某海口西海岸项目定位及发展报告

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1、超越标准之争超越标准之争1阳光美基海口西海岸项目阳光美基海口西海岸项目阳光美基海口西海岸项目阳光美基海口西海岸项目定位及发展报告定位及发展报告定位及发展报告定位及发展报告2010.03.192010.03.192010.03.192010.03.19超越标准之争超越标准之争2超越标准之争报告框架Chapter 1Chapter 1机遇机遇Chapter 2竞争模式借鉴Chapter 3项目竞争模式构想Chapter 4物业发展的演绎市场上各种现象的分析引出项目最初市场上各种现象的分析引出项目最初的思考。的思考。基于自身条件，从成功的竞争模式中寻找突破点补缺者挑战者户型 配套 园林 超越标准之争

2、超越标准之争3n20102010年年1 1月初，月初， 国务院关于推进海南国国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见际旅游岛建设发展的若干意见明确提出海南国际旅游岛的战略定位。n海南暂停批地，新政海南暂停批地，新政 捂地捂地 火上浇油火上浇油在海南国际旅游岛总体规划获得国家发改委批准前，全省各地暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。n海南地产投机热钱提前布局海南地产投机热钱提前布局海南国际旅游岛获批之前，就有10万浙商进驻海南，目前至少有超过4700亿元的资金流动到海南大肆圈地。 n千亿资金角逐海南楼市千亿资金角逐海南楼市 2010年1月仅半个月，海南主要城市房价涨幅超过30%。1月1

3、1日三亚凤凰岛刚刚创造出销售奇迹，该项目一期开盘700套，开盘当天便销售一空，均价每平方米高达6.5万元，在全国也极为罕见。 宏观机遇1海南国际旅游岛获得政策红利超越标准之争超越标准之争4宏观机遇2海南省出台政策，暂停土地出让和审批新土地开发项目海南省出台政策，暂停土地出让和审批新土地开发项目 1月15日，全省推进国际旅游岛建设动员大会上，卫留成宣布：从现在从现在起到今年起到今年3 3月底，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目，月底，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目待新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目待海南国际旅游岛建

4、设发展规海南国际旅游岛建设发展规划纲要划纲要获批后再行启动。获批后再行启动。 会议同时提出八方面确保海南居民住房问题，其中强调：对于捂盘惜售、炒房和哄抬价格的房地产开发企业，责令3天内整改，逾期不整改者，将列入黑名单予以曝光，并踢出海南市场。会议还强调，今年将新开工建设不少于10万套保障性住房，建筑面积600万平米，往后逐年增加。 据调研了解，自1月15日海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价。两个暂停从某种程度上，对海南本以火爆的市场火上浇油，与政府初衷适得其反。超越标准之争超越标准之争5海口承担着海南省中心城市和打造国际化都市

5、的职能，海口承担着海南省中心城市和打造国际化都市的职能，三亚定位于世界级滨海旅游目的地三亚定位于世界级滨海旅游目的地三亚定位：世界著名的旅游度假胜地和海南南部中心三亚定位：世界著名的旅游度假胜地和海南南部中心城市。城市。1995199520102010三亚市城市总体规划三亚市城市总体规划海口定位：具有热带风光和海滨城市特色的外向型国海口定位：具有热带风光和海滨城市特色的外向型国际性城市。际性城市。 2005200520102010海口市城市总体规划海口市城市总体规划结论：结论：三亚三亚国际化的休闲旅游度假城市国际化的休闲旅游度假城市海口海口区域性中心城市，国际都市化定位区域性中心城市，国际都市

6、化定位宏观机遇3海口海口区域中心城市和国际化职能的差异定位突出区域中心城市和国际化职能的差异定位突出超越标准之争超越标准之争6海口港海口港/ /填海区填海区国贸传统中心国贸传统中心城市发展方向城市发展方向西海岸西海岸海口高端渡假区海口高端渡假区规划中的城市新核规划中的城市新核东长东长秀秀政务新区：市政府搬迁政务新区：市政府搬迁所在地所在地长流长流片区片区东海岸东海岸待开发区待开发区海甸岛海甸岛普通居住区普通居住区新新埠埠岛岛西长西长秀秀 目前已建立起高尚度假区印象，片区价值占位海口最高端，但未来片区内部将有所区分：片区价值占位海口最高端，但未来片区内部将有所区分：东长秀：东长秀：二三线项目为主

7、的开发商主导区域，作为城市外扩西海岸首站，未来将吸引大批岛内客户在此置业，形成高尚居住区高尚居住区；西长秀：西长秀：一线用地低密度开发低密度开发为主，优质海景资源吸引大批岛外客户岛外客户，未来将继续深化高档度假区价值；长流：长流：目前进行土地一级运营土地一级运营，未来市府全套机构搬迁地，但成规模项目开发尚待时日。项目地处海口长流组团起步区，未来的城市新项目地处海口长流组团起步区，未来的城市新CBDCBD。宏观机遇4西海岸长流起步区将成为海口未来新CBD超越标准之争超越标准之争7宏观机遇5国际旅游论坛的召开助海南国际旅游岛扬帆起航博鳌国际旅游论坛博鳌国际旅游论坛主要成果：主要成果：n国际旅游论坛

8、梳理探讨国际旅游岛建设思路，为国际旅游岛建设正式拉开序幕；n游艇制造业已经开始向海口、三亚集中，海南将成为中国游艇、邮轮制造业的一个重要基地;n将海南打造中国高尔夫旅游之都、世界高尔夫旅游目的地。 超越标准之争超越标准之争8以喜来登为代表的未来酒店群以喜来登为代表的未来酒店群起步区新起步区新CBDCBD的明确规划的明确规划作为博敖分会场的会展产业链作为博敖分会场的会展产业链海口仅次于三亚的不可复制的海口仅次于三亚的不可复制的海景资源海景资源西海岸的高端休闲配套西海岸的高端休闲配套新国宾馆、会展中心、新国宾馆、会展中心、CBDCBD的崛起，多重国际配套奠定形象基础。的崛起，多重国际配套奠定形象基

9、础。宏观机遇6区域配套：多重国际配套，奠定海口国际名片和窗口地位超越标准之争超越标准之争9宏观机遇7海景+湾区：不可或缺的价值衡量标准湾区物业所渭湾区物业，是指那些既拥有湾区资源享受稀缺景观资源，更占据城市核心地段、能与水景近距离最大限度的接触的高尚住宅。世界八大湾区洛杉矶比弗利山庄，纽约长岛，东京东京湾等“世界八大湾区”都是致力于把人类的居住梦想转化为现实，都拥有生态与人文环境的完美结合，也成为世界颇具投资价值的区域和令人羡慕的高尚社区。 西海岸西海岸湾区湾区本案本案随着喜来登、国宾馆、行政中心、高尔夫球会和众随着喜来登、国宾馆、行政中心、高尔夫球会和众多品牌地产企业的进驻，周边比肩全球的基

10、础正在逐渐成型。多品牌地产企业的进驻，周边比肩全球的基础正在逐渐成型。超越标准之争超越标准之争1003酒店式公寓及商务办公用地容积率1.504学校/商业/居委会容积率0.8/1.0/2.0/2.505居住用地容积率2.506居住用地容积率2.507居住用地/学校住宅容积率3.008酒店式公寓及商务办公用地容积率1.509暂无资料10居住用地容积率2.511居住用地容积率3.012居住用地容积率3.517居住用地容积率3.513星级酒店酒店式公寓商务用地容积率1.514酒店式公寓商务/金融容积率3.5/415酒店式公寓商务用地容积率3.5/4.0/5.016酒店式公寓商务/商业容积率3.5/4.

11、0/5.024金融保险容积率4.0/6.025商业/商务容积率4.0/5.026商业/商务容积率4.0/5.028居住用地商务办公容积率1.529居住用地商务办公容积率2.031居住用地商务办公/学校住宅容积率1.530商务办公容积率1.5322323酒店式公寓酒店式公寓商务商务/ /宾馆宾馆容积率容积率3.53.527居住用地容积率3.533居住用地容积率2.534拟出让办公用地39拟出让教育科研用地383736居住用地商务办公容积率2.035商务办公容积率3.001023232、3737、3838地块地块为海口市新中央政务核心区为海口市新中央政务核心区1 18 8- -2 22 2地地块块

12、，公公园园及及绿绿化化用用地地会展中心会展中心国宾馆国宾馆核心价值排序：核心价值排序：一流的地段一流的地段一流的潜力一流的潜力二流的海景，整体市场中，不存在可比同类二流的海景，整体市场中，不存在可比同类超越标准之争超越标准之争11项目属性国际旅游岛国际旅游岛海口新海口新CBDCBD：基于国家发展战略及城市发展方向下的区域属性界定。国际旅游岛国际旅游岛海口新海口新CBDCBD，具有核心，具有核心地段优势的，稀缺的，不可复制的地段优势的，稀缺的，不可复制的国际化滨海高端社区国际化滨海高端社区核心地段优势：核心地段优势：项目处于CBD核心位置，其周边优越的资源配套，奠定了其稀缺的，不可复制的优势和价

13、值。国际化滨海高端社区：国际化滨海高端社区：核心价值下必然开发模式和方向。超越标准之争超越标准之争12指标分析完全区别海口传统度假物业开发模式 从项目指标来分析，项目容积不大于从项目指标来分析，项目容积不大于3.5，其高容高密的土地指标，决定了其完全区别，其高容高密的土地指标，决定了其完全区别于传统度假物业，仿照传统开发模式，其发展于传统度假物业，仿照传统开发模式，其发展瓶颈是可以预期的。瓶颈是可以预期的。超越标准之争超越标准之争1303酒店式公寓及商务办公用地容积率1.504学校/商业/居委会容积率0.8/1.0/2.0/2.505居住用地容积率2.506居住用地容积率2.507居住用地/学

14、校住宅容积率3.008酒店式公寓及商务办公用地容积率1.509暂无资料10居住用地容积率2.511居住用地容积率3.012居住用地容积率3.517居住用地容积率3.513星级酒店酒店式公寓商务用地容积率1.514酒店式公寓商务/金融容积率3.5/415酒店式公寓商务用地容积率3.5/4.0/5.016酒店式公寓商务/商业容积率3.5/4.0/5.024金融保险容积率4.0/6.025商业/商务容积率4.0/5.026商业/商务容积率4.0/5.028居住用地商务办公容积率1.529居住用地商务办公容积率2.031居住用地商务办公/学校住宅容积率1.530商务办公容积率1.5322323酒店式公

15、寓酒店式公寓商务商务/ /宾馆宾馆容积率容积率3.53.527居住用地容积率3.533居住用地容积率2.534拟出让办公用地39拟出让教育科研用地383736居住用地商务办公容积率2.035商务办公容积率3.001023232、3737、3838地块地块为海口市新中央政务核心区为海口市新中央政务核心区1 18 8- -2 22 2地地块块，公公园园及及绿绿化化用用地地会展中心会展中心国宾馆国宾馆市场机遇市场机遇1 1起步区土地奇货可居，发展可期 从西海岸土地出让情况来看，从西海岸土地出让情况来看，项目周边土地名花有主，区域未来项目周边土地名花有主，区域未来前景明朗，未来一两年开发将仍以前景明朗

16、，未来一两年开发将仍以海口老城区供应及其他大型项目后海口老城区供应及其他大型项目后续开发为主力；续开发为主力； 从国宾馆、新市府、会展中心从国宾馆、新市府、会展中心等城市配套建设速度来看，区域核等城市配套建设速度来看，区域核心价值释放还需要心价值释放还需要3-53-5年。年。n政府停止批地；n新政下土地价值预期高企，开发速度必然加快；n2009年11月成交6块土地均为起步区所属，区域即将进入快速发展成熟期。超越标准之争超越标准之争14市场机遇市场机遇2 2供求关系：一直平稳发展，呈持续增长趋势2008年1-11月月度供求关系成两端走势，6月出现分水岭，前半年呈现出供不应求，后半年供求态势出现供

17、略大于求，整体来说供求处于平衡态势。2009年6月供应面积为10.96万平方米，销售面积为21.95万平方米，成交价为4966元/平方米。供求比为1：2，市场稳定。超越标准之争超越标准之争15市场机遇市场机遇3 32010.01.11-01.172010.01.11-01.17n商品房市场供应量为1.96万平方米，环比上周4.23万平方米减少53.66%；n商品房成交 538套，成交量小幅下跌，成交面积为5.97 万平方米，环比下跌24.62%。其中商品住宅成交 520，成交面积为 5.42万平方米，环比下跌 29.34%。09年存量去化，释放不足，2010年面临巨大市场契机月份月份供应面积供

