世联江雅颂居营销策划案

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1、World union考究的信仰嘉里湘江雅颂居嘉里湘江雅颂居标定长沙城市江景豪宅顶尖居住理念标定长沙城市江景豪宅顶尖居住理念【嘉里湘江雅颂居营销策划案嘉里湘江雅颂居营销策划案】发展商：长沙广悦置业发展商：长沙广悦置业提提案：世联地产案：世联地产World unionConceptionPART 1立意立意 Conception认知雅颂居。World union嘉里香港品牌首次亮相长沙|有色实力国企品牌|丰富的豪宅物业开发经验嘉里建设于1974年在香港成立，开始物业投资及发展，并确立了一个清晰的远景：物业项目，必选黄金地段精心物业项目，必选黄金地段精心策划；大型基建，必须是高素质的保证；管理

2、服务，必定要卓越不凡。策划；大型基建，必须是高素质的保证；管理服务，必定要卓越不凡。嘉里建设在国内的物业市场于80年代开始，先后在北京、上海、深圳、福州、杭州、扬州、天津、沈阳、南京、成都、青岛等大城市的繁华枢纽地段大城市的繁华枢纽地段，主力发展以主力发展以“嘉里中心嘉里中心”品牌为代表的大型综合性物业，兴建地标建筑品牌为代表的大型综合性物业，兴建地标建筑，现今嘉里建设在国内开发的物业面积近500万平方米。2007年11月嘉里集团与湖南有色集团开展战略合作，共同开发了长沙的湘江雅颂居地产项目长沙湘江雅沙湘江雅颂居居深圳嘉里雅深圳嘉里雅颂居居6.8万元万元/平米平米2010年年2003年年长沙

3、湘江雅颂居，嘉里的又一个豪宅理想长沙湘江雅颂居，嘉里的又一个豪宅理想成都都城雅成都都城雅颂居居1.3万元万元/平平2009年年上海嘉里上海嘉里华庭二期庭二期9万元万元/平平福州御泉花园福州御泉花园1.6万元万元/平平2002年年深圳深圳颐园园8.7万元万元/平米平米World union项目解读：潜力地段项目解读：潜力地段长沙滨江腹地、省府核心、长沙滨江腹地、省府核心、30分钟城市便利生活圈分钟城市便利生活圈融城热点核心|省级政治文化中心| 2012年湘府路大桥通车|2014年轨道交通建成距市中心20分钟车程|距河西5分钟车程|距省府5分钟本案本案香樟路站湘府路站汽车南站中信新城站铁道学院站友

4、谊路站省政府站时代阳光大道站省省府府南南城城地铁1号线线路长株潭城际铁路5 5分钟分钟2020分分钟钟河河西西市中心市中心猴子石大桥猴子石大桥5 5分钟分钟湘府路大桥湘府路大桥湘府路芙蓉路友谊路地铁站友谊路地铁站省政府地铁站省政府地铁站本本项目目省政府省政府World union项目解读项目解读潜力地段潜力地段城市新区、杂乱老环境有待更新，房地产开发新区城市新区、杂乱老环境有待更新，房地产开发新区项目周边环境相对老旧|传统老城工业区心理认知|当前生活配套落后、商业氛围缺失项目北边友谊路正在建设中东边已建成八车道新韶西路东边新开铺路沿线，多个项目正在建设中，生活配套缺乏西边的铁路、湘江大

5、道及江景南边重工业厂房短期不会搬迁本案道路两旁有多个重工业厂房以及新开铺水泵站World union项目解读项目解读特色配套特色配套拥有明德强势人文资源拥有明德强势人文资源&临近未来三馆一中心临近未来三馆一中心毗邻百年名校明德中学|“三馆一中心”湖南省科技馆|湖南省地质博物馆|湖南省群众艺术馆|湖南省青少年活动中心本项目本项目湖南省人民政府天心区人民政府湖南省青少年活动中心百年名校明德中学湖南省群众艺术馆湖南省地质博物馆湖南省科技馆百年名校明德中学百年名校明德中学长沙市明德中学创办于1903年，距今已有百余年历史，是湖南省最早的近代新式教育学校，解放后一直是湖南省重点中学，现为湖南省首批示范

6、性高级中学。三馆一中心三馆一中心省群众艺术馆我国最大省级群众艺术馆之一，音乐、美术、舞蹈、书法等群众艺术爱好者可享受该馆公共文化服务。省科技馆包括省级科普教育展览馆及4D动感影院等设施省地质博物馆收藏各类地质标本2万多件，7个陈列馆，展出标本5000余件。省青少年活动中心我省青少年开展内外交流、校外培训、文化体育活动和科普教育展示的阵地。World union项目解读项目解读外部生活环境绝佳外部生活环境绝佳临江望山、六大市政公园环抱临江望山、六大市政公园环抱一线江景资源一线江景资源洋湖垸湿地公园南郊公园省府文化公园豹子岭公园石冲公园水库公园南郊公园南郊公园洋湖垸湿地公园洋湖垸湿地公园

8、平住宅区指标住宅区指标地上建筑面积：28.1万平住宅建筑面积：2.7万平商业建筑面积：商业建筑面积：34683468平平商业配套建筑面积：商业配套建筑面积：45264526平平住宅总户数：1967户容积率：3.0 绿地率：绿地率：40%40%建筑密度：建筑密度：24%24% 停车位：停车位：18511851个个商业区指标商业区指标地上建筑面积：2.3万平商铺建筑面积：964平公寓式酒店建筑面积：2.2万平容积率：4.0 绿地率：28%建筑密度：42% 总计停车位：160个商业区幼儿园坡地园林长沙别墅绿地率在长沙别墅绿地率在40%40%50%50%之间之间World union一期户型配比户型面

9、积（）套数配比别墅456.32-474.62161.4%五房三厅(空中别墅）282.8-374.08625.6%顶层跃式138.64-289.33403.6%四房三厅167.16-204.7216014.5%三房二厅136.93-139.1744840.5%二房二厅87.64-88.738134.4%总计1107100%项目解读项目解读城市别墅豪宅社区，以滨江别墅为标杆，舒适居家高层为主城市别墅豪宅社区，以滨江别墅为标杆，舒适居家高层为主容积率分解两端化物业|标杆别墅物业|创新空中别墅|市场主流舒适居家户型二期二期商商业一期一期一期首开区接近10万建面，以130以上的大产品为主World u

10、nion项目解读项目解读稀缺的城市江景（类）别墅产品稀缺的城市江景（类）别墅产品滨江内庭院双拼别墅滨江内庭院双拼别墅+创新空中别墅（大复式），户型舒适度高，高附加值创新空中别墅（大复式），户型舒适度高，高附加值全角度观景374创新复式空中别墅创新户型设计特点：1、标杆资源型亲地别墅：长沙唯一仅有一线江景资源、多重立体内庭院城市亲地别墅。 2.别墅产品除去惯有豪宅奢华的居住空间外，创新性采用了长沙市场上没有的内庭院式产品设计，极大的放大了私有化景观空间，产品赠送附加值高。3、创新复式大平层产品：长沙市场前所未有的360、374平复式大平层产品，开创长沙豪宅市场的先河。4、罕见低梯户比产品：市场

11、罕见一梯一户的空中别墅，打造长沙顶尖豪宅。5、奢华观景产品：主卧270全景飘窗&超大面积观景花园，全角度纵览视野，尽享一线稀缺江景。6、尊贵的功能空间：豪华观景主卧+CEO行政书房+衣帽间+分离式卫浴间，打造极致奢享的主卧套房空间；主客主仆分离，享受巅峰尊贵生活。7、舒适的空间尺度设计：高达6.3米的客厅开间，4.0-4.2米的主卧开间观景花园主卧书房衣帽间卫浴间一线江景资源456-474多重内庭院高附加值亲地别墅内庭院内庭院World union主力户型设计特点：1、80-140平两房、三房主力产品，功能型与舒适型皆尽满足。2、舒适功能空间，南向阳光客厅，客厅开间3.7-4.5米，主卧开间3

12、.5-4.3米。3、南向主卧带270度观景阳台，享受舒适怡情生活。4、迎合市场客户主流赠送喜好的凸窗与高附加值入户花园设计，实用功能性改房空间。阳台入户花园功能型2+1房88平入户花园阳台功能型三房137平凸窗观景阳台凸窗观景阳台舒适两房88平项目解读项目解读（非江景）舒适居家产品（非江景）舒适居家产品80-140平米平米2，3房，户型设计有一定附加值，空间尺度舒适房，户型设计有一定附加值，空间尺度舒适World union“解读雅颂居”：“最理想的纯粹豪宅住区”极为纯粹&高舒适度&不可复制的居住环境&产品。Potential。 Precious。据有上升潜力的新兴城市区域比邻省府，城市更

13、新区，城市中心半小时生活圈Rare。 Ndup。珍贵的人文城市配套百年明德名校，珍贵的三馆一中心稀缺的生态宜居环境临湘江，遥望岳麓山，六大市政公园环抱Comfort。舒适的社区内部居住空间商住分离，别墅级高绿化率、内部原生缓坡园林不可复制的别墅级产品长沙稀缺的滨江别墅，长沙首创江景空中别墅World union“立意雅颂居”：长沙城市江景豪宅顶尖居住理念定义者营销目标充分溢价|合理速度|响亮的项目品牌&口碑充分溢价：超越周边，列位长沙滨江豪宅价格一线阵营Price。合理速度：开盘热销，1期9.7万预计12个月内完成销售Speed。品牌口碑：2011年市场明星，长沙滨江豪宅代表作之一Brand。

14、World union本年度一场经典营销大戏！湘江雅颂居豪宅造星！造星的路径：对话群星，如何找到独特的价值路径脱颖而出？造星的策略：时间紧凑，如何依托核心价值路径快速星名雀起？World unionMeritPART 2价值价值 Merit2.1解读项目市场政策背景2.2 解读项目市场价值背景2.3 解读项目竞争价值通路2.4 解读项目目标客户群价值偏好2.5 雅颂居的豪宅价值体系梳理豪宅雅颂居。World union2.1政策政策Policy AnalysisWorld union谨慎：快速增长后的谨慎：快速增长后的“滞胀滞胀”长沙长沙09-10年连续价量齐升，年连续价量齐升，2010年消化

15、量已过年消化量已过1600万，新政中波动有限万，新政中波动有限World union谨慎：继谨慎：继10年密集政策后，年密集政策后，11年调控继续大势所趋年调控继续大势所趋金融货币政策收紧，房产税等税收政策开始试点，购房成本进一步增大，对金融货币政策收紧，房产税等税收政策开始试点，购房成本进一步增大，对别墅及高层大平面产品消化速度有负面影响。别墅及高层大平面产品消化速度有负面影响。20102010年主要财政与货币政策年主要财政与货币政策1月12日2010年1月18起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2月25日2010年3月1日，央行第二次宣布上调存款准备金率，各地银行放贷更趋

16、谨慎5月10日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点9月29日购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税10月11日央行通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制商业银行，将提高上述六家银行的存款准备金率50个基点，期限为两个月10月19日金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由5.31%提高到5.56%10月20日上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百

17、分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%11月10日2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点11月21日2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，存款准备金率达18%，为历史最高12月10日2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点12月25日2010年12月26日起，上调金融机构一年期存款基准利率0.25个百分点2010-20112010-2011年政府颁布的关键政策年政府颁布的关键政策3月12日发布关于加强房地产用地供应和监

18、管有关问题的通知，要求各地今年90平米（包括90平米）以下的住宅土地供应量应不低于七成。并要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。4月17日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍6月4日对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍9月29日商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险

19、缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定11月3日使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款12月23日2011年1月1日起，湖南省规定家庭购买的

20、非唯一住房，无论面积大小，均按4%税率征收契税2011年1月9日重庆市“两会”期间，提出征收高档商品住宅房产税，有望在一季度出台文件实施，重庆将成为首个征收房产税的城市未来的楼市调控，无疑将是更加全面，力度更大未来的楼市调控，无疑将是更加全面，力度更大应对：做足准备工作，通过营销工作的完善性降低风险项目展示到位增强价值诱惑力&延长蓄客时间降低销售风险World union2.2市场市场Market Analysis占位超越平民化的南城目标统御滨江城市豪宅纯粹居住一极World union“平民化的南城平民化的南城”：南城房地产市场当前发展现状：南城房地产市场当前发展现状在售项目以湘府路以北的芙

21、蓉路在售项目以湘府路以北的芙蓉路&韶山路沿线为主，当前均价在韶山路沿线为主，当前均价在6000-6200元元/平平米，以小规模中等居家社区刚需米，以小规模中等居家社区刚需23房供应消化为主。房供应消化为主。项目项目均价（元均价（元/ /平）平）长盛岚庭5700博林金谷6000和庄6000长大彩虹都5300愿景童话里5600青园6000钱隆学府5500保利花园6000湘水熙园5800鑫远湘府华城6600星城荣域6000亚商国际6100城南故事5800上海城6100金领家族6000瑞都华庭6200奥林匹克花园8500岳泰理想城6000公爵欧洲城6200夏威夷碧水春城5500中建芙蓉和苑9800中信

22、新城6200湘江长盛岚庭博林金谷和庄长大彩虹都愿景童话里鑫远湘府华城青园星城荣域保利花园钱隆学府奥园岳泰理想城金领家族城南故事亚商国际湘水熙园夏威夷碧水春城中建芙蓉和苑中信新城公爵欧洲城上海城瑞都华庭芙蓉路芙蓉路二环线二环线绕城高速绕城高速韶山路韶山路省府西省府西在售项目少在售项目少中大规模中等居中大规模中等居家社区家社区2 2、3 3房主力供应房主力供应58005800元元/ /平平芙蓉路沿线芙蓉路沿线小规模中等居家小规模中等居家社区社区2 2、3 3方主力供应方主力供应62006200元元/ /平平韶山路沿线韶山路沿线小规模中等居家小规模中等居家社区社区2 2、3 3方主力供应方主力供应6

23、0006000元元/ /平平下南城下南城在售项目少在售项目少多为百万大规模中等居家社区多为百万大规模中等居家社区三、四房中大户型供应三、四房中大户型供应55005500元元/ /平平占位：超越南城，位列长沙滨江城市豪宅阵营！World union西城西城（市府）（市府）61006100北城（开福中心）北城（开福中心）65006500中心中心90009000南城（省府）南城（省府）60006000东城（武广）东城（武广）69006900元/平南城区域界定：主要是沿南二环以南、韶山路南城区域界定：主要是沿南二环以南、韶山路以西、绕城高速以北、湘江以东的区域以西、绕城高速以北、湘江以东的区域“平民

24、化的南城平民化的南城”：2010年南城房地产市场发展滞后年南城房地产市场发展滞后价格增长速度缓慢，位居长沙城市五大板块末位，均价被北城，甚至河西市府中价格增长速度缓慢，位居长沙城市五大板块末位，均价被北城，甚至河西市府中心区域超越，竟成长沙楼市当前心区域超越，竟成长沙楼市当前“价格洼地价格洼地”原因剖析1城市驱动力相对滞后，道路交通&公共服务设施建设迟缓原因剖析2豪宅驱动力缺位，以中端居家社区刚需产品供应消化为主元/平World union项目物业类型容积率总建面（万平）均价（元/平）美洲故事独栋双拼0.6725.6联排15000独栋20000托斯卡纳洋房、别墅1.0018洋房9000联排1

25、2000中建芙蓉和苑洋房1.21100洋房9800格兰小镇独栋、联排、双拼洋房0.6047.9独栋18000；联排12000；双拼15000，洋房8000龙湾国际独栋、联排、双拼0.60100独栋15000，联排12000，双拼14000保利阆峰云墅独栋0.3516.715000橘郡独栋、联排、双拼、洋房0.3739独栋13000联排10000双拼12000洋房9000龙湾国际独栋1.5万，联排1.2万，双拼1.4万保利阆峰云墅1.5万芙蓉路芙蓉路二环线二环线万家丽路万家丽路绕城高速绕城高速中建芙蓉和苑洋房9800美洲故事联排1.5万独栋2万托斯卡纳联排1.2万洋房9千格兰小镇独栋1.8万

26、，联排1.2万双拼1.5万，洋房8千橘郡独栋1.3万，联排1万双拼1.2万，洋房9千“平民化的南城平民化的南城”：城市豪宅匮乏，高价者寥寥：城市豪宅匮乏，高价者寥寥除湘府路长奥花园以外，豪宅边缘化，以暮云除湘府路长奥花园以外，豪宅边缘化，以暮云&天际岭别墅洋房物业为主要代表天际岭别墅洋房物业为主要代表World union湘江长盛岚庭博林金谷长大彩虹都青园星城荣域钱隆学府奥园金领家族城南故事夏威夷碧水春城绿地公馆中建芙蓉和苑中信新城公爵欧洲城芙蓉路芙蓉路二环线二环线绕城高速绕城高速韶山路韶山路珈鼎城长城雅苑石佳名苑克拉美丽山庄湘府逸园湘府尚苑金房墅间兴汝金城远大桂园浅水湾天城湘江印象本项目持

27、续销售项目未来供应项目万科新开铺“平民化的南城平民化的南城”中的异数：本项目正是该板块全新且迥异的发力点中的异数：本项目正是该板块全新且迥异的发力点省府西供应放量，且板块内将有嘉里省府西供应放量，且板块内将有嘉里&万科两大城市江景豪宅项目异军突起万科两大城市江景豪宅项目异军突起融源及第湘水熙园省府西省府西项目建面开发商供应产品入市时间本项目32万平嘉里集团87-140平舒适两房三方为主及福分160平以上大平面2011年底万科新开铺28万平万科地产180平高层，200平洋房，400平独栋2011年底湘府文苑56万平鑫远集团紧凑型2房，3房，双拼2012年上克拉美丽山庄49万平湖南长青机器厂

28、2011年上鑫远尚苑37万平鑫远集团舒适型2房、3房2012年上鑫远项目20万平鑫远集团舒适型2房、3房2012年上钱隆学府19万平福晟集团 80-90平2房、120-130平3房2011年中红星天成17.6万平红星天城75-125平紧凑两房三房2012年上鑫远逸园9.8万平鑫远集团一房29-55平34%二房80-89平36%三房130-175平30%2011年下融源及第7.6万平湖南融源35-63平一房、84-90平二房、123-140平三房2011年中1-2年省府西片区预计将有超过500万住宅待入市，其中主流仍是中等规模的刚需居家产品World union超越南城，本项目将位列井喷中的长沙

29、城市滨江豪宅阵营超越南城，本项目将位列井喷中的长沙城市滨江豪宅阵营以以 2011年为发展元年，已知整体供应已膨胀达年为发展元年，已知整体供应已膨胀达250万平；万平；其中河东其中河东河西，河东滨江豪宅已知供应高达河西，河东滨江豪宅已知供应高达170万平，自北向南均有分布。万平，自北向南均有分布。凯乐国际城香江锦城湘江一品潮宗御苑华韵城市海岸南山滨江项目保利南湖项目万科新开铺项目本项目华远金外滩万科河西滨江项目中鹰黑森林恒基八中项目世贸滨江湘江世纪城北辰三角洲中建长沙1号湘江江岸丽都项目名称建筑面积（平）首期供应量（平）入市时间本项目32152011年下凯乐国际城2092011年年底北辰三角洲

30、480242011年4月湘江世纪城400202011年初保利南湖50102011年初江岸丽都442011年上香江锦城772011年下湘江一品852011年下潮宗御苑15152011年11月中建长沙1号31192011年下万科新开铺项目23102011年下恒基八种项目23232011年下华远新外滩100122011年10月华韵城市海岸1572011年9月万科河西项目15152011年中中鹰黑森林86162011年下南山滨江21212011年下世贸滨江33132011年下万达开福广场World union超越南城，本项目位列长沙城市滨江豪宅阵营，对本项目价值提升大有裨益超越南城，本项目位列长沙城市

31、滨江豪宅阵营，对本项目价值提升大有裨益资源资源+品牌品牌+产品大力推动河东滨江豪宅价格提升，当前核心地段价格预期普遍产品大力推动河东滨江豪宅价格提升，当前核心地段价格预期普遍在在1.5-2万之间，城北滨江物业已卖到万之间，城北滨江物业已卖到8000元以上元以上凯乐国际城 8500元/平香江锦城8000元/平湘江一品预计1.5万元/平以上潮宗御苑预计 1万元/平以上华韵城市海岸预计7000元/平南山滨江项目预计8500元/平保利南湖项目预计1.5万元/平以上万科新开铺项目预计1万元/平以上本项目华远金外滩预计2万元/平万科河西滨江项目预计8000元/平中鹰黑森林预计8000元/平恒基

32、八中项目预计1万元/平以上世贸滨江预计1万元/平以上湘江世纪城 7500元/平北辰三角洲 8500元/平中建长沙1号预计1.5万元/平以上江岸丽都预计1万元/平以上万达开福广场预计1.5万元/平现状供应项目未来供应项目湘江在该价值梯队里，本项目才能彻底超越南城当前6000元/平米的价值箱体。World union长沙城市滨江豪宅阵营一线阵营强手如林，河东今年众多全国知名品牌开发商统长沙城市滨江豪宅阵营一线阵营强手如林，河东今年众多全国知名品牌开发商统一发力，在这场不可避免的遭遇战中，雅颂居差异化的豪宅价值体系是什么？一发力，在这场不可避免的遭遇战中，雅颂居差异化的豪宅价值体系是什么？保利

