盐城房地产项目市场报告

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1、盐城项目市场可行性盐城项目市场可行性分析报告分析报告 目录目录第一篇第一篇 宏观部分宏观部分第二篇第二篇 经济与产业经济与产业第三篇第三篇 房地产市场概述房地产市场概述第四篇第四篇 项目地块分析项目地块分析第五篇第五篇 板块市场板块市场第六篇第六篇 城南个案分析城南个案分析第七篇第七篇 价格测算及项目成本价格测算及项目成本第八篇第八篇 盐渎路、跃马路项目总体分析盐渎路、跃马路项目总体分析第一篇第一篇 宏观部分宏观部分 1 1 1 1、历史：自汉武帝元狩、历史：自汉武帝元狩、历史：自汉武帝元狩、历史：自汉武帝元狩4 4 4 4年（公元年（公元年（公元年（公元前前前前119119119119年）建

2、县以来，共有年）建县以来，共有年）建县以来，共有年）建县以来，共有2100210021002100多多多多年历史年历史年历史年历史 2 2 2 2、人口：全市总人口、人口：全市总人口、人口：全市总人口、人口：全市总人口815815815815万，其中万，其中万，其中万，其中市区人口市区人口市区人口市区人口68.668.668.668.6万，全市人口年均增万，全市人口年均增万，全市人口年均增万，全市人口年均增长速度为长速度为长速度为长速度为0.6%0.6%0.6%0.6%，城市人口年均增加，城市人口年均增加，城市人口年均增加，城市人口年均增加6,846,846,846,84万人，户均人口数量为万

3、人，户均人口数量为万人，户均人口数量为万人，户均人口数量为3.123.123.123.12人人人人 3 3 3 3、地理：滨海襟湖，具有典型的、地理：滨海襟湖，具有典型的、地理：滨海襟湖，具有典型的、地理：滨海襟湖，具有典型的湿地景观，是丹顶鹤的故乡，气候湿地景观，是丹顶鹤的故乡，气候湿地景观，是丹顶鹤的故乡，气候湿地景观，是丹顶鹤的故乡，气候年年均温度在年年均温度在年年均温度在年年均温度在13131313度度度度左右左右左右左右 4 4 4 4、居住：盐城市政府出台、居住：盐城市政府出台、居住：盐城市政府出台、居住：盐城市政府出台市区市区市区市区2008-20122008-20122008-

4、20122008-2012年住房建设规划年住房建设规划年住房建设规划年住房建设规划, , , ,确定确定确定确定规划期内市中心城区人均住房面积规划期内市中心城区人均住房面积规划期内市中心城区人均住房面积规划期内市中心城区人均住房面积不低于不低于不低于不低于33333333平方米平方米平方米平方米盐城概况盐城概况盐城概况盐城概况-城市介绍城市介绍城市介绍城市介绍盐城概况盐城概况-城市交通城市交通铁路：铁路：19871987年，由盐城、淮安、南通三市联合提出了年，由盐城、淮安、南通三市联合提出了修建淮盐通铁路的构想。到目前为止，已经有修建淮盐通铁路的构想。到目前为止，已经有8 8列火车途径列火车途

5、径盐城火车站，可以直达北京、哈尔滨、太原、成都、青岛盐城火车站，可以直达北京、哈尔滨、太原、成都、青岛等城市等城市 公路：公路： 204204国道，国道，204204国道在市区内原名国道在市区内原名“通榆路通榆路”，近些年改称近些年改称“开放大道开放大道”，是市区东部的主干道。宁靖盐，是市区东部的主干道。宁靖盐高速公路，在盐城市区以西方向，向南最远可至南京，向高速公路，在盐城市区以西方向，向南最远可至南京，向北可至连云港，它基本与东边的沿海高速平行，这两条高北可至连云港，它基本与东边的沿海高速平行，这两条高速公路是盐城境内重要的高速公路速公路是盐城境内重要的高速公路 航空：盐城机场，航空：盐城

6、机场，IATAIATA代码代码YNZYNZ，位于江苏省盐城市亭，位于江苏省盐城市亭湖区南洋镇境内，距市中心直线距离约湖区南洋镇境内，距市中心直线距离约8.38.3公里，并和宁盐、公里，并和宁盐、连盐、淮盐、盐通等高速公路连接。盐城机场连盐、淮盐、盐通等高速公路连接。盐城机场20002000年年3 3月月2929日正式通航，飞行跑道长日正式通航，飞行跑道长22002200米，飞行区等级为米，飞行区等级为4C4C，设计，设计年旅客吞吐量年旅客吞吐量3030万人次。目前已开通盐城至北京、广州、万人次。目前已开通盐城至北京、广州、韩国等地航班韩国等地航班 大丰港起步于大丰港起步于19911991年，经

7、过年，经过8 8年科学严谨的论证，由国年科学严谨的论证，由国家交通部、江苏省政府批准，于家交通部、江苏省政府批准，于19981998年开工建设，年开工建设，20052005年年一期工程建成通航，弥补了沿海大省江苏历史上只有连云一期工程建成通航，弥补了沿海大省江苏历史上只有连云港一个大型海港的遗憾。至今，已建成万吨级码头港一个大型海港的遗憾。至今，已建成万吨级码头2 2个，在个，在建建5-85-8万吨级码头万吨级码头6 6个，个，20072007年经国务院批准，开放了大丰年经国务院批准，开放了大丰港一类口岸。港一类口岸。 地区生产总值地区生产总值地区生产总值地区生产总值 200820082008

8、2008年盐城全年地区生产总值突破年盐城全年地区生产总值突破年盐城全年地区生产总值突破年盐城全年地区生产总值突破1600160016001600亿元，亿元，亿元，亿元，比上年增长比上年增长比上年增长比上年增长13.6%13.6%13.6%13.6%，盐城房地产业进入快速，盐城房地产业进入快速，盐城房地产业进入快速，盐城房地产业进入快速发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段 从从从从01010101年开始地区生产总值开始进入一个相对年开始地区生产总值开始进入一个相对年开始地区生产总值开始进入一个相对年开始地区生产总值开始进入一个相对高速增长的时期高速增长的时期高速增长的时期高速增长的时期, , , ,

