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1、厦门2010P22五缘湾钟宅地块投资分析报告70pStillwatersrundeep.流静水深流静水深,人静心深人静心深Wherethereislife,thereishope。有生命必有希望。有生命必有希望汇报内容框架汇报内容框架第一章：宏观分析第一章：宏观分析第二章：市场分析第二章：市场分析第三章：地块分析第三章：地块分析第四章：项目定位第四章：项目定位第五章：投资分析第五章：投资分析地块规划出让条件地块规划出让条件区域规划与建设区域规划与建设地块环境分析地块环境分析地块地块SWOTSWOT分析分析土地市场分析土地市场分析房产市场分析房产市场分析区域市场分析区域市场分析市场总结市场总结开
2、发销售计划开发销售计划成本估算成本估算起拍价效益分析起拍价效益分析投标报价分析投标报价分析风险分析风险分析内容框架内容框架客群定位客群定位形象定位形象定位产品定位产品定位价格定位价格定位宏观经济分析宏观经济分析厦门经济环境厦门经济环境宏观政策分析宏观政策分析厦门政策环境厦门政策环境 1 宏观经济环境分析宏观经济环境分析 2 厦门经济环境分析厦门经济环境分析 3 宏观政策环境分析宏观政策环境分析 4 厦门政策环境分析厦门政策环境分析第一章：宏观环境分析第一章：宏观环境分析经济增速持续回调、企稳，刺激退出政策效经济增速持续回调、企稳，刺激退出政策效果逐步显现；外部环境越显复杂果逐步显现；外部环境越
3、显复杂宏观经济宏观经济启示：启示：1、今年第三季度全国GDP增长率为9.6%；连续2个季度下滑；经济增速回归至长期趋势水平；“保增长”目标已阶段性完成。2、“控通胀”和“调结构”是后续政策调整的主要方向；房地产业成为“控通胀”的主要措施。货币超发，商品投资、投机此起彼伏货币超发，商品投资、投机此起彼伏n9月末广义货币余额为69.64万亿，货币泛滥，流动性过剩；商品投资、投机此起彼伏。n1-9月新增货币供应量为6.54万亿元，达到全年货币供应预估值（7.5万亿）的87%。货币供应量已经逐步下降。n广义货币与狭义货币余额呈现逐月增长趋势；适度宽松货币政策得以体现，流动性过剩依然存在。宏观经济宏观经
4、济CPI屡创新高，物价普涨，并开始向工业品屡创新高，物价普涨，并开始向工业品传递；经济再现传递；经济再现“外冷内热外冷内热”局面局面宏观经济宏观经济nCPI和PPI从2010年1月开始一直保持增长趋势，10月CPI达到4.4%，达到一年来的最高点；PPI达到5%；nPMI经历了连续3个月上升，10月PMI达到54.7%，实体经济乐观方向发展；nCPI、PPI、PMI数据反映全国经济发展处于“高增长”、“高通胀”时期，“控通胀”将成为政策调控方向。厦门市总体经济运行良好，第三产业占比厦门市总体经济运行良好，第三产业占比50.3%产业结构比较合理产业结构比较合理厦门GDP近年保持了约16%的增长速
5、度；受金融危机的影响，2009年增速为为历史新低；2009年，厦门第一产业增加值21亿元，增长1.1%，第二产业增加值785.9亿元，增长3.5%，第三产业增加值816.2亿元，增长14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4：50.3，与2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业比重下降4.0个百分点，第三产业比重上升4.1个百分点 厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则处于领先地位小于小于4%4%4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于大于8%8%萎缩停滞稳定发展高速发展厦门经济厦门经济城市居民人均可支配收入和消
6、费性支出持续城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，城市居民生活富裕购买能力强增长，城市居民生活富裕购买能力强n 厦门城市居民人均可支配收入保持稳步厦门城市居民人均可支配收入保持稳步增长，增长，20092009年已达到年已达到2613126131元。比元。比0808年增长年增长9.19.1；n 厦门城市居民厦门城市居民20092009年人均消费性支出年人均消费性支出1799017990元同比上年增长元同比上年增长5.1%5.1%；n 2009 2009年厦门市城市居民家庭的恩格尔系年厦门市城市居民家庭的恩格尔系数数为为39.8%39.8%，处于富裕阶段。，处于富裕阶段。厦门经济厦门经济厦门
7、经济发展水平、居民消费能力以及地厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市方政府财力等方面均领跑于福建省九地市p厦门的经济总量相对较小，但人均GDP远远领先与福建省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市；p厦门财政收入远超福建省其他地市，城市基础设施建设速度、力度明显，新区开发的进程较快；厦门经济厦门经济1-9月固定资产与房地产开发投资高速增长，月固定资产与房地产开发投资高速增长，经济对房地产业依赖度过高经济对房地产业依赖度过高n1-9月固定资产投资705亿元，比去年同期增长35.3%；n房地产开发完成投资309亿元，增长104.8%；n大型项目陆续竣工，基础设施