33、南湖项目万科新开铺项目本项目华远金外滩恒基八中项目湘江世纪城北辰三角洲中建长沙1号湘江综合体项目纯住宅项目万达开福广场20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年湘江世纪城北辰三角洲恒基八中项目万达开福广场华远金外滩保利南湖项目中建长沙1号万科新开铺项目本项目剩余35万平供应，容积率3.5500万平，容积率4.123万平，容积率3.7100万平，容积率8.2100万平，容积率10.550万平，容积率6.035万平，容积率3.223万平，容积率2.338万平，容积率3.0目标：遭遇诸多强手，统御长沙滨江豪宅新一极！World union

34、军团分类军团分类规划特性规划特性物业价值拉升物业价值拉升借力点借力点项目组成项目组成配套细节配套细节& &特性特性供应产品供应产品北城军团北城军团超级大盘规模，造城气势自主社区内城市级配套建设拉动物业价值提升湘江世纪城湘江世纪城自身完善商业配套规划（大型购物中心、2公里商业街、五星世纪金源酒店）、与名校清水塘小学合作，另自建中小学高层&超高层全产品系供应，包括90两房，130-150三房，170四房，190-250五房北辰三角洲北辰三角洲完善商业配套(五星洲际酒店、写字楼、大型购物中心、步行街、电影城)；滨江高尔夫；地铁1号线贯穿项目；规划建设5-6所幼儿园、重点中小学高层&超高层全产品系供应

35、，包括87两房，98-140三房，169-190四房，324-568五房核心军团核心军团大比重高端商业城市综合体，更新城市中心高规格商服配套拉动居住资产价值提升万达城市广场万达城市广场国际购物中心、大体量商业步行街、风情酒吧街、高端写字楼、五星索菲特酒店全大平面产品带3000元/豪装，主力160-300两房、三房华远金外滩华远金外滩国际一线城市的奢侈品牌商业&世界顶级品牌车展厅引入；高端写字楼、五星万豪酒店、大体量仿古建筑商业街区全超高层大平面产品带5000元/豪装，210-300三房南湖军团南湖军团城市核心地段，宜居生活社区规划高品质居住环境营造拉动物业价值提升保利南湖广场保利南湖广场外部成

36、熟城市配套，内部宜居规划设计（营造自身中央园林景观），配套五星酒店、高端写字楼、商业主力120-300超高层产品供应中建滨江中建滨江1号号保留山景资源，高品质产品设计，配套星级酒店、写字楼、商业主力160-300超高层产品供应省府军团省府军团离城市30分钟生活圈，更为纯粹的内外居住环境纯粹的宜居环境&稀缺的城市滨江别墅产品本项目本项目一线临江，多公园环抱，与城市保持一定距离，但交通便利，更为纯粹的居住社区，自身配套一定商业江景双拼别墅456-474，高层产品87-374万科新开铺项目万科新开铺项目江景独栋别墅约400，主力高层产品180-200我们发现，自北向南，长沙城市滨江豪宅已形成各具特色

37、的价值四极我们发现，自北向南，长沙城市滨江豪宅已形成各具特色的价值四极其中雅颂居与万科新开铺项目所在省府军团以居住的纯粹性为鲜明价值特色其中雅颂居与万科新开铺项目所在省府军团以居住的纯粹性为鲜明价值特色【居住的前瞻性】【居住的集成性】【居住的领先性】【居住的纯粹性】World union而且当前滨江豪宅的纯粹居住价值灌输尚是一个营销空白点而且当前滨江豪宅的纯粹居住价值灌输尚是一个营销空白点当前及明年上半年面市项目仍多以当前及明年上半年面市项目仍多以“画大饼画大饼”式的前景宣传，尤其是高端商式的前景宣传，尤其是高端商服配套前景为主要诉求点，居住品质价值粗线条略过，而且匮乏精细化展示服配套前景为主

38、要诉求点，居住品质价值粗线条略过，而且匮乏精细化展示项目项目营销主题营销主题展示情况展示情况湘江世纪城“湘江世纪城，为民生盖房”“长沙第一江景大盘”“长沙第一大城，三度问鼎楼市”“湾区一线阅江大宅，因热销而更加稀有”“私家空中花园，世家传世经典”现有销售中心持续使用，无江景样板房展示营销中心陈旧，失去展示吸引点，缺失豪宅价值感受体验北辰三角洲“300亿世界级CLD央区”“300亿，动了长沙的心”“创洲运动，传承历史，也传承文化”“北辰长沙双星耀九洲”“20年实力派领创CLD”“北辰汇全球启动，会员火爆招募中”“北辰三角洲，星辰北，湘江东，浏阳河南”2010年末营销中心开放，解构主义外观、双层挑

39、高营销中心；大规模长沙区域全景沙盘展示；梁志天设计实景临时样板房开放（非滨江实景样板房）营销中心外观缺失高端品质感，样板房品质无突破，与名家设计有落差万达开福广场“国际万达，辉耀潇湘”“22年50余城，万达无处不繁华”“一座万达广场，就是一个城市中心”“万达广场让城市更繁华”2010年末营销中心开放前广场，围挡展示，方正建筑外观，10挑高营销中心，沙盘展示、无样板房展示、无客户洽谈区营销中心品质观感与现有市场水平相似，无豪宅体验情境植入保利南湖“千年长沙最华丽的猜想”“中国地标，保利贡献”“让长沙自豪的再也不是历史”墙体围挡展示，主打超高层地标2011年3-4月临时接待中心开放2011年6-7

40、月实景样板房开放（4-5套；全销售产品线展示）预计销售中心与展示区2012年中成熟，前期无展示卖房（仅有实景样板房支撑）面对强势竞争对手游离的展示状态，我们的方向是什么？用居住品质展示征服滨江&统御滨江城市豪宅纯粹居住一极World union2.3竞争竞争Market Analysis主流强化城市豪宅价值（针对三环别墅&洋房）凌驾强调资源更新展示（针对长沙奥林匹克花园）迥异人有我有更胜一筹（针对万科新开铺项目）World union龙湾国际独栋1.5万，联排1.2万，双拼1.4万保利阆峰云墅1.5万芙蓉路芙蓉路二环线二环线万家丽路万家丽路绕城高速绕城高速中建芙蓉和苑洋房9800美洲故事联

41、排1.5万独栋2万托斯卡纳联排1.2万洋房9千格兰小镇独栋1.8万，联排1.2万双拼1.5万，洋房8千橘郡独栋1.3万，联排1万双拼1.2万，洋房9千郡原美村水岸新都项目项目容积率容积率物业类型物业类型独栋独栋双拼双拼联排联排洋房洋房美洲故事0.67中建芙蓉和苑1.21托斯卡纳1.00郡原美村1.80阆峰云墅0.35格兰小镇0.60龙湾国际0.60橘郡0.83水岸新都0.54比华利山0.85差别竞争对手：差别竞争对手：南城现有豪宅体系之王南城现有豪宅体系之王别墅别墅+洋房洋房项目多分布在三环以外，项目多分布在三环以外，40万以下中小规模为主，容积率基本集中在万以下中小规模为主，容积率基本集

42、中在0.61.0之之间，以联排供应为主间，以联排供应为主主力供应产品主力供应产品供应产品供应产品PK差别化竞争对手（南城别墅&洋房）为毛变成这样？为毛这是为毛？World union龙湾国际独栋1.5万，联排1.2万，双拼1.4万保利阆峰云墅1.5万芙蓉路芙蓉路二环线二环线万家丽路万家丽路绕城高速绕城高速中建芙蓉和苑洋房9800美洲故事联排1.5万独栋2万托斯卡纳联排1.2万洋房9千格兰小镇独栋1.8万，联排1.2万双拼1.5万，洋房8千橘郡独栋1.3万，联排1万双拼1.2万，洋房9千郡原美村水岸新都差别竞争对手：差别竞争对手：南城现有豪宅体系之王南城现有豪宅体系之王别墅别墅+洋房洋房

43、项目多分布在三环以外，项目多分布在三环以外，40万以下中小规模为主，容积率基本集中在万以下中小规模为主，容积率基本集中在0.61.0之之间，以联排供应为主间，以联排供应为主PK差别化竞争对手（南城别墅&洋房）20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年美洲故事托斯卡纳中建芙蓉和苑格兰小镇橘郡龙湾国际水岸新都郡原美村主力180-250联排主力268-280联排主力210-250联排主力140-280洋房主力313-473联排主力300以上双拼主力170-390联排、270-330双拼主力150-190联排别墅与洋房持续供应项目World union我们认为，南

44、城别墅和洋房和我们产生竞争的原因是我们认为，南城别墅和洋房和我们产生竞争的原因是在现有的物业中，别墅就是他们心目中的顶级豪宅，类别墅感花园洋房是品质生在现有的物业中，别墅就是他们心目中的顶级豪宅，类别墅感花园洋房是品质生活的基础选择活的基础选择偏好物业类型偏好物业类型偏好居住环境偏好居住环境偏好居住面积偏好居住面积别墅与花园洋房是当前长沙及客户圈层内公认的“豪宅物业”&“品质物业”，买得起别墅尤其是独栋某种意义上就是一种财富实力的验资当前长沙别墅与品质洋房社区绿化率多在45%以上，比普通高层高出10-20个百分点；且园林打造更为考究，单位成本相对更高，效果更佳偏好稀缺资源偏好稀缺资源偏好社区圈

45、层偏好社区圈层偏好低容积率偏好低容积率当前长沙别墅与洋房社区容积率多保持在1.0以下，低容积率对客户而言就意味着低总户数，居住的私密性大大提升别墅与高品质花园洋房是当前他们公认的长沙豪宅、品质基础别墅与高品质花园洋房是当前他们公认的长沙豪宅、品质基础&也是当前他们在南城所能找到的最能满足他们对品质生活需求的物业类型：也是当前他们在南城所能找到的最能满足他们对品质生活需求的物业类型：偏好物业服务偏好物业服务当前长沙别墅社区多占据着长沙最好的山、水及稀缺的高尔夫资源。从资源占有的角度来看，更增加了购买的尊贵与面子感。别墅与高品质洋房提供了基本大于180个平米，4-6房的居住空间。无论是开间还是层高

46、都较高层更为舒适；另外地下室，花园与大面积露台的附加赠送也提供了更多的功能空间在长沙别墅与品质洋房社区提供了较高层更为到位的物业服务，尤其是在安全保障方面（智能设备及人力投入），物业管理公司实力也更强别墅与高品质洋房社区的高购买门槛一定程度上保证了业主的圈层性更强。相近的财富实力&社会地位增强了此类物业对购买者的面子吸引力World union对于南城别墅和洋房，我们可以超越的可能是什么对于南城别墅和洋房，我们可以超越的可能是什么当前长沙别墅与花园洋房社区并不能尽善尽美的满足客户对高品质生活的追求当前长沙别墅与花园洋房社区并不能尽善尽美的满足客户对高品质生活的追求地段不照顾家人需求地段不照顾家

47、人需求造成家人实际生活的不便。造成家人实际生活的不便。子女上学接送、老人&保姆出行闭塞、全职太太在家空虚、自身车行浪费时间等问题有圈层但无圈层专享社交配套有圈层但无圈层专享社交配套物管服务水平仍相对较低物管服务水平仍相对较低容积率低但建筑密度高的矛盾容积率低但建筑密度高的矛盾自然生活环境的天然弊端自然生活环境的天然弊端别墅与洋房社区所提供的豪宅生活与该类客户希望享受到的完美标准仍有比较大的差距：别墅与洋房社区所提供的豪宅生活与该类客户希望享受到的完美标准仍有比较大的差距：原生态自然环境必然导致蚊虫增多，蛇鼠容易进入室内，儿童娱乐存在安全隐患等诸多难以根除的天然弊端长沙当前别墅、洋房社区受利益最

48、大化驱使，容积率在0.5以下的基本没有。基本处于全满占地的境况基本处于全满占地的境况，舒适度反而下降长沙当前别墅、洋房社区物业除在安全以外方面相对薄弱，知名品牌物业进驻有限，一线品牌物业公司都处于一线品牌物业公司都处于“顾而不管顾而不管”的尴尬境地中。的尴尬境地中。长沙当前别墅、洋房社区多为纯粹的居住功能，商业配商业配套进驻缓慢大多处于停滞状态，提供商务社交功能的更套进驻缓慢大多处于停滞状态，提供商务社交功能的更是寥寥无几是寥寥无几World union雅颂居雅颂居VS“现状南城别墅现状南城别墅+洋房豪宅阵营洋房豪宅阵营”：VS雅颂居雅颂居现状南城别墅现状南城别墅+洋房豪宅阵营洋房豪宅阵营地段

49、：地段：三环内、三十分钟城市生活圈地段：地段：三环外资源源：一线江景、六大公园环抱资源：源：自然原生态山景、水景资源舒适度：舒适度：容积率3.0但建筑密度低于25%，项目内部舒适度高舒适度：舒适度：容积率低于1.0但建筑密度高生活便利性：生活便利性：规划自带完善社区生活商业配套。园林：园林：40%绿化率园林：园林：45%以上绿化率生活便利性：生活便利性：周边生活性配套商业缺失，项目自身配套商业较少产品：品：丰富产品体系满足多种需求产品：品：主力180以上户型、毛胚交房物管：物管：物管服务水平仍相对较低圈圈层服服务：有圈层但无圈层专享社交配套主流策略强化城市豪宅价值地段优势突出，且在精装修，物管

50、，圈层方面大有可为？World union重要竞争对手：长沙奥林匹克花园（针对本项目重要竞争对手：长沙奥林匹克花园（针对本项目90-140居家产品）居家产品）后期供后期供应住宅住宅后期供后期供应商商业、酒店及写、酒店及写字楼字楼大规模大规模+综合体综合体+成熟社区，后期约成熟社区，后期约20万以万以80-120平产品为主，预计平产品为主，预计2010年年底年年底入市，预计价格入市，预计价格7500元元/平左右平左右长沙奥林匹克花园长沙奥林匹克花园地段地段湘府路中段，紧邻湖南省政府、天心区政府等，距离红星商圈仅5分钟的距离开发商开发商湖南湘天房地产开发有限公司（湖南本土开发商，由湖南岳阳湘天集团

51、控股的子公司，在湖南有多个住宅项目）基本指标基本指标占地35万，总建筑面积约70万，容积率1.99，于2006开盘，整个开发共分四期资源资源处于集政治、文化、经济三位一体的中心区域，是湖南的中央政务区（CPD），靠近湘府文化公园，无外部强势自然资源无外部强势自然资源产品产品四期以四期以80-12080-120平平N+1N+1产品为主、预计产品为主、预计20112011年年初开盘初开盘价格价格均价7800元/平方米物业配套物业配套运动城，体育式主题购物公园，趣味公园，超运动城，体育式主题购物公园，趣味公园，超五星级酒店、五星级酒店、5A5A写字楼、奥林匹克广场、购物写字楼、奥林匹克广场、

52、购物中心等中心等World union奥林匹克花园和我们的差异对比奥林匹克花园和我们的差异对比当前地段与现有社区园林环境相较更为成熟，市场的品质口碑度高，后期仍有大当前地段与现有社区园林环境相较更为成熟，市场的品质口碑度高，后期仍有大体量商业支持配套价值，但是缺乏山水自然资源，后期展示区趋于陈旧体量商业支持配套价值，但是缺乏山水自然资源，后期展示区趋于陈旧相对成熟地段相对成熟地段后期大体量商业配套后期大体量商业配套后期主推毛胚中小产品后期主推毛胚中小产品湘府路中段，紧邻湖南省政府、天心区政府，周边居民区逐步建成入住，品牌超市与生活市场距离十分钟生活圈，地段与本项目相对成熟地段与本项目相对成熟后

53、期有大体量高端商业配套开发大体量高端商业配套开发，体育式主题购物公园，超五星级酒店、5A写字楼、购物中心等，进一步完善社区生活配套市场高品质口碑市场高品质口碑展示区趋于陈旧展示区趋于陈旧成熟社区园林环境成熟社区园林环境与别墅相当的50.5%50.5%超高绿化率超高绿化率，园林绿化现有成熟度园林绿化现有成熟度高，运动主题参与性园林受客户认可度高客户认可度高，山水自然资源缺乏山水自然资源缺乏前期产品经过市场与客户的验证，品质口碑度高品质口碑度高2011年主推8080120120居家产品居家产品，预计毛胚交房预计毛胚交房，产品组团与现有成熟园林社区被道路隔离被道路隔离外部紧邻城市道路，内部无自然山水

54、资源外部紧邻城市道路，内部无自然山水资源，仅靠人工绿化支撑园林价值现有展示区已使用多年展示区已使用多年，外部观感与内部设计装潢逐渐趋于陈旧逐渐趋于陈旧湖南本土开发商，物业管理相对薄弱物业管理相对薄弱，无圈层社交平台服务无圈层社交平台服务本土开发商管理物业本土开发商管理物业【优势】【劣势】World union雅颂居雅颂居VS长沙奥林匹克花园：长沙奥林匹克花园：VS雅颂居雅颂居长沙奥林匹克花园长沙奥林匹克花园地段：地段：省府西、三十分钟城市生活圈地段：地段：紧邻省府，地段相对成熟资源源：一线江景、六大公园环抱资源：无源：无强强势外部自然外部自然资源源舒适度：舒适度：容积率3.0、地建筑密度舒适度

55、：舒适度：容积率低于2.0，低建筑密度生活配套：生活配套：规划9000商业配套、2万酒店式公寓园林园林：40%绿化率园林：园林：50.5%超高绿化率生活配套：生活配套：成熟社区配套，后期建设五星级酒店、5A写字楼、购物中心等产品：品：稀缺的城市江景别墅高端社区、88380全覆盖产品系产品：品：四期主力80120两房、三房，毛胚交房，与毛胚交房，与现有成熟社区道路相隔有成熟社区道路相隔物管：物管：物管服务水平仍相对较低开开发商：湖南本土开商：湖南本土开发商商开开发商：商：全国知名、成熟豪宅开发经验香港开发商凌驾策略强调资源价值，更新展示品质江景资源优势突出，同样在精装修，物管，圈层方面大有可

56、为之外，展示也将成为我们的发力点展示：展示：现有展示区使用多年，趋于陈旧？World union与本项目相似的地段、相似的项目定位、相似的产品规划；与本项目相似的地段、相似的项目定位、相似的产品规划；标杆产品为独栋标杆产品为独栋+洋房；主力产品为高层，公寓少量供应；主力供应面积集中在洋房；主力产品为高层，公寓少量供应；主力供应面积集中在180200；产品线；产品线80160面积段缺失面积段缺失一期展示：情景化全景展示一期展示：情景化全景展示营销中心营销中心+ +样板房及情景化园林样板房及情景化园林预估万科机床厂项目会走先开别墅再开高层，别墅拉升项目整体价值的惯有路线核心竞争对手：万科机床厂项目

57、核心竞争对手：万科机床厂项目针对本项目针对本项目160以上大户型以上大户型万科机床厂项目万科机床厂项目低密度社区低密度社区占地：15万平，容积率：2.33，建筑面积：23万平别墅别墅约0.25万平，共6栋，户均面积400400平平洋房洋房约约1 1万平万平，共约60套，户均面积约180180平平住宅住宅约约1818万平万平，共约1000套，户均面积约180-200180-200平平公寓公寓约2万平，共约300套，户均面积约60-8060-80平平商业商业约1.5万平，占比6%产品附加值产品附加值品牌影响力品牌影响力& &情景化全景展示情景化全景展示& &全面家居解决方案精装修全面家居解决方案精

58、装修World union万科得到市场验证的品牌品质口碑保证，实用的居家户型，良好的物管以及艺术万科得到市场验证的品牌品质口碑保证，实用的居家户型，良好的物管以及艺术感的情景式园林环境是客户主要认可点感的情景式园林环境是客户主要认可点开发商品牌开发商品牌强势前期营销展示强势前期营销展示全国金牌物管全国金牌物管进入市场多年，项目经过市场与客户验证，长沙接受度高、品牌影响力大长沙接受度高、品牌影响力大艺术品质感营销中心艺术品质感营销中心+ +全产品线样板房及情景化园林（艺术感、小资风格全产品线样板房及情景化园林（艺术感、小资风格）精装修精装修高附加值产品高附加值产品产品紧跟市场主流需求，创新度赠送

59、附加值与实用性高，深受客户追捧创新度赠送附加值与实用性高，深受客户追捧客户增值服务客户增值服务考虑人性化细节的万科精装修口碑考虑人性化细节的万科精装修口碑，成熟U8系统全面家居解决方案亲民路线的品质口碑物管服务品质口碑物管服务，市场接受度高万客会成熟运营管理万客会成熟运营管理通过分析发现，万科豪宅体系相对完整我们怎么办？从哪里找到突破点超越？World union万科精装修采取全面家居解决方案，重点放在人性化细节考虑与居住前置设计万科精装修采取全面家居解决方案，重点放在人性化细节考虑与居住前置设计之上，并非强调品牌材料的运用，对奢华品质生活的需求无法得到满足之上，并非强调品牌材料的运用，对奢华

60、品质生活的需求无法得到满足万科万科U8U8体系体系玄关整合系统玄关整合系统多功能创意玄关，集便捷使用、合理收纳融为一体（考虑业主从一进门挂钥匙扣、放挎包、脱鞋、穿拖鞋一系列的动态流线，分别设置不同功能空间）新厅房系统新厅房系统着重考虑光源与电插，以及家居布线的细节设计（厅房设计预留充分的光源和电源；充分考虑电视柜、预埋音响线、无线上网、电话和网络布线的细节要求；卧室采用全景式飘窗，自然采光；设置双控照明开关，户内门都装有防撞条和门吸。）厨房便捷系统厨房便捷系统人性化厨房，满足日常使用的合理流线，存取物品方便（从主人作业过程考虑物品摆放，并预留充足存储空间；从人体工程学角度出发，选择最符合动态流

