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2、地产经纪有限公司SWOTSWOT分析的方法分析的方法SWOTSWOT分析分析SWOTSWOT分别代表：分别代表：strengthsstrengths（优势）、（优势）、weaknessesweaknesses（劣势）、（劣势）、opportunities(opportunities(机会机会) )、threatsthreats（威胁）。（威胁）。SWOTSWOT分析通过对分析通过对项目（放在市项目（放在市场中）的场中）的优势、劣势、机会和威优势、劣势、机会和威胁的加以综合评估与分析得出结胁的加以综合评估与分析得出结论论，然后再调整，然后再调整项目项目资源及资源及项目项目策略，来达成策略，来达成
3、项目项目的目标。的目标。机会机会opportunitiesopportunities威胁威胁threatsthreats优势优势strengthsstrengths劣势劣势weaknessesweaknesses利用优势利用优势把握机会把握机会规避劣势规避劣势把握机会把握机会利用优势利用优势避开威胁避开威胁规避劣势规避劣势避开威胁避开威胁上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司用用SWOTSWOT分析恒大雅苑分析恒大雅苑上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司第二部分第二部分 恒大雅苑竞争楼盘分析恒大雅苑竞争楼盘分析上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经
4、纪有限公司竞案楼盘分布竞案楼盘分布藏珑湖景毛坯均价：6200元/圣爵菲斯4900-5500元/财富名园毛坯均价：4750元/起价：4100元/长大卧虎毛坯均价：4500元/起价：4300元/威尔士春天毛坯均价：4300元/售罄，二期7月后推出华润凤凰城毛坯均价：4350元/起价：4000元/第一湾均价：5400元/ 湘江世纪城毛坯均价：5500元/起价：5200元/山水湾 毛坯均价：3500元/恒基凯旋门5号楼均价：4300元/恒大雅苑恒大雅苑上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司万家万家丽北板北板块楼盘名称楼盘地址开发商物业类型均价（元/平米）销售情况客户来源愿景.山水湾长
5、沙市万家丽北路湖南致盛愿景房地产开发有限公司 联排、洋房、高层4000元/平米4月底项目5期蓄客，预计7月开盘（400套）。14期均已售罄，整体销售量去化75%。主要为国防科大教师人员、广电中心工作人员、万家丽路沿线客户，星沙范围客户较少红树湾长沙市南北主干道火星北路与湘龙路交汇处，湖南省机电职业技术学院旁边湖南华能房地产开发有限公司小高层3700 元/平米1套现房148，17、13、14楼在售，所剩房源不足50套。周边学校老师购买较多，特别是机电职院的老师，万家丽路沿线为主郡原.居里长沙县城东北，潇湘西路以南，西接建设中的万家丽北路浙江郡原房地产投资有限公司 洋房.高层5500元/平米 5月
6、开盘，39套房源，现阶段销售率近70%。开福区、芙蓉区改善自住型客户圆梦.完美生活长沙市万家丽北路与潇湘西路交汇处 长沙圆梦房地产开发有限公司 小高层3100元平米5、6号楼基本售完，4号楼房源不足40套。万家丽路沿线客户为主导世景华庭万家丽北路与潇湘西路交汇处 湖南世景置业有限公司 小高层高层3300元/平米 158中间套剩16套，其余全部售完万家丽路沿线客户为主导，部分星沙客户万丽景园长沙县星沙镇土桥村 长沙瑞海置业有限公司 小高层售完 售完万家丽路沿线客户为主导楼盘统计表楼盘统计表上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司星沙板星沙板块楼盘名称楼盘地址开发商物业类型均价（元