9、近几年来基本增长速度基近几年来基本增长速度基近几年来基本增长速度基近几年来基本增长速度基本维持在本维持在本维持在本维持在14%14%14%14%左右左右左右左右, , , ,增长速度增长速度增长速度增长速度惊人惊人惊人惊人 08080808年人均首次超过年人均首次超过年人均首次超过年人均首次超过3000300030003000美元；财政总收入达美元；财政总收入达美元；财政总收入达美元；财政总收入达到到到到216.1216.1216.1216.1亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长45.7%45.7%45.7%45.7%，实现了两年翻一，实现了两年翻一，实现了两年翻一，实现了两年翻一番番番番

10、根据根据根据根据联联合国合国合国合国75757575国国国国统计资统计资料，住宅料，住宅料，住宅料，住宅发发展与人均展与人均展与人均展与人均GDPGDPGDPGDP值值之之之之间间的关系（美元）的关系（美元）的关系（美元）的关系（美元）0-8000-800800-4000800-40004000-4000-800080008000-200008000-20000启动期快速发展期快速发展期稳定发展期生存需求生存、改善需求皆有改善需求为主改善需求为主单纯数量型数量和质量并重以质量为主综合发展型n n08080808年城镇居民人均可支配收入年城镇居民人均可支配收入年城镇居民人均可支配收入年城镇居民人

11、均可支配收入15862158621586215862元，农民人均纯收入元，农民人均纯收入元，农民人均纯收入元，农民人均纯收入6790679067906790元，元，元，元，分别增长分别增长分别增长分别增长14.5%14.5%14.5%14.5%、11.5%11.5%11.5%11.5%。2000200020002000年以年以年以年以来，人均可支配是收入一直保持稳来，人均可支配是收入一直保持稳来，人均可支配是收入一直保持稳来，人均可支配是收入一直保持稳定的增长，该区域经济发展较为稳定的增长，该区域经济发展较为稳定的增长，该区域经济发展较为稳定的增长，该区域经济发展较为稳定定定定n n全市第一产

12、业实现增加值全市第一产业实现增加值全市第一产业实现增加值全市第一产业实现增加值260260260260亿元，亿元，亿元，亿元，增长增长增长增长4%4%4%4%；第二产业实现增加值；第二产业实现增加值；第二产业实现增加值；第二产业实现增加值642642642642亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长19.1%19.1%19.1%19.1%；第三产业实现；第三产业实现；第三产业实现；第三产业实现增加值增加值增加值增加值466466466466亿元，增长亿元，增长亿元，增长亿元，增长16.2%16.2%16.2%16.2%可支配收入及三产结构可支配收入及三产结构可支配收入及三产结构可支配收入及三

13、产结构城市总体规划城市总体规划 盐城市区包括亭湖区和盐都区盐城市区包括亭湖区和盐都区的行政区范围，总面积为的行政区范围，总面积为17281728平平方公里。城市规划区包括盐城市方公里。城市规划区包括盐城市区的全部；主城区，即规划用地区的全部；主城区，即规划用地范围，是指宁靖盐高速公路及其范围，是指宁靖盐高速公路及其东延段、徐淮盐高速公路、沿海东延段、徐淮盐高速公路、沿海高速公路围合成的范围加上新兴高速公路围合成的范围加上新兴镇区，总面积为镇区，总面积为423423平方公里。平方公里。 远景发展构想展望不定年限，远景发展构想展望不定年限，主城区总人口将达到主城区总人口将达到150150万左右。万

14、左右。城市发展方向：东跨、南拓、西城市发展方向：东跨、南拓、西延、北调。主城区形成：延、北调。主城区形成：“一城一城二片，比翼双飞二片，比翼双飞”的空间形态。的空间形态。第二篇第二篇 经济与产业经济与产业1、19831988年，经济振兴阶段。年，经济振兴阶段。 农业和乡镇工业获得发展，农业和乡镇工业获得发展，GDP年均年均增长增长9%，二产劳动力比重上升，二产劳动力比重上升8.4%，三产上升，三产上升4.2%，固定资产投资增，固定资产投资增加加70%；2、19891991年年, 经济调整阶段。经济调整阶段。GDP年均增长年均增长6.9 ，二产劳动力比重，二产劳动力比重下降下降1.1个百分点，三

15、产劳动力比重仅上升个百分点，三产劳动力比重仅上升0.5个百分点，固定资产投资增个百分点，固定资产投资增长长6%；3、19921996年年, 继续发展阶段。建设市场、招商引资、兴办开发区、继续发展阶段。建设市场、招商引资、兴办开发区、工业园区、开发房地产，工业园区、开发房地产，GDP年均增长年均增长13.1，二产劳动力比重上升，二产劳动力比重上升3.2个百分点三产劳动力比重上升个百分点三产劳动力比重上升2.7个百分点，固定资产投资增长个百分点，固定资产投资增长35%； 4、19972000年年,平稳发展阶段。亚洲金融危机的冲击，通货紧缩的压力，平稳发展阶段。亚洲金融危机的冲击，通货紧缩的压力，内

16、需不足。内需不足。GDP年均增长年均增长10.9，二产劳动力比重下降，二产劳动力比重下降4.9个百分点个百分点 ，三，三产劳动力比重上升产劳动力比重上升4个百分点，固定资产投资增长个百分点，固定资产投资增长8%； 5、2001-2008年，快速发展阶段。年，快速发展阶段。GDP年均增长年均增长13.6 ，二产劳动力比，二产劳动力比重上升重上升9.2个百分点，三产劳动力比重上升个百分点，三产劳动力比重上升10.7个百分点，固定资产投资个百分点，固定资产投资增长增长29%盐城经济发展阶段盐城经济发展阶段1、纺织服装：共有各类棉花加工企业、纺织服装：共有各类棉花加工企业100多家多家 ，是盐城市未来

17、较长时期的主要产业，是盐城市未来较长时期的主要产业2、汽车制造：主要是悦达汽车、中威客车等汽、汽车制造：主要是悦达汽车、中威客车等汽车产业园车产业园3、农副业：年产粮食、农副业：年产粮食500万吨、油料万吨、油料30万吨、肉万吨、肉类类60万吨、禽蛋万吨、禽蛋70万吨、水产品万吨、水产品60万吨左右万吨左右 4、旅游及物流：目前所占比重不大，属于未来、旅游及物流：目前所占比重不大，属于未来大力发展的产业大力发展的产业5、房地产业：到、房地产业：到2010年，规划中增加值年均增年，规划中增加值年均增长达到长达到20%，开竣工总量达到，开竣工总量达到480万平方米万平方米盐城目前主要产业盐城目前主