61、线的“L”型厨房；采用双缸洗菜盆，生熟分离；橱柜内底锡箔覆面，防霉防潮）卫浴空间系统卫浴空间系统三分离卫浴，最大限度提高卫浴空间的使用率（如厕、沐浴、洗漱三分离；洗漱区域设置足够的存储空间；预留电插、安装浴室防水条等，体现人性化细节）收纳空间系统收纳空间系统化整为零，巧妙收纳，最大限度节省室内空间（衣柜、书桌下、墙面等，处处都是存储室；万科重新整合了收纳空间中的衣帽间和储物柜两部分，设计采用了创新的衣帽间男女分区收纳布局和个性化活动层板）公共空间系统公共空间系统公共空间区域主要由入户大堂、走道、电梯厅和电梯轿箱组成，底层电梯大堂的细节设计融合了五星级度假酒店的风格，业主备受尊重的身份感从踏进大

62、门开始就迎面而来家政空间区域家政空间区域解决传统户型把居家杂物堆放于厨房内外的杂乱与不雅，万科创新设置了一个独立的家政空间，使日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰家居智能化系统家居智能化系统在厨房区域创新设置了可视终端系统，同时具备可视对讲、电话、电视、DVD等功能；户内还设计了三部分智能安防系统，包括红外线双重监控系统，主卧24小时报警按钮，厨房煤气报警系统非强调品牌的细节人性化的精装修设计World union万科前期展示以惯有的情景化全景体验为主（营销中心万科前期展示以惯有的情景化全景体验为主（营销中心+样板房样板房+情景园林），风情景园林），风格取向艺术感、小资情调，并非强调奢华感路线

63、格取向艺术感、小资情调，并非强调奢华感路线万科情景化全景展示万科情景化全景展示艺术感营销中心艺术感营销中心吧台、服务生、模型展示区、座谈区、屏幕展示区、品质卫生间细节，迎合小资情调的现代感、艺术感装修风格设计样板房样板房& &样板铺（针对商业）样板铺（针对商业）全线产品线均设感受式样板体验区，平地展示，管家式服务人员陪同讲解，万科U8体系设计前置式家居设计，情景样板铺设计情景化园林情景化园林绿化展示围挡、路面材质，铺路细节拼接工艺、艺术感小品、多层次绿化种植，阳伞、木质休憩区、物料摆放细节艺术感销售中心情景园林展示全线产品样板体验展示World union雅颂居雅颂居VS万科机床厂项目：万科

64、机床厂项目：迥异策略人有我有，更胜一筹同样价值体系之上，差别精装修&展示风格，细化豪宅品质我们需要树立自身价值壁垒我们需要树立自身价值壁垒全方位打造奢华格调更胜一筹的豪宅品质全方位打造奢华格调更胜一筹的豪宅品质并强势展示并强势展示“眼见为实是检验真理的唯一标准”下一步具体我们怎么做？我们需要从目标客户的需求出发，进一步得到验证&细化World union2.4客户客户Customer AnalysisWorld union”“客户来源人数访谈时间访谈方式外地湘籍客402010.12.28电话深度访谈省内南城地缘客户502010.12.28电话深度访谈地市进城客302010.12.28电话深度访

65、谈共访谈120人：省内客户:80人省外客户:40人目标客户需求分析目标客户需求分析我们专门就潜在目标客户群体进行深度访谈我们专门就潜在目标客户群体进行深度访谈: :Question：Object：1、听说过香港嘉里地产吗？2、对香港地产品牌有什么印象？3、是否听说过湘江雅颂居项目？4、对湘江雅颂居的地段的感觉如何？5、对大平层怎么看，是否接受大平层？6、是否喜欢江景？7.对铁路有何看法8、置业首选哪种物业类型？9、如果买，多大面积？接受价格？10、对小区最为关注的问题？11、对精装修怎么看？12、置业目的是自住？投资？两者兼有？World union产品对应目产品对应目标客户标客户地缘特征地缘

66、特征身份特征身份特征购买特征购买特征关注重点关注重点购买产品购买产品比例比例地缘财富族地缘财富族南城居住及工作地缘性客户30-40岁，社会发展中坚力量，社会地位高，在区域内多次置业，对品质有更苛刻要求的人群就近工作原则，自住兼投资追求高品质生活，抱团购买，追随亲戚朋友地段、园林绿化、品质、配套、物管、规模等90-130舒适型二、三房居多50%50%地市进城族地市进城族省内周边地市客户35-45岁，富裕起来的地市高官、商场财富阶层，拥有雄厚的经济实力，好面子希望在省会城市拥有适宜多代人居住的住宅，好面子，有较强的资源、教育配套牵引性地段、自然资源、品质、教育配套、身份感和社区环境160以上四房、

67、别墅物业40%40%湘籍返乡族湘籍返乡族省外（一线城市及长、珠三角区域）湘籍客35-45岁，私营企业主或公司高管，在一线城市、港澳台有生活经验并取得成就的的人群为返乡居住或为父母购买，看重品牌及品质，要求便利性好，价格敏感度低，有较强的自我主见未来发展潜力、地段、配套、品牌、品质、社区环境130以上三房、四房为主10%10%本项目目标客户重点锁定本项目目标客户重点锁定3大族群：地缘财富族、地市进城族、湘籍返乡族；其大族群：地缘财富族、地市进城族、湘籍返乡族；其中地缘财富族是我们的核心客户、意见领袖客户中地缘财富族是我们的核心客户、意见领袖客户核心客户重要客户辅助客户World union在习惯

68、的生活区域实现居住的升级换代；在习惯的生活区域实现居住的升级换代；追求高品质的好房子，泛公务员财富阶层为主，学识视野较为开阔，慢生活状态追求高品质的好房子，泛公务员财富阶层为主，学识视野较为开阔，慢生活状态南城的财富中坚力量，正处于经济实力逐步增强的黄金时期，再换房强烈的希望彰显自己的财富及品味，想获得朋友圈的认可。n 客户职业：高学历，以企事业单位中高层管理人员及公务员为主，购买实力较强、工作稳定、轻松，慢节奏生活状态；n 客户年龄家庭：集中在30-40岁之间，以三口之家为主，子女多为低年级学生；n 客户购买因素：他们关注楼盘口碑、品质感，关注地段、品质、资源、社区圈层及身份感，区域地缘

69、性强，往往追随亲戚朋友，有抱团购买的心理，自己买的必须是大家共识的最好的、最贵的东西，购买的人群都是非富即贵类；n 客户置业需求：强烈的改善居住环境和条件的需求，三间卧室，舒适型户型核心客户研究篇核心客户研究篇World union“我在红星那边工作，已经有一套房勒，以后小孩子也会在我单位上班，考虑他以后要结婚，不想让他离的太远，就在钱隆学府买了套房子，省府旁边以后肯定会发展不错的，上班也不远”“新开路那边靠江边的吗，那个地段我一直在关注它什么时候出来，现在好像在打地基了，到时候开盘一定记得通知我，我一定去看看。”“我是老长沙人了，一直住在南边，我的亲戚啊、朋友基本上也在南边，长沙有句老话南帝

70、北丐嘛，南边一直都是不错的，环境好，省府又迁到这里了，以后的发展肯定不会差啊”该类客户省府地缘情节较为强烈，看好区域发展前景该类客户省府地缘情节较为强烈，看好区域发展前景World union现有的置业情况：求之不得后的外溢现有的置业情况：求之不得后的外溢对有自然资源的别墅物业相当追捧对有自然资源的别墅物业相当追捧“我们基本上能接受都是300万以下的吧，但是南城这边靠城市中心的地方根本就没什么好房子，想要住的有品质一点、环境好一点就只能去暮云买洋房和别墅，但是洋房和别墅现在离工作的地方都还是比较远，小孩子上学啊，买东西都只能开车接送，住起来不方便”World union需求特征：偏好山水资源与

71、高绿化率内部居住环境，要求有品质的配套需求特征：偏好山水资源与高绿化率内部居住环境，要求有品质的配套我们置业主要是看重城市的完善的配套，生活便利，小孩教育方便，上学很方便啊，医疗也好，如果没有什么特别好的配套和小区品质吸引我们的话，别墅区的环境好多了，园林绿化也高，生活品质感也强一些再好的一个小区，住起来方便才是最重要的，品牌超市和商场是一定要有的，总不能我生活的旁边都是些杂货店，我要买个好点的生活用品还要开大老远的车跑去买吧World union对于这类客户，眼见为实更为重要，与江景资源相比较而言，内部环境、产品品对于这类客户，眼见为实更为重要，与江景资源相比较而言，内部环境、产品品质的展

72、示感受更为重要质的展示感受更为重要“江景自然是很好的资源啦，住宅江边空气会很好，但是长沙的江景主要是朝向不太好，是南北走向，我们只能西边看景，特别是夏天的时候，太阳很毒辣啊，西晒问题太严重，而且我有朋友住江景房的都说江风太大，冬天很冷的，我要买房子看的到江就好，临不临江无所谓” “我投资的话可能会考虑江景，长沙就这么一条江，江景房以后肯定价格会涨的啦，但是自住就不一定，湘江对我来说也就那么好看，我宁愿选择小区绿化园林好的买来住，小区内的园林、景观隔得近、用的到，更实在，价格也肯定比没有江景的要便宜，在我的需求角度看，性价比更高啊”World unionp39%要求邻居“有一定社会地位”，20%

73、希望邻居“有钱”，12%的要求邻居是“同类型、同档次”，反映了“人以群分”的特点；18%的希望“有素质”。从结果来看，客户对邻居的选择还是相当看重，渴望能够与社会权贵阶层的圈层共处，提升阶层，标定身份这类客户最近萌发的一个特点是圈层感越来越强，对邻居的要求高于普通购房者，这类客户最近萌发的一个特点是圈层感越来越强，对邻居的要求高于普通购房者，希望希望“和同档次的人一起住和同档次的人一起住”World union湖南省的隐形富豪群，矿老板，地方企业主，地方高官在省会的一套资产，用来提升家庭及后代生活品质的通行证，财富身份的象征n 客户职业：个体经商户及中小型私营企业主或大型企业高管；n 客户年

74、龄家庭：集中在35-45岁之间，三口之家或4口之家；n 客户购买因素：有两类客户，一类客户在长沙拥有自己的生意或企业，需要在省会购买一套物业作为居住场所，通过豪宅及高端物业彰显自身地位和财富；另一类客户，主要看重长沙的教育资源，为孩子的成长着想。看重品质、地段、资源，以及项目周边或自身的教育配套。n 客户置业需求：四房及别墅产品，考虑置业后全家居住（三代同堂）在省会享受好房子在省会享受好房子&最好城市服务；最好城市服务；要求有面子的好房子，南城要求有面子的好房子，南城3房以上产品的主力购买客户房以上产品的主力购买客户重要客户研究篇重要客户研究篇World union“有面子的好房子有面子的好

75、房子”核心要素核心要素1：教育配套：教育配套针对地级市所没有的名校资源购买物业，为下一代提供更好的教育成长环境针对地级市所没有的名校资源购买物业，为下一代提供更好的教育成长环境客户客户基本描述基本描述周先生35岁左右，湖南常德人；之前在郴州财政厅工作，2000年下海经商，与妻子主要经营建材类生意，现在生意也涉及到房地产，主要是在地市凭借人脉关系从事土地市场的买卖；1.78米左右，体形微胖，穿着很随意，言谈中会谈到偶尔会出国购物，比较喜欢国际上的大品牌客户客户家庭结构家庭结构有1个儿子，现在接到长沙在念雨花亭砂子塘小学当前当前居住情况居住情况之前住在郴州市财政厅家属楼，有1套200多平复式；当前

76、打算在长沙买套房子方便小孩上名校高中，6000多的时候买了长沙奥林匹克花园的200多平米大平面，主要是自己家短期居住，以后就留给儿子；最近也同时在关注别墅，想买套资源好的300多平面的独栋，给家里老人及自己周末居住。客户语录客户语录“小孩子的教育嘛，还是要从小就要接受最好的有利于他以后发展，在郴州不可能有那么好的教育资源，在长沙就不一样了，连英语老师都是外国的，我们有这个经济实力实力当然想给他最好的教育环境”“长沙的好学校向进去也挺难得，不但要微机派位还要很多别的东西，一个好学校的名额抢破头啊，那个砂子塘小学我就是用了很多关系花大价钱插班进去的，他们班都70来号人了，家长的心都是一样的，总不能

77、让自己的孩子输在起跑线上吧。”“现在就想在雅礼、长郡、明德啊几个好一点的中学旁边买个房子，能让小孩读到一个好的初中就能进一个好的高中，以后读好大学的可能性就更大一些，百来万换个房子又方便小孩读书，也值！”World union“有面子的好房子有面子的好房子”核心要素核心要素2：对稀缺标签及豪宅口碑的追捧：对稀缺标签及豪宅口碑的追捧对面子、档次的关注，偏好追捧稀缺产品、稀缺自然资源与豪宅口碑楼盘对面子、档次的关注，偏好追捧稀缺产品、稀缺自然资源与豪宅口碑楼盘“我是2008年买的是阆峰云墅，最近这几年经济收入高了，小孩也大了，老家的老人也是时候接过来享享福了，所以需要换个大点的房子，又不想住的太远

78、，我就在红星做生意，当时觉得阆峰云墅是国企保利做的嘛，很有实力的开发商很有实力的开发商，生意圈子里的老乡又有好几个在这里买生意圈子里的老乡又有好几个在这里买了，感觉住感觉住在里面的那波人还是很有档次在里面的那波人还是很有档次的。看了样板房以后，很喜欢这里的环境，售楼部也给人很尊贵的感觉售楼部也给人很尊贵的感觉，直到现在我还是觉得住在阆峰云墅，在朋友面前很有面子。阆峰云墅业主曾先生“我觉得买在奥林匹克花园就是挺有身份感我觉得买在奥林匹克花园就是挺有身份感的，当时被它的宣传语吸引了，只约王与侯，觉得买在那里的都是有地位有实力的人只约王与侯，觉得买在那里的都是有地位有实力的人，后面来看过后，园林，

79、房子整体品质都很不错的，这里离我上班也近，社区未来还有专门的商业、教育配套，挺好的，贵一点无所谓，买在这里觉得很有贵一点无所谓，买在这里觉得很有面子面子” 奥林匹克花园王先生World union现有事业生活重心在外，与长沙有三缘关系，衣锦还乡；完成原始财富积累，购房经验成熟，看好中心地段的居住投资兼得的独特价值n 客户职业：一线城市中高层管理人员及中小型私营企业主；n 客户年龄家庭：集中在35-40岁之间，三口之家或4口之家；n 客户购买因素：在一线城市奋斗多年，拥有一定的财富基础，在一线城市已拥有物业，希望最终回到家乡，投资及自住兼顾，置业考虑地段及物业升值潜力，关注开发商品牌及品质，

80、对物业有较高的要求，多与一线城市高端物业比较。n 客户置业需求：三房至四房产品，考虑未来全家居住，生活配套成熟辅助客户研究篇辅助客户研究篇在长沙购房的外省湘籍客户也具有一定的区域聚集度，在长沙购房的外省湘籍客户也具有一定的区域聚集度，其中来自珠三角（深圳、广州）及北京客户相对较多，约占其中来自珠三角（深圳、广州）及北京客户相对较多，约占60%，购房以长期居住，购房以长期居住&投资为主投资为主World union省外湘籍客户中倾向购买本项目的客户主要用于储备型居住省外湘籍客户中倾向购买本项目的客户主要用于储备型居住核心购买驱动因素核心购买驱动因素地段前景、江景资源及相对其他城市的性价比地段前景

81、、江景资源及相对其他城市的性价比“靠江边的房子是最具有升值潜力的，我最近都在找各大城市的江景房投资，去年我就在你们长沙那个书院官邸买了8套了，买的时候才5000多，现在都8000多了，这个升值速度太快了，江景房绝对是这几年的最牛的投资品”“长沙的江景房比起深圳广州这边便宜多了，我也是打算买几套，自住投资都可以，你说的那个地方前景也还好，我回长沙可能会去看看”“江景是稀缺景观资源，那边又有很多公园，还有三馆一中心，交通也便利，去哪里都方便，是个宜居的地方，我确实满动心”World union三类客户共同特点三类客户共同特点对香港嘉里品牌认知度一般，但对香港开发商表现出高于内地开发商的品牌认可对香

82、港嘉里品牌认知度一般，但对香港开发商表现出高于内地开发商的品牌认可度，访谈中约度，访谈中约20%客户表现听说过嘉里项目，但并不了解嘉里地产客户表现听说过嘉里项目，但并不了解嘉里地产“我知道嘉里中心，好像一线大城市都有，是写字楼商业什么的，在城市繁华地段，不过我没有亲自去看过”“香港嘉里地产？没有听说过，我只知道比较有名的万科和保利这些开发商”“香港开发商还可以，恒基和和记黄埔在这边都做的还可以，香港的项目感觉都很豪华气派，品质应该也比内地好。”World union三类客户共同特点三类客户共同特点针对精装问题，访谈客户针对精装问题，访谈客户接受精装修，认为可以很大程度上简化后续装修的麻烦，接受

83、精装修，认为可以很大程度上简化后续装修的麻烦，但但对公开宣称的装修成本习惯性不信任，更看重品牌对公开宣称的装修成本习惯性不信任，更看重品牌“现在市场上说的精装修价值多少钱，都是骗人的，其实开发商装修成本估计只有他们对外宣称价格的一半，例如现在谈论比较多的恒大的项目，对外说1600，顶多成本就七、八百，怎么可能有开发商老老实实的说成本是多少，对外宣称就是多少呢，万科的精装修也有很大的水分 ”“开发商现在基本上都在忽悠我们，我们根本都不相信开发商说的，要说装修多少钱，我们一看便心里有个底，我们又不是不了解现在的市场行情，用的装修材料，都不知道是什么牌子，怎么可能就知道值那么多钱呢”“对我们说多少钱

84、，还不如给我们看装修的用材的品牌，我们还觉得靠谱些，那个品牌的价格到底多少钱，我们还是很了解的”“我们喜欢高档的装修，自己住嘛，肯定要装修好点的，免得到时候住不了几年又要装修一次，很麻烦的，一般我们用的材料都是好品牌的”“我们家现在住的房子的装修材料，是我自己跑到深圳去买回来的，深圳那边有很多国际品牌”World union他们在置业上并不依赖于城市配套，更多关注他们在置业上并不依赖于城市配套，更多关注产品本身的产品本身的舒适度舒适度、社区的园林规划等与、社区的园林规划等与居住品质居住品质相关的要素；相关的要素；他们有钱，他们有钱，一直在南城核心地带寻找好房子一直在南城核心地带寻找好房子，相信

85、眼见为实的事物，有自己偏向的判断能力相信眼见为实的事物，有自己偏向的判断能力他们他们高资高智高资高智，有品位有品位，懂得欣赏，懂得欣赏，追求品味追求品味的生活的生活，而看中城市里，而看中城市里稀缺资源稀缺资源以及以及品质的生活品质的生活。他们渴望安逸考究的豪宅客户World union我们再次验证了在竞争中得出的结论：我们再次验证了在竞争中得出的结论：豪宅品质豪宅品质“眼见为实眼见为实”的展示的展示1.精装修精装修2.物管物管全方位打造奢华格调更胜一筹的豪宅品质并强势展示3.圈层圈层豪宅品质豪宅品质目标客户需求1.奢华感高端品牌运用品质精装修2.突破长沙市场现有水平的高端物业服务3.高端社交平

86、台，同档次人群之间的对话“眼见为实眼见为实”的展示的展示奢华品质感样板房、销售中心、园林公共环境、体验World union2.5价值体系价值体系Merit SystemWorld union不是配套最牛，不是规模最大，也不是建筑物最高，而是最纯粹最考究的居住品质，并真刀实枪，眼见为实！而是最纯粹最考究的居住品质，并真刀实枪，眼见为实！雅颂居究竟要定义一种怎样的长沙城市江景豪宅的顶尖居住理念？市场，竞争与客户已经给出将了明晰的方向与路径。It was the best of timesWorld union纯纯粹粹豪豪宅宅居居住住价价值值体体系系湘湘江江雅雅颂颂居居 1考究的豪宅产品：考究的

87、豪宅产品：比肩奢侈品的产品本体与产品外延的打造比肩奢侈品的产品本体与产品外延的打造考究的圈层平台：考究的圈层平台：不只是房子，而是高端圈层策源地，社交不只是房子，而是高端圈层策源地，社交平台的发射点，建立无可复制的圈层平台平台的发射点，建立无可复制的圈层平台2World unionLuxuryLuxury奢侈品之所以能从市场竞争中脱颖而出，不单是具有卓越奢侈品之所以能从市场竞争中脱颖而出，不单是具有卓越的品质，更重要的是具有较高的品质，更重要的是具有较高价值内涵价值内涵和和精神文化精神文化LuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxur

88、yLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryWorld union考究考究长沙前所未有的长沙前所未有的精致奢华居住空间享受精致奢华居住空间享受World union空间尺度：空间尺度：首层面积约60，6m双层挑高空间装修标准：装修标准：樱桃木饰面进口玻璃大门、高档大理石外包门框，高档石材墙面，顶部吊灯装饰，大堂设置品牌沙发、座椅，不锈钢信报箱。空间尺度：空间尺度：首层面积25，4-5m挑高空间装修标准：装修标准：带项目LOGO的黒镜钢外门，人造石材墙面和地砖，顶部吊灯设置室内品质精室内品质精装修装修产品增值产品增值KPIKPI公