7、/平米）销售情况客户来源爱琴海岸星沙镇滨湖路南、东一线西湖南博隆置业发展有限公司 普通住宅,高层4000元/平米预计推出6、7号栋，共约224套，其中6、7号栋各约112套，预计上市时间为2010年9月；价格预计4000元/平米。星沙当地客户为主华润凤凰城星沙大道与望仙路交汇处华润置地高层4300 元/平米一期开盘时间：08年9月20日，目前已交房，二期10年4月左右推9#、10#70%星沙本地，长沙、省内、外地各占10%尚城长沙经济开发区南山路2号湖南汇坤投资置业有限公司.高层4350元/平米 尾盘外地投资客为主恒基凯旋门星沙开元路与东四线交汇处西北角恒基兆业地产有限公司高层,小高层,多层4
8、900元平米恒基凯旋门5号栋王座 10年1月22日开盘； 去化93%。星沙当地的事企业单位中高层领导、政府官员、成功星沙商人幸福里开元西路长沙星河苑房地产开发有限公司 小高层高层4000元/平米 幸福里润城目前在售83-150平米的两房至四房，均价4000-4200元/平米。三期VIP认购中，98折优惠。星沙客户主导楼盘统计表楼盘统计表上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司金金鹰月湖板月湖板块楼盘名称楼盘地址开发商物业类型均价（元/平米）销售情况客户来源藏珑湖上国际花园车站北路与浏阳河交汇处长沙双瑞房地产开发有限公司 联排、洋房、高层湖景：6800元/平米；非湖景：4800元
9、/平米5月将推出新房源，目前销售房源仅剩余150套左客户有一定区域性，集中在广电、科大、各大市场（南湖、马王堆、万家丽、高桥）、中央区中高层管理人员长大卧虎长沙市开福区万家丽北路2段368号湖南长大房地产开发有限公司小高层，高层均价4500元/平米一期售罄区域性强，集中在广电等企事业单位及原有社区内，威尔士春天开福区万家丽北路二段湖南省友联置业有限公司高层均价4300元/平米一期售罄万家丽北路原住民及周边单位客户财富名园开福万家丽北路二段18号（西湖楼西边）长沙理想房地产开发有限公司小高层，高层均价4750元/平米目前在售为一期1、2、5、7栋.一期4、6号栋预计在6月份推出长沙大学、长沙大学
10、附中、广电等单位职工，及当地原住民第一湾车站北路与浏阳河交汇处湖南富湘地产小高层5000 元/平米3房、4房产品都还有，现在剩余房源约800套。区域性强，集中在四方坪企事业单位及原有社区内，如国防科大、科大家园、水木轩等。楼盘统计表楼盘统计表上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司物业类型物业类型高层、别墅热线电话热线电话0731-82638888开发商开发商长沙双瑞房地产开发有限公司地理位置地理位置长沙市开福区洪山路188号代理商代理商合富辉煌占地面积占地面积(亩亩)500建筑面积建筑面积(万万)54容积率容积率1.85规划总套数规划总套数2185累计销售套数累计销售套数16
11、78开盘时间开盘时间2009/4/1项目介绍项目介绍项目位于长沙市开福区，紧邻国家级长沙经济技术开发区，东临火星大道，靠近长沙世界之窗和湖南广电中心，北临工程兵大道，与长沙大学对望，西南与月湖公园融为一体，连接浏阳河风光带，南有319国道城区段与城市主干道相连。项目区域交通便捷，区位优势明显，自然环境优越，将成为集文化丶教育丶高科技丶商贸丶居住一体化的综合性区域。项目总占地面积为1500亩，首期开发的第一地块占地面积约为500亩，总用地面积为307300平方米，总建筑面积460160.15平方米。项目定位为中高档生态住宅，建设内容主要包括独栋别墅丶双拼别墅丶花园洋房丶高层住宅丶商务楼，会所丶星