8、投资下降；n房地产开发投资比重过大。1-9月房地产投资占全社会投资的比重为43.8%。n工业投资逐步萎缩，前三季度工业投资占全社会投资的比重仅为17.96%。厦门经济厦门经济2010年年1-9月份厦门经济快速高位运行，但月份厦门经济快速高位运行，但增长后劲令人担忧增长后劲令人担忧1-9月主要经济指标月主要经济指标类别GDP财政总收入地方财政收入人均居民收入金额1442.05亿元391亿元207亿元22178元增长率16.2%16.8%17.8%11.6%数据来源：厦门市统计局数据来源：厦门市统计局工业继续成为全市经济增长的火车头；批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力；政府财政支出与居民消
9、费支出均有较快增长；外贸出口实现恢复性较快增长；金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增长；厦门经济发展主要特点厦门经济发展主要特点厦门经济厦门经济房地产调控政策房地产调控政策暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；非本地居民暂停发放购房贷款；非本地居民暂停发放购房贷款； 首套房首付款比例调整到首套房首付款比例调整到30%及以上；及以上；第二套住房首付款比例不低于第二套住房首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率、贷款利率不低于基准利率1.1倍；倍；全国全国15城市出台限购令；城市出台限购令；公积金贷款政策根据商业贷款调整。公积金贷款政策根据商
10、业贷款调整。宏观政策宏观政策政策解读：政策解读：全国不分地区执行相同政策，全国不分地区执行相同政策，政策涉及概念相对明确，不存在金融机构等自行解释空间；政策涉及概念相对明确，不存在金融机构等自行解释空间；比比4月中旬的月中旬的“史上最严厉政策史上最严厉政策”更加严厉。更加严厉。抑制需求是本次调控的主要特点。抑制需求是本次调控的主要特点。调控政策主要内容：调控政策主要内容：厦门关于促进房地产市场平稳健康发展的意见厦门关于促进房地产市场平稳健康发展的意见 “意见意见”核心内容核心内容增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设；取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源，“一房一价”和明码标价制
11、度。销售价格调整10以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行；厦门政策厦门政策政策解读：政策解读：n2010年3月厦门房价与2007年底接近，而全国主要城市房价上升2378%；因此，厦门并非房价上涨过快城市；n“厦门限购令”紧急出台，可见地方政府承受高政治压力；n部分银行的按揭贷款还存在“灰空间”。两次宏观调控最高点主要城市房价比较城市2007年12月2010年3月涨幅上海117142083477.86%北京130002136864.37%杭州141912302962.28%南京6030944656.65%深圳148152119043.03%天津70569
12、26731.34%重庆4066501923.44%厦门1169911158-4.62%全国3501470534.39%近阶段厦门市获得的政策性支持近阶段厦门市获得的政策性支持城市发展城市发展特区扩大到全市特区扩大到全市2010年年6月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩月国务院批准厦门市将厦门经济特区扩大到全市，厦门特区面积扩大大到全市，厦门特区面积扩大11倍。倍。中央支持特区发展中央支持特区发展2010年年9月月6日特区日特区30周年庆典上，胡锦涛强调中周年庆典上，胡锦涛强调中央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先央将一如既往地支持经济特区大胆探索，先行先试，发挥作用试，发挥作用 。体制创新
13、试点体制创新试点中国服务外包示范城市中国服务外包示范城市跨境贸易结算试点城市跨境贸易结算试点城市“三网融合三网融合”试点城市试点城市国家创新型试点城市国家创新型试点城市国家知识产权工作示范城市国家知识产权工作示范城市城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设岛外新城建设 岛内优化提升四大新城：四大新城：集美新城、海沧新城、翔安南部新城、同安滨海新城建设面积：建设面积：240平方公里建设目标：建设目标：一流现代化国际性滨海新城 旧城旧村改造：旧城旧村改造：曾厝、西郭、将军祠、钟宅等片区改造启动 ；综合体建设：综合体建设：万达城市综合体和观音山、五缘湾等东部商务区
14、建设全面推进；n2009年8月厦门市委提出，要加快推进岛内外一体化建设，提升岛内、拓展岛外、一体发展。n2010年初，胡锦涛总书记视察厦门时要求 “规划一体化、基础设施建设一体化、基本公共服务一体化” 。城市发展城市发展宏观环境总结宏观环境总结宏观经济快速回升，受房地产宏观调控影响，增长速度下降；厦门经济发展速度全面恢复，结构合理，后劲不足；房地产调控政策处于高压期，短期内放松可能性小；地方承受“控房价”的压力增大，粉饰性控房价措施“特区扩大”、“岛内外一体化”等将进一步推动城市建设；1 土地市场分析土地市场分析 2 房地产市场分析房地产市场分析 3 区域市场分析区域市场分析4 市场总结分析市