89、共空间品公共空间品质精装修质精装修入户大堂入户大堂电梯厅电梯厅电梯轿厢电梯轿厢等级标准等级标准品牌运用品牌运用品牌嫁接品牌嫁接电梯品牌：电梯品牌：蒂森或奥的斯Otis空间尺度：空间尺度：宽度1-1.2m，高度2.5-3m左右装修标准：装修标准：不锈钢镜面，黑镜钢内门，背面扪皮，侧壁采用欧洲樱桃木饰面长沙在售产品的精装标准在600-800，根据客户需求和项目占位考虑，建议采用1000-1500元/精装标准门窗品牌：门窗品牌：霍曼或同档次防盗门；卧房为环保实木膜压门或铝合金唐门；门锁采用雅洁或邦威；窗户采用断桥铝合金隔热双层中空玻璃，玻璃为福耀钢化中空玻璃厨卫品牌：厨卫品牌：老板、欧派橱柜，美的、

90、西门子抽油烟机，诺贝尔墙砖、地面，嵌入式防雾筒灯，管道燃气入户，水槽、龙头安装到位，采用不锈钢材料；卫生间采用奥普浴霸，诺贝尔墙面及地转，钢化玻璃隔断与博洛尼品牌嫁接打造精致居所空间与博洛尼品牌嫁接打造精致居所空间精致奢华的居住空间World union精致奢华公共空间精致奢华公共空间入户大堂：石材或镜面玻璃、纵向尺度双层挑高，入户大堂：石材或镜面玻璃、纵向尺度双层挑高，空间明亮度（灯光的使用）、基本配套信报箱及信息区空间明亮度（灯光的使用）、基本配套信报箱及信息区用材用材尺度尺度入入户户大大堂堂墙面墙面溪石或塔星牌石材溪石或塔星牌石材局部福耀或耀华拍镜面玻璃局部福耀或耀华拍镜面玻璃约约606

91、0平，平，高高6 6米米地面地面溪石或塔星暖色石材溪石或塔星暖色石材信报箱信报箱各户专用不锈钢信报箱各户专用不锈钢信报箱休息区休息区知名品牌沙发知名品牌沙发布兰卡沙发布兰卡沙发天花天花多乐士乳胶漆，局部吊顶多乐士乳胶漆，局部吊顶管井门管井门消消火栓门火栓门同墙面石材同墙面石材楼梯门楼梯门常常开防火门开防火门冠生或盼盼木饰门冠生或盼盼木饰门大门大门进口玻璃大门、大型铸铁门檐、进口玻璃大门、大型铸铁门檐、高档大理石外包门框高档大理石外包门框楼梯门楼梯门常常开防火门开防火门樱桃木饰面樱桃木饰面World union精致奢华公共空间精致奢华公共空间电梯厅：材料看齐入户大堂，纵向尺度双层挑高，电梯

92、厅：材料看齐入户大堂，纵向尺度双层挑高，空间明亮度（灯光的使用）空间明亮度（灯光的使用）部位部位用材用材尺度尺度电梯电梯大堂大堂外门外门带嘉里LOGO的黑镜钢首层约25平方米，高4-5米标准层约12平方米门套门套宽度11mm拉丝黑钢或宽度35mm黑镜钢墙面墙面首层溪石或塔星牌人造石材标准层东鹏或新中源抛光砖天花天花多乐士乳胶漆，吊灯设置地面地面首层电梯厅溪石或塔星牌石材标准层电梯厅萨米特地砖World union部位部位用材用材尺度尺度电梯电梯轿厢轿厢轿厢轿厢蒂森或奥的斯Otis宽度1-1.2m，高度2.5-3m左右镜面宝钢或太钢不锈钢内门及内门及前脸前脸黑镜钢背面背面扪皮侧壁侧壁欧洲樱桃木饰

93、面精致奢华公共空间精致奢华公共空间电梯轿厢：酒店装修风格、高级镜面、尺度开电梯轿厢：酒店装修风格、高级镜面、尺度开阔、空间明亮（顶部吊灯及壁灯）、品牌电梯阔、空间明亮（顶部吊灯及壁灯）、品牌电梯World union室内品牌精装修室内品牌精装修建议装修标准控制在建议装修标准控制在1500-20001500-2000元元/ /平平恒大华府沁园春御院湘腾城市广场兰卡威国际恒大华府沁园春御院湘腾城市广场兰卡威国际装修标准1600元/平1500元/平1200元/平800元/平天花多乐士乳胶漆乳胶漆（ICI）全吊顶厨房：铝扣板吊顶厨房橱柜老板欧派牌定制橱柜墙面厨餐欧雅墙纸墙纸、局部墙砖300*450墙砖

94、抽油烟机西门子万和三泰集成换气扇卧室多乐士乳胶漆墙纸、局部木饰面墙纸、墙漆电磁炉美的地面厨餐马可波罗仿石砖大理石地面300*300地砖洗菜盆摩恩卧室大自然木地板多层复合实木地板强化复合地板消毒碗柜西门子门窗铝合金窗卫生间天花防水涂料，全吊顶铝扣板吊顶阳台腾达外墙砖外墙漆、地砖及墙砖、吸顶灯墙面大理石300*450墙砖玻璃中空玻璃地面大理石，局部马赛克300*300地砖入户门蓝盾、步阳、华品定制实木门“盼盼“防盗门防盗门洁具TOTO、科勒TOTO东鹏门锁奥珀普罗巴克指纹锁花洒TOTO开关/五金卫浴五金：帝郎、华艺达；开关：松下TCL插座开关隔断钢化玻璃玻璃电器空调大金美的美的龙头摩恩TOTO热水

95、器万和灯具欧普吸顶灯迪宝水晶灯筒灯和射灯参考现在长沙市场上的在售产品的精装标准参考现在长沙市场上的在售产品的精装标准800-1600800-1600元元/ /平，并结合上述客户访谈的结果，平，并结合上述客户访谈的结果，从市场需求从市场需求和项目占位及成本控制角度考虑，建议我们采用目前市场最高档次装修，和项目占位及成本控制角度考虑，建议我们采用目前市场最高档次装修，1500-20001500-2000元元/ /平米的标准平米的标准World union室内品牌精装修室内品牌精装修重点打造关注点之一门窗重点打造关注点之一门窗门的尺度、品牌、用材；窗铝合金用材、中空玻璃及朝路面隔音玻璃打造门的尺度、

96、品牌、用材；窗铝合金用材、中空玻璃及朝路面隔音玻璃打造基本用材品牌重要关键点入户门霍曼或同档次三防门，配高级门锁、防盗眼；高度2.1米，宽度1米，厚度0.05米窗高级断桥铝合金隔热型材，双层中空玻璃；玻璃福耀钢化中空玻璃一般部位卧室门木门配门锁厨房门环保实木膜压门或铝合金趟门卫生间门环保实木膜压门或铝合金框玻璃装饰门门锁雅洁或远为或邦威World union室内品牌精装修室内品牌精装修重点关注点之二厨房重点关注点之二厨房橱柜、电器使用客户群相对耳熟能详的知名品牌及一体化打造橱柜、电器使用客户群相对耳熟能详的知名品牌及一体化打造厨房品牌重要关键点厨柜老板、欧派或者科宝博洛尼配日本可乐丽台面强调方

97、便实用美观厨房电器抽油烟机：伊莱克斯、林内、美的、西门子灯具嵌入式防雾筒灯欧普吸顶灯一般部位天花粤富条形铝质扣板墙面诺贝尔或者同档次墙砖地面诺贝尔或者同档次墙砖台面板人造台面板其他管道燃气入户水槽、不锈钢洗菜盆、龙头安装到位World union室内品牌精装修室内品牌精装修重点关注之三卫生间重点关注之三卫生间洁具、龙头等敏感部件使用耳熟能详的一线知名品牌打造洁具、龙头等敏感部件使用耳熟能详的一线知名品牌打造卫浴品牌重要关键点洁具TOTO东陶龙头华艺或辉煌花洒TOTO东陶浴霸奥普浴霸灯具嵌入式防雾筒灯或欧普吸顶灯一般部位天花高档铝扣板吊顶，配灯具和排气扇墙面冠军/欧神诺/诺贝尔或同档次墙砖及玻璃

98、马赛克地面冠军/欧神诺/诺贝尔或同档次地砖隔断钢化玻璃其他配套镜面柜、造型洁柜、毛巾杆、搁物架及厕纸盒等，强调收纳空间实用性World union住宅公寓品牌精装修样板房住宅公寓品牌精装修样板房考虑与家装品牌联合，联手打造整体家装考虑与家装品牌联合，联手打造整体家装例：博洛尼整体家装，国际设计团队，例：博洛尼整体家装，国际设计团队，“德国钛马赫精工工艺德国钛马赫精工工艺”品质口碑品质口碑国际化品牌嫁接，国际级的施工工艺与居住品质国际化品牌嫁接，国际级的施工工艺与居住品质p1 1、品牌家装增强目标客户对于精装修施工品质的认同；、品牌家装增强目标客户对于精装修施工品质的认同；p2 2、品牌整体家装

99、有效帮助开发商整合多方品牌资源，保、品牌整体家装有效帮助开发商整合多方品牌资源，保证成本控制下的精装修施工品质；证成本控制下的精装修施工品质；p3 3、国际品牌的引入，增加产品营销价值卖点，实现溢价。、国际品牌的引入，增加产品营销价值卖点，实现溢价。World union住宅公寓品牌精装修样板房住宅公寓品牌精装修样板房考虑与家装品牌联合，联手打造整体家装考虑与家装品牌联合，联手打造整体家装例：精装修风格建议新古典风格，用色沉稳，强调空间的庄重与大气例：精装修风格建议新古典风格，用色沉稳，强调空间的庄重与大气p博洛尼整合国际硬装博洛尼整合国际硬装& &软装品牌，提供品质品牌的一软装品牌，提供品质

100、品牌的一线嫁接；当前共有线嫁接；当前共有“1616种生活方式种生活方式”成熟整体家居方成熟整体家居方案以供选择，还提供专业设计团队进行整体家装（硬案以供选择，还提供专业设计团队进行整体家装（硬件件+ +软件）设计，同时可一并提供博洛尼系列生活主软件）设计，同时可一并提供博洛尼系列生活主题样板房题样板房案例：新古典风格品质家装案例：新古典风格品质家装World union考究考究是豪宅细节尽善尽美的是豪宅细节尽善尽美的人性化定制设计人性化定制设计World union规划分区：规划分区：停车库主客分区，确保绝对私密空间尺度：空间尺度：在车库的临墙或边角处预留大尺度停车位，供豪华大车车主选择。电子

101、引导系统电子引导系统: : LED车位显示牌、方向指示牌；超声波车位探测器：超声波车位探测器：精确测量每个车位停车情况地感探测器：地感探测器：通过地感线圈收集信号、判断车辆行驶方向不停车出入系统：不停车出入系统：进出口自动发卡计费智能化停车导视：智能化停车导视：IC感应系统；地灯感应导视产品增值产品增值KPIKPI定制化车库定制化车库系统系统人性化空间人性化空间设计设计智能化停车智能化停车设备设备人性化定制设计（车库）展示关键点：展示关键点：灯光的明亮感；内部材质看齐地面入户大堂水准；同样需要考虑公共家具的摆放，家具使用国际品牌，并设立地下车库的司机休息区地下车库入地下车库入户大堂户大堂Wor

102、ld union展示的关键点：展示的关键点：p1 1、灯光的明亮感、灯光的明亮感p2 2、内部材质看齐地面入户大堂水准、内部材质看齐地面入户大堂水准p3 3、同样需要考虑公共家具的摆放，家具使用、同样需要考虑公共家具的摆放，家具使用国际品牌，并设立地下车库的司机休息区国际品牌，并设立地下车库的司机休息区人性化定制设计人性化定制设计关键的奢华大堂，地下车库入户大堂关键的奢华大堂，地下车库入户大堂World unionp长沙高端人群往往有亲友、朋友间聚会的需求，其访客的数量远大于普通住宅，将主人车库和客长沙高端人群往往有亲友、朋友间聚会的需求，其访客的数量远大于普通住宅，将主人车库和客人车库分设，

103、避免相互干扰人车库分设，避免相互干扰p鉴于人防车位的产权比较特殊，在出售或租赁时可能存在一定问题，在人防区设置部分客人停车鉴于人防车位的产权比较特殊，在出售或租赁时可能存在一定问题，在人防区设置部分客人停车位，便于管理位，便于管理人性化定制设计人性化定制设计停车库主客分区，确保绝对私密停车库主客分区，确保绝对私密World unionp除子母车位之外，预留大尺度停车位，供加长豪华大车车主选择，避免大车无处停放的尴尬除子母车位之外，预留大尺度停车位，供加长豪华大车车主选择，避免大车无处停放的尴尬p可考虑在车库的临墙或边角处设置大尺度车位，能有效利用车库空间可考虑在车库的临墙或边角处设置大尺度车位

104、，能有效利用车库空间人性化定制设计人性化定制设计阔绰尺度车位设计阔绰尺度车位设计 World unionp智能管理的地下停车场；智能管理的地下停车场；p电子引导系统；电子引导系统；LEDLED车位显示牌、方向指示牌；车位显示牌、方向指示牌；p超声波车位探测器：精确测量每个车位停车情况超声波车位探测器：精确测量每个车位停车情况p地感探测器：通过地感线圈收集信号、判断车辆行驶方向地感探测器：通过地感线圈收集信号、判断车辆行驶方向p不停车出入系统；进出口自动发卡计费；不停车出入系统；进出口自动发卡计费；人性化定制设计人性化定制设计智能设备智能车库系统智能设备智能车库系统World unionpICI

105、C感应系统感应系统在感应到业主驾车出入的时，路在感应到业主驾车出入的时，路障会自动升起，无需停车刷卡即可方便出入；障会自动升起，无需停车刷卡即可方便出入；p智能化停车引导系统智能化停车引导系统当车到达距离车位当车到达距离车位2020米米地方的时候，地灯将自动闪烁，可以帮助您迅速确地方的时候，地灯将自动闪烁，可以帮助您迅速确认自己的车位，快速停车。认自己的车位，快速停车。人性化定制设计人性化定制设计智能化停车导视智能化停车导视World union考究考究是据有非凡安全感是据有非凡安全感&礼宾感的礼宾感的尊贵服务体验尊贵服务体验World union服务人员选择：服务人员选择：社区内所有的服务人

106、员，一定经过严格的筛选，服务人员的简介和履历及家庭成员等信息全部公开让业主了解业主信息保密：业主信息保密：业主所有的信息都必需保密门童：门童：设置专业服务的门童，给业主一个尊贵感入口密码：入口密码：每半年更换一次夜间巡查：夜间巡查：每晚进行巡查内部人员人事管理；保姆管理；车库管理内部人员人事管理；保姆管理；车库管理嘉里五星级礼嘉里五星级礼宾服务体系宾服务体系产品增值产品增值KPIKPI博物馆级别的博物馆级别的五重安防体系五重安防体系敏感人员监敏感人员监控控智能化设施智能化设施使用使用等级标准等级标准日常快速反日常快速反应便利服务应便利服务无盲区监控无盲区监控：在园区围墙设置红外对射探测器，电视

107、监控系统双重保护双重保护：大堂智能门禁及大堂管家电梯安防：电梯安防：电梯管理系统自动呼叫电梯，语音提示和可存贮记忆等电子设备专户入门智能配备专户入门智能配备：每户配置智能化门锁等形成特色安全保护户内安全防范系统：户内安全防范系统：红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警系统建议引入嘉里自有的嘉里物业管理团队，传承港式礼宾服务体系建议引入嘉里自有的嘉里物业管理团队，传承港式礼宾服务体系投诉处理、客户意见处理投诉处理、客户意见处理：紧急事件投诉即刻回复，非紧急事件投诉3个工作日内口头或书面回复与业主沟通：与业主沟通：周年业主大会1年一次、会后28日内公布会议

108、记录、每月公布收支帐目报表、每年公布核对报告，紧急事故演习、更换紧急事故演习、更换/ /清洁花槽内植物：清洁花槽内植物：每年1次设施管理：设施管理：限定时间制应急处理系统设备维护：设备维护：设定日、周、月、年维护计划高端服务体验World union服务项目服务项目服务内容服务内容敏感人员敏感人员管理体系管理体系服务人员选择社区内所有的服务人员，一定经过严格的筛选，服务人员的简介和履历及家庭成员等信息全部公开让业主了解，服务人员一定要保持微笑和耐心的态度业主信息保密业主所有的信息都必需保密门童设置专业服务的门童，给业主一个尊贵感入口密码每半年更换一次夜间巡查每晚进行巡查内部人员人事管理关注每位

109、保全、保洁人员的变动情况，定时作人事知会，同时离开的工作人员不得进入小区保姆管理保姆带小孩或家中贵重物品外出，社区管家需要与业主确认，才可放行车库管理对业主的汽车进行登记，进入车辆严格管理 /车库内设置手推车/司机等候间1 1、博物馆级的五重安防体系、博物馆级的五重安防体系针对敏感人员加强管理针对敏感人员加强管理World union服务项目服务项目服务内容服务内容智能化安智能化安防系统防系统第一层防护在园区围墙设置主动红外对射探测器，配合布置于周边的电视监控摄像机，电视监控系统周界全面设防，全区无盲区和死角，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助；第二层防

110、护大堂智能门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过您的同意才能进入；第三层防护电梯管理系统自动呼叫电梯，自动达到住户居住的楼层，形成客户与楼层的一对一进入；专梯专户的私有电梯特设指纹识别，语音提示和可存贮记忆等电子设备第四层防护每户配置智能化门锁等形成特色安全保护；第五层防护户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警系统；1 1、博物馆级的五重安防体系、博物馆级的五重安防体系智能化设施使用智能化设施使用World unionp具指纹、密码、红外线三重开启功能；具指纹、密码、红外线三重开启功能；p自动锁定功能，有效地避免忘记锁门而带来的财产

111、损失；自动锁定功能，有效地避免忘记锁门而带来的财产损失；p非法进入时启动报警装置；非法进入时启动报警装置；p可通过遥控器来打开或关闭房门；可通过遥控器来打开或关闭房门；适度引入智能化元素适度引入智能化元素入户门的指纹密码锁配备入户门的指纹密码锁配备World unionp公共电梯享受私家电梯的尊贵与隐私；公共电梯享受私家电梯的尊贵与隐私；p安装电梯智能安装电梯智能ICIC卡或指纹器系统；卡或指纹器系统；p读取了有效的读取了有效的ICIC卡或指纹，只能到达指定楼层；卡或指纹，只能到达指定楼层；p可考虑在楼王及其他可考虑在楼王及其他T2T2大户型楼栋使用大户型楼栋使用p可整合实现社区大门，车库，电

112、梯乃至入户门的区域一卡通；可整合实现社区大门，车库，电梯乃至入户门的区域一卡通；适度引入智能化元素适度引入智能化元素智能设备电梯楼层控制（可考虑控制别墅楼栋使用）智能设备电梯楼层控制（可考虑控制别墅楼栋使用）World union2 2、嘉里五星级礼宾式服务、嘉里五星级礼宾式服务真正意义上的引进嘉里物业管理真正意义上的引进嘉里物业管理建议选择嘉里自有的物业管理团队建议选择嘉里自有的物业管理团队前期展示嘉里一线成熟的物业管理项目（前期展示嘉里一线成熟的物业管理项目（嘉里建设广场、深圳嘉里中心、银湖颐园别墅以及高尚住宅小区雅颂居等知名物业）源自香格里拉酒店的专业涵养，嘉里物业五星源自香格里拉酒

113、店的专业涵养，嘉里物业五星“酒店标准酒店标准”礼宾服务礼宾服务1、分配行李员为客人开车门、提拿行李、停放车辆； 2、有礼貌及快捷地接听客人电话；3、魔鬼细节，重点关注保洁、茶水等服务人员的着装、礼仪；4、客户落座后，由专人询问客人饮用何种饮料（应至少提供水、咖啡、红茶、果汁），并迅速提供，下午四点左右可提供适量点心或饼干；5、衣帽间冬季设置，由专人为客户保管大衣 World union服务项目服务项目服务内容服务内容维修管理维修管理维护维护投诉处理紧急事件投诉即刻回复，非紧急事件投诉3个工作日内口头或书面回复，与业主沟通周年业主大会1年一次、会后28日内公布会议记录、每月公布收支帐目报表、每年

114、公布核对报告，顾客意见调查每月抽样访谈顾客并公布结果紧急事故演习每年演习1次更换/清洁花槽内植物每年更换1次设施管理电梯故障处理有人被困30分钟救出，无人被困5分钟内到达电梯，公司60分钟内到达现场处理，水/电/冷气系统故障；网络/门锁故障；排水系统故障处理办公时间15分钟内到达处理，非办公时间60分钟内到达处理设备维护每周检查电梯机房、每日检查水泵房、每3月1次清洗水缸、每年1检验次后备发电机房、每年1次检查总电机房、每年1次检验及保养电力系统2 2、嘉里五星级礼宾式服务、嘉里五星级礼宾式服务日常快速响应日常快速响应World union考究的信仰嘉里湘江雅颂居嘉里湘江雅颂居标定长沙城市江景