18、要产业调整期限预测：根据以往盐城经济发展调整期限预测，第一次调整用调整期限预测：根据以往盐城经济发展调整期限预测，第一次调整用时时3年，年，97金融危机时用时金融危机时用时4年。本轮经济调整自年。本轮经济调整自08年始，按以往年限预年始，按以往年限预测，将会达到测，将会达到2011年，并且，随着经济体规模的加大，调整时间不会变年，并且，随着经济体规模的加大，调整时间不会变短短 房地产业预测：房地产对房地产业预测：房地产对GDP的直接贡献达到的直接贡献达到20%左右，而在一些城左右，而在一些城市，达到市，达到60%左右。从盐城人口增加速度来看，每年增加左右。从盐城人口增加速度来看，每年增加0.6

19、%，即，即4.83万人，而城市人口每年（万人，而城市人口每年（01-07年）增加年）增加6.84万人，未来随着沿海开发，万人，未来随着沿海开发，盐城城市人口将扩至盐城城市人口将扩至150万，平均每年将增长万，平均每年将增长10万人口，由此，盐城房地万人口，由此，盐城房地产开发规模应不少于年平均产开发规模应不少于年平均400万方。目前的开发规模还具有很大差距，万方。目前的开发规模还具有很大差距，所以盐城开发潜力巨大。所以盐城开发潜力巨大。盐城经济判断盐城经济判断第三篇第三篇 房地产市场概述房地产市场概述供应分析供应分析 盐城地产起步自2003年起，在近五年中，政府每年的土地供应量基本维持在每政府

20、每年的土地供应量基本维持在每年年3000-4000亩亩。 2006年，盐城市区住宅的去化量在住宅的去化量在120-130万万，之前每年去化量也都在约100万左右。2007年上市量230万,去化量去化量180万左右万左右。 08年受金融危机影响，未有土地成交。年受金融危机影响，未有土地成交。 09年前三季度，目前南区上市土地仅有三块，前期凡开工的项目因市场趋好，年前三季度，目前南区上市土地仅有三块，前期凡开工的项目因市场趋好，销售已基本结束，供需关系明显趋向于卖方市场。销售已基本结束，供需关系明显趋向于卖方市场。在盐城土地供应量充分的情况下，市场后期推出量增速可观；在盐城土地供应量充分的情况下，

21、市场后期推出量增速可观； 随着随着“两年内土地必须开发两年内土地必须开发”政策的落实，大批土地赶在政策的落实，大批土地赶在09年内开发上市；年内开发上市； 新政府城市规划的调整，对于大批项目规划重新调整后，已于新政府城市规划的调整，对于大批项目规划重新调整后，已于09年集中上市；年集中上市；未未来来，特特别别是是城城南南片片区区，土土地地供供给给空空间间缩缩窄窄，住住宅宅产产品品的的供供需需关关系系进进一一步步趋趋向卖方市场。故未来盐城地产发展空间巨大。向卖方市场。故未来盐城地产发展空间巨大。土地成交情况土地成交情况地块名称地块名称出让面积（平方米）出让面积（平方米） 成交价（元成交价（元/平

22、米平米)开发企业开发企业戴庄路东、第一沟南地块227051950盐城通达置业有限公司东环路东、新都路北地块2317622461.2东方投资开发有限公司东环路东、新都路南地块1517562470东方投资开发有限公司20092009年城南片区土地成交信息年城南片区土地成交信息价格分析价格分析 整体来说，盐城地产热潮起步于2003年，地产整体市场的发育是比较健康、平稳的。在政府的调控下，整体房价从20032003年的均价约年的均价约12001200元元涨到了20062006年底的年底的2600-27002600-2700元，元，20072007年底年底3300-38003300-3800元，元，20

23、082008年底年底3800-41003800-4100元元，（，（主体城区，非老城核心区域） 盐城的房价增长有两个跳跃点，一是2003年：在地产开发之初，房价有一个大幅提升的过程；二是2006年，由于城市旧改慢、住宅供应量不足，且政府对于城市进行整体规划，很多项目被叫停，加剧了市场上供不应求的局面，所以造成了价格的再次提升，20062006年的涨幅年的涨幅约在约在600-700600-700元，元，20072007年整个一年市场放量，但是市场还是处于供不应年整个一年市场放量，但是市场还是处于供不应求的局面，造成求的局面，造成0707年整个市场价格飙升涨幅约年整个市场价格飙升涨幅约800800

24、元。元。2008年初,由国内房地产市场的整体形式,导致盐城市场也停止不前,全市范围内价格有所回落,但是幅度不是很大。到09年年后市场普遍回暖，价格大幅提升产品分析产品分析物业类型：物业类型：盐城之前普通住宅多以多层为主，从近年开始市场上陆续有小高层、高层产品亮相，通过07年和08年的过渡，目前市民对于小高层物业还是比较认可的规划：规划：产品由兵营式布局向半围合、围合空间、错落式布局发展户型面积：户型面积：消费者热衷约约85 两房户型，两房户型，100左右的两房半左右的两房半户型以及改善型需求者的110-125的三室两厅的三室两厅的户型户型特点：户型特点：两房半偏好两房向南两房半偏好两房向南，三

25、房偏好两个卧室及客厅向南三房偏好两个卧室及客厅向南车库、地下室：车库、地下室：每户均需要有一个一楼车库或是半地下室的储藏室每户均需要有一个一楼车库或是半地下室的储藏室集中车库：集中车库：通常采用半地下室结构通常采用半地下室结构，车库的顶部做成绿化的园林增加了项目绿化以及休闲活动的空间园林绿化：园林绿化：各项目园林规划水平不一、但是总体均会营造水系，园林内部采用高低错落的常青植物以及竹子来进行点缀第四篇第四篇 项目地块分析项目地块分析本本案案宗宗地 项目背景信息项目背景信息项目背景信息项目背景信息 地块位于盐城市跃马路西面，内港湖南面，解放南路东侧，盐渎路北面。 项目基本经济指标项目基本经济指标

26、项目基本经济指标项目基本经济指标 占地：136.19亩建筑面积：181587.6规划用地：居住用地容积率：2.0 建筑密度：20%；绿地率：40； 北南西东项目宗地项目北面是盐城著名的内港湖公园。风景秀丽项目东面是跃马路，道路宽阔项目南面是盐渎路，连接东西，是城南的主干道，有著名的梅花公园，环境优美地块四至地块四至项目西面是解放南路，这条道路比较繁华，交通也很便利项目内河流项目内河流项目内建筑项目内建筑项目现状项目现状项目地现状项目地现状地块地块SWOT研研判判优势优势优势优势（ S Strengthtrength ）劣势劣势劣势劣势（ WWeaknesseakness ）1.1.毗邻内港湖公

