到峰值时，人，人均均GDP也也仅达到中等达到中等发达国家水平。达国家水平。发达国家社会达国家社会进入老入老龄化化时，人均，人均GDP一般在一般在5000美元以上，有的甚至达到美元以上，有的甚至达到8000美元，具美元，具备一定的一定的经济实力，有力，有能力解决老能力解决老龄化化带来的一些社会来的一些社会问题。v我国不我国不仅人均人均GDP低，在其他方面低，在其他方面诸如城市化、文化教育、如城市化、文化教育、卫生水平、生水平、产业结构、老年人收入构、老年人收入结构、地区差构、地区差别、城、城乡差差别等方面都与等方面
4、都与发达国家有很大差达国家有很大差距。距。v即使在即使在2020年年实现GDP翻两番的目翻两番的目标，中国仍然是，中国仍然是许多方面都落后的多方面都落后的贫穷国国家，而届家，而届时中国人口老中国人口老龄化程度却已接近今天化程度却已接近今天发达国家和地区的水平。达国家和地区的水平。v“未富先老未富先老”成成为中国人口老中国人口老龄化的重要特征和化的重要特征和严峻挑峻挑战。抚养系数提高，加重年养系数提高，加重年轻人人负担担v抚养系数，指养系数，指总人口中非人口中非劳动年年龄人数与人数与劳动年年龄人口数之比人口数之比 。v我国自我国自1978年年实行的行的计划生育政策，使得大部分家庭模式划生育政策，
5、使得大部分家庭模式为421家庭，即一家庭，即一对独生子女独生子女结婚生子后的一个家庭婚生子后的一个家庭结构：四个父母构：四个父母长辈、夫妻两人和一个小、夫妻两人和一个小孩。孩。v据据调查显示，中国示，中国现有有35%的家庭要供养的家庭要供养4位老人；位老人；49的城市家庭要供养的城市家庭要供养2至至3位老人，如果独生子女下一代位老人，如果独生子女下一代还是独生子女，那么第三代就要面是独生子女，那么第三代就要面对一一对年年轻夫夫妇最多供养最多供养12位老人的局面。位老人的局面。v年年轻人要人要谋求生活，参与激烈的社会求生活，参与激烈的社会竞争，培育下一代，争，培育下一代，还要从要从经济和生活和生
6、活上照上照顾双方的四位老人，双方的四位老人，负担日担日趋加重加重。劳动力力资源不足，国家源不足，国家负担加重担加重v劳动力是构成生力是构成生产力的最基本的要素，伴随人口老力的最基本的要素，伴随人口老龄化而化而产生的生的劳动力年力年龄结构的老化，构的老化，劳动年年龄人口比重的下降，必将影响到人口比重的下降，必将影响到劳动生生产率的提高，率的提高，对经济发展有着重要的影响。展有着重要的影响。v人口老人口老龄化使用于老年社会保障的化使用于老年社会保障的费用大量增加，用大量增加，给政府政府带来沉重的来沉重的负担。担。特特别在在农村，我国村，我国庞大的大的农村老年人群面村老年人群面对匮乏的乏的农村村卫生
7、生资源，将源，将产生巨生巨大大压力。力。v同同时，由于，由于劳动力力资源的下降，国家税收来源减少，源的下降，国家税收来源减少，进一步加重了国家的一步加重了国家的财政政负担。担。v其次，如果老年人福利开支其次，如果老年人福利开支过大的分流了大的分流了经济发展所需要的展所需要的资本，使本，使经济发展的展的资本减少，那么本减少，那么经济发展速度也将减慢，从而使政府的收入减少，而政展速度也将减慢，从而使政府的收入减少，而政府收入的减少又府收入的减少又难于于满足老年人的福利需求。足老年人的福利需求。这种种恶性循性循环也也严重影响着国重影响着国家的家的经济发展。展。老年人口老年人口规模大模大,老老龄化速度
8、快化速度快 v截至截至2009年底，中国年底，中国60岁(含含)以上的老年人口达到以上的老年人口达到1.67亿人，占人，占总人口的人口的12.5%，老年人口，老年人口总数居世界第一位。数居世界第一位。v按照按照联合国的合国的标准，准，60岁及以上的人口比率超及以上的人口比率超过总人口的人口的10%作作为进入老入老龄化社会的化社会的标准，我国已于准，我国已于1999年年进入老入老龄化社会。化社会。v我老年人口每年以近我老年人口每年以近800万的速度增加，万的速度增加，预计到到2020年，我国老年人口将达年，我国老年人口将达到到2.48亿，老，老龄化水平达到化水平达到17%。而到。而到2050年，
9、我国老年人口将占到年，我国老年人口将占到总人人口的三分之一口的三分之一。v专家家预测，我国老年人口从，我国老年人口从7.09%上升到上升到14%经历25年，而法国用了年，而法国用了115年，年，英国用了英国用了47年，德国用了年，德国用了40年，日本用了年，日本用了24年，我国与日本一年，我国与日本一样，成，成为世界世界上老上老龄化最快的国家。化最快的国家。老老龄化引起的其他社会化引起的其他社会问题v老年人口老年人口为弱弱势群体群体,更容易受到侵害，比如在生活中遭遇欺更容易受到侵害，比如在生活中遭遇欺诈的案例不断增的案例不断增多；比如近几年保健品多；比如近几年保健品传销使上老年人上当受使上老年
10、人上当受骗的比例也在增加。的比例也在增加。v老年人退休后离开正式的老年人退休后离开正式的劳动领域，生活圈子域，生活圈子缩小了，在相小了，在相对封封闭的状况下，的状况下，获取取预信息有限，知信息有限，知识与信息不能及与信息不能及时更新，更新，导致他致他们与与这个高速个高速发展的社展的社会会渐趋脱脱节，产生信息阻隔。生信息阻隔。v据据调查目前城市空巢老人的比例高达目前城市空巢老人的比例高达50%，农村达到村达到38%。由于子女异地工。由于子女异地工作或求学，情感的疏离与阻隔成作或求学，情感的疏离与阻隔成为空巢老人的特征之一。空巢老人的特征之一。我国老我国老龄龄事事业现业现状状l老年老年产业发展滞后
11、展滞后l养老服养老服务业发展滞后展滞后老年老年产业发展滞后展滞后v老年人自身需要的产品与服务如养老机构、老年服装、老年食品、老年保健用品、老年人自身需要的产品与服务如养老机构、老年服装、老年食品、老年保健用品、老年休闲、旅游、养生、娱乐等消费需求不断刺激市场，形成了老年产业。老年休闲、旅游、养生、娱乐等消费需求不断刺激市场，形成了老年产业。v我国老年产业滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展：我国老年产业滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展： 庞大的老年群体需求呈增长态势，老年产业没有形成丰富而有层次的体系，相庞大的老年群体需求呈增长态势，老年产业没有形成丰富而有层次的体系，相关的法律法规制
12、度也不完善和健全，不能够很好的规范行业的发展；关的法律法规制度也不完善和健全，不能够很好的规范行业的发展； 截至截至20082008年底，我国有各类老年福利机构年底，我国有各类老年福利机构3762337623个，养老床位个，养老床位245245万张，仅占万张，仅占6060岁以上老年人口的岁以上老年人口的1.5%1.5%，不仅低于发达国家，不仅低于发达国家5%-7%5%-7%的比例，而且也低于一些发展中的比例，而且也低于一些发展中国家的国家的2%-3%2%-3%的水平；的水平； 尽管政府为应对人口老龄化，尽管政府为应对人口老龄化，20012001年启动了全国老年人福利服务设施年启动了全国老年人福