115、豪宅顶尖居住理念标定长沙城市江景豪宅顶尖居住理念【嘉里湘江雅颂居营销策划案嘉里湘江雅颂居营销策划案】发展商：长沙广悦置业发展商：长沙广悦置业提提案：世联地产案：世联地产World unionConceptionPART 1立意立意 Conception认知雅颂居。World union嘉里香港品牌首次亮相长沙|有色实力国企品牌|丰富的豪宅物业开发经验嘉里建设于1974年在香港成立，开始物业投资及发展，并确立了一个清晰的远景：物业项目，必选黄金地段精心物业项目，必选黄金地段精心策划；大型基建，必须是高素质的保证；管理服务，必定要卓越不凡。策划；大型基建，必须是高素质的保证；管理服务，必定要卓

116、越不凡。嘉里建设在国内的物业市场于80年代开始，先后在北京、上海、深圳、福州、杭州、扬州、天津、沈阳、南京、成都、青岛等大城市的繁华枢纽地段大城市的繁华枢纽地段，主力发展以主力发展以“嘉里中心嘉里中心”品牌为代表的大型综合性物业，兴建地标建筑品牌为代表的大型综合性物业，兴建地标建筑，现今嘉里建设在国内开发的物业面积近500万平方米。2007年11月嘉里集团与湖南有色集团开展战略合作，共同开发了长沙的湘江雅颂居地产项目长沙湘江雅沙湘江雅颂居居深圳嘉里雅深圳嘉里雅颂居居6.8万元万元/平米平米2010年年2003年年长沙湘江雅颂居，嘉里的又一个豪宅理想长沙湘江雅颂居，嘉里的又一个豪宅理想成都都城

117、雅成都都城雅颂居居1.3万元万元/平平2009年年上海嘉里上海嘉里华庭二期庭二期9万元万元/平平福州御泉花园福州御泉花园1.6万元万元/平平2002年年深圳深圳颐园园8.7万元万元/平米平米World union项目解读：潜力地段项目解读：潜力地段长沙滨江腹地、省府核心、长沙滨江腹地、省府核心、30分钟城市便利生活圈分钟城市便利生活圈融城热点核心|省级政治文化中心| 2012年湘府路大桥通车|2014年轨道交通建成距市中心20分钟车程|距河西5分钟车程|距省府5分钟本案本案香樟路站湘府路站汽车南站中信新城站铁道学院站友谊路站省政府站时代阳光大道站省省府府南南城城地铁1号线线路长株潭城际铁路5

118、 5分钟分钟2020分分钟钟河河西西市中心市中心猴子石大桥猴子石大桥5 5分钟分钟湘府路大桥湘府路大桥湘府路芙蓉路友谊路地铁站友谊路地铁站省政府地铁站省政府地铁站本本项目目省政府省政府World union项目解读项目解读潜力地段潜力地段城市新区、杂乱老环境有待更新，房地产开发新区城市新区、杂乱老环境有待更新，房地产开发新区项目周边环境相对老旧|传统老城工业区心理认知|当前生活配套落后、商业氛围缺失项目北边友谊路正在建设中东边已建成八车道新韶西路东边新开铺路沿线，多个项目正在建设中，生活配套缺乏西边的铁路、湘江大道及江景南边重工业厂房短期不会搬迁本案道路两旁有多个重工业厂房以及新开铺水泵

119、站World union项目解读项目解读特色配套特色配套拥有明德强势人文资源拥有明德强势人文资源&临近未来三馆一中心临近未来三馆一中心毗邻百年名校明德中学|“三馆一中心”湖南省科技馆|湖南省地质博物馆|湖南省群众艺术馆|湖南省青少年活动中心本项目本项目湖南省人民政府天心区人民政府湖南省青少年活动中心百年名校明德中学湖南省群众艺术馆湖南省地质博物馆湖南省科技馆百年名校明德中学百年名校明德中学长沙市明德中学创办于1903年，距今已有百余年历史，是湖南省最早的近代新式教育学校，解放后一直是湖南省重点中学，现为湖南省首批示范性高级中学。三馆一中心三馆一中心省群众艺术馆我国最大省级群众艺术馆之一，音

120、乐、美术、舞蹈、书法等群众艺术爱好者可享受该馆公共文化服务。省科技馆包括省级科普教育展览馆及4D动感影院等设施省地质博物馆收藏各类地质标本2万多件，7个陈列馆，展出标本5000余件。省青少年活动中心我省青少年开展内外交流、校外培训、文化体育活动和科普教育展示的阵地。World union项目解读项目解读外部生活环境绝佳外部生活环境绝佳临江望山、六大市政公园环抱临江望山、六大市政公园环抱一线江景资源一线江景资源洋湖垸湿地公园南郊公园省府文化公园豹子岭公园石冲公园水库公园南郊公园南郊公园洋湖垸湿地公园洋湖垸湿地公园石冲公园石冲公园省府文化公园省府文化公园九峰公园书院公园一线湘江江景|石冲公

122、建筑面积：商业建筑面积：34683468平平商业配套建筑面积：商业配套建筑面积：45264526平平住宅总户数：1967户容积率：3.0 绿地率：绿地率：40%40%建筑密度：建筑密度：24%24% 停车位：停车位：18511851个个商业区指标商业区指标地上建筑面积：2.3万平商铺建筑面积：964平公寓式酒店建筑面积：2.2万平容积率：4.0 绿地率：28%建筑密度：42% 总计停车位：160个商业区幼儿园坡地园林长沙别墅绿地率在长沙别墅绿地率在40%40%50%50%之间之间World union一期户型配比户型面积（）套数配比别墅456.32-474.62161.4%五房三厅(空中别墅）

123、282.8-374.08625.6%顶层跃式138.64-289.33403.6%四房三厅167.16-204.7216014.5%三房二厅136.93-139.1744840.5%二房二厅87.64-88.738134.4%总计1107100%项目解读项目解读城市别墅豪宅社区，以滨江别墅为标杆，舒适居家高层为主城市别墅豪宅社区，以滨江别墅为标杆，舒适居家高层为主容积率分解两端化物业|标杆别墅物业|创新空中别墅|市场主流舒适居家户型二期二期商商业一期一期一期首开区接近10万建面，以130以上的大产品为主World union项目解读项目解读稀缺的城市江景（类）别墅产品稀缺的城市江景（类）别

124、墅产品滨江内庭院双拼别墅滨江内庭院双拼别墅+创新空中别墅（大复式），户型舒适度高，高附加值创新空中别墅（大复式），户型舒适度高，高附加值全角度观景374创新复式空中别墅创新户型设计特点：1、标杆资源型亲地别墅：长沙唯一仅有一线江景资源、多重立体内庭院城市亲地别墅。 2.别墅产品除去惯有豪宅奢华的居住空间外，创新性采用了长沙市场上没有的内庭院式产品设计，极大的放大了私有化景观空间，产品赠送附加值高。3、创新复式大平层产品：长沙市场前所未有的360、374平复式大平层产品，开创长沙豪宅市场的先河。4、罕见低梯户比产品：市场罕见一梯一户的空中别墅，打造长沙顶尖豪宅。5、奢华观景产品：主卧270全景飘

125、窗&超大面积观景花园，全角度纵览视野，尽享一线稀缺江景。6、尊贵的功能空间：豪华观景主卧+CEO行政书房+衣帽间+分离式卫浴间，打造极致奢享的主卧套房空间；主客主仆分离，享受巅峰尊贵生活。7、舒适的空间尺度设计：高达6.3米的客厅开间，4.0-4.2米的主卧开间观景花园主卧书房衣帽间卫浴间一线江景资源456-474多重内庭院高附加值亲地别墅内庭院内庭院World union主力户型设计特点：1、80-140平两房、三房主力产品，功能型与舒适型皆尽满足。2、舒适功能空间，南向阳光客厅，客厅开间3.7-4.5米，主卧开间3.5-4.3米。3、南向主卧带270度观景阳台，享受舒适怡情生活。4、迎合市

126、场客户主流赠送喜好的凸窗与高附加值入户花园设计，实用功能性改房空间。阳台入户花园功能型2+1房88平入户花园阳台功能型三房137平凸窗观景阳台凸窗观景阳台舒适两房88平项目解读项目解读（非江景）舒适居家产品（非江景）舒适居家产品80-140平米平米2，3房，户型设计有一定附加值，空间尺度舒适房，户型设计有一定附加值，空间尺度舒适World union“解读雅颂居”：“最理想的纯粹豪宅住区”极为纯粹&高舒适度&不可复制的居住环境&产品。Potential。 Precious。据有上升潜力的新兴城市区域比邻省府，城市更新区，城市中心半小时生活圈Rare。 Ndup。珍贵的人文城市配套百年明德名

127、校，珍贵的三馆一中心稀缺的生态宜居环境临湘江，遥望岳麓山，六大市政公园环抱Comfort。舒适的社区内部居住空间商住分离，别墅级高绿化率、内部原生缓坡园林不可复制的别墅级产品长沙稀缺的滨江别墅，长沙首创江景空中别墅World union“立意雅颂居”：长沙城市江景豪宅顶尖居住理念定义者营销目标充分溢价|合理速度|响亮的项目品牌&口碑充分溢价：超越周边，列位长沙滨江豪宅价格一线阵营Price。合理速度：开盘热销，1期9.7万预计12个月内完成销售Speed。品牌口碑：2011年市场明星，长沙滨江豪宅代表作之一Brand。World union本年度一场经典营销大戏！湘江雅颂居豪宅造星！造星的路径

128、：对话群星，如何找到独特的价值路径脱颖而出？造星的策略：时间紧凑，如何依托核心价值路径快速星名雀起？World unionMeritPART 2价值价值 Merit2.1解读项目市场政策背景2.2 解读项目市场价值背景2.3 解读项目竞争价值通路2.4 解读项目目标客户群价值偏好2.5 雅颂居的豪宅价值体系梳理豪宅雅颂居。World union2.1政策政策Policy AnalysisWorld union谨慎：快速增长后的谨慎：快速增长后的“滞胀滞胀”长沙长沙09-10年连续价量齐升，年连续价量齐升，2010年消化量已过年消化量已过1600万，新政中波动有限万，新政中波动有限World u

129、nion谨慎：继谨慎：继10年密集政策后，年密集政策后，11年调控继续大势所趋年调控继续大势所趋金融货币政策收紧，房产税等税收政策开始试点，购房成本进一步增大，对金融货币政策收紧，房产税等税收政策开始试点，购房成本进一步增大，对别墅及高层大平面产品消化速度有负面影响。别墅及高层大平面产品消化速度有负面影响。20102010年主要财政与货币政策年主要财政与货币政策1月12日2010年1月18起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2月25日2010年3月1日，央行第二次宣布上调存款准备金率，各地银行放贷更趋谨慎5月10日上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点9月29日购

130、买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税10月11日央行通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制商业银行，将提高上述六家银行的存款准备金率50个基点，期限为两个月10月19日金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由5.31%提高到5.56%10月20日上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87

131、%调整为4.05%11月10日2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点11月21日2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，存款准备金率达18%，为历史最高12月10日2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点12月25日2010年12月26日起，上调金融机构一年期存款基准利率0.25个百分点2010-20112010-2011年政府颁布的关键政策年政府颁布的关键政策3月12日发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，要求各地今年90平米（包括90平米）以下的住宅土地供应量应

132、不低于七成。并要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。4月17日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍6月4日对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍9月29日商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到3

133、0%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定11月3日使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于20；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款12月23日2011年1月1日起，湖南省规定家庭购买的非唯一住房，无论面积大小，均按4%税率征收契税2011年1月9日重庆市“两会

134、”期间，提出征收高档商品住宅房产税，有望在一季度出台文件实施，重庆将成为首个征收房产税的城市未来的楼市调控，无疑将是更加全面，力度更大未来的楼市调控，无疑将是更加全面，力度更大应对：做足准备工作，通过营销工作的完善性降低风险项目展示到位增强价值诱惑力&延长蓄客时间降低销售风险World union2.2市场市场Market Analysis占位超越平民化的南城目标统御滨江城市豪宅纯粹居住一极World union“平民化的南城平民化的南城”：南城房地产市场当前发展现状：南城房地产市场当前发展现状在售项目以湘府路以北的芙蓉路在售项目以湘府路以北的芙蓉路&韶山路沿线为主，当前均价在韶山路沿线为主，

135、当前均价在6000-6200元元/平平米，以小规模中等居家社区刚需米，以小规模中等居家社区刚需23房供应消化为主。房供应消化为主。项目项目均价（元均价（元/ /平）平）长盛岚庭5700博林金谷6000和庄6000长大彩虹都5300愿景童话里5600青园6000钱隆学府5500保利花园6000湘水熙园5800鑫远湘府华城6600星城荣域6000亚商国际6100城南故事5800上海城6100金领家族6000瑞都华庭6200奥林匹克花园8500岳泰理想城6000公爵欧洲城6200夏威夷碧水春城5500中建芙蓉和苑9800中信新城6200湘江长盛岚庭博林金谷和庄长大彩虹都愿景童话里鑫远湘府华城青园星城

136、荣域保利花园钱隆学府奥园岳泰理想城金领家族城南故事亚商国际湘水熙园夏威夷碧水春城中建芙蓉和苑中信新城公爵欧洲城上海城瑞都华庭芙蓉路芙蓉路二环线二环线绕城高速绕城高速韶山路韶山路省府西省府西在售项目少在售项目少中大规模中等居中大规模中等居家社区家社区2 2、3 3房主力供应房主力供应58005800元元/ /平平芙蓉路沿线芙蓉路沿线小规模中等居家小规模中等居家社区社区2 2、3 3方主力供应方主力供应62006200元元/ /平平韶山路沿线韶山路沿线小规模中等居家小规模中等居家社区社区2 2、3 3方主力供应方主力供应60006000元元/ /平平下南城下南城在售项目少在售项目少多为百万大规模

137、中等居家社区多为百万大规模中等居家社区三、四房中大户型供应三、四房中大户型供应55005500元元/ /平平占位：超越南城，位列长沙滨江城市豪宅阵营！World union西城西城（市府）（市府）61006100北城（开福中心）北城（开福中心）65006500中心中心90009000南城（省府）南城（省府）60006000东城（武广）东城（武广）69006900元/平南城区域界定：主要是沿南二环以南、韶山路南城区域界定：主要是沿南二环以南、韶山路以西、绕城高速以北、湘江以东的区域以西、绕城高速以北、湘江以东的区域“平民化的南城平民化的南城”：2010年南城房地产市场发展滞后年南城房地产市场发展

138、滞后价格增长速度缓慢，位居长沙城市五大板块末位，均价被北城，甚至河西市府中价格增长速度缓慢，位居长沙城市五大板块末位，均价被北城，甚至河西市府中心区域超越，竟成长沙楼市当前心区域超越，竟成长沙楼市当前“价格洼地价格洼地”原因剖析1城市驱动力相对滞后，道路交通&公共服务设施建设迟缓原因剖析2豪宅驱动力缺位，以中端居家社区刚需产品供应消化为主元/平World union项目物业类型容积率总建面（万平）均价（元/平）美洲故事独栋双拼0.6725.6联排15000独栋20000托斯卡纳洋房、别墅1.0018洋房9000联排12000中建芙蓉和苑洋房1.21100洋房9800格兰小镇独栋、联排、双拼洋

139、房0.6047.9独栋18000；联排12000；双拼15000，洋房8000龙湾国际独栋、联排、双拼0.60100独栋15000，联排12000，双拼14000保利阆峰云墅独栋0.3516.715000橘郡独栋、联排、双拼、洋房0.3739独栋13000联排10000双拼12000洋房9000龙湾国际独栋1.5万，联排1.2万，双拼1.4万保利阆峰云墅1.5万芙蓉路芙蓉路二环线二环线万家丽路万家丽路绕城高速绕城高速中建芙蓉和苑洋房9800美洲故事联排1.5万独栋2万托斯卡纳联排1.2万洋房9千格兰小镇独栋1.8万，联排1.2万双拼1.5万，洋房8千橘郡独栋1.3万，联排1万双拼1.2万，

140、洋房9千“平民化的南城平民化的南城”：城市豪宅匮乏，高价者寥寥：城市豪宅匮乏，高价者寥寥除湘府路长奥花园以外，豪宅边缘化，以暮云除湘府路长奥花园以外，豪宅边缘化，以暮云&天际岭别墅洋房物业为主要代表天际岭别墅洋房物业为主要代表World union湘江长盛岚庭博林金谷长大彩虹都青园星城荣域钱隆学府奥园金领家族城南故事夏威夷碧水春城绿地公馆中建芙蓉和苑中信新城公爵欧洲城芙蓉路芙蓉路二环线二环线绕城高速绕城高速韶山路韶山路珈鼎城长城雅苑石佳名苑克拉美丽山庄湘府逸园湘府尚苑金房墅间兴汝金城远大桂园浅水湾天城湘江印象本项目持续销售项目未来供应项目万科新开铺“平民化的南城平民化的南城”中的异数：本项

141、目正是该板块全新且迥异的发力点中的异数：本项目正是该板块全新且迥异的发力点省府西供应放量，且板块内将有嘉里省府西供应放量，且板块内将有嘉里&万科两大城市江景豪宅项目异军突起万科两大城市江景豪宅项目异军突起融源及第湘水熙园省府西省府西项目建面开发商供应产品入市时间本项目32万平嘉里集团87-140平舒适两房三方为主及福分160平以上大平面2011年底万科新开铺28万平万科地产180平高层，200平洋房，400平独栋2011年底湘府文苑56万平鑫远集团紧凑型2房，3房，双拼2012年上克拉美丽山庄49万平湖南长青机器厂 2011年上鑫远尚苑37万平鑫远集团舒适型2房、3房2012年上鑫远项目20

142、万平鑫远集团舒适型2房、3房2012年上钱隆学府19万平福晟集团 80-90平2房、120-130平3房2011年中红星天成17.6万平红星天城75-125平紧凑两房三房2012年上鑫远逸园9.8万平鑫远集团一房29-55平34%二房80-89平36%三房130-175平30%2011年下融源及第7.6万平湖南融源35-63平一房、84-90平二房、123-140平三房2011年中1-2年省府西片区预计将有超过500万住宅待入市，其中主流仍是中等规模的刚需居家产品World union超越南城，本项目将位列井喷中的长沙城市滨江豪宅阵营超越南城，本项目将位列井喷中的长沙城市滨江豪宅阵营以以 20

143、11年为发展元年，已知整体供应已膨胀达年为发展元年，已知整体供应已膨胀达250万平；万平；其中河东其中河东河西，河东滨江豪宅已知供应高达河西，河东滨江豪宅已知供应高达170万平，自北向南均有分布。万平，自北向南均有分布。凯乐国际城香江锦城湘江一品潮宗御苑华韵城市海岸南山滨江项目保利南湖项目万科新开铺项目本项目华远金外滩万科河西滨江项目中鹰黑森林恒基八中项目世贸滨江湘江世纪城北辰三角洲中建长沙1号湘江江岸丽都项目名称建筑面积（平）首期供应量（平）入市时间本项目32152011年下凯乐国际城2092011年年底北辰三角洲480242011年4月湘江世纪城400202011年初保利南湖501020

144、11年初江岸丽都442011年上香江锦城772011年下湘江一品852011年下潮宗御苑15152011年11月中建长沙1号31192011年下万科新开铺项目23102011年下恒基八种项目23232011年下华远新外滩100122011年10月华韵城市海岸1572011年9月万科河西项目15152011年中中鹰黑森林86162011年下南山滨江21212011年下世贸滨江33132011年下万达开福广场World union超越南城，本项目位列长沙城市滨江豪宅阵营，对本项目价值提升大有裨益超越南城，本项目位列长沙城市滨江豪宅阵营，对本项目价值提升大有裨益资源资源+品牌品牌+产品大力推动河东滨

145、江豪宅价格提升，当前核心地段价格预期普遍产品大力推动河东滨江豪宅价格提升，当前核心地段价格预期普遍在在1.5-2万之间，城北滨江物业已卖到万之间，城北滨江物业已卖到8000元以上元以上凯乐国际城 8500元/平香江锦城8000元/平湘江一品预计1.5万元/平以上潮宗御苑预计 1万元/平以上华韵城市海岸预计7000元/平南山滨江项目预计8500元/平保利南湖项目预计1.5万元/平以上万科新开铺项目预计1万元/平以上本项目华远金外滩预计2万元/平万科河西滨江项目预计8000元/平中鹰黑森林预计8000元/平恒基八中项目预计1万元/平以上世贸滨江预计1万元/平以上湘江世纪城 7500元

146、/平北辰三角洲 8500元/平中建长沙1号预计1.5万元/平以上江岸丽都预计1万元/平以上万达开福广场预计1.5万元/平现状供应项目未来供应项目湘江在该价值梯队里，本项目才能彻底超越南城当前6000元/平米的价值箱体。World union长沙城市滨江豪宅阵营一线阵营强手如林，河东今年众多全国知名品牌开发商统长沙城市滨江豪宅阵营一线阵营强手如林，河东今年众多全国知名品牌开发商统一发力，在这场不可避免的遭遇战中，雅颂居差异化的豪宅价值体系是什么？一发力，在这场不可避免的遭遇战中，雅颂居差异化的豪宅价值体系是什么？保利南湖项目万科新开铺项目本项目华远金外滩恒基八中项目湘江世纪城北辰三角洲中建