27、园，生态环毗邻内港湖公园，生态环境良好，适应生活境良好，适应生活2.2.城南新区居住氛围较浓，城南新区居住氛围较浓，经济文化日益成熟经济文化日益成熟3.3.在建学校较多，学区越来在建学校较多，学区越来越好越好4.4.是政府重点开发的区域，是政府重点开发的区域，发展前景无限发展前景无限1.1.目前生活配套一般，需要目前生活配套一般，需要大力完善大力完善2.2.离市区较远，目前公共交离市区较远，目前公共交通不太完善通不太完善机会机会机会机会（Opportunity Opportunity ）威胁（威胁（威胁（威胁（ ThreatThreatThreatThreat）1.1.土地稀缺，土地价格上涨，

28、现土地稀缺，土地价格上涨，现有物业去化率非常快，导致本项有物业去化率非常快，导致本项目具有较强的发展空间目具有较强的发展空间2.2.本项目作为盐城市政府所在地本项目作为盐城市政府所在地是城南新区的核心区，未来生活是城南新区的核心区，未来生活配套和交通配套设施会很快发展配套和交通配套设施会很快发展3.3.未来未来1-3年内，本区域市场供年内，本区域市场供求关系比较均衡求关系比较均衡 本区域已经成为热点区域，本区域已经成为热点区域，未来围绕着本区域政府一定未来围绕着本区域政府一定会向东向南推出大量土地以会向东向南推出大量土地以满足市场的需求。同时，众满足市场的需求。同时，众多一线城市开发商都将目光

29、多一线城市开发商都将目光投向了盐城，势必提高当地投向了盐城，势必提高当地的开发水平和标准，为未来的开发水平和标准，为未来我项目的开发带来潜在威胁我项目的开发带来潜在威胁第五篇第五篇 板块市场板块市场大庆西路世纪大道西环路以新洋港、通榆河、西环路、盐马路、大庆路、世纪大道等主要河流、干道为界，划分为城中、河东、城南、城西、盐渎等五大板块。盐城房地产市场依盐城房地产市场依照区域的市场特性照区域的市场特性和发展规律大致可和发展规律大致可以分为五大板块：以分为五大板块：城中板块城西板块盐渎板块城南板块河东板块总述总述 随着城市的进步，如今迅速发展的盐渎版块和城南板块的界限日随着城市的进步，如今迅速发展

30、的盐渎版块和城南板块的界限日渐模糊，因此本报告将把盐渎版块和城南板块统称为渐模糊，因此本报告将把盐渎版块和城南板块统称为城南新区板块城南新区板块。各板块界限各板块界限城中板块：大庆路以北，新洋港河以南，通榆河以西，盐马路以东大庆路以北，新洋港河以南，通榆河以西，盐马路以东河东板块：通榆河以东地块通榆河以东地块城西板块：盐马路以西，以西环路为轴线盐马路以西，以西环路为轴线城南新区板块：北至青年路，南至盐渎路，东至串场河，西至解放南路西北至青年路，南至盐渎路，东至串场河，西至解放南路西侧侧板块特征板块特征城中、河东城中、河东城中板块城中板块： 该板块处在盐城市最繁华商圈该板块处在盐城市最繁华商圈建

31、军路和解放路沿线，商业氛围浓厚，在建军路和解放路沿线，商业氛围浓厚，在该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。 市行政中心的南移使城市发展的重心偏南，但是由于企事业单位、学校及商市行政中心的南移使城市发展的重心偏南，但是由于企事业单位、学校及商贸中心多在老城区，周边配套最完善，购房需求量居高不下。贸中心多在老城区，周边配套最完善，购房需求量居高不下。 河东板块河东板块： 受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚，但是其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有

32、很关键的地位，大洋湾较晚，但是其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，大洋湾天然湿地风光带、天然湿地风光带、“串场河风光带串场河风光带”，工业集团产业支撑，教育产业搬迁至此，工业集团产业支撑，教育产业搬迁至此，还有政府的大力扶持，可以预见它将是百万人口城市的经济支撑点，将会是一个还有政府的大力扶持，可以预见它将是百万人口城市的经济支撑点，将会是一个城市的新中心。城市的新中心。板块特征板块特征城西、城南新区城西、城南新区城西板块城西板块： 03年时八大房产商鹿战西环路时代的开始就宣告了城西板块市场活跃性，年时八大房产商鹿战西环路时代的开始就宣告了城西板块市场活跃性，随着开发的深化，

33、区域房地产发展被拉动，片区的发展也得到带动。随着开发的深化，区域房地产发展被拉动，片区的发展也得到带动。 楼盘主要集中于青年路与西环路交汇处，由于区域位置的特殊性（紧邻老楼盘主要集中于青年路与西环路交汇处，由于区域位置的特殊性（紧邻老城，青年路为城市的轴心位置），再加上价格有一定的优势，城，青年路为城市的轴心位置），再加上价格有一定的优势， 城西板块认同率城西板块认同率较高。较高。城南新区板块：城南新区板块： 临近城南新行政中心，依据城市发展临近城南新行政中心，依据城市发展 “重点向南，推进河东，完善城中，重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西改造城北，逐步向西”的发展方向，南城区发

34、展潜力无限。的发展方向，南城区发展潜力无限。 07年南城区建设处于起步阶段，房价有一定的优势，升值潜力巨大。年南城区建设处于起步阶段，房价有一定的优势，升值潜力巨大。08年市场放量较大，接近年市场放量较大，接近80万平方的市场放量，市场压力较大，走势缓慢。万平方的市场放量，市场压力较大，走势缓慢。 09年年楼市火爆，把南区的销售推上了高潮，到目前为止，房子已经所剩不多。楼市火爆，把南区的销售推上了高潮，到目前为止，房子已经所剩不多。盐城市场板块发展小结现阶段盐城地产已进入板块发展的格局：现阶段盐城地产已进入板块发展的格局： 各板块近年的发展以及结合媒体的炒作，其板块特征已较为明显各板块近年的发