13、利服务设施“星光计星光计划划”项目，投巨资在全国城市社区兴建包括提供娱乐、医疗、文化等服务的项目，投巨资在全国城市社区兴建包括提供娱乐、医疗、文化等服务的“星星光老年之家光老年之家”，并且在短时间内覆盖率便达到，并且在短时间内覆盖率便达到90%90%左右。但现在，这些老年人活动左右。但现在，这些老年人活动场所往往被挪用挤占，有的甚至成为保健品商家的店面。场所往往被挪用挤占，有的甚至成为保健品商家的店面。 养老服养老服务业发展滞后展滞后v养老除了保障老年人的基本生活之外，养老除了保障老年人的基本生活之外，还需要大量的适合老年人心理、医学需要大量的适合老年人心理、医学等等诸多方面的多方面的专业护理
14、服理服务。而。而现有的养老服有的养老服务例如服例如服务设施短缺、服施短缺、服务主主体体过于于单一、服一、服务供供给严重不足、服重不足、服务质量相量相对较低等等。低等等。v全国取得养老全国取得养老护理理职业资格的也不格的也不过2万多人，不万多人，不仅与我国几千万失能老人的与我国几千万失能老人的潜在需求相差甚潜在需求相差甚远，而且由于服，而且由于服务队伍的整体素伍的整体素质偏低，其偏低，其专业水平、水平、业务能力、服能力、服务质量，在一定程度上无法量，在一定程度上无法满足老年人的足老年人的护理需求。理需求。v随着随着经济的的发展和社会的展和社会的进步，人口老步，人口老龄化、家庭小型化、化、家庭小型
15、化、农村城市化，人村城市化，人民群众民群众对于养老服于养老服务的需求将会越来越大，的需求将会越来越大，现有的养老服有的养老服务种种类和水平很和水平很难满足日益增足日益增长的养老需求。的养老需求。v我国养老我国养老产业的的发展滞后必然展滞后必然导致日益增致日益增长的社会养老服的社会养老服务需求与供需求与供给矛盾矛盾日日渐突出。突出。2001-2020年为我国快速老龄化阶段，而北京、上海、天津等城市情况更加严峻。温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作报告中指出，加强应对人口老龄化战略研究，加快建立健全养老社会服务体系，让老年人安享老年生活。虽然老年人经济供养与社会保障已得到较大改
16、善，但是面对严峻的老龄化形势，老龄产业尤其养老服务业发展滞后的现状，我们一直在寻找突破口。老年人的消费能力、消费意识在不断提高，消费需求在不断丰富化和多样化，我们一直在寻找切入点。我们认为，养老地产是最易见效的突破口和切入点，我们把养老地产定位为中国城市化发展中新的生活居住形态。Part 2 国内老年地产项目介绍北京将府庄园养生园介绍北京太申祥和山庄介绍北京曜阳国际老年公寓介绍北京将府庄园养生园项目概况将府庄园位于东北五环外，环铁绿化带内，庄园占地面积38万平方米，紧邻机场高速，靠近燕莎商圈。项目南面为将台渔场，西面、西南面为林地，附近有200多万平米的绿化带，自然环境优越。环境优美的同时距离
17、市区较近，交通方便。村落式养老用房-夏景村落式养老用房-秋景村落式养老用房-冬景村落式养老用房-春景将府庄园配套设施l国际会所：设有图书阅览室、小型超市、咖啡厅和茶社，以及艺术装饰品店、花店、面包坊等特色小店；美容美发店、洗衣店等，满足各种日常生活需要。l康复中心：提供基础护理、专科护理、心理护理、康复指导、临终关怀等服务。中医医院：中医药治疗为主；知名中医专家坐诊；内科、外科、妇科、口腔科及X光室、化验室等辅助监测科室；扩建后将集纳急救、预防、医疗、保健、康复、健康管理等服务功能；健康档案：医院将在建立老人健康档案的基础上，对老人进行健康管理。l管理服务中心：接待来访，会员服务中心及管理办公
18、中心。l将府俱乐部：老年大学：文化艺术、书画、园艺、养生课与学习班；老人可以自发组成琴棋书画各种俱乐部；设有多功能球类运动馆、健身房、温泉水疗、游泳馆等；设有中餐和风味餐厅，并提供送餐服务。l垂钓区：垂钓园内绿树葱葱，芳草茵茵，湖水粼粼，空气清新，鸟语花香，老年人在这里尽享大自然的美妙。l高尔夫球场：提供小九洞高尔夫球场，适合老年人，尽享挥杆乐趣。球场视野开阔，风景俊美，地势起伏有致，可满足不同类型的老年球友们。球场中还特别设计了绿色景观，老年人可以一边打球一边欣赏绿色景观，感受与大自然零距离的接触。产品品类型及会型及会费缴纳n产品品类型型v多多层护理型养老公寓理型养老公寓345290,三种三
19、种户型型v多多层自理型养老公寓自理型养老公寓90156，两种，两种户型型v村落居家型养老公寓村落居家型养老公寓580730，两种，两种户型型n会会费缴纳标准准v多多层公寓售价：公寓售价：7500元元/，长租，租，156，50年使用年使用权，一次性付款。，一次性付款。v老年公寓售价：小老年公寓售价：小户型型34左右，只能老年人住，左右，只能老年人住，4000/月，按月交租月，按月交租金，不含任何养老金，不含任何养老设施及功能的使用施及功能的使用费。v别墅售价：墅售价：16000元元/，一次性付款，一次性付款，500平，平，长租，租，50年使用年使用权。n物物业费：v多多层护理型养老公寓：无理型养
20、老公寓：无；v多多层自理型养老公寓：自理型养老公寓：3.5元元/；v村落居家型养老公寓：村落居家型养老公寓：5.5元元/。北京太申祥和山庄项目概况 北京太申祥和山庄（国际敬老院）于1999年开始试营业，于2002年10月16日正式开业。是全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍）养老模式的国际敬老院。为已退休的专家、教授、老干部及归国华侨提供养老服务；现已发展会员老人1000余名，常住会员老人500多名。交通示意图交通示意图 颐养苑中环湖而建的老年公寓古朴典雅、恢宏大气，能够容纳1000个床位，被分为四个区域，用“太申祥和，颐养天年”八个字组合命名，分别是：颐太居、
21、养申居、天祥居和年和居。园子里，安全无障碍通道为老人提供了行走的便利条件，数百米的连廊一直延伸到太和府的最南端，出行更加方便。养老会籍介绍太申祥和专为老年朋友设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。l祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价。l太申尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属标准房间的居住权。l太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。u短期居住：需提前预约，每天居住费8美元（一床位），不固定床位。押金8万元人民币，外地持公费医疗证明，押金12万元人民币。u长期居住：实行会员制，标准间免费住宿，水电费自理，会员