147、长沙1号湘江综合体项目纯住宅项目万达开福广场20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年湘江世纪城北辰三角洲恒基八中项目万达开福广场华远金外滩保利南湖项目中建长沙1号万科新开铺项目本项目剩余35万平供应，容积率3.5500万平，容积率4.123万平，容积率3.7100万平，容积率8.2100万平，容积率10.550万平，容积率6.035万平，容积率3.223万平，容积率2.338万平，容积率3.0目标：遭遇诸多强手，统御长沙滨江豪宅新一极！World union军团分类军团分类规划特性规划特性物业价值拉升物业价值拉升借力点借力点项目组成

148、项目组成配套细节配套细节& &特性特性供应产品供应产品北城军团北城军团超级大盘规模，造城气势自主社区内城市级配套建设拉动物业价值提升湘江世纪城湘江世纪城自身完善商业配套规划（大型购物中心、2公里商业街、五星世纪金源酒店）、与名校清水塘小学合作，另自建中小学高层&超高层全产品系供应，包括90两房，130-150三房，170四房，190-250五房北辰三角洲北辰三角洲完善商业配套(五星洲际酒店、写字楼、大型购物中心、步行街、电影城)；滨江高尔夫；地铁1号线贯穿项目；规划建设5-6所幼儿园、重点中小学高层&超高层全产品系供应，包括87两房，98-140三房，169-190四房，324-568五房核心

149、军团核心军团大比重高端商业城市综合体，更新城市中心高规格商服配套拉动居住资产价值提升万达城市广场万达城市广场国际购物中心、大体量商业步行街、风情酒吧街、高端写字楼、五星索菲特酒店全大平面产品带3000元/豪装，主力160-300两房、三房华远金外滩华远金外滩国际一线城市的奢侈品牌商业&世界顶级品牌车展厅引入；高端写字楼、五星万豪酒店、大体量仿古建筑商业街区全超高层大平面产品带5000元/豪装，210-300三房南湖军团南湖军团城市核心地段，宜居生活社区规划高品质居住环境营造拉动物业价值提升保利南湖广场保利南湖广场外部成熟城市配套，内部宜居规划设计（营造自身中央园林景观），配套五星酒店、高端写字

150、楼、商业主力120-300超高层产品供应中建滨江中建滨江1号号保留山景资源，高品质产品设计，配套星级酒店、写字楼、商业主力160-300超高层产品供应省府军团省府军团离城市30分钟生活圈，更为纯粹的内外居住环境纯粹的宜居环境&稀缺的城市滨江别墅产品本项目本项目一线临江，多公园环抱，与城市保持一定距离，但交通便利，更为纯粹的居住社区，自身配套一定商业江景双拼别墅456-474，高层产品87-374万科新开铺项目万科新开铺项目江景独栋别墅约400，主力高层产品180-200我们发现，自北向南，长沙城市滨江豪宅已形成各具特色的价值四极我们发现，自北向南，长沙城市滨江豪宅已形成各具特色的价值四极其中雅

151、颂居与万科新开铺项目所在省府军团以居住的纯粹性为鲜明价值特色其中雅颂居与万科新开铺项目所在省府军团以居住的纯粹性为鲜明价值特色【居住的前瞻性】【居住的集成性】【居住的领先性】【居住的纯粹性】World union而且当前滨江豪宅的纯粹居住价值灌输尚是一个营销空白点而且当前滨江豪宅的纯粹居住价值灌输尚是一个营销空白点当前及明年上半年面市项目仍多以当前及明年上半年面市项目仍多以“画大饼画大饼”式的前景宣传，尤其是高端商式的前景宣传，尤其是高端商服配套前景为主要诉求点，居住品质价值粗线条略过，而且匮乏精细化展示服配套前景为主要诉求点，居住品质价值粗线条略过，而且匮乏精细化展示项目项目营销主题营销主题

152、展示情况展示情况湘江世纪城“湘江世纪城，为民生盖房”“长沙第一江景大盘”“长沙第一大城，三度问鼎楼市”“湾区一线阅江大宅，因热销而更加稀有”“私家空中花园，世家传世经典”现有销售中心持续使用，无江景样板房展示营销中心陈旧，失去展示吸引点，缺失豪宅价值感受体验北辰三角洲“300亿世界级CLD央区”“300亿，动了长沙的心”“创洲运动，传承历史，也传承文化”“北辰长沙双星耀九洲”“20年实力派领创CLD”“北辰汇全球启动，会员火爆招募中”“北辰三角洲，星辰北，湘江东，浏阳河南”2010年末营销中心开放，解构主义外观、双层挑高营销中心；大规模长沙区域全景沙盘展示；梁志天设计实景临时样板房开放（非滨江

153、实景样板房）营销中心外观缺失高端品质感，样板房品质无突破，与名家设计有落差万达开福广场“国际万达，辉耀潇湘”“22年50余城，万达无处不繁华”“一座万达广场，就是一个城市中心”“万达广场让城市更繁华”2010年末营销中心开放前广场，围挡展示，方正建筑外观，10挑高营销中心，沙盘展示、无样板房展示、无客户洽谈区营销中心品质观感与现有市场水平相似，无豪宅体验情境植入保利南湖“千年长沙最华丽的猜想”“中国地标，保利贡献”“让长沙自豪的再也不是历史”墙体围挡展示，主打超高层地标2011年3-4月临时接待中心开放2011年6-7月实景样板房开放（4-5套；全销售产品线展示）预计销售中心与展示区2012年

154、中成熟，前期无展示卖房（仅有实景样板房支撑）面对强势竞争对手游离的展示状态，我们的方向是什么？用居住品质展示征服滨江&统御滨江城市豪宅纯粹居住一极World union2.3竞争竞争Market Analysis主流强化城市豪宅价值（针对三环别墅&洋房）凌驾强调资源更新展示（针对长沙奥林匹克花园）迥异人有我有更胜一筹（针对万科新开铺项目）World union龙湾国际独栋1.5万，联排1.2万，双拼1.4万保利阆峰云墅1.5万芙蓉路芙蓉路二环线二环线万家丽路万家丽路绕城高速绕城高速中建芙蓉和苑洋房9800美洲故事联排1.5万独栋2万托斯卡纳联排1.2万洋房9千格兰小镇独栋1.8万，联排1.

155、2万双拼1.5万，洋房8千橘郡独栋1.3万，联排1万双拼1.2万，洋房9千郡原美村水岸新都项目项目容积率容积率物业类型物业类型独栋独栋双拼双拼联排联排洋房洋房美洲故事0.67中建芙蓉和苑1.21托斯卡纳1.00郡原美村1.80阆峰云墅0.35格兰小镇0.60龙湾国际0.60橘郡0.83水岸新都0.54比华利山0.85差别竞争对手：差别竞争对手：南城现有豪宅体系之王南城现有豪宅体系之王别墅别墅+洋房洋房项目多分布在三环以外，项目多分布在三环以外，40万以下中小规模为主，容积率基本集中在万以下中小规模为主，容积率基本集中在0.61.0之之间，以联排供应为主间，以联排供应为主主力供应产品主力供应

156、产品供应产品供应产品PK差别化竞争对手（南城别墅&洋房）为毛变成这样？为毛这是为毛？World union龙湾国际独栋1.5万，联排1.2万，双拼1.4万保利阆峰云墅1.5万芙蓉路芙蓉路二环线二环线万家丽路万家丽路绕城高速绕城高速中建芙蓉和苑洋房9800美洲故事联排1.5万独栋2万托斯卡纳联排1.2万洋房9千格兰小镇独栋1.8万，联排1.2万双拼1.5万，洋房8千橘郡独栋1.3万，联排1万双拼1.2万，洋房9千郡原美村水岸新都差别竞争对手：差别竞争对手：南城现有豪宅体系之王南城现有豪宅体系之王别墅别墅+洋房洋房项目多分布在三环以外，项目多分布在三环以外，40万以下中小规模为主，容积率基

157、本集中在万以下中小规模为主，容积率基本集中在0.61.0之之间，以联排供应为主间，以联排供应为主PK差别化竞争对手（南城别墅&洋房）20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年美洲故事托斯卡纳中建芙蓉和苑格兰小镇橘郡龙湾国际水岸新都郡原美村主力180-250联排主力268-280联排主力210-250联排主力140-280洋房主力313-473联排主力300以上双拼主力170-390联排、270-330双拼主力150-190联排别墅与洋房持续供应项目World union我们认为，南城别墅和洋房和我们产生竞争的原因是我们认为，南城别墅和洋房和我们产生竞争的原

158、因是在现有的物业中，别墅就是他们心目中的顶级豪宅，类别墅感花园洋房是品质生在现有的物业中，别墅就是他们心目中的顶级豪宅，类别墅感花园洋房是品质生活的基础选择活的基础选择偏好物业类型偏好物业类型偏好居住环境偏好居住环境偏好居住面积偏好居住面积别墅与花园洋房是当前长沙及客户圈层内公认的“豪宅物业”&“品质物业”，买得起别墅尤其是独栋某种意义上就是一种财富实力的验资当前长沙别墅与品质洋房社区绿化率多在45%以上，比普通高层高出10-20个百分点；且园林打造更为考究，单位成本相对更高，效果更佳偏好稀缺资源偏好稀缺资源偏好社区圈层偏好社区圈层偏好低容积率偏好低容积率当前长沙别墅与洋房社区容积率多保持在1

159、.0以下，低容积率对客户而言就意味着低总户数，居住的私密性大大提升别墅与高品质花园洋房是当前他们公认的长沙豪宅、品质基础别墅与高品质花园洋房是当前他们公认的长沙豪宅、品质基础&也是当前他们在南城所能找到的最能满足他们对品质生活需求的物业类型：也是当前他们在南城所能找到的最能满足他们对品质生活需求的物业类型：偏好物业服务偏好物业服务当前长沙别墅社区多占据着长沙最好的山、水及稀缺的高尔夫资源。从资源占有的角度来看，更增加了购买的尊贵与面子感。别墅与高品质洋房提供了基本大于180个平米，4-6房的居住空间。无论是开间还是层高都较高层更为舒适；另外地下室，花园与大面积露台的附加赠送也提供了更多的功能空

160、间在长沙别墅与品质洋房社区提供了较高层更为到位的物业服务，尤其是在安全保障方面（智能设备及人力投入），物业管理公司实力也更强别墅与高品质洋房社区的高购买门槛一定程度上保证了业主的圈层性更强。相近的财富实力&社会地位增强了此类物业对购买者的面子吸引力World union对于南城别墅和洋房，我们可以超越的可能是什么对于南城别墅和洋房，我们可以超越的可能是什么当前长沙别墅与花园洋房社区并不能尽善尽美的满足客户对高品质生活的追求当前长沙别墅与花园洋房社区并不能尽善尽美的满足客户对高品质生活的追求地段不照顾家人需求地段不照顾家人需求造成家人实际生活的不便。造成家人实际生活的不便。子女上学接送、老人&保

161、姆出行闭塞、全职太太在家空虚、自身车行浪费时间等问题有圈层但无圈层专享社交配套有圈层但无圈层专享社交配套物管服务水平仍相对较低物管服务水平仍相对较低容积率低但建筑密度高的矛盾容积率低但建筑密度高的矛盾自然生活环境的天然弊端自然生活环境的天然弊端别墅与洋房社区所提供的豪宅生活与该类客户希望享受到的完美标准仍有比较大的差距：别墅与洋房社区所提供的豪宅生活与该类客户希望享受到的完美标准仍有比较大的差距：原生态自然环境必然导致蚊虫增多，蛇鼠容易进入室内，儿童娱乐存在安全隐患等诸多难以根除的天然弊端长沙当前别墅、洋房社区受利益最大化驱使，容积率在0.5以下的基本没有。基本处于全满占地的境况基本处于全满占

162、地的境况，舒适度反而下降长沙当前别墅、洋房社区物业除在安全以外方面相对薄弱，知名品牌物业进驻有限，一线品牌物业公司都处于一线品牌物业公司都处于“顾而不管顾而不管”的尴尬境地中。的尴尬境地中。长沙当前别墅、洋房社区多为纯粹的居住功能，商业配商业配套进驻缓慢大多处于停滞状态，提供商务社交功能的更套进驻缓慢大多处于停滞状态，提供商务社交功能的更是寥寥无几是寥寥无几World union雅颂居雅颂居VS“现状南城别墅现状南城别墅+洋房豪宅阵营洋房豪宅阵营”：VS雅颂居雅颂居现状南城别墅现状南城别墅+洋房豪宅阵营洋房豪宅阵营地段：地段：三环内、三十分钟城市生活圈地段：地段：三环外资源源：一线江景、六大公

163、园环抱资源：源：自然原生态山景、水景资源舒适度：舒适度：容积率3.0但建筑密度低于25%，项目内部舒适度高舒适度：舒适度：容积率低于1.0但建筑密度高生活便利性：生活便利性：规划自带完善社区生活商业配套。园林：园林：40%绿化率园林：园林：45%以上绿化率生活便利性：生活便利性：周边生活性配套商业缺失，项目自身配套商业较少产品：品：丰富产品体系满足多种需求产品：品：主力180以上户型、毛胚交房物管：物管：物管服务水平仍相对较低圈圈层服服务：有圈层但无圈层专享社交配套主流策略强化城市豪宅价值地段优势突出，且在精装修，物管，圈层方面大有可为？World union重要竞争对手：长沙奥林匹克花园（针

164、对本项目重要竞争对手：长沙奥林匹克花园（针对本项目90-140居家产品）居家产品）后期供后期供应住宅住宅后期供后期供应商商业、酒店及写、酒店及写字楼字楼大规模大规模+综合体综合体+成熟社区，后期约成熟社区，后期约20万以万以80-120平产品为主，预计平产品为主，预计2010年年底年年底入市，预计价格入市，预计价格7500元元/平左右平左右长沙奥林匹克花园长沙奥林匹克花园地段地段湘府路中段，紧邻湖南省政府、天心区政府等，距离红星商圈仅5分钟的距离开发商开发商湖南湘天房地产开发有限公司（湖南本土开发商，由湖南岳阳湘天集团控股的子公司，在湖南有多个住宅项目）基本指标基本指标占地35万，总建筑面积约

165、70万，容积率1.99，于2006开盘，整个开发共分四期资源资源处于集政治、文化、经济三位一体的中心区域，是湖南的中央政务区（CPD），靠近湘府文化公园，无外部强势自然资源无外部强势自然资源产品产品四期以四期以80-12080-120平平N+1N+1产品为主、预计产品为主、预计20112011年年初开盘初开盘价格价格均价7800元/平方米物业配套物业配套运动城，体育式主题购物公园，趣味公园，超运动城，体育式主题购物公园，趣味公园，超五星级酒店、五星级酒店、5A5A写字楼、奥林匹克广场、购物写字楼、奥林匹克广场、购物中心等中心等World union奥林匹克花园和我们的差异对比奥林匹克花

166、园和我们的差异对比当前地段与现有社区园林环境相较更为成熟，市场的品质口碑度高，后期仍有大当前地段与现有社区园林环境相较更为成熟，市场的品质口碑度高，后期仍有大体量商业支持配套价值，但是缺乏山水自然资源，后期展示区趋于陈旧体量商业支持配套价值，但是缺乏山水自然资源，后期展示区趋于陈旧相对成熟地段相对成熟地段后期大体量商业配套后期大体量商业配套后期主推毛胚中小产品后期主推毛胚中小产品湘府路中段，紧邻湖南省政府、天心区政府，周边居民区逐步建成入住，品牌超市与生活市场距离十分钟生活圈，地段与本项目相对成熟地段与本项目相对成熟后期有大体量高端商业配套开发大体量高端商业配套开发，体育式主题购物公园，超五星

167、级酒店、5A写字楼、购物中心等，进一步完善社区生活配套市场高品质口碑市场高品质口碑展示区趋于陈旧展示区趋于陈旧成熟社区园林环境成熟社区园林环境与别墅相当的50.5%50.5%超高绿化率超高绿化率，园林绿化现有成熟度园林绿化现有成熟度高，运动主题参与性园林受客户认可度高客户认可度高，山水自然资源缺乏山水自然资源缺乏前期产品经过市场与客户的验证，品质口碑度高品质口碑度高2011年主推8080120120居家产品居家产品，预计毛胚交房预计毛胚交房，产品组团与现有成熟园林社区被道路隔离被道路隔离外部紧邻城市道路，内部无自然山水资源外部紧邻城市道路，内部无自然山水资源，仅靠人工绿化支撑园林价值现有展示区

168、已使用多年展示区已使用多年，外部观感与内部设计装潢逐渐趋于陈旧逐渐趋于陈旧湖南本土开发商，物业管理相对薄弱物业管理相对薄弱，无圈层社交平台服务无圈层社交平台服务本土开发商管理物业本土开发商管理物业【优势】【劣势】World union雅颂居雅颂居VS长沙奥林匹克花园：长沙奥林匹克花园：VS雅颂居雅颂居长沙奥林匹克花园长沙奥林匹克花园地段：地段：省府西、三十分钟城市生活圈地段：地段：紧邻省府，地段相对成熟资源源：一线江景、六大公园环抱资源：无源：无强强势外部自然外部自然资源源舒适度：舒适度：容积率3.0、地建筑密度舒适度：舒适度：容积率低于2.0，低建筑密度生活配套：生活配套：规划9000商业

169、配套、2万酒店式公寓园林园林：40%绿化率园林：园林：50.5%超高绿化率生活配套：生活配套：成熟社区配套，后期建设五星级酒店、5A写字楼、购物中心等产品：品：稀缺的城市江景别墅高端社区、88380全覆盖产品系产品：品：四期主力80120两房、三房，毛胚交房，与毛胚交房，与现有成熟社区道路相隔有成熟社区道路相隔物管：物管：物管服务水平仍相对较低开开发商：湖南本土开商：湖南本土开发商商开开发商：商：全国知名、成熟豪宅开发经验香港开发商凌驾策略强调资源价值，更新展示品质江景资源优势突出，同样在精装修，物管，圈层方面大有可为之外，展示也将成为我们的发力点展示：展示：现有展示区使用多年，趋于陈旧？W

170、orld union与本项目相似的地段、相似的项目定位、相似的产品规划；与本项目相似的地段、相似的项目定位、相似的产品规划；标杆产品为独栋标杆产品为独栋+洋房；主力产品为高层，公寓少量供应；主力供应面积集中在洋房；主力产品为高层，公寓少量供应；主力供应面积集中在180200；产品线；产品线80160面积段缺失面积段缺失一期展示：情景化全景展示一期展示：情景化全景展示营销中心营销中心+ +样板房及情景化园林样板房及情景化园林预估万科机床厂项目会走先开别墅再开高层，别墅拉升项目整体价值的惯有路线核心竞争对手：万科机床厂项目核心竞争对手：万科机床厂项目针对本项目针对本项目160以上大户型以上大户型万

171、科机床厂项目万科机床厂项目低密度社区低密度社区占地：15万平，容积率：2.33，建筑面积：23万平别墅别墅约0.25万平，共6栋，户均面积400400平平洋房洋房约约1 1万平万平，共约60套，户均面积约180180平平住宅住宅约约1818万平万平，共约1000套，户均面积约180-200180-200平平公寓公寓约2万平，共约300套，户均面积约60-8060-80平平商业商业约1.5万平，占比6%产品附加值产品附加值品牌影响力品牌影响力& &情景化全景展示情景化全景展示& &全面家居解决方案精装修全面家居解决方案精装修World union万科得到市场验证的品牌品质口碑保证，实用的居家户型

172、，良好的物管以及艺术万科得到市场验证的品牌品质口碑保证，实用的居家户型，良好的物管以及艺术感的情景式园林环境是客户主要认可点感的情景式园林环境是客户主要认可点开发商品牌开发商品牌强势前期营销展示强势前期营销展示全国金牌物管全国金牌物管进入市场多年，项目经过市场与客户验证，长沙接受度高、品牌影响力大长沙接受度高、品牌影响力大艺术品质感营销中心艺术品质感营销中心+ +全产品线样板房及情景化园林（艺术感、小资风格全产品线样板房及情景化园林（艺术感、小资风格）精装修精装修高附加值产品高附加值产品产品紧跟市场主流需求，创新度赠送附加值与实用性高，深受客户追捧创新度赠送附加值与实用性高，深受客户追捧客户增

173、值服务客户增值服务考虑人性化细节的万科精装修口碑考虑人性化细节的万科精装修口碑，成熟U8系统全面家居解决方案亲民路线的品质口碑物管服务品质口碑物管服务，市场接受度高万客会成熟运营管理万客会成熟运营管理通过分析发现，万科豪宅体系相对完整我们怎么办？从哪里找到突破点超越？World union万科精装修采取全面家居解决方案，重点放在人性化细节考虑与居住前置设计万科精装修采取全面家居解决方案，重点放在人性化细节考虑与居住前置设计之上，并非强调品牌材料的运用，对奢华品质生活的需求无法得到满足之上，并非强调品牌材料的运用，对奢华品质生活的需求无法得到满足万科万科U8U8体系体系玄关整合系统玄关整合系统多

174、功能创意玄关，集便捷使用、合理收纳融为一体（考虑业主从一进门挂钥匙扣、放挎包、脱鞋、穿拖鞋一系列的动态流线，分别设置不同功能空间）新厅房系统新厅房系统着重考虑光源与电插，以及家居布线的细节设计（厅房设计预留充分的光源和电源；充分考虑电视柜、预埋音响线、无线上网、电话和网络布线的细节要求；卧室采用全景式飘窗，自然采光；设置双控照明开关，户内门都装有防撞条和门吸。）厨房便捷系统厨房便捷系统人性化厨房，满足日常使用的合理流线，存取物品方便（从主人作业过程考虑物品摆放，并预留充足存储空间；从人体工程学角度出发，选择最符合动态流线的“L”型厨房；采用双缸洗菜盆，生熟分离；橱柜内底锡箔覆面，防霉防潮）卫浴