35、展以及结合媒体的炒作，其板块特征已较为明显 不同层次的客户的购买行为，其对于不同板块的需求特征已逐渐形成不同层次的客户的购买行为，其对于不同板块的需求特征已逐渐形成 目前整个盐城市场，还是以城南板块发展为重点。目前整个盐城市场，还是以城南板块发展为重点。第六篇第六篇 城南个案分析城南个案分析城南新区板块区域划分及配套板块区域：北至青年路，南至盐渎路，东至串场河，西至解放南路西侧配套情况：教育市一中，盐城实验小学，盐城中学医疗市三院新区医院，南中医院购物雅家乐超市，苏果超市，家乐福金融中国邮政，中国银行，中国农业银行，中国建设银行功能定位：行政中心、教育中心、生活中心区域特点优势（Strengt

36、h） 政府规划居住区域，无工业污染，居住环境较好 毗邻大型生态公园、高教园区、大型商业区及市区两级政府 经过近几年的房地产开发，城南板块成为居住热点 周边重点学校较多 距风光名胜世纪公园、城南公园、规划中央湿地公园较近劣势（Weakness） 生活配套一般，需要大力完善 离市区较远，交通有待完善在售楼盘 钱江方洲销售状态：在售5#、6#楼，优活街招商中。将推房源：13#、15#、16# 已销售均价：5100元/平方米面积区间：86-126平米，二房、三房主力户型：110平米紧凑三房 公园道一号销售状态:13号楼，目前仅有单身公寓，余二十几套。年底将推4栋高层已销售均价:4900元/平方米面积区

37、间:56-143平米主力户型:94-110平米紧凑三房 瑞尔国际公馆销售状态:目前在售96和131平米的三房产品正销售均价:4500元/平方米面积区间:58-205平方米主力户型:83平米两房,96平米三房 学林雅苑销售状态:即将销售1#小户型，面积在70-100平米销售价格暂未定 已销售均价:4300-4400元/平方米面积区间:80-120平方米主力户型:96平方米的紧凑三房 恒荣世家销售状态:14# 15#号楼有少量130 、110平米户型在售明年将推出沿街商铺。 已销售均价:4200-4300元/平方米面积区间:83-140平方米主力户型:110平米三房 恒盛都市豪庭销售状态:目前没有

38、在售房源,二期将在元旦左右推出。 正销售均价:多层4500元/平方米,小高层4300元/平方米面积区间:52-138平方米主力户型:109-117平米的三房 华厦绿城销售状态:9#楼有200平米户型在售,下月推出C1#C2#两栋高层 ，价格未定已销售均价:4300元/平方米面积区间:75-140平方米主力户型:115-118平米三房 城南印象销售状态:在售15#,16#,17#三幢小高层,将推小区商铺 已销售均价:多层4700元/平方米,小高层4300元/平方米面积区间:75-125平方米主力户型:96-114平米三房 天澜湾销售状态:目前36平米小公寓热销已销售均价:4200元/平方米面积区

39、间:36-134平方米主力户型:92-104平米小三房 金色水岸销售状态:11.28开盘2栋共100套,开盘当天几乎售罄销售均价：4200元/平方米,起价3980元/平方米面积区间：90-130平方米 汇景新城销售状态:19-21号楼有1、2、3层面积130、140、150平米的商品房 已销售均价：4500元/平方米，电梯多层5000元/平方米,叠加别墅6000元/平方米面积区间：64-206平方米主力户型：120平米左右三房 领秀嘉园销售状态：目前尚未开盘,预计春节前后销售均价：预计4000元/平方米面积区间：85-120平方米 国基城尚未开工国基城地块 宝龙物业类型：18+1高层，22+1

40、高层预计销售均价：5200元/平方米项目情况：在建宝龙地块在售楼盘规模统计在售楼盘规模统计项目名称项目名称建筑类型建筑类型楼盘规模（平楼盘规模（平方米）方米）总户数总户数钱江方洲多层、小高层、高层6197003300公园道一号高层、商铺6000003000瑞尔国际小高层、高层3000002000学林雅苑高层、小高层50443700恒荣世家小高层、高层2100001200恒盛都市豪庭小高层、高层、多层1300001000华厦绿城小高层、高层、多层3000001600城南印象小高层、高层110000950天澜湾高层3300002000金色水岸小高层、高层90000800汇景新城电梯多层 小高层 别

41、墅 1600001100国基城住宅 、购物中心180000-领秀嘉园小高层、高层、多层2000001900 总计：总计：328万平方米，总户数万平方米，总户数2万余户万余户在售楼盘开发企业统计在售楼盘开发企业统计项目名称项目名称 开发公司开发公司 规划规划设计公司设计公司投资商投资商钱江方洲盐城市苏嘉房地产开发有限公司华汇建筑设计集团有限公司浙江卡森置业有限公司公园道一号盐城市联鑫置业有限公司 何弢（香港）设计国际有限公司-瑞尔国际盐城瑞尔房地产开发有限公司-学林雅苑江苏瀛尚房产开发有限公司-恒荣世家江苏月恒置业有限公司-恒盛都市豪庭盐城恒盛置业有限公司江苏铭城建筑设计院有限公司盐城汇通房地产

42、开发有限公司华厦绿城盐城华厦融创置地有限公司-城南印象江苏金沃地产有限公司澳大利亚PCAL-天澜湾江苏润嘉置业有限公司开发-金色水岸江苏广益来置业有限公司-汇景新城盐城市广联置业有限公司 -国基城江苏盐城国强置业有限公司-领秀嘉园江苏晋万置业有限公司- 第七章第七章 价格测算及项目成本价格测算及项目成本销售价格测算销售价格测算对地块未来销售价格的定位，对本项目和其他几个项目进行相对优劣势和销售价格的横向对比，从而找到最合理、符合市场规律的售价预测。p 首先，从城南新区筛选了本项目有竞争力的三个项目进行横向对比。p 其次，结合实际市场调研以及经验，在各类置业因素考虑中筛选了10个主要因素，并根据

43、它们的重要程度设置了不同的评分权重，评分的依据来自于实地考察以及对本项目的预期，最终得到本项目的得分和三个项目的平均分。p 最后，根据三个项目的目前平均售价，得出本项目的理论售价，计算公式为：本项目理论售价=（项目综合得分/可比项目平均得分) x 可比项目目前平均售价区位地段地级周围开发程度周围有无公园周围有无山水周围有无标志建筑市民认知程度周围建筑密度周围污染程度管网煤气供应情况其他0.90.80.90.80.80.70.60.80.70.67.6周边环境有无大型商场商业市场程度农贸市场 幼儿园中小学中专及高校医院酒店、娱乐、食府运动场所其他00.30.50.30.300.5000.92.8

