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1、中国养老中国养老产业及养老地及养老地产开开发研究研究专题专题背景背景通通过收集和整理美国、日本、台湾的金融投收集和整理美国、日本、台湾的金融投资、养老机构、养老建筑、养老机构、养老建筑设计、养老机构的、养老机构的管理者和养老地管理者和养老地产开开发商第一商第一线的的专家的家的经验，得出本文，得出本文养老地养老地产的开的开发、设计和运和运营、管理方面、管理方面的知的知识。 我国已我国已经步入老步入老龄化社会，老年人基数化社会，老年人基数庞大，增大，增长非常快。非常快。2009年老年人达到年老年人达到1.67亿，我国面，我国面临老老年人年人带来的很多挑来的很多挑战，养老成，养老成为重要的重要的问题
2、，全国老年机构，全国老年机构协会只能会只能满足足1.59%的老人入住，而且的老人入住，而且设施比施比较落后。近年来养老地落后。近年来养老地产也逐步也逐步兴起，但是起，但是过程中遇到了很多困程中遇到了很多困难，同，同时出出现了很多了很多问题，影响了养老地影响了养老地产健康健康发展。展。 政策支持政策支持十二五规划政策建设1、制定、制定专业养老养老规划划规定以行政区域定以行政区域为单位的最低养老保障位的最低养老保障规划划结构构2、制定、制定优惠政策惠政策鼓励养老服鼓励养老服务体系建体系建设3、制定养老、制定养老评价机构价机构政府参与养老目政府参与养老目标4、成立了社会福利、成立了社会福利协会会 一
3、 老年人居住生存环境的模式，二 居住环境的设计模式，三 康复设计模式，四 文化服务设计模式，五 养老服务机构管理模式，六 老年人护理管理模式，七 养老机构和老年人信息化管理模式，八 所有的养老机构人才培训管理模式。 养老服养老服务产业和养老服和养老服务平台的研究和研平台的研究和研发 融融资渠道渠道保险资金与养老社区结合是体现人文关怀的商业创新 美国的养老社区和养老机构的起源也是宗教美国的养老社区和养老机构的起源也是宗教组织发展起来的，也有一些市展起来的，也有一些市场化的运作化的运作组织，现在在基本上是基本上是1：1的比例。的比例。 保保险融融资渠道开渠道开发的模式的模式2009年泰康拿到了中国
4、保监会正式批准保险行业的第一个养老社区投资试点项目。以美国以美国CCRC的模式作的模式作为拷拷贝的模板的模板 ，它代表着，它代表着现代养老社区的健康、医代养老社区的健康、医疗及及护理服理服务与养老保与养老保险结合起来的模式，以合起来的模式，以规模化、人性化的社区模化、人性化的社区为中心，形成一个解决养老筹中心，形成一个解决养老筹资和和专业医医疗、护理服理服务等等问题的模式，体的模式，体现退休人群退休人群现代生活方式的完整服代生活方式的完整服务体系。体系。 一日之城、一生之城一日之城、一生之城 活力生活（活力生活（55-65）、独立生活（）、独立生活（65-70）、）、协助生活（助生活（70-7
5、5）、）、专业护理（理（75-80） 、记忆障碍（障碍（80-85）现状状问题建筑模式像医院、地点偏僻不方便、与社区脱离没有生命力、建筑模式像医院、地点偏僻不方便、与社区脱离没有生命力、规模太大形成造城模式、生模太大形成造城模式、生态的不适的不适应、持有型养老房地、持有型养老房地产项目的回目的回报、房地、房地产销售概念型售概念型项目的回目的回报、与服、与服务的的衔接考接考虑不不够。这些些都是我都是我们目前存在的共性目前存在的共性问题。 v国内和国国内和国际不成功养老机构和养老社区存在的不成功养老机构和养老社区存在的问题： 消消费需求需求高高龄老人有一些特殊需求，医老人有一些特殊需求，医疗、护理