175、空间系统卫浴空间系统三分离卫浴，最大限度提高卫浴空间的使用率（如厕、沐浴、洗漱三分离；洗漱区域设置足够的存储空间；预留电插、安装浴室防水条等，体现人性化细节）收纳空间系统收纳空间系统化整为零，巧妙收纳，最大限度节省室内空间（衣柜、书桌下、墙面等，处处都是存储室；万科重新整合了收纳空间中的衣帽间和储物柜两部分，设计采用了创新的衣帽间男女分区收纳布局和个性化活动层板）公共空间系统公共空间系统公共空间区域主要由入户大堂、走道、电梯厅和电梯轿箱组成，底层电梯大堂的细节设计融合了五星级度假酒店的风格，业主备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来家政空间区域家政空间区域解决传统户型把居家杂物堆放于厨房内外

176、的杂乱与不雅，万科创新设置了一个独立的家政空间，使日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰家居智能化系统家居智能化系统在厨房区域创新设置了可视终端系统，同时具备可视对讲、电话、电视、DVD等功能；户内还设计了三部分智能安防系统，包括红外线双重监控系统，主卧24小时报警按钮，厨房煤气报警系统非强调品牌的细节人性化的精装修设计World union万科前期展示以惯有的情景化全景体验为主（营销中心万科前期展示以惯有的情景化全景体验为主（营销中心+样板房样板房+情景园林），风情景园林），风格取向艺术感、小资情调，并非强调奢华感路线格取向艺术感、小资情调，并非强调奢华感路线万科情景化全景展示万科情景化全景展

177、示艺术感营销中心艺术感营销中心吧台、服务生、模型展示区、座谈区、屏幕展示区、品质卫生间细节，迎合小资情调的现代感、艺术感装修风格设计样板房样板房& &样板铺（针对商业）样板铺（针对商业）全线产品线均设感受式样板体验区，平地展示，管家式服务人员陪同讲解，万科U8体系设计前置式家居设计，情景样板铺设计情景化园林情景化园林绿化展示围挡、路面材质，铺路细节拼接工艺、艺术感小品、多层次绿化种植，阳伞、木质休憩区、物料摆放细节艺术感销售中心情景园林展示全线产品样板体验展示World union雅颂居雅颂居VS万科机床厂项目：万科机床厂项目：迥异策略人有我有，更胜一筹同样价值体系之上，差别精装修&展示风格

178、，细化豪宅品质我们需要树立自身价值壁垒我们需要树立自身价值壁垒全方位打造奢华格调更胜一筹的豪宅品质全方位打造奢华格调更胜一筹的豪宅品质并强势展示并强势展示“眼见为实是检验真理的唯一标准”下一步具体我们怎么做？我们需要从目标客户的需求出发，进一步得到验证&细化World union2.4客户客户Customer AnalysisWorld union”“客户来源人数访谈时间访谈方式外地湘籍客402010.12.28电话深度访谈省内南城地缘客户502010.12.28电话深度访谈地市进城客302010.12.28电话深度访谈共访谈120人：省内客户:80人省外客户:40人目标客户需求分析目标客户需

179、求分析我们专门就潜在目标客户群体进行深度访谈我们专门就潜在目标客户群体进行深度访谈: :Question：Object：1、听说过香港嘉里地产吗？2、对香港地产品牌有什么印象？3、是否听说过湘江雅颂居项目？4、对湘江雅颂居的地段的感觉如何？5、对大平层怎么看，是否接受大平层？6、是否喜欢江景？7.对铁路有何看法8、置业首选哪种物业类型？9、如果买，多大面积？接受价格？10、对小区最为关注的问题？11、对精装修怎么看？12、置业目的是自住？投资？两者兼有？World union产品对应目产品对应目标客户标客户地缘特征地缘特征身份特征身份特征购买特征购买特征关注重点关注重点购买产品购买产品比例比例

180、地缘财富族地缘财富族南城居住及工作地缘性客户30-40岁，社会发展中坚力量，社会地位高，在区域内多次置业，对品质有更苛刻要求的人群就近工作原则，自住兼投资追求高品质生活，抱团购买，追随亲戚朋友地段、园林绿化、品质、配套、物管、规模等90-130舒适型二、三房居多50%50%地市进城族地市进城族省内周边地市客户35-45岁，富裕起来的地市高官、商场财富阶层，拥有雄厚的经济实力，好面子希望在省会城市拥有适宜多代人居住的住宅，好面子，有较强的资源、教育配套牵引性地段、自然资源、品质、教育配套、身份感和社区环境160以上四房、别墅物业40%40%湘籍返乡族湘籍返乡族省外（一线城市及长、珠三角区域）湘籍

181、客35-45岁，私营企业主或公司高管，在一线城市、港澳台有生活经验并取得成就的的人群为返乡居住或为父母购买，看重品牌及品质，要求便利性好，价格敏感度低，有较强的自我主见未来发展潜力、地段、配套、品牌、品质、社区环境130以上三房、四房为主10%10%本项目目标客户重点锁定本项目目标客户重点锁定3大族群：地缘财富族、地市进城族、湘籍返乡族；其大族群：地缘财富族、地市进城族、湘籍返乡族；其中地缘财富族是我们的核心客户、意见领袖客户中地缘财富族是我们的核心客户、意见领袖客户核心客户重要客户辅助客户World union在习惯的生活区域实现居住的升级换代；在习惯的生活区域实现居住的升级换代；追求高品质

182、的好房子，泛公务员财富阶层为主，学识视野较为开阔，慢生活状态追求高品质的好房子，泛公务员财富阶层为主，学识视野较为开阔，慢生活状态南城的财富中坚力量，正处于经济实力逐步增强的黄金时期，再换房强烈的希望彰显自己的财富及品味，想获得朋友圈的认可。n 客户职业：高学历，以企事业单位中高层管理人员及公务员为主，购买实力较强、工作稳定、轻松，慢节奏生活状态；n 客户年龄家庭：集中在30-40岁之间，以三口之家为主，子女多为低年级学生；n 客户购买因素：他们关注楼盘口碑、品质感，关注地段、品质、资源、社区圈层及身份感，区域地缘性强，往往追随亲戚朋友，有抱团购买的心理，自己买的必须是大家共识的最好的、最

183、贵的东西，购买的人群都是非富即贵类；n 客户置业需求：强烈的改善居住环境和条件的需求，三间卧室，舒适型户型核心客户研究篇核心客户研究篇World union“我在红星那边工作，已经有一套房勒，以后小孩子也会在我单位上班，考虑他以后要结婚，不想让他离的太远，就在钱隆学府买了套房子，省府旁边以后肯定会发展不错的，上班也不远”“新开路那边靠江边的吗，那个地段我一直在关注它什么时候出来，现在好像在打地基了，到时候开盘一定记得通知我，我一定去看看。”“我是老长沙人了，一直住在南边，我的亲戚啊、朋友基本上也在南边，长沙有句老话南帝北丐嘛，南边一直都是不错的，环境好，省府又迁到这里了，以后的发展肯定不会差啊

184、”该类客户省府地缘情节较为强烈，看好区域发展前景该类客户省府地缘情节较为强烈，看好区域发展前景World union现有的置业情况：求之不得后的外溢现有的置业情况：求之不得后的外溢对有自然资源的别墅物业相当追捧对有自然资源的别墅物业相当追捧“我们基本上能接受都是300万以下的吧，但是南城这边靠城市中心的地方根本就没什么好房子，想要住的有品质一点、环境好一点就只能去暮云买洋房和别墅，但是洋房和别墅现在离工作的地方都还是比较远，小孩子上学啊，买东西都只能开车接送，住起来不方便”World union需求特征：偏好山水资源与高绿化率内部居住环境，要求有品质的配套需求特征：偏好山水资源与高绿化率内部居

185、住环境，要求有品质的配套我们置业主要是看重城市的完善的配套，生活便利，小孩教育方便，上学很方便啊，医疗也好，如果没有什么特别好的配套和小区品质吸引我们的话，别墅区的环境好多了，园林绿化也高，生活品质感也强一些再好的一个小区，住起来方便才是最重要的，品牌超市和商场是一定要有的，总不能我生活的旁边都是些杂货店，我要买个好点的生活用品还要开大老远的车跑去买吧World union对于这类客户，眼见为实更为重要，与江景资源相比较而言，内部环境、产品品对于这类客户，眼见为实更为重要，与江景资源相比较而言，内部环境、产品品质的展示感受更为重要质的展示感受更为重要“江景自然是很好的资源啦，住宅江边空气会很

186、好，但是长沙的江景主要是朝向不太好，是南北走向，我们只能西边看景，特别是夏天的时候，太阳很毒辣啊，西晒问题太严重，而且我有朋友住江景房的都说江风太大，冬天很冷的，我要买房子看的到江就好，临不临江无所谓” “我投资的话可能会考虑江景，长沙就这么一条江，江景房以后肯定价格会涨的啦，但是自住就不一定，湘江对我来说也就那么好看，我宁愿选择小区绿化园林好的买来住，小区内的园林、景观隔得近、用的到，更实在，价格也肯定比没有江景的要便宜，在我的需求角度看，性价比更高啊”World unionp39%要求邻居“有一定社会地位”，20%希望邻居“有钱”，12%的要求邻居是“同类型、同档次”，反映了“人以群分”的

187、特点；18%的希望“有素质”。从结果来看，客户对邻居的选择还是相当看重，渴望能够与社会权贵阶层的圈层共处，提升阶层，标定身份这类客户最近萌发的一个特点是圈层感越来越强，对邻居的要求高于普通购房者，这类客户最近萌发的一个特点是圈层感越来越强，对邻居的要求高于普通购房者，希望希望“和同档次的人一起住和同档次的人一起住”World union湖南省的隐形富豪群，矿老板，地方企业主，地方高官在省会的一套资产，用来提升家庭及后代生活品质的通行证，财富身份的象征n 客户职业：个体经商户及中小型私营企业主或大型企业高管；n 客户年龄家庭：集中在35-45岁之间，三口之家或4口之家；n 客户购买因素：有两

188、类客户，一类客户在长沙拥有自己的生意或企业，需要在省会购买一套物业作为居住场所，通过豪宅及高端物业彰显自身地位和财富；另一类客户，主要看重长沙的教育资源，为孩子的成长着想。看重品质、地段、资源，以及项目周边或自身的教育配套。n 客户置业需求：四房及别墅产品，考虑置业后全家居住（三代同堂）在省会享受好房子在省会享受好房子&最好城市服务；最好城市服务；要求有面子的好房子，南城要求有面子的好房子，南城3房以上产品的主力购买客户房以上产品的主力购买客户重要客户研究篇重要客户研究篇World union“有面子的好房子有面子的好房子”核心要素核心要素1：教育配套：教育配套针对地级市所没有的名校资源购买物

189、业，为下一代提供更好的教育成长环境针对地级市所没有的名校资源购买物业，为下一代提供更好的教育成长环境客户客户基本描述基本描述周先生35岁左右，湖南常德人；之前在郴州财政厅工作，2000年下海经商，与妻子主要经营建材类生意，现在生意也涉及到房地产，主要是在地市凭借人脉关系从事土地市场的买卖；1.78米左右，体形微胖，穿着很随意，言谈中会谈到偶尔会出国购物，比较喜欢国际上的大品牌客户客户家庭结构家庭结构有1个儿子，现在接到长沙在念雨花亭砂子塘小学当前当前居住情况居住情况之前住在郴州市财政厅家属楼，有1套200多平复式；当前打算在长沙买套房子方便小孩上名校高中，6000多的时候买了长沙奥林匹克花园的

190、200多平米大平面，主要是自己家短期居住，以后就留给儿子；最近也同时在关注别墅，想买套资源好的300多平面的独栋，给家里老人及自己周末居住。客户语录客户语录“小孩子的教育嘛，还是要从小就要接受最好的有利于他以后发展，在郴州不可能有那么好的教育资源，在长沙就不一样了，连英语老师都是外国的，我们有这个经济实力实力当然想给他最好的教育环境”“长沙的好学校向进去也挺难得，不但要微机派位还要很多别的东西，一个好学校的名额抢破头啊，那个砂子塘小学我就是用了很多关系花大价钱插班进去的，他们班都70来号人了，家长的心都是一样的，总不能让自己的孩子输在起跑线上吧。”“现在就想在雅礼、长郡、明德啊几个好一点的中学

191、旁边买个房子，能让小孩读到一个好的初中就能进一个好的高中，以后读好大学的可能性就更大一些，百来万换个房子又方便小孩读书，也值！”World union“有面子的好房子有面子的好房子”核心要素核心要素2：对稀缺标签及豪宅口碑的追捧：对稀缺标签及豪宅口碑的追捧对面子、档次的关注，偏好追捧稀缺产品、稀缺自然资源与豪宅口碑楼盘对面子、档次的关注，偏好追捧稀缺产品、稀缺自然资源与豪宅口碑楼盘“我是2008年买的是阆峰云墅，最近这几年经济收入高了，小孩也大了，老家的老人也是时候接过来享享福了，所以需要换个大点的房子，又不想住的太远，我就在红星做生意，当时觉得阆峰云墅是国企保利做的嘛，很有实力的开发商很有实

192、力的开发商，生意圈子里的老乡又有好几个在这里买生意圈子里的老乡又有好几个在这里买了，感觉住感觉住在里面的那波人还是很有档次在里面的那波人还是很有档次的。看了样板房以后，很喜欢这里的环境，售楼部也给人很尊贵的感觉售楼部也给人很尊贵的感觉，直到现在我还是觉得住在阆峰云墅，在朋友面前很有面子。阆峰云墅业主曾先生“我觉得买在奥林匹克花园就是挺有身份感我觉得买在奥林匹克花园就是挺有身份感的，当时被它的宣传语吸引了，只约王与侯，觉得买在那里的都是有地位有实力的人只约王与侯，觉得买在那里的都是有地位有实力的人，后面来看过后，园林，房子整体品质都很不错的，这里离我上班也近，社区未来还有专门的商业、教育配套，

193、挺好的，贵一点无所谓，买在这里觉得很有贵一点无所谓，买在这里觉得很有面子面子” 奥林匹克花园王先生World union现有事业生活重心在外，与长沙有三缘关系，衣锦还乡；完成原始财富积累，购房经验成熟，看好中心地段的居住投资兼得的独特价值n 客户职业：一线城市中高层管理人员及中小型私营企业主；n 客户年龄家庭：集中在35-40岁之间，三口之家或4口之家；n 客户购买因素：在一线城市奋斗多年，拥有一定的财富基础，在一线城市已拥有物业，希望最终回到家乡，投资及自住兼顾，置业考虑地段及物业升值潜力，关注开发商品牌及品质，对物业有较高的要求，多与一线城市高端物业比较。n 客户置业需求：三房至四房产

194、品，考虑未来全家居住，生活配套成熟辅助客户研究篇辅助客户研究篇在长沙购房的外省湘籍客户也具有一定的区域聚集度，在长沙购房的外省湘籍客户也具有一定的区域聚集度，其中来自珠三角（深圳、广州）及北京客户相对较多，约占其中来自珠三角（深圳、广州）及北京客户相对较多，约占60%，购房以长期居住，购房以长期居住&投资为主投资为主World union省外湘籍客户中倾向购买本项目的客户主要用于储备型居住省外湘籍客户中倾向购买本项目的客户主要用于储备型居住核心购买驱动因素核心购买驱动因素地段前景、江景资源及相对其他城市的性价比地段前景、江景资源及相对其他城市的性价比“靠江边的房子是最具有升值潜力的，我最近都在

195、找各大城市的江景房投资，去年我就在你们长沙那个书院官邸买了8套了，买的时候才5000多，现在都8000多了，这个升值速度太快了，江景房绝对是这几年的最牛的投资品”“长沙的江景房比起深圳广州这边便宜多了，我也是打算买几套，自住投资都可以，你说的那个地方前景也还好，我回长沙可能会去看看”“江景是稀缺景观资源，那边又有很多公园，还有三馆一中心，交通也便利，去哪里都方便，是个宜居的地方，我确实满动心”World union三类客户共同特点三类客户共同特点对香港嘉里品牌认知度一般，但对香港开发商表现出高于内地开发商的品牌认可对香港嘉里品牌认知度一般，但对香港开发商表现出高于内地开发商的品牌认可度，访谈中

196、约度，访谈中约20%客户表现听说过嘉里项目，但并不了解嘉里地产客户表现听说过嘉里项目，但并不了解嘉里地产“我知道嘉里中心，好像一线大城市都有，是写字楼商业什么的，在城市繁华地段，不过我没有亲自去看过”“香港嘉里地产？没有听说过，我只知道比较有名的万科和保利这些开发商”“香港开发商还可以，恒基和和记黄埔在这边都做的还可以，香港的项目感觉都很豪华气派，品质应该也比内地好。”World union三类客户共同特点三类客户共同特点针对精装问题，访谈客户针对精装问题，访谈客户接受精装修，认为可以很大程度上简化后续装修的麻烦，接受精装修，认为可以很大程度上简化后续装修的麻烦，但但对公开宣称的装修成本习惯性

197、不信任，更看重品牌对公开宣称的装修成本习惯性不信任，更看重品牌“现在市场上说的精装修价值多少钱，都是骗人的，其实开发商装修成本估计只有他们对外宣称价格的一半，例如现在谈论比较多的恒大的项目，对外说1600，顶多成本就七、八百，怎么可能有开发商老老实实的说成本是多少，对外宣称就是多少呢，万科的精装修也有很大的水分 ”“开发商现在基本上都在忽悠我们，我们根本都不相信开发商说的，要说装修多少钱，我们一看便心里有个底，我们又不是不了解现在的市场行情，用的装修材料，都不知道是什么牌子，怎么可能就知道值那么多钱呢”“对我们说多少钱，还不如给我们看装修的用材的品牌，我们还觉得靠谱些，那个品牌的价格到底多少钱

198、，我们还是很了解的”“我们喜欢高档的装修，自己住嘛，肯定要装修好点的，免得到时候住不了几年又要装修一次，很麻烦的，一般我们用的材料都是好品牌的”“我们家现在住的房子的装修材料，是我自己跑到深圳去买回来的，深圳那边有很多国际品牌”World union他们在置业上并不依赖于城市配套，更多关注他们在置业上并不依赖于城市配套，更多关注产品本身的产品本身的舒适度舒适度、社区的园林规划等与、社区的园林规划等与居住品质居住品质相关的要素；相关的要素；他们有钱，他们有钱，一直在南城核心地带寻找好房子一直在南城核心地带寻找好房子，相信眼见为实的事物，有自己偏向的判断能力相信眼见为实的事物，有自己偏向的判断能力

199、他们他们高资高智高资高智，有品位有品位，懂得欣赏，懂得欣赏，追求品味追求品味的生活的生活，而看中城市里，而看中城市里稀缺资源稀缺资源以及以及品质的生活品质的生活。他们渴望安逸考究的豪宅客户World union我们再次验证了在竞争中得出的结论：我们再次验证了在竞争中得出的结论：豪宅品质豪宅品质“眼见为实眼见为实”的展示的展示1.精装修精装修2.物管物管全方位打造奢华格调更胜一筹的豪宅品质并强势展示3.圈层圈层豪宅品质豪宅品质目标客户需求1.奢华感高端品牌运用品质精装修2.突破长沙市场现有水平的高端物业服务3.高端社交平台，同档次人群之间的对话“眼见为实眼见为实”的展示的展示奢华品质感样板房、

200、销售中心、园林公共环境、体验World union2.5价值体系价值体系Merit SystemWorld union不是配套最牛，不是规模最大，也不是建筑物最高，而是最纯粹最考究的居住品质，并真刀实枪，眼见为实！而是最纯粹最考究的居住品质，并真刀实枪，眼见为实！雅颂居究竟要定义一种怎样的长沙城市江景豪宅的顶尖居住理念？市场，竞争与客户已经给出将了明晰的方向与路径。It was the best of timesWorld union纯纯粹粹豪豪宅宅居居住住价价值值体体系系湘湘江江雅雅颂颂居居 1考究的豪宅产品：考究的豪宅产品：比肩奢侈品的产品本体与产品外延的打造比肩奢侈品的产品本体与产品外延

201、的打造考究的圈层平台：考究的圈层平台：不只是房子，而是高端圈层策源地，社交不只是房子，而是高端圈层策源地，社交平台的发射点，建立无可复制的圈层平台平台的发射点，建立无可复制的圈层平台2World unionLuxuryLuxury奢侈品之所以能从市场竞争中脱颖而出，不单是具有卓越奢侈品之所以能从市场竞争中脱颖而出，不单是具有卓越的品质，更重要的是具有较高的品质，更重要的是具有较高价值内涵价值内涵和和精神文化精神文化LuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryLuxuryL

202、uxuryLuxuryLuxuryWorld union考究考究长沙前所未有的长沙前所未有的精致奢华居住空间享受精致奢华居住空间享受World union空间尺度：空间尺度：首层面积约60，6m双层挑高空间装修标准：装修标准：樱桃木饰面进口玻璃大门、高档大理石外包门框，高档石材墙面，顶部吊灯装饰，大堂设置品牌沙发、座椅，不锈钢信报箱。空间尺度：空间尺度：首层面积25，4-5m挑高空间装修标准：装修标准：带项目LOGO的黒镜钢外门，人造石材墙面和地砖，顶部吊灯设置室内品质精室内品质精装修装修产品增值产品增值KPIKPI公共空间品公共空间品质精装修质精装修入户大堂入户大堂电梯厅电梯厅电梯轿厢电梯轿