44、交通条件是否近交通干线地铁站远近程度火车站远近程度公共交通程度距老城区相对距离有无内配巴士周边停车方便程度距飞机场远近程度中巴程度其他0.300.10.30.800.8000.52.8价格付款价格合理程度价格高低程度对比价格优势价格松动程度成品交付策略其他价格策略付款多样程度付款灵活程度按揭方便程度其他0.90.810.90.80.70.80.80.80.58定位进度客户区域宽泛程度客户身份宽泛程度销售率高低情况空置率高低情况出租率高低情况推出时间长短情况现场售楼部档次销售员专业化程度销售资料精粗程度创意广告投放程度0.70.80.80.80.50.80.50.80.90.87.4园内环境整体

45、绿化景观情况绿化率高低情况湖面水池喷泉情况植物地被树木情况建筑小品丰富情况绿化概念情况绿化成熟情况架空层绿化情况平台及屋顶花园其他0.50.50.10.50.50.50.50003.1设计规划规模大小情况布局合理程度外立面美观情况户型面积合理程度户型间隔合理情况实用率容积率情况土建质量建筑材料装修标准档次施工环境感觉其他10.90.90.90.90.90.90.90.60.98.8园内配套智能设施配套情况宽带E时代情况娱乐会所情况安全保障情况停车配套 餐饮配套一条龙入学情况园内商场日常配套医疗保健设施游泳池网球场0.80.500.80.50000.302.9发展代理品牌形象发展商实力情况发展商

46、业绩情况本楼盘品牌知名本楼盘品牌美誉本楼盘发展潜力广告终端水准情况销售终端水准情况销售终端资信情况开发商重视程度代理商重视程度110.80.810.80.80.8119物业管理规模与专业化程度管理公司知名度管理公司美誉度管理公司综合实力管理费用高低情况维护费用高低情况安全保卫管理水平社区绿化管理水平物业服务管理水平智能管理水准情况0.80.80.50.80.60.80.80.60.90.87.4本项目区位地段地级周围开发程度周围有无公园周围有无山水周围有无标志建筑市民认知程度周围建筑密度周围污染程度管网煤气供应情况其他10.90.50.50.80.90.90.50.90.77.6周边环境有无大

47、型商场商业市场程度农贸市场 幼儿园中小学中专及高校医院酒店、娱乐、食府运动场所其他0.30.30.30.50.40.50.70.50.30.84.6交通条件是否近交通干线地铁站远近程度火车站远近程度公共交通程度距老城区相对距离有无内配巴士周边停车方便程度距飞机场远近程度中巴程度其他0.500.20.50.901000.83.9价格付款价格合理程度价格高低程度对比价格优势价格松动程度成品交付策略其他价格策略付款多样程度付款灵活程度按揭方便程度其他10.90.90.80.90.70.80.90.90.68.4定位进度客户区域宽泛程度客户身份宽泛程度销售率高低情况空置率高低情况出租率高低情况推出时间

48、长短情况现场售楼部档次销售员专业化程度销售资料精粗程度创意广告投放程度0.90.80.80.60.510.70.90.90.67.7园内环境整体绿化景观情况绿化率高低情况湖面水池喷泉情况植物地被树木情况建筑小品丰富情况绿化概念情况绿化成熟情况架空层绿化情况平台及屋顶花园其他0.50.500.50.30.60.50002.9设计规划规模大小情况布局合理程度外立面美观情况户型面积合理程度户型间隔合理情况实用率容积率情况土建质量建筑材料装修标准档次施工环境感觉其他10.80.90.70.80.80.80.80.70.88.1园内配套智能设施配套情况宽带E时代情况娱乐会所情况安全保障情况停车配套餐饮配

49、套一条龙入学情况园内商场日常配套医疗保健设施游泳池网球场0.80010.7000002.5发展代理品牌形象发展商实力情况发展商业绩情况本楼盘品牌知名本楼盘品牌美誉本楼盘发展潜力广告终端水准情况销售终端水准情况销售终端资信情况开发商重视程度代理商重视程度0.90.80.90.910.80.90.910.99物业管理规模与专业化程度管理公司知名度管理公司美誉度管理公司综合实力管理费用高低情况维护费用高低情况安全保卫管理水平社区绿化管理水平物业服务管理水平智能管理水准情况0.90.80.60.80.70.80.90.80.90.57.7钱江方洲区位地段地级周围开发程度周围有无公园周围有无山水周围有无

50、标志建筑市民认知程度周围建筑密度周围污染程度管网煤气供应情况其他10.90.50.80.80.70.90.40.80.87.6周边环境有无大型商场商业市场程度农贸市场 幼儿园中小学中专及高校医院酒店、娱乐、食府运动场所其他0.30.20.50.50.500.5000.73.2交通条件是否近交通干线地铁站远近程度火车站远近程度公共交通程度距老城区相对距离有无内配巴士周边停车方便程度距飞机场远近程度中巴程度其他0.500.10.50.500.9000.83.3价格付款价格合理程度价格高低程度对比价格优势价格松动程度成品交付策略其他价格策略付款多样程度付款灵活程度按揭方便程度其他10.810.90.

51、90.80.80.80.70.58.2定位进度客户区域宽泛程度客户身份宽泛程度销售率高低情况空置率高低情况出租率高低情况推出时间长短情况现场售楼部档次销售员专业化程度销售资料精粗程度创意广告投放程度0.80.70.80.80.30.90.90.90.80.87.7园内环境整体绿化景观情况绿化率高低情况湖面水池喷泉情况植物地被树木情况建筑小品丰富情况绿化概念情况绿化成熟情况架空层绿化情况平台及屋顶花园其他0.80.700.60.20.50.50003.3设计规划规模大小情况布局合理程度外立面美观情况户型面积合理程度户型间隔合理情况实用率容积率情况土建质量建筑材料装修标准档次施工环境感觉其他10.