22、期三年，押金50万元人民币，合同到期后全额退还。就餐标准：每人每天12元。北京曜阳国际老年公寓北京曜阳国际老年公寓位于密云县城西北占地面积13.74万平米，总建筑面积6.72万平米，容积率0.49，总套数共计425套。项目功能规划包括四大居住组团，两大服务配套等；其中项目居住组团，即多层电梯情景公寓、退台跃层公寓、联排公寓、独栋别墅四大组团。品牌介绍北京曜阳国际老年公寓是由北京城建集团联合中国红十字基金会实施的一项惠顾民生的养老事业，不仅拥有基础的星级酒店管理服务，更有曜阳品牌倾情奉献的专属会员养老服务，并力邀中国武警总医院加盟，成立中西医康复医疗中心，为业主提供全天候、全过程、全方位的专业基
23、础医疗服务。产品介绍A区，为3-4层花园洋房产品，以一居及二居产品为主；B区，为退台及跃层产品，以二居、三居为主，有部分四居；C区，为2层类联排产品，以一居及二居为主；D区，为独栋别墅，以四居、五居为主；25会所集餐饮，休闲，娱乐，商务为一体。游泳馆、桑拿、温泉SPA足浴、中医按摩、商务会议、餐饮、羽毛球馆、乒乓球馆、网球馆、篮球、门球、棋牌室、老年大学、书画室、小型电影院、超市等。中国武警总医院中西医康复医疗中心医疗中心建筑面积11000平米，病房82套，并邀请中国武警总医院进行专业经营。武警总医院是集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的综合型现代化三级甲等医院。医疗中心提供评估系统、体检、
24、远程医疗系统、家庭医生系统、国医养生系统及紧急服务系统等五大医疗保健服务内容，此外医疗中心还设置了就诊绿色通道，医疗全程可使用医疗保险卡。26Part 3 国外老年地产项目27国外典型老年社区模式特点p西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。第一阶段传统养老院第二阶段老年公寓老龄化初期老龄化中期老龄化加剧政府政府+开发商开发商为主保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善形成条件运营主体社会保障第三阶段老年社区“普通化”及“社区化”国外老年社区国外老年社区产产生机制生机制28政府大力扶持老年社区的发展，政策、资金
25、上大力支持人口结构老龄化是导致老年社区出现的主要原因老年社区完全社会化，处于成熟阶段集中在经济发达国家，老年社区建设较完善面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅美国老年社区美国老年社区29背景：人口背景：人口结构构发生生变化，化，30年代年代婴儿潮老儿潮老龄化化加加剧是是导致美国老年社区形成的直接原因致美国老年社区形成的直接原因1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老
26、年社区的主要的原因1、老年社区分为独立式、集合式和护理型；2、政府会给与政策上的大力支持；3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。美国老年社区特点30美国佛罗里达太阳城中心老年社区美国佛罗里达太阳城中心老年社区闻名世界的最为成熟老年社区之一闻名世界的最为成熟老年社区之一年龄段年龄段0-180-1818-2418-2425-4425-4445-6445-646565以上以上比例比例0.40%0.40%0.20%0.20%1.30%1.30%15.10%15.10%83%83%u社区现状人口构成社区现状人口构成 ：老年人口占绝对多数u户型构成：户型构成：大多数是独栋住宅，也有双
27、户公寓、联排别墅和多家庭公寓u分六大居住社区：分六大居住社区：太阳城中心:独立家庭别墅 国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公寓自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构美国太阳城中心美国太阳城中心u名称缘起：名称缘起： 西方不称老年人为夕阳，而是太阳意大利哲学家康帕内拉曾著太阳城u区位：区位：临近海湾临近海湾社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程u规模：规模：接近微型城市接近微型城市社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万u目标定位和建设理念：目标定
28、位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活31全美最典型、最好的老年社区全美最典型、最好的老年社区美国太阳城中心美国太阳城中心整个社区功能分区明确：整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂 物业类型为老年人量身定做：物业类型为老年人量身定做：u“太阳城中心”（独栋别墅）u“国王之殿”（联体别墅）u“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）u“庭院”u“阿斯顿花园” （出租的独立居住公寓）u“自由广场” （辅助照料式住宅和家庭护理机构）32制
29、度上增制度上增强老年人的老年人的归属感属感由老年由老年业主主组成成社区委社区委员会，社区会，社区对低低龄人群活人群活动严格限制格限制社区委员会办公室社区委员会办公室u自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久成为开发商的沉重负担。u1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。 社区委员会成员社区委员会成员均为社区内居均为社区内居住的老年业主住的老年业主美国太阳城中心美国太阳城中心 成功因素分析成功因素分析u社区委员会由社区委员会由社区老人构成社区老人构成便于沟通减少隔便于沟通
30、减少隔阂阂社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。u纯粹老年社区纯粹老年社区增强老年人的增强老年人的归属感归属感居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天33规划划设计人性化：人性化：针对老年人的无障碍老年人的无障碍设计、空、空间导向向设计，身心健康相关的社区，身心健康相关的社区设施施美国太阳城中心美国太阳城中心 成功因素分析成功因素分析u针对老年人的建筑规划：针对老年人的建筑规划：无障碍设计无障碍设计强调方强调方便安全：便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座极强的空间导向性极强的空间导向性应对老年人的