18、应面积成交面积成交面积成交环比成交环比10/0296,532240,156-38.31%10/01110,195389,29724.1%09/12312,466313,70634.46%09/11263,252233,31549.28%09/1083,086156,295-28.86%09/09297,840219,6913.06%超越标准之争超越标准之争16市场机遇市场机遇4 4价格梯度增长，透支未来1-2年市场价格超越标准之争超越标准之争172010.01.11-2010.01.172010.01.11-2010.01.17n60平米以下去化适中，溢价能力相对较强；n100-130平米去化

19、适中，溢价能力强；n100-160平米130-160平米去化快速，溢价明显；n200平米以上溢价能力极强，成交有限。200200平米以上的资源型平米以上的资源型奢侈产品溢价能力最奢侈产品溢价能力最强，但强，但6060平米以下、平米以下、100-160100-160平米、高品质平米、高品质舒适性产品体现出了舒适性产品体现出了量价双赢的趋势。量价双赢的趋势。市场机遇市场机遇5 5近期市场产品去化能力分析超越标准之争超越标准之争18市场机遇市场机遇6 6信心仍在，市场趋于理智，交易节奏放缓项目项目区域区域均价均价产品类型产品类型日上门量日上门量金碧文化龙华CBD21000中户型3-4批御景峰龙华CB

20、D15000中户型20-30批夏威夷海岸西海岸23000公寓+别墅10批天一方海甸岛22000公寓+别墅10批n高价透支，国家政策调控，使得市场出现观望氛围；n据访谈了解，业内人士及客户，对市场未来仍然充满信心。超越标准之争超越标准之争19机遇总结机遇总结 短期内，强化产品适应性，控制购买短期内，强化产品适应性，控制购买门槛，才能实现项目稳健的盈利；门槛，才能实现项目稳健的盈利； 未来未来3-53-5年，超越传统价值标杆的产年，超越传统价值标杆的产品，才是项目实现超额利润的突破口。品，才是项目实现超额利润的突破口。超越标准之争超越标准之争20海口海口. .外滩中心外滩中心上置集团将旗下最高端的

21、物业品牌，斥资150亿打造海口楼王，亚洲首席HOPSCA生态城。海口外滩中心占地面积约340亩，总建筑面积约100万平米。打造海口市中心“不夜城、富人区”。 户型户型面积面积比例比例销售销售一房7030%95%两房10530%99%复式10810%三房16020%四房22010%合计70-220100%98%产品打造标准及售价反馈：产品打造标准及售价反馈：n2010年3月均价21000元/平米，装修标准号称3500元/平米；n3.1米层高，2.1米进深阳台，7.8米超宽客厅；n集游艇码头、精品酒店、国际海景艺术公寓、外滩源滨海商业、国际时尚mall、尖端高科技环保办公楼、游艇俱乐部为一体的世界

22、级别品质配套体系 市区高容高密投资型产市区高容高密投资型产品典型案例品典型案例超越标准之争超越标准之争21n整个项目占地面积为：54628.36；总建筑面积：59367.90；居住总户数：228户；绿化率：45%；建筑密度：19.95%；容积率：0.796；n小区共设计有29种户型,其中公寓二栋（193户），叠拼别墅8栋（21户）、独栋别墅11栋、三合院1栋（3户），公寓多以复式为主，兼有部分平层；面积最小的户型为1F1T为67平米，最大的独栋别墅面积为2159平米。 海口海口. .天一方产品打造标准及售价反馈：天一方产品打造标准及售价反馈：n20102010年年3 3月公寓对外售价月公寓对外

23、售价2200022000元元/ /平米，装修平米，装修标准标准15001500元元/ /平米；平米；n小区内部配套:下沉式广场、游泳池、健身房、儿童游乐室、茶餐厅、练琴房、影音室、娱乐室、水吧、雪茄吧、小超市。 设计与结构：设计与结构：n公寓每两层享受80、6米高的中庭。n为真正实现建筑节能一体化和美观，采用的太阳能集中供热系统为平板式铺设。园林景观：园林景观：5000水景；外围设置3000支、高3.5米到4.5米的不锈钢芦苇灯。品质与材料：品质与材料：n门窗玻璃全部采用隔热性能好的Low-E玻璃；特制电梯轿厢装修后净高达2.8米；n外墙涂料采用日本世博化岩SKK真漆涂料，并加入盈速粒材料。高

24、端滨海度假型楼盘典高端滨海度假型楼盘典型案例型案例超越标准之争超越标准之争22项目名称：半山半岛物业类型纯住宅、商业、服务式公寓09.5均价23000元/25000元/占地面积2500亩建筑面积18万平米(三期)容积率1.72（三期）绿化率45.5%规划户数1302套（三期）车位配比1：2建筑风格现代简约房型两房120、三房160、190装修情况精装修(不含家具家电)装修标准4000元/物业公司世邦魏理仕物业公寓4.5元/、别墅6元/产品打造标准及售价反馈：产品打造标准及售价反馈：n20102010年年1 1月对外售价月对外售价3500035000元元/ /平米，装修标准平米，装修标准4000

25、4000元元/ /平米；平米；海南典型高密豪宅案例海南典型高密豪宅案例超越标准之争超越标准之争23外观部分外墙：澳洲砂岩公共部分1.大堂：进口Monocouche涂料电梯：日立电梯侯梯厅起居空间客厅、餐厅、走廊主人房、卧室墙面： 高级乳胶漆 地面：瓷木地板空调：日立变频中央空调户门：高级实木门厨房部分地面： 人造大理石 墙面：高级乳胶漆灶具：西门子 橱柜：德国博洛尼卫生间部分地面：人造大理石墙面：人造大理石其他建材设备部分空调：日立变频中央空调供水：栏杆：不锈钢栏杆、钢化玻璃 ， 窗：铝木复合结构门框（山东华建铝材）、中空伏法双层钢化玻璃电气：天然气入户视讯设备：可视门铃、数字电视、户式红外线

26、安防装置超越标准之争超越标准之争24未来三亚高级商业区未来三亚高级商业区高尚优雅便利舒适高尚优雅便利舒适半山半岛商业大道将由美国GLC公司负责设计和招商，目前规划中的商业社区将是集餐饮、娱乐、金融为一体的大型商业区，形成整个社区的中心焦点，业主可不用出社区就能享受尊贵且便利的滨海闲适生活。真正从旅游休闲到生活定居，成为名流隐于山海之间的私人行宫。鹿回头区域的洲际酒店，将成为鹿回头区域的洲际酒店，将成为亚洲旗舰店亚洲旗舰店为喜欢三亚热带风情的您，提供舒适完美的尊荣旅程超越标准之争超越标准之争25最新建筑观念符合热带居住的光合建筑有机的建筑材质：有机的建筑材质：驾御热带环境，特殊材质实现舒适生活。

27、全钢化中空LOW-E玻璃，隔音、隔热、防紫外线、防飓风，绿洲般清静享受；自然无机砂岩型外装涂料，防水透气，如建筑的天然外衣。有机的建筑结构：有机的建筑结构：双层屋顶设计、可开合木百页窗、超大的景观阳台，形成建筑外部隔热罩，滞留海风的清爽，如一个天然环保空调系统。超越标准之争超越标准之争26日立安防系统构建智能化住宅全球首创恩华特全封闭垃圾处理系统超越标准之争超越标准之争27高密高容，独树一帜的高密高容，独树一帜的个性化指标个性化指标项目地块方正，高容积率高密度项目地块方正，高容积率高密度其核心价值排序：其核心价值排序：一流的地段一流的地段一流的潜力一流的潜力二流的海景二流的海景在整体市场中，不

28、存在可比同类在整体市场中，不存在可比同类超越标准之争超越标准之争28商务化、国际化，完全无法复商务化、国际化，完全无法复制的城市地标才是本案的原始制的城市地标才是本案的原始价值，海景只是作为国际旅游价值，海景只是作为国际旅游岛优质项目的一大特色而已。岛优质项目的一大特色而已。北京北京盘古大观盘古大观超越标准之争超越标准之争29未来1-2年的市场发展机遇机遇和挑战海南国际旅游岛上升为国家战略西海岸长流起步区新CBD的崛起国际旅游岛、CBD双重利好，决定了项目发展的高起点，必须走国际化发展路线，将代言海口城市未来。超越标准之争超越标准之争30未来1-2年的市场发展机遇机遇和挑战一流的地段，一流的配

29、套，二流的海景高容积率，高密度的个性化指标属性项目核心地段优势及属性，决定了项目区别于区域传统低密度的开发模式，成为区域的开发的挑战者。超越标准之争超越标准之争31我们的方向我们的方向市场的补缺者市场的补缺者西海岸的挑战者西海岸的挑战者+ +未来1-2年的市场发展机遇机遇和挑战n n项目该如何制定市场补缺者和西海岸挑战者的开发思路？项目该如何制定市场补缺者和西海岸挑战者的开发思路？项目该如何制定市场补缺者和西海岸挑战者的开发思路？项目该如何制定市场补缺者和西海岸挑战者的开发思路？超越标准之争超越标准之争32发展思路的研究发展思路的研究超越标准之争超越标准之争33项目条件项目条件项目条件项目条件

30、规划空间规划空间规划空间规划空间配套空间配套空间配套空间配套空间资源空间资源空间资源空间资源空间市场空间市场空间市场空间市场空间人文空间人文空间人文空间人文空间指标空间指标空间指标空间指标空间长流起步区，海口新CBD二线海景资源市场发展热点，投资需求旺盛周边市政规划市政配套完善，指日可待周边人文资源有限高容高密项目发展空间分析价值认知超越标准之争超越标准之争34在西海岸，本项目该如何脱离传统竞争，树立价值标杆？项目认知 目前西海岸区域项目多为低密度滨海休闲度假物业；在区目前西海岸区域项目多为低密度滨海休闲度假物业；在区域属性重新定位及市场形势变化下，本项目作为一个高容高密域属性重新定位及市场形

31、势变化下，本项目作为一个高容高密物业，该如何脱离传统竞争，树立价值标杆？物业，该如何脱离传统竞争，树立价值标杆？项目产品形态形象定位总建面( (万万) )容积率主要卖点浪琴湾别墅、公寓国际温泉度假村570.5海景、沙滩、园林景观、内部完善休闲娱乐配套、低容积率阳光西海岸别墅、洋房复合低密度滨海生态社区200.75海景、园林景观、内外部完善休闲娱乐配套、低容积率金色阳光公寓温泉度假酒店式公寓2.51.4海景、恒温泳池，专用金沙滩海水浴场，10000平方米的大型购物中心，10个大型特色餐厅城市海岸别墅西海岸生态人居典范170.79完善的内部配套、高品质、园林景观、低密度紫园三期花园洋房西海岸悠闲生

32、活城邦331.2完善的内部配套、高品质、园林景观、低密度观海台别墅、公寓生态型智能化高尚社区80.86二线海景、园林景观、紧邻公园、低密度龙墅湾别墅首席叠景大宅丛林温泉别墅7.70.8园林景观、完善的内外部配套观澜公寓公寓滨海生态社区7.90.92园林景观、二线海景超越标准之争超越标准之争35传统硬仗打法：传统硬仗打法：本案景观园林样板房包装区域送面积？品牌低密度传统的解决途径项目认知超越标准之争超越标准之争36“西海岸项目西海岸项目西海岸项目西海岸项目”具有核心的地段优势具有核心的地段优势具有核心的地段优势具有核心的地段优势但如何脱离传统市场，但如何脱离传统市场，但如何脱离传统市场，但如何脱

33、离传统市场，树立价值标杆？树立价值标杆？树立价值标杆？树立价值标杆？项目发展分析项目认知对于本案，我们必须从本质上寻求突破对于本案，我们必须从本质上寻求突破对于本案，我们必须从本质上寻求突破对于本案，我们必须从本质上寻求突破从成功模式中发现突破点从成功模式中发现突破点超越标准之争超越标准之争37超越标准之争报告框架Chapter 1机遇Chapter 2Chapter 2竞争模式借鉴竞争模式借鉴Chapter 3项目竞争模式构想Chapter 4物业发展的演绎市场上各种现象的分析引出项目最初的思考。基于自身条件，从成功的竞争模式中基于自身条件，从成功的竞争模式中寻找突破点寻找突破点补缺者挑战者

34、户型 配套 园林 超越标准之争超越标准之争38星巴克，一杯咖啡带来的全新思考星巴克，一杯咖啡带来的全新思考咖啡咖啡不是咖啡不是咖啡不止是咖啡不止是咖啡Starbucks 跨界的咖啡跨界的咖啡超越标准之争超越标准之争39咖啡咖啡文化决胜口味文化决胜口味元鲜煮咖啡挑战星巴克元鲜煮咖啡挑战星巴克麦当劳欲和星巴克积极争抢的对象，而麦当劳作为咖啡业务的后来者，最大的卖点就在于价格，拿铁、卡布奇诺、摩卡等售价均为元。星巴克的星巴克的 “ “客户经验客户经验”马斯兰：星巴克是一次开一店，顾客是一次喝一杯，我们不做粗制滥造的批发生意，我们追求的是“重复购买”和“忠诚度“。 n在2007年的一次市场调查中，美国