15、场总结分析第二章：市场分析第二章：市场分析土地价格保持稳定，出让量随行就市土地价格保持稳定，出让量随行就市土地市场土地市场n2007年年2009年厦门出让商住用地楼面价保持在年厦门出让商住用地楼面价保持在40004800元元/；n2010年土地出让以岛外为主，拉低整体土地价格；年土地出让以岛外为主，拉低整体土地价格；n土地出让量、价格受房地产市场状况影响较大。土地出让量、价格受房地产市场状况影响较大。土地出让重点区域向岛外转移土地出让重点区域向岛外转移土地市场土地市场n2009年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为27：63；其中集美区商住用地出让占45%；n2010年1-10月岛内、外商住
16、用地出让规划建筑面积比例为16：84；其中同安商住用地出让规划建筑面积占43%；n岛外基础设施的完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设；n岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已非常明显；n岛外成为房地产开发的最主要战场已势不可挡；n“高端化”已经成为岛内住宅开发的共性。岛内用地稀缺，岛外新城为主岛内用地稀缺，岛外新城为主土地市场土地市场区域地块编号规划建筑面积（）成交总价（万元）楼面价（元/）受让人岛内2010P134946303102006271 上海兆瑞2010P08162201656010210 新景地2010P02302003048010093恒禾置地2010P
17、149546934009784新景地2009G233384010470030940 厦门恒兴集美J2009P014430001032002330 万科J2009P025350001368002557 厦门贵丰房地产2009JP014660601600003433 厦门东区2010JP043549501069203012北京富铭J2010P082252001025004552招商地产同安2010TP02185200642003467 金帝2010TP032987001065003565 金帝2010TP01222600743003338 金帝2010TP04293500803002736 金帝翔
18、安2010XP0264800335005170 宝嘉琼湖路南侧地块在建工程61577.71165002680 翔安建发X2009G053392901102903251 北京首开X2009G04109000213901962 万科n岛内新出让用地以酒店、商业、城市综合体为主，住宅用地出让日渐稀少；住宅用地出让楼面价680010000元/；n集美城市基础设施完善，发展空间和潜力巨大；是厦门住宅用地出让的集中区域；区域出让住宅楼面价23003500元/；滨海区域楼面价可达6000元/；n同安滨海新城建设成为住宅用地出让的重要区域；区域楼面价为25003500元/；n翔安新城房地产开发处于起步阶段，土
19、地出让将逐年增大，区域住宅用地出让楼面价为20005000元/；n海沧片区发展比较成熟，可出让用地相对较少，区域住宅楼面价5000元/左右。供应量大幅提升，供应结构性矛盾开始显现供应量大幅提升，供应结构性矛盾开始显现房产市场房产市场n1-10月全市各类型商品房供应面积为286.66万平方米，其中居住类供应185.47万平米，占65%。n1-10月份岛内住宅供应72万平米，占38.8%，岛内住宅比例逐步下降。n9月份、10月份供应量大幅提升，10月份住宅预售批准面积达到53万平米。n供销比矛盾逐渐扭转，1-10月供销比为0.95，接近平衡；未来一段时间供应量提升比较快。n岛内高端豪宅与岛外新区住
20、宅是两大供应主体，结构比较单一。住宅年成交住宅年成交300万平，均价万平，均价0.91.1万元万元/房产市场房产市场n06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住宅成交面积接近400万平米；n07年以后厦门住宅成交均价长期保持在900011000元/；下半年以来住宅成交下半年以来住宅成交“量升价稳量升价稳”房产市场房产市场n信贷政策调整以来，住宅成交量由5月份开始大幅下滑，6、7月份住宅成交量小于10万平米，8月份开始住宅成交逐月提升；n住宅销售均价保持稳定；10月份住宅均价达到11054元/，8、9、10月份连续小幅下滑；n11月
21、随着万科湖心岛、世贸滨湖首府、中骏天峰等豪宅项目的销售，住宅销售均价将大幅提升。市场持续消化存量，供需矛盾扭转市场持续消化存量，供需矛盾扭转房产市场房产市场n0306年，供销比小于等于1；市场供销平衡，供应量略小于销售量；n0708年，市场供应量大于销售量，供销比大于1，市场存量积压比较严重；n0910年上半年，市场供应量远小于销售量，市场持续消化存量；n9、10月份厦门住宅供应量大幅提升，供销比失衡已经得到扭转。本地客群下降，外省市已上升，省内保持稳定本地客群下降，外省市已上升，省内保持稳定n2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点；n省内其它区域购房客