31、记忆力感知应对老年人的记忆力感知力下降：力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流u针对老年人的社区设施针对老年人的社区设施强调身心健康：强调身心健康：身体健康建有医院和老年护理中心，心理健康老年图书馆，社区交流大厅电梯内低按钮设计防滑坡道设计社区图书馆社区交流大厅34多彩的体育运多彩的体育运动会所可以会所可以满足大多数运足大多数运动需求，需求，尤其高尤其高尔夫，社区夫，社区1/3业主喜主喜爱，经常常举办相关相关赛事事草地保龄球室内游泳池高尔夫球场美国太阳城中心美国太阳城中心 成功因素分析成功因素分析u丰富的会所运动：丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网
32、球场，棋牌室，保龄球场，舞厅，健身房，应有尽有u特色：高尔夫爱好者的天特色：高尔夫爱好者的天堂：堂：u约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。u社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元u太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部u全美草地保龄球锦标赛在太阳城举行u白天可以在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，大多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场健身室35俱俱乐部丰富了社区活部丰富了社区活动，各，各业主主联合社区委合社区委员会会组织的俱的俱乐部活部活动精彩精彩纷呈呈超过200种各类俱乐部和组织美国太阳城中心美国太阳城
33、中心 成功因素分析成功因素分析u丰富多彩的俱乐部课丰富多彩的俱乐部课程：程：社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情艺术室木工工坊瓷器收藏俱乐部活动交流中心36为老人老人设置置专业、完善的配套、完善的配套设施施各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括
34、室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场。桌球室游泳池图书室手工制作中心美国太阳城中心美国太阳城中心 成功因素分析成功因素分析3738基本情况基本情况vFair oaks 是一家私人投是一家私人投资、盈利性的高档老年公寓、盈利性的高档老年公寓v入住者的平均年入住者的平均年龄为82岁，最小，最小为62岁，其中，其中75为女性，女性，25为男性男性v出租不出租不签长期租期租约，一月一，一月一签v家人可以来探望与活家人可以来探望与活动，有活，有活动也会邀也会邀请家人参加家人参加v房房间中配置了基本家具，也可以自己中配置了基本家具，也可以
35、自己带部分家具部分家具v共共2栋楼楼146套，套，经济状况好状况好时租房需要排租房需要排队，现在金融危在金融危机出租有空置，目前出租率机出租有空置，目前出租率为82。v共四个管理人共四个管理人员，55个服个服务员v加州共有加州共有8000多家老年公寓，高档的包括多家老年公寓，高档的包括该项目在内一共目在内一共7家，中低档次的越多。管理模式有家，中低档次的越多。管理模式有纯租租赁的，也有先交的，也有先交押金后退款的押金后退款的v2003年开年开业，在开，在开业之后的二三年内很之后的二三年内很难赚钱，属于，属于长期期性投性投资项目目39两两类产品品独立型1每天三顿的营养餐24小时上门服务全部的服务
36、设施使用电话服务紧急呼叫系统交通预定基础有线电视服务个人健康规划干洗服务社会活动安排健身计划不限次数的活动区域2独立型所有服务项目医疗服务洗浴帮助洗衣和室内清洁个人清洁辅助做饭和其他活动辅助问诊定期检查连续照看辅助型老年痴呆症以及中风后遗症或行动不便等类型需要照料的老人40独立居住型老年公寓的收独立居住型老年公寓的收费标准（四大准（四大类户型）型）41公共餐厅家庭小餐厅，带厨房，亲属探望时可以自己作饭42落杉矶fair oaks老年公寓卫生间均有坐座和扶手卫生间均有应急呼叫器43开门式浴缸44配套设施45 落杉矶落杉矶落杉矶落杉矶KeiroKeiroKeiroKeiro日裔老年公寓日裔老年公寓
37、日裔老年公寓日裔老年公寓46KEIRO的来的来历v在美国的日本老人很多，在南加州有19万日裔，其中20约3.8万人是老年人v第一代日本移民，语言沟通差，文化水平相对低，收入低，社会关注度低v在1961年，由9位日裔人员发起了KEIRO项目，属于非盈利公益性，专门服务于低收入的日裔老人群体v老年公寓占用的土地是由当地的日本人捐赠的，资金主要由在美国的日本商会捐助，每年捐助250万美元，并且通过与大学合作，召收大学生充当义工，解决了劳动力问题，基本可以作到收支平衡47自立型针对健康老人出租的居室，无政府补助，每套月租金2500美元，由个人负担两种经营模式两种经营模式医疗型按床位出租，每室两人，可从
38、政府的保险中获得一部分资金，65从医疗保险中出，35由自己出48配套设施4950日本老年社区日本老年社区日本的老日本的老龄化化v日本老年人口的构成比例在日本老年人口的构成比例在1978年已年已经超超过了了联合国合国规定定的的“老老龄化国家化国家”7%的的标准，之后老准，之后老龄化的速度不断加快化的速度不断加快v至至1998年，已年，已经超超过了了“高高龄社会社会”14%的的标准准v日本将来人口推日本将来人口推测报告告显示，到示，到2055年，日本人口将年，日本人口将减少至减少至8993万人，其中老万人，其中老龄人口将达到人口将达到40%51 日本静冈县热海老年公寓项目日本静冈县热海老年公寓项目
39、52位置位置静冈县热海市是日本著名海滨温泉乡，依山傍海，风景秀丽。由于新干线经停此地，交通方便，使得热海温泉成为日本人渡假和周末旅行、新婚旅行最常去的温泉乡之一。我们考察的这家老年公寓，由日本大和房地产公司开发，于1986年开业，属于私人投资的盈利性的高档老年公寓，占地面积15369平方米，建筑面积17443平方米53两两类经营模式模式v公寓出租部分公寓出租部分生活可以自理的老年人，可租用老年公寓。共185套，面积从46平米至70平米不等可以自带家俱，室内有厨房，可以作饭v需要医需要医疗护理的老人的理的老人的护理室理室护理室面积从2028平方米，共43套出于卫生考察，我们没有进入此楼参观54收