12、级酒店以及与之配套的综合性服务设施，金融商业，文化娱乐，社会服务，市政公用设施等，其中一期以带电梯高层丶花园洋房为主和部分独栋别墅和联排别墅，二期以高层和小高层为主。配套设施配套设施公园：月湖公园学校：长沙大学丶长沙大学附中商场：毛家桥水果市场丶麦德龙超市医院：163医院银行：建设银行丶工商银行其他：会展中心丶金鹰影视城销售动态销售动态项目二期在4月24日加推2栋33层高层，2梯2户结构，共110套房源，168-180平米大三房和四房户型。开盘前蓄客约120余人，但开盘当天到场人数不到60人，现场人气不足略显冷清，最终签约34套；开盘过后，陆续销售了6套。重点竞争楼盘重点竞争楼盘 藏藏 珑珑
13、上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司重点竞争楼盘重点竞争楼盘优势：优势：1.1.半岛豪宅，长沙首席国际湖居半岛豪宅，长沙首席国际湖居2.2.项目西南面环境优越，面朝月湖公园项目西南面环境优越，面朝月湖公园 3.3.物业形态多样，别墅、洋房、高层、小高物业形态多样，别墅、洋房、高层、小高层等层等劣势：劣势：1.1.目前交通不便目前交通不便 2.2.项目周边生活配套不完善项目周边生活配套不完善 3.3.单价高、面积大，总价较高，客户群体有局单价高、面积大，总价较高，客户群体有局限性限性 藏藏 珑珑 上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司长大卧虎长大卧虎物业类型
14、物业类型小高层，高层热线电话热线电话84692555开发商开发商湖南长大房地产开发有限公司地理位置地理位置长沙市开福区万家丽北路2段368号代理商代理商自销占地面积占地面积(亩亩)115建筑面积建筑面积()21万容积率容积率2.9规划总套数规划总套数累计销售套数累计销售套数591开盘时间开盘时间2008/10/28项目介绍项目介绍位于长沙市万家丽北路与阳光路交汇处西南角，东临万家丽北路，西接规划中的月岛公园，南距新修的浏阳河大桥仅500米，北离月湖公园1100米。该项目不仅交通便捷，并凭借倚靠的数百亩月岛公园，拥有着无以伦比的自然生态环境。配套设施配套设施商业：麦德龙超市，马王堆市场金融：建设
15、银行工商银行中小学：马栏山小学，长沙大学附中医疗：利兹医院解放军163医院，马王堆医院交通出行：701158122区内配套：会所，幼儿园销售动态销售动态一期仅剩少量51-55平方米的一房和164-178平方米的四房，二期预计在2010年底至2011年初开盘。重点竞争楼盘重点竞争楼盘上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司长大卧虎长大卧虎重点竞争楼盘重点竞争楼盘优势：1.临城市主干道，交通便捷2.邻月湖和金鹰影视文化城，自然环境优，文化娱乐配套多劣势：所处板块处于发展期，商业生活配套不够完善上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司威尔士春天威尔士春天物业类型物业类
16、型高层热线电话热线电话82233555开发商开发商湖南省友联置业有限公司地理位置地理位置开福区万家丽北路二段代理商代理商自销占地面积占地面积(亩亩)141.32建筑面积建筑面积()360000容积率容积率3.5规划总套数规划总套数633累计销售套数累计销售套数602开盘时间开盘时间2009/4/18项目介绍项目介绍是由浙商背景的湖南友联置业有限公司斥巨资精心打造的公园（PARKHOUSE）文化物业，总建筑面积达36万平米。项目位于万家丽北路与匍园路交汇处东南角，分两期开发，一期由1、2、3、4共四栋高层组成，二期共7栋高层，另规划有幼儿园、会所及商业街配套设施配套设施商业：麦德龙超市，马王堆市