22、群比例基本稳定，维持在27%35%之间；n省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为34.46%；“限外令”后可能下降；n海外客群比例较小，维持在2.5%7%之间。房产市场房产市场土地市场土地市场群雄逐鹿群雄逐鹿 集中开发集中开发 五缘湾市场五缘湾市场时间地块编号用途土地面积（）建筑面积（）成交总价（万）成交楼面价竞得者2010-11-192010P20居住70519.70512870013880010785国贸2010-08-082010P13居住、商业办公、酒店幼儿园199529.831 4946303102006271建发（上海兆瑞）2010-04-082010P08居住、商业8656
23、.128 16220 16560 10210新景地2009-10-082009G41居住、商业40276.916 71400 646009048筼筜2009-09-082009G24居住、商业32880.931 78810680008628特房2009-06-082009G12居住、商业75036.841500001401009340恒禾2008-06-082008G02居住、变电站8698.5952147089155127亿力2008-04-082008G06居住、商业24817.10549600266005363紫金2007-09-082007G29居住、商业 33533.49973773
24、 129000 17486 国贸2007-09-082007G28居住、商业58114.08213948020150014447国贸2007-09-082007G27居住、商业92961.26816733022000013279源昌2007-04-082007G09居住、商业、教育（幼儿园）1122862021151610007966新景地2007年至今片区已出让商住用地年至今片区已出让商住用地五缘湾市场五缘湾市场n 五缘湾区域近年来土地市场硝烟四起，集中放量，2007年至共出让商住用地（含综合体） 总建面积达达159.35159.35平方米平方米。n 巨大的区域价值使五缘湾成为品牌开发商的
25、“竞技场”。已经聚集了国贸、特房、建发、新景地等知名开发企业，土地成交价格日益攀升。2007年至今共出让商住用地总额达148.53亿元，平均楼面价93209320元元/ /平方米平方米。土地市场土地市场集中开发，品牌房企汇聚集中开发，品牌房企汇聚区域短期供应较少，未来同期供应大增区域短期供应较少，未来同期供应大增五缘湾市场五缘湾市场n缘湾第一次开发热潮已接近尾声，目前区域处于暂时性的产品供应断档期。新景缘、联发五缘湾1号二期熙园、鑫海湾均为尾盘，所剩无几；近期开盘的亿力悦海销售率超过90%。10月底，国贸天琴湾一期推出别墅产品总价高达2000-5000万，依然受到市场热捧，全部售罄，再一次显示
26、五缘湾宜居魅力所在。n区域目前仅有新景国际外滩二期集中推售，产品挑高5.9米，以98-105平米二房、三房为主，产品以挑高、赠送露台为卖点，均价达到19000元/平米。特房五缘尊府和尊墅规划有高层和别墅，以平米两房、三房为主力户型，预计2011年初开盘。2010P22源昌2007G19国贸天琴湾亿力悦海新景国际外滩紫金家园五缘湾1号新景缘源昌鑫海湾恒禾2009G12在建项目在售项目特房五缘尊府尊墅新景2010P08建发综合体项 目位置开发商总建筑面积规划用途土地成本分期开发情况鑫海湾环岛路南侧枋钟路东侧地块 源昌167330商住13279四期新景缘五缘湾大桥东南面，环湾路以西新景地78040商
27、住7433二期五缘湾1号环岛路南侧，安岭路西侧 联发293842商住4389二期新景国际外滩安岭路与环岛路交叉口东南侧新景地202115商住7966二期亿力悦海钟宅路与环岛干道交界亿力29790居住5127一期国贸天琴湾一期别墅环湖里大道日圆大桥东侧国贸213253商住17486一期区域市场区域市场区域在售项目基本资料区域在售项目基本资料项 目建筑类型建筑风格主力户型园林风格装修情况物业管理鑫海湾高层、别墅欧式简约90-120 皇家中庭无鑫海湾物业新景缘高层、别墅现代简约126-170 东南亚无国贸物业五缘湾1号小高层现代简约150-180 海韵无联发物业新景国际外滩小高层现代98-105 东
28、南亚无未定亿力悦海高层现代简约60-105 海湾无未定国贸天琴湾一期别墅高层、别墅欧式380-580英伦无未定区域市场区域市场区域在售项目产品对比表区域在售项目产品对比表区域在售项目销售情况区域在售项目销售情况项 目销售均价目前销售价格总签约率客群置业目的鑫海湾160002400084%省内异地占70%厦门本地占30%自住兼顾投资休闲度假新景缘135001500085%外地为主占80%厦门本地占20%自住兼顾投资休闲度假五缘湾1号190002000099%省内异地占70%厦门本地占30%自住兼顾投资户口、教育新景国际外滩1900019000认购1套未签约省内异地占80%厦门本地占20%投资为主
29、，自住为辅亿力悦海150001650082%省内异地异地占50%厦门本地占50%自住为主、投资为辅国贸天琴湾一期别墅2000-5000万2000-5000万签约2套泉州和厦门客户自住兼顾投资区域市场区域市场数据截止：2010.11.23片区价格稳步上涨，别墅价格引领厦门楼市片区价格稳步上涨，别墅价格引领厦门楼市项目名称在售均价（元/平方米）五缘湾1号（二期）16000-21000亿力悦海13000-16500新景缘住宅：13000-16000 别墅：24000-25000新景国际外滩住宅：18000-20000国贸天琴湾别墅：2000-5000万五缘湾市场五缘湾市场n 一直以来，五缘湾凭借着优