40、收费标准准v入住入住时交交纳2000万日元（万日元（160万人民万人民币）作）作为押金，押金，退房后可退退房后可退还。v每月交每月交纳房租，个人房租，个人为每月每月5.9万日元（万日元（4700元人元人民民币），如夫妻双方住，），如夫妻双方住，则月租月租为8.8万日元万日元（7040元人民元人民币）v房租里包括生活房租里包括生活费用，如果自己作用，如果自己作饭，则可以从可以从房租里扣除餐房租里扣除餐费v很多人是很多人是卖掉自己的房屋作掉自己的房屋作为押金，也有教押金，也有教师和和公公务员在退休在退休时可以得到一大笔养老金作可以得到一大笔养老金作为押金押金55居室居室设计设计老年社区的老年社区的
41、设计设计更具有特殊性更具有特殊性浴室外的红外感应器大浴场里的紧急呼叫按钮56走廊中的扶手扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。 57配套配套设施施v会客室会客室v亲属探望的客房属探望的客房v茶道室茶道室v大浴大浴场2所所v图书室室v和室和室v麻将室和棋牌室麻将室和棋牌室v陶陶艺室室v健身房健身房v小小卖店店v停停车场v美容理美容理发室室v菜园菜园v超市班超市班车服服务会客室会客室寿和室寿和室58Part4老年社区开发理念1.人口老龄化，世界各国的难题2.我国养老地产概况3.我国老年社区的开发建设思路4.养老地产的投资形式5.老年产业的兴起1.社会老社会老龄化，世界各国的化，世界
42、各国的难题随着全球老随着全球老龄人口的人口的“爆炸式爆炸式”增增长，经联合国合国调查预计，到，到2050年，全球年，全球60岁以上的老以上的老龄人口人口总数将近数将近20亿，占，占总人口人口21%，并将超，并将超过14岁以以下儿童人口的下儿童人口的总数。百数。百岁老人将从老人将从2002年的年的约21万增万增长到到320万。到万。到2050年，非洲老年，非洲老龄人口将人口将从从4200万攀升到万攀升到2.05亿；亚洲从洲从3.38亿增加到增加到12.27亿；欧洲从；欧洲从1.48亿增加到增加到2.21亿；美洲从；美洲从9600万增加到万增加到3亿。人口老。人口老龄化已成化已成为当今世界当今世界
43、的一个突出的社会的一个突出的社会问题，早已引起了国，早已引起了国际社会的社会的关注。关注。日本，有法律保日本，有法律保护的养老的养老日本于日本于1996年年进入老入老龄社会，日本政府制社会，日本政府制订了一系列法律制度，并不断了一系列法律制度，并不断进行修改行修改和和补充，以期逐步完善社会保障体系。充，以期逐步完善社会保障体系。l1959年，日本年，日本颁布布国民年金法国民年金法，采取国家、行，采取国家、行业、个人共同分担的、个人共同分担的办法，法，强制制20岁到到60岁的日本人都参加国民年金体系。的日本人都参加国民年金体系。l1963年，日本政府推出了倡年，日本政府推出了倡导保障老年人整体生
44、活利益的保障老年人整体生活利益的老人福利法老人福利法，推，推行社会化养老。行社会化养老。l1982年又出台了全面推广老人保健年又出台了全面推广老人保健设施的施的老人保健法老人保健法，使日本老人福利政，使日本老人福利政策的重心开始策的重心开始转移到居家养老、看移到居家养老、看护的方向。的方向。这三三项法律方才支撑起日本的老年人福利保障体系。法律方才支撑起日本的老年人福利保障体系。l1995年制定了年制定了高高龄社会社会对策基本法策基本法作作为老老龄化社会化社会对策的策的综合性法律，涉合性法律，涉及到养老金、社会养老、雇佣、医及到养老金、社会养老、雇佣、医疗、照料、教育、居住、照料、教育、居住环境
45、等境等问题。美国，在保美国，在保险方面下功夫方面下功夫随着随着战后后“婴儿潮儿潮”时代出生的人即将步入老年，美国的养老代出生的人即将步入老年，美国的养老问题也日益突出。也日益突出。为此，美国政府和有关方面以不断完善社会保此，美国政府和有关方面以不断完善社会保险体系来体系来应对这一一问题。社会保社会保险由公司和雇由公司和雇员必必须按照有关法律同按照有关法律同时交交纳一定比例的社会保一定比例的社会保险税。到税。到65岁退休退休时即可从中受益，提前退休扣减适当比例的收益。即可从中受益，提前退休扣减适当比例的收益。对于老年人来于老年人来说，最重要的是医，最重要的是医疗照照顾计划。医划。医疗照照顾计划是
46、美国政府划是美国政府专门针对老年人和残疾人于老年人和残疾人于20世世纪60年代初期年代初期设立的立的计划，政府用社会保划，政府用社会保险税收税收为该计划注入划注入资金。金。计划分划分为A和和B两个种两个种类，区，区别为全部免全部免费和需适当交和需适当交费，分，分别享受享受不同范不同范围的医的医疗照照顾服服务。参加社会保。参加社会保险计划的老人均可享受划的老人均可享受这两种服两种服务。这样，在社会保在社会保险网的保网的保护下，老年人的养老、治病和送下，老年人的养老、治病和送终问题就基本上得到了解决。就基本上得到了解决。巴西各巴西各级政府制政府制订了一系列法律和行了一系列法律和行动计划。巴西划。巴
47、西宪法法规定定“家庭、社会和家庭、社会和国家有国家有义务赡养老年人，保障他养老年人，保障他们参与社会，捍参与社会，捍卫他他们的尊的尊严和福祉，保和福祉，保证他他们的的生活生活权利利”。1994年和年和1996年，巴西先后以法律形式年，巴西先后以法律形式颁布了布了国家老年人政策国家老年人政策及其及其实施施细则，对政府和公共部政府和公共部门应为老年人提供的服老年人提供的服务和老年人和老年人应该享有的享有的权利利作出了作出了规定。定。在医在医疗保障方面，公立医院普遍按法律保障方面，公立医院普遍按法律规定定设立了老年立了老年专科。除了看病科。除了看病优先和先和享有公民普遍的免享有公民普遍的免费医医疗福
48、利外，老年人福利外，老年人还享有免享有免费注射流行病疫苗和康复治注射流行病疫苗和康复治疗的的优惠。惠。巴巴西西所所有有老老年年人人都都有有权享享有有政政府府提提供供的的最最低低生生活活保保障障。为了了保保障障老老年年人人的的合合法法权益益不不受受侵侵害害，法法律律规定定政政府府应为老老年年人人提提供供法法律律咨咨询，各各级法法院院优先先审理理65岁以以上上老老人人提提出出的的诉讼。巴巴西西政政府府支支持持教教育育部部门建建立立老老年年大大学学，并并为老老年年人人提提供供适当的工作机会。适当的工作机会。巴西，重巴西，重视老年人的生活保障老年人的生活保障俄俄罗斯，斯，进行养老制度改革行养老制度改革