17、场金融：建设银行工商银行中小学：马栏山小学，长沙大学附中医疗：利兹医院解放军163医院，马王堆医院交通出行：704、701、158、122、915等多条公交线路途经区内配套：会所销售动态销售动态一期4栋均已主体完工，在进行外装修及内装修，2011年4月前可交房，目前一期已售罄，成交价格在3800-5300元/平方米之间。二期根据工程进展情况预计在2010年下半年推出。重点竞争楼盘重点竞争楼盘上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司优势：优势：1.新古典主义的建筑风格新古典主义的建筑风格2.近近3万平米的超大英式中心园林、万平米的超大英式中心园林、130米米超宽栋距超宽栋距3.拥
18、有国家专利申请号的创新户型拥有国家专利申请号的创新户型劣势：劣势：1.公共交通及周边配套有所欠缺，发展不够成公共交通及周边配套有所欠缺，发展不够成熟熟2.目前周边居住氛围较差。目前周边居住氛围较差。重点竞争楼盘重点竞争楼盘上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司财富名园财富名园物业类型物业类型小高层，高层热线电话热线电话84919688开发商开发商长沙理想房地产开发有限公司地理位置地理位置开福万家丽北路二段18号（西湖楼西边）代理商代理商自销占地面积占地面积(亩亩)200建筑面积建筑面积()500000容积率容积率3.2规划总套数规划总套数3000累计销售套数累计销售套数261
19、开盘时间开盘时间2009/12/17项目介绍项目介绍目位于万家丽北路与三一大道交汇处，毗邻省国际会展中心、省广电中心、世界之窗和海底世界，人文资源丰富。交通便利，十余条快速公交线路从项目四周经过，给您的出行带来无忧与便捷。10分钟直达火车站，15分钟抵五一商圈、东塘商圈，到黄花国际机场亦只需20余分钟。本项目占地200余亩,总建筑面积50万平方米，共24栋建筑，严格按照高档住宅小区标准分三期左右开发。建筑首层架空并设星级入户大堂；全城实行人车分流；采用超高轿厢智能空调电梯；纯净直饮水入户；数字智能家居控制系统管理，远程遥控家电安防；近80000方皇家风格园林景观及休闲空间，彰显主人尊贵身份；社
20、区配套有篮球场、羽毛球场、休闲会所、大型生活购物中心、商务中心、星级酒店等，竭力为您营造一个生态、健康、安全、典雅、舒适、尊贵的私人生活空间，足以让您世代传承。配套设施配套设施公园绿化:月湖公园、月岛公园，内部8万方休闲及园林景观。就医条件:163医院就学条件:长沙大学、长沙大学附中商业环境:精彩生活超市、麦德龙超市区内配套：会所，幼儿园，游泳池销售动态销售动态目前在售为一期1、2、5、7栋.一期4、6号栋预计在5、6月份推出，户型为110-190平方米的三房和140-190平方米的四房，价格未定。二期、三期推出时间未定。重点竞争楼盘重点竞争楼盘上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪
21、有限公司优势：优势：1.临城市主干道，距县城中心较近临城市主干道，距县城中心较近2.邻月湖公园邻月湖公园,规划中的月岛公园，周边规划中的月岛公园，周边自然环境优自然环境优3.社区规模较大社区规模较大4.临广电、会展、世界之窗临广电、会展、世界之窗劣势：劣势：1.公共交通及周边配套不完善，发展不够成熟公共交通及周边配套不完善，发展不够成熟2.推出户型面积多为大户型推出户型面积多为大户型,户型配比有所欠缺户型配比有所欠缺财富名园财富名园重点竞争楼盘重点竞争楼盘上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司华润凤凰城华润凤凰城IIII倚云府倚云府物业类型物业类型高层热线电话热线电话0731