30、越的自然景观、高标准的新城规划，整体售价一直领涨厦门市其他区域。如今，片区内部分项目售价已突破2万元，成为厦门名副其实的豪宅区域。国贸天琴湾别墅总价高达2000-5000万元，依然获得畅销。片区在售项目价格片区在售项目价格区域项目主打海景大户型，产品附加值高区域项目主打海景大户型，产品附加值高项目名称一房二房三房四房楼中楼别墅五缘湾1号（二期）2829011814亿力悦海12277新景缘271661955鑫海湾10112103740五缘湾市场五缘湾市场片区在售项目户型套数片区在售项目户型套数n 片区以高层为主，主打大户型，拥有海景资源景观，定位较为高端；n 本区域内160-170 赠送面积户型
31、较受欢迎，销售速度较快,省外特别是北方客户喜欢海景房；n社区配套以教育、会所、商场为主，周边生活市政配套及生活配套日益完善中，前景可观。厦门本地客户为主，泉、晋、漳及外省客户为辅厦门本地客户为主，泉、晋、漳及外省客户为辅五缘湾市场五缘湾市场n 片区客户一部分来自本地改善型住房，占40%，主要为企业主，高管，这部分客户中老带新客户占3%；省内除厦门其他区域的客户占30%，主要为泉州，晋江企业主；n 外省客户占比30%，包括哈尔滨、北京、上海、温州、浙江、新加坡等地客户，购房目的主要为买房度假。区域总结区域总结片区卖点：片区卖点：海景、湾景大规模社区、独特的五缘学村教育配套，未来规划远景；片区客户
32、：片区客户：泉州晋江企业家为核心客户群体，省外以北京、上海、东北及江浙为主，近期省外客户比例增加；片区现状：片区现状：规划逐步完善，未来市场预期和前景较好，人气、生活和商业配套尚显不足，居住气氛还未形成；片区促销：片区促销：促销手段少，开盘时会采取优惠；待售项目：-新景国际外滩项目总用地面积112286平方米，总建筑面积约305868平方米，建筑密度约21.5，容积率约1.8，是集高层住宅、商业、教育为一体的大型综合性物业。配2712个地下停车位。13栋15至16层、1栋三层幼儿园主力户型为100平米左右的纯复式；-国贸天琴湾占地面积91647m，总建筑面积：213253m，规划有25栋海景别
33、墅，10栋底层架空29层住宅一线海景公寓，7栋底层架空23层住宅二线海景公寓；总户数：1025户，其中高层980套；在售项目：-亿力悦海-五缘湾1号-鑫海湾-新景缘售罄项目：-国贸蓝海项目多定位改善和高端休闲度假，外地客户占多数项目多定位改善和高端休闲度假，外地客户占多数亿力悦海亿力悦海典型在售项目典型在售项目房型套数套数配比面积面积配比二房12261.31%9122.852.49%三房7738.69%8256.7947.51%三房三房二房二房道路四至东:五石路;南:湖里大道;西:规划路;北:规划路物业类型普通住宅开盘日前2010-8-8物业管理白士德物业公司物业管理费2.2元建筑形态1栋14
34、层小高层开工日前2009-11-26销售报价住宅日期:2010-11;销售单价:13000-16500元/开发商福建省亿力房地产股份有限公司销售代理厦门市合众行房地产代理有限公司新景国际外滩新景国际外滩道路四至安岭路与环岛路交叉口; 物业类型普通住宅、小高层开盘日前2010-11-13 物业管理物业管理费 建筑形态13栋15至16层小高层、1栋三层幼儿园开工日前2010-10销售报价住宅 日期:2010-11;销售单价18000-20000元/; 开发商厦门新景地集团有限公司典型在售项目典型在售项目规划图规划图9810515522850%30%15%15%B户型3室2厅3卫1厨98.00规划特
35、点：规划特点：建筑面积约305868平方米，建筑密度约21.5%，容积率约1.8，一层为架空4.5米商业店面，二至十六层为住宅。户型特点户型特点：纯挑高5.9米湾海双景楼中楼，主力户型：98-105平米。每户均附送2030平米露台。新景缘新景缘房型套数套数配比面积面积配比二房276.87%2663.174.39%三房16642.24%21003.9234.64%独栋51.27%3283.95.42%复式19549.62%33677.255.55%典型在售项目典型在售项目实景图实景图道路四至东:环湾路;南:木浦路;西:槟城道;北:规划路; 物业类型普通住宅 、别墅开盘日前2008-10-19 物
36、业管理厦门国贸物业管理有限公司物业管理费2元 建筑形态3栋20层高层;独栋:2栋开工日前2007-8-6 销售报价住宅 日期:2010-11;销售单价13000-16000元/; 别墅 日期:2010-11;销售单价:24000-25000元/ 开发商厦门新景地集团有限公司国贸天琴湾国贸天琴湾典型在售项目典型在售项目实景图实景图道路四至内湾西侧，环湾路东侧，特色商业街二期南侧; 物业类型普通住宅 、别墅开盘日前2010-10-16 物业管理厦门国贸物业管理有限公司物业管理费 建筑形态10栋23-29层高层;别墅:25栋开工日前2010销售报价别墅 日期:2010-11;销售总价:2000-50