49、俄俄罗斯在全国斯在全国实行养老制度改革，从以前的养老社会行养老制度改革，从以前的养老社会统筹，筹，过渡到社会渡到社会统筹筹和养老保和养老保险相相结合。改革的主要目的是改善退休人合。改革的主要目的是改善退休人员待遇，待遇，调动企企业和和职工参与养工参与养老的老的积极性。估极性。估计全部改革将于全部改革将于2016年完成。年完成。改革前养老金主要来自企改革前养老金主要来自企业缴费。实行改革后，俄行改革后，俄罗斯退休人斯退休人员的养老金将由的养老金将由基本养老金、养老保基本养老金、养老保险金和养老金和养老储蓄金三部分蓄金三部分组成。成。l基本养老金由企基本养老金由企业和国家承担，企和国家承担，企业每
50、月将每月将职工工工工资总额的的14%上上缴国家国家财政；政；l养老保养老保险，企，企业每月需上每月需上缴职工工工工资的的12%；职工退休后，每月工退休后，每月领取的养老金，取的养老金，是个人是个人帐户上的上的总额除以除以领取养老金的取养老金的总月数。月数。l养老养老储蓄由蓄由单位和个人位和个人缴纳。为使使储蓄升蓄升值，政府将，政府将设立立专门的委的委员会，会，对投投资机构的机构的经营进行行监督和督和评估，可以根据个人委托，与投估，可以根据个人委托，与投资机构机构签定合同，由定合同，由它它们将养老将养老储蓄用来投蓄用来投资，但只有国家授，但只有国家授权机构才可参与投机构才可参与投资。64瑞典，瑞
51、典，让老人能安度晚年老人能安度晚年瑞典社会福利法明文瑞典社会福利法明文规定，子女和定，子女和亲属不再属不再负有有赡养和照料老人的养和照料老人的义务。瑞。瑞典早在上世典早在上世纪50年代便建立起了社会养老制度。年代便建立起了社会养老制度。l政府通政府通过发放基本养老金放基本养老金为养老提供养老提供经济保障。年保障。年满65岁后都可根据居住年后都可根据居住年限限领取数取数额不等的基本养老金。不等的基本养老金。l工作工作过的人退休后的人退休后还可根据其工可根据其工龄领取到一笔附加养老金，两笔基金差不多取到一笔附加养老金，两笔基金差不多相当于退休前工相当于退休前工资的的70%。l住房住房补贴，对象是所
52、有低收入退休者，以避免象是所有低收入退休者，以避免这部分人退休后住房部分人退休后住房质量下降。量下降。这也保也保证了所有退休老人都能了所有退休老人都能拥有住房。有住房。l医医疗保障，使人保障，使人们在退休后仍能像以前一在退休后仍能像以前一样享受近乎免享受近乎免费的医的医疗服服务。此外，。此外，老人老人们还可享受三种特可享受三种特别医医疗保健服保健服务：一是：一是请医生、医生、护士到家看病；二是士到家看病；二是长期住院治期住院治疗，各医院都，各医院都为老人老人设有相当数量的有相当数量的专用病床，保用病床，保证他他们能得到能得到及及时治治疗；三是；三是疗养院。养院。65我国如何我国如何应对老老龄化
53、化改革开放以来，在党中央、国改革开放以来，在党中央、国务院的院的领导下，我国老下，我国老龄事事业有了有了较快的快的发展展l1994年年12月，国家月，国家计委、民政部等部委、民政部等部门联合制定了合制定了中国老中国老龄工作七年工作七年发展展纲要要(19942000年年)；l1999年年10月，党中央、国月，党中央、国务院决定成立全国老院决定成立全国老龄工作委工作委员会；会；l2000年年8月，党中央、国月，党中央、国务院又下院又下发了了关于加关于加强老老龄工作的决定工作的决定。根据。根据中中华人民共和国老年人人民共和国老年人权益保障法益保障法、中共中央、国中共中央、国务院关于加院关于加强老老龄
54、工作的决定工作的决定和和中中华人民共和国国民人民共和国国民经济和社会和社会发展第十个五年展第十个五年计划划纲要要，结合我国人口老合我国人口老龄化的化的实际，制定，制定中国老中国老龄事事业发展展“十五十五”计划划纲要要(2001-2010年）年），有力地推，有力地推动了我国老了我国老龄事事业的的发展。展。l温家宝温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会理在第十一届全国人民代表大会第三次会议的政府工作的政府工作报告中指出，告中指出，加加强应对人口老人口老龄化化战略研究，加快建立健全养老社会服略研究，加快建立健全养老社会服务体系，体系，让老年人老年人安享老年生活。安享老年生活。老年人的老年人的经
55、济供养与医供养与医疗保障得到改善，老年福利、文化、教育、体育事保障得到改善，老年福利、文化、教育、体育事业有了有了较快快发展，老年人合法展，老年人合法权益受到重益受到重视，敬老、养老、助老的社会氛，敬老、养老、助老的社会氛围逐逐步形成，老年人生活步形成，老年人生活质量明量明显提高，老提高，老龄组织健康健康发展，各展，各级老老龄工作委工作委员会及其会及其办事机构正在健全和加事机构正在健全和加强。2.我国养老地我国养老地产概况概况v养老地养老地产市市场分析分析v我国养老地我国养老地产形式形式v养老地养老地产存在的存在的问题老年地老年地产市市场分析分析v养老居住模式与人口养老居住模式与人口变迁迁的关
56、系的关系1949-1957年出生的第一代战后婴儿潮1964-1974年出生的第二代中国最大的婴儿潮，即常说的婴儿潮80后年出生的小婴儿潮步入和即将步入老年供养关系多数老年人希望居家养老多数老年人希望居家养老 如右如右图所示，所示，85.05%的老人希望居家的老人希望居家 养老；养老； 有有6.69%的老人希望入住机构的老人希望入住机构养老住宅的建养老住宅的建设将蓬勃将蓬勃发展展 发达国家在养老模式上从起初的医院到达国家在养老模式上从起初的医院到 设施最施最终都走向了都走向了“家庭、社区养老家庭、社区养老“ 结合中国合中国传统养老养老观念，居家养老将成念，居家养老将成 为我国老年人的主要养老方式
57、。我国老年人的主要养老方式。 老年住宅及设施的需求量大85.05%居家养老6.69%入住养老机构7.24%无明确意向1.02%无回答资料来源：中国老龄中心医院养老设施社区家庭国外居住模式的演变过程l类型型1：按建：按建设经营者划分者划分为三种模式三种模式政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月人政府福利型主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即
58、属于传主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。企业赢利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施，但并不成熟。老年社区设计配套设施，但并不成熟。如：02年，北京太阳城，均价6800元/，绿地21城均价3600-5100元/我国养老地产的形式l类型2：按建筑类型划分健康自立需护理适合老年人普通住宅老年居住社区老年公寓居家