35、消费者认为麦当劳的“特级烘焙”咖啡口味已经不逊于星巴克的同类咖啡。n英国金融时报调查显示，在中国喝一杯星巴克咖啡显然要比买一件“维多利亚的秘密”的国际名牌内衣更加时髦。对于中国人来说，无论是在打手机还是在上网，被人知道在星巴克，内心的虚荣可以膨胀无数倍。 超越标准之争超越标准之争40不是咖啡不是咖啡向生活方式向生活方式的突破的突破星巴克目标市场的定位：星巴克目标市场的定位：不是普通的大众，而是富有小资情调的城市白领。产品重新定义，把大众商品重新定义为星巴克体验，也就是说人们社交一个场所，因此星巴克相信自己销售的不是咖啡豆而是一种体验 。产品需求产品需求为中心为中心生活方式生活方式为中心为中心消

36、费服务消费服务为中心为中心超越标准之争超越标准之争41不止是咖啡不止是咖啡星巴克的跨界：第三生活空间星巴克的跨界：第三生活空间第四元素：悠闲第四元素：悠闲的交际空间的交际空间第三元素：第三元素：众人的绿洲众人的绿洲第二元素：负担得第二元素：负担得起的奢华起的奢华第一元素：源于第一元素：源于意大利的浪漫的意大利的浪漫的味道味道与客户互动中创与客户互动中创新，形成的新，形成的第三第三生活空间生活空间星巴克第三空间的四个元素星巴克第三空间的四个元素n浪漫的味道，浪漫的味道，星巴克的店铺装修具有异国风味，来一杯为美国人并不熟悉的苏门答腊或者玛吉雅朵咖啡，可以为乏味的日子平添几许浪漫。n负担得起的奢侈，

37、负担得起的奢侈，在每天购买咖啡的人群中，有平民学生，也有外科医生。“平民学生或许无法负担得起奔驰汽车的费用，但是他可以和外科医生一样，每天享受一杯最好的咖啡。” n众人的绿洲，众人的绿洲，星巴克倡导，在纷扰不堪的社会中，提供一个静思的环境。n悠闲的交际空间，悠闲的交际空间，流行的交际场所，提供给人们没有威胁感的聚集空间。是在家和公司之外的第三个好去处。超越标准之争超越标准之争42星巴克星巴克星巴克星巴克 一杯咖啡带来的全新思考一杯咖啡带来的全新思考一杯咖啡带来的全新思考一杯咖啡带来的全新思考咖啡市场竞争激烈，咖啡市场竞争激烈，咖啡市场竞争激烈，咖啡市场竞争激烈，在在在在“麦咖啡麦咖啡麦咖啡麦咖

38、啡”、“83838383度度度度C”C”C”C”等同类连锁品牌等同类连锁品牌等同类连锁品牌等同类连锁品牌的竞争冲击下，各大知名的竞争冲击下，各大知名的竞争冲击下，各大知名的竞争冲击下，各大知名品牌通过建立独占性优势来完成市场覆盖品牌通过建立独占性优势来完成市场覆盖品牌通过建立独占性优势来完成市场覆盖品牌通过建立独占性优势来完成市场覆盖麦咖啡麦咖啡麦咖啡麦咖啡7777元鲜煮咖啡元鲜煮咖啡元鲜煮咖啡元鲜煮咖啡83838383度度度度CCCC平价美味平价美味平价美味平价美味对于竞争激烈的咖啡品牌对于竞争激烈的咖啡品牌对于竞争激烈的咖啡品牌对于竞争激烈的咖啡品牌星巴克星巴克星巴克星巴克, , , ,应

39、该如应该如应该如应该如何在市场中寻求自己的位置？细分哪种客户？何在市场中寻求自己的位置？细分哪种客户？何在市场中寻求自己的位置？细分哪种客户？何在市场中寻求自己的位置？细分哪种客户？“品味品味品味品味” “ “ “ “时尚时尚时尚时尚”“第三空间第三空间第三空间第三空间”，全新，全新，全新，全新内涵定位和场所精神表现带给其所针对的中高内涵定位和场所精神表现带给其所针对的中高内涵定位和场所精神表现带给其所针对的中高内涵定位和场所精神表现带给其所针对的中高端客户前所未有的新体验，从根本上促动了原端客户前所未有的新体验，从根本上促动了原端客户前所未有的新体验，从根本上促动了原端客户前所未有的新体验，

40、从根本上促动了原来各大品牌长期占有的来各大品牌长期占有的来各大品牌长期占有的来各大品牌长期占有的“领地领地领地领地”“独占性优势独占性优势独占性优势独占性优势”和和和和“塑造新标准塑造新标准塑造新标准塑造新标准”才能实现才能实现才能实现才能实现“模式突破模式突破模式突破模式突破”超越标准之争超越标准之争43项目属性项目属性项目属性项目属性消费消费消费消费市场市场市场市场独占性优势独占性优势独占性优势独占性优势塑造新标准塑造新标准塑造新标准塑造新标准补缺者补缺者基于国际化新基于国际化新CBDCBD发展机遇及核心的地段发展机遇及核心的地段优势，脱离传统竞争，塑造优势，脱离传统竞争，塑造国际化滨海建

41、筑群国际化滨海建筑群挑战者挑战者基于客户敏感点基于客户敏感点塑造一种全新的居住模式及塑造一种全新的居住模式及居住体验居住体验已知机遇：已知机遇：已知机遇：已知机遇：n海南国际旅游岛及海口新CBD的双重发展机遇。n区域城市中心，国际化城市。n全国投资焦点，发展前景优越，潜力巨大。超越标准之争超越标准之争443 3点劣势分析：点劣势分析：n 社区内市政道路带来的规划劣势； n 区域刚刚启动，配套缺乏的劣势；n 指标不吻合常规高端发展要求，不利于延伸高端板块属性；3 3大机会：大机会：n资源地产的避险属性；n国际旅游岛趋势下的海口高端低质；n 海南投资兴旺和三亚与海口存在的巨大价格缺口；3 3点威胁

42、：点威胁：n 西海岸已开发和待开发项目的竞争；n 其他区域发展规划带来的关注转移；n 国贸、海甸等区域快速发展抑制区域竞争力；5 5大优势分析：大优势分析：n 海口新CBD，国内罕有滨海城市核心；n 属于准一线海景资源区；n 项目未来完善的配套优势；n起步区和西海岸片高端住区格局成型；n低地价带来的巨大发展空间；项目SWOT分析机遇与挑战超越标准之争超越标准之争45西海岸项目价值蓝海分析模型西海岸项目价值蓝海分析模型项目需要超越竞争，为了获得新的竞争机遇，项目必须在产品、符号和形象上创造出一种全新的体系创造出一种全新的体系，突破传统竞争 ！重要度重要度价值链价值链区域景观符号符号符号符号形象高

43、度形象高度形象高度形象高度容积率价格综合性交通产品产品产品产品西海岸项目西海岸项目竞争强化竞争强化竞争强化竞争强化竞争维持竞争维持竞争维持竞争维持竞争弱化竞争弱化竞争弱化竞争弱化超越标准之争超越标准之争46补缺者补缺者产品产品立足目标客户敏感点，在自身产品中寻找在感受上的排他因立足目标客户敏感点，在自身产品中寻找在感受上的排他因素，突破区域常规范畴，建立符号支点和差异化高尚形象素，突破区域常规范畴，建立符号支点和差异化高尚形象挑战者挑战者形象和符号形象和符号属性延伸下，区别于其他竞争对手的项目本质项目本质基于项目高度的蓝海和模式研究确立的创新引导需求，形创新引导需求，形成独占性优势成独占性优势

44、两大前提立足国际化新立足国际化新CBDCBD发展机遇及核心的地段优势，脱离传统竞争，发展机遇及核心的地段优势，脱离传统竞争，塑造国际化滨海建筑群，树立区域价值标杆。塑造国际化滨海建筑群，树立区域价值标杆。超越标准之争超越标准之争47超越标准之争报告框架Chapter 1机遇Chapter 2竞争模式借鉴Chapter 3Chapter 3项目发展模式构想项目发展模式构想Chapter 4物业发展的演绎市场上各种现象的分析引出项目最初的思考。基于自身条件，从成功的竞争模式中寻找突破点如何成为补缺者如何成为补缺者如何成为挑战者户型 配套 园林 超越标准之争超越标准之争48目标客户的圈定目标客户的圈

45、定超越标准之争超越标准之争49目标受众群体分析目标圈定客户客户客户客户居住客户居住客户居住客户居住客户度假客户度假客户度假客户度假客户投资客户投资客户投资客户投资客户基于市场调研，海口市场客户可分为三种，本项目目标客户定位关键在于如何甄选客户和细分客户：以岛外养老型客户及本地客户为主。岛外客户，尤其是三北客户居多。全国客户，华北、西南、江浙客户比例较大。超越标准之争超越标准之争50目标客户的剥离目标客户的剥离西海岸区域客户分析西海岸区域客户分析目标受众群体分析目标圈定项目项目岛外客户比例岛外客户比例销售价格销售价格产品特征产品特征置业目的置业目的浪琴湾95%10000优质精品公寓度假、养老、投

46、资阳光西海岸70%9000优质精品公寓度假、养老、投资凯撒豪庭50%5800高性价比公寓度假、投资、常住江南城60%7500高素质精品公寓养老、度假、常住鸿天阁40%6300城市精品公寓常住、养老、度假海岸1号50%8000高素质精品公寓常住、养老御景峰40%5400高性价比公寓常住、投资一次剥离一次剥离注：09年11月前客户情况2010年年1月份以来，区域价格梯度增长，达到养老客户、度月份以来，区域价格梯度增长，达到养老客户、度假客户及本地居住客户无法承受价位，投资客户将成为市场假客户及本地居住客户无法承受价位，投资客户将成为市场的主力。的主力。区域客户以投资度假养老为主区域客户以投资度假养

47、老为主二次剥离二次剥离经过两次客户的剥离，区域客户以投资客户为主。经过两次客户的剥离，区域客户以投资客户为主。超越标准之争超越标准之争51250200150100300以上（含）总价：万元60-80100120140以上目标受众群体分析未满足供应区间未满足供应区间 主流供应集中在120平米以上，以中高端投资客户为主，投资门槛高，而中低端投资客户需求未得到满足。主流供应区间主流供应区间目标圈定目标客户的剥离目标客户的剥离客户需求特点客户需求特点超越标准之争超越标准之争52目标受众群体分析居住客户居住客户投资客户投资客户度假客户度假客户根据市场调研，海口目标客户可分为三大类根据市场调研，海口目标客

48、户可分为三大类n居住类客户居住类客户可分为养老型客户及本地客户，本地客户又可分为低端、中端、高端三类客户；n投资类客户投资类客户根据投资者资金实力情况亦可分为低端、中端、高端三类客户；n度假类客户度假类客户主要指候鸟型客户，根据购买能力可分为低端、中端、高端三类客户。目标圈定超越标准之争超越标准之争53客户分类客户分类客户来源客户来源置业区域置业区域置业特征置业特征置业项目置业项目养老型客户养老型客户主要来源于西北、华北、东北等气候恶劣地区海甸和海南内陆是第一选择价格低廉、配套成熟、地段成熟，其消费能力有限，关注生活而非注重品质，有一定高承受能力的需求，也倾向于三亚或海口最佳的海资源楼盘。琼海

49、万泉绿洲本地本地客户客户低端低端本地美兰、龙华、琼山、秀英内陆成熟社区，基本不考虑也无法接受西海岸产品，乃至未来2-3年内。按揭、社区、市区、生活，海口所有客户形态中最低层次的置业群体。美舍香槟中端中端本地市区成熟社区岛内中产阶层、初期置业获益、对西海岸有所了解，甚至在西海岸有物业，资金有限、信心高企，在物色改善性住宅时，但对产品总价和价值有一定要求。国瑞城高端高端本地主要考虑三亚、海口、博鳌等地居住在鲁能椰风等早期别墅项目，拥有多套物业，一般1-2套自住，其他作为投资产品，置业类型不限，但对溢价能力有要求天一方国瑞城目标受众群体分析目标客户第一类：居住类客户目标客户第一类：居住类客户 目标圈

50、定超越标准之争超越标准之争549070503090以上（含）总价：万元本地客户60-80100120140以上养老型客户目标受众群体分析目标客户：第一类：居住客户目标客户：第一类：居住客户 n养老型客户年龄在50岁以上，多为退休老年人，有一定的原始积累，但经济来源有限。置业关注因素：价格、配套及资源。总价承受能力有限，需求60-80平米左右的中小户型；n本地自住客户从总价承受能力看，可分为低中高三个层次。自住客户最为关注地段、配套等因素。目标圈定超越标准之争超越标准之争55居住类客户盘点目标圈定本地客户本地客户特征：特征：n不喜欢海边的房子，住着不舒服n追求房子的实用性n希望面积大一些，120