22、-84079999开发商开发商华润置地地理位置地理位置长沙经开区开元路与星沙大道交汇处代理商代理商无占地面积占地面积(亩亩)193.5建筑面积建筑面积(万万)47.4容积率容积率3.67规划总套数规划总套数3800余套累计销售套数累计销售套数开盘时间开盘时间2010/3/20项目介绍项目介绍处于星马新城的核心位置，高层产品，以二房、三房为主力户型配套设施配套设施商业：易初莲花、通程商业广场、新一佳超市金融：工行、建行、中行、农行中小学：盼盼中心小学、星沙实验学校医疗药店：长沙市八医院休闲娱乐：本楼盘建有业主专属会所运动设施：楼盘建有运动会馆交通出行：703、星沙二路小区配套：商业内街、会所及幼
23、儿园销售动态销售动态项目3月20日开盘，推出9、10、11号栋，当月去化率达57.8%，成交均价约4400元/平米。4月24日推出1、6号栋，均价约4200元/平米。重点竞争楼盘重点竞争楼盘上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司优势：优势：1.1.开发商品牌优势强，一期积累了良好的口碑。开发商品牌优势强，一期积累了良好的口碑。 2.2.整体规划布局较好，一期社区配套成熟、居整体规划布局较好，一期社区配套成熟、居家氛围浓厚。家氛围浓厚。 3.3.项目在区域内处于核心地段，交通便利。项目在区域内处于核心地段，交通便利。 4.4.绿化率高，户型设计实用性强，较宜居。绿化率高，户型设
24、计实用性强，较宜居。劣势：劣势：1.1.周边环境有待提高。周边环境有待提高。 2.2.项目本期周边道路未完全拉通，通达性有待项目本期周边道路未完全拉通，通达性有待提升。提升。重点竞争楼盘重点竞争楼盘华润凤凰城华润凤凰城IIII倚云府倚云府上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司恒基凯旋门恒基凯旋门物业类型物业类型多层，小高层，高层热线电话热线电话84073888开发商开发商恒基兆业地产有限公司地理位置地理位置长沙县代理商代理商中原地产代理（深圳）有限公司湖南分公司占地面积占地面积(亩亩)360建筑面积建筑面积() 168050（一期） 容积率容积率1.4规划总套数规划总套数35
25、70累计销售套数累计销售套数440开盘时间开盘时间2009/10/17项目介绍项目介绍位于长沙县星沙镇开元东路，邻规划中的松雅湖生态公园，距县城中心约3分钟车程。项目整体规划为围合式布局，中央打造近8万平方米的园林景观，社区内有会所、游泳池、幼儿园等配套。配套设施配套设施商业：易初莲花超市新一佳超市金融：建设银行工商银行中小学：盼盼中心小学星沙中学医疗：长沙市第八人民医院交通出行：701702704星沙2路区内配套：会所，幼儿园，游泳池销售动态销售动态一期1-4、6-7号栋基本售罄，目前5号栋在售，剩余8-13号栋主体结构施工，预计五月份推出部分房源。截至2009年4月累计成交501套，本月新
26、增成交套数为26套。重点竞争楼盘重点竞争楼盘上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司优势：优势：1.临城市主干道，距县城中心较近临城市主干道，距县城中心较近2.邻规划中的松雅湖生态公园，周边自然环境优邻规划中的松雅湖生态公园，周边自然环境优3.品牌开发商、社区规模大品牌开发商、社区规模大4.合围式布局，超宽楼间距，近合围式布局，超宽楼间距，近8万平米中央园林景万平米中央园林景观观5.配私人影院会所配私人影院会所劣势：劣势：1.公共交通及周边配套有所欠缺，发展不够成公共交通及周边配套有所欠缺，发展不够成熟熟2.建筑形式多为品字形，竞争力较差建筑形式多为品字形，竞争力较差重点竞争楼