52、80.90.80.80.60.70.50.50.57.1园内配套智能设施配套情况宽带E时代情况娱乐会所情况安全保障情况停车配套 餐饮配套一条龙入学情况园内商场日常配套医疗保健设施游泳池网球场0.50.500.80.7000002.5发展代理品牌形象发展商实力情况发展商业绩情况本楼盘品牌知名本楼盘品牌美誉本楼盘发展潜力广告终端水准情况销售终端水准情况销售终端资信情况开发商重视程度代理商重视程度0.70.710.910.50.80.810.98.3物业管理规模与专业化程度管理公司知名度管理公司美誉度管理公司综合实力管理费用高低情况维护费用高低情况安全保卫管理水平社区绿化管理水平物业服务管理水平智能

53、管理水准情况0.80.70.70.70.50.50.70.80.80.56.7华厦绿城区位地段地级周围开发程度周围有无公园周围有无山水周围有无标志建筑市民认知程度周围建筑密度周围污染程度管网煤气供应情况其他0.90.700.80.80.80.70.50.80.96.9周边环境有无大型商场商业市场程度农贸市场 幼儿园中小学中专及高校医院酒店、娱乐、食府运动场所其他00.30.50.30.300.30012.7交通条件是否近交通干线地铁站远近程度火车站远近程度公共交通程度距老城区相对距离有无内配巴士周边停车方便程度距飞机场远近程度中巴程度其他0.500.50.50.800.8000.73.8价格付

54、款价格合理程度价格高低程度对比价格优势价格松动程度成品交付策略其他价格策略付款多样程度付款灵活程度按揭方便程度其他10.810.90.80.70.80.80.80.58.1定位进度客户区域宽泛程度客户身份宽泛程度销售率高低情况空置率高低情况出租率高低情况推出时间长短情况现场售楼部档次销售员专业化程度销售资料精粗程度创意广告投放程度0.70.70.910.50.80.70.70.70.77.4园内环境整体绿化景观情况绿化率高低情况湖面水池喷泉情况植物地被树木情况建筑小品丰富情况绿化概念情况绿化成熟情况架空层绿化情况平台及屋顶花园其他0.50.500.50.20.50.50002.7设计规划规模大

55、小情况布局合理程度外立面美观情况户型面积合理程度户型间隔合理情况实用率容积率情况土建质量建筑材料装修标准档次施工环境感觉其他0.90.80.80.80.80.90.70.50.50.57.2园内配套智能设施配套情况宽带E时代情况娱乐会所情况安全保障情况停车配套餐饮配套一条龙入学情况园内商场日常配套医疗保健设施游泳池网球场0.30.200.80.8000002.1发展代理品牌形象发展商实力情况发展商业绩情况本楼盘品牌知名本楼盘品牌美誉本楼盘发展潜力广告终端水准情况销售终端水准情况销售终端资信情况开发商重视程度代理商重视程度0.80.70.70.70.90.90.80.810.98.2物业管理规模

56、与专业化程度管理公司知名度管理公司美誉度管理公司综合实力管理费用高低情况维护费用高低情况安全保卫管理水平社区绿化管理水平物业服务管理水平智能管理水准情况0.80.80.70.70.60.70.80.50.80.67瑞尔国际评评 估估 项项项目钱江方洲华夏绿城瑞尔国际权 数区位地段7.67.67.67.67.67.66.96.91周边环境2.82.84.64.63.23.22.72.71交通条件2.83.083.94.293.33.633.84.181.1价格优势与付款手段86.48.46.728.26.568.16.480.8市场定位与销售进度7.45.927.76.167.76.167.45

57、.920.8内部环境3.11.552.91.453.31.652.71.350.5设计规划8.89.688.18.917.17.817.27.921.1内部配套2.91.742.51.52.51.52.11.260.6发展代理与品牌形象96.396.38.35.818.25.740.7物业管理7.46.667.76.936.76.0376.30.9合合 计计加权51.7351.73加权54.4654.46加权49.9549.95加权48.7548.75均价4661均价5000均价4300均价4500按照年按照年10%10%的增幅计算，明年项目上市的起盘均价应不低于的增幅计算，明年项目上市的起盘

58、均价应不低于51275127元元/ /平方米平方米项目成本项目成本项目成本项目成本项目项目单价单价( (元元/ /) )土地成本1462建安成本1400政府规费200财务成本443(2.6557亿*10%/6万平方米）管理成本50园林绿化70广告费用100营销费用150税收500（以5000元/平计算）总计总计43754375项目明年上市预计起盘价不低于项目明年上市预计起盘价不低于51275127元元/ /平方米，一期毛利润为平方米，一期毛利润为752752元元/ /平方米。项目平方米。项目共计共计1818万余方，分三期建设，一期总利润为万余方，分三期建设，一期总利润为45124512万元。万

59、元。预定总盘均价为预定总盘均价为56405640元元/ /平方米平方米第八章第八章 盐渎路、跃马路项目盐渎路、跃马路项目总体分析总体分析1.1.盐盐城城房房地地产产住住宅宅销销售售以以城城南南为为主主力力供供应应区区，城城南南片片区区也也是是城城市市过过去去五五- -六年及未来六年及未来5 5年左右的最大热点。年左右的最大热点。2.2.从从本本项项目目周周边边已已上上市市楼楼盘盘的的调调查查可可知知：0909年年第第三三季季度度，城城南南片片区区的的住住宅宅销销售售量量呈呈现现出出“两两快快一一高高”的的态态势势。“两两快快”一一是是价价格格上上涨涨快快，住住宅宅产产品品普普遍遍上上涨涨600

60、-800600-800元元/ /平平方方米米, ,个个别别楼楼盘盘, ,如如钱钱江江方方洲洲上上涨涨近近900900元元/ /平平方方米米, ,涨涨幅幅接接近近120%120%；二二是是销销售售速速度度快快，周周边边楼楼盘盘一一般般都都以以1500015000平平米米，120120套套左左右右为为一一个个推推出出序序列列（2 2栋栋-3-3栋栋，小小高高层层住住宅宅），销销售售率率都都在在2 2个个月月左左右右达达到到90%90%以以上上，时时间间越越是是接接近近本本月月（1111月月），推推出出的的销销售售速速度度越越快快。如如瑞瑞尔尔国国际际，1 1个个本本月月出出售售9090套套；又又如

61、如金金色色水水岸岸（11.2811.28开开盘盘），开开盘盘当当天天，两两栋栋住住宅宅100100套套左左右右，除除第第一一层层外外全全部部售售罄罄。“一一高高”是是销销售售价价格格的的市市场场预预期期高高。根根据据我我司司对对一一些些潜潜在在购购房房者者及及当当地地专专业业人人士士访访谈谈，普普遍遍认认为为城城南南区区域域20102010年年的的价价格格应应在在50005000元元/ /平平方方米米以以上上运运行行, ,而而个个别别比比较较突突出出的的楼楼盘盘, ,如如钱钱江江方方洲洲、公园道一号，公园道一号，20102010年都可能上涨至年都可能上涨至55005500元元/ /平方米左右。