51、平米左右n对小区内外环境有比较高要求n希望离市区近，交通便利，配套齐全购房特征：购房特征：n理性购买，不要求海边一线海景n重视居住的舒适性和实用性n对总价和单价都敏感n可以被引导 特征：特征：n喜欢海口的气候，尤其是生活节奏不紧张，很舒适n选择70-80平米的房子n对社区内外度假环境要求比较高n希望能体验滨海风情购房特征：购房特征：n被海口的环境吸引，但是财力有限n看好海口发展前景n容易被引导西安养老客户西安养老客户外在环境，养老外在环境，养老社区环境，实用性社区环境，实用性超越标准之争超越标准之争56客户分类客户分类客户来源客户来源置业区域置业区域置业特征置业特征置业项目置业项目低端度假客户

52、低端度假客户西北、华北、东北、西南琼州、五指山等内陆低价格及海口价格相对较低区域价格承受能力有限，关注单价总价，多需求中小面积产品中端度假客户中端度假客户西北、华北、东北、西南三亚及海口海景资源突出区域以三亚湾新城等三亚的大规模品牌项目为置业对象，涉及物业多样，但多出于自身需求，三亚的稀缺性、热带气候、相对成熟的配套条件是其考虑重点。三亚湾新城高端度假客户高端度假客户多为山西、北京、四川、广东等地的企业主、政府和事业单位人员。只会考虑热带气候，海景突出的三亚十分注重度假配套，如游艇会等，产品选择多为别墅或突出的公寓，投资意愿有待挖掘，多以其来源城市的地产物业做对比。三亚凤凰岛、三亚福湾目标受众

53、群体分析目标客户第二类：度假类客户目标客户第二类：度假类客户 目标圈定超越标准之争超越标准之争57110907050130以上（含）总价：万元60-80100120目标客户：第二类：度假客户目标客户：第二类：度假客户目标受众群体分析中端度假低端度假目标圈定高端度假n度假客户的共性，注重区域资源环境，尤其是海景，关注小区的度假设施及配套；n低端度假客户，价格承受能力在50万左右，对价格较为敏感，关注60-80平米的中小户型；n中端度假客户，价格承受能力在100万左右，关注海景质量、社区规模及品质。需求户型为100平米左右。n高端度假客户，尤其关注海景的占有，要求一线海景，产品的稀缺性和唯一性。超

54、越标准之争超越标准之争58度假类客户盘点度假类客户盘点目标圈定北方季节性度假客户北方季节性度假客户特征：特征：n非常喜欢海口的气候，尤其是空气质量，经常在海口过冬n追求品质感、内外环境好n追求享受、个性，喜欢炫耀n有优越感，有特有的生活圈子，具有排他性购房特征：购房特征：n需求的住房面积大n重视居住的舒适性和体验性n对总价不敏感n相信自己的判断力 高端品质，资源好高端品质，资源好特征：特征：n40多岁，有些积蓄但是不太多n希望总价不要超过50万n作为以后度假养老的居所n年轻时辛苦工作，现在希望可以享受生活，追求健康n对海口气候和环境很满意购房特征：购房特征：n对楼盘总价较敏感n对生活品质有要求

55、n希望过一种和现在完全不同的生活方式四川国企中层四川国企中层享受生活，度假享受生活，度假超越标准之争超越标准之争59客户分类客户分类客户来源客户来源置业区域置业区域置业特征置业特征置业项目置业项目低端投资客户低端投资客户全国海口热点区域初涉海南投资或资金有限的群体，按揭，投资目标集中在海南的几个投资热点，中小套型的公寓是其考虑重点。凯撒豪庭蓝色阳光中端投资客户中端投资客户多为江浙、潮汕、深圳等地客户三亚及海口热点区域投资目标集中在三亚和海口，十分了解海南，多拥有5套以上物业，资金实力比较雄厚，看重长期的投资收益。江浙人、山西人等。天一方高端投资客户高端投资客户多为江浙人、北京和天津等地公务员及

56、企业主等三亚及海口热点区域实力十分强悍，关系网复杂，只考虑极度稀缺、感受超群、收益巨大的产品，如凤凰岛、蓝海福源、鸿洲江山等项目，基本已经不再关注中小套型的产品。蓝海福源鸿洲江山凤凰岛目标受众群体分析目标客户第三类：投资类客户目标客户第三类：投资类客户 目标圈定超越标准之争超越标准之争60250200150100300以上（含）总价：万元60-80100120目标客户：第三类：投资客户目标客户：第三类：投资客户目标受众群体分析中端投资低端投资目标圈定高端投资n投资客户的共性，关注热点区域，物业的升值潜力，对海景房升值保值能力较为看好；n低端投资客户，初期投资海南物业，价格承受能力在100万左右

57、，对价格较为敏感，关注60-80平米的中小户型；n中端投资客户，在海口已投资物业，并获得良好收益。价格承受能力在200万左右。n高端投资客户，在海南投资5套以上物业，价格承受能力极高，尤其关注产品的稀缺性和资源。超越标准之争超越标准之争61投资类客户盘点投资类客户盘点目标圈定特征：特征：n在三亚已经投资三套物业n国家事业单位高层，有一定的灰色收入，对总价不敏感n重点关注三亚一线海景资源项目n注重项目的资源配套，如游艇会、高尔夫、高端会所等。购房特征：购房特征：n对价格不敏感n自信，相信自己的投资眼光和判断北京投资客户北京投资客户稀缺，资源占有，投资稀缺，资源占有，投资稀缺，资源占有，投资稀缺，

58、资源占有，投资特征：特征：n在上海已经拥有两处房产n非常喜欢海口的气候和环境n喜欢面积小一点的户型n希望小区内环境做好n关注买入价格和持有价值n看好海南国际旅游岛及海口的发展前景购房特征：购房特征：n对楼盘单价较敏感n对楼盘品质有要求上海投资客户上海投资客户持有价值，投资持有价值，投资持有价值，投资持有价值，投资超越标准之争超越标准之争62客户类型客户类型客户敏感点客户敏感点对应产品对应产品可承受总价可承受总价居住居住养老型养老型价格低廉、配套成熟、地段成熟1房、2房35-50万左右本地低端本地低端按揭、社区、市区、生活2房、3房50-90万左右本地中端本地中端产品总价和价值产品总价和价值2

59、2房、房、3 3房房120-200120-200万左右万左右本地高端本地高端高端物业别墅、洋房及平层大户总价承受能力极高度假度假低端度假低端度假价格、资源1房、2房50-70万左右中端度假中端度假一线海景、配套成熟度1房、2房70-120万左右高端度假高端度假一线海景、度假配套一线海景、度假配套高端物业，产品类型高端物业，产品类型多样性多样性总价承受能力极高总价承受能力极高投资投资低端投资低端投资升值潜力、热点区域升值潜力、热点区域1 1房、房、2 2房房50-10050-100万左右万左右中端投资中端投资升值潜力、热点区域、稀缺性升值潜力、热点区域、稀缺性产品线不限产品线不限100-3001

60、00-300万万高端投资高端投资升值潜力、热点区域、稀缺性升值潜力、热点区域、稀缺性产品线不限产品线不限总价承受能力极高总价承受能力极高项目目标客户的圈定目标圈定超越标准之争超越标准之争63项目目标客户的圈定目标圈定1-21-2年内（年内（CBDCBD初具雏形阶段）最为匹配的客户群体初具雏形阶段）最为匹配的客户群体可能辐射的客户群体：中端居住客户、中端、低端投资客户可能辐射的客户群体：中端居住客户、中端、低端投资客户必备要素：中小户型、远超市场同类的品质，新颖独特的形象和建筑概念必备要素：中小户型、远超市场同类的品质，新颖独特的形象和建筑概念核心客户核心客户重点客户重点客户 游离客户游离客户

61、偶得客户偶得客户中端、低端投资客户中端、低端投资客户本地中端居住客户本地中端居住客户高端投资客户高端投资客户岛外度假客户岛外度假客户项目初期客户圈定项目初期客户圈定 超越标准之争超越标准之争64项目目标客户的圈定目标圈定核心客户核心客户重点客户重点客户 游离客户游离客户 偶得客户偶得客户中高端投资客户中高端投资客户本地中端居住客户本地中端居住客户/商务度假客户商务度假客户本地高端居住客户本地高端居住客户岛外度假客户岛外度假客户项目中后期期客户圈定项目中后期期客户圈定 3-4年内（年内（CBD价值井喷阶段）最为匹配的客户群体价值井喷阶段）最为匹配的客户群体可能辐射的客户群体：中端和高端居住客户、

62、高端和中端投资客户、新衍生可能辐射的客户群体：中端和高端居住客户、高端和中端投资客户、新衍生的商务型度假客户的商务型度假客户必备要素：中大户型、个性化标杆化的整体素质，项目感受超群必备要素：中大户型、个性化标杆化的整体素质，项目感受超群超越标准之争超越标准之争65产品开发思路产品开发思路超越标准之争超越标准之争66 产产 品品1 12 2 客客 户户主流开发思路主流开发思路( (显性市场显性市场) ) 产产 品品 客客 户户采取追随市场，补缺式开发思路。优势风险、资金压力小。劣势市场抗风险能力弱、影响力有限采取挑战市场，超越和打破标准的策略性设计元素手段。优势引导需求，抗风险能力强，行业标杆。

63、劣势对发展商的综合实力要求高。差异化开发思路差异化开发思路( (隐性市场隐性市场) )产品开发思路超越标准之争超越标准之争67基于以往贵司开发目标下的产品定位思路基于以往贵司开发目标下的产品定位思路中小户型为主力，快打快销中小户型为主力，快打快销国际旅游岛概念下国际旅游岛概念下具备全新的豪宅素质开发素质具备全新的豪宅素质开发素质 豪宅产品的尺度豪宅产品的尺度（户型的面积、配比）（户型的面积、配比）?超越标准之争超越标准之争68推导过程推导过程分析过程分析过程: : 通过海口市场基本同类项目进行整体分析通过海口市场基本同类项目进行整体分析; ; 考虑市场主流的变化特征考虑市场主流的变化特征, ,

64、寻找之间的规律寻找之间的规律; ; 选取选取20092009年海口市场畅销主流年海口市场畅销主流; ;目的要求目的要求: : 由主流分析由主流分析, ,找出基本变化规律找出基本变化规律, ,初步得出本项目可参照的户型初步得出本项目可参照的户型区间和比例区间和比例; ;数据来源数据来源: :20092009年我司对海口进行的调研年我司对海口进行的调研/ /初期产品定位初期产品定位1 1: :超越标准之争超越标准之争69户型户型范围范围比例比例套数比例套数比例面积比例面积比例2房2厅1卫70-8010%25%25%2房2厅2卫70-8015%3房2厅2卫110-12010%20%30%3房2厅2卫

65、130-14010%4房2厅2卫140-15010%10%20%1房1厅1卫45-5530%45%25%单套35-4515%结论一结论一: :通过对2009年市场去化主力的分析，我们发现中偏小面积的舒适两房、三房户型占据了市场去化绝对的主力；只有少数容积率较低的项目中，四、五房比例明显较大。 基于项目快打快销，迎合主流，规避风险的开发目标，原计划以中小户型启动市场，尽量控制中大面积产品的开发。超越标准之争超越标准之争70分析过程分析过程: : 通过通过20102010年年1 1月市场成交典型和需求进行分析月市场成交典型和需求进行分析; ; 选取海南典型高密度高端案例进行鉴别分析选取海南典型高密

66、度高端案例进行鉴别分析; ;目的要求目的要求: :第二次修正基本户型第二次修正基本户型 由新趋势下市场成交和需求户型由新趋势下市场成交和需求户型/ /面积对本项目进行面积对本项目进行面积区间面积区间修正修正; ;数据来源数据来源: :20102010年年1 1月市场表现月市场表现/ /市场典型案例市场典型案例推导过程推导过程2 2: :超越标准之争超越标准之争71半山半岛高层公寓其他典型主力产品板式高层 三房183.6三亚海阔天空一房70平米，三房150平米板式高层 三房201.3三亚湾国际公馆1F58，2F130，3F168，1F1T104板式高层 三房151.8三亚湾海居一房70平米，三房

67、150平米板式高层 四房211.3海口天一方2房67-78/3房112-150低层复式 四房243.9复式公寓：247-322 200平米以上的资源型奢侈产品溢价能力最强，但60平米以下、100-160平米、高品质舒适性产品体现出了量价双赢的趋势。超越标准之争超越标准之争72结论结论:2:2通过通过20102010年市场户型区间和典型案例的推断和验证年市场户型区间和典型案例的推断和验证, ,我我们第二次修正项目户型区间们第二次修正项目户型区间-三房四房五房含复式面积面积区间区间110-130110-130140-160140-160130-160130-160180-200180-200230