27、盘重点竞争楼盘恒基凯旋门恒基凯旋门上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司第三部分第三部分 长沙市其他区域重点楼盘分析长沙市其他区域重点楼盘分析上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司项目项目地段地段品牌品牌产品产品社区社区物管物管珠江花城珠江花城临近芙蓉北路临近芙蓉北路珠江实业，大牌国企。珠江实业，大牌国企。长沙首个项目长沙首个项目110-132110-132三房板楼。功能三房板楼。功能一般一般外临洪山公园、内外临洪山公园、内有水系园林有水系园林广州珠江物业，欠广州珠江物业，欠缺知名度和美誉度缺知名度和美誉度双湾国际双湾国际临近芙蓉北路临近芙蓉北路长沙市水利投
28、资置业长沙市水利投资置业发展有限公司发展有限公司130-150130-150三房；大面宽，三房；大面宽，观景面好观景面好外有湘江、浏阳河，外有湘江、浏阳河，内有水系园林内有水系园林湖南美世界物业，湖南美世界物业，缺乏知名度、美誉缺乏知名度、美誉度度北辰项目北辰项目芙蓉北路、浏阳河隧芙蓉北路、浏阳河隧道道北辰地产北辰地产主要为主要为121-125121-125，133-135133-135的三房的三房外有湘江，内部园外有湘江，内部园林林-湘江世纪湘江世纪城城芙蓉北路、浏阳河隧芙蓉北路、浏阳河隧道道世纪金源世纪金源100-140100-140的三房、分摊高的三房、分摊高外有湘江，内部园外有湘江，内
29、部园林林湘江世纪城物业湘江世纪城物业万国城万国城MOMAMOMA临近芙蓉北路临近芙蓉北路北京当代。长沙首个北京当代。长沙首个项目项目常规户型，常规户型， 115-149115-149三房三房, ,。外临洪山公园、内外临洪山公园、内有水系园林有水系园林湖南第一物业，缺湖南第一物业，缺乏知名度和美誉度乏知名度和美誉度天健芙蓉天健芙蓉盛世盛世芙蓉中路芙蓉中路深圳天健深圳天健90-17090-170平米二房、三房、平米二房、三房、四房四房外有湘江，内有水外有湘江，内有水系园林系园林天健物业管理公司天健物业管理公司万科城万科城开福开福区芙蓉北路开福开福区芙蓉北路与福元路交汇处东南与福元路交汇处东南角角万
30、科万科138-168138-168三房、四房三房、四房内部水系园林内部水系园林万科物业管理公司万科物业管理公司堤亚纳湾堤亚纳湾临近二环线和芙蓉路临近二环线和芙蓉路沙河实业沙河实业送车库、露台、花园，赠送车库、露台、花园，赠送率达送率达100%100%230230亩湖景亩湖景-其他区域重点楼盘其他区域重点楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司项目名称项目名称湘江世纪城所处位置所处位置开福政府西侧产品结构产品结构一房一房二房二房三房三房四房四房五房五房起价起价均价均价面积：面积：/87120-143161-185/5500元/所占比例所占比例（%）：）：/38%42%20%
31、/目前销售比例目前销售比例（%）：）：/53%48%39%/产品分析：产品分析：湘江世纪城是由世纪金源集团投资兴建的超大型复合型地产项目，占地面积约1700亩，总建筑面积约400万平方米，商品房数量约22000套，规划入住居民数量约为7万人。目前融江苑户型全部以平层设计为主；90-143江景小户、161-185江景阔宅。项目建筑包括普通住宅、高级住宅、大型购物中心、超五星级标准酒店、一流名校、综合商业等多种物业类型，建成后的湘江世纪城将成为长沙市规模最大的高尚综合社区。主打广告语及优惠措施：主打广告语及优惠措施：主打广告语：湘江世纪城161-185江景阔宅，90-143江景小户稀缺发售中！优惠