6、、日生活照料、健康料理等等方面，理、日生活照料、健康料理等等方面，针对老年人需求不同老年人需求不同类型的支持主要有医学治型的支持主要有医学治疗、康复、康复辅助技助技术、交通服、交通服务、居家、居家护理服理服务、住房改善、住房改善、长短期照短期照护机构、特殊房屋和活机构、特殊房屋和活动场所等等。所等等。 市市场需求需求2、通、通过对国内市国内市场的研究，我的研究，我们在核心城市在核心城市进行行调查，大多数中，大多数中产阶级以上的人希望到社区养以上的人希望到社区养老，他老，他们的理解是愿意离开家庭到机构养老。的理解是愿意离开家庭到机构养老。 1、我、我们国家一共有老人国家一共有老人1.67亿，占全
7、国，占全国总人口的人口的12.5%，而且每年在以，而且每年在以3个百分点个百分点 的速度增的速度增长。一是活力成人社区，一是活力成人社区，这就是休就是休闲养老的社区，养老的社区，给老人打造一个非常温馨的家；老人打造一个非常温馨的家；二是持二是持续照料型退休社区，根据不同的照料需求可以到不同照料的住宅来居住，照料型退休社区，根据不同的照料需求可以到不同照料的住宅来居住，这样可以可以让他安心、安全的渡他安心、安全的渡过晚年；晚年；三是独立居住型住宅；三是独立居住型住宅；四是借助式居住型住宅；四是借助式居住型住宅；五是痴呆症照料区域；五是痴呆症照料区域；六是医六是医疗护理型机构；理型机构；七是日七是
8、日间活活动中心中心.养老社区的养老社区的类型型成功开成功开发养老地养老地产的的6个要素个要素一一 市市场调研研要真正要真正问一一问服服务对象要的是什么，包括老人、子女、象要的是什么，包括老人、子女、邻里，包括里，包括竞争争环境分析、投境分析、投资的分析的分析和和财务的的预算；算；二二 确定确定项目定目定义和服和服务很多开很多开发商知道有什么需求就开始商知道有什么需求就开始设计，实际上上设计所也是要在整个所也是要在整个项目的定目的定义和服和服务定定义之后之后设计的，不是拿到一些数字就知道需求是多少的，的，不是拿到一些数字就知道需求是多少的，还是要是要认认真真做前真真做前这几步的研究；几步的研究；
9、三三 设计和建和建设结合合调研研成功开成功开发养老地养老地产的的6个要素个要素六六 评估管理估管理四四 培培训和招聘和招聘要看什么要看什么时间进行管理人行管理人员、服、服务人人员的培的培训.养老机构的服养老机构的服务体系，也要注意有日体系，也要注意有日间康复的体系、日康复的体系、日间活活动的体系。住在的体系。住在这里面的有上千个老里面的有上千个老人，人，让他他们住在独立居住的住宅里面，如果需求有增加的住在独立居住的住宅里面，如果需求有增加的话，我，我们要考要考虑怎么建立公共怎么建立公共服服务的管理体系，把服的管理体系，把服务输入他入他们的家庭。的家庭。五五 运行和管理运行和管理计划制定划制定我
10、我们最后的服最后的服务要落到要落到实处，还要有最后的要有最后的评估管理估管理.成功开成功开发养老地养老地产难点因素点因素一、科技和知一、科技和知识管理。管理。 二、成本控制和二、成本控制和过程改程改进。 三、三、员工的工的问题。培培训机制机制 四、居住者的流失。四、居住者的流失。客客户细分分 养老建筑养老建筑设计特征特征第一第一类，活活跃老人住宅。老人住宅。这类住宅要求入住者至少有一位是住宅要求入住者至少有一位是55岁以上，他以上，他们对老人的吸引力是自老人的吸引力是自己不用己不用维护房子，有完善的配套房子，有完善的配套设施。施。第二第二类，自理型老年住宅。自理型老年住宅。一般是服一般是服务6
11、2岁以上的老人，他以上的老人，他们的日常生活完全可以自理，的日常生活完全可以自理，这种住种住宅提供的配套服宅提供的配套服务包括打包括打扫屋子、提供屋子、提供饮食和相食和相应的服的服务设施，施，这种可以是政府种可以是政府资助的低收入住宅。助的低收入住宅。第三第三类，半自理老年住宅，也叫半自理老年住宅，也叫协助型老年住宅。助型老年住宅。提供更高一提供更高一级提供个人需求提供个人需求护理，理，包括帮助穿衣、提醒吃包括帮助穿衣、提醒吃药和在需要的和在需要的时候喂候喂饭等，提供等，提供24小小时护理，包括很多理，包括很多配套配套设施，包括施，包括图书室和室和绘画室等等。画室等等。第四第四类，介介护型老年