68、-280230-280面积面积比例比例55-6155-613030-34%-34%7-137-13超越标准之争超越标准之争73推导过程推导过程3 3: :分析过程分析过程: : 通过通过20102010年年2 2月、月、3 3月市场成交典型和需求进行分析月市场成交典型和需求进行分析; ; 选取海南典型高溢价案例进行鉴别分析选取海南典型高溢价案例进行鉴别分析; ;目的要求目的要求: :第三次修正基本户型第三次修正基本户型 由新趋势下市场成交和需求户型由新趋势下市场成交和需求户型/ /面积对本项目进行面积对本项目进行面积区间面积区间修正修正; ;数据来源数据来源: :20102010年年2 2、3

69、 3月市场表现月市场表现/ /市场典型案例市场典型案例超越标准之争超越标准之争74房型类型房型类型供应面积供应面积成交面积成交面积供求比供求比一房43,71619,3322.26：1二房22,20460,6960.37：1三房26,93896,7440.28：1复式-787-20102010年年2 2月海口各房型供求统计月海口各房型供求统计海口三亚高溢价产品户型分析海口三亚高溢价产品户型分析海口海口天一方天一方面积区间面积区间m m2 2三亚三亚中央海岸中央海岸面积区间面积区间m m2 2一房67一房78二房78-112二房107-141三房复式带佣房247三房-四房复式带佣房322四房-n海

70、口海口2 2月畅销二房、三月畅销二房、三房较为畅销，供不应求。房较为畅销，供不应求。n而对海口三亚高溢价项而对海口三亚高溢价项目户型面积的状况来看，目户型面积的状况来看，其项目主要针对高端度假其项目主要针对高端度假人群，户型区间较大。人群，户型区间较大。超越标准之争超越标准之争75结论结论:3:3通过通过20102010年年2 2月市场户型区间和高溢价项目案例的推断月市场户型区间和高溢价项目案例的推断和验证和验证, ,我们第三次修正项目户型区间我们第三次修正项目户型区间-户型户型范围范围比例比例套数比例套数比例面积比例面积比例2房2厅1卫70-8015%25%25%2房2厅2卫80-10010

71、%3房2厅2卫110-12010%25%40%3房2厅2卫130-14010%4房2厅2卫160-18010%10%20%1房1厅1卫45-5530%30%15%单套35-4515%超越标准之争超越标准之争76分析过程分析过程: : 通过对地块开发节奏进行分析通过对地块开发节奏进行分析; ; 选取吻合项目条件，匹配项目发展要求的思路选取吻合项目条件，匹配项目发展要求的思路; ;目的要求目的要求: :寻求最能满足溢价要求和风险控制的开发思路寻求最能满足溢价要求和风险控制的开发思路 由新趋势下市场成交特征和需求户型对项目开发的影响由新趋势下市场成交特征和需求户型对项目开发的影响; ;推导过程推导过

72、程4 4: :超越标准之争超越标准之争773 31 12 24 4价格水平价格水平阶段阶段1 1初期产品的扩张与防守初期产品的扩张与防守阶段阶段2 2发展新兴的产品发展新兴的产品阶段阶段3 3确保持续竞争优势确保持续竞争优势时间时间 ( (年年) )二期二期适当放宽产品类型，提升产品品质，以期发展新市场。同时奠定高端化的基础三、四期三、四期以稀缺、标杆、景观价值作为提升点，开发大户型超高层产品上攻利润，兼顾品牌要求。一期一期重点发展畅销核心产品以期高速增长和现金流衡量标准衡量标准利润、投资回报、现金流销售收入、市场占有率预期价值实现关键成功因素关键成功因素集中于业绩营造竞争力整体价值带动发展角

73、度发展角度建立形象高度建立产品高度实现标杆功能产品打造产品打造低总价高品质小户型为主力附加值的突破，品质主力启动户型设计创新开发思路一：低风险持续受益思路开发思路一：低风险持续受益思路超越标准之争超越标准之争783 31 12 24 4开发思路一评价分析：稳健保守，不利于利润最大化开发思路一评价分析：稳健保守，不利于利润最大化项目地块价值排序：地块项目地块价值排序：地块44地块地块33地块地块22地块地块1 1n此开发模式从价值最低地块1入手，势必以中端低总价产品入市，占有市场，然后逐步升级产品，追逐利润，较为稳健。n但是此开发模式忽略了区域发展带来的升值红利；n规划14号路，非市区通往西海岸

74、主干道，不利于项目展示。n因此，我司不建议采用此开发模式。因此，我司不建议采用此开发模式。超越标准之争超越标准之争791 12 23 34 4价格水平价格水平阶段阶段1 1初期产品的扩张与防守初期产品的扩张与防守阶段阶段2 2发展新兴的产品发展新兴的产品阶段阶段3 3确保持续差异标杆确保持续差异标杆时间时间 ( (年年) )二、三期二、三期在产品和品质上做大量投资，同时标杆产品和超高层产品开发，以期发展新市场四期四期以稀缺景观价值作为提升点，开发利润型产品上攻利润，兼顾品牌要求。一期一期重点发展优质单价产品以期拔高价格水平和现金流衡量标准衡量标准利润、投资回报、现金流销售收入、市场豪宅标杆预期

75、利润实现关键成功因素关键成功因素集中于业绩营造竞争力整体价值和产品带动发展角度发展角度建立形象和价值高度建立产品高度追求利润为核心产品打造产品打造形象产品+高竞争力+高单价产品开辟新标准产品模式的突破，核心产品启动户型设计超越常规高端开发思路二：标杆启势开发思路开发思路二：标杆启势开发思路超越标准之争超越标准之争801 12 23 34 4开发思路二评价分析：高举高打，利润最大化开发思路二评价分析：高举高打，利润最大化项目地块价值排序：地块项目地块价值排序：地块44地块地块11地块地块33地块地块2 2n此开发模式综合考虑区域价值的释放周期；n初期从东北角地块开发，以高端公寓提升项目整体形象，

76、同时以公寓产品控制产品总价，以降低置业门槛；n中期结合地段、配套价值得逐步释放，项目价值得体现结合市场发展开发主流但控制门槛的中户型，结合户型价值创新保障利润 n后期基于地段和配套红利，在最优势的位置，结合个性的高价值产品，超高层标杆化，结合产权酒店开发，延长周期，实现利润拔高和持续运营，品牌酒店得引入也能增加服务溢价。吻合超越标准之争超越标准之争81n充分实现溢价的前提下，兼顾销售速度的实现；n27万平米体量，5年内完成90%销售；n2010年10月前推出市场，实现回款；n从超越市场标准的角度，实现在产品品质、形象、素质上的标杆塑造；n初期启势阶段，即需具备撬动市场和高度排他性的代表性产品立

77、市；n充分考虑开发红利和政策红利；产品定位和推售思考：产品定位和推售思考：n主力产品应遵循市场规律，但应以超前性的眼光来主力产品应遵循市场规律，但应以超前性的眼光来定位，应以保障溢价能力为先；定位，应以保障溢价能力为先；n现行开发入市产品需要确保价值和价格双重标杆；现行开发入市产品需要确保价值和价格双重标杆；n核心产品强化对奢侈的演绎，同时延期入市，借助核心产品强化对奢侈的演绎，同时延期入市，借助项目前期开发红利提升利润空间。项目前期开发红利提升利润空间。本案基于本案基于“国际旅游岛国际旅游岛”新趋势下的定位基础新趋势下的定位基础超越标准之争超越标准之争82本案基于本案基于“国际旅游岛国际旅游

78、岛”新趋势下的户型定位新趋势下的户型定位补缺者补缺者启势关键启势关键基于前阶段市场研究和定位得出的，高具备高溢价能力，量价双赢。补缺者补缺者利润核心利润核心项目差异化的核心竞争力下，价值具有鲜明差异的主流产品，实现利润的保障。类型型户型型面面积总面面积比比精装公寓精装公寓 1房45-555%2房65-7510%3房105-1155%高高层住宅住宅 2房70-8015%3房110-12015%130-1404房160-1705%200-240超越标准之争超越标准之争83本案基于本案基于“国际旅游岛国际旅游岛”新趋势下的户型定位新趋势下的户型定位类型型户型型面面积总面面积比比空中空中别墅墅1房70

79、-8010%2房100-1205%3房160-1805%空中空中别墅墅2房140-1805%3房200-3005%4房300-3505%产权酒店酒店单房55-656%1房70-803%2房100-1201%挑战者挑战者上攻关键上攻关键打造海口高端物业的新标准，开创海南全新的高层豪宅范畴，价格和形象标杆，利润主力。可持续可持续品牌联品牌联手和溢价手和溢价借助酒店星级和品牌实现对项目形象和调性的再提升。超越标准之争超越标准之争84项目商业面积界定项目商业面积界定超越标准之争超越标准之争85人口规模人口规模2000-4000户人均商业面积人均商业面积1平米/人可设定商业层次可设定商业层次便利商业组合

80、+商业街商业交通时间商业交通时间步行10分钟以内商业满足的功能商业满足的功能日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可根据实际情况建设社区商业中心中型社区商业规划建设要求（新建）中型社区商业规划建设要求（新建）商业面积初步推算商业面积初步推算社区建成后可容纳人口大约8000人。如果按照中型社区商业标准来计算：商业面积商业面积S=S=社区总人口社区总人口人均商业面积人均商业面积=8000=8000平米。平米。超越标准之争超越标准之争86项目一期价格预判项目一期价格预判超越标准之争超越标准之争87价价格格预预估估定定位位过过程程动态价格动态价格 = = 静态比准价静态比准价 + +

81、溢价空间溢价空间市场比较，确定权重，加权平均外部：溢价因数内部：溢价因数市市场场增增涨涨溢溢价价规规划划利利好好溢溢价价营营销销溢溢价价产产品品创创新新溢溢价价品品牌牌溢溢价价一期价格预判一期价格预判定价过程定价过程n基于本报告塑造基于本报告塑造“补缺者补缺者+ +挑战者挑战者”的发展思路；的发展思路；n结合市场增长平均走势、产品领先溢价和营销创新溢价来估计本项目的溢价空间。结合市场增长平均走势、产品领先溢价和营销创新溢价来估计本项目的溢价空间。超越标准之争超越标准之争88一期价格预估一期价格预估项目静态比准价格项目静态比准价格根据与各楼盘分因数权重打分，可以得出项目的市场静态比准根据与各楼盘

82、分因数权重打分，可以得出项目的市场静态比准价格为：价格为：2240222402元元/ /公寓产公寓产品品权重权重规模规模交通交通配套配套产品产品品牌品牌区位区位景观景观总分总分优劣系优劣系数数实现均价实现均价（元（元/ /）合成均合成均价价 10%10%5%5%5%5%20%20%10%10%15%15%35%35%外滩中心35%555444.554.61210007350天一方25%44.544.544.554.360.95220005789夏威夷海岸40%453.544554.360.95 220009263本项目100%4.553.55454.54.6122402超越标准之争超越标准之争

83、89一期价格动态预估一期价格动态预估预计分别于预计分别于20102010年年1010月项目推出市场，通过溢价整合月项目推出市场，通过溢价整合项目住宅动态均价预估：项目住宅动态均价预估：20609206092150521505元元/ /。确保产品展示的高确保产品展示的高度标准、展示时间度标准、展示时间与营销节点的配合，与营销节点的配合，是提高客户价格预是提高客户价格预期、确保价格溢价期、确保价格溢价实现的最关键因数！实现的最关键因数！由于由于20102010年初海口市场价格增长过快，未来价格有所透支，加上国家调控年初海口市场价格增长过快，未来价格有所透支，加上国家调控预期，预测年内海口整体均价将

84、下调预期，预测年内海口整体均价将下调10%10%左右。左右。市场静态比准价格市场静态比准价格22402元/溢价因数溢价因数理想溢价最低溢价空间自然溢价自然溢价（按一年时间计算）（按一年时间计算）N*-10%*1年N*-10%*1年产品展示溢价产品展示溢价N*2%N*1%营销创新营销创新/ /品牌信誉品牌信誉N*2%N*1%本项目可实现动态价格本项目可实现动态价格2150520609超越标准之争超越标准之争90超越标准之争报告框架Chapter 1机遇Chapter 2竞争模式借鉴Chapter 3Chapter 3项目发展模式构想项目发展模式构想Chapter 4物业发展的演绎市场上各种现象的

85、分析引出项目最初的思考。基于自身条件，从成功的竞争模式中寻找突破点如何成为补缺者如何成为挑战者如何成为挑战者户型 配套 园林 超越标准之争超越标准之争91园林园林主题主题规模规模代表项目：浪琴湾方式：n通过大规模配套和风情演绎来奠定高尚形象基调；n提供品牌、性价比来体现差异优势。代表项目：紫园模式迎合客户度假需求，而打造的风情主题园林；方式：n通过对资源高度打造，突破竞争和实现占位；n通过强化配套、风情演绎来体现品质保障，应归竞争迎合需求。代表项目：夏威夷海岸方式：中低密度产品，移植度假理念区域内的符号塑造模式相对单一区域内的符号塑造模式相对单一是否还存在其他的形式？是否还存在其他的形式？超越