32、措施：一次性付款9.6折，按揭9.8折。配套装备（包含但不限于幼儿园、车位等因素）：配套装备（包含但不限于幼儿园、车位等因素）：教育：周边有清水塘小学金霞分校、周南中学、北雅中学银行：中国银行，农业银行，建设银行，邮政储蓄医院：163医院超市：旺和超市、乐购超市、新兴批发超市、商业：长沙金源时代购物中心、世纪金源大饭店湘江世纪城湘江世纪城其他区域重点楼盘其他区域重点楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司优势：优势：1、项目的占地面积1700亩，规划入住居民数量约为7万人。紧邻湘江风光带。2、公交线路发达，可乘112、149、159、9、128、801、807路等在开福区
33、政府站或者盛世路口站下车前往。3、小区配套齐全：商场、小学、初中、公交路线、银行、医院、超市一应俱全。4、户型设计161-185江景阔宅，90-143江景小户稀缺发售中。5、浏阳河隧道，捞刀河大桥已通车，地铁1号线预计在2010年动工6、周边配套：雅礼中学、金源时代购物中心、世纪金源大饭店两馆一厅、游艇码头等大型高档标志性建筑。7、推广定位较好：为民生盖房。8、6公里私家滨江风光带，35万平米滨江花园，60%绿化率。劣势：劣势：1、同期投资客户较多，客户同时出手多，对于投资不利。2、因为楼盘太大，造成在小区内来往不便，物业管理很难同步执行。3、江景房朝向为西北或西南，西晒现象无法避免。4、纯毛
34、坯房，还属期房，,无样板房，客户不能亲自去实地感受。5、项目内园林景观不够精致。6、楼间距窄，容积率高。7、项目价格适中，所居人群整体素质偏低。8、楼盘外立面颜色较暗沉，档次较低。湘江世纪城湘江世纪城其他区域重点楼盘其他区域重点楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司万科城万科城物业类型物业类型高层、洋房热线电话热线电话82201666开发商开发商湖南和顺置业有限公司地理位置地理位置开福开福区芙蓉北路与福元路交汇处东南角代理商代理商世联地产（长沙）/长沙兴鼎置业顾问有限公司占地面积占地面积(亩亩)403.4建筑面积建筑面积(万万)49.7容积率容积率2.8规划总套数规划总
35、套数777累计销售套数累计销售套数0开盘时间开盘时间2010/5/30项目介绍项目介绍万科城是万科地产在开福区政府板块打造的一个高档住宅项目。项目总占地约26.9万，总建筑面积49万，容积率2.8，绿地率46%。共分三期开发。一期由4栋高层住宅、8栋洋房组成，共777套。项目位于开福区政府东侧,北临福元路,西接芙蓉北路,属于城市中心区与捞霞组团结合部，地理位置优越,福元路直通国家级开发区星沙经济开发区,芙蓉路贯穿长沙南北,规划中的福元路大桥连接河西滨江新城,交通极为便利。北城中央景观大宅：项目西侧紧临的是沃尔玛规划用地,东侧是规划中的洪山公园用地,南侧临浏阳河风光带,自然资源绝佳。北城中央的唯
36、一豪宅：项目首期规划的花园墅院产品是万科独创产品,在全长沙具有领先性和唯一性。高层全部采用精装修,在高层与洋房之间设计的是中央景观轴；项目定位为北城首席豪宅,将以万科成熟的产品及优质的服务于2010年面市销售。配套设施配套设施两馆一厅：斥资12亿，集博物馆、科技馆、音乐厅，建成后为长沙城市名片幼儿园：中国科学院幼儿园、开福区教育局幼儿园等小学：清水塘小学、顺天小学和前进小学中学：北雅中学、陈家渡中学、长大附中等商场：岁宝百货银行：建设银行医院：湘雅医院、163医院其他：洪山公园规划、浏阳河风光带、沃尔玛规划、顺天酒店等销售动态销售动态万科城5月开盘，主推138-168三房、四房，样板房将在4月
37、底开放，优惠暂未定。其他区域重点楼盘其他区域重点楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司优势：优势：1.产品新颖品质高，花园墅院产品是万科独产品新颖品质高，花园墅院产品是万科独创产品创产品.2生活配套齐全及小区内部配套完善包括会生活配套齐全及小区内部配套完善包括会所，学校，商铺等所，学校，商铺等3.交通便利，四通八达交通便利，四通八达劣势：劣势：1.周边环境有待提高周边环境有待提高2.高层全部精装修高层全部精装修,可支配性少可支配性少.其他区域重点楼盘其他区域重点楼盘 万科城万科城上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司天健芙蓉盛世天健芙蓉盛世项目定位与档