12、住宅。型老年住宅。是是为需要持需要持续和和24小小时护理的老人准理的老人准备，他，他们一人一一人一间房或者合住，房或者合住，早期早期这种住宅按照医院模式建筑的。种住宅按照医院模式建筑的。现在有一种新的模式，是温室建筑，我后面也会在有一种新的模式，是温室建筑，我后面也会讲到。到。第五第五类，患老年痴呆症老年住宅。患老年痴呆症老年住宅。要求在要求在24小小时内提供持内提供持续照料，同照料，同时鼓励老人自理生活。鼓励老人自理生活。第六第六类，持持续照料退休社区（照料退休社区（CCRC)。把以上住宅集中在一个社区里面，把以上住宅集中在一个社区里面，让老人老人随着年随着年龄的增的增长在一个社区里就可以在
13、一个社区里就可以转换社区的社区的类型。型。海海丽缇娜娜1、分三期建设 每期均以自理型为主2、要把公共设施放在社区位置，减少老年人走路的距离 3、首期需建设介护型住宅，有有护士士护理的老年住宅通常第一期就要建理的老年住宅通常第一期就要建设，确保最初的住，确保最初的住户在最初的在最初的时候介入，候介入，房房间是在两是在两边的，只有很少的公共的，只有很少的公共设施。施。这个个项目目试图创造一种不同的模式，造一种不同的模式，舍弃了中央舍弃了中央护士站，在不同的地方建士站，在不同的地方建设多个小型多个小型护士站，士站，这是当前最新的是当前最新的发展展趋势。这种最新的种最新的趋势叫温室型老年住宅，是介叫温
14、室型老年住宅，是介护型的住宅，型的住宅，创造更佳的造更佳的环境，境，宗旨是少一些医院的感宗旨是少一些医院的感觉，让居民居民拥有更多的自主有更多的自主权。这种住宅鼓励居民多参加种住宅鼓励居民多参加日常生活，比如日常生活，比如说帮助做帮助做饭和洗衣服。和洗衣服。 设计细节自理型老年住宅自理型老年住宅设计中有一个中有一个问题，包括，包括电器插座是器插座是14英寸不是普通的英寸不是普通的18英寸、降低橱柜的高度，英寸、降低橱柜的高度，所有所有这些些对活活动能力降低的老人来能力降低的老人来说都是必都是必须的。在浴室的。在浴室设计方面要有加高的方面要有加高的马桶、加高的洗桶、加高的洗脸盆和加高的毛巾杆，因
15、盆和加高的毛巾杆，因为老人摔倒老人摔倒时会抓毛巾杆。在走廊一会抓毛巾杆。在走廊一侧安装安装栏杆，杆，这样可以帮助老人找到可以帮助老人找到回来的路，其他的回来的路，其他的办法法还包括把走廊涂成不同的包括把走廊涂成不同的颜色或者色或者摆放大型放大型艺术品。公共品。公共设施是小区的中施是小区的中心，通常包括主餐心，通常包括主餐厅、酒廊、酒吧、酒廊、酒吧、图书馆、便利店、工、便利店、工艺美美术手工作坊、手工作坊、管理管理办公室、市公室、市场营销办公室等等。公室等等。 无障碍无障碍设计 健康中心健康中心健康中心健康中心不不仅促促进老人的身体健康，也有助于他老人的身体健康，也有助于他们的身心建的身心建设。
16、在社区中合理布置、方便使用。在社区中合理布置、方便使用设施。施。健康中心健康中心一般放在半自理型和介一般放在半自理型和介护型的中型的中间，这是一个不成文的是一个不成文的规定，定，为的是使各种人的是使各种人员不交叉。不交叉。社区健康中心通常包括一个社区健康中心通常包括一个15米米长9米米宽的室内游泳池，方便老人做有氧运的室内游泳池，方便老人做有氧运动，还会有升降机来方会有升降机来方便体弱的老人出入。健康中心内的其他便体弱的老人出入。健康中心内的其他设施施还有健身房，有健身房，这个空个空间也可以用于健美操也可以用于健美操或者舞蹈工作室。其中或者舞蹈工作室。其中还包括物理治包括物理治疗室，配室，配备