86、标准之争超越标准之争92长期以来，推动市场产品、设计、理念进步的是什么？决定建筑的风格、材料、技术甚至思想内涵的是什么？我们营造的产品、品质、气质最终的决定取决于什么？当前市场上以自然资源、产品打天下的营销传播手法是唯一标准吗？最后，谁真正决定着品牌价值和市场（社会）导向？我们的观点是：人。我们的观点是：人。简单地说，对竞争的设置和思考，是以人的意志为基础的，也是为人服务的。简单地说，对竞争的设置和思考，是以人的意志为基础的，也是为人服务的。决定项目价值的，不是单一方面的产品、地段决定项目价值的，不是单一方面的产品、地段而是而是“均稀缺性均稀缺性”价值，也是购买价值，也是购买人群的价值和价值观

87、。人群的价值和价值观。什么人会为我们的物业买单？什么人会为我们的物业买单？ 形象和符号引导需求形象和符号引导需求超越标准之争超越标准之争93 即使处于同一阶层的人生活形态也不尽相同，根据我们对目标客户群的深访调研，我们需要通过目标消费者AIO量表来反映不同价值取向客户的生活形态，以指导本项目的价值主张符合其消费的需要和欲望。A A（活动）（活动）日常活动方式日常活动方式I I（兴趣）（兴趣）兴趣爱好兴趣爱好O O（观点）（观点）对待事业、生活、家庭的态度对待事业、生活、家庭的态度AIOAIO量表量表内在驱动力量内在驱动力量客户客户AIOAIO分析分析将本项目圈定的客户群分别进行将本项目圈定的客

88、户群分别进行AIOAIO分析分析客户的AIO分析客户聚像超越标准之争超越标准之争94本项目本项目客户类型客户类型生活表现生活表现客户客户AIOAIO角色角色初期投资型客户企业中高层，社会中坚力量中坚、知识、身份理性者理性者工作忙碌牺牲大量自有时间乐观、向上、事业交际应酬频繁应酬、忙碌、束缚焦点追随和强烈要求社会认同积极、追随、认同中后期投资型客户高智高学历人群的圈子人生严谨、圈子、标榜财智者财智者低调但不能免俗的生活权力、应酬、享受圈定客户群体的价值取向特征客户聚像超越标准之争超越标准之争95n主要来源： 四川、江浙、北京、深圳、黑龙江、辽宁、吉林等地客群为主；n职业特征：事业单位中高层、企业

89、中高层、中小私营企业主，经济来源稳定；n多次置业经历，工作居住所在城市至少多次置业经历，工作居住所在城市至少2 2套房，对投资置业比较了解套房，对投资置业比较了解n物理特征：35-5035-50岁，已婚，三口之家，小孩半独立或者已经独立；岁，已婚，三口之家，小孩半独立或者已经独立；n 关注物业的升值潜力，关注物业的升值潜力，（对区位、地段、产品、价格关注较多）；n 投资理财意识强（以前投资，并获得较好的收益，股市楼市均有涉足）n 生活方式：忙里偷闲，既热衷于都市化的生活方式，也向往惬意的休闲度假，对未来充对未来充满希望满希望。n 购买目的：投资需求为核心，追求财产升值保值财产升值保值。体现：社

90、会中坚力量，处在事业上升发展的通道中，理性体现：社会中坚力量，处在事业上升发展的通道中，理性稳健，追求财产的保值升值。投资追随市场热点区域。稳健，追求财产的保值升值。投资追随市场热点区域。理性者理性者超越标准之争超越标准之争96n主要来源：四川、江浙、北京、深圳、黑龙江、辽宁、吉林等地客群为主；n职业特征：政府高官、事业单位高层及企业管理层，社会的权利及财智阶层；n置业特征：多次置业，不以自住为目的的投资理财需求多次置业，不以自住为目的的投资理财需求n物理特征：40-55岁，收入高且稳定，前景明朗收入高且稳定，前景明朗n 对住所选择具有敏锐的眼光，容易被超前、感性的产品打动容易被超前、感性的产

91、品打动n 投资拉动作用（看重投资见效，不具备明显潜力的物业一般不会随意出手）n 生活方式：有钱无闲有钱无闲，热衷于都市化的生活方式，追求时尚也标榜时尚追求时尚也标榜时尚，视野开阔，对新鲜事物接受度较高。n 购买目的：长期投资，资产升值保值长期投资，资产升值保值体现：自身即是品位和财富符号，看重区域环境和资源的稀体现：自身即是品位和财富符号，看重区域环境和资源的稀缺性，国际化、高端与滨海重合最为理想。缺性，国际化、高端与滨海重合最为理想。财智者财智者超越标准之争超越标准之争97在本案之前在本案之前超越标准之争超越标准之争98核心竞争区域项目诉求调性一览市场映象项目产品形态形象定位总建面( (万万

92、) )容积率主要卖点浪琴湾别墅、公寓国际温泉度假村570.5海景、沙滩、园林景观、内部完善休闲娱乐配套、低容积率阳光西海岸别墅、洋房复合低密度滨海生态社区200.75海景、园林景观、内外部完善休闲娱乐配套、低容积率金色阳光公寓温泉度假酒店式公寓2.51.4海景、恒温泳池，专用金沙滩海水浴场，10000平方米的大型购物中心，10个大型特色餐厅城市海岸别墅西海岸生态人居典范170.79完善的内部配套、高品质、园林景观、低密度紫园三期花园洋房西海岸悠闲生活城邦331.2完善的内部配套、高品质、园林景观、低密度观海台别墅、公寓生态型智能化高尚社区80.86二线海景、园林景观、紧邻公园、低密度龙墅湾别墅

93、首席叠景大宅丛林温泉别墅7.70.8园林景观、完善的内外部配套观澜公寓公寓滨海生态社区7.90.92园林景观、二线海景滨海养生度假，是目前区域市场的主流诉求点！滨海养生度假，是目前区域市场的主流诉求点！超越标准之争超越标准之争99本案带来了什么本案带来了什么超越标准之争超越标准之争100n地处西海岸起步区，规划发展先行；n行政中心及总部经济基地板块，发展定位优势突出；n北临酒店、会展区，具备一定海景资源；n地块容积率偏高，未来发展偏公寓产品与目前周边市场主力存在较大差异。率先启动的，坐拥行政中心、起步率先启动的，坐拥行政中心、起步区和优质海景的公寓类物业。区和优质海景的公寓类物业。西海岸长流起

94、步区核心地段，率先启动物业，高容高密项目映像超越标准之争超越标准之争101海口港海口港/填海区填海区国贸传统中心国贸传统中心城市发展方向城市发展方向西海岸西海岸海口高端渡假区海口高端渡假区规划中的城市新核规划中的城市新核东长东长秀秀政务新区：市政府搬迁政务新区：市政府搬迁所在地所在地长流长流片区片区东海岸东海岸待开发区待开发区海甸岛海甸岛普通居住区普通居住区新新埠埠岛岛西长西长秀秀 目前已建立起高尚度假区印象，片区价值占位海口最高端，但未来片区内部将有所区分：片区价值占位海口最高端，但未来片区内部将有所区分：东长秀：东长秀：二三线项目为主的开发商主导区域，作为城市外扩西海岸首站，未来将吸引大批

95、岛内客户在此置业，形成高尚居住区高尚居住区；西长秀：西长秀：一线用地低密度开发低密度开发为主，优质海景资源吸引大批岛外客户岛外客户，未来将继续深化高档度假区价值；长流：长流：目前进行土地一级运营土地一级运营，未来市府全套机构搬迁地，但成规模项目开发尚待时日。项目地处海口最高端居住区和新兴城市核心，海口未来的对外门户。项目地处海口最高端居住区和新兴城市核心，海口未来的对外门户。海口新CBD，海口城市发展名片区域属性超越标准之争超越标准之争102供供应应核核心心西海岸楼盘多主要针对度假需求，消费别墅等大套型产品的顶级消费人群；最具湾区物业特质和起步区最先撬动市场的仅只有本案；随着长流组团的逐渐发展

96、，必将导致对象由窄众渡假人群向更为广大的居住、工作人群转变，由完全的高端化向中高端转变；本案将成为西海岸历史性地标，具本案将成为西海岸历史性地标，具备打造先进人居理念的良好条件。备打造先进人居理念的良好条件。形态属性西海岸城市化的时代标杆，城市属性变革的开端超越标准之争超越标准之争103未来的西海岸将成为海口甚至海南国际旅游岛行政经济中心，代言海口国际化、未来的西海岸将成为海口甚至海南国际旅游岛行政经济中心，代言海口国际化、城市发展的标杆。城市发展的标杆。超越标准之争超越标准之争104紧握城市发展脉搏紧握城市发展脉搏超越项目本身看项目超越项目本身看项目区域属性区域属性综合职能综合职能项目属性项

97、目属性区域城市化标杆区域城市化标杆规划属性规划属性国际化的必然性国际化的必然性海口新海口新CBDCBD国际滨海建筑群国际滨海建筑群代言城市未来代言城市未来属性价值研究属性构成超越标准之争超越标准之争105海口海口CBDCBD黄金海岸黄金海岸世界级滨海建筑群世界级滨海建筑群A复合型B可持续性E新人居形态C滨海资源D属性变革“世界级滨海世界级滨海建筑群建筑群”要素要素1、脱离传统市场，树立价值标杆！2、产品模式典型的城市标杆属性，并具备可持续发展条件！属性延伸下，区别于其他竞争对手的项目本质项目本质超越标准之争超越标准之争106都市跨界综合体的四个组成部分项目本质酒店式公寓酒店式公寓高竞争力高竞争

98、力住宅住宅行政官邸行政官邸空中别墅空中别墅产权酒店产权酒店超高层建筑超高层建筑天际会所天际会所客户的关键词客户的关键词向往或标榜高端、奢华、国际化，期望繁华向往或标榜高端、奢华、国际化，期望繁华与滨海的融合；与滨海的融合；如何通过符号和形象来体现？如何通过符号和形象来体现？海口海口CBDCBD黄金海岸黄金海岸世界级滨海建筑群世界级滨海建筑群超越标准之争超越标准之争107符号和形象的构想符号和形象的构想超越标准之争超越标准之争108核心发力点在于北部地块，但单纯的产品不能完全支撑发展项目本质发展引擎：最佳的位置，最发展引擎：最佳的位置，最具排他性的产品形式和可持具排他性的产品形式和可持续性的酒店

99、经营。续性的酒店经营。属性基础：国际、滨海、高属性基础：国际、滨海、高容、新容、新CBDCBD发展引擎发展引擎超越标准之争超越标准之争109塑造国际滨海建筑群：发扬个性，拔高调性塑造国际滨海建筑群：发扬个性，拔高调性传统开发模式传统开发模式城市边缘城市边缘高密高容产品高密高容产品形成国际多元形成国际多元利润核心：产品创新利润核心：产品创新和高附加值和高附加值发展关键：符号、特色发展关键：符号、特色从单一功能居住向国际化多元化的提升，支撑从单一功能居住向国际化多元化的提升，支撑“国际滨海建筑群国际滨海建筑群. .代言城市未来代言城市未来”的发展。的发展。通过特色塑造和调性拔高，由功能高容高密向国

100、际化递进项目本质超越标准之争超越标准之争110软件的概念演绎差异软件的概念演绎差异区域首例综合体城市化里程碑城市与环境的共融点国际、品味、趋势的代言国际化滨海居住标准，国际化滨海居住标准，全新人居范畴全新人居范畴代言未来的产品、标杆超高层、空中别墅CEO公寓、天际泳池为财智阶层群体提供的为财智阶层群体提供的国际化滨海居住平台国际化滨海居住平台形成居住文化形成居住文化以产品完成对国际化、个以产品完成对国际化、个性、城市因素、高端、品性、城市因素、高端、品质的整合质的整合特特 色色 化化 ：国国 际际 滨滨 海海 生生 活活 哲哲 学学硬件的直接差异硬件的直接差异创创 新新 化化 ：国国 际际 滨

101、滨 海海 建建 筑筑 群群项目开发模式的构想项目本质形成独特的竞争标准形成独特的竞争标准超越标准之争超越标准之争111一个核心一个核心+ +两个支点两个支点+ +一条主线一条主线一个核心：一个核心： 黄金海岸黄金海岸世界级滨海建筑群世界级滨海建筑群两个支点：低碳绿色建筑两个支点：低碳绿色建筑+ +国际滨海建筑群国际滨海建筑群一条主线：国际化滨海生活哲学一条主线：国际化滨海生活哲学项目开发模式的构想项目本质超越标准之争超越标准之争112支点支点1 1：低碳绿色建筑：低碳绿色建筑超越标准之争超越标准之争113n哥本哈根世界气候大会再一次将全球低碳、减排、绿色的旗帜高高举起，响应号召，在标准上实现国