37、00万/栋开发商厦门国贸集团有限公司1 1 地块区位地块区位 2 2 地块规划与出让条件地块规划与出让条件 3 3 区域规划与建设区域规划与建设 4 4 地块环境分析地块环境分析 5 5 地块地块SWOTSWOT分析分析 6 6 竞争力提炼竞争力提炼第三章：地块分析第三章：地块分析地块位于城市会客厅地块位于城市会客厅五缘湾西片区，湿地公园对面。五缘湾西片区，湿地公园对面。n地块位于五缘湾西片区，金山路与五缘湾道交叉口东北侧。西邻环湖里大道，南接五缘环湾道，地块北侧环二路及东侧钟宅中路将与项目同步建设。地块分析地块分析路路地块已平整好，四周有围栏。地块已平整好，四周有围栏。规划路规划路地块分析地
38、块分析地块现状图地块现状图本地块为五缘湾西片区商住项目，依托地段交通和优本地块为五缘湾西片区商住项目，依托地段交通和优质配套可打造成为湾海生态美居。质配套可打造成为湾海生态美居。n地块位于高标准规划的城市会客厅五缘湾片区，拥有便捷交通和区位优势； n地块3公里半径内在建业态多样的环湾商业、近享五缘学村优越的教育配套资源，还可沐浴百年名校双十中学的人文洗礼，享受临湾木栈道、湿地公园休闲生态生活。n随着区域各项配套设施的不断完善，地块有较强的发展和升值潜力。地块分析地块分析地块属性研判地块属性研判地块分析地块分析地块规划条件地块规划条件建筑面积建筑面积144144以下住宅面积占总住宅面积以下住宅面
39、积占总住宅面积70%70%以上。以上。地块名称2010P22土地位置五缘湾西片区、金山路与五缘湾道交叉口东北侧土地用途居住、商业土地面积()33576容积率3.49地上建筑面积()117250不同性质建筑占总建筑面积()居住：107000以下 （91.5%）商业：9900以下 （8.5%）生鲜便利店 ：100连锁便利店 ：50开闭所 ：160公用移动通信基站 ：40建筑密度30%/25/28%建筑高度、层数特定地区限高按民航规定多层、高层项目内容出让方式拍卖起始价（万元）76020起始楼面价（元/平米）6500增价幅度（万元）200竞买保证金（万元）15204土地使用权出让年限居住70年，商业
40、40年规划动工时间合同签订之日起二年内规划完工时间合同签订之日起五年内特别条件：成交之日起特别条件：成交之日起5 5个工作日内付清全部土地出让金。个工作日内付清全部土地出让金。 规划定位为：规划定位为：将打造成将打造成为为集商集商业办业办公、生公、生态态居住、休居住、休闲闲养生、文化养生、文化娱乐娱乐、高新科研、高新科研为为一体的复合型新城。一体的复合型新城。 n五缘湾地处集美大桥和翔安隧道两大门户之间，占地面积12.56平方公里，是岛内惟一一块集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然资源于一身的风水宝地。n根据规划，五缘湾定位为“活力生态港，财智精英城”，具体划分为“一个中心，七大功能区”。
41、 n五缘湾规划总人口规模约10万人，住宅总面积至少200万平米。 地块分析地块分析片区规划与定位片区规划与定位拟出让地块拟出让地块“一环三纵一环三纵”快速交通路网，西临环湖里大道，南接五快速交通路网，西临环湖里大道，南接五缘环湾道交通便利，地块内道路尚待建设。缘环湾道交通便利，地块内道路尚待建设。n“一环三纵”路网，环湾路、环岛干道、环湖里大道、县黄路、BRT连接成快速道路交通网络。n西邻环湖里大道，南接五缘环湾道，地块北侧环二路及东侧钟宅中路将与项目同步建设。地块分析地块分析交通环境分析交通环境分析集美大桥翔安隧道环岛干道环岛路仙岳路云顶北路枋湖北二路金山路岛内唯一集水景、温泉、植被、湿地、
42、海湾等多种自岛内唯一集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然资源于一身的风水宝地。然资源于一身的风水宝地。 五缘湾片区拥有海景、海岸内湖资源，已建成环湾景观带、木栈道等丰富景观休闲平台。 区域拥有岛内仅存湿地公园、河道、田园、鸟林等生态景观资源。 地块虽非一线湾景，但与湾海也仅咫尺相隔。高处可看南面西海湾和湿地公园。地块分析地块分析景观环境分析景观环境分析内湾和湿地公园内湾和湿地公园涵盖旅游、商业、科教、体育、生态公园等公共配套。涵盖旅游、商业、科教、体育、生态公园等公共配套。 区域经过几年的开发建设，已完善了旅游、商业、科教、体育、生态公园等一系列配套； 五缘湾帆船港、湿地公园、温泉度假村、
43、五缘水乡宾馆全面提供休闲度假商业服务，五缘实验学校、钢琴学校，提升区域教育资源和艺术气息； 五缘湾运动馆、五缘医院、红星美凯龙、特易购广场、建发大型城市综合体为区域提供便利的医疗和生活配套。地块分析地块分析公共配套设施公共配套设施帆船港和规划音乐厅帆船港和规划音乐厅五缘湾特色商业街和家居购物广场，搭配特易购大型购五缘湾特色商业街和家居购物广场，搭配特易购大型购物商场，为区域提供各种完善的商业购物休闲配套。物商场，为区域提供各种完善的商业购物休闲配套。五缘湾商业街一期特色的餐饮特色街和二期休闲度假生活街均建成投用。目前本地块周边商业布局和氛围较欠缺。未来随着红星美凯龙家居广场、五缘特色商业街B区
44、、建发综合体项目的建设投用，商业配套将逐渐完善。地块分析地块分析商业街二期和在建红星美凯龙商业街二期和在建红星美凯龙商业环境分析商业环境分析地块景观和区位交通优势，生活配套目前较欠缺，可借助地块景观和区位交通优势，生活配套目前较欠缺，可借助片区规划和周边项目配套建设，提升项目品质。片区规划和周边项目配套建设，提升项目品质。地块地块SWOTSWOT分析分析地块分析地块分析1243优势优势劣势劣势威胁威胁机会机会u地块周边旧村拆迁未完成u地块旁边紧邻骨灰室影响u区域现状居住氛围较弱区域形象高端，片区开发逐渐成熟湖里高新技术园区可为项目带来部分客群u位处五缘湾西部，城市会客厅，区位优越，景观良好；u