59、养老老年社区养老专业机构养老老年活动中心居家老人照料日间照料托老所私立老人院老年康复院临终关怀设施公共福利院老少户型老人专用住宅其中均包含一些公共服务设施，为老人提供餐饮、照料等服务。提供适合老人的综合服务，包括医疗设施、娱乐、活动设施、餐饮、售后服务、清洁、照料等。公办私营及私营两种经营模式；其照料对象的范围较为宽泛，从健康老人到需要护理的老人都有政府建设的福利机构，收费较低城区型城区型l类型3：按区位和功能分类按地段区位城内配套齐全，但用地紧张。多为集中是高层公寓，以提供互利为主。郊区型用地较为宽松，租金或房价较低，易建设大型低密度老年社区，也可提供混合居住。景区型景观环境好，以度假养生型
60、养老公寓为主，强调良好的自然生态与休闲娱乐。气候区域型利用南北方季节差异，充分享受各地最舒适的季节，实现候鸟式养老。专门型按功能专门面向老年群体的老年社区。混合型适应各年龄层群体的社区，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住嵌入型在普通社区中配套插入多种老年设施，如老年公寓、老年专用户型，日间照料中心、老年活动中心等。我国养老地我国养老地产存在的存在的问题主要主要问题：开开发档次档次较低，配套和服低，配套和服务水平有限；水平有限；产业规模小，模小，产业链整合度低；整合度低；缺乏开缺乏开发全全过程的程的经验，而国外，而国外经验又水土又水土不服；不服；缺乏清晰的市缺乏清晰的市场定位，定位，对老年
61、客老年客户群群细分不分不够；政策政策“不落地不落地”，产业标准缺失。准缺失。3.老年社区的开发建设思路 软件服务是核心房屋是老年社区的载体，但老年社区最本质是服务。硬件配备是前提老年社区的硬件要以老人为本，没有完善、人性化的硬件，软件服务难以发挥作用。 养老地产是房地产产品的一个细分种类，从建筑和功能上区别于传统地产项目。我司专注研究养老地产，针对国内、港澳台地区、日本、美国等地的多个养老地产项目进行了多次的考察和交流，了解当地的经营模式，学习先进的管理经验，结合国内的情况，总结出了一套自己的开发建设思路，我们认为：老年社区建老年社区建设方向方向v实现多元化、多元化、现代的复合居住功能代的复合
62、居住功能v配配备完善的、可完善的、可应对紧急情况医急情况医疗服服务功能系功能系统v拥有丰富的、有丰富的、满足不同需求的康复运足不同需求的康复运动娱乐配套功能配套功能v营造方便学造方便学习交流的、跟上交流的、跟上时代要求的代要求的环境和境和设施施v具有复合精神与价具有复合精神与价值诉求的老年服求的老年服务功能，功能，满足自我价足自我价值的的实现软件核心通过各类专项培训提高社区服务人员的素质，为老人提供优质服务及时处理各项小区内事务，为老人提供各种便捷服务。如：物业管理中心应能及时对诸如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护、意外事故、求助等主动提供紧急帮助空间结构：紧凑、通风、明亮、防火硬件基础空气新鲜
63、、环境优美、交通便利、安静单体设计配套设施老年社区室内配套：空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征建筑造型：应富有生活气息，与社会福利机构区别开来医疗:独立的医院娱乐:老年活动中心、老年大学、棋牌中心等；有足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品，桌椅、灯具等，私密、隐蔽、安全特征的用来休息、交谈的安静场所、为老人提供行进、散步、晨练场所无障碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分流或部分分流的
64、道路交通结构，增加社区感和安全感室外环境专业服务物业管理区位环境硬件基硬件基础设计1.楼梯踏步尺寸对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在16cm以下，踏步顶面宽应在30cm以上。踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。2.楼梯照明注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。最理想情况是设置地灯。无障碍通道773.楼梯扶手在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否则易发生危险。扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。无障碍通道78硬件基础设计4. 4. 轮椅使用轮椅使用从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房
65、和浴室各处的入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用。所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等。门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则。体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的感受。室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使用的。4.轮椅设计79硬件基础设计5.厨房6.起居室老人使用的沙发不宜过软、过低。两侧的扶手最好是硬质材料，供起身时撑扶。茶几的高度不宜过低（普通茶几的高度在300450mm左右），且最好体型轻小，便于搬挪。厨房的门安装透视窗，方便观察门后的情况加强中部橱柜，水池下部留有轮椅插入或坐姿操作的空间将餐桌与厨房操作太联系起
66、来布置，可以使就餐操作流线连贯，方便老人的使用厨房、起居室设计80硬件基础设计7. 7. 卫生间卫生间老人手和手臂的力量和灵活性都有所下降，因此水箱冲水阀应当选用便于施力的杠杆式手柄老人都存在起身困难的障碍，因此坐便器坐圈可以较正常情况适当调高老人如厕时常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好选用分体式坐便器或给恭桶外加背靠支撑。同时要求背盖及盖圈具有足够的硬度所有地面，尤其是湿滑的浴室地面，都使用防滑地砖必须的扶手杆设置卫生间设计81硬件基础设计8.洗浴室洗浴空间考虑轮椅在其中移动、回旋的可能，同时为保护者留出活动空间。在浴缸旁加设一定宽度的坐台，保证老人出入浴缸时一直保持坐姿，使身体和血压稳