102、际接轨和领先，成为中国的“绿色”倡导者；n两会“一号提案”聚焦低碳经济，创新性地提出，要“将中国特色低碳发展道路确定为经济社会发展的重大战略”。低碳住宅低碳住宅由此可见，低碳生活将是社会发展的热点及新趋势。同时万科、北京当代节能置业等行业领先企业在低碳住宅的尝试中大获成功，本项目作为海口乃至海南高端国际化物业，低碳将是衡量项目发展的重要标准之一。因此，本项目物业发展标准是：构建低碳绿色、高尚滨海生活模式构建低碳绿色、高尚滨海生活模式超越标准之争超越标准之争114低碳住宅系统低碳住宅系统 2 2地源热泵技术系统地源热泵技术系统吸尘排污系统吸尘排污系统 严密外窗系统严密外窗系统 隔音降噪系统隔音降

103、噪系统 新风系统新风系统 混凝土顶棚辐射混凝土顶棚辐射制冷制热系统制冷制热系统 南京朗诗国际街区：南京朗诗国际街区：“恒温、恒湿、恒氧恒温、恒湿、恒氧”住宅住宅3 34 41 15 5典型案例典型案例超越标准之争超越标准之争115本项目低碳节能发展建议本项目低碳节能发展建议低碳低碳照明、线路、建筑和装饰材质上的低碳运用，提高建筑材料和构件的工业化产品使用率，提高建筑寿命；节能节能外墙保温系统、外窗保温体统、绿色低能耗通风系统、新风系统热回收、高层高位水箱联合叠压供水系统、节能电梯等；可再生资源可再生资源海南独特的太阳能和地源热泵的运用，垃圾分类处理，雨水和中水的回收利用等。立体绿化立体绿化构建

104、地面、垂直、屋顶全方位的绿化生态空间超越标准之争超越标准之争116低碳住宅：可再生资源利用，风能及太阳能的利用低碳住宅：可再生资源利用，风能及太阳能的利用风能、太阳能路灯，不仅节能减排，也风能、太阳能路灯，不仅节能减排，也将是一道亮丽的风景线。将是一道亮丽的风景线。超越标准之争超越标准之争117运用地源热泵技术系统，采用埋设垂直管、水平管或向地表水抛设管路等多种方式，直接从浅层常温土壤提取能量，供室内使用。冬季将地热能传递转移到需要采暖的建筑物内，夏季将建筑物内的热量通过热泵机组传递散失到地表浅层中。低碳住宅：地源热泵系统调节室温，实现恒温恒湿恒氧低碳住宅：地源热泵系统调节室温，实现恒温恒湿恒

105、氧超越标准之争超越标准之争118节能电梯工作原理为电梯轿厢升降时可以把动能转化为电能，然后再将电能转化为动能，能量循环使用。低碳住宅：节能电梯，可节约用电低碳住宅：节能电梯，可节约用电20-30%超越标准之争超越标准之争119低碳住宅：立体绿化（屋顶、垂直、架空层绿化）低碳住宅：立体绿化（屋顶、垂直、架空层绿化）超越标准之争超越标准之争120支点支点2 2：国际滨海建筑群：国际滨海建筑群超越标准之争超越标准之争121海南高层豪宅的领导者：空中别墅 空中别墅发源于美国,称为“penthouse或sky villa”,核心理念源于美国的便捷、舒适、休闲、健康的生活方式。它代表了社会精英和中高产阶层

106、对生活品质的极致享受，它强调产品符合别墅的基本要求，即全景观。城市空中别墅相对一般的高档住宅而言，类似电视中的液晶。超越标准之争超越标准之争122SKY VILLASKY VILLA6大独有优势区别于传统别墅和高档住宅n舒适性舒适性采光通风如同叠加别墅或花园洋房，南北通，客厅、主卧尺度逼近别墅；n纯粹性纯粹性相对传统高档住宅，入住人群品味、眼界、层次更高；n多功能多功能户型内部变换灵活或高赠送；n稀缺性稀缺性空中别墅在属性上一般兼容城市核心和稀缺自然资源于一体，结合其极具个性的产品，往往在一个城市中无法再度复制；n私密性私密性空中自成一体，没有建筑压力，无法窥探；n安全性安全性相对独立别墅的单

107、独居住，其统一安防可靠性更强。中国空中别墅于中国空中别墅于20002000年前后出现于北京，第一个将这种产品引入北京的是清芷园。年前后出现于北京，第一个将这种产品引入北京的是清芷园。20002000年年3 3月，广州新理想华庭中的一套空中别墅面积达到月，广州新理想华庭中的一套空中别墅面积达到11461146平方米，被评为平方米，被评为“大世界吉尼斯之最大世界吉尼斯之最”。而其后，中国第一商城建成了。而其后，中国第一商城建成了16001600平方米的空中别墅，上平方米的空中别墅，上下共下共4 4层，有独立的电梯厅直通别墅，标价是层，有独立的电梯厅直通别墅，标价是1.51.5亿元人民币。亿元人民币

108、。超越标准之争超越标准之争123空中院落生活空中院落生活在有限的空间里创造具有“生长性”和“可转换”的空间多元形态，具有绝对的颠覆性和原创精神空中别墅思路一空中别墅思路一“三宅一生三宅一生”超越标准之争超越标准之争124四房两厅三卫n建筑面积130平米；n扩展面积245平米。超越标准之争超越标准之争125空中别墅思路二空中别墅思路二“360360度全景墅度全景墅”空中的别墅生活空中的别墅生活奢侈的尺度是唯一标准，一户一层，打破海南高层豪宅的人居范畴，具有绝对的颠覆性和原创精神超越标准之争超越标准之争126海南高层豪宅的领导者：CEO公寓 CEO公寓，商务与居住的完美结合。大致可分为大型CEO公

109、寓，和休闲CEO公寓。CEO公寓，着力在企业的公关政务接待和企业度假会议等需求，对产品进行特别的设计，为企业塑造出良好的形象展示功能，同时对项目面积进行合理分割，满足不同企业的需求。超越标准之争超越标准之争127CEO公寓除了具备豪宅的品质和功能，同时还需具备商务功能，如前台接待、独立会议室洽谈空间、独立办公室，及专属酒柜的产品陈列。CEOCEO公寓公寓超越标准之争超越标准之争128180m2CEOCEO公寓公寓& &行政官邸行政官邸360m2超越标准之争超越标准之争129180m2CEOCEO公寓公寓& &行政官邸行政官邸超越标准之争超越标准之争130海南高层豪宅的代言人：超高层地标n超高层

110、价值=地标性建筑+区域+景观+细节元素n“高层建筑”英语称high-rise或tall Building，德语为“凌厦”Wolkenkratzer，它们以不同的意味来表达接近高空的含意。n超高层的建筑形态是现代的，是一个兼收并蓄的过程，因此它是国际的国际的视野、国际的精神、国际的客户。超越标准之争超越标准之争131超高层客户超高层客户用“品味”这样的抽象概念进行划分超高层住宅的客户很难，用“年龄”来划分也未必准确，但他们有一个共同点就是：具有国际化视野，能够接受新鲜事物，需要社会认同他们的地位及价值。对他们来说，买的已不仅仅是居所，更是他们的名片，他用自己占据的土地价值、房子的价值来宣告他自身

111、的价值。如何打造超高层如何打造超高层针对这些客户的诉求，在产品设计上要采取一些手段，使超高层豪宅让客户觉得物有所值，至物超所值，豪华看得见，满足住户的心理需求和豪宅认同感。如立面采用高级石材并且大面积地使用具有水晶质感的玻璃幕墙，注重入户方式（豪华酒店式大堂、指纹操控的高速电梯直接入户等）、形态组合（几个单元并联在一起，外挑入户酒店式大堂，彰显尊贵气度），配置可以俯瞰繁华的空中会所，并为客户提供个性化贴身服务，树立项目在高端客户小众圈子集体认同与价值实现。超高层标杆对于本案的意义超高层标杆对于本案的意义超高层的发展，为项目拔高形象高度和市场地位，形成区别于区域传统高端超高层的发展，为项目拔高形

112、象高度和市场地位，形成区别于区域传统高端物业，以国际名片和城市符号展示为主题。物业，以国际名片和城市符号展示为主题。超越标准之争超越标准之争132设计要点设计要点: :超高层超高层关键点：结合最优质地段关键点：结合最优质地段和最优质资源塑造一个和最优质资源塑造一个单体标杆单体标杆建筑类型建筑类型-保保障障150150米米的的建建筑筑高高度度，以以现现代代感感、国国际际感感强强烈烈的的立立面面线线条条，整整洁洁大大气气，超超高高层层建建筑筑的的昭昭示示性性结结合合外外部部高高质质素素材材料料，将将楼楼体体塑塑造造成成为为区区域域内内的的第第一一标标志志性性建筑，代言海口未来。建筑，代言海口未来。

113、同同时时，面面积积的的大大量量集集中中，也也为为项项目的景观塑造提供了更多的资源。目的景观塑造提供了更多的资源。超越标准之争超越标准之争133超高层底部：五星级产权式酒店n通过产权式酒店，解决超高层公摊大的矛盾，同时丰富项目产品类型；n引进国际知名酒店管理公司，打造五星级酒店，提升项目整体价值；n产权式酒店为可经营物业，在为公司创造更多利润的同时也提升了公司品牌价值。产产权权式式酒酒店店超越标准之争超越标准之争134形象的塑造形象的塑造超越标准之争超越标准之争135一、特色产品一、特色产品二、个性符号二、个性符号五、前景巨大五、前景巨大三、高端形象三、高端形象四、环境良好四、环境良好价值标准的

114、构成价值标准的构成找到项目价值特征/本质（features）竞争的优势属性(advantages)给客户的利益(benefit)追求的城市平台未来城市热点先进人居模式升值前景无法复制要求的环境生活周边自然环境突出国际化自然纯粹特色服务差异的西海岸市场产品度假度假生活本项目产品稀缺/创新共同价值观的形成项目未来价值标准的引导模型项目未来价值标准的引导模型n属性引导：属性引导：兼容自然环境和都市生活，具有高度发展性的国际化滨海建筑群n利益引导：利益引导：初期控制置业门槛、创新型产品、价值标杆、唯一性国际化产品n本质引导：本质引导：高赠送、低总价、资产保值、容易变现超越标准之争超越标准之争136EA

115、CH PERSOS CIRDEEACH PERSOS CIRDE人人都有个小圈子人人都有个小圈子不同的人有不同的圈子，不同的圈子里有不一样的人生。国际滨海生活哲学国际滨海生活哲学站在国际化的前沿，享受生活站在国际化的前沿，享受生活MASTER THE FASHIONMASTER THE FASHION真正的流行，是自己的身影和品味，无法被人抄袭。WIFIWIFI社区社区+ +空中别墅空中别墅+CEO+CEO公寓，时尚和品味的表征，无公寓，时尚和品味的表征，无法被复制，也无法被模仿。法被复制，也无法被模仿。超越标准之争超越标准之争137DESIGN LIFEDESIGN LIFE有设计的人生有设

116、计的人生如果人生是一次旅行，那计划就是旅行攻略有设计的人生，会少些弯路产品兼顾投资潜力和奢居生活，这笔产品兼顾投资潜力和奢居生活，这笔支出必须效益最大支出必须效益最大FACE AND FIND YOURSELFFACE AND FIND YOURSELF要面子和找自己要面子和找自己场面、情面、体面，这些得花多少钱？在城市梦想里找到自己的位置得花多少钱？坚持国际化的视野与标准！人以海景为资源，我以创新为素质，打造海口第一个比肩人以海景为资源，我以创新为素质，打造海口第一个比肩全球标准的标杆物业全球标准的标杆物业国际化标准，潜力无限国际化标准，潜力无限超越标准之争超越标准之争138LIVE A C

117、ALM LIFELIVE A CALM LIFE活得从容活得从容从容是一种境界，是财富背后的淡定CEOCEO公寓公寓/CEO/CEO官邸，高端量身定制化产品，官邸，高端量身定制化产品，是您身份尊贵的标签和符合。是您身份尊贵的标签和符合。LOVE IS ANSWERLOVE IS ANSWER爱是唯一爱是唯一大海，蔚蓝、纯真、包容、恒久。一次旅行、一缕阳光、一片大海，给予的不仅仅是一次旅行，更是唯一的爱。国际化酒店式公寓，专属化酒店管理，投国际化酒店式公寓，专属化酒店管理，投资兼顾度假，一次投入永恒收益。资兼顾度假，一次投入永恒收益。超越标准之争超越标准之争139RESPONSIBLERESPO