62、平方米左右。3.3.从从城城南南区区域域未未来来1 12 2年年的的产产品品供供给给来来分分析析，由由于于受受20082008年年金金融融危危机机的的影影响响（20082008年年未未成成交交一一块块土土地地），潜潜力力供供给给明明显显不不足足。今今年年开开工工的的楼楼盘盘都都已已进进入入尾尾楼楼销销售售，有有些些楼楼盘盘的的未未来来供供给给已已可可忽忽略略不不计计，如如华华厦厦绿绿城城、学学林林雅雅苑苑、都都市市豪豪庭庭等等。而而未未来来本本地地块块项项目目的的主主要要竞竞争争产产品品将将会会出出现现在在本本项项目目更更南南、更更东东的的方方向向，以以及及本本项项目目所所属属的的“内港湖高档

63、商务住宅区板块内港湖高档商务住宅区板块”内部。内部。4.4.从目前在售楼盘的开发商及开发水平角度分析从目前在售楼盘的开发商及开发水平角度分析 目目前前在在盐盐城城城城南南片片区区进进行行开开发发的的企企业业多多为为盐盐城城当当地地成成长长起起来的品牌，品牌影响力及综合开发实力偏弱；来的品牌，品牌影响力及综合开发实力偏弱； 开开发发水水平平：除除去去钱钱江江方方洲洲（浙浙江江卡卡森森置置业业），公公园园道道一一号号等等个个别别项项目目的的开开发发水水平平可可算算进进入入了了一一线线城城市市中中等等左左右右水水平平外外，其其余的项目产品打造还在一个相对较低的层面；余的项目产品打造还在一个相对较低的

64、层面； 开开发发商商关关注注的的重重点点目目前前还还是是户户型型的的合合理理性性和和经经济济性性等等指指标标，对对园园林林绿绿化化、物物业业管管理理有有了了一一些些基基本本认认识识，但但对对于于园园林林风风格格的的统统一一，物物业业管管理理的的重重要要意意义义，公公共共部部门门精精装装修修以以及及针针对对不不同同细细分分市市场场打打造造更更有有品品位位、气气质质或或档档次次的的产产品品方方面面等等比比较较高高层层的的追追求求，目目前还未看到。前还未看到。5.5.未来盐城房地产开发态势的瞻望未来盐城房地产开发态势的瞻望 由由于于宏宏观观层层面面，国国家家加加大大了了对对盐盐城城沿沿海海开开发发的

65、的力力度度，对对盐盐城城未未来来1010年年的的城城市市发发展展提提出出了了相相应应的的规规模模要要求求，以以及及当当下下这这届届领领导导班班子子的的工工作作能能力力，让让盐盐城城人人对对自自己己未未来来的的生生活活充充满满了了期期盼盼。特特别别是是在在盐盐城城新新区区（即即本本项项目目所所在在盐盐城城城城南南区区域域）到到处处一一派派生生机机勃勃发发的的景景象象。位位于于盐盐城城新新政政府府北北的的东东进进路路商商业业一一条条街街（水水街街）已已成成为为新新盐盐城城的的城城市市名名片片，而而且且在在不不远远的的未未来来，本本项项目目所所属属的的“内内港港湖湖板板块块”更更加加会会代代表表新新

66、盐盐城城的的形形象象，成成为为盐盐城城未未来来真真正正的的中中心心地段。对于这一点，当下的盐城人是毫不怀疑的。地段。对于这一点，当下的盐城人是毫不怀疑的。 也也正正是是由由于于盐盐城城未未来来的的城城市市战战略略格格局局在在沿沿海海开开发发中中将将会会是是重重要要的的一一环环，而而盐盐城城的的整整体体房房地地产产向向南南、向向东东的的格格局局在在20092009年年才才真真正正拉拉开开序序幕幕。盐盐城城目目前前广广受受一一线线城城市市各各大大开开发发商商的的关关注注，就就我我司司情情报报研研究究院院了了解解的的信信息息可可知知：今今年年三三季季度度起起，如如苏苏宁宁、绿绿地地、商商贸贸等等开开

67、发发企企业业都都在在积积极极地地与与盐盐城城市市政政府府联联洽洽，欲欲把把盐盐城城作作为为布布局局苏苏北北的的重重要要战战略略方方向向。他他们们的的进进驻驻会会极极大大提提升升盐盐城城房房地地产产市市场场在在全全省省范范围围的的关关注注度度，同同时时也也将将极极大大提提升升盐盐城城房房地地产产市市场场的的市市场场开开发发水水平平和和标标准准，从从而而为为我我们们的的开开发发拉拉开开上升的空间。上升的空间。 由由于于上上述述两两点点“内内外外”因因素素的的影影响响，今今年年二二季季度度以以来来，盐盐城城土土地地拍拍卖卖市市场场，本本项项目目所所在在区区域域的的土土地地成成为为最最大大的的热热点点

68、。但但政政府府已已几几乎乎无无土土地地可可以以推推出出，仅仅有有的的一一块块戴戴庄庄路路东东，第第一一沟沟南南地地块块（在在瑞瑞尔尔国国际际项项目目东东侧侧）被被盐盐城城通通达达置置业业有有限限公公司司以以楼楼面面价价每每平米平米19501950元的价格拍下，折算成土地价格近元的价格拍下，折算成土地价格近260260万万/ /亩。亩。 综综合合上上述述分分析析：我我司司认认为为盐盐城城盐盐渎渎路路/ /跃跃马马路路地地块块从从目目前前售售价价195195万万/ /亩亩及及开开发发规规模模等等因因素素，再再结结合合贵贵司司的的战战略略意意愿愿和和开开发发能能力力，我我司司认认为为本本项项目目无无论论是是从从资资金金回回报报的的角角度度，还还是是贵贵公公司司房房地地产产开开发发品品牌牌建建设设及及发发展展的的角角度度衡衡量量，都都是是比比较较适适合的。合的。 故故我我司司强强烈烈建建议议贵贵司司购购下下此此土土地地进进行行住住宅宅项项目目开开发发，同同时时也也强强烈烈期期望望与与贵贵司司在在此此项项目目的的开开发发运运作作过过程程中中能能有有更更深深度度、更全面的合作。更全面的合作。 谢谢！谢谢！