38、次形象定位：城市中心70万平米超大规模综合体物业定位：星城CCLD领袖档次：高档。项目主题概念（居住、度假、投资、健身、运动等）集居住、办公、购物为一体的复合型社区。项目主要优势与特点超大规模；中央文化生活区；品牌发展商；创新产品设计等。项目独特之处大规模，高绿化率。目标群体定位知富人士：中学教师、大学教授、医生、金融行业和高科技行业人才权富人士：政府公务员和国有企业的中高层领导智富人士：私营业主、投资人、股份制企业的董事该项目是长沙市重点建设工程，集居住、办公、购物、休闲、酒店为一体的综合性国际化社区。项目力求以时尚现代、人性化的设计，完善的配套设施及优美的环境，打造长沙生活、娱乐、商业中心
39、。其他区域重点楼盘其他区域重点楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司项目定位与档次形象定位：城市中心70万平米超大规模综合体物业定位：星城CCLD领袖档次：高档。项目主题概念（居住、度假、投资、健身、运动等）集居住、办公、购物为一体的复合型社区。项目主要优势与特点超大规模；中央文化生活区；品牌发展商；创新产品设计等。项目独特之处大规模，高绿化率。目标群体定位知富人士：中学教师、大学教授、医生、金融行业和高科技行业人才权富人士：政府公务员和国有企业的中高层领导智富人士：私营业主、投资人、股份制企业的董事其他区域重点楼盘其他区域重点楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁
40、行房地产经纪有限公司基本情况基本情况项目名称珠江花城项目案名珠江花城项目位置开福区福元路销售电话48103334810666销售地点现场项目类型电梯小高层开发商湖南珠江实业投资有限公司代理商自销建筑规划单位澳洲哲思设计单位广州珠江外资建筑设计院园林景观单位澳洲易道物业公司珠江物业开工时间2005年11月预售许可证号长房售许字（2006）第4612号,长房售许字(2006)第4759、4760号,长房售许字(2006)第4830-4834号,长房售许字(2006)第4970、4971号开盘时间2006年9月23日交房时间2007年8月建筑规划建筑规划用地面积917亩(一期55亩)建筑面积11万平
41、方米(一期7万多平方米)容积率1.8建筑密度18%公摊率17%绿化率55%住宅面积7万多平方米住宅套数567套停车场面积未作统计停车位个数400个其他面积无建筑风格、栋数、层数、栋距等方面的描述现代简约风格,一期桂苑共8栋,分别是11层和18层,栋距40米,1、2栋一梯两户,3栋两梯三户, 4、6、8栋一梯三户,5、7栋两梯四户珠江花城珠江花城其他区域重点楼盘其他区域重点楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司珠江花城珠江花城优点优点: :1 1、设计合理的、设计合理的9292平方米三房平方米三房, ,在同类楼在同类楼盘中较为罕见盘中较为罕见, ,很受客户欢迎很受客户欢迎. .2 2、部分三房带空中花园。、部分三房带空中花园。3 3、栋距高达、栋距高达4040米，视野开阔。米，视野开阔。缺点缺点: :1 1、部分复式楼的客厅开间较窄、部分复式楼的客厅开间较窄, ,只有只有4 4米米1 1；厨房离客厅较远。；厨房离客厅较远。2 2、部分三房的生活阳台紧挨邻居的、部分三房的生活阳台紧挨邻居的景观阳台，安全性差。景观阳台，安全性差。其他区域重点楼盘其他区域重点楼盘 上海丽仁行房地产经纪有限公司上海丽仁行房地产经纪有限公司谢谢 谢谢 倾倾 听听