118、NSIBLE有责任有责任在彻夜不息的繁华里，给所爱的人一个完美的家。ORIGINALLY INVARIABLEORIGINALLY INVARIABLE不变的本真不变的本真事业、家庭、交际，变的是城市的主题，不变才是自己的主题。与自己匹配的内涵和气质，给自与自己匹配的内涵和气质，给自己更好的生活，才是不变的本真己更好的生活，才是不变的本真置业是一种行为置业是一种行为, ,也是责任也是责任, ,要考虑方方面面要考虑方方面面, ,而而不仅仅只是交通、地段、景观等等不仅仅只是交通、地段、景观等等超越标准之争超越标准之争140整体形象定位整体形象定位一种完全区别于市场普通住宅的居住文化；一种完全区别于

119、市场普通住宅的居住文化；一种领先，具有示范效应的生活哲学；一种领先，具有示范效应的生活哲学；一个代表一个代表“海口城市化国际化海口城市化国际化”的区域标杆和典范；的区域标杆和典范；案名建议：案名建议： 绿岛绿岛1 1号号超越标准之争超越标准之争141简单，容易理解，也不失格调简单，容易理解，也不失格调引领一种全新的居住范畴引领一种全新的居住范畴我们的主题概念应体现出先进、理想和完美，别有韵味我们的主题概念应体现出先进、理想和完美，别有韵味国际滨海生活哲学国际滨海生活哲学项目核心概念主张项目核心概念主张超越标准之争超越标准之争142都市跨界生活哲学报告框架超越标准之争报告框架Chapter 1机

120、遇Chapter 2竞争模式借鉴Chapter 3项目发展模式构想Chapter 4Chapter 4物业发展的演绎物业发展的演绎市场上各种现象的分析引出项目最初的思考。基于自身条件，从成功的竞争模式中寻找突破点如何成为补缺者如何成为挑战者规划规划 户型户型 配套配套 园林园林 超越标准之争超越标准之争143超越标准即是把握设计细节超越标准即是把握设计细节 标准只是一个通用的、起码的、最低的要求。标准往往不能表达细节的，而细节可以基于标准而超越标准，在标准约束之外构成产品真正的内在和外在的素质，只有关注设计细节才能超越标准。 超越标准之争我们要把握的两个设计细节居住需求空间心理需求空间法国著名

121、作家雨果说过：“比海洋大的是更广阔宇宙，比宇宙更广阔的是思想。” 有形无形超越标准之争超越标准之争144超越标准即是突出个性超越标准即是突出个性 豪宅是住宅文化分级的极品。其占有的山、水、有充裕的空间、有独立的自然环境等。伴随的独立因素比起其他产品必然会产生更多的个性特征。再加上业主的自身背景溶入以及业主思想意识的空间渗透房子原先的文化定义和业主的选择定位，更加突出了空间发展的个性化趋势 。居住需求空间居住需求空间超越标准之争超越标准之争145n 空间独特的建筑原形态。 n 思想境界的表述。n 文化层次的体现。n 性格爱好的体现。 n 设计师自身的资历和整体把握。个性空间表述个性空间表述 5

122、5个特征个特征 超越标准之争超越标准之争146超越标准即是把握设计细节 标准只是一个通用的、起码的、最低的要求。标准往往不能表达细节的，而细节可以基于标准而超越标准，在标准约束之外构成产品真正的内在和外在的素质，只有关注设计细节才能超越标准。 超越标准之争我们要把握的两个设计细节居住需求空间心理需求空间法国著名作家雨果说过：“比海洋大的是更广阔宇宙，比宇宙更广阔的是思想。” 有形无形超越标准之争超越标准之争147心理需求空间心理需求空间超越标准即是把握细节与感受超越标准即是把握细节与感受园林园林公共空间公共空间立面创新立面创新室内品质室内品质五五KPIKPI会所会所n看得见的地方多投入，看看得

123、见的地方多投入，看不见的地方少投入；不见的地方少投入；n保障品质下的成本控制就保障品质下的成本控制就是盈利。是盈利。超越标准之争超越标准之争148A 立面创新要求能体现城市地标项目特色，且吻合城市新要求能体现城市地标项目特色，且吻合城市新CBDCBD的国的国际、时尚和滨海物业的浪漫格调际、时尚和滨海物业的浪漫格调超越标准之争超越标准之争149A 立面创新要求整合环保居住科技，实现价值内涵和设计属性上的要求整合环保居住科技，实现价值内涵和设计属性上的超前突破超前突破生物气候缓冲生物气候缓冲层层超越标准之争超越标准之争150A 立面创新干挂石材：超高层产品干挂石材，提升项目品质。干挂石材：超高层产

124、品干挂石材，提升项目品质。超越标准之争超越标准之争151n园林风格：热带水园林热带水园林n概念主题：水，趣味n设计要点：水系和节点水景贯穿整个项目，结合大量创意公共用品或雕塑，引入趣味元素园林建议园林建议水主题生态水主题生态水主题生态水主题生态 趣味园林趣味园林趣味园林趣味园林n n水主题水主题水主题水主题以水系为园林景观核心以水系为园林景观核心以水系为园林景观核心以水系为园林景观核心+ + + +市政公园的联动市政公园的联动市政公园的联动市政公园的联动n n趣趣趣趣味味味味通通通通过过过过大大大大量量量量雕雕雕雕塑塑塑塑、功功功功能能能能空空空空间间间间、温温温温泉泉泉泉泡泡泡泡池池池池等等

125、等等元元元元素素素素来来来来表达表达表达表达n本项目地势规整平坦，架空后可形成中央园林，地块有海景，适合内部水系造景设计。水景在各期形成多个分主题，结合创意元素，形成全新感受。后现代水主题趣味园林后现代水主题趣味园林B 园林创新超越标准之争超越标准之争152平台下为“两纵八横”的市政交通系统，汽车在平台下行驶，可直达地下车库，平台之上是一个由绿化、水池、广场、雕塑构成的立体绿化体系，人车100%分流。平台下平台下平台上平台上设计要点设计要点: :大平台人车分流大平台人车分流关键点：打造大规模生态中庭关键点：打造大规模生态中庭 为大幅提升附加值为大幅提升附加值和项目品质形象奠定了基础。和项目品质

126、形象奠定了基础。超越标准之争超越标准之争153水主题水主题形成园林主题形成园林主题表现形式：多形式、浅水量n叠水；n无边界泳池；n小瀑布；n溪流；n水贯穿整个园林。超越标准之争超越标准之争154超越标准之争超越标准之争155水主题水主题温泉泡池丰富主题，体现乐趣温泉泡池丰富主题，体现乐趣n结合海口地方条件，地下温泉接进园林；n在会所或园林露天设置温泉泡池；n多数量，小面积；n温泉溪流与泡池结合，成为互动景观；超越标准之争超越标准之争156趣味元素趣味元素提升园林内涵提升园林内涵n从深圳、广州等地收集学生的创意作品；n在作品上装铭牌，注明出处、名称；n多数量，主题突出，品位高尚；n形式不限，控制

127、体积；超越标准之争超越标准之争157场所精神的塑造场所精神的塑造时尚时尚WIFIWIFI全覆盖全覆盖整个社区开通免费无线上网功能，打造无线WIFI社区超越标准之争超越标准之争158特色会所特色会所1 1：CEOCEO会所（会所（30003000平米）（先期作为营销中心）平米）（先期作为营销中心）2. 2. 双会所配套：特色会所一双会所配套：特色会所一C 会所配备提倡的崭新的生活概念 CEO Living CEO Living （行政总裁家居）（行政总裁家居） 是专为商界高尚精英度身而设的在豪华会所的设置上，在提供传播全面资讯的 CNN 新闻网络上都体现了这一理念会所外景及园艺花园时尚的 CEO

128、 Living与资讯息息相关，因此在CNN Lounge內摆放了多达 100 部电视，提供 CNN2 個直播新闻频道、 6 个特备节目及 过去 25 年的经典节目。突出项目高端调性，迎合海口国际旅游岛经济政治中心属性超越标准之争超越标准之争159超高层顶层高级餐饮会所（2000平米）空中顶层高级会所摩天会所：拥有无敌景观视野，配套顶级豪华，结合品牌餐饮，完全体现了顶级高尚生活C 会所配备2. 2. 双会所配套：特色会所二双会所配套：特色会所二n国内顶级餐饮或休闲会所：LAN CLUB、名流等或国际二线餐饮/休闲品牌；n联合强势品牌来实现成本控制。超越标准之争超越标准之争160CEO公寓及行政官

129、邸天际泳池C 会所配备2. 2. 双会所配套：特色会所二双会所配套：特色会所二天际泳池作为行政公馆和天际泳池作为行政公馆和CEO公寓的必备配公寓的必备配套，弥补了项目非一线海景的弱势，同时也套，弥补了项目非一线海景的弱势，同时也是提升项目高端品质的一大亮点。是提升项目高端品质的一大亮点。超越标准之争超越标准之争161项目层高装修及材质顶级城市公寓豪宅凯旋会14米四星级酒店装修标准天玺10米豪华格调；名厂顶级用料及豪华设备(包括Bulthaup、Miele及Sub-Zero等)，使用钻石式玻璃幕墙，施华洛斯奇水晶灯饰柏悦居12米世界著名设计师John C. Portman设计，选用高档石材、木材

130、、地毯等装修材料，配以国际级水准的家具、灯具、雕塑和配饰。所有材料均为环保产品类城市公寓豪宅幸福里9米 法国木纹石墙、白洞石墙面、水晶吊灯、镜刚片巨型雕塑、电梯间采用黑镜钢、樱桃木饰面深圳顶级高层豪宅香蜜湖一号 9米进口玻璃大门、高档大理石两头镶金门把手，大型铸铁门檐、高档大理石外包门框；高档石材石砖拼花、进口地毯；天花灯箱设计、大型水晶吊灯，高档家私、配饰、鲜花；金属质感信报箱 D 公共空间公共空间打造原则：看得见的地方多投入，看不见的地公共空间打造原则：看得见的地方多投入，看不见的地方少投入方少投入看得见的地方：看得见的地方：大堂大堂/ /电梯间电梯间层高层高/ /材质材质/ /装饰装饰/

131、 /细节细节超越标准之争超越标准之争162特色公共空间打造：特色公共空间打造：大堂奢华优雅的极致化大堂奢华优雅的极致化特点：大堂装饰水晶灯饰及大理石特点：大堂装饰水晶灯饰及大理石通过水晶灯饰及大理石的装通过水晶灯饰及大理石的装饰，凸显尊贵感，打造豪宅饰，凸显尊贵感，打造豪宅的标签。的标签。超越标准之争超越标准之争163用贝壳打造的电梯用贝壳打造的电梯墙面、精致、品质墙面、精致、品质体现豪宅价值体现豪宅价值石材拼花地面，品质石材拼花地面，品质中体现一份精致，更中体现一份精致，更突显了项目华贵的气突显了项目华贵的气质质用标识的细节，打造豪宅的符号特点：高品质材质，细节处理特点：高品质材质，细节处理

132、特色公共空间打造：特色公共空间打造：电梯间和通道奢华优雅的极致化电梯间和通道奢华优雅的极致化超越标准之争超越标准之争164E 室内品质室内品质打造原则：室内品质打造原则：主要针对度假公寓类产品主要针对度假公寓类产品，一切以，一切以强化溢价能力为核心强化溢价能力为核心强化溢价强化溢价= =可销售：精装修可销售：精装修+ +智能化智能化n精装修要求：精装修要求：做实2000元/平米标准，全屋世界二线名牌（如TOTO等），赠送空调等部分家电；n智能化要求：智能化要求：智能锁、食物处理器、LOW-E玻璃、智能外遮阳系统、中央吸尘、新风系统等。超越标准之争超越标准之争165超越心理需求空间超越心理需求空

133、间超越标准支点超越标准支点2 2园林打造园林打造立面创新立面创新会所打造会所打造要求能体现城市地标项目特色，且吻合城市新CBD的国际、时尚和滨海物业的浪漫格调超越标准超越标准公共空间公共空间以打造主题式风格为主，现代风格水主题创意园林品质化发展，内涵、个性、趣味、品味和品质并重。室内品质室内品质双会所：通过CEO特色高端会所服务功能来体现私享的尊贵，超高层主题餐饮会所体现国际化，实现品牌强强联合。看得见的地方多投入，大堂层高在10米左右，豪华的装修体现档次，电梯间等通过高品质材料、细节处理来打造豪宅标签要求整合环保居住科技，实现价值内涵和设计属性上的超前突破标杆公寓高标准精装修，同时加入大量品质化居住科技元素，打造高度溢价能力超越标准之争超越标准之争166深圳同致行顾问深圳同致行顾问2010.03.192010.03.19You enjoy.We serve. 谢谢聆听！谢谢聆听！