45、教育资源丰富，红星美凯龙和建发综合体带来完善配套；u临近主干道，交通便利区域进入土地集中开发阶段，面临竞争宏观调控持续影响未来市场预期地块一次性付清地价款考验开发商现金流优越区位优越区位+生态景观生态景观+综合配套，打造休闲活力湾居综合配套，打造休闲活力湾居生活社区。生活社区。 地块有优越的区位条件和四通八达的交通优势，借助五缘湾、海、湿地公园多重景观资源。 区域内五缘学村教育配套和湖里高新园区规划建设，以及在建的红星美凯龙家居城、五缘湾商业休闲B区，未来将提供完善的综合型配套。地块规划示意图地块规划示意图核心竞争力提炼核心竞争力提炼地块分析地块分析 1客群定位客群定位 2产品定位产品定位 3
46、形象定位形象定位 4价格定位价格定位第四章：项目定位第四章：项目定位客群以投资或多次改善的富裕客群为主客群以投资或多次改善的富裕客群为主客群定位客群定位外地投资客群外地投资客群本地改善客群本地改善客群核心客群核心客群客户类型核心客群主力客群辅助客群客群比例60-70%10-20%5-10%区域来源厦门本地省内为主北京、哈尔滨及浙江为主购房目的投资改善换房入户厦门度假、多改养老、度假集中年龄段3045岁为主4055岁为主50-55岁为主职业类型私企老板、高级管理和机关事业单位私企老板、机关事业单位私企老板、高管置业次数23次为主2次以上2次以上区域接受区域敏感度高区域敏感度低区域敏感度低户型面积
47、需求120平左右120-150平80-100平购房诱因尊贵感、品质感尊贵感、身份感尊贵感、舒适性配套需求园林景观、生活便利园林景观、会所园林景观、会所核心关注社区整体环境项目知名度、户口、社区品质社区品质、环境辅助客群辅助客群厦门岛内改善厦门岛内改善居住客群居住客群省内异地入省内异地入户新厦门人户新厦门人外省投资兼外省投资兼度假客户度假客户主要客群主要客群本地块外部配套完善，湾海景观优良，升值潜力较本地块外部配套完善，湾海景观优良，升值潜力较大，可打造成为岛内东部新区，湾海高尚居住区。大，可打造成为岛内东部新区，湾海高尚居住区。 形象定位形象定位 权比细 目 优良一般较差差土地级别自然景观交通
48、情况 居住环境 生活配套 社会治安学区情况 社会人文增值价值区位形象 地块位于高标准规划的厦门城市会客厅五缘湾片区，拥有便捷的交通和区位优势， 在建业态多样的环湾商业、近享五缘学村优越教育配套资源，享受临湾木栈道、湿地公园休闲生态生活。地块价值综合评价地块价值综合评价形象定位形象定位形象定位形象定位：五缘湾畔五缘湾畔尚品人居尚品人居 五缘湾，形象高端，豪宅聚集区五缘湾，形象高端，豪宅聚集区湾之畔，近享海湾的宁静和闲逸湾之畔，近享海湾的宁静和闲逸岛内绝版地段，岛上之岛岛内绝版地段，岛上之岛湾、海公园营造生态人居湾、海公园营造生态人居形象定位形象定位项目定位项目定位产品定位产品定位u产品定位产品定
49、位五缘湾畔，纯品休闲生活区五缘湾畔，纯品休闲生活区产品定位产品定位n规划思路：因容积率较高，采取小高层+高层产品组合n产品格局：（板式+点式）一梯两户+一梯三户，规划总平建议：规划总平建议：仅供参考仅供参考项目定位项目定位户型户型面积面积比例建筑面积套数对应客群精致两房70-8015%16350218外地投资舒适三房100-12025%27060246本地首改/外地户口需求闲适三房（空中别墅）130-15040%41760288本地改善置业宽景四房（空中别墅）160-18020%21760128本地/外地改善型置业合计100%106930880 n本项目产品考虑配套完善后，自住客户客群和教育投
50、资客群；n提升单价，控制总价原则，以投资、首改和多改需求为主；n景观最大化，内外景观结合，湾海景资源利用最大化；根据规划条件，住宅面积为10.7万平米建筑面积144以下的住宅面积占地块总住宅面积的70%以上。产品定位产品定位户型配比建议预计两年后地块住宅销售均价为预计两年后地块住宅销售均价为20000元元/平米，平米，作为地块投资分析测算依据。（含装修）作为地块投资分析测算依据。（含装修） 按照区域可比项目，得出本地块住宅现售价为按照区域可比项目，得出本地块住宅现售价为1726317263元元/ /平米，预计两年后销售，从区域发展平米，预计两年后销售，从区域发展和潜力因素分析，按和潜力因素分析
51、，按5-6%5-6%年增长率，两年后的精装修售价为年增长率，两年后的精装修售价为2000020000元元/ /平米平米（市场环境变化莫测，（市场环境变化莫测，此价格仅作为投资测算依据，精装修成本为此价格仅作为投资测算依据，精装修成本为10001000元元/ /平米）平米）项目定位项目定位价格定位价格定位住宅住宅项目定位项目定位各物业价格定位各物业价格定位预计2010P22地块可售物业的售价如下：p住宅销售价格约2000020000元元/ /平米平米p商业销售价格约2500025000元元/ /平米平米（根据10月份湖里区车位平均售价）p车位销售价格约1818万元万元/ /个个（根据10月份湖里