67、定。安装合适的扶手。主要通道必须是无障碍通道无障碍通道从主要的运输交汇点、公共汽车站、地铁站等，连接商场、街市、屋邨办事处、社福设施，以及各住宅大厦的入口等，必须畅通无阻。当经过不同高度的平台时，会有升降台、升降机或斜道连接。公共通道沿途必要的扶手杆。硬件设计9.室外设计卫生间设计82部分硬件配备展示走廊中的扶手浴室中的坐椅浴室中的应急呼叫装置83产品及服品及服务项目目项目内部本身的医目内部本身的医疗、保健、商、保健、商业、餐、餐饮、娱乐、休、休闲配套配套齐全，全，这不不仅方便了方便了项目本身的消目本身的消费群体，群体，对周周边投投资环境的改善也具有很大的境的改善也具有很大的带动作用。作用。v
68、【公园【公园绿地】地】根据根据规划，划，项目内部和周目内部和周边将建成占地面将建成占地面积320亩生生态公园和占地面公园和占地面积1000亩的高的高尔夫球夫球场。生。生态公公园和高园和高尔夫球夫球场建成后将建成后将为业主主们提供一个巨大的天然氧吧和休提供一个巨大的天然氧吧和休闲场所，使所，使业主主们真正享受到回真正享受到回归生生活，回活，回归自然的感自然的感觉。v【医【医疗】医医疗方面，民福公司将和北京市著名医院合作成立方面，民福公司将和北京市著名医院合作成立专门的医的医疗机构，机构，为入住入住项目的老年人提供目的老年人提供专门的的医医疗服服务，定期体，定期体检、建立、建立业主入个人健康档案，
69、主入个人健康档案，为业主量身主量身订做保健方案，同做保健方案，同时还将建立将建立紧急呼叫急呼叫系系统将医院同各家各将医院同各家各户及社区公共及社区公共场所的每一个角落所的每一个角落连接起来。接起来。v【娱乐】民福桃源民福桃源现代化的会所将代化的会所将为到到访的每一位的每一位业主提供了丰富多彩的室内主提供了丰富多彩的室内娱乐休休闲项目。咖啡目。咖啡馆、棋牌吧、棋牌吧、演演艺舞台等，品位怡然，亦歌亦舞亦开舞台等，品位怡然，亦歌亦舞亦开怀；更有精品；更有精品图书馆，为人人们提供提供阅读、音、音乐、舞蹈、舞蹈、茶道、茶道、插花、插花、棋牌等丰富多彩的知性空棋牌等丰富多彩的知性空间，可以相互学，可以相互
70、学习与自我展示。与自我展示。v【休【休闲】项目周目周边垂垂钓区、室外自助区、室外自助烧烤及温室大棚采摘等各烤及温室大棚采摘等各类户外休外休闲娱乐活活动，将使，将使业主更充分体味生活主更充分体味生活情趣、享受情趣、享受惬意心境。意心境。软件核心服务管理和服管理和服务的四原的四原则vv第一个原第一个原第一个原第一个原则则是是是是“尊尊尊尊严严”vv第二个原第二个原第二个原第二个原则则是是是是 “自立自立自立自立”vv第三个原第三个原第三个原第三个原则则是是是是“安全安全安全安全”vv第四个原第四个原第四个原第四个原则则是是是是 “参与参与参与参与”软件核心服务第一个原第一个原则应该是是“尊尊严”v
71、经济状况和身体状况，个人状况和身体状况，个人经历和价和价值，性性别和年和年龄，家庭状况，社会地位，意愿和家庭状况，社会地位，意愿和隐私私v在在设计服服务时要尊重要尊重隐私私v提供服提供服务中要尊重意愿中要尊重意愿v谨慎使用限制手段（身体和慎使用限制手段（身体和药物）物）86第二个原则是保证老年人的“自立” 鼓励自我照料：居住，择偶，责任，以及生活中的琐碎事情，以增强他们的自信心和成就感。在制定养老服务规范时，界定和使用鼓励，协助，帮助的概念对为老年人提供最大程度的自立有极大的作用。在服务管理的过程中成功地体现出为老年人创造自立和独立的机会和意识，以便同时满足他们在身体，心理和精神上的需求。第三
72、个原第三个原则是是“安全安全”v安全是老年人保持自立的根本。安全是老年人保持自立的根本。v经济收入可以保收入可以保证日常生活的支出，日常生活的支出，这是老年人生存的基是老年人生存的基础。身体健康，。身体健康，居住居住环境，境，对入入侵的自我保侵的自我保护意意识，与家人和朋友的，与家人和朋友的联络交往等都属于安全的范交往等都属于安全的范围之内。之内。v在养老服在养老服务机构的基本机构的基本规范内范内应有安全手册。包括撤离方式并且有安全手册。包括撤离方式并且应含有撤离演含有撤离演习的的详细过程，程，图示；示；演演习和和检查频率以及率以及员工的工的责任和任和详细的分工等的分工等。第四个原则是“参与”
73、参与社会，经济和政治活动，参与社区的建设和服务，使得他们在社会中体现自己的价值开展志愿服务活动使他们的余热得到尽可能大的发挥。不仅能使需要照料的老人得到照顾，同时使提供照料的老人得到自信和成就感。在养老服务机构的基本规范里需要对与老年人或老年协会组织如何参与老年机构的管理做详细规定。4.养老地产的投资形式我司老年社区项目定位：n 郊区型+景区型+气候区域型 大型低密度老年社区； 注重景观环境，强调良好的自然生态与休闲娱乐； 全国各地开发连锁老年社区，利用南北方季节差异，充分享受各地最舒适的季节，实现候鸟式的养老生活方式。n 专门型+混合型项目设有有专门面向老年群体的居住板块，也有适应各年龄层群
74、体的居住板块；客群定位及投资形式：n 消费能力和消费意识提前的老年群体追求较高生活质量；经济能力足以支持独立生活。n 进行住房置换的老年群体大房换小房，将大户型让给子女居住；城区房换郊区房；（我司可帮助客户出租或出售）为了与子女就近居住，异地迁入n 追求自由自主生活的老人群体在不同时候短期入住度假休闲；在不同季节入住不同地区的老年社区。直接购买或长期租赁短期租赁据一据一项调查显示：如果城市老年人的人均消示：如果城市老年人的人均消费额为6000元，消元，消费总额就达就达2700亿元，元，占城市消占城市消费额的的10左右。左右。这还是一个低估的数字，城是一个低估的数字，城镇离退休人离退休人员一年的
75、离退休金就达一年的离退休金就达3440亿元元(不包括医不包括医疗费及其他及其他)，按，按80消消费计算就是算就是2750亿元，社会上元，社会上还有不拿退休金有不拿退休金的老人和的老人和农村老人村老人约有有6200万，按居民最低消万，按居民最低消费额2000元元计算，消算，消费额就达就达1240亿元，元，城城乡共共计消消费额约4000亿元，占了居民消元，占了居民消费总额的的82，中国老年，中国老年产业发展潜力巨大，且必展潜力巨大，且必将将兴起。起。目前很多目前很多发达国家老达国家老龄产业已成功走向市已成功走向市场，老年人的公共支出是年，老年人的公共支出是年轻人的人的3倍，已成倍，已成为占第三占第
76、三产业比重很大的比重很大的产业。多年以来我司凭借一套科学、合理、高效的管理制度，以多年以来我司凭借一套科学、合理、高效的管理制度，以创造造优质生活空生活空间为己任，己任，为打造中国一流地打造中国一流地产品牌而不懈品牌而不懈奋斗。斗。尽管老年尽管老年产业的命的命题还有有许多亟待求解，我多亟待求解，我们一直倡一直倡导学学习国国际前前进经验，并，并进行行创新新性的探索，性的探索，为中国养老地中国养老地产和老和老龄事事业的的发展努力，将以人展努力，将以人为本、服本、服务先行、安全健康等特先行、安全健康等特有的开有的开发模式模式应用到老年用到老年项目当中，以求得到市目当中，以求得到市场和客和客户的广泛的广泛认可。可。Thanks!91