17、专门的的设备，协助做助做过手手术的老人的老人进行康复理行康复理疗，也可以帮助半自理型老人，也可以帮助半自理型老人进行恢复体力行恢复体力训练。还有美容美有美容美发店，店，作作为按摩按摩场所的一部分。所的一部分。还有一个小有一个小诊所，在里面所，在里面为居民居民进行例行的体行例行的体检和和检查。 养老住宅养老住宅发展展趋势第一个新第一个新趋势，创建多个餐建多个餐饮场所，包括开放式的厨房、咖啡所，包括开放式的厨房、咖啡馆、熟食店，同一、熟食店，同一时间这些些场所都所都会向公众开放。会向公众开放。 第二个新第二个新趋势，过去十到十五年美国老人去十到十五年美国老人单人住房面人住房面积逐逐渐的增大，的增大
18、，现在大家在大家觉得每个得每个单元其元其实应该减少一些，配合更合理的减少一些，配合更合理的设计，提高使用率和，提高使用率和标准化率，特准化率，特别是厨房和浴室。新一代老人更加活是厨房和浴室。新一代老人更加活跃，他他们待在自己待在自己单元的元的时间会很少，他会很少，他们不愿意花很多不愿意花很多钱买很多很多单位，位，这样发展商可以降低建筑成本，展商可以降低建筑成本，如果如果总建筑面建筑面积相同就可以建筑更多的相同就可以建筑更多的单位。位。 第三个新第三个新趋势，创建有多种用途的空建有多种用途的空间，这对新建和改造新建和改造项目都适用，你可以把无目都适用，你可以把无线上网的咖啡上网的咖啡厅和和图书馆
19、相相结合，合，还可以把酒吧和功能区相可以把酒吧和功能区相结合，合，这些些对老人有吸引力，老人有吸引力，同同时又减少了开又减少了开发成本。成本。 第四个新第四个新趋势，越来越多的老年住宅建在市区，越来越多的老年住宅建在市区，这些出生在些出生在婴儿潮的老人有儿潮的老人有积极的生活方式，要求丰富的极的生活方式，要求丰富的业务生活、多种餐生活、多种餐饮组合，喜合，喜欢和外界交流。由于城和外界交流。由于城市的土地造价高，靠近城市的老年住宅很多是高市的土地造价高，靠近城市的老年住宅很多是高层建筑。如美国波特建筑。如美国波特兰市，市，这种种项目一般在公共交通附近，比如目一般在公共交通附近，比如说有地有地铁，
20、这样方便老人出行，方便老人出行，还方便方便员工上下工上下班。班。 适合中国国情的养老建筑适合中国国情的养老建筑 一、保障方式一、保障方式对养老建筑养老建筑设计的影响的影响 1、以日本、以日本为例，社区中的小例，社区中的小规模多功能服模多功能服务设施是日本政府提倡的。施是日本政府提倡的。这个小区有很多功能的服个小区有很多功能的服务，包，包括小括小规模、近距离、全天后、一站式、多功能的服模、近距离、全天后、一站式、多功能的服务。小。小规模多功能的模多功能的设施上来以后，以后是政府的施上来以后，以后是政府的保保险支持，老人有病自己没法支付你，而是保支持，老人有病自己没法支付你，而是保险来支付。来支付
21、。 二、生活二、生活习惯的差异的差异对养老建筑养老建筑设计的影响。的影响。 2、向台湾以及香港学、向台湾以及香港学习， 建建设以普通养老社区以普通养老社区为主。主。3、老人的独立生活需求及就近照、老人的独立生活需求及就近照顾子女的需求。子女的需求。 1、中国人、中国人对养生特养生特别注重养气。需要集中的注重养气。需要集中的锻炼场所。所。 2、中国人、中国人对建筑朝向的要求建筑朝向的要求专家家对厨房建厨房建议有三有三级，屋子里有小厨房、公共的小厨房和大的厨房。日本的厨房干，屋子里有小厨房、公共的小厨房和大的厨房。日本的厨房干净极了，都是极了，都是有一些自助的，有一些自助的，这在中国在中国难以做到
22、。以做到。 3、中国人的烹、中国人的烹饪特色特色对厨房的要求高厨房的要求高台湾的养老地台湾的养老地产开开发模式模式年满55岁才可以入住，一般只住不卖。200人以下的小规律发展模式经营者要提供一个像家的感觉，强调福利、休闲、医疗、保健综合服务的模式 。银发族是比族是比较高水平的服高水平的服务，它的服，它的服务对象是金字塔象是金字塔顶端的端的银发长者，但是者，但是这个个费用有点高。里面用有点高。里面的住民年的住民年纪都都80岁了，了，这样的情况下如何照的情况下如何照顾这个个发展，怎么去架构展，怎么去架构这个策略，或者是互个策略，或者是互补性的性的资源建立，通源建立，通过这些来保些来保证竞争的争的优