203、厢等级标准等级标准品牌运用品牌运用品牌嫁接品牌嫁接电梯品牌：电梯品牌：蒂森或奥的斯Otis空间尺度：空间尺度：宽度1-1.2m，高度2.5-3m左右装修标准：装修标准：不锈钢镜面，黑镜钢内门，背面扪皮，侧壁采用欧洲樱桃木饰面长沙在售产品的精装标准在600-800，根据客户需求和项目占位考虑，建议采用1000-1500元/精装标准门窗品牌：门窗品牌：霍曼或同档次防盗门；卧房为环保实木膜压门或铝合金唐门；门锁采用雅洁或邦威；窗户采用断桥铝合金隔热双层中空玻璃，玻璃为福耀钢化中空玻璃厨卫品牌：厨卫品牌：老板、欧派橱柜，美的、西门子抽油烟机，诺贝尔墙砖、地面，嵌入式防雾筒灯，管道燃气入户，水槽、龙头安

204、装到位，采用不锈钢材料；卫生间采用奥普浴霸，诺贝尔墙面及地转，钢化玻璃隔断与博洛尼品牌嫁接打造精致居所空间与博洛尼品牌嫁接打造精致居所空间精致奢华的居住空间World union精致奢华公共空间精致奢华公共空间入户大堂：石材或镜面玻璃、纵向尺度双层挑高，入户大堂：石材或镜面玻璃、纵向尺度双层挑高，空间明亮度（灯光的使用）、基本配套信报箱及信息区空间明亮度（灯光的使用）、基本配套信报箱及信息区用材用材尺度尺度入入户户大大堂堂墙面墙面溪石或塔星牌石材溪石或塔星牌石材局部福耀或耀华拍镜面玻璃局部福耀或耀华拍镜面玻璃约约6060平，平，高高6 6米米地面地面溪石或塔星暖色石材溪石或塔星暖色石材信报箱信

205、报箱各户专用不锈钢信报箱各户专用不锈钢信报箱休息区休息区知名品牌沙发知名品牌沙发布兰卡沙发布兰卡沙发天花天花多乐士乳胶漆，局部吊顶多乐士乳胶漆，局部吊顶管井门管井门消消火栓门火栓门同墙面石材同墙面石材楼梯门楼梯门常常开防火门开防火门冠生或盼盼木饰门冠生或盼盼木饰门大门大门进口玻璃大门、大型铸铁门檐、进口玻璃大门、大型铸铁门檐、高档大理石外包门框高档大理石外包门框楼梯门楼梯门常常开防火门开防火门樱桃木饰面樱桃木饰面World union精致奢华公共空间精致奢华公共空间电梯厅：材料看齐入户大堂，纵向尺度双层挑高，电梯厅：材料看齐入户大堂，纵向尺度双层挑高，空间明亮度（灯光的使用）空间明亮度（

206、灯光的使用）部位部位用材用材尺度尺度电梯电梯大堂大堂外门外门带嘉里LOGO的黑镜钢首层约25平方米，高4-5米标准层约12平方米门套门套宽度11mm拉丝黑钢或宽度35mm黑镜钢墙面墙面首层溪石或塔星牌人造石材标准层东鹏或新中源抛光砖天花天花多乐士乳胶漆，吊灯设置地面地面首层电梯厅溪石或塔星牌石材标准层电梯厅萨米特地砖World union部位部位用材用材尺度尺度电梯电梯轿厢轿厢轿厢轿厢蒂森或奥的斯Otis宽度1-1.2m，高度2.5-3m左右镜面宝钢或太钢不锈钢内门及内门及前脸前脸黑镜钢背面背面扪皮侧壁侧壁欧洲樱桃木饰面精致奢华公共空间精致奢华公共空间电梯轿厢：酒店装修风格、高级镜面、尺度开电

207、梯轿厢：酒店装修风格、高级镜面、尺度开阔、空间明亮（顶部吊灯及壁灯）、品牌电梯阔、空间明亮（顶部吊灯及壁灯）、品牌电梯World union室内品牌精装修室内品牌精装修建议装修标准控制在建议装修标准控制在1500-20001500-2000元元/ /平平恒大华府沁园春御院湘腾城市广场兰卡威国际恒大华府沁园春御院湘腾城市广场兰卡威国际装修标准1600元/平1500元/平1200元/平800元/平天花多乐士乳胶漆乳胶漆（ICI）全吊顶厨房：铝扣板吊顶厨房橱柜老板欧派牌定制橱柜墙面厨餐欧雅墙纸墙纸、局部墙砖300*450墙砖抽油烟机西门子万和三泰集成换气扇卧室多乐士乳胶漆墙纸、局部木饰面墙纸、墙漆电

208、磁炉美的地面厨餐马可波罗仿石砖大理石地面300*300地砖洗菜盆摩恩卧室大自然木地板多层复合实木地板强化复合地板消毒碗柜西门子门窗铝合金窗卫生间天花防水涂料，全吊顶铝扣板吊顶阳台腾达外墙砖外墙漆、地砖及墙砖、吸顶灯墙面大理石300*450墙砖玻璃中空玻璃地面大理石，局部马赛克300*300地砖入户门蓝盾、步阳、华品定制实木门“盼盼“防盗门防盗门洁具TOTO、科勒TOTO东鹏门锁奥珀普罗巴克指纹锁花洒TOTO开关/五金卫浴五金：帝郎、华艺达；开关：松下TCL插座开关隔断钢化玻璃玻璃电器空调大金美的美的龙头摩恩TOTO热水器万和灯具欧普吸顶灯迪宝水晶灯筒灯和射灯参考现在长沙市场上的在售产品的精装标

209、准参考现在长沙市场上的在售产品的精装标准800-1600800-1600元元/ /平，并结合上述客户访谈的结果，平，并结合上述客户访谈的结果，从市场需求从市场需求和项目占位及成本控制角度考虑，建议我们采用目前市场最高档次装修，和项目占位及成本控制角度考虑，建议我们采用目前市场最高档次装修，1500-20001500-2000元元/ /平米的标准平米的标准World union室内品牌精装修室内品牌精装修重点打造关注点之一门窗重点打造关注点之一门窗门的尺度、品牌、用材；窗铝合金用材、中空玻璃及朝路面隔音玻璃打造门的尺度、品牌、用材；窗铝合金用材、中空玻璃及朝路面隔音玻璃打造基本用材品牌重要关键点

210、入户门霍曼或同档次三防门，配高级门锁、防盗眼；高度2.1米，宽度1米，厚度0.05米窗高级断桥铝合金隔热型材，双层中空玻璃；玻璃福耀钢化中空玻璃一般部位卧室门木门配门锁厨房门环保实木膜压门或铝合金趟门卫生间门环保实木膜压门或铝合金框玻璃装饰门门锁雅洁或远为或邦威World union室内品牌精装修室内品牌精装修重点关注点之二厨房重点关注点之二厨房橱柜、电器使用客户群相对耳熟能详的知名品牌及一体化打造橱柜、电器使用客户群相对耳熟能详的知名品牌及一体化打造厨房品牌重要关键点厨柜老板、欧派或者科宝博洛尼配日本可乐丽台面强调方便实用美观厨房电器抽油烟机：伊莱克斯、林内、美的、西门子灯具嵌入式防雾筒灯欧

211、普吸顶灯一般部位天花粤富条形铝质扣板墙面诺贝尔或者同档次墙砖地面诺贝尔或者同档次墙砖台面板人造台面板其他管道燃气入户水槽、不锈钢洗菜盆、龙头安装到位World union室内品牌精装修室内品牌精装修重点关注之三卫生间重点关注之三卫生间洁具、龙头等敏感部件使用耳熟能详的一线知名品牌打造洁具、龙头等敏感部件使用耳熟能详的一线知名品牌打造卫浴品牌重要关键点洁具TOTO东陶龙头华艺或辉煌花洒TOTO东陶浴霸奥普浴霸灯具嵌入式防雾筒灯或欧普吸顶灯一般部位天花高档铝扣板吊顶，配灯具和排气扇墙面冠军/欧神诺/诺贝尔或同档次墙砖及玻璃马赛克地面冠军/欧神诺/诺贝尔或同档次地砖隔断钢化玻璃其他配套镜面柜、造型洁

212、柜、毛巾杆、搁物架及厕纸盒等，强调收纳空间实用性World union住宅公寓品牌精装修样板房住宅公寓品牌精装修样板房考虑与家装品牌联合，联手打造整体家装考虑与家装品牌联合，联手打造整体家装例：博洛尼整体家装，国际设计团队，例：博洛尼整体家装，国际设计团队，“德国钛马赫精工工艺德国钛马赫精工工艺”品质口碑品质口碑国际化品牌嫁接，国际级的施工工艺与居住品质国际化品牌嫁接，国际级的施工工艺与居住品质p1 1、品牌家装增强目标客户对于精装修施工品质的认同；、品牌家装增强目标客户对于精装修施工品质的认同；p2 2、品牌整体家装有效帮助开发商整合多方品牌资源，保、品牌整体家装有效帮助开发商整合多方品牌资

213、源，保证成本控制下的精装修施工品质；证成本控制下的精装修施工品质；p3 3、国际品牌的引入，增加产品营销价值卖点，实现溢价。、国际品牌的引入，增加产品营销价值卖点，实现溢价。World union住宅公寓品牌精装修样板房住宅公寓品牌精装修样板房考虑与家装品牌联合，联手打造整体家装考虑与家装品牌联合，联手打造整体家装例：精装修风格建议新古典风格，用色沉稳，强调空间的庄重与大气例：精装修风格建议新古典风格，用色沉稳，强调空间的庄重与大气p博洛尼整合国际硬装博洛尼整合国际硬装& &软装品牌，提供品质品牌的一软装品牌，提供品质品牌的一线嫁接；当前共有线嫁接；当前共有“1616种生活方式种生活方式”成熟

214、整体家居方成熟整体家居方案以供选择，还提供专业设计团队进行整体家装（硬案以供选择，还提供专业设计团队进行整体家装（硬件件+ +软件）设计，同时可一并提供博洛尼系列生活主软件）设计，同时可一并提供博洛尼系列生活主题样板房题样板房案例：新古典风格品质家装案例：新古典风格品质家装World union考究考究是豪宅细节尽善尽美的是豪宅细节尽善尽美的人性化定制设计人性化定制设计World union规划分区：规划分区：停车库主客分区，确保绝对私密空间尺度：空间尺度：在车库的临墙或边角处预留大尺度停车位，供豪华大车车主选择。电子引导系统电子引导系统: : LED车位显示牌、方向指示牌；超声波车位探测器：

215、超声波车位探测器：精确测量每个车位停车情况地感探测器：地感探测器：通过地感线圈收集信号、判断车辆行驶方向不停车出入系统：不停车出入系统：进出口自动发卡计费智能化停车导视：智能化停车导视：IC感应系统；地灯感应导视产品增值产品增值KPIKPI定制化车库定制化车库系统系统人性化空间人性化空间设计设计智能化停车智能化停车设备设备人性化定制设计（车库）展示关键点：展示关键点：灯光的明亮感；内部材质看齐地面入户大堂水准；同样需要考虑公共家具的摆放，家具使用国际品牌，并设立地下车库的司机休息区地下车库入地下车库入户大堂户大堂World union展示的关键点：展示的关键点：p1 1、灯光的明亮感、灯光的明

216、亮感p2 2、内部材质看齐地面入户大堂水准、内部材质看齐地面入户大堂水准p3 3、同样需要考虑公共家具的摆放，家具使用、同样需要考虑公共家具的摆放，家具使用国际品牌，并设立地下车库的司机休息区国际品牌，并设立地下车库的司机休息区人性化定制设计人性化定制设计关键的奢华大堂，地下车库入户大堂关键的奢华大堂，地下车库入户大堂World unionp长沙高端人群往往有亲友、朋友间聚会的需求，其访客的数量远大于普通住宅，将主人车库和客长沙高端人群往往有亲友、朋友间聚会的需求，其访客的数量远大于普通住宅，将主人车库和客人车库分设，避免相互干扰人车库分设，避免相互干扰p鉴于人防车位的产权比较特殊，在出售或租

217、赁时可能存在一定问题，在人防区设置部分客人停车鉴于人防车位的产权比较特殊，在出售或租赁时可能存在一定问题，在人防区设置部分客人停车位，便于管理位，便于管理人性化定制设计人性化定制设计停车库主客分区，确保绝对私密停车库主客分区，确保绝对私密World unionp除子母车位之外，预留大尺度停车位，供加长豪华大车车主选择，避免大车无处停放的尴尬除子母车位之外，预留大尺度停车位，供加长豪华大车车主选择，避免大车无处停放的尴尬p可考虑在车库的临墙或边角处设置大尺度车位，能有效利用车库空间可考虑在车库的临墙或边角处设置大尺度车位，能有效利用车库空间人性化定制设计人性化定制设计阔绰尺度车位设计阔绰尺度车位

218、设计 World unionp智能管理的地下停车场；智能管理的地下停车场；p电子引导系统；电子引导系统；LEDLED车位显示牌、方向指示牌；车位显示牌、方向指示牌；p超声波车位探测器：精确测量每个车位停车情况超声波车位探测器：精确测量每个车位停车情况p地感探测器：通过地感线圈收集信号、判断车辆行驶方向地感探测器：通过地感线圈收集信号、判断车辆行驶方向p不停车出入系统；进出口自动发卡计费；不停车出入系统；进出口自动发卡计费；人性化定制设计人性化定制设计智能设备智能车库系统智能设备智能车库系统World unionpICIC感应系统感应系统在感应到业主驾车出入的时，路在感应到业主驾车出入的时，路障

219、会自动升起，无需停车刷卡即可方便出入；障会自动升起，无需停车刷卡即可方便出入；p智能化停车引导系统智能化停车引导系统当车到达距离车位当车到达距离车位2020米米地方的时候，地灯将自动闪烁，可以帮助您迅速确地方的时候，地灯将自动闪烁，可以帮助您迅速确认自己的车位，快速停车。认自己的车位，快速停车。人性化定制设计人性化定制设计智能化停车导视智能化停车导视World union考究考究是据有非凡安全感是据有非凡安全感&礼宾感的礼宾感的尊贵服务体验尊贵服务体验World union服务人员选择：服务人员选择：社区内所有的服务人员，一定经过严格的筛选，服务人员的简介和履历及家庭成员等信息全部公开让业主了

220、解业主信息保密：业主信息保密：业主所有的信息都必需保密门童：门童：设置专业服务的门童，给业主一个尊贵感入口密码：入口密码：每半年更换一次夜间巡查：夜间巡查：每晚进行巡查内部人员人事管理；保姆管理；车库管理内部人员人事管理；保姆管理；车库管理嘉里五星级礼嘉里五星级礼宾服务体系宾服务体系产品增值产品增值KPIKPI博物馆级别的博物馆级别的五重安防体系五重安防体系敏感人员监敏感人员监控控智能化设施智能化设施使用使用等级标准等级标准日常快速反日常快速反应便利服务应便利服务无盲区监控无盲区监控：在园区围墙设置红外对射探测器，电视监控系统双重保护双重保护：大堂智能门禁及大堂管家电梯安防：电梯安防：电梯管理

221、系统自动呼叫电梯，语音提示和可存贮记忆等电子设备专户入门智能配备专户入门智能配备：每户配置智能化门锁等形成特色安全保护户内安全防范系统：户内安全防范系统：红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警系统建议引入嘉里自有的嘉里物业管理团队，传承港式礼宾服务体系建议引入嘉里自有的嘉里物业管理团队，传承港式礼宾服务体系投诉处理、客户意见处理投诉处理、客户意见处理：紧急事件投诉即刻回复，非紧急事件投诉3个工作日内口头或书面回复与业主沟通：与业主沟通：周年业主大会1年一次、会后28日内公布会议记录、每月公布收支帐目报表、每年公布核对报告，紧急事故演习、更换紧急事故演习

222、、更换/ /清洁花槽内植物：清洁花槽内植物：每年1次设施管理：设施管理：限定时间制应急处理系统设备维护：设备维护：设定日、周、月、年维护计划高端服务体验World union服务项目服务项目服务内容服务内容敏感人员敏感人员管理体系管理体系服务人员选择社区内所有的服务人员，一定经过严格的筛选，服务人员的简介和履历及家庭成员等信息全部公开让业主了解，服务人员一定要保持微笑和耐心的态度业主信息保密业主所有的信息都必需保密门童设置专业服务的门童，给业主一个尊贵感入口密码每半年更换一次夜间巡查每晚进行巡查内部人员人事管理关注每位保全、保洁人员的变动情况，定时作人事知会，同时离开的工作人员不得进入小区保姆

223、管理保姆带小孩或家中贵重物品外出，社区管家需要与业主确认，才可放行车库管理对业主的汽车进行登记，进入车辆严格管理 /车库内设置手推车/司机等候间1 1、博物馆级的五重安防体系、博物馆级的五重安防体系针对敏感人员加强管理针对敏感人员加强管理World union服务项目服务项目服务内容服务内容智能化安智能化安防系统防系统第一层防护在园区围墙设置主动红外对射探测器，配合布置于周边的电视监控摄像机，电视监控系统周界全面设防，全区无盲区和死角，紧急情况下可自动报警并录下现场画面，小区内多个招援按钮，可随时呼叫管家援助；第二层防护大堂智能门禁及大堂管家双重保护，拜访者只有经过您的同意才能进入；第三层防护

224、电梯管理系统自动呼叫电梯，自动达到住户居住的楼层，形成客户与楼层的一对一进入；专梯专户的私有电梯特设指纹识别，语音提示和可存贮记忆等电子设备第四层防护每户配置智能化门锁等形成特色安全保护；第五层防护户内安全防范系统设置红外线探测器、紧急按钮，厨房设置火灾探测器，煤气泄漏探测器等一系列先进的户内报警系统；1 1、博物馆级的五重安防体系、博物馆级的五重安防体系智能化设施使用智能化设施使用World unionp具指纹、密码、红外线三重开启功能；具指纹、密码、红外线三重开启功能；p自动锁定功能，有效地避免忘记锁门而带来的财产损失；自动锁定功能，有效地避免忘记锁门而带来的财产损失；p非法进入时启动报警

225、装置；非法进入时启动报警装置；p可通过遥控器来打开或关闭房门；可通过遥控器来打开或关闭房门；适度引入智能化元素适度引入智能化元素入户门的指纹密码锁配备入户门的指纹密码锁配备World unionp公共电梯享受私家电梯的尊贵与隐私；公共电梯享受私家电梯的尊贵与隐私；p安装电梯智能安装电梯智能ICIC卡或指纹器系统；卡或指纹器系统；p读取了有效的读取了有效的ICIC卡或指纹，只能到达指定楼层；卡或指纹，只能到达指定楼层；p可考虑在楼王及其他可考虑在楼王及其他T2T2大户型楼栋使用大户型楼栋使用p可整合实现社区大门，车库，电梯乃至入户门的区域一卡通；可整合实现社区大门，车库，电梯乃至入户门的区域一卡

226、通；适度引入智能化元素适度引入智能化元素智能设备电梯楼层控制（可考虑控制别墅楼栋使用）智能设备电梯楼层控制（可考虑控制别墅楼栋使用）World union2 2、嘉里五星级礼宾式服务、嘉里五星级礼宾式服务真正意义上的引进嘉里物业管理真正意义上的引进嘉里物业管理建议选择嘉里自有的物业管理团队建议选择嘉里自有的物业管理团队前期展示嘉里一线成熟的物业管理项目（前期展示嘉里一线成熟的物业管理项目（嘉里建设广场、深圳嘉里中心、银湖颐园别墅以及高尚住宅小区雅颂居等知名物业）源自香格里拉酒店的专业涵养，嘉里物业五星源自香格里拉酒店的专业涵养，嘉里物业五星“酒店标准酒店标准”礼宾服务礼宾服务1、分配行李员

227、为客人开车门、提拿行李、停放车辆； 2、有礼貌及快捷地接听客人电话；3、魔鬼细节，重点关注保洁、茶水等服务人员的着装、礼仪；4、客户落座后，由专人询问客人饮用何种饮料（应至少提供水、咖啡、红茶、果汁），并迅速提供，下午四点左右可提供适量点心或饼干；5、衣帽间冬季设置，由专人为客户保管大衣 World union服务项目服务项目服务内容服务内容维修管理维修管理维护维护投诉处理紧急事件投诉即刻回复，非紧急事件投诉3个工作日内口头或书面回复，与业主沟通周年业主大会1年一次、会后28日内公布会议记录、每月公布收支帐目报表、每年公布核对报告，顾客意见调查每月抽样访谈顾客并公布结果紧急事故演习每年演习1次更换/清洁花槽内植物每年更换1次设施管理电梯故障处理有人被困30分钟救出，无人被困5分钟内到达电梯，公司60分钟内到达现场处理，水/电/冷气系统故障；网络/门锁故障；排水系统故障处理办公时间15分钟内到达处理，非办公时间60分钟内到达处理设备维护每周检查电梯机房、每日检查水泵房、每3月1次清洗水缸、每年1检验次后备发电机房、每年1次检查总电机房、每年1次检验及保养电力系统2 2、嘉里五星级礼宾式服务、嘉里五星级礼宾式服务日常快速响应日常快速响应

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