52、区车位平均售价）（备注：以上售价仅供参考，作为项目投资测算依据） 1 开发销售计划开发销售计划 2 成本估算成本估算 3 收入估算收入估算 4 起拍价效益分析起拍价效益分析 5 投标报价分析投标报价分析 6 风险评估风险评估第五章：投资分析第五章：投资分析工程进度计划工程进度计划1、分期开发：、分期开发：项目体量较小，计划住宅与商业分一期整体开发，。项目体量较小，计划住宅与商业分一期整体开发，。2、工程进度计划：、工程进度计划：工程时间为工程时间为4年，项目计划于年，项目计划于2012年下半年开工，年下半年开工，2014年下半年全部完工。年下半年全部完工。3、销售进度计划：、销售进度计划：销售
53、时间为销售时间为2年，项目计划年，项目计划2013年上半年开始销售，至年上半年开始销售，至2014年下半年销售完成。年下半年销售完成。投资分析投资分析销售进度计划销售进度计划主要销售时间节点：主要销售时间节点：u2013年初开始预售，可售面积约年初开始预售，可售面积约10.7万平，销售周期万平，销售周期2年；年；u商业在商业在2014年开始销售，可售面积约年开始销售，可售面积约9900平，销售周期为平，销售周期为1年；年；u项目总销售时间为项目总销售时间为2年。设定住宅商业车位全部销售完毕。年。设定住宅商业车位全部销售完毕。投资分析投资分析各类型物业销售进度计划各类型物业销售进度计划投资估算汇
54、总表投资估算汇总表投资分析投资分析预计项目开发总成本为预计项目开发总成本为11.6亿元，总投资约亿元，总投资约15.5亿元。亿元。（含1000元/平米精装修成本）收入汇总表收入汇总表投资分析投资分析序号项 目 面积 （） 单价（元/ ） 销售额（万元） 备注1住宅10700018,000214,000100%销售2商业990025,00024,750100%销售3车位2000018万/个9,00075%销售率4合计13690018,097247,750预计项目总销售金额约为预计项目总销售金额约为24亿元，项目总均价为亿元，项目总均价为17591元元/ （备注：含车位（备注：含车位（不计容积率）
55、收入）收入）起拍价效益分析起拍价效益分析项目投资收益分析：项目投资收益分析：u销售总收入约为销售总收入约为24.7亿元亿元u项目总投资约为项目总投资约为15.5亿元；亿元；u项目净利润为项目净利润为6.9亿元；亿元；u项目投资净利率为项目投资净利率为44.81%；u项目销售净利率为项目销售净利率为28.05%。投资分析投资分析以地块起拍价计算的投资收益分析以地块起拍价计算的投资收益分析（含1000元/平米精装修成本）投标报价分析投标报价分析投资分析投资分析加价次数投标价 （万元）楼面地价 (元/平方米）毛利润（万元）所得税 （万元）净利（万元)投资 净利率销售 净利率 起拍价 76,020 6
56、,501 92,655 23,164 69,491 44.81%28.05%1 76,220 6,518 92,449 23,112 69,336 44.65%27.99%10 78,020 6,672 90,595 22,649 67,946 43.23%27.43%20 80,020 6,843 88,535 22,134 66,401 41.71%26.80%30 82,020 7,014 86,475 21,619 64,856 40.21%26.18%50 86,020 7,356 82,355 20,589 61,766 37.34%24.93%60 88,020 7,527 80
57、,295 20,074 60,221 35.96%24.31%80 92,020 7,869 76,175 19,044 57,131 33.30%23.06%100 96,020 8,211 72,055 18,014 54,041 30.76%21.81%120 100,020 8,553 67,935 16,984 50,951 28.34%20.57%150 106,020 9,066 61,755 15,439 46,316 24.90%18.69%180 112,020 9,579 55,575 13,894 41,681 21.69%16.82%190 114,020 9,750
58、 53,515 13,379 40,136 20.66%16.20%200 116,020 9,921 51,455 12,864 38,591 19.66%15.58%187 117,820 10,075 49,601 12,400 37,200 18.77%15.02%购地价格建议购地价格建议销售价格预期：销售价格预期：住宅均价：20000元/商业均价：25000元/地下车位：18万元/个销售净利率建议为销售净利率建议为15-17%；楼面地价楼面地价9528-10075元元/总地价为总地价为11.42-11.78亿元亿元投资分析投资分析类别因素主要内容产生概率政策风险政治（台海局势）的风险
59、社会不稳定，台海局势不稳定2%房地产调控的风险政策持续强力打压房地产行业10%宏观经济发展的风险国民经济发展速度出现反复5%规划建设风险区域建设、拆迁影响旁边钟宅村还未完成拆迁，地块道路建设将暂缓10%片区配套发展风险发展进度慢，配套尚欠缺2%项目容积率较高占地小，容积率高，规划高品质产品难度大15%市场和管理风险片区进入持续放量阶段区域竞争比较激烈，区域客户群有限30%产品规划风险产品定位、规划设计偏差的风险5%工程质量、进度的风险出现安全事故，工程质量问题，进度缓慢2%财务风险资金到位出现情况，融资困难2%营销、经营的风险推盘策略、定价、销售管理、项目包装等出现问题5%购地风险评估购地风险评估投资分析投资分析THE END