23、势。银发族和养生、医族和养生、医疗式式经营组合，合，这是是强调银发族养生的文族养生的文化，有相当完整的化，有相当完整的连续性系性系统，也有丰富的管理，也有丰富的管理经验、互、互补性性资源和策略等等，都是以企源和策略等等，都是以企业内部的内部的管理管理为主。以台湾最大主。以台湾最大财团的背景，有那么的管理的背景，有那么的管理经验，但是，但是绩效好像没有做出来，效好像没有做出来，这就就让很多民很多民间的企的企业跨在跨在门外，不敢外，不敢进来做，来做，这是目前的状况。是目前的状况。 银发族五星族五星级饭店式住宅模式店式住宅模式有一种是有一种是银发族与政府委托式族与政府委托式经营组合，采取多点零售、多
24、合，采取多点零售、多层体系的模式，很多体系的模式，很多专门做政府委托的做政府委托的案例，所以案例，所以规模很大，模很大，赢得了政府的信任，交通也很方便。品得了政府的信任，交通也很方便。品质都是很好的，每次的都是很好的，每次的评价都是价都是优等的。他是用政府的等的。他是用政府的资源在源在连接，基本上没有什么缺点，基本上是一个社接，基本上没有什么缺点，基本上是一个社会机构，会机构，资金的筹措和金的筹措和发展都是比展都是比较靠前的。因靠前的。因为都是都是终端的机构，所以主端的机构，所以主导性性常常被政府常常被政府牵动了很多。了很多。 其中一种模式是其中一种模式是银发族跟多据点旅居度假住宅式族跟多据点
25、旅居度假住宅式经营组合，他采取多个点，跟很多家度假住宅合，他采取多个点，跟很多家度假住宅联合合起来，起来，这些集些集团资金很雄厚，他金很雄厚，他们以休以休闲养生养生为主，他主，他们采取的是惠民制，采取的是惠民制，这是在台湾很特是在台湾很特别的模的模式。式。 北京太阳城的养老地北京太阳城的养老地产模式模式北京太阳城北京太阳城探索了有十年之久的老年公寓的案例。北京太阳城是从探索了有十年之久的老年公寓的案例。北京太阳城是从1998年开始构想的，年开始构想的，2001年开年开始建始建设，到，到现在基本上已在基本上已经建建设完成了。完成了。 北京太阳城占地北京太阳城占地42万平方米，万平方米，这里保里保
26、证居家式养老、租住式养老、居家式养老、租住式养老、爱心心护理院、医院和超市等商理院、医院和超市等商业配配套套设施。太阳城已施。太阳城已经初步形成了集餐初步形成了集餐饮、娱乐、养生、保健于一体的养老服、养生、保健于一体的养老服务产业链。在。在32万平方米万平方米的建筑中，有的建筑中，有24万是住宅，共有万是住宅，共有1600个个单位，位，这里全部出售一空。里全部出售一空。现在社区入住率达到在社区入住率达到90%以上，以上，已已经成成为老人家庭第一居所。老人家庭第一居所。北京太阳城北京太阳城把一个社区当做一个把一个社区当做一个产业链，作，作为阶段性的段性的发展目展目标，相，相继在太阳城里在太阳城里
27、成立了太阳城房地成立了太阳城房地产开开发公司、公司、银龄老年公寓、老年公寓、爱心心护理院、阳光商理院、阳光商业广广场、物物业管理公司、渡假村、奥林匹斯俱管理公司、渡假村、奥林匹斯俱乐部和太阳城医院，部和太阳城医院，这是相互作用是相互作用围绕老老年人的年人的连锁型姊妹型姊妹组合。合。 北京太阳城老年社区、老年公寓之所以成功的最重要的方面，那就是医北京太阳城老年社区、老年公寓之所以成功的最重要的方面，那就是医疗方面。方面。 北京太阳城养老北京太阳城养老产业发展特色展特色:家庭养老家庭养老与与社会养老社会养老相相结合、合、公益事公益事业与与市市场运作运作相相结合、合、孝道文化孝道文化和和现在的和在的和谐社会社会相相结合。合。
